《碧桂園物業(yè)管理方案》全文

1、碧桂園物業(yè)管理方案全文 工程維修服務(wù)手冊一、崗位職責(zé)與管理制度1. 工程部行為準則1.1 目的規(guī)范工程維修人員的服務(wù)行為，樹立公司良好形象，為客戶提供優(yōu)質(zhì)服務(wù)。1.2 適用范圍適用于物業(yè)管理公司工程維修人員。1.3 內(nèi)容1.3.1 關(guān)心公司，熱愛本職工作，遵守公司各項規(guī)章制度和勞動紀律，維護公司利益和榮譽，愛護公司設(shè)備、設(shè)施。1.3.2 認真貫徹公司“開源節(jié)流”的方針，在工作中力行節(jié)儉，不浪費公司資源。13.3 從全局出發(fā)，樹立良好的合作意識，團結(jié)、真誠協(xié)作，達到暢順、高效率的工作績效，切實服從領(lǐng)導(dǎo)的工作安排和調(diào)度，如有異議，必須做到“先服從后投訴”。1.3.4 對工作中出現(xiàn)的問題不推諉，勇于

2、承擔責(zé)任，并從中吸取教訓(xùn)，不斷提升工作水平。1.3.5 未經(jīng)公司領(lǐng)導(dǎo)授權(quán)或批準，不得以公司名義對外展開業(yè)務(wù)或在外兼任獲取薪酬或間接利益之工作。1.3.6 未獲批準，不準將本公司的辦公用品、公用工具、設(shè)備、設(shè)施等擅自贈與、轉(zhuǎn)租、出租、出借、抵押給其他公司、單位或個人。1.3.7 工作時間須配戴工作證，著裝整潔，注意形象、儀表。1.3.8 嚴禁向業(yè)主索取或收受任何禮品酬金。1.3.9 必須將服務(wù)意識，服務(wù)態(tài)度和服務(wù)技巧貫徹落實到言行中，語言文明禮貌，對業(yè)主提出的質(zhì)疑要耐心、細致地回答或解釋，不得推脫。1.3.10 對設(shè)備、設(shè)施及業(yè)主報修項目應(yīng)及時認真地處理，一般情況由當班員工處理完畢。1.3.11

3、 對上門服務(wù)應(yīng)注意業(yè)主家內(nèi)衛(wèi)生，必須穿鞋套，不得損壞業(yè)主物品，如移動物品，需經(jīng)業(yè)主同意，收費時應(yīng)公平、公正、公開、合理，并經(jīng)業(yè)主簽字生效，服務(wù)完畢，應(yīng)將工作場所打掃干凈。2工程部主任崗位職責(zé)2.1 任職資格2.1.1 具有中華人民共和國特種技術(shù)操作許可證2.1.2 熟練掌握電工基本原理。2.1.3 具有較強的專業(yè)知識，全面了解住宅內(nèi)各種設(shè)備的基本原理。能夠?qū)ο聦龠M行技術(shù)指導(dǎo)。2.1.4 基本了解國家有關(guān)電工操作規(guī)程與技術(shù)標準。2.2 工作內(nèi)容2.2.1 全面管理工程部事務(wù)。2.2.2 負責(zé)小區(qū)（大廈）內(nèi)設(shè)備設(shè)施的維修保養(yǎng)、督導(dǎo)和管理工作。2.2.3 負責(zé)突發(fā)性的設(shè)備故障處理與人員調(diào)度，并組織調(diào)

4、查設(shè)備事故原因，制訂預(yù)防措施。2.2.4 負責(zé)對設(shè)備保修單位維護保養(yǎng)工作的聯(lián)系、協(xié)調(diào)、監(jiān)管及質(zhì)量評定。2.2.5 根據(jù)設(shè)備的特點制訂或?qū)徍烁黝愒O(shè)備的年度、季度、月度、周預(yù)防性檢修保養(yǎng)計劃，并監(jiān)督落實。2.2.6 檢查交接班情況、巡查情況，回訪維修情況，并對工作中存在的問題盡快提出處理意見，負責(zé)具體的技術(shù)性檢查。2.2.7 配合其他部門開展工作，落實上級安排之臨時性工作。2.2.8 定期對本部門員工進行有關(guān)設(shè)備設(shè)施的技術(shù)性培訓(xùn)及安全知識培訓(xùn)。 負責(zé)有關(guān)工程技術(shù)標準，規(guī)格的審核，對工程的預(yù)算等。2.2.10 建立設(shè)備資料檔案。3. 工程部副主任崗位職責(zé)3.1 任職資格3.1.1 具有中華人民共和國

5、特種操作許可證3.1.2 具有初級電工技術(shù)等級資格或相關(guān)技術(shù)等級資格。3.1.3 掌握電工基本原理。3.1.4 熟悉小區(qū)（大廈）內(nèi)設(shè)備備用配件的規(guī)格、性能、型號、名稱。3.2 工作內(nèi)容3.2.1 協(xié)助主任落實小區(qū)（大廈）內(nèi)設(shè)備、設(shè)施管理工作。3.2.2 具體負責(zé)小區(qū)（大廈）內(nèi)各類設(shè)備、設(shè)施的操作、維修保養(yǎng)、業(yè)主的報修項目及對員工的培訓(xùn)。3.2.3 負責(zé)設(shè)備、設(shè)施的緊急搶修工作。3.2.4 對維保所需配件進行管理，各類設(shè)備運行資料的記錄與管理，維修資料的管理。3.2.5 督導(dǎo)、檢查維修人員的工作情況，并填寫日常工作表。4. 工程部維修工崗位職責(zé)4.1 任職資格4.1.1 具有中華人民共和國特種技

6、術(shù)操作許可證4.1.2 熟練掌握電工基本原理。4.1.3 熟練掌握轄區(qū)內(nèi)的設(shè)備操作技術(shù)規(guī)程及家庭水電維修工作。4.2 工作內(nèi)容4.2.1 服從主任和組長的調(diào)度與工作安排。4.2.2 負責(zé)小區(qū)（大廈）內(nèi)各相關(guān)設(shè)備設(shè)施的維保工作，負責(zé)水電及其它。4.2.3 參加設(shè)備故障的搶修工作，及時排除設(shè)備故障，確保小區(qū)（大廈）內(nèi)的設(shè)備保持良好運行狀態(tài)。4.2.4 根據(jù)預(yù)防性維修及保養(yǎng)計劃，認真完成各類設(shè)備的維修、保養(yǎng)工作。5. 工程部機電設(shè)備運行管理人員崗位職責(zé)5.1 任職資格5.1.1 具有中華人民共和國特種技術(shù)操作許可證。5.1.2 中級以上技術(shù)等級。5.1.3 有一定的機電設(shè)備維修管理經(jīng)驗。5.2 工作

7、內(nèi)容5.2.1 機電設(shè)備運行管理人員必須不斷學(xué)習(xí)，提高技術(shù)技能，必須有高度的責(zé)任心，必須持有相關(guān)的技術(shù)證件。5.2.2 機電設(shè)備運行期間，須確保其安全運行，隨時巡查，并作好相關(guān)記錄，嚴格執(zhí)行交接班制度。5.2.3 所有設(shè)備運行期間須24小時有人值班并巡查，及進發(fā)現(xiàn)問題并作出有效處理。重大故障或緊急事件時須沉著冷靜，及進通知相關(guān)人員并作應(yīng)急處理。5.2.4 設(shè)備停止運行期間，須按時檢查并試運行。所有設(shè)備須制定詳細維修保養(yǎng)計劃，定期維修保養(yǎng)，并作好記錄。5.2.5 所有設(shè)備的操作和檢修須按說明書規(guī)定程序進行，不得隨意更改或省略操作步驟。嚴禁在設(shè)備啟動前不作檢查。5.2.6 按說明書規(guī)定更換設(shè)備零部

8、件、冷卻液、潤滑液等，嚴禁設(shè)備疲勞運行或帶病運行。5.2.7 保持設(shè)備房內(nèi)干凈整潔，嚴禁無關(guān)人員進入設(shè)備房,設(shè)備設(shè)施專用工具或備件等須造冊登記，擺放整齊并保管好。5.2.8 所有設(shè)備設(shè)施須設(shè)立崗位責(zé)任人，所有標牌警示須準確齊備到位。6工程部弱電維修工崗位職責(zé)6.1 任職資格6.1.1 具有中華人民共和國特種技術(shù)操作許可證。6.1.2 有弱電維保經(jīng)驗。6.1.3 有中級以上技工職稱。6.2 工作內(nèi)容6.2.1 弱電維修工須定期制定弱電維修養(yǎng)護計劃，并按計劃實施。6.2.2 對工作范圍內(nèi)的故障和事故進行處理，并作好記錄。6.2.3 對弱電系統(tǒng)進行巡查監(jiān)控，抄表記錄。6.2.4 參加應(yīng)急搶修，配合其

9、他工程人員工作。6.2.5 對外單位弱電施工布線等進行監(jiān)控。8、工程部值班、交接班管理規(guī)定8.1 目的： 規(guī)范值班與交接班管理確保值班質(zhì)量。8.2 適用范圍 適用各管理處工程部值班人員.8.3 值班制度8.3.1 值班人員在值班期內(nèi)必須堅守崗位，不得擅自離崗、干私事、酗酒聊天等。8.3.2 值班（夜班）人員應(yīng)處理好本班報修工作，不能處理的應(yīng)注明原因。發(fā)現(xiàn)設(shè)備故障應(yīng)馬上排除，如無法處理應(yīng)及時向主任或值班總負責(zé)人反映。8.3.3 應(yīng)按規(guī)定巡查設(shè)備運行情況，并巡查其它設(shè)備、設(shè)施狀況，發(fā)現(xiàn)設(shè)備故障應(yīng)馬上排除，如無法處理應(yīng)及時向主管或值班總負責(zé)人匯報。8.3.4 認真填寫好各“機電設(shè)備運行日志”和工程部

10、值班交接班記錄表及其它相關(guān)記錄。8.3.5 值班人員不得私自調(diào)班，因特殊情況要調(diào)班，必須向主任申請。8.3.6 嚴禁無關(guān)人員進入值班室和機電設(shè)備房，檢查各類工具和鑰匙等。8.4 接班制度8.4.1 認真聽取交班人員的值班和設(shè)備運行情況報告。8.4.2 查看上一班的值班日志和運行日志及巡查記錄等。8.4.3 檢查儀器、工具等物品是否齊全、完好，各機房是否干凈整潔。8.4.4 巡視各設(shè)備的運行情況，各參數(shù)是否正常。8.5 交班制度8.5.1 交接班人員必須當面交接并簽名。8.5.2 交班人員必須整理好本班的各種運行巡查記錄和值班資料等。8.5.3 交班人員必須詳細介紹其值班情況、機器運行情況及存在

11、的未處理問題。8.5.4 所有問題記錄須現(xiàn)場交代清楚,等接班人員確認。 8.6 不能交接班之情況：8.6.1 上一班運行情況未交待清楚，記錄不規(guī)范，操作間不整潔。8.6.2 正在進行倒閘操作或事故處理過程中。8.6.3 交接過程中發(fā)生故障，應(yīng)停止交接，由交班人員負責(zé)處理事故，接班人協(xié)助事故處理。8.6.4 交班人隱瞞問題不報，經(jīng)查證確系其責(zé)任的。8.7 附表:8.7.1 工程部值班交接班記錄9. 工程部鑰匙管理規(guī)定9.1 目的規(guī)范鑰匙管理工作，確保各設(shè)備設(shè)施房的鑰匙，使用規(guī)范和安全。9.2 適用范圍適用于各管理處工程部。9.3 內(nèi)容9.3.1 所有鑰匙任何時候須有不少于一把備用，所有備用鑰匙須造冊登記。9.3.2 各設(shè)備設(shè)施房的鑰匙應(yīng)清楚標明，并整齊有序的放置在鑰匙專柜中；鑰匙專柜由工程主任掌管。9.3.3 在正常情況下，各設(shè)備設(shè)施房的鑰匙不能借給外單位人員或其他各部門人員，如特殊情況下，必須經(jīng)主任同意并填寫領(lǐng)（借）用鑰匙登記表；9.3.4 工程人員用鑰匙，須填寫領(lǐng)（借）用鑰匙登記表并