江蘇昆山花橋嘉寶夢(mèng)世界項(xiàng)目營(yíng)銷策劃報(bào)告70p

1、浙江有度地產(chǎn)謹(jǐn)呈嘉寶集團(tuán) 保密級(jí)別aaaaa2015年7月30日項(xiàng) 目 營(yíng) 銷 策 劃 報(bào) 告本報(bào)告僅供客戶內(nèi)部使用。在獲得浙江有度地產(chǎn)書面許可之前，本報(bào)告的任何部分都不可被擅自引用、復(fù)制和傳播。提綱 ：項(xiàng)目解析市場(chǎng)分析產(chǎn)業(yè)研究項(xiàng)目定位營(yíng)銷策略營(yíng)銷執(zhí)行商務(wù)合作項(xiàng)目定位營(yíng)銷策略營(yíng)銷執(zhí)行商務(wù)合作項(xiàng)目解析市場(chǎng)分析產(chǎn)業(yè)研究項(xiàng)目解析項(xiàng)目概況規(guī)劃發(fā)展現(xiàn)狀開發(fā)主體項(xiàng)目區(qū)位技術(shù)指標(biāo)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)項(xiàng)目規(guī)劃開發(fā)現(xiàn)狀項(xiàng)目可售貨量盤點(diǎn)三期可售房源項(xiàng)目解析篇項(xiàng)目效果圖1、開發(fā)主體項(xiàng)目名稱：花橋夢(mèng)世界文化綜合體開發(fā)單位：昆山嘉寶網(wǎng)尚文化投資有限公司 昆山嘉寶網(wǎng)尚置業(yè)有限公司。設(shè)計(jì)單位：上海江南建筑設(shè)計(jì)院有限公司。承建單

2、位：中冶天工集團(tuán)上海十三冶建設(shè)有限公司樁基單位：上海城地建設(shè)股份有限公司 上海同濟(jì)工程項(xiàng)目管理咨詢有限公司第一節(jié) 項(xiàng)目概況 項(xiàng)目位于江蘇省昆山花橋經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)內(nèi)，基地北臨綠地大道，西臨東城大道，東側(cè)為薛趙路，南靠金捷路。2、項(xiàng)目區(qū)位地塊位置花橋鎮(zhèn)綠地大道南側(cè)、薛趙路西側(cè)地塊面積226507.61平方米地塊用途商住容積率文化娛樂、辦公、配套商業(yè):1.5-2.5、配套住宅:2.5-3.0建筑密度25%-30%起始價(jià)1500元/平方米競(jìng)得價(jià)1510元/平方米競(jìng)得人上海嘉寶實(shí)業(yè)（集團(tuán)）股份有限公司、網(wǎng)尚世界（北京）數(shù)字電影文化發(fā)展有限公司（聯(lián)合競(jìng)買）拍地時(shí)間011年12月16日至2012年1月18日成交

3、價(jià)格1510元/3、技術(shù)指標(biāo)一、用地技術(shù)指標(biāo)規(guī)劃用地面積226507.61337.76畝其中住宅用地面積66666.7100畝 商業(yè)用地面積159840.91239.76畝 二、總經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)規(guī)劃總用地面積226507.6 規(guī)劃總建筑面積603097.94 其中地上建筑總面積445262 地下建筑總面積157835.49 總建筑基層面積67340 總綠化面積63431.89 綜合地上容積率1.97 綜合地下容積率0.7 綜合建筑密度29.7% 綜合綠化率28.0% 機(jī)動(dòng)車停車數(shù) 4343輛 非機(jī)動(dòng)車停車數(shù) 13396輛 地上建筑高度99.8 地下建筑高度-6.5 住宅日照計(jì)算結(jié)論平均滿足大寒日

4、3小時(shí)4、項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)三、配套住宅用地指標(biāo)規(guī)劃用地面積66666.7規(guī)劃建筑面積260992其中地上建筑總面積199262 地下建筑總面積61730總建筑基層面積9783. 97綠化面積31131.89地上容積率3.00 地下容積率0.93 綜合建筑密度14.68%綜合綠化率46.7%機(jī)動(dòng)車停車數(shù)（含配套停車）1823輛非機(jī)動(dòng)車停車數(shù)5025輛四、文化娛樂辦公及配套商業(yè)用地項(xiàng)目指標(biāo)規(guī)劃用地面積159840.91規(guī)劃建筑面積342106其中地上建筑總面積246000 地下建筑總面積96105.94總建筑基層面積57556.03綠化面積32290.24地上容積率1.54 地下容積率0.60 綜

5、合建筑密度36.0%綜合綠化率20.2%機(jī)動(dòng)車停車數(shù)（不含配套停車）2520輛非機(jī)動(dòng)車停車數(shù)8371輛第二節(jié) 規(guī)劃發(fā)展現(xiàn)狀1、項(xiàng)目規(guī)劃、項(xiàng)目規(guī)劃規(guī)劃總建設(shè)面積34.6萬(wàn)平方米，其中地上面積24.6萬(wàn)平方米，地下10萬(wàn)平方米（工程規(guī)模為28103.54平方米，最大單體面積5387.06平方米，最大高度：21.2米）。 項(xiàng)目規(guī)劃了六個(gè)主題廣場(chǎng)，即：慶典廣場(chǎng)、星光廣場(chǎng)、魔法廣場(chǎng)、祈福廣場(chǎng)、幸運(yùn)廣場(chǎng)、古堡廣場(chǎng)。 以及圍繞5digreen飛天影院的imax巨幕影院、5d探險(xiǎn)影院、5d兒童影院、環(huán)形水幕影院、電影文化mall等不同的電影場(chǎng)所組成，并設(shè)有明星會(huì)所、住宅式辦公樓及配套商業(yè)等設(shè)施。2、開發(fā)現(xiàn)狀、

6、開發(fā)現(xiàn)狀項(xiàng)目概念規(guī)劃已經(jīng)政府通過，2015年1月5日獲得建設(shè)開工許可。開工時(shí)間：2015年10月15日，正負(fù)零時(shí)間：2015年12月15日；預(yù)售時(shí)間 2016年4月下旬-5月上旬。施工順序三期、一期、二期，其中三期3-1,3-3，3-5先施工，3-2后施工。第二節(jié) 規(guī)劃發(fā)展現(xiàn)狀一期二期三期現(xiàn)方案計(jì)容面積現(xiàn)方案計(jì)容面積樓樓 號(hào)號(hào)分分 類類層層 數(shù)數(shù)辦辦 公公配套商業(yè)配套商業(yè)3-1#樓配套商業(yè)和辦公2044333.76 8077.84 3-2#樓電影辦公大樓2026095.62 3-3#樓配套商業(yè)27788.50 3-5#樓辦公2014956.61 803.59 合計(jì)合計(jì)銷售85385.99166

7、69.93102055.923、項(xiàng)目可售貨量盤點(diǎn)公寓式辦公配套商業(yè)三期可售房源：辦公可售總面積為85385.99；3-1#為21f高層，單層面積1153.52，其中3f-21f為公寓式辦公，一層32戶，共608戶，3-1a、3-1b共兩棟，總共1216戶，總面積44333.76，平均每套面積約36，屬于小面積辦公物業(yè)。3-5#樓為純辦公樓，1f大堂及配套商業(yè)，2-19f為辦公，總面積14956.61，單層面積約787。3-2#樓為電影辦公大樓，20f，總面積26095.62，單層面積約1373.5。配套商業(yè)可售總面積為16669.93：3-1#樓 配套商業(yè)面積為8077.84 ；3-3#樓 配

8、套商業(yè)面積為7788.50 ；3-5#樓 配套商業(yè)面積為803.59；市場(chǎng)分析篇第一 宏觀政策層面(1)上半年央行多次出臺(tái)降準(zhǔn)降息政策 2015年房地產(chǎn)宏觀大勢(shì)分析總結(jié) 2015中國(guó)經(jīng)濟(jì)內(nèi)外交困，急需速效強(qiáng)心劑，撐過轉(zhuǎn)型難關(guān)。房地產(chǎn)重要性被重提。 2014年9.30政策將二套房首付和按揭成本大幅降低（貸款結(jié)清可做首套認(rèn)定），2015年3.30政策將二套房?jī)?yōu)惠受益面擴(kuò)大（未結(jié)清貸款首付4成），并進(jìn)一步減免交易稅收（營(yíng)業(yè)稅5改2）。以赤裸裸的手段直接刺激樓市成交，預(yù)計(jì)將導(dǎo)致2015年樓市成交輕度過熱，價(jià)格有望實(shí)現(xiàn)上漲20-30%。 中央政府仍嚴(yán)守“限購(gòu)”和“僅支撐剛需首改”2大調(diào)控底線，近期調(diào)控政

9、策所有利好前提均必須是普通商品房。高端市場(chǎng)不受直接利好，但受次級(jí)市場(chǎng)漲價(jià)推動(dòng)，成交價(jià)格也有望進(jìn)一步小幅上漲。 在限購(gòu)不放開背景下，由于投資需求無(wú)法進(jìn)入，僅靠剛需和首改需求無(wú)法支撐一往無(wú)前的上漲，一段時(shí)間繁榮后，必將遭遇購(gòu)買力后繼乏力。初步判斷可能出現(xiàn)在2015年四季度，成交增速放緩進(jìn)入理性增長(zhǎng)。 第二 2015昆山市場(chǎng)成交 昆山市商品房成交數(shù)據(jù)昆山市商品房成交數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)周期類 別單位（面積：萬(wàn)平方米；均價(jià)：元/平方米；金額：億元）成交套數(shù)成交面積成交均價(jià)成交金額2015年一季度（2014.12.26-2015.3.25）住宅市場(chǎng)624469.16831157.48商業(yè)營(yíng)業(yè)用房12977.8311

10、7739.22辦公樓5173.4175222.56總計(jì)總計(jì)8058805880.480.48615861569.2669.262015年二季度（2015.3.26-2015.6.25）住宅市場(chǎng)11854131.628669114.1住宅環(huán)比一季度89.8%90.3%4.3%98.5%商業(yè)營(yíng)業(yè)用房16047.79109218.51商業(yè)環(huán)比一季度23.7%-0.5%-7.2%-7.7%辦公樓9665.6679274.49辦公環(huán)比一季度86.8%66%5.4%75.4%商品房總計(jì)商品房總計(jì)1442414424145.07145.0787618761127.09127.09總計(jì)環(huán)比一季度79%80.4

11、%1.7%83.5%2015年上半年（2014.12.26-2015.6.25）住宅市場(chǎng)18098200.788546171.58住宅同比2014上半年8.4%16.5%4.8%22.1%商業(yè)營(yíng)業(yè)用房290115.621135117.73商業(yè)同比2014上半年-24.4%-20.1%-7.1%598%辦公樓14839.0777737.05辦公同比2014上半年30.7%-1.1%4.6%3.5%總計(jì)總計(jì)2248222482225.47225.4787098709196.36196.36總計(jì)同比2014上半年3.8%12.1%2.3%14.7%第三 2015第一、第二花橋市場(chǎng)成交花橋商品房成交數(shù)

12、據(jù)花橋商品房成交數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)區(qū)間單位（面積：平方米；均價(jià)：元/平方米；金額：萬(wàn)元） 類 別成交套數(shù)成交面積成交均價(jià)成交金額一季度一季度住宅低層住宅71492.59137682055 毛坯公寓1100103859.3806483755.34 精裝公寓58555482.26986554730.83 花橋住宅小計(jì)花橋住宅小計(jì)16921692160834.1160834.187388738140541.2140541.2 花橋住宅占昆山全市比例花橋住宅占昆山全市比例27%27%23%23%105%105%24%24%非住宅商業(yè)營(yíng)業(yè)用房214262.65117244997.62 商業(yè)占全市比例2%5%99.

13、60%5% 辦公樓35819883.46809016085.34 辦公占全市比例69%58%108%63% 花橋非住宅小計(jì)花橋非住宅小計(jì)37937924146.1124146.118731873121082.9521082.95 花橋非住宅占昆山全市比例花橋非住宅占昆山全市比例21%21%21%21%83%83%18%18%總計(jì)總計(jì)花橋一季度商品房銷售總計(jì)花橋一季度商品房銷售總計(jì)20712071184980.2184980.287378737161624.1161624.1 花橋一季度銷售占全市比例花橋一季度銷售占全市比例26%26%23%23%101%101%23%23%二季度二季度住宅低層

14、住宅265037.71160368078.27 毛坯公寓2637245600.48443207355.4 精裝公寓80077606.191089584548.33 花橋二季度住宅小計(jì)花橋二季度住宅小計(jì)34633463328244.3328244.391399139299982299982 花橋住宅占昆山全市比例花橋住宅占昆山全市比例29%29%25%25%105%105%26%26%非住宅商業(yè)營(yíng)業(yè)用房282437.44106012583.94 商業(yè)占全市比例1.70%3.10%97.10%3% 辦公樓50828373.42792822495.5 辦公占全市比例52.60%50.10%100%5

15、0.10% 花橋非住宅小計(jì)花橋非住宅小計(jì)53653630810.8630810.868140814025079.4425079.44 花橋非住宅占昆山全市比例花橋非住宅占昆山全市比例20.90%20.90%22.90%22.90%84.30%84.30%19.30%19.30%總計(jì)總計(jì)花橋二季度商品房銷售總計(jì)花橋二季度商品房銷售總計(jì)39993999359055.2359055.29053.259053.25325061.4325061.4 花橋二季度銷售占全市比例花橋二季度銷售占全市比例27.70%27.70%24.80%24.80%103.30%103.30%25.60%25.60%花橋商品

16、房成交數(shù)據(jù)花橋商品房成交數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)區(qū)間單位（面積：平方米；均價(jià)：元/平方米；金額：萬(wàn)元）類 別成交套數(shù)成交面積成交均價(jià)成交金額上半年上半年住宅低層住宅336530.31551710133毛坯公寓3737349459.78330291111精裝公寓1385133088.51046513927920152015年上半年住宅小計(jì)年上半年住宅小計(jì)51555155489078.4489078.490079007440523440523同比2014年上半年142%151.80%90.60%137.50%非住宅商業(yè)496700.09113167582同比2014年上半年-51%-44.20%-22.80%-5

17、6.90%辦公86648256.88799538581同比2014年上半年27%14.60%-12.90%0%非住宅合計(jì)非住宅合計(jì)91591554956.9754956.97840084004616246162總計(jì)總計(jì)總計(jì)總計(jì)60706070544035.4544035.489468946486686486686同比2014年上半年37.50%44.60%-10.60%29.30% 2015上半年花橋市場(chǎng)成交序號(hào)序號(hào)項(xiàng)目名稱項(xiàng)目名稱開發(fā)企業(yè)開發(fā)企業(yè)新增預(yù)售面積（）新增預(yù)售面積（）套數(shù)套數(shù)批準(zhǔn)日期批準(zhǔn)日期1象嶼都城嘉園1#、7#江蘇象嶼房地產(chǎn)開發(fā)有限公司33465.27住宅420套2015.4.

18、102光明馨座花園1#-4#樓寧滬置業(yè)（昆山）有限公司38279.07住宅330套商業(yè)16套2015.4.173可逸蘭亭苑22#、25#樓昆山市越秀廣電投資發(fā)展有限公司49517.63住宅528套2015.4.164中科花苑19#-23#、25#-28#樓中科新達(dá)江蘇創(chuàng)新投資有限公司56848.84住宅528套2015.4.305嘉景麗都68#、69#樓江蘇嘉景置業(yè)有限公司34184.05住宅324套2015.4.226棕櫚灣花園41#、42#樓昆山中金花橋置業(yè)有限公司42420.88住宅328套2015.4.287香城灣花園7#-9#、13#樓昆山常發(fā)置業(yè)有限公司12482.16住宅132套

19、2015.4.308智慧廣場(chǎng)2#、3#樓昆山賽格電子市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)管理有限公司74739.13辦公2348套商業(yè)44套2015.5.289象嶼都城嘉園2#、3#、5#、6#、8#樓江蘇象嶼房地產(chǎn)開發(fā)有限公司59494.15住宅838套2015.6.310常發(fā)香城灣花園11#、14#、15#樓昆山常發(fā)置業(yè)有限公司10196.4住宅108套2015.6.511可逸蘭亭苑19#-21#、24#樓昆山市越秀廣電投資發(fā)展有限公司69747.43住宅657套2015.6.23合計(jì)481375.01住宅4193套 商業(yè)60套 辦公2348套第四 2015年新增及存量 二季度花橋新增預(yù)售房源表序號(hào)序號(hào)項(xiàng)項(xiàng) 目目存量

20、面積存量面積( () )按面積計(jì)算的存銷按面積計(jì)算的存銷比（月）比（月）存量套數(shù)存量套數(shù)按套數(shù)計(jì)算的存銷按套數(shù)計(jì)算的存銷比（月）比（月）1住宅811474.36101077919.19.12辦公443659.8855.255.2535837.137.13商業(yè)275075.09246.4246.42053251.4251.4合計(jì)1530209.3316.916.9152021515截止6月底花橋住宅、辦公、商業(yè)項(xiàng)目存量表注：存量面積、存量套數(shù)為截止到7月1日已申請(qǐng)預(yù)售尚未銷售的部分 按面積計(jì)算的存銷比=存量面積/過去6個(gè)月平均每月銷售面積 按套數(shù)計(jì)算的存銷比=存量套數(shù)/過去6個(gè)月平均每月銷售套數(shù)

21、1 1、樓市松綁，國(guó)家扶持，政策放寬，整體樓市回暖，成交呈上升趨勢(shì)；、樓市松綁，國(guó)家扶持，政策放寬，整體樓市回暖，成交呈上升趨勢(shì)；2 2、花橋整體市場(chǎng)受上海輻射影響，住宅去化火爆，未來發(fā)展前景廣闊，但、花橋整體市場(chǎng)受上海輻射影響，住宅去化火爆，未來發(fā)展前景廣闊，但由于發(fā)展時(shí)間尚短，由于發(fā)展時(shí)間尚短，入住率不高入住率不高，（？），（？），商業(yè)氣氛尚未形成商業(yè)氣氛尚未形成，地鐵雖然開，地鐵雖然開通，但整體通，但整體交通動(dòng)線尚未完善交通動(dòng)線尚未完善，特色商業(yè)缺乏特色商業(yè)缺乏，跨區(qū)消費(fèi)尚未形成跨區(qū)消費(fèi)尚未形成，大部分，大部分商業(yè)成交萎靡，去化緩慢；辦公存量巨大，市場(chǎng)商業(yè)成交萎靡，去化緩慢；辦公存量巨大

22、，市場(chǎng)供大于求供大于求。 本案本案+ +特色產(chǎn)業(yè)特色產(chǎn)業(yè)+ +特色產(chǎn)品特色產(chǎn)品+ +特色運(yùn)營(yíng)特色運(yùn)營(yíng)+ +特色營(yíng)銷特色營(yíng)銷+ +特色管理特色管理特色越多，銷售難度指數(shù)將大大降低。特色越多，銷售難度指數(shù)將大大降低。結(jié) 論產(chǎn)業(yè)研究s：政策優(yōu)勢(shì)：國(guó)家正大力扶持第三產(chǎn)業(yè)，尤其是文化服務(wù)業(yè)的發(fā)展；區(qū)位優(yōu)勢(shì)：區(qū)位優(yōu)勢(shì)是大型綜合體的必備優(yōu)勢(shì)，項(xiàng)目介于花橋、陸家之間中心位置，與滬寧高鐵花橋站、滬寧高速陸家出口“咫尺之遙”，是花橋通往外界的西大門，這些將成為項(xiàng)目發(fā)展大型綜合體得天獨(dú)厚的區(qū)位優(yōu)勢(shì)；配套優(yōu)勢(shì)：本區(qū)域已經(jīng)擁有發(fā)達(dá)的物流業(yè)，同時(shí)路網(wǎng)發(fā)達(dá)，未來即將成為開發(fā)熱土，必將擁有更加成熟的社會(huì)配套并成為項(xiàng)目發(fā)展的優(yōu)

23、勢(shì)之一；w：區(qū)域消費(fèi)人群數(shù)量少：本區(qū)域周邊人口有限，使得大型綜合體的經(jīng)營(yíng)必須向外拓展市場(chǎng)，這是項(xiàng)目發(fā)展一大劣勢(shì)；心理距離偏遠(yuǎn)：項(xiàng)目所在地在花橋人的心理距離上要大于其實(shí)際距離，即使從花橋中心區(qū)驅(qū)車不過五分鐘，這種較遠(yuǎn)的心理距離是項(xiàng)目周邊目前較荒蕪，又是必須處理的一大劣勢(shì)；品牌業(yè)者對(duì)新商業(yè)項(xiàng)目持觀望心態(tài)：從市場(chǎng)訪談的情況看，目前花橋正在經(jīng)營(yíng)當(dāng)中的商戶對(duì)前往新的大型綜合體的熱情不高，使得之前新投入使用的商業(yè)項(xiàng)目空置率較高，經(jīng)營(yíng)者還在等待入市時(shí)機(jī)，目前觀望心態(tài)明顯；swot分析o：周邊住宅建設(shè)項(xiàng)目眾多：目前項(xiàng)目周邊正在建設(shè)的住宅地產(chǎn)項(xiàng)目極大的促進(jìn)項(xiàng)目所在片區(qū)的人口導(dǎo)入，未來旺盛的消費(fèi)需求是項(xiàng)目發(fā)展大型

24、綜合體的重要機(jī)遇；東城大道高架建設(shè)：項(xiàng)目旁邊的東城大道正在進(jìn)行快速高架路的施工，待其建成通車后，將大大縮小昆山開發(fā)區(qū)及昆山市區(qū)到本項(xiàng)目的心理距離，增加本項(xiàng)目商業(yè)輻射半徑；花橋?qū)嶋H人口年輕化：花橋商務(wù)區(qū)由于領(lǐng)先的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)設(shè)定及幾個(gè)大型住宅項(xiàng)目的客群等原因，導(dǎo)致實(shí)際人口年輕化程度高，年輕人易接受新生事物和新的消費(fèi)場(chǎng)所；t：房地產(chǎn)調(diào)控步步為營(yíng)：一輪又一輪的房地產(chǎn)調(diào)控，嚴(yán)重約束了購(gòu)房者的投資熱情和行為，重拳出擊之下，或會(huì)殃及池魚，商業(yè)地產(chǎn)的銷售也會(huì)受到住宅調(diào)控的直接、間接影響；商鋪投資趨于理性：由于經(jīng)營(yíng)空置率較高，片區(qū)市場(chǎng)上商鋪的投資漸趨理性；商鋪投資趨于理性：由于經(jīng)營(yíng)空置率較高，片區(qū)市場(chǎng)上商鋪的投資

25、漸趨理性；片區(qū)內(nèi)綜合體項(xiàng)目業(yè)態(tài)方向開始雷同：由于市場(chǎng)容量的問題，花橋一些綜合體項(xiàng)目在追求大而全片區(qū)內(nèi)綜合體項(xiàng)目業(yè)態(tài)方向開始雷同：由于市場(chǎng)容量的問題，花橋一些綜合體項(xiàng)目在追求大而全的業(yè)態(tài)組織模式，擴(kuò)大經(jīng)營(yíng)范圍，使得相互之間的商業(yè)業(yè)態(tài)有了重疊，未來競(jìng)爭(zhēng)不可避免；的業(yè)態(tài)組織模式，擴(kuò)大經(jīng)營(yíng)范圍，使得相互之間的商業(yè)業(yè)態(tài)有了重疊，未來競(jìng)爭(zhēng)不可避免；swot分析 去年服務(wù)業(yè)占gdp比重達(dá)78.95%，與北京相當(dāng)；去年花橋國(guó)際商務(wù)城現(xiàn)代服務(wù)業(yè)一路高歌猛進(jìn)，服務(wù)業(yè)增加值達(dá)152.03億元，同比增長(zhǎng)24.6%，服務(wù)業(yè)占gdp比重達(dá)到78.95%。作為專業(yè)規(guī)劃的現(xiàn)代服務(wù)業(yè)園區(qū)，花橋國(guó)際商務(wù)城不斷發(fā)揮臨滬的區(qū)位優(yōu)勢(shì)和

26、對(duì)臺(tái)的載體優(yōu)勢(shì)，創(chuàng)新招商引資方式，致力于發(fā)展服務(wù)外包、區(qū)域總部、商貿(mào)物流等生產(chǎn)性服務(wù)業(yè)，產(chǎn)業(yè)質(zhì)效實(shí)現(xiàn)明顯提升。去年，花橋新引進(jìn)規(guī)模型現(xiàn)代服務(wù)業(yè)項(xiàng)目72個(gè)，其中引進(jìn)5億元項(xiàng)目1個(gè)、1億元以上項(xiàng)目3個(gè)。上海證交所第二總部、攜勝投資管理以及省內(nèi)首家臺(tái)資商業(yè)保理公司天雄商業(yè)保理等重點(diǎn)項(xiàng)目完成注冊(cè)，實(shí)現(xiàn)到賬外資1.32億美元，注冊(cè)民資27.57億元。在產(chǎn)業(yè)支撐力方面，花橋持續(xù)推進(jìn)昆山深化兩岸產(chǎn)業(yè)合作試驗(yàn)區(qū)、金融服務(wù)外包區(qū)、區(qū)域總部基地 “三區(qū)”產(chǎn)業(yè)承載能力的提升，啟動(dòng)建設(shè)臺(tái)灣中小企業(yè)商品交易中心、兩岸青年創(chuàng)業(yè)園等新型產(chǎn)業(yè)平臺(tái)。保稅倉(cāng)庫(kù)獲批投運(yùn)，貿(mào)易便利化綜合服務(wù)平臺(tái)功能進(jìn)一步完善。一、花橋服務(wù)業(yè)經(jīng)濟(jì)特征

27、顯現(xiàn)二、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu) 去年三次產(chǎn)業(yè)比重為0.29：20.5：79.21，結(jié)構(gòu)更加合理。(1)昆山目前處于第二產(chǎn)業(yè)占主導(dǎo)的階段，但是目前第二產(chǎn)業(yè)所占比重增長(zhǎng)放緩，甚至有所下降。第三產(chǎn)業(yè)所占比重在02、03年大幅下降之后，近年開始緩慢增長(zhǎng)。(2)在將來一段時(shí)期內(nèi)，第二產(chǎn)業(yè)的增長(zhǎng)將會(huì)放緩，所占比重會(huì)穩(wěn)定甚至逐步下降。第三產(chǎn)業(yè)將會(huì)獲得更快的發(fā)展。（3）產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的變化會(huì)進(jìn)一步提高昆山人民收入水平，同時(shí)刺激商業(yè)的發(fā)展。通過近年來的發(fā)展，花橋已初步形成了以金融服務(wù)為特色的服務(wù)外包、以研發(fā)銷售為特色的總部經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)集群，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)進(jìn)一步調(diào)整優(yōu)化，三次產(chǎn)業(yè)比重從2005年的2.49：66.99：30.52調(diào)整為2014

28、年的0.29：20.5：79.21，現(xiàn)代服務(wù)業(yè)集聚效應(yīng)初步顯現(xiàn)。三、產(chǎn)業(yè)特征 以商務(wù)服務(wù)為核心產(chǎn)業(yè)的國(guó)際大都市的衛(wèi)星商務(wù)城花橋國(guó)際商務(wù)城是江蘇省唯一以現(xiàn)代服務(wù)業(yè)為主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)的開發(fā)區(qū)；國(guó)際服務(wù)外包基地，將按照省委、省政府提出的“融入上海、面向世界、服務(wù)江蘇”的總定位，發(fā)揮上海的區(qū)位優(yōu)勢(shì)，江蘇的政策優(yōu)勢(shì)，昆山的成本優(yōu)勢(shì)，高起點(diǎn)規(guī)劃，高水平建設(shè)，高層次開發(fā)，建設(shè)國(guó)際有影響，國(guó)內(nèi)稱一流的以商務(wù)服務(wù)為核心產(chǎn)業(yè)的國(guó)際大都市的衛(wèi)星商務(wù)城。服務(wù)外包產(chǎn)業(yè)基地 大力發(fā)展以金融bpo為主要特色的服務(wù)外包產(chǎn)業(yè)企業(yè)總部基地 以研發(fā)銷售為主要特色的制造業(yè)企業(yè)區(qū)域總部海峽兩岸商貿(mào)合作區(qū)（現(xiàn)代物流產(chǎn)業(yè)基地）臺(tái)灣金融、電信、批發(fā)

29、（展覽、展示）和研發(fā)設(shè)計(jì)四大關(guān)鍵性服務(wù)產(chǎn)業(yè) 以第三方物流為主要特色的現(xiàn)代物流產(chǎn)業(yè)影院名稱開業(yè)時(shí)間加入院線廳數(shù)座位數(shù)硬件優(yōu)勢(shì)競(jìng)爭(zhēng)半徑平均票價(jià)門市票價(jià)2d3dimax金逸影城2010金逸珠江81260 10.8357075 西圓影城2010上海聯(lián)合5540杜比全景聲10.43260110 保利影城2013保利萬(wàn)合81100imax14.55180100150新世界2013浙江星光91149 10.9456065 渡凡影城2013上海聯(lián)合5534韓國(guó)進(jìn)口master image金屬幕13.8275060 中影影城2010中影星美6900dolby數(shù)字聲解碼器cp75012.8325060 野馬渡20

30、13橫店院線4607 7.3347070 大地影城2012大地院線51143德國(guó)isc00ptic放映鏡頭9.9306065 世茂歡樂2010世茂院線91200 103080100 世茂國(guó)際2010世茂院線3977spc巨慕104080100 中傳影城2014幸福藍(lán)海71312巴可dp2k-32b數(shù)字放映機(jī)7.4316070截至7月份昆山共有12家,其中11家正在營(yíng)業(yè)，金鷹盧米埃影城預(yù)計(jì)于8月份開業(yè)。詳見下表：昆山電影產(chǎn)業(yè)專項(xiàng)研究昆山影城內(nèi)部市場(chǎng)數(shù)據(jù)月份1月2月3月4月5月6月票房收入（萬(wàn)元）167226164296206210累計(jì)收入完成率1%13%18%27%34%40%影城單銀幕票房產(chǎn)出

31、（萬(wàn)元）16.7022.5016.4029.5020.6021.00院線平均單銀幕票房產(chǎn)出（萬(wàn)元）30.5929.0019.0435.8326.2624.40影城/院線平均水平55%78%86%82%78%86%影城城市市場(chǎng)份額19.018.218.0017.817.0/昆山主要影城城市市場(chǎng)份額月份1月2月3月4月（imax月）5月（imax月）6月世茂影城19.018.218.017.817.0 中傳影城7km4.0%5.0%5.0%6.0%6.0% 保利影城14km、有imax14.2%15.5%16.0%15.0%15.2% 金逸影城10km10.4%11.0%10.0%12.5%11.

32、2% 消費(fèi)人群分析1、花橋人口組成及經(jīng)濟(jì)收入、花橋人口組成及經(jīng)濟(jì)收入 昆山市外來人口以經(jīng)商、務(wù)工和服務(wù)人員為主。經(jīng)商和務(wù)工人員中的高層人員具有較高消費(fèi)力，會(huì)更多刺激酒店、餐飲、娛樂等行業(yè)的發(fā)展。 第二產(chǎn)業(yè)目前占主導(dǎo)地位，但多以企業(yè)鏈低端為主，以制造加工廠形式存在，屬于勞動(dòng)密集型企業(yè)，以臺(tái)商居多，目前臺(tái)商在昆山投資的公司已經(jīng)超過6500家； 一方面需要大量本地及外來勞動(dòng)力的技術(shù)支撐，月薪多在2-3500之間，屬于一般收入人群； 一方面需要臺(tái)灣本地人員的管理支撐。并據(jù)統(tǒng)計(jì)，目前常駐昆山的臺(tái)籍人士已超過10萬(wàn)人，多為中高層管理者，臺(tái)商及其家屬構(gòu)成了一個(gè)超出平均水準(zhǔn)的高消費(fèi)人群。 一方面需要大量本地及

33、外地人士作為中基層管理者，月收入多在4000-6000元，屬于中等收入人群； 第三產(chǎn)業(yè)由商業(yè)經(jīng)營(yíng)和企業(yè)運(yùn)作構(gòu)成，比例較小，但有發(fā)展?jié)摿?，以本地中小型企業(yè)和上海蘇州的外來企業(yè)為主； 一方面，各類商業(yè)外來打工人員，收入一般，約為2000-4000元左右；一方面，各類商業(yè)企業(yè)主或投資者，本地外地均有，收入較高； 一方面，各企業(yè)的普通工作人員，收入一般，約為3000-4000元； 一方面，各企業(yè)的中高層人員，收入中等偏高，約為5000-8000元； 其他（國(guó)企政府）昆山政府公務(wù)員，均為本地人，收入較高；普通國(guó)企中層員工，月收入為3000-5000，屬于一般收入人群；消費(fèi)人群分析消費(fèi)人群結(jié)構(gòu)分布昆山市的

34、人口結(jié)構(gòu)屬于啞鈴狀分布特征，外來人口大于本地人口數(shù)量昆山市的人口結(jié)構(gòu)屬于啞鈴狀分布特征，外來人口大于本地人口數(shù)量低收入人群低收入人群第二產(chǎn)業(yè)制造加工型低端企業(yè)的技術(shù)工人（主要?jiǎng)趧?dòng)力）商業(yè)外來打工經(jīng)營(yíng)人員第三產(chǎn)業(yè)企業(yè)的普通員工（本地外地人士均有第二產(chǎn)業(yè)制造加工型低端企業(yè)的中基層管理者（本地外地人士均有）平均收入中產(chǎn)階級(jí)人群平均收入中產(chǎn)階級(jí)人群第三產(chǎn)業(yè)企業(yè)的中高層管理者高收入人群高收入人群第二產(chǎn)業(yè)制造加工型低端企業(yè)的高層管理人員及家屬（臺(tái)商及其家屬為主）各類商業(yè)企業(yè)主及投資者昆山市政府公務(wù)員結(jié) 論：1、昆山電影產(chǎn)業(yè)發(fā)展蓬勃，電影消費(fèi)市場(chǎng)發(fā)展前景廣闊；2、現(xiàn)階段的消費(fèi)力無(wú)法滿足現(xiàn)有的商業(yè)規(guī)模，須導(dǎo)入

35、新的商業(yè)及配套；以便引進(jìn)周邊市場(chǎng)客源， 3、導(dǎo)入新的電影孵化產(chǎn)業(yè)，可以引進(jìn)大批外地和本地的高端商務(wù)人群及創(chuàng)業(yè)者進(jìn)駐，滿足及擴(kuò)大商業(yè)消費(fèi)需求。項(xiàng)目定位產(chǎn)品定位建議產(chǎn)品定位：電影產(chǎn)業(yè)+影視文化創(chuàng)業(yè)孵化基地項(xiàng)目定位：夢(mèng)世界影視文創(chuàng)基地立足于現(xiàn)在，成就于未來。 本案產(chǎn)品在花橋市場(chǎng)存量大、去化速度慢，同質(zhì)化較多，那么，如何將本案產(chǎn)品與市場(chǎng)產(chǎn)品進(jìn)行區(qū)分，找出最契合專屬本案的產(chǎn)品發(fā)展方向，從而價(jià)值最大化？常規(guī)難度大，競(jìng)爭(zhēng)激烈市場(chǎng)紅海突破常規(guī)差異化競(jìng)爭(zhēng)，新的投資模式市場(chǎng)藍(lán)海孵化新概念的植入，拓寬市場(chǎng)未來發(fā)展通道，為項(xiàng)目；插上了可持續(xù)發(fā)展的翅膀， 描繪出更遠(yuǎn)大宏偉的藍(lán)圖尋找+突破尋找突破產(chǎn)業(yè)嫁接企業(yè)孵化器尋找一

36、個(gè)產(chǎn)業(yè)來支撐1 1、孵化產(chǎn)業(yè)層面：國(guó)家導(dǎo)向，朝陽(yáng)產(chǎn)業(yè)、孵化產(chǎn)業(yè)層面：國(guó)家導(dǎo)向，朝陽(yáng)產(chǎn)業(yè) 國(guó)務(wù)院總理李克強(qiáng)主持召開國(guó)務(wù)院常委會(huì)議，確定支持發(fā)展“眾創(chuàng)空間”的政策措施，為創(chuàng)業(yè)創(chuàng)新搭建新平臺(tái),孵化創(chuàng)業(yè)平臺(tái)將是朝陽(yáng)產(chǎn)業(yè)。2 2、政策扶持、政策扶持1、鼓勵(lì)并非空談，常務(wù)會(huì)議直接推出了四大政策：1)是大力發(fā)展市場(chǎng)化、專業(yè)化、集成化、網(wǎng)絡(luò)化的“眾創(chuàng)空間”；2)是加大政策扶持，簡(jiǎn)化登記手續(xù)，為創(chuàng)業(yè)企業(yè)工商注冊(cè)提供便利；3)是完善創(chuàng)業(yè)投融資機(jī)制，對(duì)種子期、初創(chuàng)期科技型中小企業(yè)給予支持，培育發(fā)展天使投資；4)是打造良好創(chuàng)業(yè)創(chuàng)新生態(tài)環(huán)境，培育創(chuàng)客文化，讓創(chuàng)業(yè)創(chuàng)新蔚然成風(fēng)。3 3、相關(guān)政策鏈接、相關(guān)政策鏈接1)201

37、5年1月28日國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議，確定支持發(fā)展“眾創(chuàng)空間”的政策措施，為創(chuàng)業(yè)創(chuàng)新搭建新平臺(tái)。2)2015年2月6日國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議，部署改革政府投資管理方式和轉(zhuǎn)變職能，便利投資創(chuàng)業(yè)、規(guī)范市場(chǎng)秩序；3)2015年2月25日國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議，確定進(jìn)一步減稅降費(fèi)措施，支持小微企業(yè)發(fā)展和創(chuàng)業(yè)創(chuàng)新。4 4、李克強(qiáng)：大眾創(chuàng)業(yè)、萬(wàn)眾創(chuàng)新是中國(guó)經(jīng)濟(jì)新的發(fā)動(dòng)機(jī)、李克強(qiáng)：大眾創(chuàng)業(yè)、萬(wàn)眾創(chuàng)新是中國(guó)經(jīng)濟(jì)新的發(fā)動(dòng)機(jī)“順應(yīng)網(wǎng)絡(luò)時(shí)代推動(dòng)大眾創(chuàng)業(yè)、萬(wàn)眾創(chuàng)新的形式，構(gòu)建面向人人的”眾創(chuàng)空間“等創(chuàng)業(yè)服務(wù)平臺(tái)，對(duì)于激發(fā)億萬(wàn)群眾創(chuàng)造活動(dòng)，培育包括大學(xué)生在內(nèi)的各類青年創(chuàng)新人才和創(chuàng)新團(tuán)隊(duì)，帶動(dòng)擴(kuò)大就業(yè)，打造謹(jǐn)記發(fā)展的”發(fā)動(dòng)機(jī)“具有重要意義”。4

38、 4、企業(yè)孵化器發(fā)展現(xiàn)狀、企業(yè)孵化器發(fā)展現(xiàn)狀 “大眾創(chuàng)業(yè)、萬(wàn)眾創(chuàng)新”企業(yè)孵化器最新市場(chǎng)現(xiàn)狀 我國(guó)科技孵化器在大眾創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)方面有很好的基礎(chǔ)。目前全國(guó)的科技企業(yè)孵化器已超過1600家，大學(xué)科技園有115家，在孵的企業(yè)有8萬(wàn)多家，就業(yè)人數(shù)有170多萬(wàn)。全國(guó)活躍的創(chuàng)業(yè)投資機(jī)構(gòu)有1000多家，資本總量超過3500億，互聯(lián)網(wǎng)的接入超過6.3億，固網(wǎng)普及率已經(jīng)達(dá)到50%。技術(shù)交易也很活躍，2014年，全國(guó)的技術(shù)交易成交額達(dá)到了8577億，近年來以15%的增速增長(zhǎng)。5 5、盈利模式：、盈利模式：（1）物業(yè)管理滲入型：房租收入轉(zhuǎn)股權(quán) 充分發(fā)揮孵化基地貼近科技創(chuàng)新源頭的優(yōu)勢(shì)，使物業(yè)管理滲入到在孵企業(yè)的經(jīng)營(yíng)過程，將

39、房租轉(zhuǎn)化為股權(quán)。將房租轉(zhuǎn)化為股權(quán)之后，能使孵化基地在不具備投資實(shí)力的情況下分享初創(chuàng)企業(yè)的成功，提高孵化基地的收入。 （2）風(fēng)險(xiǎn)投資型：孵化企業(yè) 孵化基地將成立專門的創(chuàng)業(yè)投資機(jī)構(gòu)，專注于高成長(zhǎng)性企業(yè)的培育，并選擇一些有潛力的在孵企業(yè)分階段投入資金，以換取一部分股權(quán)，在企業(yè)成長(zhǎng)后獲得股權(quán)收益。通過對(duì)優(yōu)秀企業(yè)進(jìn)行包裝上市，獲取收益。 （3）產(chǎn)品經(jīng)營(yíng)型：孵化產(chǎn)品 孵化基地憑借擁有初創(chuàng)科技企業(yè)群體的優(yōu)勢(shì)，介入產(chǎn)品營(yíng)銷甚至獲得產(chǎn)品代理權(quán)，從而獲得回報(bào)。這種模式的特點(diǎn)是孵化基地僅對(duì)該產(chǎn)品進(jìn)行投資，而不是對(duì)初創(chuàng)企業(yè)投資，孵化基地集中精力參與到一個(gè)具體的項(xiàng)目運(yùn)作中，先對(duì)該新產(chǎn)品進(jìn)行價(jià)值評(píng)估，再根據(jù)富有市場(chǎng)經(jīng)驗(yàn)的

40、專業(yè)人員提供的市場(chǎng)營(yíng)銷方案確定項(xiàng)目投資的數(shù)額，然后決定孵化基地的投資比例以及利潤(rùn)分配、退出規(guī)定等關(guān)鍵問題。孵化器百分百成功運(yùn)營(yíng)1、sbi運(yùn)營(yíng)專家，全面百萬(wàn)方成功孵化案例 目前，武漢、成都、北京、蘇州等地sbi均穩(wěn)定成功運(yùn)營(yíng)，全國(guó)運(yùn)營(yíng)孵化器面積超過100萬(wàn)方，sbi昆山東創(chuàng)科技中心項(xiàng)目，是全國(guó)聯(lián)盟孵化的華東市場(chǎng)服務(wù)基地。2、28年成功運(yùn)營(yíng)，孵化出多家上市公司28年來，已累計(jì)孵化科技企業(yè)1209家、孵化科技項(xiàng)目1000余項(xiàng)（其中國(guó)家級(jí)項(xiàng)目256項(xiàng)），畢業(yè)企業(yè)781家，成活率在75以上，培育了一大批科技企業(yè)和科技企業(yè)家，使大批科技成果轉(zhuǎn)化為生產(chǎn)力，積累了豐富的行業(yè)資源和中、小企業(yè)孵化經(jīng)驗(yàn)，2012年

41、，在孵企業(yè)上稅超過1.25億，畢業(yè)企業(yè)上稅達(dá)23億，繼凱迪電力、凱迪水務(wù)、三特索道、凡谷電子、國(guó)測(cè)（美國(guó)otcbb）等6家孵化企業(yè)上市后，興圖新科、日新科技、立得空間已經(jīng)完成股改，日新科技、立得空間有望在創(chuàng)業(yè)板掛牌。6 6、孵化器產(chǎn)品投資模式、孵化器產(chǎn)品投資模式投資人擁有、創(chuàng)業(yè)者使用、孵化器運(yùn)營(yíng)將電影產(chǎn)業(yè)和企業(yè)孵化器結(jié)合將電影產(chǎn)業(yè)和企業(yè)孵化器結(jié)合夢(mèng)世界分夢(mèng)世界分3 3期定位導(dǎo)入期定位導(dǎo)入商城商城+ +體驗(yàn)體驗(yàn)+ +影視孵化基地影視孵化基地物業(yè)規(guī)劃建議一物業(yè)規(guī)劃建議一：擴(kuò)大自持soho及l(fā)oft物業(yè)面積 擴(kuò)大1期商業(yè)部分可售面積；物業(yè)規(guī)劃建議二物業(yè)規(guī)劃建議二：建議soho部分產(chǎn)品功能定位為高級(jí)人

42、才 公寓及眾創(chuàng)空間， 建議loft部分增加孵化器基地 新增的孵化器增值模式:帶來龐大的高消費(fèi)人群，吸引海量投資客創(chuàng)業(yè)者介入。 孵化器企業(yè)入駐眾創(chuàng)空間育成遷入loft孵化基地入駐高級(jí)人才公寓帶動(dòng)商業(yè)消費(fèi)7 7、建議優(yōu)化電影產(chǎn)業(yè)商業(yè)配套及功能、建議優(yōu)化電影產(chǎn)業(yè)商業(yè)配套及功能 成功案例借鑒武漢萬(wàn)達(dá)電影樂園武漢萬(wàn)達(dá)電影樂園總建筑面積10萬(wàn)平方米，在楚河漢街西端建造的全球唯一的室內(nèi)電影主題樂園。2014年12月20日于武漢盛大開幕。為超越夢(mèng)境融入電影場(chǎng)景，追求感官極致體驗(yàn)，萬(wàn)達(dá)電影樂園斥巨資邀請(qǐng)?jiān)銎钒⒎策_(dá)、少年派的奇幻漂流等好萊塢巨制，榮膺31座奧斯卡大獎(jiǎng)的世界頂級(jí)特效公司ilm、pixomondo,耗時(shí)兩年半傾力打造。首度實(shí)現(xiàn)國(guó)際頂級(jí)科技與特效體驗(yàn)的驚喜結(jié)合，奠定了國(guó)內(nèi)樂園領(lǐng)域全新高度！武漢萬(wàn)達(dá)電影樂園由極速飆車、終極能量、飛越湖北、西游斗魔、自然威力、星際旅行這六大主題區(qū)組成。主題樂園主題樂園六大主題區(qū)介紹武漢萬(wàn)達(dá)電影樂園設(shè)有飛越湖北、終極能量、極速飆車、自