中原3月6日中孚泰遼陽河?xùn)|新城項(xiàng)定位及發(fā)展戰(zhàn)略報(bào)告

1、code of this report | 1 copyright centaline group, 2011本報(bào)告僅供客戶內(nèi)部使用。在獲得中原地產(chǎn)書面許可之前，本報(bào)告的任何部分都不可被擅自引用、復(fù)制和傳播。2013房地產(chǎn)營銷策劃大全震撼升級(jí)上市！每月免費(fèi)更新，淘寶店鋪：http:/如何在北方三線城市打造原味坡地建筑？暨中孚泰遼陽河?xùn)|新城項(xiàng)目定位及發(fā)展戰(zhàn)略報(bào)告沈陽中原市場(chǎng)研究部shenyang 2012.3.06code of this report | 2 copyright centaline group, 20112013房地產(chǎn)營銷策劃大全震撼升級(jí)上市！每月免費(fèi)更新，淘寶店鋪：http:

2、/提報(bào)思維導(dǎo)圖 以本我為基礎(chǔ)，以市場(chǎng)為依據(jù)，以客戶為導(dǎo)向確定定位方向，提供定位相關(guān)物業(yè)發(fā)展建議我是誰？我是誰？（宗地分析）（宗地分析）我有什么？我有什么？（宗地資源）（宗地資源）我的價(jià)值點(diǎn)在哪？我的價(jià)值點(diǎn)在哪？（宗地價(jià)值點(diǎn)）（宗地價(jià)值點(diǎn)）我面臨外部大環(huán)境？我面臨外部大環(huán)境？（市場(chǎng)結(jié)論）（市場(chǎng)結(jié)論）宗地宗地大家怎么看我？大家怎么看我？（客戶分析）（客戶分析）市場(chǎng)定位市場(chǎng)定位發(fā)展策略及啟動(dòng)區(qū)發(fā)展策略及啟動(dòng)區(qū)客戶定位客戶定位產(chǎn)品定位產(chǎn)品定位形象定位形象定位價(jià)格定位價(jià)格定位code of this report | 3 copyright centaline group, 20112013房地產(chǎn)營銷策

3、劃大全震撼升級(jí)上市！每月免費(fèi)更新，淘寶店鋪：http:/1 1宗地研究2 2項(xiàng)目定位3 3發(fā)展策略及啟動(dòng)區(qū)code of this report | 4 copyright centaline group, 20112013房地產(chǎn)營銷策劃大全震撼升級(jí)上市！每月免費(fèi)更新，淘寶店鋪：http:/宗地區(qū)位part 1code of this report | 5 copyright centaline group, 20112013房地產(chǎn)營銷策劃大全震撼升級(jí)上市！每月免費(fèi)更新，淘寶店鋪：http:/遼陽市位于遼寧省中部，北依沈陽，南接鞍山，東鄰本溪，西部與遼中接壤遼陽市地理位置優(yōu)越，是區(qū)域內(nèi)的重要的

4、交通樞紐，長大鐵路、沈大高速公路貫穿南北，遼溪鐵路橫跨東西。位于遼東半島城市群的中部，是一座歷史悠久的文化古城，也是新興的現(xiàn)代石化輕紡工業(yè)基地遼陽是沈陽七城一體化的重要組成部分遼陽是沈陽經(jīng)濟(jì)區(qū)的重要組成部分，是重要的交通樞紐，現(xiàn)已形成“遼沈”一小時(shí)經(jīng)濟(jì)圈遼陽地理位置 遼陽城市介紹code of this report | 6 copyright centaline group, 20112013房地產(chǎn)營銷策劃大全震撼升級(jí)上市！每月免費(fèi)更新，淘寶店鋪：http:/遼陽主城區(qū)面積占全市總面積的6%，城區(qū)人口占總?cè)丝诘?7%，正處于城市擴(kuò)城初級(jí)，具有發(fā)展?jié)摿?遼陽市轄遼陽縣、燈塔市（縣級(jí)市）和白塔、

5、文圣、宏偉、太子河、弓長嶺五區(qū) 全市總面積4744平方公里，人口約185.8萬人 其中主城區(qū)包括白塔、文圣、宏偉、太子河，區(qū)域建筑面積269平方公里，僅占全市面積的6% 白塔區(qū)和文圣區(qū)是遼陽市老城區(qū)，遼陽市現(xiàn)有新建樓盤的大部分都在這兩個(gè)區(qū)內(nèi) 宏偉區(qū)屬于遼陽的工業(yè)區(qū)，遼陽市的石油化纖企業(yè)都集中在此 遼陽行政區(qū)介紹遼陽城市區(qū)劃主城區(qū)主城區(qū)code of this report | 7 copyright centaline group, 20112013房地產(chǎn)營銷策劃大全震撼升級(jí)上市！每月免費(fèi)更新，淘寶店鋪：http:/本案地處遼陽市河?xùn)|新城，是遼陽政府重點(diǎn)規(guī)劃的區(qū)域，政府資源的傾斜對(duì)于提升區(qū)域熱

6、度具有很強(qiáng)推動(dòng)力 河?xùn)|新城位于遼陽市，地處太子河?xùn)|岸東部，與老城區(qū)隔河相望。 本案地塊位于遼陽市河?xùn)|新城太子河?xùn)|岸，東臨遼東路、南臨太子河路、西臨文昌路及水系綠化。 市政府將搬遷至河?xùn)|新城，未來還將規(guī)劃的有體育中心、九年制學(xué)校、劇院等等配套設(shè)施。 河?xùn)|新城也是與沈陽到遼陽的輕軌相連接的重要城區(qū) 本案在河?xùn)|新城的位置code of this report | 8 copyright centaline group, 20112013房地產(chǎn)營銷策劃大全震撼升級(jí)上市！每月免費(fèi)更新，淘寶店鋪：http:/宗地解讀part 2code of this report | 9 copyright centa

7、line group, 20112013房地產(chǎn)營銷策劃大全震撼升級(jí)上市！每月免費(fèi)更新，淘寶店鋪：http:/本案是河?xùn)|新城1#地塊，位于河?xùn)|新城一期南側(cè)，整體宗地南北長，東西短，四周低，中間高，具有天然山地資源本案宗地本案宗地宗地東側(cè)遼東路宗地東側(cè)遼東路宗地北側(cè)翰林路宗地北側(cè)翰林路宗地南側(cè)太子河路宗地南側(cè)太子河路宗地西側(cè)文昌街宗地西側(cè)文昌街code of this report | 10 copyright centaline group, 20112013房地產(chǎn)營銷策劃大全震撼升級(jí)上市！每月免費(fèi)更新，淘寶店鋪：http:/地塊內(nèi)地質(zhì)、地形復(fù)雜，包括山體與礦坑，最高落差75米，利于打造山地資源

8、樓盤宗地北側(cè)水塘一宗地北側(cè)水塘一宗地北側(cè)水塘二宗地北側(cè)水塘二宗地高差宗地高差宗地高差宗地高差宗地內(nèi)普寧寺宗地內(nèi)普寧寺宗地內(nèi)現(xiàn)有農(nóng)田宗地內(nèi)現(xiàn)有農(nóng)田地塊東側(cè)地形地塊東側(cè)地形地塊西側(cè)地形地塊西側(cè)地形地塊南側(cè)地形地塊南側(cè)地形地塊北側(cè)地形地塊北側(cè)地形地塊內(nèi)復(fù)雜地形地塊內(nèi)復(fù)雜地形地塊南側(cè)地形地塊南側(cè)地形code of this report | 11 copyright centaline group, 20112013房地產(chǎn)營銷策劃大全震撼升級(jí)上市！每月免費(fèi)更新，淘寶店鋪：http:/宗地東側(cè)可以遙望到遼陽市墓園，客戶對(duì)于墓園的抗性很大宗地北側(cè)水塘一宗地北側(cè)水塘一宗地北側(cè)水塘二宗地北側(cè)水塘二宗地高差宗地

9、高差宗地高差宗地高差宗地內(nèi)普寧寺宗地內(nèi)普寧寺宗地內(nèi)現(xiàn)有農(nóng)田宗地內(nèi)現(xiàn)有農(nóng)田地塊東側(cè)墓園地塊東側(cè)墓園宗地內(nèi)部宗地內(nèi)部地塊東側(cè)墓園地塊東側(cè)墓園code of this report | 12 copyright centaline group, 20112013房地產(chǎn)營銷策劃大全震撼升級(jí)上市！每月免費(fèi)更新，淘寶店鋪：http:/交通及周邊配套part 3code of this report | 13 copyright centaline group, 20112013房地產(chǎn)營銷策劃大全震撼升級(jí)上市！每月免費(fèi)更新，淘寶店鋪：http:/本案周邊的公交線路主要有3條，有4座與老城區(qū)相連的大橋。未來將

10、有沈陽至遼陽的輕軌通往本案的東側(cè)沈陽至遼陽的輕軌沈陽至遼陽的輕軌與遼陽老城區(qū)相連的與遼陽老城區(qū)相連的4 4座大橋座大橋2323路：東京陵路：東京陵站前站前東京陵 - 建安公司- 下坎 - 王莊 - 地號(hào) - 新城 - 南門口 - 汽校 - 玻璃廠 - 紅光 - 槐花酒廠 - 永樂小學(xué) - 襄平派出所 - 東三道街 - 五院 - 裕國花園- 東二道街 - 安居小區(qū) - 鼎祥- 華興 - 大什街 - 木魚石 - 清泉池 - 遼紡 - 財(cái)政局 - 匯東市場(chǎng) - 站前 (27站)1313路：站前路：站前東京陵東京陵站前 - 廣場(chǎng)- 水塔 - 市醫(yī)院 - 中華 - 金銀庫 - 永樂小學(xué) - 太子河 -

11、槐花酒廠 - 紅光 - 玻璃廠 - 汽校 - 南門 - 新城 - 地號(hào) - 瓦溝子 - 鐵道口 - 四區(qū) - 東京陵 (19站)2 2路：站前路：站前慶陽俱樂部慶陽俱樂部站前 - 廣場(chǎng) - 水塔 - 市醫(yī)院 - 中華 - 金銀庫 - 永樂小學(xué) - 太子河 - 槐花酒廠 - 紅光 - 玻璃廠 - 汽校 - 南門 - 新城 - 地號(hào) - 瓦溝子 - 樸家溝 - 哨所 - 慶陽俱樂部 (19站)code of this report | 14 copyright centaline group, 20112013房地產(chǎn)營銷策劃大全震撼升級(jí)上市！每月免費(fèi)更新，淘寶店鋪：http:/河?xùn)|新城是未來遼陽市

12、政府所在地，本案正處于未來市政府的南側(cè)，區(qū)域配套設(shè)施正在逐步完善中河?xùn)|九年制學(xué)校河?xùn)|九年制學(xué)校河?xùn)|文化中心、劇河?xùn)|文化中心、劇院院河?xùn)|高中河?xùn)|高中新運(yùn)、襄平大橋新運(yùn)、襄平大橋code of this report | 15 copyright centaline group, 20112013房地產(chǎn)營銷策劃大全震撼升級(jí)上市！每月免費(fèi)更新，淘寶店鋪：http:/宗地swot分析part 4code of this report | 16 copyright centaline group, 20112013房地產(chǎn)營銷策劃大全震撼升級(jí)上市！每月免費(fèi)更新，淘寶店鋪：http:/本案發(fā)展機(jī)遇與挑戰(zhàn)并存

13、，既存在巨大的發(fā)展?jié)摿?，但也有無法規(guī)避的硬傷優(yōu)勢(shì)（優(yōu)勢(shì)（strengths）劣勢(shì)（劣勢(shì)（weaknesses）宗地具有山地景觀資源宗地東側(cè)臨遼陽殯儀館及太子河區(qū)墓園，客戶具有抗性南側(cè)臨太子河、太子島，是遼陽首個(gè)山水資源結(jié)合體宗地東側(cè)遼東路是遼陽外環(huán)，往來貨車多，噪音大容積率1.1-1.4，具有低密度產(chǎn)品優(yōu)勢(shì)宗地內(nèi)地形復(fù)雜，開發(fā)難度大，開發(fā)費(fèi)用高地塊方正，南北長東西寬，易于樓體擺放發(fā)展商在遼陽缺乏知名度和影響力機(jī)會(huì)（機(jī)會(huì)（opportunities）威脅（威脅（threats）城市向東發(fā)展，河?xùn)|新城開發(fā)成為本案發(fā)展的重要后盾河?xùn)|新城存在大量待上市項(xiàng)目，市場(chǎng)供應(yīng)量急劇增加，有可能造成供大于求，不利

14、于銷售價(jià)格拉升市政府即將在2011年7月搬遷至河?xùn)|新城，對(duì)于提升區(qū)域影響力具有積極作用目前區(qū)域在售及待開發(fā)項(xiàng)目以知名發(fā)展商為主，本案優(yōu)勢(shì)不明顯未來共有四座大橋與城區(qū)連通，遼陽至沈陽城際鐵路在本案西側(cè)，交通更加便利河?xùn)|新城具有大量可出讓土地，市場(chǎng)存在不確定性殯儀館已確定搬遷，可以降低客戶購買抗性code of this report | 17 copyright centaline group, 20112013房地產(chǎn)營銷策劃大全震撼升級(jí)上市！每月免費(fèi)更新，淘寶店鋪：http:/優(yōu)勢(shì) 5機(jī)會(huì) 5劣勢(shì) -5威脅 -5扭轉(zhuǎn)性戰(zhàn)略wo階段性戰(zhàn)略wt多元化戰(zhàn)略st增長性戰(zhàn)略 so1、社區(qū)商業(yè)街+園區(qū)幼兒

15、園配套不完善2、山體資源+綠植遮擋空氣噪音污染3、新觀念導(dǎo)入+示范區(qū)客戶對(duì)區(qū)域認(rèn)知 最大限度發(fā)揮本項(xiàng)目所在區(qū)位、景觀優(yōu)勢(shì)等優(yōu)勢(shì)，在規(guī)劃和設(shè)計(jì)方面創(chuàng)造亮點(diǎn)，挖掘需求潛力，有效規(guī)避威脅和劣勢(shì)，為本項(xiàng)目的開發(fā)提供可行性建議本案采用so增長性戰(zhàn)略，發(fā)揮項(xiàng)目自然景觀優(yōu)勢(shì)并借助未來發(fā)展契機(jī)，突破發(fā)展瓶頸code of this report | 18 copyright centaline group, 20112013房地產(chǎn)營銷策劃大全震撼升級(jí)上市！每月免費(fèi)更新，淘寶店鋪：http:/基于swot分析的彌補(bǔ)方案一最大限度保留并利用原有山體，減少成本宗地西南側(cè)宗地西南側(cè)宗地西南側(cè)宗地西南側(cè)宗地東側(cè)宗地東側(cè)

16、宗地東側(cè)宗地東側(cè) 坡地建筑就是最大限度的保留原有山體 宗地西南側(cè)自然景觀良好，覆土較多，應(yīng)予以保留 宗地臨遼東路一側(cè)受噪音影響，建議山體保留，一方面減低開發(fā)成本，更重要的是宗地東側(cè)山體很好的阻擋了遼東路一側(cè)噪音 保留西南及東側(cè)山體code of this report | 19 copyright centaline group, 20112013房地產(chǎn)營銷策劃大全震撼升級(jí)上市！每月免費(fèi)更新，淘寶店鋪：http:/基于swot分析的彌補(bǔ)方案二充分利用宗地內(nèi)資源，打造瀑布、假山景觀資源及山體公園 宗地南側(cè)沙場(chǎng)正對(duì)著山體，高度及寬度都可以直接加以利用 建議南側(cè)可做為項(xiàng)目正門，利用山體，將園區(qū)案名置

17、于此，體現(xiàn)恢弘大氣 將宗地西側(cè)規(guī)劃山體公園移至東側(cè)，既規(guī)避噪音，又降低開發(fā)成本，并可以利用西側(cè)平整土地，可謂一舉三得 利用宗地石材造景宗地東側(cè)宗地東側(cè)宗地南側(cè)沙廠入口宗地南側(cè)沙廠入口code of this report | 20 copyright centaline group, 20112013房地產(chǎn)營銷策劃大全震撼升級(jí)上市！每月免費(fèi)更新，淘寶店鋪：http:/基于swot分析的彌補(bǔ)方案三為滿足容積率，增加洋房、小高層比例 由于本案山體面積大，因此在盡量保留山地的前提下，容積率將較實(shí)際容積率有所提升 考慮到東北客戶的居住習(xí)慣，建議宗地南側(cè)以別墅、洋房為主，北側(cè)以洋房、小高為主 既保證臺(tái)地

18、風(fēng)情，又盡量滿足容積率，增加建筑面積，保證項(xiàng)目利潤率滿足容積率要求宗地內(nèi)高低差宗地內(nèi)高低差宗地北側(cè)緩坡宗地北側(cè)緩坡宗地南側(cè)山體宗地南側(cè)山體宗地內(nèi)礦坑宗地內(nèi)礦坑code of this report | 21 copyright centaline group, 20112013房地產(chǎn)營銷策劃大全震撼升級(jí)上市！每月免費(fèi)更新，淘寶店鋪：http:/基于swot分析的彌補(bǔ)方案四景觀示范區(qū)呈現(xiàn)，以臺(tái)地資源景觀吸引客戶 目前，遼陽除恒大綠洲項(xiàng)目外，沒有任何一個(gè)開發(fā)商有展示區(qū)，考慮到本案的特殊地形，建議在開盤前呈現(xiàn)景觀示范區(qū) 景觀示范區(qū)的作用在于引導(dǎo)客戶對(duì)于未來生活的向往 建議景觀示范區(qū)位于項(xiàng)目南側(cè)，地處

19、啟動(dòng)區(qū)內(nèi)，利用山水景觀遙相呼應(yīng)的特點(diǎn)，讓客戶充分認(rèn)識(shí)到居住品質(zhì)感景觀資源呈現(xiàn)沈陽華潤橡樹灣示范區(qū)沈陽華潤橡樹灣示范區(qū)沈陽萬科金域藍(lán)灣示范區(qū)沈陽萬科金域藍(lán)灣示范區(qū)code of this report | 22 copyright centaline group, 20112013房地產(chǎn)營銷策劃大全震撼升級(jí)上市！每月免費(fèi)更新，淘寶店鋪：http:/基于swot分析的彌補(bǔ)方案五以新穎的產(chǎn)品形式，突破區(qū)域競(jìng)爭(zhēng) 目前遼陽市場(chǎng)上戶型缺乏亮點(diǎn) 遼陽居民對(duì)于戶型格局看重，但對(duì)于戶型功能認(rèn)知還有待引導(dǎo) 建議本案可以采用創(chuàng)新型產(chǎn)品，如贈(zèng)送地下室、下沉式庭院、車庫、露臺(tái)、入戶花園等多種形式，突破現(xiàn)有競(jìng)爭(zhēng)模式戶型創(chuàng)

20、新，增加產(chǎn)品力code of this report | 23 copyright centaline group, 20112013房地產(chǎn)營銷策劃大全震撼升級(jí)上市！每月免費(fèi)更新，淘寶店鋪：http:/基于swot分析的彌補(bǔ)方案六加大區(qū)域發(fā)展宣傳力度 遼陽人對(duì)于河?xùn)|新城發(fā)展看好，但認(rèn)為配套設(shè)施不全，區(qū)域發(fā)展需要時(shí)日 針對(duì)市政府、政府服務(wù)中心、在建大橋、未來輕軌等眾多利好消息的宣傳，吸引客戶置業(yè) 將本案信息準(zhǔn)備定投至目標(biāo)客戶，吸引高收入群體客戶在此置業(yè)。對(duì)于政府官員，可以考慮團(tuán)購加大區(qū)域發(fā)展宣傳力度code of this report | 24 copyright centaline grou

21、p, 20112013房地產(chǎn)營銷策劃大全震撼升級(jí)上市！每月免費(fèi)更新，淘寶店鋪：http:/基于swot分析的彌補(bǔ)方案七運(yùn)用銷售說辭及高大綠植規(guī)避墓園對(duì)客戶心理影響 恒大綠洲杜經(jīng)理恒大綠洲杜經(jīng)理： 整個(gè)河?xùn)|新城的項(xiàng)目都能看到墓地，包活太子河西岸的文城尚品。恒大綠洲現(xiàn)在一期產(chǎn)品也是可以看到的，但到后期的時(shí)候政府起的高層產(chǎn)品和項(xiàng)目自身高層產(chǎn)品會(huì)有些遮擋 金域藍(lán)山任先生金域藍(lán)山任先生： 我覺得這都正常，其實(shí)在河?xùn)|都能看到，文城尚品的高層其實(shí)都能看見的很清楚，這個(gè)倒無所謂，將來殯儀館肯定會(huì)搬走，將來政府應(yīng)該會(huì)做綠化什么的給它擋上一點(diǎn)。再說你說河?xùn)|馨苑不是離的更近嗎，賣的不也都挺好嗎？業(yè)內(nèi)人士對(duì)于墓園的認(rèn)

22、知宗地南側(cè)山體宗地南側(cè)山體高大密集樹森遮擋高大密集樹森遮擋宗地東側(cè)道路宗地東側(cè)道路綠植遮擋綠植遮擋code of this report | 25 copyright centaline group, 20112013房地產(chǎn)營銷策劃大全震撼升級(jí)上市！每月免費(fèi)更新，淘寶店鋪：http:/本案價(jià)值點(diǎn)挖掘part 5code of this report | 26 copyright centaline group, 20112013房地產(chǎn)營銷策劃大全震撼升級(jí)上市！每月免費(fèi)更新，淘寶店鋪：http:/遼陽東部遼陽東部首席山景坡地景觀樓盤首席山景坡地景觀樓盤宗地西側(cè)宗地西側(cè)宗地南側(cè)宗地南側(cè)宗地北側(cè)宗地

23、北側(cè)宗地南側(cè)宗地南側(cè) 東北地區(qū)地形以平原為主，少有山地景觀資源 本案是遼陽東部區(qū)域首個(gè)山景坡地 地塊內(nèi)有多個(gè)山地資源可以加以利用 坡地資源的優(yōu)勢(shì)在于各個(gè)角度景觀變化的不同，更易于形成不同的景觀遼陽東部首個(gè)山景資源code of this report | 27 copyright centaline group, 20112013房地產(chǎn)營銷策劃大全震撼升級(jí)上市！每月免費(fèi)更新，淘寶店鋪：http:/遼陽母親河遼陽母親河太子河支流流經(jīng)地塊西南太子河支流流經(jīng)地塊西南水景資源豐富 仁者樂山，智者樂水，依水而依是許多東北人的夢(mèng)想 本案南側(cè)和西側(cè)均臨太子河支流，南側(cè)可以看到太子島，政府未來即將在此區(qū)域打造

24、濕地公園，對(duì)于本案的景觀環(huán)境是一大利好 考慮到本案內(nèi)外部的景觀資源結(jié)合，沈陽中原建議可以考慮將太子河水引入園區(qū)內(nèi)，打造臺(tái)地瀑布景觀宗地西側(cè)太子河支流宗地西側(cè)太子河支流宗地西側(cè)太子河支流宗地西側(cè)太子河支流宗地南側(cè)太子島宗地南側(cè)太子島南側(cè)遙看太子河南側(cè)遙看太子河code of this report | 28 copyright centaline group, 20112013房地產(chǎn)營銷策劃大全震撼升級(jí)上市！每月免費(fèi)更新，淘寶店鋪：http:/山南水北山南水北絕佳生活寶地絕佳生活寶地風(fēng)水學(xué)的寶地 仁者樂山，智者樂水，本案正處山南水北，周邊環(huán)境符合原生態(tài)思想中枕山、環(huán)水的絕佳風(fēng)水模式 從風(fēng)水學(xué)的角

25、度看，也很標(biāo)準(zhǔn)地對(duì)應(yīng)了“山南水北為陽”、“依山傍水”等嚴(yán)格的風(fēng)水要求，屬于風(fēng)水中上風(fēng)上水的寶地宗地南側(cè)太子島宗地南側(cè)太子島南側(cè)遙看太子河南側(cè)遙看太子河宗地山南坡宗地山南坡宗地山南坡宗地山南坡code of this report | 29 copyright centaline group, 20112013房地產(chǎn)營銷策劃大全震撼升級(jí)上市！每月免費(fèi)更新，淘寶店鋪：http:/新市政府所在地新市政府所在地重點(diǎn)發(fā)展的河?xùn)|新城重點(diǎn)發(fā)展的河?xùn)|新城河?xùn)|新城未來發(fā)展?jié)摿?目前遼陽的城市發(fā)展方向?yàn)橄驏|和向南發(fā)展 河?xùn)|新城目前已有開發(fā)商進(jìn)入，無論是區(qū)域位置還是未來規(guī)劃都具有很大的發(fā)展?jié)摿?本案地處河?xùn)|新城一期

26、啟動(dòng)區(qū)，距離未來市政府南側(cè)，升值潛力不言而喻 政府重點(diǎn)規(guī)劃發(fā)展的新城，道路交通及配套設(shè)施逐步完善中code of this report | 30 copyright centaline group, 20112013房地產(chǎn)營銷策劃大全震撼升級(jí)上市！每月免費(fèi)更新，淘寶店鋪：http:/獨(dú)特坡地建筑獨(dú)特坡地建筑低密產(chǎn)品當(dāng)?shù)赖兔墚a(chǎn)品當(dāng)?shù)劳黄片F(xiàn)有市場(chǎng)，提升產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)力 本案容積率1.1-1.4之間，雖然會(huì)因?yàn)檎加蒙襟w浪費(fèi)部分面積，但仍可以出現(xiàn)低密的別墅和洋房產(chǎn)品 別墅和洋房產(chǎn)品既是高端項(xiàng)目的重要代表之一，也是可以產(chǎn)生更多亮點(diǎn)的產(chǎn)品 在本案的產(chǎn)品建設(shè)方面，應(yīng)充分考慮到原有坡地資源，形成坡地獨(dú)特的自然景觀

27、 達(dá)到景觀和房屋的自然融合坡地綠化示意坡地綠化示意坡地建筑示意坡地建筑示意坡地建筑示意坡地建筑示意坡地道路示意坡地道路示意code of this report | 31 copyright centaline group, 20112013房地產(chǎn)營銷策劃大全震撼升級(jí)上市！每月免費(fèi)更新，淘寶店鋪：http:/區(qū)位條件區(qū)位條件n遼陽河?xùn)|新城，遼陽重點(diǎn)發(fā)展區(qū)域n未來市政府所在地n未來有四座大橋與市區(qū)聯(lián)通，未來沈陽與遼陽間輕軌通達(dá)本案東側(cè)資源條件資源條件n具有太子河景觀資源n具有坡地景觀資源n具有“山南水北”的重要風(fēng)水資源指標(biāo)條件指標(biāo)條件n容積率1.1-1.4，具有打造低密產(chǎn)品的條件n宗地地塊形狀南

28、北長東西窄，易于樓體擺放n山體資源的利用與再造將會(huì)增加項(xiàng)目建設(shè)成本具有具有高端高端區(qū)位屬區(qū)位屬性性，具備一定，具備一定河河景、山景景、山景資源的資源的坡地坡地項(xiàng)目項(xiàng)目項(xiàng)目判斷：項(xiàng)目判斷：項(xiàng)目理解具備未來發(fā)展?jié)摿Φ纳剿坝^樓盤code of this report | 32 copyright centaline group, 20112013房地產(chǎn)營銷策劃大全震撼升級(jí)上市！每月免費(fèi)更新，淘寶店鋪：http:/1 1宗地研究2 2項(xiàng)目定位3 3發(fā)展策略及啟動(dòng)區(qū)code of this report | 33 copyright centaline group, 20112013房地產(chǎn)營銷策劃大全

29、震撼升級(jí)上市！每月免費(fèi)更新，淘寶店鋪：http:/市場(chǎng)定位客群定位產(chǎn)品定位形象定位價(jià)格定位code of this report | 34 copyright centaline group, 20112013房地產(chǎn)營銷策劃大全震撼升級(jí)上市！每月免費(fèi)更新，淘寶店鋪：http:/基于3c而形成的三分歸類法三要素之間的關(guān)系：消費(fèi)者、競(jìng)爭(zhēng)和項(xiàng)目市場(chǎng)客戶項(xiàng)目定位code of this report | 35 copyright centaline group, 20112013房地產(chǎn)營銷策劃大全震撼升級(jí)上市！每月免費(fèi)更新，淘寶店鋪：http:/市場(chǎng)分析part 1code of this repor

30、t | 36 copyright centaline group, 20112013房地產(chǎn)營銷策劃大全震撼升級(jí)上市！每月免費(fèi)更新，淘寶店鋪：http:/遼陽市在遼寧省的gdp排名2010年（單位：億元）在遼寧省各市g(shù)dp排名中，遼陽市g(shù)pd位列第9，遠(yuǎn)低于大連沈陽等城市，具有廣闊的發(fā)展空間2004-2010年 （單位：億元）遼陽市社會(huì)生產(chǎn)總值數(shù)據(jù)來源：遼寧省統(tǒng)計(jì)局市場(chǎng)環(huán)境客戶特征項(xiàng)目特點(diǎn)市場(chǎng)定位code of this report | 37 copyright centaline group, 20112013房地產(chǎn)營銷策劃大全震撼升級(jí)上市！每月免費(fèi)更新，淘寶店鋪：http:/遼陽市固定資產(chǎn)

31、投資及房地產(chǎn)投資2004-2011年前4個(gè)月（單位：億元）與沈陽相比，遼陽房地產(chǎn)投資占固定投資比例僅為15%左右，仍處于房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展初期數(shù)據(jù)來源：遼陽市統(tǒng)計(jì)局市場(chǎng)環(huán)境客戶特征項(xiàng)目特點(diǎn)市場(chǎng)定位數(shù)據(jù)來源：沈陽市統(tǒng)計(jì)局沈陽市房地產(chǎn)投資及占固定資產(chǎn)比例code of this report | 38 copyright centaline group, 20112013房地產(chǎn)營銷策劃大全震撼升級(jí)上市！每月免費(fèi)更新，淘寶店鋪：http:/遼陽市房地產(chǎn)市場(chǎng)屬于房地產(chǎn)起步期，在售項(xiàng)目以本土開發(fā)商為主建設(shè)，品質(zhì)一般，產(chǎn)品缺少亮點(diǎn)，市場(chǎng)缺少高品質(zhì)項(xiàng)目市場(chǎng)環(huán)境客戶特征項(xiàng)目特點(diǎn)市場(chǎng)定位2002-2004年2005

32、-2006年2007年2008年2009-2010年房屋多為黨政機(jī)構(gòu)和企事業(yè)單位福利分房，未見商品房及封閉物業(yè)小區(qū)出現(xiàn)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)入初期發(fā)展階段，物業(yè)形態(tài)多為多層產(chǎn)品商品房逐漸被人們所接受，引發(fā)第一輪商品房建設(shè)高峰市場(chǎng)需求旺盛，商品房開發(fā)規(guī)模進(jìn)一步擴(kuò)大市場(chǎng)規(guī)模放量，經(jīng)濟(jì)危后的緩沖期外來開發(fā)商大規(guī)模拿地，市場(chǎng)成熟度提高未來競(jìng)爭(zhēng)加劇遼陽房地產(chǎn)開發(fā)時(shí)間軸1979-1988年code of this report | 39 copyright centaline group, 20112013房地產(chǎn)營銷策劃大全震撼升級(jí)上市！每月免費(fèi)更新，淘寶店鋪：http:/遼陽市房地產(chǎn)市場(chǎng)處于發(fā)展中期，市場(chǎng)供應(yīng)小于

33、需求，市場(chǎng)發(fā)展?jié)摿薮?；產(chǎn)品銷售均價(jià)呈現(xiàn)平穩(wěn)上升趨勢(shì)2004-2010年遼陽市房地產(chǎn)市場(chǎng)供需比單位：萬平2004-2010年遼陽房地產(chǎn)銷售均價(jià)走勢(shì)單位：元/平方米 數(shù)據(jù)來源：遼寧省統(tǒng)計(jì)局 數(shù)據(jù)來源：遼陽市統(tǒng)計(jì)局市場(chǎng)環(huán)境客戶特征項(xiàng)目特點(diǎn)市場(chǎng)定位code of this report | 40 copyright centaline group, 20112013房地產(chǎn)營銷策劃大全震撼升級(jí)上市！每月免費(fèi)更新，淘寶店鋪：http:/板塊分析part 2code of this report | 41 copyright centaline group, 20112013房地產(chǎn)營銷策劃大全震撼升級(jí)上市

34、！每月免費(fèi)更新，淘寶店鋪：http:/遼陽房地產(chǎn)市場(chǎng)目前分為三個(gè)板塊，河?xùn)|新城板塊、老城區(qū)板塊、南奧新城板塊；本案所在的河?xùn)|新城是未來發(fā)展新區(qū)市場(chǎng)環(huán)境客戶特征項(xiàng)目特點(diǎn)市場(chǎng)定位老城區(qū)板塊老城區(qū)板塊南奧板塊南奧板塊河?xùn)|新城板塊河?xùn)|新城板塊 數(shù)據(jù)來源：遼陽市統(tǒng)計(jì)局中澤城中澤城金域藍(lán)山金域藍(lán)山中南望京花園中南望京花園巴黎經(jīng)典巴黎經(jīng)典意航世紀(jì)城意航世紀(jì)城恒大綠洲恒大綠洲code of this report | 42 copyright centaline group, 20112013房地產(chǎn)營銷策劃大全震撼升級(jí)上市！每月免費(fèi)更新，淘寶店鋪：http:/本案所在的河?xùn)|新城板塊，起步較晚，但產(chǎn)品線豐富，銷

35、售價(jià)格高于老城區(qū)及南奧板塊市場(chǎng)環(huán)境客戶特征項(xiàng)目特點(diǎn)市場(chǎng)定位老城區(qū)板塊老城區(qū)板塊南奧板塊南奧板塊河?xùn)|新城板塊河?xùn)|新城板塊 數(shù)據(jù)來源：遼陽市統(tǒng)計(jì)局建筑類型：高層、小高層面積段：90-100平方米4300元/平建筑類型：高層、小高層面積段：95-130平方米4300元/平建筑類型：雙拼、聯(lián)排、洋房、高層、小高層面積：130-175平方米雙拼：11000元/平聯(lián)排6800元/平洋房5600元/平高層4300元/平code of this report | 43 copyright centaline group, 20112013房地產(chǎn)營銷策劃大全震撼升級(jí)上市！每月免費(fèi)更新，淘寶店鋪：http:/區(qū)域

36、市場(chǎng)part 3code of this report | 44 copyright centaline group, 20112013房地產(chǎn)營銷策劃大全震撼升級(jí)上市！每月免費(fèi)更新，淘寶店鋪：http:/河?xùn)|新城現(xiàn)階段在售項(xiàng)目不多，主要在售項(xiàng)目包括意航世紀(jì)城、恒大綠洲市場(chǎng)環(huán)境客戶特征項(xiàng)目特點(diǎn)市場(chǎng)定位分布特征本案競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目分布p 區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目雖多，但高品質(zhì)項(xiàng)目較少，一些項(xiàng)目中存在部分回遷產(chǎn)品p 意航世紀(jì)城是目前區(qū)域內(nèi)唯一有別墅洋房產(chǎn)品項(xiàng)目，整體檔次較高p 恒大綠洲是遼陽房地產(chǎn)市場(chǎng)中第一家先呈現(xiàn)園區(qū)景觀在銷售的知名開發(fā)商，引導(dǎo)客戶對(duì)高端樓盤有新一層次認(rèn)識(shí)p 區(qū)域產(chǎn)品設(shè)計(jì)一般，本案有很大的超越空間，樹

37、立標(biāo)桿項(xiàng)目紫色為在售項(xiàng)目，黃色為潛在項(xiàng)目祥祺高爾夫新城祥祺高爾夫新城泛美華庭泛美華庭金域明珠金域明珠驊東置業(yè)驊東置業(yè)意航世紀(jì)城意航世紀(jì)城意航世紀(jì)城意航世紀(jì)城恒大綠洲恒大綠洲河?xùn)|馨苑河?xùn)|馨苑保萊地產(chǎn)保萊地產(chǎn)本本案案 數(shù)據(jù)來源：河?xùn)|新城code of this report | 45 copyright centaline group, 20112013房地產(chǎn)營銷策劃大全震撼升級(jí)上市！每月免費(fèi)更新，淘寶店鋪：http:/區(qū)域內(nèi)開發(fā)以大盤為主，知名開發(fā)商包括泛美、驊東、保萊即將入駐，未來市場(chǎng)供應(yīng)量有大幅釋放，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)日趨激烈市場(chǎng)環(huán)境客戶特征項(xiàng)目特點(diǎn)市場(chǎng)定位項(xiàng)目名稱項(xiàng)目名稱單位：萬平單位：萬平開發(fā)商開

38、發(fā)商占地面積占地面積建筑面積建筑面積容積率容積率已上市量已上市量恒大綠洲35.3902.5414.8恒大地產(chǎn)意航世紀(jì)城14.5231.1820遼陽嘉恒置業(yè)有限公司祥祺左岸高爾夫新城5142.614遼陽祥祺房地產(chǎn)開發(fā)有限公司河?xùn)|馨苑3.682.23遼陽嘉恒置業(yè)有限公司金域明珠26.6749.81.87未上市遼陽環(huán)宇房地產(chǎn)開發(fā)有限公司泛美華庭42831.98未上市遼陽泛美房地產(chǎn)開發(fā)有限公司京都城49.71002.0未上市遼陽驊東置業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)有媽公司保萊地產(chǎn)81未上市遼陽保萊房地產(chǎn)開發(fā)有限公司本案競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目基本情況code of this report | 46 copyright centalin

39、e group, 20112013房地產(chǎn)營銷策劃大全震撼升級(jí)上市！每月免費(fèi)更新，淘寶店鋪：http:/目前在售競(jìng)品項(xiàng)目中，僅意航世紀(jì)城有雙拼、聯(lián)排、洋房等低密產(chǎn)品，其它項(xiàng)目均以高層和小高層產(chǎn)品為主市場(chǎng)環(huán)境客戶特征項(xiàng)目特點(diǎn)市場(chǎng)定位項(xiàng)目名稱項(xiàng)目名稱產(chǎn)品類型產(chǎn)品類型面積區(qū)間面積區(qū)間（平方米）（平方米）主力面積主力面積（平方米）（平方米）供應(yīng)套數(shù)供應(yīng)套數(shù)（套）（套）意航世紀(jì)城雙拼46046060聯(lián)排260-340161洋房130-166280小高層79-144100-120848恒大綠洲（精裝）小高層94-175130-150904高層187187128河?xùn)|馨苑小高層84-12390-100556祥祺

40、高爾夫新城高層68-143100-1301048code of this report | 47 copyright centaline group, 20112013房地產(chǎn)營銷策劃大全震撼升級(jí)上市！每月免費(fèi)更新，淘寶店鋪：http:/競(jìng)品項(xiàng)目中主要以三室戶型為主，占到總供應(yīng)量54%，面積段集中在100平方米以上大面積產(chǎn)品市場(chǎng)環(huán)境客戶特征項(xiàng)目特點(diǎn)市場(chǎng)定位數(shù)據(jù)來源：沈陽中原市場(chǎng)研究部競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目戶型特征競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目面積段特征code of this report | 48 copyright centaline group, 20112013房地產(chǎn)營銷策劃大全震撼升級(jí)上市！每月免費(fèi)更新，淘寶店鋪：htt

41、p:/意航世紀(jì)城產(chǎn)品類型最為豐富，為本案最大競(jìng)品；雙拼均價(jià)11000元/平，聯(lián)排6800元/平，洋房均價(jià)5600元/平市場(chǎng)環(huán)境客戶特征項(xiàng)目特點(diǎn)市場(chǎng)定位數(shù)據(jù)來源：沈陽中原市場(chǎng)研究部在售項(xiàng)目中，祥祺高爾夫新城及河?xùn)|馨苑小區(qū)均與部分回遷產(chǎn)品同屬一個(gè)園區(qū)，園區(qū)產(chǎn)品品質(zhì)相對(duì)較低，本案主要競(jìng)品為恒大綠洲及意航世紀(jì)城意航世紀(jì)城雙拼產(chǎn)品總價(jià)在500萬左右，聯(lián)排產(chǎn)品總價(jià)在200萬左右，洋房產(chǎn)品主力總價(jià)集中在70-80萬左右競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目產(chǎn)品均價(jià)code of this report | 49 copyright centaline group, 20112013房地產(chǎn)營銷策劃大全震撼升級(jí)上市！每月免費(fèi)更新，淘寶店鋪：

42、http:/ 目前區(qū)域總供應(yīng)量54萬平方米，銷售36萬平方米，銷售率67%，恒大綠洲以低價(jià)策略取勝，銷售面積最高市場(chǎng)環(huán)境客戶特征項(xiàng)目特點(diǎn)市場(chǎng)定位競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目銷售周期分析數(shù)據(jù)來源：沈陽中原市場(chǎng)研究部競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目供應(yīng)量及銷售量code of this report | 50 copyright centaline group, 20112013房地產(chǎn)營銷策劃大全震撼升級(jí)上市！每月免費(fèi)更新，淘寶店鋪：http:/區(qū)域潛在供應(yīng)量及競(jìng)品不可小視，未來項(xiàng)目產(chǎn)品線豐富，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)激烈市場(chǎng)環(huán)境客戶特征項(xiàng)目特點(diǎn)市場(chǎng)定位競(jìng)品項(xiàng)目潛在供應(yīng)項(xiàng)目名稱項(xiàng)目名稱開發(fā)商開發(fā)商待上市面積待上市面積（萬平方米）（萬平方米）待上市產(chǎn)品待上市

43、產(chǎn)品恒大綠洲恒大集團(tuán)74小高層、高層金域明珠遼陽環(huán)宇房地產(chǎn)開發(fā)有限公司49.8洋房、小高層、高層泛美華庭遼陽泛美房地產(chǎn)開發(fā)有限公司83洋房、小高層、高層京都城遼陽驊東置業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)有媽公司100藍(lán)灣國際遼陽保萊房地產(chǎn)開發(fā)有限公司81洋房、小高層、高層太子灣遼陽嘉恒置業(yè)有限公司別墅、洋房泛美華庭泛美華庭保萊地產(chǎn)保萊地產(chǎn)金域明珠金域明珠 數(shù)據(jù)來源：河?xùn)|新城code of this report | 51 copyright centaline group, 20112013房地產(chǎn)營銷策劃大全震撼升級(jí)上市！每月免費(fèi)更新，淘寶店鋪：http:/典型項(xiàng)目part 4code of this report

44、 | 52 copyright centaline group, 20112013房地產(chǎn)營銷策劃大全震撼升級(jí)上市！每月免費(fèi)更新，淘寶店鋪：http:/典型項(xiàng)目恒大綠洲以建設(shè)速度、低價(jià)策略、超大規(guī)模和景觀園區(qū)取勝開發(fā)商開發(fā)商恒大集團(tuán)規(guī)劃設(shè)計(jì)規(guī)劃設(shè)計(jì)恒大集團(tuán)建筑設(shè)計(jì)研究院園區(qū)規(guī)模園區(qū)規(guī)模園區(qū)共分三期開發(fā)，由16棟中高層（17/18f）、51棟高層（31f/32f）組成總占地面總占地面積積35.3萬容積率容積率2.5總建筑面積總建筑面積89.8萬開發(fā)期數(shù)開發(fā)期數(shù)三期建筑形式建筑形式小高層、高層開盤時(shí)間開盤時(shí)間2010年10月建筑風(fēng)格建筑風(fēng)格歐式新古典面積區(qū)間面積區(qū)間94-187平方米戶型區(qū)間戶型區(qū)間

45、2室-4室外立面外立面磚、涂料現(xiàn)售均價(jià)現(xiàn)售均價(jià)5500元/平恒大綠洲區(qū)位圖code of this report | 53 copyright centaline group, 20112013房地產(chǎn)營銷策劃大全震撼升級(jí)上市！每月免費(fèi)更新，淘寶店鋪：http:/項(xiàng)目共分三期開發(fā)，采用全國統(tǒng)一模式，會(huì)所、人工湖都成為吸引客戶的重要因素，客戶的抗性主要來源于戶型朝向恒大綠洲項(xiàng)目一期由11棟18層和2棟32層高層組成項(xiàng)目首期于2010年10月開始銷售，目前一期產(chǎn)品在售，已推1032套房源，目前銷售844套從戶型成交情況看來，三室產(chǎn)品銷售情況最好，其次為四室，180平以上的大面積段產(chǎn)品成交較差從客戶構(gòu)

46、成看，客群分布較散，主要以私營業(yè)主、政府公務(wù)員為主，約占到70%整個(gè)項(xiàng)目規(guī)劃1.2萬平人工湖；1.6萬平運(yùn)動(dòng)中心；5000平綜合會(huì)所；20萬平社區(qū)商業(yè)；7.4萬平五星級(jí)酒店與國際貿(mào)易中心一期一期二期二期三期三期恒大綠洲效果圖code of this report | 54 copyright centaline group, 20112013房地產(chǎn)營銷策劃大全震撼升級(jí)上市！每月免費(fèi)更新，淘寶店鋪：http:/恒大綠洲園區(qū)景觀園區(qū)效果圖園區(qū)效果圖園區(qū)效果圖園區(qū)效果圖園區(qū)實(shí)景圖園區(qū)實(shí)景圖售樓處實(shí)景圖售樓處實(shí)景圖code of this report | 55 copyright centaline

47、 group, 20112013房地產(chǎn)營銷策劃大全震撼升級(jí)上市！每月免費(fèi)更新，淘寶店鋪：http:/恒大精裝修樣板間展示裝修材料品牌：裝修材料品牌：otis、摩恩、松下、歐普、林立等；裝修材料材質(zhì)：裝修材料材質(zhì)：低輻射鍍膜中空low-e窗、門與櫥柜和臥室等均用珍稀木材、門欄石與玄關(guān)和洗手臺(tái)均用高檔石材、涂料采用新一代配方，防霉防潮、潔具采用科勒超能潔釉面技術(shù)；裝修設(shè)計(jì)：裝修設(shè)計(jì)：專業(yè)的設(shè)計(jì)團(tuán)隊(duì)，精心選取優(yōu)質(zhì)材料進(jìn)行藝術(shù)加工，衛(wèi)生間系統(tǒng)采用流線布局和干濕分類；樣板間餐廳樣板間餐廳樣板間客廳樣板間客廳樣板間廚房樣板間廚房樣板間臥室樣板間臥室code of this report | 56 copy

48、right centaline group, 20112013房地產(chǎn)營銷策劃大全震撼升級(jí)上市！每月免費(fèi)更新，淘寶店鋪：http:/恒大綠洲戶型產(chǎn)品1. 四室二廳二衛(wèi)1872. 四室二廳二衛(wèi)1871.四室二廳二衛(wèi)1762.三室二廳二衛(wèi)1293.三室二廳二衛(wèi)1481. 四室二廳二衛(wèi)1762. 三室二廳二衛(wèi)1293. 三室二廳二衛(wèi)1491. 三室二廳一衛(wèi)1302. 二室二廳一衛(wèi)903. 二室二廳一衛(wèi)904. 三室二廳一衛(wèi)133code of this report | 57 copyright centaline group, 20112013房地產(chǎn)營銷策劃大全震撼升級(jí)上市！每月免費(fèi)更新，淘寶店鋪：

49、http:/典型項(xiàng)目意航世紀(jì)城錦繡瀾灣豐富產(chǎn)品線、完善配套取勝開發(fā)商開發(fā)商中國明達(dá)意航企業(yè)集團(tuán)遼陽嘉恒置業(yè)有限公司園區(qū)規(guī)模園區(qū)規(guī)模園區(qū)共分三期開發(fā)，共4棟高層，6棟小高層，15棟多層，30棟雙拼總占地面積總占地面積14.5萬容積率容積率1.45總建筑面積總建筑面積21萬開發(fā)期數(shù)開發(fā)期數(shù)一期建筑形式建筑形式小高層、高層、洋房、別墅開盤時(shí)間開盤時(shí)間2010年7月建筑風(fēng)格建筑風(fēng)格西班牙風(fēng)情面積區(qū)間面積區(qū)間79-400平方米戶型區(qū)間戶型區(qū)間2室-5室外立面外立面石材加涂料現(xiàn)售均價(jià)現(xiàn)售均價(jià)雙拼11000聯(lián)排6800洋房5600意航世紀(jì)城區(qū)位圖意航世紀(jì)城區(qū)位圖code of this report | 5

50、8 copyright centaline group, 20112013房地產(chǎn)營銷策劃大全震撼升級(jí)上市！每月免費(fèi)更新，淘寶店鋪：http:/整個(gè)園區(qū)由高層、小高層、洋房和別墅組成，是河?xùn)|新城產(chǎn)品線最為豐富的項(xiàng)目錦繡瀾灣項(xiàng)目共由4棟高層，6棟小高層，15棟洋房，30棟雙拼所組成項(xiàng)目首期于2010年7月銷售，截止目前共推出1349套房源，成交約1142套左右，銷售率達(dá)到85%從成交戶型來看，三室產(chǎn)品銷售情況最好，其次為二室從客戶構(gòu)成看，以改善型客戶為主，職業(yè)主要以私營業(yè)主與企事業(yè)單位高管與公務(wù)員為主意航世紀(jì)城效果圖code of this report | 59 copyright cental

51、ine group, 20112013房地產(chǎn)營銷策劃大全震撼升級(jí)上市！每月免費(fèi)更新，淘寶店鋪：http:/錦繡瀾灣效果圖別墅效果圖別墅效果圖洋房效果圖洋房效果圖小高層效果圖小高層效果圖半島酒店效果圖半島酒店效果圖code of this report | 60 copyright centaline group, 20112013房地產(chǎn)營銷策劃大全震撼升級(jí)上市！每月免費(fèi)更新，淘寶店鋪：http:/錦繡瀾灣戶型產(chǎn)品展示二室二廳一衛(wèi)97三室二廳二衛(wèi)117洋房：三室三廳三衛(wèi)166別墅：五室三廳四衛(wèi)463code of this report | 61 copyright centaline grou

52、p, 20112013房地產(chǎn)營銷策劃大全震撼升級(jí)上市！每月免費(fèi)更新，淘寶店鋪：http:/競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目維度分析建議本案提升產(chǎn)品力和發(fā)展商品牌影響力 恒大以園區(qū)內(nèi)湖景觀資源和超大會(huì)所取勝 錦繡瀾灣以項(xiàng)目規(guī)模和產(chǎn)品取勝 本案應(yīng)在豐富產(chǎn)品線的同時(shí)，引入新觀念，形成突破口，以產(chǎn)品贏品碑本案如何突破市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)本案如何突破市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)code of this report | 62 copyright centaline group, 20112013房地產(chǎn)營銷策劃大全震撼升級(jí)上市！每月免費(fèi)更新，淘寶店鋪：http:/市場(chǎng)結(jié)論：區(qū)域房地產(chǎn)建設(shè)起步期，大型發(fā)展商逐漸進(jìn)入，遼陽未來房地產(chǎn)發(fā)展熱點(diǎn)區(qū)域市場(chǎng)客戶項(xiàng)目定位co

53、de of this report | 63 copyright centaline group, 20112013房地產(chǎn)營銷策劃大全震撼升級(jí)上市！每月免費(fèi)更新，淘寶店鋪：http:/2004-2010年遼陽市人均可支配收入（單位：億元）遼陽客戶收入呈現(xiàn)直線上升，但消費(fèi)支出相對(duì)保守?？蛻羲枷胂鄬?duì)傳統(tǒng)，接受新鮮事物需要時(shí)間數(shù)據(jù)來源：遼陽市統(tǒng)計(jì)局2004-2010年遼陽市人均消費(fèi)性支出（單位：元）市場(chǎng)環(huán)境客戶特征項(xiàng)目特點(diǎn)市場(chǎng)定位code of this report | 64 copyright centaline group, 20112013房地產(chǎn)營銷策劃大全震撼升級(jí)上市！每月免費(fèi)更新，淘寶店

54、鋪：http:/遼陽市總?cè)丝诩霸鲩L率2004-2010（單位：萬人）遼陽市目前人口約為185.8萬，城市人口約50萬。大量的農(nóng)業(yè)人口將成為進(jìn)城購房的主要客群，這助推了購房需求量的增加數(shù)據(jù)來源：遼陽市統(tǒng)計(jì)局市場(chǎng)環(huán)境客戶特征項(xiàng)目特點(diǎn)市場(chǎng)定位code of this report | 65 copyright centaline group, 20112013房地產(chǎn)營銷策劃大全震撼升級(jí)上市！每月免費(fèi)更新，淘寶店鋪：http:/改善型客戶成購房的主體，客戶購房考慮最多的是房屋銷售價(jià)格，對(duì)配套設(shè)施十分依賴市場(chǎng)環(huán)境客戶特征項(xiàng)目特點(diǎn)市場(chǎng)定位消費(fèi)者購房原因消費(fèi)者購房考慮因素code of this repor

55、t | 66 copyright centaline group, 20112013房地產(chǎn)營銷策劃大全震撼升級(jí)上市！每月免費(fèi)更新，淘寶店鋪：http:/客戶結(jié)論：遼陽客戶思想傳統(tǒng)，但對(duì)于房屋改善需求強(qiáng)烈，結(jié)合目前遼陽的房地產(chǎn)發(fā)展?fàn)顩r，本案具有更多機(jī)會(huì)點(diǎn)市場(chǎng)客戶項(xiàng)目定位code of this report | 67 copyright centaline group, 20112013房地產(chǎn)營銷策劃大全震撼升級(jí)上市！每月免費(fèi)更新，淘寶店鋪：http:/遼陽城市向東發(fā)展，已成定局，區(qū)域未來發(fā)展前景樂觀，但配套成熟仍需時(shí)日市場(chǎng)環(huán)境客戶特征項(xiàng)目特點(diǎn)市場(chǎng)定位對(duì)于河?xùn)|新城認(rèn)知l 金域藍(lán)山售樓員 任先生語

56、錄：我本人挺看好河?xùn)|那塊的，因?yàn)槲覀兗以跂|京陵，本身市內(nèi)這塊就要飽和了l 明達(dá)意航銷售主管齊小姐語錄：有很多人會(huì)覺得以后河?xùn)|新城發(fā)展有可能成為一個(gè)空城。說什么的都有，但是不排除河?xùn)|的這個(gè)地理位置包括沈陽的地鐵二號(hào)線，現(xiàn)在很多人買房子都是看未來l 黃先生：語錄：河?xùn)|發(fā)展還行，但房子主要看價(jià)格，河?xùn)|房價(jià)較高，低點(diǎn)可以還行，另外附近離殯儀館太近c(diǎn)ode of this report | 68 copyright centaline group, 20112013房地產(chǎn)營銷策劃大全震撼升級(jí)上市！每月免費(fèi)更新，淘寶店鋪：http:/本案位于河?xùn)|新城一期內(nèi)，臨近主城區(qū)，更易于被客戶接受，目前區(qū)域內(nèi)已經(jīng)有開

57、發(fā)項(xiàng)目，市場(chǎng)熱度逐漸升溫 河?xùn)|新城位于遼陽市東部，地處太子河?xùn)|岸，與老城區(qū)隔河相望。規(guī)劃總占地面積近80平方公里，分三期開發(fā) 本案地塊面積174690平方米，屬于河?xùn)|新城一期規(guī)劃內(nèi)容的一部分 遼陽市政府遷至河?xùn)|新城后將于本案相鄰，給本案帶來極大的利好本案所在區(qū)域介紹市場(chǎng)環(huán)境客戶特征項(xiàng)目特點(diǎn)市場(chǎng)定位code of this report | 69 copyright centaline group, 20112013房地產(chǎn)營銷策劃大全震撼升級(jí)上市！每月免費(fèi)更新，淘寶店鋪：http:/通過三分歸類法合理進(jìn)行市場(chǎng)定位我們?cè)诳焖侔l(fā)展的新城中開發(fā)山水景觀坡地住宅項(xiàng)目客戶特點(diǎn)市場(chǎng)特點(diǎn)項(xiàng)目自身特點(diǎn)市場(chǎng)定位市

58、場(chǎng)定位 房地產(chǎn)開發(fā)水平一般，市場(chǎng)缺少高品質(zhì)項(xiàng)目 知名房企缺少，市場(chǎng)對(duì)品牌認(rèn)知度低 城市東部高品質(zhì)居住板塊正在形成 區(qū)域在建項(xiàng)目眾多，競(jìng)爭(zhēng)壓力大 市場(chǎng)存在大量迫切需要改善性住房條件的購房者，購房需求旺盛 客戶思想傳統(tǒng)，對(duì)配套設(shè)施依賴程度高 城市重心東移，且這一趨勢(shì)被多數(shù)市民認(rèn)同 市政府搬遷助推區(qū)域發(fā)展 未來有多座大橋與市區(qū)連通 具有稀缺的山水資源code of this report | 70 copyright centaline group, 20112013房地產(chǎn)營銷策劃大全震撼升級(jí)上市！每月免費(fèi)更新，淘寶店鋪：http:/本案定位于遼陽高端項(xiàng)目，既滿足高端客戶的需求，對(duì)于充分利用本案宗地

59、，樹立品牌優(yōu)勢(shì)具有積極影響項(xiàng)目開發(fā)檔次低端中端高端高端市場(chǎng)屬性宗地屬性 均不支持低端開發(fā) 無法發(fā)輝本案的資源特點(diǎn)客戶屬性code of this report | 71 copyright centaline group, 20112013房地產(chǎn)營銷策劃大全震撼升級(jí)上市！每月免費(fèi)更新，淘寶店鋪：http:/項(xiàng)目的市場(chǎng)定位方向：河?xùn)|新城首席坡地宜居之城通過對(duì)項(xiàng)目定位三要素的系統(tǒng)分析，沈陽中原認(rèn)為本案市場(chǎng)定位為： 建設(shè)遼陽東部首席坡地建筑 充分利用宗地自身優(yōu)勢(shì)，打造獨(dú)特建設(shè)與景觀 注入人文元素，營造和諧園區(qū)。我們建設(shè)的不僅是房子，更是營造一種生活 低密度居住區(qū)域樂居遼陽，選擇河?xùn)|進(jìn)入遼陽高端市場(chǎng)，

60、打造遼陽標(biāo)桿項(xiàng)目引入居住風(fēng)潮，打造坡地建筑code of this report | 72 copyright centaline group, 20112013房地產(chǎn)營銷策劃大全震撼升級(jí)上市！每月免費(fèi)更新，淘寶店鋪：http:/客戶定位市場(chǎng)定位產(chǎn)品定位形象定位價(jià)格定位code of this report | 73 copyright centaline group, 20112013房地產(chǎn)營銷策劃大全震撼升級(jí)上市！每月免費(fèi)更新，淘寶店鋪：http:/通過對(duì)河?xùn)|新城主要競(jìng)爭(zhēng)分析發(fā)現(xiàn)，競(jìng)品客群以改善型為主，以遼陽當(dāng)?shù)乜蛻魹橹?，輔以燈塔、佟二堡等周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)n 競(jìng)品客群以35-50歲為主，以遼陽當(dāng)?shù)?/p>