城鎮(zhèn)房地產(chǎn)融式簡(jiǎn)析141

1、 城鎮(zhèn)房地產(chǎn)融資模式簡(jiǎn)析城鎮(zhèn)房地產(chǎn)融資模式簡(jiǎn)析 融資模式設(shè)計(jì)融資模式設(shè)計(jì) 計(jì) 劃 結(jié) 構(gòu) 風(fēng) 險(xiǎn) 成 本 程 序 編制項(xiàng)目的資金籌措計(jì)劃方案某新建公司投資項(xiàng)目資金來(lái)源計(jì)劃表 序號(hào) 資金來(lái)源 金額 融資條件 融資可信程度1 資本金2800萬(wàn)元1.1股東a股本投資1700萬(wàn)元 公司書(shū)面承諾1.2股東b股本投資600萬(wàn)元 董事會(huì)書(shū)面承諾1.3股東c股本投資500萬(wàn)元 公司預(yù)計(jì)2 債務(wù)資金6820萬(wàn)元資金結(jié)構(gòu)分析資本金結(jié)構(gòu)。資本金結(jié)構(gòu)。 參與投資的各方投資人占有多大的出資比例的設(shè)計(jì)。 在既有公司融資下，項(xiàng)目的資本金結(jié)構(gòu)受制于公司的財(cái)務(wù)狀況和籌資能力。 資本金與債務(wù)融資比例。資本金與債務(wù)融資比例。從投資

2、者的角度考慮，追求以較低的資本 金投資爭(zhēng)取較多的負(fù)債融資，盡可能低的對(duì)股東的追索。而對(duì)于提供債務(wù)融資的債權(quán)人，希望債權(quán)得到有效的風(fēng)險(xiǎn)控制。 合理的資金結(jié)構(gòu)需要由各個(gè)參與方的利益平衡來(lái)決定。貸款、債券與政府撥款各有利弊。 債務(wù)資金結(jié)構(gòu)。債務(wù)資金結(jié)構(gòu)。分析各種債務(wù)資金的占比，包括負(fù)債的方式及債務(wù)期限的配比。融資風(fēng)險(xiǎn)分析項(xiàng)目的融資風(fēng)險(xiǎn)分析主要包括：項(xiàng)目的融資風(fēng)險(xiǎn)分析主要包括：出資能力、出資吸引力、再融資能力、出資能力、出資吸引力、再融資能力、融資預(yù)算的松緊程度、利率及匯率風(fēng)險(xiǎn)。融資預(yù)算的松緊程度、利率及匯率風(fēng)險(xiǎn)。 出資能力風(fēng)險(xiǎn)及出資吸引力預(yù)定的項(xiàng)目股本投資人及貸款融資人應(yīng)當(dāng)具有充分的出資能力。 對(duì)于

3、股本投資方來(lái)說(shuō)，項(xiàng)目是否具有足夠的吸引力，取決于項(xiàng)目的投資收益和風(fēng)險(xiǎn)。 對(duì)項(xiàng)目提供貸款的融資人應(yīng)當(dāng)有充分出資能力，資金實(shí)力弱的貸款人可能由于經(jīng)營(yíng)中出現(xiàn)問(wèn)題，無(wú)力履行當(dāng)初的貸款承諾。 考慮到出資人的出資風(fēng)險(xiǎn)，在選擇項(xiàng)目的股本投資人及貸款人時(shí)，應(yīng)當(dāng)選擇資金實(shí)力強(qiáng)、既往信用好、風(fēng)險(xiǎn)承受能力強(qiáng)、所在國(guó)政治及經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定的出資人。項(xiàng)目的再融資能力項(xiàng)目實(shí)施過(guò)程中會(huì)出現(xiàn)許多風(fēng)險(xiǎn) ，項(xiàng)目需要具備足夠的再融資能力。在項(xiàng)目的融資方案設(shè)計(jì)中應(yīng)當(dāng)考慮備用融資方案，主要包括：項(xiàng)目公司股東的追加投資承諾，貸款銀團(tuán)的追加貸款承諾，銀行貸款承諾高于項(xiàng)目計(jì)劃使用資金數(shù)額，以取得備用的貸款承諾。融資方案設(shè)計(jì)中還需要考慮在項(xiàng)目實(shí)施過(guò)程

4、中追加取得新的融資。項(xiàng)目融資預(yù)算的松緊程度項(xiàng)目的投資支出計(jì)劃與融資計(jì)劃的平衡應(yīng)當(dāng)匹配，必要時(shí)應(yīng)當(dāng)留有一定富余量。項(xiàng)目的融資預(yù)算不能過(guò)于緊張，在項(xiàng)目的建設(shè)投資期間，年度融資計(jì)劃應(yīng)當(dāng)留出適當(dāng)?shù)膬衄F(xiàn)金富余量。同時(shí)應(yīng)當(dāng)保持一定的備用提款權(quán)，包括股東追加或提前投入資本金及銀行的備用提款權(quán)。利率及匯率風(fēng)險(xiǎn)國(guó)際金融市場(chǎng)上，各國(guó)貨幣的比價(jià)在時(shí)刻變動(dòng)，這種變動(dòng)稱(chēng)為匯率變動(dòng)。 項(xiàng)目的融資中，未來(lái)市場(chǎng)利率的變動(dòng)會(huì)引起項(xiàng)目資金成本的不確定性。無(wú)論采取浮動(dòng)利率還是固定利率都會(huì)存在利率風(fēng)險(xiǎn)。采取何種利率，應(yīng)當(dāng)從更有利于降低項(xiàng)目的總體風(fēng)險(xiǎn)考慮。 浮動(dòng)利率通常低于固定利率，但將來(lái)可能在某一時(shí)期會(huì)變得高于固定利率。實(shí)際操作中，

5、可以通過(guò)利率掉期將浮動(dòng)利率調(diào)換為固定利率，或者反過(guò)來(lái)調(diào)換，改變利率風(fēng)險(xiǎn)。同時(shí)可以盡量以軟貨幣借款，當(dāng)然某種貨幣在當(dāng)前是軟貨幣，但可能變?yōu)橛藏泿?。幣值升降預(yù)測(cè)本身存在很大的不確定性。融資成本 資金成本=資金占用成本+籌資費(fèi)用 資金占用成本：借款利息、債券利息、股息、紅利；籌資費(fèi)用：律師費(fèi)、資信評(píng)估費(fèi)、公證費(fèi)、證券印刷費(fèi)、發(fā)行手續(xù)費(fèi)、擔(dān)保費(fèi)、承諾費(fèi)、銀團(tuán)貸款管理費(fèi)等融資的運(yùn)作程序房地產(chǎn)融資總體概括房地產(chǎn)企業(yè)融資內(nèi)部融資外部融資現(xiàn)金其他速動(dòng)資產(chǎn)應(yīng)收賬款預(yù)收款股權(quán)性融資債務(wù)性融資股權(quán)融資合作開(kāi)發(fā)融資房地產(chǎn)投資信托首次發(fā)行上市上市后再融資買(mǎi)殼上市合資前沿貨幣合約房地產(chǎn)辛迪加直接債務(wù)融資間接債務(wù)融資工程承

6、包融資租賃融資回租回買(mǎi)銀行貸款其他金融機(jī)構(gòu)貸款?yuàn)A層融資企業(yè)債務(wù)出租房地產(chǎn)承租房地產(chǎn)房地產(chǎn)保險(xiǎn)公司房地產(chǎn)抵押公司房地產(chǎn)基金管理公司房地產(chǎn)財(cái)務(wù)公司房地產(chǎn)融資的條渠道渠道內(nèi)容1 企業(yè)內(nèi)部融資抵押、貼現(xiàn)股票和債券而獲得資金、預(yù)收購(gòu)房定金或購(gòu)房款和企業(yè)利用留存收益等。2 上市融資 股份制房地產(chǎn)企業(yè)上市發(fā)行股票成為重要的融資渠道，上市融資包括直接發(fā)行上市和利用殼公司資源間接上市。周正毅“空手套白狼”，非法獲得大量地產(chǎn)項(xiàng)目，然后以此抵押貸款，再用貸款收購(gòu)上市公司，然后由上市公司購(gòu)買(mǎi)這些項(xiàng)目資產(chǎn) 。3 房地產(chǎn)抵押貸款房地產(chǎn)抵押貸款要求開(kāi)發(fā)商以所擁有的房地產(chǎn)作抵押，包括土地開(kāi)發(fā)抵押貸款和房屋開(kāi)發(fā)抵押貸款；信用貸

7、款主要看開(kāi)發(fā)商的業(yè)績(jī)、業(yè)務(wù)以及信用記錄；4 房地產(chǎn)委托貸款房地產(chǎn)委托貸款也稱(chēng)作特定資金信托，是指委托人將有權(quán)自行支配的資金存入房地產(chǎn)信托機(jī)構(gòu)，并要求房地產(chǎn)信托機(jī)構(gòu)按照其指定的范圍、對(duì)象和期限等發(fā)放的房地產(chǎn)貸款。具體業(yè)務(wù)主要有(1)服務(wù)性房地產(chǎn)信托。(2)建材補(bǔ)償貿(mào)易信托貸款。(3)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)企業(yè)流動(dòng)資金委托貸款。(4)國(guó)際房地產(chǎn)投資信托。5 向其他金融機(jī)構(gòu)融資。房地產(chǎn)保險(xiǎn)公司、房地產(chǎn)投資基金管理公司和房地產(chǎn)財(cái)務(wù)公司等為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)提供融資服務(wù)。6 抵押貸款證券化abs金融機(jī)構(gòu)將其所持有的流動(dòng)性較差、但具有未來(lái)現(xiàn)金流入的抵押貸款匯集重組成為相應(yīng)的貸款組群，由證券化機(jī)構(gòu)以現(xiàn)金方式收購(gòu)，然后經(jīng)過(guò)擔(dān)

8、?；蛐庞迷黾?jí)后，由其以證券的形式出售給投資者的融資過(guò)程。7短期融短期融資資從清算銀行、商業(yè)銀行、外資銀行設(shè)在本國(guó)的分支結(jié)構(gòu)等渠道獲得的高利率貸款8長(zhǎng)期融資通過(guò)權(quán)益籌資、抵押貸款、抵押債券、收取租金、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司與入住機(jī)構(gòu)間的合作、租回方式、利潤(rùn)侵蝕方式、優(yōu)先收益方式、合營(yíng)公司、機(jī)構(gòu)直接開(kāi)發(fā)、專(zhuān)業(yè)金融公司、政府來(lái)源等渠道籌集資金。9售后回租房地產(chǎn)的經(jīng)營(yíng)者將一項(xiàng)房地產(chǎn)出售給一家投資機(jī)構(gòu)，然后再作為房地產(chǎn)承租人去經(jīng)營(yíng)。擁有物業(yè)的開(kāi)發(fā)商既通過(guò)出讓物業(yè)的所有權(quán)獲得資金，又通過(guò)租回物業(yè)以保留物業(yè)的使用權(quán)，以達(dá)到既減少資金占用、又能從經(jīng)營(yíng)的物業(yè)中獲得收入的目的。但是，回租融資對(duì)于開(kāi)發(fā)商的物業(yè)經(jīng)營(yíng)水平要求較

9、高，其預(yù)期經(jīng)營(yíng)收益率必須高于抵押貸款的利率，否則，回租融資不會(huì)被投資者所接受。需要注意的是，租賃期滿(mǎn)，開(kāi)發(fā)商不能獲得物業(yè)的產(chǎn)權(quán)。10租賃融資。開(kāi)發(fā)商將該土地出租給其他投資者開(kāi)發(fā)建設(shè)房地產(chǎn)，以每年獲得的租金作抵押，申請(qǐng)房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的長(zhǎng)期貸款?；蛘唛_(kāi)發(fā)商通過(guò)租賃方式獲得土地的使用權(quán)以后，以自行開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)作抵押向銀行申請(qǐng)長(zhǎng)期抵押貸款。 11回買(mǎi)融資 開(kāi)發(fā)商將自己開(kāi)發(fā)的某項(xiàng)物業(yè)賣(mài)給貸款機(jī)構(gòu)，然后再用貸款機(jī)構(gòu)的貸款買(mǎi)回該項(xiàng)物業(yè)。通過(guò)采取回買(mǎi)融資方式，開(kāi)發(fā)商不僅獲得較高比例的融資，而且在還清貸款后，可以獲得該項(xiàng)物業(yè)的產(chǎn)權(quán)。特別值得說(shuō)明的是，開(kāi)發(fā)商仍可對(duì)此物業(yè)提取折舊，從而獲得折舊抵稅帶來(lái)的好處；融資機(jī)

10、構(gòu)既可獲得高于普通抵押貸款的利息收入，又可以所有者的身份參與分享物業(yè)的經(jīng)營(yíng)收益。12房地產(chǎn)辛迪。這是國(guó)外房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商廣泛采用的一種融資方式。它由經(jīng)理合伙人和有限合伙人組成。其中經(jīng)理合伙人負(fù)責(zé)房地產(chǎn)的經(jīng)營(yíng)管理，負(fù)無(wú)限責(zé)任，而有限合伙人享有所有權(quán)，不參與經(jīng)營(yíng)管理，以其出資額為限承擔(dān)有限責(zé)任。13前沿貨幣合約。 它采用的形式是貸款機(jī)構(gòu)出資，開(kāi)發(fā)商提供土地和技術(shù)，成立合資公司。與合作開(kāi)發(fā)不同的是，參與合作的資本投入者并不是完全意義上的投資方，還充當(dāng)貸款人的角色，要求將其投資分期收回，并獲得利息。故這種融資方式又稱(chēng)為“雙重身份貸款合作”。由于貸款方本身又是合資方，因而貸款利率一般比較低，但同時(shí)作為合資方

11、，它也與開(kāi)發(fā)商共享收益，共擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)。14項(xiàng)目融資 項(xiàng)目融資是指“為一個(gè)特定經(jīng)濟(jì)實(shí)體安排的融資，其貸款人在最初考慮安排貸款時(shí)，滿(mǎn)足于使用該經(jīng)濟(jì)實(shí)體的現(xiàn)金流量和收益作為償還貸款的資金來(lái)源，并且滿(mǎn)足于使用該經(jīng)濟(jì)實(shí)體的資產(chǎn)作為貸款的安全保障”。包括直接項(xiàng)目融資、項(xiàng)目公司融資模式、杠桿租賃融資模式、“生產(chǎn)支付”融資模式、bot融資模式、abs融資模式等土地融資主要渠道與模式形式形式 內(nèi)容內(nèi)容 tod(transitoriented development)融資模式 就是政府利用壟斷城市規(guī)劃具有的信息與資源優(yōu)勢(shì)，對(duì)規(guī)劃發(fā)展區(qū)的用地以較低的價(jià)格征用；接著進(jìn)行基礎(chǔ)設(shè)施的建設(shè)，使土地升值；然后出售基礎(chǔ)設(shè)施完善的“

12、熟地”，利用“生地”與“熟地”之間的價(jià)差而形成的一種融資模式。城市公共交通具有很強(qiáng)的“外溢效應(yīng)”，以公交體系為中心的城市（土地）規(guī)劃和城市（土地）經(jīng)營(yíng)的模式 ，帶動(dòng)大社區(qū)、大商業(yè)、大交通、大市政配套的聚集，變單一功能的土地開(kāi)發(fā)與交易為功能混合的土地開(kāi)發(fā)與升值。 tod項(xiàng)目融資概念 tod融資模式具有以下優(yōu)點(diǎn)：1、這種以公交車(chē)站為中心的布局形態(tài)有利于大盤(pán)社區(qū)的交通組織。2、社區(qū)中心有利于吸引商業(yè)和各種服務(wù)性配套設(shè)施集中布置，可以解決大盤(pán)社區(qū)中生活商業(yè)配套的不足；3、將各種商業(yè)、服務(wù)性功能機(jī)構(gòu)與交通站點(diǎn)集中布置，還有利于提高居民公交出行效率。4、宜人的尺度和空間更有利于創(chuàng)造出利于人居的環(huán)境。日本的

13、地方政府投資軌道交通的資金主要是特殊軌道基金，基金的來(lái)源是企業(yè)軌道交通稅，即由于軌道交通的建設(shè)提高了相應(yīng)地區(qū)的通達(dá)性，因而對(duì)由此受益的公司和企業(yè)征稅。札幌市將距車(chē)站360720米的范圍確定為城市軌道系統(tǒng)的受益區(qū)，對(duì)其中的占地業(yè)主和土地租用者按距離車(chē)站的遠(yuǎn)近和占地面積的差異按累進(jìn)法征稅。 土地融資主要渠道與模式形式形式 內(nèi)容內(nèi)容發(fā)行長(zhǎng)期債券發(fā)行土地開(kāi)發(fā)債券，籌集土地儲(chǔ)備金專(zhuān)門(mén)用于土地開(kāi)發(fā)項(xiàng)目；然后，通過(guò)土地收益償還債務(wù)。土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)可以在依法設(shè)立的證券交易所轉(zhuǎn)讓債券，從而獲取資金，也可以通過(guò)向金融機(jī)構(gòu)質(zhì)押尋求套現(xiàn)。最大的特點(diǎn)是籌資成本低。這是因?yàn)閭軛l款約束，安全性較高。因此，利息率較低，這就

14、降低了土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)籌資財(cái)務(wù)成本。當(dāng)然，發(fā)行長(zhǎng)期債券仍有一些不足，主要是發(fā)行長(zhǎng)期債券要受許多條件約束，因而會(huì)影響土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)的籌資能力。 土地融資主要渠道與模式形形式式 內(nèi)容內(nèi)容土地資產(chǎn)證券化含義土地資產(chǎn)證券化含義。所謂土地資產(chǎn)證券化是指以可獲得穩(wěn)定的可預(yù)測(cè)的現(xiàn)金流的土地收益或土地貸款作為擔(dān)保來(lái)發(fā)行證券的過(guò)程。土地資產(chǎn)證券化優(yōu)點(diǎn)。土地資產(chǎn)證券化優(yōu)點(diǎn)。1、死錢(qián)變活錢(qián)。利用證券市場(chǎng)的功能，將不可移動(dòng)的、難以分割的、不適合小規(guī)模投資的土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)巨大的固定資產(chǎn)變?yōu)榱鲃?dòng)金融資產(chǎn)。 2吸引投資者。土地在不斷的增值。而獲得土地資產(chǎn)證券化的資產(chǎn)也會(huì)發(fā)生增值。因此，購(gòu)買(mǎi)該項(xiàng)資產(chǎn)的投資者會(huì)增多。3、降低了融資成本

15、。由于土地收益或土地抵押貸款為擔(dān)保的證券信用等級(jí)較高，而其利率則相應(yīng)較低，從而可以降低土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)的籌資成本。4、彌補(bǔ)銀貸缺陷。由于土地資產(chǎn)證券化籌資是長(zhǎng)期籌資，可以彌補(bǔ)銀行因短期貸款而造成的信用困難所產(chǎn)生的信貸資金在時(shí)間上的脫節(jié)問(wèn)題。 土地融資主要渠道與模式形式形式 內(nèi)容內(nèi)容房地房地產(chǎn)投產(chǎn)投資信資信托基托基金金（reits） 房地產(chǎn)投資信托基金房地產(chǎn)投資信托基金reits就是以公司或信托(契約)基金的組織形式經(jīng)營(yíng)，將募集資金運(yùn)用于房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)管理或抵押權(quán)貸款投資，收益分配給股東或投資者的投資形式。當(dāng)資金募集完成后，就讓股票或受益憑證在交易市場(chǎng)上市流通；房地產(chǎn)資產(chǎn)信托(real estate a

16、sset trust、簡(jiǎn)稱(chēng)reat)是一種非標(biāo)準(zhǔn)的集合投資信托計(jì)劃。reat的受益憑證，是把房地產(chǎn)物業(yè)切割成一張張“債券“，由證券化的發(fā)行機(jī)構(gòu)支付利息給投資人，到期后把本金償還給投資人。不能在證券交易所上市流通。 信托方式籌集資金成本低，這是因?yàn)榕c銀行相比，信托公司主要是直接募集社會(huì)資金，利潤(rùn)主要來(lái)源于消費(fèi)者，可以以較低的成本運(yùn)作。這對(duì)于動(dòng)輒要幾千萬(wàn)、幾億、幾十億的土地收購(gòu)儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)來(lái)說(shuō)，將可以節(jié)約大量的財(cái)務(wù)成本。另外，由于信托募集資本方便靈活，可根據(jù)項(xiàng)目需要，專(zhuān)項(xiàng)募集，募集量可大可小，不受限制。從更廣泛的概念來(lái)說(shuō)，reits和reat都是資產(chǎn)證券化的一個(gè)分支。 土地融資主要渠道與模式形式形式

17、內(nèi)容內(nèi)容權(quán)益融資：多種合伙模式（美國(guó)） 1、開(kāi)發(fā)商和土地所有者合伙：土地所有者以土地入資，其價(jià)格在談判時(shí)確定，一般是土地的市場(chǎng)價(jià)格。開(kāi)發(fā)商通常不必自己提供權(quán)益投資，剩余資金主要通過(guò)抵押土地來(lái)獲得貸款。(1)第一優(yōu)先權(quán)：土地所有者獲得資本回收，rp土地價(jià)值(按照合同約定的金額)的返還；(2)第二優(yōu)先權(quán)：土地所有者獲得按事先約定的回報(bào)率計(jì)算的權(quán)益資本回報(bào)；(3)第三優(yōu)先權(quán)：開(kāi)發(fā)商獲得開(kāi)發(fā)費(fèi)(通常為開(kāi)發(fā)成本的3%10%)，作為其管理開(kāi)發(fā)過(guò)程和承擔(dān)開(kāi)發(fā)風(fēng)險(xiǎn)的補(bǔ)償；(4)第四優(yōu)先權(quán)：以上三者均被支付之后，開(kāi)發(fā)商和土地所有者對(duì)超額利潤(rùn)進(jìn)行分成，其比例通常通過(guò)談判決定。例如50%：50%。土地融資主要渠道與

18、模式形式形式 內(nèi)容內(nèi)容權(quán)益融資：多種合伙模式（美國(guó)） 3、開(kāi)發(fā)商和貸款人合作、開(kāi)發(fā)商和貸款人合作.貸款人也可以通過(guò)“參與式貸款”(pmicipating loan)的形式與開(kāi)發(fā)商組成合伙模式，除了獲得利息之外，也分享一定比例的利潤(rùn)分成。對(duì)于開(kāi)發(fā)商而言，這種合伙形式最為簡(jiǎn)單，也最容易實(shí)現(xiàn)。 貸款人可以把貸款額的某個(gè)百分比作為權(quán)益投資，獲得權(quán)益投資收益，而不僅僅是利息。其區(qū)別是，利息必須要按時(shí)和按利率支付，而權(quán)益投資的收益則是在有可供分配的現(xiàn)金流出現(xiàn)時(shí)，才予以支付。當(dāng)然權(quán)益投資的收益率要高于利率。 如果開(kāi)發(fā)商的規(guī)模較大且經(jīng)驗(yàn)豐富，貸款人和開(kāi)發(fā)商的利潤(rùn)分成通常為50%：50%，而對(duì)于經(jīng)驗(yàn)不足的開(kāi)發(fā)商

19、，貨款人的利潤(rùn)分成比例可以高達(dá)65%或75%。當(dāng)然，開(kāi)發(fā)商仍可以首先獲得開(kāi)發(fā)費(fèi)的補(bǔ)償。房地產(chǎn)股票融資 概 述 渠 道 條 件 案 例股票融資的概括 股票融資的好處股票融資的好處 股票融資的運(yùn)作渠道 1、發(fā)行新股上市融資發(fā)行新股上市融資(initial public offering，ipo) 2、上市公司發(fā)行新股上市公司發(fā)行新股。已經(jīng)公開(kāi)發(fā)行股票的上市公司發(fā)行新的股票，。已經(jīng)公開(kāi)發(fā)行股票的上市公司發(fā)行新的股票，稱(chēng)為發(fā)行新股稱(chēng)為發(fā)行新股(seasoned equity 0ffering，seo) 3、通過(guò)、通過(guò)st公司向優(yōu)質(zhì)基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目公司向優(yōu)質(zhì)基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目“讓殼讓殼”融資（反向兼并）融資（反向

20、兼并） 股票初次公開(kāi)發(fā)行股票初次公開(kāi)發(fā)行(initial public offering，ipo)，是公司長(zhǎng)期資本融資的一個(gè)重要方式。ipo意味著把一部分股票賣(mài)給外部投資者，從而使一個(gè)非公眾公司(closely held corporations)變成一個(gè)公眾公司(publicly owned corporations)。ipo過(guò)程通常被稱(chēng)為上市(going public)。 上市公司發(fā)行新股 1、概念 ：已經(jīng)公開(kāi)發(fā)行股票的上市公司發(fā)行新的股票，稱(chēng)為發(fā)行新股(seasonedequity 0ffering，seo)，又叫后續(xù)發(fā)行(followon offering) 2、原因：最流行的說(shuō)法是上

21、市公司面臨著需要大額支出的凈現(xiàn)值大于零的投資項(xiàng)目，如果要保持比較理想的資本結(jié)構(gòu)，在留存收益不足的情況下，發(fā)行新股有利于增加股東的財(cái)富。3、可能性。在很大程度上取決于公司當(dāng)前投資項(xiàng)目的盈利能力。 4、方式。 私募（簡(jiǎn)單來(lái)說(shuō)就是私下銷(xiāo)售，是指向一個(gè)或幾個(gè)投資者(一般為機(jī)構(gòu)投資者)出售證券 ； 股票期權(quán)、員工持股計(jì)劃和股利再投資計(jì)劃； 配股；向社會(huì)公開(kāi)發(fā)行新股(增發(fā))。反向兼并反向兼并也稱(chēng)reverse takeover(rto)，俗稱(chēng)借殼上市，是一種簡(jiǎn)化快捷的上市方式，是指一家私人公司通過(guò)與一家沒(méi)有業(yè)務(wù)、資產(chǎn)和負(fù)債的上市公司的反向合并來(lái)實(shí)現(xiàn)上市的目的，該上市公司也稱(chēng)為殼公司。私人公司并入上市公司后

22、持有多數(shù)股權(quán)(通常是90) a股上市融資參考融資要求 企業(yè)至少擁有5000萬(wàn)權(quán)益，總資產(chǎn)負(fù)債率低于70，且資產(chǎn)凈收益率每年不低于l0，此外，公司土地儲(chǔ)備也非常關(guān)鍵 。融資數(shù)量 不少于2億港元的市值預(yù)計(jì)(香港上市) 融資成本 適中融資周期 長(zhǎng)適合企業(yè)實(shí)力型規(guī)范企業(yè)房地產(chǎn)企業(yè)上市必備條件連續(xù)三年盈利凈資產(chǎn)收益率每年不得低于10 累計(jì)對(duì)外投資額不超過(guò)凈資產(chǎn)的50 總資產(chǎn)負(fù)債率低于70 所有者權(quán)益至少5000萬(wàn)元 房地產(chǎn)企業(yè)上市三大關(guān)卡政策關(guān)為了防止房地產(chǎn)行業(yè)投資過(guò)熱，證監(jiān)會(huì)曾一度禁止房地產(chǎn)企業(yè)直接上市，如今依然嚴(yán)格控制 。自身關(guān) 企業(yè)自身?xiàng)l件，土地儲(chǔ)備規(guī)模、財(cái)務(wù)狀況、管理制度等 。市場(chǎng)關(guān) 發(fā)行究竟能

23、否成功，是否有足夠認(rèn)購(gòu)，股價(jià)是否能達(dá)到預(yù)期目標(biāo)等等 。 香港創(chuàng)業(yè)板申請(qǐng)企業(yè)須具備兩年活躍業(yè)務(wù)活動(dòng)紀(jì)錄”。企業(yè)上市的最低市值為4610萬(wàn)港元 公眾最低持股量需達(dá)到3000萬(wàn)或持10的股份(兩者以高者計(jì)) 。管理層股東和財(cái)政股東的合計(jì)持股量應(yīng)至少達(dá)到全部股份的35 。境外上市條件境外直接上市即直接向國(guó)外證券主管部門(mén)登記注冊(cè)，并發(fā)行股票(或其他衍生金融工具)，在當(dāng)?shù)刈C券交易所掛牌上市交易。即通常說(shuō)的n股、s股等 n股 s股 中國(guó)企業(yè)在約紐交易所發(fā)行股票并上市，取new york第一個(gè)字“n”為名 中國(guó)企業(yè)在新加坡交易所上市 中國(guó)公司申請(qǐng)境外上市的條件 符合中國(guó)有關(guān)境外上市的法律、法規(guī)和規(guī)則籌資用途符

24、合國(guó)家產(chǎn)業(yè)政策、利用外資政策及國(guó)家有關(guān)固定資產(chǎn)投資立項(xiàng)的規(guī)定 凈資產(chǎn)不少于4億元人民幣，過(guò)去一年稅后利潤(rùn)不少于6000萬(wàn)人民幣，并有增長(zhǎng)潛力，按合理預(yù)期市盈率計(jì)算，籌資額不少于5000萬(wàn)美元 具有規(guī)范的法人治理結(jié)構(gòu)及較完善的內(nèi)部管理制度，有較穩(wěn)定的高級(jí)管理層及較高的管理水平上市后分紅派息有可靠的外匯來(lái)源，符合中國(guó)外匯管理的有關(guān)規(guī)定符合中國(guó)證券監(jiān)督管理委員會(huì)規(guī)定的其他條件直接上市：萬(wàn)科股份有限公司首批公開(kāi)上市的房地產(chǎn)企業(yè)1988年12月，公司公開(kāi)向社會(huì)發(fā)行股票2 800萬(wàn)股，募集人民幣2 800萬(wàn)元。 1993年3月，公司再次發(fā)行4 500萬(wàn)股b股。募集資金45 135萬(wàn)港元，主要投 資于房地產(chǎn)

25、開(kāi)發(fā)， 2000年年初，公司又增 資配股募集人民幣625億元。 1991年6月，萬(wàn)科公司又通過(guò)配售和定向發(fā)行新股2 836萬(wàn)股， 籌集人民幣127億元，公司開(kāi)始跨地域發(fā)展。2002年6月18日，公司向社會(huì)公開(kāi)發(fā)行15億元可轉(zhuǎn)換公司債券。從1988年至今，萬(wàn)科公司共從股市融資16億多元人民幣，發(fā)行企業(yè)債券融資15億元， 股份制改造上市: 北京天鴻寶業(yè) 公司由北京房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)公司(現(xiàn)更名為北京天鴻集團(tuán)公司)、北京華澳房產(chǎn)公司、北京市房屋建筑設(shè)計(jì)院共同發(fā)起并擬向其他社會(huì)法人和內(nèi)部職工定向募集股份設(shè)立的股份有限公司。總股本為7 000萬(wàn)股，其中發(fā)起人認(rèn)購(gòu)4 650萬(wàn)股，向社會(huì)法人募集2 175萬(wàn)股，

26、向內(nèi)部職工募集175萬(wàn)股。北京市經(jīng)濟(jì)體制改革委員會(huì)同意公司先募集法人股6 825萬(wàn)股注冊(cè)登記，保留內(nèi)部職工股175萬(wàn)股。 公司的4 000萬(wàn)股a股于2000年12月25日上網(wǎng)定價(jià)發(fā)行，2001年3月12日在上海證券交易所上市。主承銷(xiāo)商為中信證券股份有限公司。此次4 000萬(wàn)股a股總共募集資金4億元。從它上市前3年的收入水平，該公司的資金實(shí)力不強(qiáng)。從股市籌集資金4億元，這比它上市前3年收入的總和還要多。 上市融資有效滿(mǎn)足了企業(yè)經(jīng)營(yíng)所需的資金。 上市公司轉(zhuǎn)向投資房地產(chǎn)業(yè) 2002年6月“北京西紅門(mén)經(jīng)濟(jì)適用房項(xiàng)目暨國(guó)有士地使用權(quán)出讓招標(biāo)”。2002年7月16日，北京市土地整理儲(chǔ)備中心公標(biāo)，聯(lián)合投標(biāo)的

27、湖南電廣傳媒股份有限公司和長(zhǎng)沙金海林置業(yè)有限公司被確定為第一中標(biāo)候選人。其中標(biāo)的理由是：中標(biāo)總價(jià)款為1765億元人民幣，經(jīng)濟(jì)適用房的最高銷(xiāo)售價(jià)格為每建筑平方米2 280元，比政府限定的最高價(jià)每平方米2 600元降低了320元。電廣傳媒股份有限公司的主營(yíng)業(yè)務(wù)涵蓋了現(xiàn)代傳媒業(yè)的幾大主流，業(yè)績(jī)很好。公司于1998年12月23日首次發(fā)行5 000萬(wàn)股a股股票，籌資44 620萬(wàn)元；2000年11月再次發(fā)行5 300萬(wàn)股a股股票，籌資1543億元。其在兩年時(shí)間里從股市共募集資金近20億元。 開(kāi)發(fā)商買(mǎi)殼上市北京泰躍房地產(chǎn)公司在2002年連購(gòu)五家上市公司的控股權(quán)， 形成了泰躍系；泰躍房地產(chǎn)公司有著豐富的土地

28、儲(chǔ)備，擁有70萬(wàn)平方米拆遷完畢的土地，前期投入已經(jīng)完成，保守估計(jì)，約有50億元營(yíng)業(yè)額。 公司在5次收購(gòu)中動(dòng)用資金近10億元，且多采取現(xiàn)金方式收購(gòu)，而不是通過(guò)資產(chǎn)重組或股權(quán)抵押。泰躍房地產(chǎn)公司收購(gòu)的上市公司主要是資源型上市公司。風(fēng)險(xiǎn)分散在各個(gè)控股公司和關(guān)聯(lián)公司。2007年9月前房地產(chǎn)上市公司融資情況（高通智庫(kù)統(tǒng)計(jì)）2007年9月前房地產(chǎn)上市公司融資情況（高通智庫(kù)統(tǒng)計(jì)）2007年9月前房地產(chǎn)上市公司融資情況（高通智庫(kù)統(tǒng)計(jì)） 資本籌措 概概 述述 資本金制度資本金制度 籌籌 資資 主主 體體 來(lái)來(lái) 源源 案案 例例項(xiàng)目資本金概念 現(xiàn)代公司的資金來(lái)源構(gòu)成分為兩大部分： 1、股東權(quán)益資金：以權(quán)益方式投資

29、于公司的資金取得公司的產(chǎn)權(quán) 2、負(fù)債：以負(fù)債方式籌集的資金，提供資金方只取得對(duì)于公司的債權(quán)。（債權(quán)人優(yōu)先于股權(quán)受償，但對(duì)于公司沒(méi)有控制）項(xiàng)目資本金項(xiàng)目資本金 是指由項(xiàng)目的發(fā)起人、股權(quán)投資人(以下稱(chēng)投資者)以獲得項(xiàng)目財(cái)產(chǎn)權(quán)和控制權(quán)的方式投入的資金。對(duì)于提供債務(wù)融資的債權(quán)人來(lái)說(shuō)，項(xiàng)目的資本金是獲得負(fù)債融資的一種信用基礎(chǔ)，因?yàn)轫?xiàng)目的資本金后于負(fù)債受償，可以降低債權(quán)人債權(quán)回收風(fēng)險(xiǎn)。在項(xiàng)目的融資研究中，應(yīng)根據(jù)項(xiàng)目融資目標(biāo)的要求，在擬定的融資模式前提下，研究資本金籌措方案。 項(xiàng)目資本金制度項(xiàng)目資本金制度國(guó)家對(duì)于固定資產(chǎn)投資實(shí)行資本金制度。 根據(jù)國(guó)務(wù)院的規(guī)定，投資項(xiàng)目資本金占總投資的比例，根據(jù)不同行業(yè)和項(xiàng)目

30、的經(jīng)濟(jì)效益等因素確定，具體規(guī)定如表所示。序號(hào) 投資行業(yè) 項(xiàng)目資本金占項(xiàng)目總投資的比例 l 交通運(yùn)輸、煤炭 35及以上 2 鋼鐵、郵電、化肥 25及以上 3 電力、機(jī)電、建材、化工、石油加工、有色、輕工、紡織、商貿(mào)及其他行業(yè)20及以上 項(xiàng)目資本金籌資主體 采取項(xiàng)目融資方式進(jìn)行項(xiàng)目的融資，需要組建新的獨(dú)立法人，項(xiàng)目的資本金是新建法人的資本金，是項(xiàng)目投資者(項(xiàng)目發(fā)起人一般也是投資者)為擬建項(xiàng)目提供的資本金。 為項(xiàng)目投資而組建的新法人大多是企業(yè)法人，包括有限責(zé)任公司、股份公司、合作制公司等。有些公用設(shè)施項(xiàng)目建設(shè)也可能采取新組建事業(yè)法人實(shí)施。 項(xiàng)目資本金主要來(lái)源 1、項(xiàng)目法人的自有資金（企業(yè)現(xiàn)有的現(xiàn)金;

31、未來(lái)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)中獲得的可用于項(xiàng)目的資金、企業(yè)資產(chǎn)變現(xiàn)和企業(yè)增資擴(kuò)股 2、各級(jí)政府財(cái)政預(yù)算內(nèi)資金、預(yù)算外資金及各種專(zhuān)項(xiàng)建設(shè)基金； 3、國(guó)家授權(quán)投資機(jī)構(gòu)提供的資金。 4、國(guó)內(nèi)外企業(yè)、事業(yè)單位入股的資金； 5、社會(huì)個(gè)人人股的資金； 6、項(xiàng)目法人通過(guò)發(fā)行股票從證券市場(chǎng)上籌集的資金。有些情況下投資者還可以以準(zhǔn)資本金方式投入資金，包括：（優(yōu)先股、可轉(zhuǎn)換債、股東借款等。 引進(jìn)戰(zhàn)略投資者 城市房地產(chǎn)引進(jìn)戰(zhàn)略投資者可以考慮五個(gè)方面： 1、在保持國(guó)有控股地位的前提下，吸引中外民間資本參股 2、社會(huì)資本興辦新企業(yè) 3、中外資本合資合作新企業(yè)（項(xiàng)目） 4、鼓勵(lì)中外資本投資并購(gòu)老企業(yè)（股權(quán)轉(zhuǎn)讓?zhuān)?5、其他方式從經(jīng)濟(jì)學(xué)意義

32、上講，引進(jìn)戰(zhàn)略投資者存在兩個(gè)目的：第一，具有信息傳遞的功能，提高ipo的效率第二，引進(jìn)戰(zhàn)略投資者，還能夠引進(jìn)其先進(jìn)的管理技術(shù)、經(jīng)驗(yàn)和專(zhuān)業(yè)的知識(shí)，引進(jìn)其產(chǎn)品開(kāi)發(fā)、創(chuàng)新的流程，引進(jìn)其市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)的方案和思路，促進(jìn)上市公司的完善和發(fā)展，提高未來(lái)預(yù)期收益。資本金籌資案例案例案例: 鄭州市建設(shè)投資公司融資模式鄭州市建設(shè)投資公司融資模式 長(zhǎng)期融資戰(zhàn)略長(zhǎng)期融資戰(zhàn)略 融資方案的實(shí)施步驟融資方案的實(shí)施步驟 合作開(kāi)發(fā)搞雙贏 企業(yè)“缺胳膊少腿”是常有之事，合作則是完善自我。 我們的晚餐并非來(lái)自屠宰商、釀酒師和面包師的恩惠，而是來(lái)自他們對(duì)自身利益的關(guān)切。 亞當(dāng)斯密?chē)?guó)富論 合作開(kāi)發(fā)概述 不同當(dāng)事人之間共同出資、共同經(jīng)營(yíng)、共

33、擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)、共享利益的合作行為，是一種房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的聯(lián)合經(jīng)營(yíng)行為。這種合作方式不限于一方出資，也可以雙方共同出地出資。 合作開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)必須“三共”共同投資、共享利潤(rùn)、 共擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)。在形式上，無(wú)論合作各方是以股東名義出資設(shè)立房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目公司，還是不設(shè)立項(xiàng)目公司而直接由合作各方共同開(kāi)發(fā)，均屬合作開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)之列。當(dāng)然，已成立的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目公司在從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)時(shí)也可理解為是股東之間的合作開(kāi)發(fā)行為。房地產(chǎn)合作開(kāi)發(fā)最重要的是簽訂合作開(kāi)發(fā)合同。房地產(chǎn)企業(yè)合作開(kāi)發(fā)的法律依據(jù)與特征 1、房地產(chǎn)企業(yè)合作開(kāi)發(fā)的法律依據(jù)房地產(chǎn)合作開(kāi)發(fā)的法律依據(jù)是城市房地產(chǎn)管理法第27條中的規(guī)定：“依法取得的土地使用權(quán)，可以依照本法和有關(guān)

34、法律、行政法規(guī)的規(guī)定，作價(jià)入股，合資、合作開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)房地產(chǎn)?！?、房地產(chǎn)企業(yè)合作開(kāi)發(fā)法律特征 合作主體中至少一方應(yīng)當(dāng)具有房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的經(jīng)營(yíng)資格； 用于合作開(kāi)發(fā)的國(guó)有土地必須是通過(guò)出讓方式取得的，不能是以劃撥方式取得的土地，但經(jīng)有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府批準(zhǔn)的，可以進(jìn)行合作開(kāi)發(fā)； 房地產(chǎn)合作開(kāi)發(fā)合同的性質(zhì)屬于合同法中的無(wú)名合同，根據(jù)當(dāng)事人約定的內(nèi)容不同，合同的性質(zhì)就會(huì)不同，可能是合伙合同，也可能是承攬合同。 此外，房地產(chǎn)合作開(kāi)發(fā)合同的履行過(guò)程中不僅在每個(gè)階段都有相應(yīng)政府部門(mén)的直接管理和干預(yù)，同時(shí)還有開(kāi)發(fā)主體以外的其他單位的參與，比如設(shè)計(jì)單位，施工單位、監(jiān)理單位、勞務(wù)分包單位、材料供應(yīng)單位等等。房地產(chǎn)合作開(kāi)發(fā)

35、的四種模式模式含義特征案例資源互補(bǔ)資源互補(bǔ)模式不是簡(jiǎn)單的企業(yè)規(guī)模的疊加和擴(kuò)大，其實(shí)質(zhì)內(nèi)涵是房地產(chǎn)強(qiáng)勢(shì)資源的聯(lián)合。一是可以使土地價(jià)格下降，將聯(lián)合拿下的土地再在聯(lián)盟內(nèi)進(jìn)行分配開(kāi)發(fā)。二是可以加大項(xiàng)目的整體開(kāi)發(fā)實(shí)力，縮短項(xiàng)目建設(shè)周期，形成聯(lián)盟內(nèi)各企業(yè)的共贏。2004年3月，華遠(yuǎn)和soh0中國(guó)從競(jìng)爭(zhēng)到牽手合作，soho中國(guó)以參股項(xiàng)目公司的形式加入到尚都國(guó)際中心整體開(kāi)發(fā)中一期由華遠(yuǎn)負(fù)責(zé)開(kāi)發(fā)， soho中國(guó)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目二三期l7萬(wàn)平方米的土地。華遠(yuǎn)在換取了soh0中國(guó)手中的資金后，用這筆資金以股權(quán)合作的方式換取了東華廣場(chǎng)項(xiàng)目的土地。對(duì)華遠(yuǎn)而言，有效利用“雞蛋”換取自己更需要的“糧票”；對(duì)soho中國(guó)而言，能利用

36、多余的“糧票”換取急需的“雞蛋”，各得其所 。分工協(xié)作分工協(xié)作一般指單個(gè)開(kāi)發(fā)商，在整個(gè)建筑產(chǎn)品的垂直供應(yīng)鏈中，和其他各企業(yè)扮演著上、中、下游的角色，每一個(gè)在供應(yīng)鏈里的企業(yè)都能專(zhuān)門(mén)做自已強(qiáng)勢(shì)的事 。在專(zhuān)業(yè)分工的狀況下，開(kāi)發(fā)商不必因?yàn)槟硞€(gè)環(huán)節(jié)而招聘所需人才，不必在每個(gè)環(huán)節(jié)都投入資金成本，這也就省去了許多精神及管理成本的損耗。例如，開(kāi)發(fā)商擅長(zhǎng)開(kāi)發(fā)，包括拿地、建筑等，但不一定善于設(shè)計(jì)、樓盤(pán)包裝、策劃、市場(chǎng)調(diào)研等。這樣一個(gè)產(chǎn)品誕生到完成的過(guò)程還會(huì)有許多專(zhuān)業(yè)的公司，如監(jiān)理、設(shè)計(jì)。廣告等專(zhuān)職公司的介入 。市場(chǎng)瓜分市場(chǎng)瓜分指開(kāi)發(fā)企業(yè)在共同或相近的板塊區(qū)域內(nèi)聯(lián)盟，共同規(guī)劃、共同宣傳、資源共享，挾整體之勢(shì)而提升自

37、己的一種合作模式 。這種模式摒棄了在個(gè)區(qū)域內(nèi)各自為政的種種弊端，避免了“窩里斗”、兩敗俱傷，通過(guò)聯(lián)盟共同瓜分市場(chǎng)的空問(wèn)和利潤(rùn)?！拔妩S大社區(qū)”是重慶的第一個(gè)區(qū)域性地產(chǎn)聯(lián)盟。2000年，五黃路上五大樓盤(pán)組成了重慶北部新城的五黃大聯(lián)盟，共同喊出了“五黃大社區(qū)的口號(hào)”。兩年里，五黃路上新的五家樓盤(pán)，又一次扛起五黃大社區(qū)這面旗幟，重新“歃血結(jié)盟”組成“新五黃聯(lián)盟”。交叉營(yíng)銷(xiāo)交叉營(yíng)銷(xiāo)是指向一位顧客銷(xiāo)售多種相關(guān)的服務(wù)或產(chǎn)品。這是一種發(fā)現(xiàn)顧客多種需求，并滿(mǎn)足其多種需求的一對(duì)一營(yíng)銷(xiāo)方式，從橫向角度開(kāi)發(fā)產(chǎn)品市場(chǎng)。最大特征在于房地產(chǎn)企業(yè)與房地產(chǎn)業(yè)以外的企業(yè)通過(guò)結(jié)成聯(lián)盟，進(jìn)行交叉營(yíng)銷(xiāo)以達(dá)到擴(kuò)大市場(chǎng)的目的。聯(lián)盟合作的主

38、要特點(diǎn)：服務(wù)于相同的顧客群，但不存在競(jìng)爭(zhēng)；對(duì)方的客戶(hù)群至少同我方現(xiàn)有的客戶(hù)群一樣大，擁有與對(duì)方不同的資源，包括高訪問(wèn)量的網(wǎng)站，不同的細(xì)分市場(chǎng)；相兼容的價(jià)值觀念。 奧園和海爾聯(lián)手推進(jìn)住宅產(chǎn)業(yè)化是交叉營(yíng)銷(xiāo)模式的典范。相近的企業(yè)理念和對(duì)市場(chǎng)的共同認(rèn)識(shí)使奧園置業(yè)與海爾共同組合起住宅品牌產(chǎn)業(yè)鏈“奧園海爾住宅產(chǎn)業(yè)化推進(jìn)中心”。海爾是中國(guó)白色家電的領(lǐng)跑者，奧園置業(yè)是中國(guó)主題地產(chǎn)的領(lǐng)軍者，奧園置業(yè)與海爾家電共同組建了執(zhí)行小組，在認(rèn)真把握消費(fèi)者需求、住宅功能與性能的基礎(chǔ)上，加強(qiáng)對(duì)建筑與結(jié)構(gòu)技術(shù)、節(jié)能與新能源利用技術(shù)，廚衛(wèi)技術(shù)、管線技術(shù)、環(huán)境及其保障技術(shù)、智能化技術(shù)以及施工建造技術(shù)七大技術(shù)的研究，加強(qiáng)對(duì)家電家居等

39、部品與住宅設(shè)計(jì)、建設(shè)、裝修的集成研究，努力實(shí)現(xiàn)住宅產(chǎn)品的系列化、通用化。 他們的合作旨在共同推進(jìn)住宅工程開(kāi)發(fā)和功能裝配的產(chǎn)業(yè)化分工，實(shí)現(xiàn)住宅開(kāi)發(fā)的“科技化、專(zhuān)業(yè)化和產(chǎn)業(yè)化”，被業(yè)界視為中國(guó)住宅產(chǎn)業(yè)化發(fā)展的重要里程碑 。合作開(kāi)發(fā)的兩種方式合作開(kāi)發(fā)有兩種方式：一是非法人型合作開(kāi)發(fā)；二是法人型合作開(kāi)發(fā)。此相關(guān)具體情況如下表：合作開(kāi)發(fā)含義法規(guī)具體操作法人型合作開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)合作開(kāi)發(fā)各方以組建新的法人。即成立項(xiàng)目公司的方式進(jìn)行開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)的就是法人型合作開(kāi)發(fā)。民法通則第51條“企業(yè)之間或者企業(yè)、事業(yè)單位之間聯(lián)營(yíng)，組成新的經(jīng)濟(jì)實(shí)體，獨(dú)立承擔(dān)民事責(zé)任、具備法人條件的，經(jīng)主管機(jī)關(guān)核準(zhǔn)登記，取得法人資格”。根據(jù)本條規(guī)定

40、，在成立項(xiàng)目公司情況下，房地產(chǎn)合作開(kāi)發(fā)方即成為項(xiàng)目公司的股東，作開(kāi)發(fā)各方之間的權(quán)利義務(wù)，再由合作協(xié)議來(lái)規(guī)范，而由公司章程予以規(guī)定。合作開(kāi)發(fā)方不再以協(xié)議約定的連帶責(zé)任承擔(dān)民事責(zé)任，而是以項(xiàng)目公司的注冊(cè)資本為限對(duì)外承擔(dān)有限責(zé)任。以成立項(xiàng)目公司的方式進(jìn)行合作開(kāi)發(fā)。符合現(xiàn)代企業(yè)制度的要求，是值得推廣自運(yùn)作模式 。合作開(kāi)發(fā)含義法規(guī)具體操作非法人型合作開(kāi)發(fā)聯(lián)營(yíng)可以不組成新的法人，采用這種形式進(jìn)行房地產(chǎn)合作開(kāi)發(fā)即是非法人型合作開(kāi)發(fā) 。民法通則第52條“企業(yè)之間或者企業(yè)、事業(yè)單位之間聯(lián)營(yíng)，共同經(jīng)營(yíng)、不具備法人條件的，由聯(lián)營(yíng)各方按照出資比例或者協(xié)議的約定，以各自所有的或者經(jīng)營(yíng)管理的財(cái)產(chǎn)承擔(dān)民事責(zé)任。依照法律的規(guī)

41、定或者協(xié)議的約定負(fù)連帶責(zé)任的，承擔(dān)連帶責(zé)任”。根據(jù)本條規(guī)定，合作各方采取成立項(xiàng)目經(jīng)理部、設(shè)立項(xiàng)共管賬戶(hù)等方式進(jìn)行合作經(jīng)營(yíng)，具體的合作方式、投資及利潤(rùn)分配比例等一系列權(quán)稅義務(wù)均由合作協(xié)議約定。實(shí)踐中因?yàn)椴捎眠@種合作開(kāi)發(fā)較組建新的企業(yè)法人靈活，故非法人型的合作較為常見(jiàn)。合作開(kāi)發(fā)的六大要點(diǎn) 房地產(chǎn)合作開(kāi)發(fā)合同內(nèi)容繁雜，標(biāo)的巨大，履行期限長(zhǎng)，容易引發(fā)糾紛。因此，簽訂房地產(chǎn)合作開(kāi)發(fā)合同一定要謹(jǐn)慎、規(guī)范。實(shí)踐中，在合作開(kāi)發(fā)中常見(jiàn)的六大要點(diǎn)需要注意: 1合同不要約定保底條款 聯(lián)營(yíng)合同的各方應(yīng)當(dāng)共同投資、共同經(jīng)營(yíng)、共擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)、共享利潤(rùn)。但有很多合作開(kāi)發(fā)合同卻約定：不論項(xiàng)目是否贏利，聯(lián)營(yíng)的其中一方均要收回投資或收

42、取固定的利潤(rùn)。此類(lèi)條款屬于聯(lián)營(yíng)合同中的“保底條款”，這種條款違背了聯(lián)營(yíng)活動(dòng)中應(yīng)當(dāng)遵守的共負(fù)盈虧、共擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)的原則，損害了其他聯(lián)營(yíng)或聯(lián)營(yíng)體債權(quán)人的合法權(quán)益，應(yīng)認(rèn)定為無(wú)效。2加強(qiáng)和完善對(duì)“共管賬戶(hù)”的管理措施 3不能借合作開(kāi)發(fā)之名，行借貸之實(shí) 例如，房地產(chǎn)合作開(kāi)發(fā)合同中的投資方與土地方約定：投資方僅提供資金，不承擔(dān)其他義務(wù)，由對(duì)方在項(xiàng)目完工后返還出資方的本金及利息。 根據(jù)國(guó)家有關(guān)法律和中國(guó)人民銀行發(fā)布的貸款通則的規(guī)定。企業(yè)之間相互借貸資金收取利息，是被禁止的。因此，以合作開(kāi)發(fā)為名，而行借貸之實(shí)，也是無(wú)效合同。根據(jù)最高人民法院關(guān)于審理聯(lián)營(yíng)合同糾紛案件若干問(wèn)題的解答的規(guī)定，出借方只可收回本金，對(duì)已取得或

43、約定取得的利息應(yīng)予收繳，對(duì)借款方則應(yīng)處以相當(dāng)于銀行的利息的罰款。 4必須明確責(zé)權(quán)5 及時(shí)辦理項(xiàng)目開(kāi)發(fā)各項(xiàng)手續(xù)，確保項(xiàng) 目合法 6注意對(duì)合作方的資信調(diào)查 合作各方均應(yīng)對(duì)合作他方的資格、資信有充分的了解，應(yīng)調(diào)查他方在主體上是否具備法律規(guī)定的條件或履約能力，特別是應(yīng)重視對(duì)于以投資方身份參加合作開(kāi)發(fā)的聯(lián)營(yíng)一方的資信調(diào)查。 調(diào)查重點(diǎn)：了解對(duì)方的注冊(cè)資金；了解對(duì)方的融資能力；了解對(duì)方的經(jīng)營(yíng)管理水平；了解對(duì)方的誠(chéng)信情況。一個(gè)房地產(chǎn)合作開(kāi)發(fā)項(xiàng)目自立項(xiàng)開(kāi)始，直至開(kāi)發(fā)完成，期間必然面臨許多復(fù)雜的情況和法律問(wèn)題。為減少糾紛，降低風(fēng)險(xiǎn)，順利地實(shí)現(xiàn)合同目的，就必須首先弄清楚合作開(kāi)發(fā)的法律性質(zhì)、方式和應(yīng)注意的法律問(wèn)題，做

44、到依法履約，規(guī)范運(yùn)作。 案例首創(chuàng)集團(tuán)與其他房地產(chǎn)企業(yè)合作: “一千棟”項(xiàng)目位于北京市溫榆河上游，占地面積2400畝，總建筑面積56萬(wàn)平方米，擬建1302棟獨(dú)棟別墅，是迄今為止北京規(guī)模最大的獨(dú)棟別墅項(xiàng)目。實(shí)際上，在這個(gè)項(xiàng)目中，首創(chuàng)先期已經(jīng)與富陽(yáng)地產(chǎn)、宏福地產(chǎn)進(jìn)行了合作，三家所持股份相差不大。旗下已擁有一家專(zhuān)業(yè)房地產(chǎn)上市公司的首創(chuàng)集團(tuán)，實(shí)際上，是想將項(xiàng)目養(yǎng)熟再給首創(chuàng)置業(yè)，裝到上市公司的殼里去，維持上市公司首創(chuàng)置業(yè)業(yè)績(jī)的均衡。未來(lái)，首創(chuàng)集團(tuán)將作為上市公司的儲(chǔ)備器，集團(tuán)先期運(yùn)作項(xiàng)目，然后由置業(yè)進(jìn)行挑選收購(gòu)。 （二）萬(wàn)科合作中糧 1、2005年11月10日，由中糧集團(tuán)下屬鵬利國(guó)際和萬(wàn)科集團(tuán)聯(lián)手開(kāi)發(fā)的廣州

45、科學(xué)城h2住宅項(xiàng)目正式破土動(dòng)工。作為萬(wàn)科在廣州首個(gè)占地超過(guò)20萬(wàn)平方米的別墅社區(qū)，鵬利項(xiàng)目將成為兩大集團(tuán)在地產(chǎn)方面進(jìn)行戰(zhàn)略對(duì)接的起點(diǎn)。 萬(wàn)科在不斷擴(kuò)大土地儲(chǔ)備的同時(shí)，其資金鏈也備受考驗(yàn)。而引入總資產(chǎn)達(dá)7000多億元的中糧集團(tuán)作為戰(zhàn)略伙伴，將可為其帶來(lái)充足的現(xiàn)金流及土地儲(chǔ)備。此次與中糧合作開(kāi)發(fā)，打破了“萬(wàn)科在廣州一直拿不到好地”的瓶頸。 2、資金、土地與專(zhuān)業(yè)的合作 2005年以來(lái)萬(wàn)科展開(kāi)了一系列的合作行動(dòng)，如gic(新加坡政府投資公司)、i(hypo real estate bankinternational。國(guó)際專(zhuān)業(yè)房地產(chǎn)投資銀行，德國(guó))；包括帶有金融產(chǎn)品創(chuàng)新價(jià)值的信托基金；也包括同行業(yè)的其他

46、優(yōu)秀企業(yè)，如招商地產(chǎn)。 3、不僅是資本運(yùn)作 2005年萬(wàn)科集團(tuán)的子公司萬(wàn)科地產(chǎn)(香港)有限公司與keensino services一mit e d簽署了受讓東臺(tái)工業(yè)發(fā)展有限公司(以下簡(jiǎn)稱(chēng)“香港東臺(tái)”)70的股權(quán)的協(xié)議。香港東臺(tái)成立于1982年10月29日，注冊(cè)資本港幣500萬(wàn)元，為鵬利國(guó)際下屬的子公司，擁有鵬利國(guó)際置業(yè)(廣州)有限公司l00的股權(quán)。萬(wàn)科是通過(guò)成為東臺(tái)大股東的形式取得鵬利(廣州)在廣州的土地儲(chǔ)備。在這個(gè)占地面積達(dá)22萬(wàn)平方米的項(xiàng)目中，兩家將各占一半股權(quán)，風(fēng)險(xiǎn)共擔(dān)，并且主要開(kāi)發(fā)資金將由項(xiàng)目公司自籌解決。 4、宏觀調(diào)控下的合作機(jī)會(huì)在宏觀調(diào)控的形勢(shì)下，不少房地產(chǎn)公司由于銀根收緊而放緩了

47、開(kāi)發(fā)新盤(pán)的步伐，但萬(wàn)科卻逆市而上，2005年以來(lái)動(dòng)作仍然相當(dāng)大，此次傍上中糧，將使其土地儲(chǔ)備不足的劣勢(shì)一掃而光，并催生出許多此前難以開(kāi)展的合作。 5、2005年新增土地中483為合作方式獲得萬(wàn)科在項(xiàng)目發(fā)展上貫徹“謹(jǐn)慎并進(jìn)取”的方鐘，要通過(guò)合作方式獲得土地，并爭(zhēng)取更為有利的付款條件以改善該集團(tuán)現(xiàn)金流狀況。2005年，在公司新增6512萬(wàn)平方米土地儲(chǔ)備當(dāng)中，483為合作方式獲得。尤其對(duì)于地價(jià)已趨于高位的長(zhǎng)三角地區(qū)，854的新增項(xiàng)目資源，系由與南都的戰(zhàn)略合作獲得，該批土地價(jià)格低于市價(jià)，并有更為有利的分期付款條件。 6、萬(wàn)科定向華潤(rùn)集團(tuán)增發(fā)募集42億元萬(wàn)科2006年7月18日公布，將向包括大股東華潤(rùn)股

48、份有限公司(下稱(chēng)“華潤(rùn)股份)在內(nèi)的機(jī)構(gòu)投資者，定向增發(fā)不超過(guò)7億股，募集不超過(guò)42億元資金。 華潤(rùn)股份7月18日在宣布增持g萬(wàn)科的同時(shí)，還宣布華潤(rùn)集團(tuán)有限公司將和g萬(wàn)科在全國(guó)共同投資開(kāi)發(fā)住宅房地產(chǎn)項(xiàng)目，合作模式主要是華潤(rùn)集團(tuán)出地，萬(wàn)科出人、出錢(qián)。 合作協(xié)議保證，如果只有雙方合作，萬(wàn)科持有項(xiàng)目的權(quán)益將等于大于50；在多方參與合作的前提下，萬(wàn)科將為住宅項(xiàng)目權(quán)益的第一大權(quán)益持有人。 上述合作模式對(duì)萬(wàn)科來(lái)說(shuō)可以回避土地政策風(fēng)險(xiǎn)，同時(shí)減少在土地上的資金投入，以便在宏觀調(diào)控背景下得以加速發(fā)展。負(fù)債融資 貸款貸款 租賃租賃 短期金融債短期金融債房地產(chǎn)的貸款針對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的貸款類(lèi)型 信用貸款的五種類(lèi)型類(lèi)型 分

49、析普通限額貸款 一些企業(yè)常常與銀行訂立一種非正式協(xié)議。以確定一個(gè)貸款限額，在限額內(nèi)，企業(yè)可隨時(shí)得到銀行的貸款支持 。透支放款 對(duì)這種貸款，銀行與客戶(hù)之間沒(méi)有書(shū)面協(xié)議，往往憑客戶(hù)與銀行之間存在的默契行事。特別是對(duì)信用較好的客戶(hù)，銀行經(jīng)常提供透支上的便利，這種便利被視為銀行對(duì)客戶(hù)所承擔(dān)的合同之外的“附加義務(wù)”。 備用貸款承諾 一種比較正式的和具有法律約束力的協(xié)議。銀行與企業(yè)簽訂正式合同，在合同中銀行承諾在指定期限和限額內(nèi)向企業(yè)提供相應(yīng)貸款。企業(yè)要為銀行的承諾提供費(fèi)用，其費(fèi)用率通常相當(dāng)于限額未用部分或全部限額的0.250.75 類(lèi)型 分析消費(fèi)者貸款 消費(fèi)者放款是對(duì)消費(fèi)者個(gè)人發(fā)放，用于購(gòu)買(mǎi)耐用消費(fèi)品或

50、支付其他費(fèi)用的放款。商業(yè)銀行向客戶(hù)提供這種貸款時(shí)，要進(jìn)行多方面的審查，主要包插借款人的職業(yè)、借款人的生活收支狀況、借款人的財(cái)產(chǎn)狀況、借款人的品德。 票據(jù)貼現(xiàn)貸款 票據(jù)貼現(xiàn)貸款是顧客將未到期的票據(jù)提交銀行，由銀行扣除自貼現(xiàn)日起至到期日止的利息而取得的現(xiàn)款?？少N現(xiàn)的票據(jù)包括銀行承兌匯票、商業(yè)承兌匯票、商業(yè)期票、銀行本票和匯票等。目前商業(yè)銀行貼現(xiàn)業(yè)務(wù)已擴(kuò)展到政府債券。 擔(dān)保貸款根據(jù)充當(dāng)擔(dān)保物的不同，擔(dān)保貸款可分為兩種：（1）擔(dān)保品貸款）擔(dān)保品貸款 可擔(dān)保物權(quán) 股票和債券； 保函、商品、地產(chǎn)、人壽保險(xiǎn)單、匯票、本票以及其他物權(quán)憑證； 第二抵押權(quán)，甚至第三抵押權(quán)等等。 影響擔(dān)保因素 市場(chǎng)價(jià)格是否穩(wěn)定；

51、是否容易銷(xiāo)售，是否易于保管； 進(jìn)行鑒定所需要的技術(shù)是否復(fù)雜。 其中，商品最適合作為擔(dān)保品，有價(jià)證券次之，不動(dòng)產(chǎn)最差。 擔(dān)保種類(lèi)取得留置權(quán) 銀行扣留債務(wù)人的財(cái)產(chǎn)直到他欠銀行的債務(wù)還清為止。取得質(zhì)押權(quán)其內(nèi)在規(guī)定性與留置權(quán)略有不同：其中之一是，在質(zhì)押方式下，受質(zhì)押人(銀行)在債務(wù)清償前擁有全部占有債務(wù)人用作抵押財(cái)產(chǎn)的權(quán)力，在某些情況下，受質(zhì)押人還有出賣(mài)該財(cái)產(chǎn)的權(quán)力。質(zhì)押權(quán)是一種特別賦予的所有權(quán)。抵押債務(wù)人將其擁有法定權(quán)利或衡平法權(quán)利的不動(dòng)產(chǎn)或動(dòng)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓給債權(quán)人作為其借款的抵押品。在抵押方式下，受抵押人(銀行)對(duì)財(cái)產(chǎn)有特定的權(quán)益并有出賣(mài)權(quán)，銀行的抵押文件一般載有變賣(mài)擔(dān)保品的明確規(guī)定。（2）保證書(shū)擔(dān)保貸款

52、 保證書(shū)擔(dān)保貸款指由第三者出具保證書(shū)擔(dān)保的放款。 保證書(shū)是保證人為借款人作貸款擔(dān)保與銀行的簽約性文件。保證書(shū)擔(dān)保放款的實(shí)務(wù)操作通常比較簡(jiǎn)單，銀行只要取得經(jīng)保證人簽字的銀行擬定的標(biāo)準(zhǔn)模式保證書(shū)，即可向借款人發(fā)放貸款。所以，保證書(shū)是銀行可以接受的最簡(jiǎn)單的擔(dān)保形式。保證人不同，保證書(shū)的出具程序也不同。銀行在接受時(shí)對(duì)股份制、合伙制、單個(gè)制公司等加以區(qū)分。保證書(shū)在銀行陳述虛偽、保證人出于誤解、保證人受到不正當(dāng)?shù)挠绊戇@三種情況下無(wú)效。國(guó)內(nèi)商業(yè)銀行貸款流程 房地產(chǎn)企業(yè)法人向國(guó)內(nèi)商業(yè)銀行貸款一般要經(jīng)過(guò)以下五個(gè)階段。如下面的流程圖： 貸款資金運(yùn)作方式在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)中，大量的資金周轉(zhuǎn)使開(kāi)發(fā)商很難單憑自身的經(jīng)濟(jì)實(shí)力進(jìn)

53、行項(xiàng)目開(kāi)發(fā)，項(xiàng)目總投資(含貸款建設(shè)期利息)一般比較大，整個(gè)建設(shè)經(jīng)營(yíng)期約為35年，是一個(gè)建設(shè)周期長(zhǎng)、資金投入量大的建設(shè)項(xiàng)目。所以，一般采用投資的多種組合運(yùn)用，一方面可減輕融資的壓力，有助資金的流通；另一方面可相對(duì)降低開(kāi)發(fā)商的風(fēng)險(xiǎn)，使項(xiàng)目順利開(kāi)發(fā)。資金運(yùn)作方式如下： 資金運(yùn)作方式如下：自有資金全部用于投資；銷(xiāo)售收入扣除與銷(xiāo)售有關(guān)稅費(fèi)后用于投資，初步估算按銷(xiāo)售收入l55%計(jì)算；此外還缺少的資金，則向銀行借貸。 在項(xiàng)目前期，將匯集到的自有資金用于支付土地使用權(quán)出讓金和前期工程費(fèi)；在獲取土地使用權(quán)后，可將其向銀行或金融機(jī)構(gòu)抵押以獲取銀行抵押貸款，用于地上建筑物建設(shè)；當(dāng)住宅樓建設(shè)完成了主體工程后就可進(jìn)行銷(xiāo)

54、售，銷(xiāo)售收入再加上用其它方式籌措到的資金，就可將整個(gè)項(xiàng)目投資完成。金融租賃要錢(qián)又不肯賣(mài)物業(yè)，先租出去收幾年租金 萬(wàn)達(dá)的“訂單式”商業(yè)地產(chǎn)模式，實(shí)際上是租賃融資的一種靈活運(yùn)用。而“售盾回組+保險(xiǎn)”則是一種典型的地產(chǎn)企業(yè)、金融租賃公司、商業(yè)銀行三方共贏”的有機(jī)結(jié)合。金融租賃概述金融租賃也叫融資租賃，是由出租人根據(jù)承租人的請(qǐng)求，按雙方的事先合同約定，向承租人指定的出賣(mài)人購(gòu)買(mǎi)承租人指定的固定資產(chǎn)，在出租人擁有該固定資產(chǎn)所有權(quán)的前提下，以承租人支付所有租金為條件，將一個(gè)定期的該固定資產(chǎn)的占有、使用和收益權(quán)讓渡給承租人。只要雙方協(xié)商一致，在租賃期滿(mǎn)后，該租賃物即可以歸承租人所有。 金融租賃的本質(zhì)是一種債權(quán)

55、。這種租賃具有融物與融資雙重功能，實(shí)際上僻決了生產(chǎn)企業(yè)缺乏生產(chǎn)資金的問(wèn)題。 金融租賃四大關(guān)鍵要素：承租方主體、出租方主體、期限、租賃標(biāo)的。三種金融租賃類(lèi)型品種含義特色給客戶(hù)的利益直接融資租賃直接融資租賃是由承租人選設(shè)備，出租人(租賃公司)出資購(gòu)買(mǎi)，并出租給承租人，租賃期內(nèi)租賃物所有權(quán)歸出租人，使用權(quán)歸承租人，租賃期滿(mǎn)承租人可選擇留購(gòu)設(shè)備；租賃期內(nèi)承租人按期支付租金，折舊由承租人計(jì)提 通過(guò)直接融資租賃的方式解決承租人的固定資產(chǎn)投資問(wèn)題，并可以和其他金融工具綜合運(yùn)作，發(fā)揮不可替代的作用在客戶(hù)沒(méi)有足夠資金、或不占用資金的情況下完成必要的固定資產(chǎn)投資經(jīng)營(yíng)租賃經(jīng)營(yíng)租賃是由出租人或承租人選擇設(shè)備，出租人購(gòu)

56、買(mǎi)設(shè)備出租給承租人使用。設(shè)備所有權(quán)歸出租人所有，使用權(quán)歸承租人所有。設(shè)備反映在出租人固定資產(chǎn)賬上，由出租人計(jì)提折舊適用于財(cái)務(wù)結(jié)構(gòu)需要調(diào)整的大企業(yè)和市場(chǎng)良好、規(guī)模迅速膨脹的優(yōu)秀企業(yè)。經(jīng)營(yíng)租賃可以和其他金融工具綜合運(yùn)作，發(fā)揮不可替代的作用 a、使客戶(hù)在不改變資產(chǎn)負(fù)債率的情況下獲得所需要的設(shè)備。b、可進(jìn)行一定程度的稅收調(diào)節(jié)出售回租出售回租是指承租人將自有物件出賣(mài)給出租人，同時(shí)與出租人簽訂租賃合同，再將該物件從出租人處租回的租賃形式回租業(yè)務(wù)可以做成融資租賃的回租和經(jīng)營(yíng)租賃的回租，分別具有融資租賃和經(jīng)營(yíng)租賃的不同功能和特點(diǎn)。適用于有大量?jī)?yōu)質(zhì)固定資產(chǎn)，但急需現(xiàn)金的客戶(hù) 客戶(hù)通過(guò)該項(xiàng)業(yè)務(wù)將固定資產(chǎn)變?yōu)楝F(xiàn)金，

57、用以補(bǔ)充流動(dòng)資金或購(gòu)買(mǎi)新的設(shè)備3、金融租賃六大特征可以獲得全額融資可以節(jié)省資本性投入無(wú)須額外的抵押和擔(dān)保品可以降低企業(yè)現(xiàn)金流量的壓力可以起到一定避稅的作用某種意義上來(lái)說(shuō)，可以用作長(zhǎng)期貸款的一個(gè)替代品金融租賃融資優(yōu)勢(shì)房地產(chǎn)融資租賃是一種以融資為直接目的的信用方式，是一種集信貸、貿(mào)易和租賃為一體的適應(yīng)性較強(qiáng)的融資方式，優(yōu)勢(shì)主要表現(xiàn)在以下方面，如下表。優(yōu)勢(shì)相關(guān)分析拓寬了房地產(chǎn)融資 渠道 房地產(chǎn)融資租賃公司作為一個(gè)經(jīng)營(yíng)裁體，可以通過(guò)吸收股東投資，或在貨幣市場(chǎng)、資本市場(chǎng)采取借貸、拆借、發(fā)債上市等融資手段，吸收社會(huì)投資，改變房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)主要依靠銀行貸款的單一融資方式降低房屋消費(fèi)門(mén)檻傳統(tǒng)的抵押貸款需要支付相當(dāng)

58、高的首付款后才能獲得房地產(chǎn)使用權(quán)。相比而言，房地產(chǎn)融資租賃真正實(shí)現(xiàn)了零首付”，大大降低了房屋消費(fèi)的門(mén)檻 租約靈活傳統(tǒng)銀行貸款一般是固定利率、固定支付，而租賃公司可以根據(jù)每個(gè)承租人的收入情況，為承租人制訂靈活的還租安排，例如延期支付、遞增和遞減支付等。另外，出租人和承租人雙方還可以協(xié)商租金價(jià)格 促進(jìn)房地 產(chǎn)銷(xiāo)售房地產(chǎn)融資租賃業(yè)務(wù)對(duì)承租人來(lái)說(shuō)是一種金融服務(wù)，對(duì)房地產(chǎn)銷(xiāo)售方來(lái)說(shuō)，租賃公司是一種營(yíng)銷(xiāo)載體，融資租賃是一種營(yíng)銷(xiāo)方式。房屋消費(fèi)的門(mén)檻降低，擴(kuò)大了客戶(hù)的購(gòu)買(mǎi)力，促進(jìn)了房地產(chǎn)的銷(xiāo)售。資金規(guī)模大的房地產(chǎn)公司還可以通過(guò)自己所屬或控股的租賃公司采用房地產(chǎn)融資租賃方式促銷(xiāo)自己的產(chǎn)品 。風(fēng)險(xiǎn)小 對(duì)出租人來(lái)說(shuō)

59、，由于在合同期滿(mǎn)之前，出租人始終是房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)人，故基本上不存在風(fēng)險(xiǎn)。出租人通過(guò)收取租金獲得收益，在存款利率不斷下降的情況下出租人更愿意以這種無(wú)風(fēng)險(xiǎn)的方式獲得比利息更高的回報(bào)。租賃公司還可以通過(guò)資產(chǎn)證券化以及財(cái)產(chǎn)信托等方式將租金收取權(quán)轉(zhuǎn)讓給投資者，分散經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn) 。金融租賃劣勢(shì)無(wú)論是在國(guó)內(nèi)還是國(guó)外，金融租賃所能滿(mǎn)足的需求的總量是有限的，同時(shí)也具有比較強(qiáng)的風(fēng)險(xiǎn)收益特征和行業(yè)的指向性，不是任何一個(gè)企業(yè)或者個(gè)人都可以從這里找到自己的方案，更不可能是空手道”的概念。1. 金融租賃側(cè)重醫(yī)療與公用事業(yè)2金融租賃公司有一套嚴(yán)格的審核手續(xù)3. 此外，作為融資方或者承租方還需要提供一定數(shù)量的保證金，額度相當(dāng)于總的融

60、資額度的20左右。 “售后回租+保理”組合模式 房地產(chǎn)“售后回租+保理”的融資方式就是通過(guò)房地產(chǎn)企業(yè)、金融租賃公司和商業(yè)銀行三者的有機(jī)結(jié)合，發(fā)揮各自的優(yōu)勢(shì)，達(dá)到三方“共贏”的局面。 “售后回租+保理”操作思路 房地產(chǎn)企業(yè)與金融租賃公司簽訂房產(chǎn)購(gòu)買(mǎi)合同及房產(chǎn)回租合同將房產(chǎn)按造價(jià)或評(píng)估價(jià)折價(jià)出售給金融租賃公司，金融租賃公司再把房產(chǎn)回租給房地產(chǎn)企業(yè)，房地產(chǎn)企業(yè)按合同規(guī)定的期限、金額等支付租金。房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)過(guò)戶(hù)于金融租賃公司，期限屆滿(mǎn)后房地產(chǎn)企業(yè)以一元錢(qián)回購(gòu)房產(chǎn)。房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)又過(guò)戶(hù)于房地產(chǎn)企業(yè)，這一做法稱(chēng)為房地產(chǎn)“售后回租”。 金融租賃公司與商業(yè)銀行簽訂保理合同，將房地產(chǎn)企業(yè)的租金應(yīng)收款賣(mài)給商業(yè)銀行。商業(yè)