全國(guó)房地產(chǎn)企半年報(bào)（2020年7月）

1、2020/07/02核心觀點(diǎn):1、銷售業(yè)績(jī)恢復(fù)好于預(yù)期，top3房企是各梯隊(duì)中唯一逆 勢(shì)保持增長(zhǎng)的梯隊(duì)；行業(yè)集中度進(jìn)一步提升，危機(jī)中更加能彰顯 規(guī)模性房企在全國(guó)性布局與多元化發(fā)展中體現(xiàn)出區(qū)域抗風(fēng)險(xiǎn)與業(yè) 務(wù)抗風(fēng)險(xiǎn)的優(yōu)勢(shì)。2、土地市場(chǎng)活躍，房企對(duì)于土地的態(tài)度分化明顯。 top3房企中，恒大是唯一的“激進(jìn)派"在土地市場(chǎng)異?；?躍，上半年在全國(guó)39城市取地119宗，主要為二線城市與 強(qiáng)三線城市，其中單在烏魯木齊一城獲取地塊超過(guò)30宗。3、房企上半年融資超預(yù)期，整體規(guī)模達(dá)到2019年全年 53%水平；結(jié)構(gòu)上，境內(nèi)債市活躍,規(guī)模占比68% ,占比超去 年同期12個(gè)百分點(diǎn);整體融資利率水平走低，有

2、利于房企進(jìn)行 債務(wù)置換，優(yōu)化財(cái)務(wù)成本。展望：1.30家樣本房企2020目標(biāo)達(dá)成率41% ,建業(yè)以54% 的達(dá)成率成為上半年"達(dá)標(biāo)王"；房企下半年業(yè)績(jī)壓力系數(shù) 為2019年的1.3倍，預(yù)見下半年房企“沖量戰(zhàn)役”，壓力 未比上半年輕松。2、境內(nèi)金融監(jiān)管不斷升級(jí)，境內(nèi)融資環(huán)境下半年有收緊 趨勢(shì)；同時(shí)未來(lái)2年房企償債壓力不減，房企在融資端遇contents 目錄銷售表現(xiàn)新增土儲(chǔ)金融市場(chǎng)房企盤點(diǎn)| 2020半年報(bào)1、top100整體業(yè)績(jī)根據(jù)觀點(diǎn)網(wǎng)站統(tǒng)計(jì),2020年上半年top100房企（流量）銷售額為51492億元,同比下降4.1% ,降幅控制在5%以下，銷售業(yè)績(jī)恢復(fù)整體好于預(yù)期。碧

3、桂園上半年封冠，極力追趕的恒大以235億的差距位居第二，與第三名萬(wàn)科直接差距也僅為308億,top3房企之間的差距較小，給下半年留有更大的想象空間。從單月銷售業(yè)績(jī)看,top100房企6月銷售額為14436億元,達(dá)上半年峰值，同比曾長(zhǎng)12.1%，繼5月后,銷售同比增速繼續(xù)為正。2,結(jié)構(gòu)性業(yè)績(jī)?cè)鏊僮?018年開始，全國(guó)百?gòu)?qiáng)房企整體業(yè)績(jī)?cè)鏊俜啪?。從結(jié)構(gòu)上看，top3房企自2017年至2019年上半年增速放緩幅度最大,在2019年上半年呈負(fù)增長(zhǎng)，而在疫情影響下的2020上半年top3房企業(yè)績(jī)不降反增，同比提升2.9% ,是各個(gè)梯隊(duì)中唯一同比為正的梯隊(duì)。一部分原因是由于恒大在一季度及時(shí)推出的促銷活動(dòng)帶來(lái)

4、業(yè)績(jī)拉動(dòng),更主要的是頭部房企整體抗風(fēng)險(xiǎn)能力較強(qiáng)，在逆勢(shì)中更能彰顯房企規(guī)模性優(yōu)勢(shì)。其他各梯隊(duì) topio. top30、top50、top100 房企業(yè)績(jī)?cè)鏊俜謩e為-4.2%、-2.8%. -3.0%、-4.1%。圖：2016h1-2020h1各梯隊(duì)房企銷售增速變化90.0%80.0%70.0%60.0%50.0%40.0%30.0%20.0%10.0%0.0%2016h12017h1-10.0%top30top50top100top3topic數(shù)據(jù)來(lái)源：觀點(diǎn)地產(chǎn)網(wǎng),貝殼研究院整理從今年前5個(gè)月的業(yè)績(jī)表現(xiàn)上，各個(gè)梯隊(duì)集中度表現(xiàn)均有3%-4%的提升,行業(yè)集中度進(jìn)一步加劇。在周期 性與愁怛建b響下，

5、中小房企明財(cái)諷險(xiǎn)能力不足，而規(guī)模睇企在全國(guó)性布局與多元修中體現(xiàn)出區(qū)域 抗風(fēng)險(xiǎn)與業(yè)務(wù)抗風(fēng)險(xiǎn)的優(yōu)勢(shì)。行業(yè)集中度趨勢(shì)將長(zhǎng)期保持，頭部房企集中度提升仍有空間，留給中小房企的挑戰(zhàn)將是長(zhǎng)期存在的。圖：top 100房企集中度表現(xiàn)top100 <.80%76%63%"%top50top30 itop10 t0p320%30%40%50%60%70%80%90%20201-5月2019h12018h12017h12016h1 注：由于國(guó)家統(tǒng)計(jì)局2020年6月數(shù)據(jù)尚未發(fā)布因此采用1-5月數(shù)據(jù)。數(shù)據(jù)來(lái)源：國(guó)家統(tǒng)計(jì)局，貝殼研究院整理4、目標(biāo)達(dá)成率選擇發(fā)布業(yè)績(jī)目標(biāo)的30家房企為樣本,平均目標(biāo)j加滓為4

6、1% ,按照行業(yè)上下半年四六開白i敏見律， 疑目me尚g(shù)豌其中建業(yè)以54%的目標(biāo)完成率成為上半年的"達(dá)標(biāo)王"，另一家達(dá)成率超過(guò)50%的是金茂。同時(shí)，上半年目標(biāo)達(dá)成率較低的融創(chuàng)、遠(yuǎn)洋、富力與旭輝,目標(biāo)達(dá)成率在35% （含）以下，下半年實(shí)現(xiàn)目標(biāo)，業(yè)績(jī)承壓。從30家樣本房企下半年的壓力系數(shù)看，平均壓力系數(shù)是2019年的1.3倍。盡管恒大上半年業(yè)績(jī)亮眼，由 于業(yè)績(jī)目標(biāo)8000億，因此下半年單月需完成501億，業(yè)績(jī)壓力是2019年的1.5倍。今年6月單月，碧桂園實(shí)現(xiàn)810億銷售額給予市場(chǎng)企需更多的信心。野本上，下?lián)穹科鬀_量戰(zhàn)役“,未比上沖至松。表：30家樣本房企目標(biāo)達(dá)成率及壓力系數(shù)房

7、企恒大 碧桂園（權(quán)益）融創(chuàng)中海3標(biāo)達(dá) 成率2020年下半年月 均任務(wù)量（億元）2019年月均完成額（億元）壓力系數(shù)房企目標(biāo)達(dá)成率2020年下半年月 均任務(wù)量（億元）2019年月均完成額（億元）壓力系數(shù)44%43%32%43%27%42%43%36%39%35%37%麗 一 - 金茂 | 51%7525736763393662522482652552492301625014604583142w20220216226167155134中梁融信富力（權(quán)益）40%39%34%167156?681271?51.5k2k5亙l2v6k5k515主榮藍(lán)洋新力龍光（權(quán)益）合景泰富中駿時(shí)代越秀40%39%32%

8、46%40%42%37%48%48%40%47%39%140135147 witow7105£78t建業(yè) | 54% |61寶龍42%42%737210998 w8 更 7?7£7?6?6?頁(yè)1750541.3uuk5k20.71.4u數(shù)據(jù)來(lái)源：觀點(diǎn)地產(chǎn)網(wǎng)，貝殼研究院整理1、新增土儲(chǔ)排名逆醐t, g寸廿圓熱命減 好啊新增土儲(chǔ)颶釧茹非名中，不（跋現(xiàn)頃肖售業(yè)費(fèi)非名高s合,行業(yè) 在土地端的集中度表現(xiàn)呈加劇趨勢(shì)。龍頭房企重金補(bǔ)倉(cāng)，一方面是銷售恢復(fù)好于預(yù)期，房企通過(guò)銷售回款補(bǔ)充資金。比如，上半年拿地排名第一的恒大，疫情期間通過(guò)全國(guó)"七五折促銷"、線上選房等營(yíng)銷手段

9、實(shí)現(xiàn)業(yè)績(jī)逆勢(shì)上漲。另一方面金融環(huán)境邊際寬松, 房®a貸款、誑 明亍債券等資金,補(bǔ)充自有資產(chǎn)的袍性,癖企業(yè)債務(wù)負(fù)擔(dān) 后房企土地?cái)U(kuò)張意愿增強(qiáng)。另外，各地方政府在上半年的土地市場(chǎng)上，表現(xiàn)出較大誠(chéng)意,除疫情下的紓困政 策外，同時(shí)推出不少優(yōu)質(zhì)土地資源，進(jìn)一步增加房企的土儲(chǔ)動(dòng)力。除了龍頭房企外，上半年在土地市場(chǎng)表現(xiàn)活躍的中交、卓越等中型房企較為搶眼，后續(xù)將繼續(xù)關(guān)注此類房企 在土地市場(chǎng)的動(dòng)作。表：2020h1房企權(quán)益拿地金額排行榜數(shù)據(jù)來(lái)源:creis ,貝殼研究院整理2、拿地銷售比上半年土地市場(chǎng)活躍,房企對(duì)于土地的態(tài)度分化明顯。今年上半年在取地態(tài)度上，top50房企分為激進(jìn) 派"、&qu

10、ot;保守派”與相對(duì)穩(wěn)定的"中間派。整體上top50房企今年上半年拿地銷售比為38% ,較2019年同期40%的水平減少2個(gè)百分點(diǎn)。2020年上半年top50房企平均權(quán)益拿地金額204億，而2019年同期是223億。從今年情況看,top50房企中17家（紅色）激進(jìn)派拿地銷售比較上一年同期提升10個(gè)百分點(diǎn)以上，其中綠城提升43%至112% ,拿地權(quán)益金額已超越上半年的權(quán)益銷售額，在實(shí)際的土地市場(chǎng)上綠城上半年在22城市獲取土地45宗,包括北京、上海、成都等熱點(diǎn)城市。top3房企中，恒大是唯一的"激進(jìn)派"在土地市場(chǎng)異?；钴S，上半年在全國(guó)39城市取地119宗，主要為二線城

11、市與強(qiáng)三線城市，其中單在烏魯木齊一城獲取地塊超過(guò)30宗同時(shí)，房企中不乏"保守派”,14家房企（綠色）今年拿地銷售比較去年下降超10個(gè)百分點(diǎn)。去年取地活 躍的中駿，禹洲上半年稍顯保守，而像萬(wàn)科、融創(chuàng)、時(shí)代等房企上半年集中在城市更新、收并購(gòu)以及舊城改造的 其他渠道獲取土地。表：top50房企拿地銷售比級(jí)土地市場(chǎng)的高度熱情，與當(dāng)?shù)匦路夸N售的火爆形成相互的影響，在一定程度上拉高市場(chǎng)預(yù)期。在前10名的城市中，襄陽(yáng)與烏魯木齊是由于華僑城與恒大分別在兩城市多宗拿地造成,后續(xù)需要觀望是否有更多房企陸續(xù)進(jìn)駐。圖：2010年上半年top 100房企高關(guān)注20城長(zhǎng)m 刪皿 d?topioo房企取地次數(shù)數(shù)據(jù)

12、來(lái)源：creis ,貝殼研究院整理80706050403020100房企盤點(diǎn)| 2020半年報(bào)1、金融政策回顧2020年上半年的金融政策,大致分為四個(gè)階段,分別為1月23日前，延續(xù)2019年末趨緊的金融環(huán) 境；武漢封城作為全國(guó)抗疫的節(jié)點(diǎn)，在此之后政府多以六穩(wěn)"為核心，幫扶企業(yè)紓困，給予積極但不刺激的 相對(duì)寬松；隨著社會(huì)經(jīng)濟(jì)秩序的正常化，政策逐步在個(gè)別領(lǐng)域收緊；6月開始金融層面的監(jiān)管升級(jí),尤其銀保 監(jiān)會(huì)"回頭看”的通知，有為下半年監(jiān)管趨嚴(yán)定調(diào)的意圖。時(shí)停要金融政悉會(huì)議/通知主要內(nèi)容強(qiáng)調(diào)"銀行保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)要落實(shí)"房住不炒”定位，嚴(yán)格 執(zhí)行房地產(chǎn)金融監(jiān)管要求，防止

13、資金違規(guī)流入房地關(guān)于推動(dòng)銀行業(yè)和保險(xiǎn)業(yè)銀保監(jiān)會(huì)產(chǎn)市場(chǎng)，抑制居民杠桿率過(guò)快增長(zhǎng)，推動(dòng)房地產(chǎn)市高質(zhì)量發(fā)展的指導(dǎo)意見場(chǎng)健康穩(wěn)定發(fā)展?！按送?，還強(qiáng)調(diào)嚴(yán)控銀信類通道玻業(yè)務(wù)二5月6月嚴(yán)格控制房地產(chǎn)在新增信貸資源的占比，引導(dǎo)商業(yè)央行金融統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)新聞發(fā)布會(huì)銀行切實(shí)轉(zhuǎn)變經(jīng)營(yíng)思想，把經(jīng)營(yíng)重點(diǎn)放在實(shí)體經(jīng)濟(jì)和小微企業(yè)領(lǐng)域。時(shí)間1月31日3 月 13 b關(guān)于進(jìn)一步規(guī)范信貸融資進(jìn)一步規(guī)范信貸融資各環(huán)節(jié)收費(fèi)與管理，維護(hù)企業(yè)機(jī)構(gòu)會(huì)議/通知主要內(nèi)容要求金融機(jī)構(gòu)對(duì)受疫情影響較大的行業(yè)和企業(yè)，不 央行等五部門聯(lián)合發(fā)文得盲目抽貸、斷貸、壓貸。對(duì)受疫情影響嚴(yán)重的企業(yè)到期還款困難的，可予以展期或續(xù)貸 央行將開展1.2萬(wàn)億元公開市場(chǎng)逆回購(gòu)

14、操作投放資央行 將向市場(chǎng)投放1.2萬(wàn)億資金金'確保流動(dòng)性充足供應(yīng)/銀行體系整體流動(dòng)性比去年同期多9000億元。決定定向降準(zhǔn)，釋放長(zhǎng)期資對(duì)達(dá)標(biāo)的銀行釋放4000億再對(duì)部分商業(yè)銀行額外 央行金5500億元。 釋放1500億央行、國(guó)家外匯境外機(jī)構(gòu)投資者境內(nèi)證券明確并簡(jiǎn)化境外機(jī)構(gòu)投資者境內(nèi)證券期貨投資資金管理局期貨投資資金管理規(guī)定 管理要求，便利境外投資者參與我國(guó)金融市場(chǎng)。對(duì)集合資金信托投資非標(biāo)債權(quán)的比例做出了最高不信托公司資金信托管理暫得超過(guò)50%的限制，同時(shí)還對(duì)單一客戶的最高額度 銀保監(jiān)會(huì)行辦法（征求意見稿） 做出了非常嚴(yán)格的限制如果該征求意見稿落地實(shí)施，房企非標(biāo)融資將大幅受限。貸款資金用

15、途應(yīng)當(dāng)明確、合法，不得用于購(gòu)房、股 商業(yè)銀行互聯(lián)網(wǎng)貸款管理銀保監(jiān)會(huì)票、債券、期貨、金融衍生品和資產(chǎn)管理產(chǎn)品投暫行辦法（征求意見稿）資，不得用于固定資產(chǎn)和股本權(quán)益性投資等。5月25日銀保監(jiān)會(huì)收費(fèi)降低企業(yè)融資綜合成本 知情權(quán)、自主選擇權(quán)和公平交易權(quán)，降低企業(yè)融資的通知綜合成本。時(shí)間機(jī)構(gòu)會(huì)議/通知主要內(nèi)容6月1日央行等八部委關(guān)于進(jìn)一步強(qiáng)化中小微企業(yè)金融服務(wù)的指導(dǎo)意見按照金融供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革要求，把經(jīng)營(yíng)重心和信 貸資源從偏好房地產(chǎn)、地方政府融資平臺(tái)，轉(zhuǎn)移到 中小微企業(yè)等實(shí)體經(jīng)濟(jì)領(lǐng)域，實(shí)現(xiàn)信貸資源增量?jī)?yōu) 化、存量重組。6月1日銀保監(jiān)會(huì)關(guān)于加強(qiáng)典當(dāng)行監(jiān)督管理的通知典當(dāng)行應(yīng)當(dāng)回歸民品典當(dāng)業(yè)務(wù)本源，逐步壓縮房

16、地 產(chǎn)典當(dāng)業(yè)務(wù)比重，專注細(xì)分領(lǐng)域，提升鑒定評(píng)估能 力，培育差異化、特色化競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。6月24日銀保監(jiān)會(huì)關(guān)于開展銀行業(yè)保險(xiǎn)業(yè)市場(chǎng)亂象整治回頭看"工作的通知對(duì)于房地產(chǎn)行業(yè)，也是銀保監(jiān)會(huì)針對(duì)銀行業(yè)保險(xiǎn)業(yè) 市場(chǎng)亂象整治回頭看"工作的重中之重。檢查內(nèi) 容涵蓋從宏觀政策執(zhí)行到創(chuàng)新業(yè)務(wù)等幾大領(lǐng)域，共 涉及銀行、保險(xiǎn)、信托、金融資產(chǎn)管理和金融租賃 等±l類金融機(jī)構(gòu)o資料來(lái)源：國(guó)家政府網(wǎng)站，貝殼研究院整理2、房企上半年融資盤點(diǎn)2.1債券融資規(guī)模2020年上半年房企境內(nèi)外融資折合人民幣合計(jì)約為6506億，占比2019年全年融資規(guī)模53%。受海外疫情影響，4月全月無(wú)新增海外債券，對(duì)整體融

17、資規(guī)模有一定影響，但境內(nèi)債市表現(xiàn)活躍,從而對(duì)沖海外債市的短暫低迷。圖：房企年度融資規(guī)模走勢(shì)16000140監(jiān)14000120001000080006000400020004699201465062020h112001100i40 i-20-40-60數(shù)據(jù)來(lái)源：wind ,貝殼研究院整理房企上半年境內(nèi)外融資較2019年同期下降4個(gè)百分點(diǎn),但處于歷史較高水平。全球疫情下,房企融資規(guī)夠 模端未出現(xiàn)大幅下滑，整體平穩(wěn)，房企在債市表現(xiàn)超預(yù)期。圖：半年度房企融資規(guī)模走勢(shì)8000700060005000400030002000100002.2境內(nèi)外融資結(jié)構(gòu)從結(jié)構(gòu)上分析，境內(nèi)融資規(guī)模占比較2019年同期提升1

18、2個(gè)百分點(diǎn)，達(dá)62%,境外融資規(guī)模占比38%。主要是澎m責(zé)在4月受到全球疫情影響，投資人恐慌性大量拋售美元債，造成4月當(dāng)月房企無(wú)新增海外債券 發(fā)行，5月起逐漸復(fù)蘇。同時(shí)，上半年境內(nèi)金融環(huán)境邊際寬松，房企發(fā)債踴躍。隨著境內(nèi)監(jiān)管力度升級(jí)與海外 債市恢復(fù)，下半年債券融資結(jié)構(gòu)將有所變化。圖：境內(nèi)外債務(wù)結(jié)構(gòu)2014h12015h12016h12017h12018h12019h12020h1.境內(nèi)發(fā)債金額占比.境外發(fā)債金額占比'數(shù)據(jù)來(lái)源：wind ,貝殼研究院整理2.3債券利率趨勢(shì)從24個(gè)月周期看,2020年上半年境內(nèi)融資利率從2月起一直保持低位,境內(nèi)金融環(huán)境適度寬松,利率低 位將促發(fā)部分房企借此

19、機(jī)遇進(jìn)行債務(wù)置換,從而降低企業(yè)財(cái)務(wù)成本；境外融資利率水平長(zhǎng)期高于境內(nèi)融資利 率。從2020年6個(gè)月內(nèi)的表現(xiàn)看,境內(nèi)與境外漫資利率均表現(xiàn)出先高后低,6月翹尾的趨勢(shì)，結(jié)合6月底銀保 監(jiān)會(huì)回頭看"的工作部署，下半年金融監(jiān)管升級(jí)是必然，穩(wěn)經(jīng)濟(jì)下的防風(fēng)險(xiǎn)將進(jìn)一步趨嚴(yán)。圖：境內(nèi)外票面利率走勢(shì)境內(nèi)平均利率（臨） 境外平均利率（端）數(shù)據(jù)來(lái)源：wind ,貝殼研究院整理整體:從兩年利率變化上，可以明顯看出2020年上半年較2019年同期整體利率下行，境內(nèi)債券相較于境外債券下降幅度更大。2020年上半年境外債中金融債的利率水平高于去年同期，是由于2020年上半年僅保利發(fā)行單支金融債,偶發(fā)因素較強(qiáng),不能影

20、響上半年整體利率低位的趨勢(shì)。結(jié)構(gòu):不同債券類型中，票面利率有較大差別。其中，在一季度表現(xiàn)搶眼的超短期融資債券的利率最低,在3%以下，發(fā)行止闋瓣對(duì)房企信用等級(jí)要求較高，同時(shí)發(fā)行期限在270天之內(nèi)，因此不是所有房企都適用。2020年上半年境內(nèi)債券常見的一般公司債與中期票據(jù),多數(shù)維持4%-5%的利率區(qū)間。境外債券在債券類型上較少，主要分為金融債和企業(yè)債兩種，但在具體發(fā)行中會(huì)存在有無(wú)擔(dān)保，有無(wú)抵押、 優(yōu)先級(jí)別等差異，進(jìn)而影響單只債券的票面利率。圖：主流債券類型利率表現(xiàn)（%）2019h12020h1o75.794875.5.825.546.236.004.04.83.91.563.87.39.53

21、74;h叵他mis*相鴦電境內(nèi)債券境外債券數(shù)據(jù)來(lái)源：wind ,貝殼研究院整理2.4債券發(fā)行期限今年上半年整體境內(nèi)外債券期限經(jīng)歷從2月到5月的不斷拉長(zhǎng)，6月開始縮短的變化。2月境內(nèi)超短期融資 最為活躍,單月融資平均周期僅為2.2年，達(dá)24個(gè)月內(nèi)最低值,也因此被境外融資周期超越；隨著投資人 信心逐步恢復(fù)，發(fā)債周期也隨機(jī)拉長(zhǎng)。3-5月，5年周期的債券發(fā)行占主要比重，進(jìn)入6月，3年期融資債 券占主導(dǎo),整體發(fā)債周期有縮短趨勢(shì)。圖：境內(nèi)外債券發(fā)行周期走勢(shì)76543210境內(nèi)債券（年）一境外債券（年）數(shù)據(jù)來(lái)源：wind ,貝殼研究院整理2.5下半年到期債券2020年下半年債券融資償還迎高峰，境內(nèi)外融資債券

22、到期規(guī)模約為5588億人民幣，較上一年增加58% , 部分債務(wù)集中到期房企下半年債務(wù)償還呈高壓。同時(shí)看到，未來(lái)兩年同期償債壓力劇增,尚未包含其當(dāng)年發(fā)行的短期債務(wù)（一年內(nèi)到期），目前2021年與2022年下半年的債券到期壓力已經(jīng)分別突破5000億與3000億人民幣?？梢灶A(yù)見未來(lái)2-3年債務(wù)置換與圖：下半年到期債務(wù)走勢(shì)60005000400030002000100030901052016h24165紐2017h243403757244116032018h2274978313162019h22020h22021h2海外債國(guó)內(nèi)債數(shù)據(jù)來(lái)源：wind2022h2,貝殼研究院整理26房企下半年到期債務(wù)top50排名房企名稱到期債務(wù)（億元）排名房企名稱到期債務(wù)（億元）1萬(wàn)達(dá)25027中南562恒大23328金茂553綠地18229華夏幸福554綠城14730榮盛525華發(fā)14431旭輝506萬(wàn)科138