住宅小區(qū)業(yè)務管理服務質量標準

1、附件一：住宅小區(qū)物業(yè)管理服務質量標準一、 范圍 本標準適用于住宅小區(qū)物業(yè)管理活動。 二、依據房屋修繕范圍和標準物業(yè)管理條例住宅室內裝飾裝修管理辦法江蘇省物業(yè)管理條例南京市物業(yè)管理辦法江蘇省住宅物業(yè)管理服務標準依據上述法規(guī)規(guī)章，按照綜合四級服務標準的標準協(xié)商確定。并作為物業(yè)服務合同附件三、目標通過明確本小區(qū)物業(yè)管理服務內容及標準，實現“質價相符”和“明明白白”消費，規(guī)范物業(yè)管理服務行為和雙方當事人的權利義務，保證小區(qū)物業(yè)管理的健康運作。四、接待穿戴統(tǒng)一制服，佩戴統(tǒng)一標志，儀表端莊、大方，衣著整潔，表情自然和藹、親切；對業(yè)主（使用人）一視同仁；接待時主動、熱情、規(guī)范；迎送接待業(yè)主(使用人)時，用語

2、準確，稱呼恰當，問候親切，語氣誠懇，耐心細致；使用文明用語，禁止服務忌語。文明用語見附錄A，服務忌語附錄B。對業(yè)主（使用人）的報修與求助應耐心細致，對收費項目及時說明服務標準、服務方式、收費標準等事項，征求業(yè)主（使用人）的意見。 4.1.1值守 有完善的值班制度和交接班制度；工作有記錄。 4.1.2服務時限 急修服務15分鐘內到位，8小時內修復，若不能，要有緊急處理措施，并對業(yè)主（使用人）做出合理解釋，做出限時承諾。小修原則上2日內修復，特殊情況必須做出說明和限時承諾。服務時限不得以節(jié)假日和休息時間順延。（居民預約、雨天筑漏可不受2日限制）。五、安全防范5.1人員組織 專職安全護衛(wèi)人員，身體健

3、康，責任心強，工作認真負責； 接受過相關的安全護衛(wèi)知識與技能培訓，訓練有素，掌握基本安全護衛(wèi)技能，并定期進行安全防范學習，增強安全防范能力；熟悉小區(qū)環(huán)境，熟悉物業(yè)管理及有關法律法規(guī)，能恰當的處理和應對小區(qū)安全護衛(wèi)工作；思想品質好，作風正派，熱愛安全護衛(wèi)工作，無犯罪記錄； 當班時佩戴統(tǒng)一標志和執(zhí)勤工號，穿戴統(tǒng)一制服，工具佩戴規(guī)范，儀容儀表規(guī)范整齊；安全護衛(wèi)人員配備對講裝置和其他必備的安全護衛(wèi)工具； 上崗時精神振作，姿態(tài)良好，在執(zhí)勤時不得吸煙、吃零食, 不袖手、背手、插腰或將手插入衣袋、不彎腰駝背，前傾后靠； 舉止文明，禮貌待人，用語規(guī)范，講普通話； 交接班制度完善，并有工作及交接班記錄。 5.2

4、門衛(wèi) 各出入口24小時有值班看守；主出入口至少有2人駐守，其余出入口至少有一人值守；按照委托合同要求進行進出車輛管理、訪客登記，訪客必須得到被訪業(yè)主同意方可進入小區(qū)，謝絕業(yè)主拒絕訪問人員和未經業(yè)主委員會批準的商販入內，必要時應由巡邏員負責陪送，大件物品搬出實行登記；實施交通指揮交通疏導等工作。 5.3 巡邏實行24小時日夜巡邏制度。白天時巡邏次數不少于6次，夜間巡邏次數不少于8次，重點部位、重點時間以及特殊情況加強巡邏；每組巡邏人員不少于2人，精神飽滿，不得扎堆聊天、嬉鬧、吸煙；及時發(fā)現和處理不安全隱患；維護小區(qū)正常秩序與整潔有序，及時勸阻、制止各類損害小區(qū)及業(yè)主利益的違規(guī)行為；接受業(yè)主（使用

5、人）投訴和求助；回答用戶的詢問；在遇到突發(fā)事件時，及時報告警方與物業(yè)管理處，必要時采取正當防衛(wèi)，防止事態(tài)擴大，協(xié)助保護現場和證據；安全巡邏有記錄有檢查。 5.4 中央監(jiān)控室實行24小時值班制度。監(jiān)控人員應熟練操作監(jiān)控設備；熟悉監(jiān)控系統(tǒng)的分布情況、設備數量、功能和各監(jiān)控點的控制區(qū)域；工作時不得擅自外出、閑聊、串崗、打瞌睡或做與工作無關的事；中央監(jiān)控人員應充分發(fā)揮技防作用，密切注意小區(qū)內行人車輛進出情況，注意電梯運行與樓層進出人員動向，與門崗、巡邏人員保持密切聯(lián)系。若發(fā)現情況，應及時通知有關人員進行處理。接班人員未到崗，交班人員不得離崗；保持室內衛(wèi)生整潔，并按照要求保養(yǎng)設備。5.5交通、車輛管理

6、有較為完善的車輛管理制度與車輛出入證制度，加強機動車與非機動車出入停放管理，預防交通事故與盜竊事件，維護小區(qū)正常秩序與美觀；小區(qū)設置明顯的交通標志； 維持交通秩序，發(fā)現車輛未上鎖及亂停亂放進行忠告或糾正，維護小區(qū)道路暢通發(fā)現偷盜車輛、破壞交通設施等現象及時制止；5.6消防 執(zhí)行中華人民共和國消防條例、中華人民共和國消防條例實施細則和其他有關消防法規(guī)； 健全消防組織，建立消防責任制； 定期進行消防訓練，保證有關人員掌握基本消防技能；熟練掌握防火、 滅火知識和消防器材的使用方法，提高自防自救的能力。 根據防火、滅火的需要，配置相應種類、數量的消防器材、設備和設施；保持消防通道暢通，禁止在消防通道設

7、置路障； 制定防火安全管理辦法，指定專人維護、管理消防器材、設備和設施，保持完整好用；發(fā)現火警有義務迅速向消防隊報警，并馬上派人前往報警地點，迅速采取措施，組織力量救火，搶救生命和物資，派人接應消防車，服從火場總指揮員的統(tǒng)一指揮； 每月1次巡查消防栓、箱、煙感頭、噴淋頭、消防水閥、消防標志等消防設備是否完好、齊全，并及時給予維修；發(fā)現設備故障時，必須及時修理或通知廠方處理，保證設備24小時正常運轉； 每日檢測1次噴淋管網水壓，發(fā)現壓力不夠，馬上檢修排除故障； 每年模擬火災操作1次，以熟悉操作和檢查消防監(jiān)控設備； 消防監(jiān)控室保持清潔，每周至少保潔1次，要求地面無積灰，監(jiān)控箱表面無污漬； 每日填寫

8、工作記錄，建檔備查。5.7緊急事故反應 制定緊急事故處理預案，至少包括：火災、爆炸、地震、炸彈恐嚇、安全疏散以及電梯應急等；有緊急事件救護組織，并始終處于緊急事故反應狀態(tài)； 書面描述緊急事故救護組織職責，并讓每位成員了解，周期性地進行反應訓練； 按消防要求組織進行疏散演習； 對緊急事故做出快速、正確的反應；盡可能減少破壞和損失程度； 按照業(yè)主或業(yè)主委員會的委托組織恢復生活秩序，如：幫助恢復電力供應、搶救財產等。 5.8其他防范措施 設有與公開業(yè)主（使用人）求助與報警電話，24小時有人值守； 接到報警信號，確認后物業(yè)管理處應立即派人趕往現場查看，予以恰當的緊急處理； 涉及人身安全處，設有明顯標志

9、并有防護措施； 協(xié)助有關部門維持小區(qū)正常生活秩序，防止不安全事件發(fā)生； 對小區(qū)內外圍邊界、角落、車庫、道路的照明設施加強維護，保持必要的照明； 建立空置房屋、設備室、垃圾房、雜物房巡查、鑰匙管理及登記備案制度。六、清潔管理6.1共用樓道保潔 每日打掃1次各樓層通道和樓梯臺階，每周拖洗2次；水磨石地面和水泥地面每月刷洗1次，大理石地面每季度拋光打蠟1次；每日用干凈的抹布擦抹1次樓梯扶手；各層和通道的防火門、消防栓、玻璃箱內側、燈具、墻面、地腳線、指示牌等公共設施每月循環(huán)清潔1次；各梯間墻面、天花板每月除塵1次；每月擦1次樓梯道共用門窗玻璃。地面、梯間基本干凈，無垃圾、灰塵、雜物，污漬、水漬，無亂

10、貼亂劃，無擅自占用現象，無亂堆亂放；扶手護攔基本干凈、光亮，清潔結束用干凈紙巾擦拭檢查20cm無顯著臟污；梯間頂面無明顯蜘蛛網、灰塵，地腳線無明顯污漬，地面目視無明顯雜物、污跡。樓梯道玻璃無灰塵。 原則上，業(yè)主（使用人）自行將垃圾送到指定垃圾收集點。6.2電梯及電梯廳保潔 每日清潔2次；每日擦拭1次電梯門壁；每周對電梯內的墻面和地面進行全面的擦拭清洗3次；燈飾及轎箱頂部每周清潔1次；每45日對電梯門壁打臘上光1次。玻璃鏡面基本光亮、無明顯手英污跡，轎箱四壁基本干凈無灰塵，用手觸摸無明顯污跡；燈具、天花板無明顯灰塵；地面干凈無污跡。6.3 共用衛(wèi)生間保潔 每日早、中、晚對共用衛(wèi)生間清潔3次，保潔

11、時懸掛醒目標識；（清潔內容包括：通風換氣；沖洗潔具；清掃地面垃圾、清倒垃圾簍垃圾、換新的垃圾袋；用洗潔劑清洗大、小便器；用快捷布擦洗洗手盆并沖洗干凈；擦抹墻面、臺面、開關、門牌；擦抹干凈玻璃、鏡面；用拖把拖干凈地面；噴灑空氣清新劑或香水，小便器內放置香球等）；每月1次用毛巾擦燈具；每月2次對共用衛(wèi)生間進行消殺，發(fā)現墻壁有字及時清潔。室內無異味、臭味；地面無煙頭、紙屑、污漬、積水，天花板、墻面無灰塵、蜘蛛網，目視墻壁干凈，便器潔凈無黃漬。6.4道路保潔每日清掃2次，保潔時間不少于4小時，保潔人員往返一周時間不超過1小時，目視道路基本干凈、整潔，無垃圾、雜物、浮砂，無污跡，無積水、積雪，每100m

12、2痰跡、煙頭、紙屑平均不超過5個，無直徑1cm以上的石子；地面垃圾滯留時間不能超過1小時；每月清潔2次，目視燈具無灰塵，燈具內無蚊蟲，燈蓋、燈罩、燈座明亮清潔。 6.5標識、宣傳牌、雕塑、信報箱保潔 標識、宣傳牌每2日擦拭1次，雕塑每2周擦拭1次。清潔后檢查無污漬、無積灰，不損傷被清潔物；每周擦拭2次業(yè)主（使用人）信報箱，擦拭后信報箱干凈無灰塵、無污跡。6.6兒童樂園、健身設施、休閑娛樂設施保潔每日清潔1次（擦拭表面灰塵、用清潔劑擦拭污漬用清水沖洗干凈用抹布抹干、清掃垃圾、擦拭座椅）；每月徹底刷洗消毒1次；設施表面干凈，無灰塵污漬、銹跡，目視無果皮、紙屑等垃圾，及時發(fā)現設施、設備脫焊、脫漆、斷

13、裂及其他安全隱患并報告處理。6.7綠化帶保潔 每日清掃2次綠化帶、草地上垃圾；撿1次草地、綠化帶上的煙頭、棉簽等小雜物，秋冬季節(jié)或落葉較多季節(jié)增加清潔次數；座椅每日擦洗1次。地面基本干凈、無積塵、無污漬、無垃圾。每100 m2痰跡、果皮、煙頭、紙屑不超過5個。花壇表面潔凈無污漬，外觀整潔。座椅干凈無污跡無積灰，地面垃圾滯留時間不超過1小時。 6.8垃圾桶、果皮箱的清潔每日清運1次；每日抹布抹1次；垃圾桶、果皮箱周圍地面無散落垃圾、無污水、無污跡；垃圾桶、果皮箱無污跡、無油污、無異味?？蛇m當噴灑藥水，防止發(fā)生蟲害。6.9門衛(wèi)、崗亭、監(jiān)控探頭保潔 門衛(wèi)、崗亭每日清潔1次，內外地面拖洗干凈，擦洗干凈

14、內外門窗玻璃、窗臺及其他臺面，室內外墻面每月清潔1次，發(fā)現不衛(wèi)生隨時處理。保持墻、地面干凈、光亮、整潔，保安崗亭隨時保潔，墻面、頂面無積灰；工、器具排放整齊、有序；監(jiān)控探頭每旬擦拭1次；，鏡頭用專用紙，探頭外表用微濕的毛巾；擦拭不得刮傷鏡片，清潔后鏡頭光亮潔凈，探頭外表干凈無灰塵。 6.10地下室、車庫、車棚保潔每2日清掃1次車庫的紙屑和垃圾；及時清除地下室進出口的垃圾；發(fā)現油跡、污跡、銹跡，應及時擦洗干凈；每2個月打開1次地下室、車庫的集水坑和排水溝蓋板，徹底疏通沖刷1次；每月清掃1次地下室管線；每月進行2次地下室消殺工作；每2個月進行1次地下室消殺工作；每季度擦洗1次門窗、消防栓、指示牌、

15、指示燈、車位檔、防火門等公共設施；。地面無垃圾、果皮、紙屑、無積水、無油跡、無污跡和雜物；無異味、空氣流通；管道標識清楚，油漆無脫落、無銹跡；標識、指示牌等公共設施目視無明顯灰塵；墻面、管線基本無污跡、無積灰。 6.11垃圾收集與處理垃圾由業(yè)主、使用人自行送到垃圾點；垃圾桶、果皮箱垃圾，每日收集垃圾2次，保持垃圾筒清潔，垃圾日產日清；建筑垃圾定點堆放；垃圾分類收集，對于可回收物資應當回收利用；對有毒物質分離特殊處理；灰塵、泥沙等粉塵性垃圾在運送途中應加以遮擋，防止垃圾掉落或飛揚引起二次污染；廢棄涂料、油漆等流質性垃圾在運送途中注意容器的封閉，防止溢流污染路面；運送垃圾應避開人流高峰；垃圾收集車

16、表面潔凈，無突出噪音，無污染，全封閉，無垃圾外溢、氣味四散、垃圾灑落。6.12衛(wèi)生消殺 夏季等蚊、蠅、孳生季節(jié)每月消殺1次，其他根據季節(jié)和當地情況制定具體計劃；滅鼠：每季至少進行3次；確保操作人員和業(yè)主（使用人）安全，有切實可行措施，不干擾業(yè)主（使用人）正常生活。檢查倉庫、地下室，目視無明顯蚊蟲在飛；檢查辦公室、食堂，目視無蒼蠅在飛；抽查樓道、業(yè)主（使用人）家無明顯鼠跡，用布粉法檢查老鼠密度，不超過1。七、房屋、共用設施、設備維護與管理7.1巡檢 每年年底或年初對房屋共用部位、設施設備、道路、綠地等進行全面檢查1次，掌握房屋設施設備完損狀況，對完損程度做出評價； 每半年檢查巡視1次房屋主體結構

17、，發(fā)現質量問題及時向業(yè)主或業(yè)主委員會報告與建議；根據業(yè)主或業(yè)主委員會的委托，組織維修工作； 在冬、雨季和天氣異常時安排組織房屋設施巡視，對質量較差，易出問題的部位重點檢查；每半年檢查清除1次屋面、檐溝內落葉雜物樹葉等，疏通雨水口、落水管等； 每日巡視1次小區(qū)樓房單元門、樓梯間通道部位以及其它共用部位的門窗、玻璃、路燈等；每年秋季對共用部位門窗做專項檢修1次； 業(yè)主已委托管理的空置房，每周戶外巡視1次，發(fā)現門窗損壞、鎖具被撬、異味等異常情況及時通知業(yè)主，并采取必要的緊急處理措施； 巡檢有記錄； 巡檢結束將檢查情況、維修計劃及需要進行大、中修或更新改造的項目報告業(yè)主或者業(yè)主委員會。 7.2房屋 7

18、.2.1裝修管理 7.2.1.1將住宅室內裝飾裝修工程的禁止行為和注意事項告知裝修人； 7.2.1.2對業(yè)主（使用人）裝修房屋的申請，應在2個工作日內給出同意意見或修改意見，并簽定裝飾裝修管理服務協(xié)議與裝修保證書 7.2.1.3業(yè)主（使用人）裝修期間每日巡查裝修施工情況； 7.2.1.4裝修結束組織驗收； 7.2.1.5對裝修中的違約行為及時勸阻；已造成事實后果或者拒不改正的，應當及時報告有關部門依法處理。 7.2.2給水設施飲用水水箱半年消毒1次，操作人員具有相應操作資格，按照程序操作，清洗時無二次污染，有嚴密的管理措施；水質每半年化驗1次，有供水衛(wèi)生許可證、水質化驗單、操作人員健康合格證，

19、保持箱體內清潔，沒有對水質構成污染的因素；保持水箱結構完好，無滲漏，表面和支架不銹蝕，漆膜脫落處及時修補。每個月檢查保養(yǎng)1次水箱人孔、進水管、溢水管、瀉水管、水位計、液位傳感器、浮球閥和各類閘門；冬季水箱有可靠的保溫措施，且不得對水質產生污染。 保持泵房清潔衛(wèi)生，良好的通風、照明和采暖，地面排水暢通，每3個月（結合清洗水箱）清洗1次泵房；水泵運行正常，每2小時巡查泵房1次，以防低位水池液壓閥（浮球閥）失靈，各種儀表指示穩(wěn)定正常，閥門開關靈活，發(fā)現滴漏及時維修；消防泵、噴淋泵、污水泵等不經常啟動的水泵，每月啟動1次，保持水泵能正常運行，每月檢查1次消防泵及管道閥門，使之處于完好和正常開啟狀態(tài)；水

20、泵運轉部件經常加油，保持潤滑靈活；每年對水泵機組清潔保養(yǎng)1次；泵房內設備2年后，每年翻新1次，并標明各種標志；每日填寫水泵運行記錄，建檔備查； 每年對共用明裝給水管道進行1次全面檢查維修，對輕度銹蝕應將脫皮清理干凈，在管道干燥的情況下，涂刷防銹漆兩遍，然后再刷兩遍面漆。各類閥門定期開關，出現故障的閥門及時修復，閥門應開關靈活； 建立巡視制度，發(fā)現樓內壓力供水管道及泵房、水塔、水箱等損壞、漏水、脫落或零件殘損等及時修復；定期維護保養(yǎng)。 7.2.3排水設施 化糞池每年清理2次，出入口暢通，井內無積物浮于面上，池蓋無污漬、污物，清理后及時清潔現場； 樓面落水管落水口等保持完好，開裂、破損等及時更換，

21、定期檢查，每5年全面更換1次。每周清掃1次排水明溝內的泥沙、紙屑等垃圾，拔出溝內生長的雜草；達到目視基本干凈無污漬、無雜草、無青苔，排水暢通，無積水、臭味； 每季度對地下管井清理1次，撈起井內泥沙和懸浮物；每半年對地下管井徹底疏通1次，清理結束地面沖洗干凈。清理時地面豎警示牌，必要時加護攔。清理后達到目視管壁上無粘附物，井底無沉淀物，水面無漂浮物，水流暢通，井蓋上無污漬、污物。 7.2.4供配電系統(tǒng) 建立和完善有關規(guī)章制度，包括電氣設備運行操作規(guī)程、安全操作規(guī)程、事故處理規(guī)程、巡視檢查制度、維護制度、安全及交接班制度； 值班人員具備變配電運行知識和技能，具備上崗資格，持有上崗證書； 保持配電房

22、清潔衛(wèi)生，每周清掃地面及擦拭配電柜表面，要求地面干燥無積灰，配電柜表面無污漬； 每日檢查變壓器電壓、電流互感器、斷路器、隔離開關、高壓熔斷器及避雷器、配電箱、導線等供配電系統(tǒng)的運行狀況，并定時抄表做好記錄，出現異常及時處理； 每年委托專業(yè)單位對變壓器、高壓開關柜進行1次測試、試驗等項目的維修保養(yǎng)；每年對變壓器外部、低壓配電柜進行2次清潔、保養(yǎng)；保證正常電力供應，限電、停電按規(guī)定時間通知業(yè)主（使用人）；每年檢測1次保安接地電阻；每年檢測1次配電房主要電器設備的絕緣強度；每年檢測2次配電房內消防器材，保持消防器材完好；妥善保管高壓操作工具，并每年送供電部門檢測1次； 潮濕天氣時，采用安全有效措施，

23、保持配電房內主要電器設備干燥； 每月檢測1次配電房內有無蛙、鼠、蟻等蟲害，如發(fā)現馬上采取措施杜絕； 每日填寫運行記錄，建檔備查。 7.2.5弱電系統(tǒng) 操作人員受過專業(yè)培訓，持證上崗； 工作時認真負責，精神集中，對異常情況能及時識別；發(fā)現異常，及時處理； 有切實可行的維修保養(yǎng)計劃；保養(yǎng)、檢修及時； 對相關設備、設施定期進行調試，使系統(tǒng)處于最佳工作狀態(tài)； 工作、維修、養(yǎng)護有記錄，特殊系統(tǒng)、設備的進入經過授權，密碼有有效保護； 分系統(tǒng)定時檢查和記錄各部分、各監(jiān)控點的工作及運行狀態(tài)，定期對各類信息、數據進行統(tǒng)計分析，形成日、月報表。7.2.6避雷接地系統(tǒng) 每年雨季來臨之前，對整個避雷接地系統(tǒng)進行檢查維

24、護；在大雷雨過后也要及時對系統(tǒng)檢查，發(fā)現嚴重腐蝕、松脫等立即更換或緊固。 7.2.7電梯運行與管理 7.2.7.1 對電梯定期參加復審；建立健全電梯管理制度，至少包括：、維修保養(yǎng)制度、設備檔案管理制度、安全使用管理制度和詳細的維修保養(yǎng)計劃。 7.2.7.2 安全設施完好、齊全，通風、照明等附屬設施完好；在電梯轎廂內明顯位置張貼電梯安全使用許可證，注明：注冊登記及檢驗合格標志、電梯管理部門、管理人員、安裝企業(yè)、維修保養(yǎng)企業(yè)以及相應的應急報警、投訴電話號碼。 7.2.7.3 與持有關行政主管部門核發(fā)的安全認可證書的企業(yè)簽訂維修保養(yǎng)、大中修更新改造合同，并明確被委托企業(yè)的責任。 7.2.7.4 電梯

25、及其安全設施每周不少于1次，進行清潔、潤滑、調整和檢查等例行保養(yǎng)；每年對小區(qū)所有電梯進行1次全面綜合檢查、清洗、潤滑、修理、調整和測試；年度檢測由維修保養(yǎng)企業(yè)的注冊安全檢測員實施并簽署檢測報告；每臺電梯每隔2-3年必須進行1次負荷校調試驗，負荷校調試驗由注冊安全檢測員實施并簽署試驗報告。試驗報告副本應送有關行政主管部門備案。 7.2.7.5 保持電梯機房清潔，每周至少1次清掃地面和擦拭控制柜、主機表面，地面無積灰，控制柜、主機表面無污漬；保持電梯機房消防設施完好；每年檢查2次電梯井底，清除垃圾雜物。 7.2.7.6 確定合理的電梯運行時間，隨時監(jiān)督電梯運行狀況，加強日常維修保養(yǎng)，適時降溫、通風

26、、防雨，做好運行服務，經常巡查樓層，防止地面水流入電梯井，值班監(jiān)督，防止違章使用電梯記錄每日電梯運行情況，建檔備案；建立巡查制度，專人負責，發(fā)現損壞及時維修。7.2.7.7 電梯維護保養(yǎng)提前一天通知業(yè)主（使用人），并盡可能減少對業(yè)主（使用人）正常生活的影響。建立電梯運行檔案，記錄電梯運行情況和維修保養(yǎng)工作內容；住宅電梯年故障率低于7%。 7.2.7.8 制定緊急救援方案和操作程序，在接到報警信號15分鐘設法解救乘客，并在最短時間內排除設備故障。7.2.7.9 使用有關行政主管部門統(tǒng)一制定的起重機械安全技術檔案（電梯類），對電梯逐臺建檔、建卡、注冊登記。電梯技術檔案資料應包括：起重機械安全技術檔

27、案（電梯類）和起重機械登記卡片（電梯類）；產品質量合格證明；大中修更新改造后的電梯應有質量驗收證明（或質量驗收報告）；更改部分須有變更設計的證明文件；電梯安裝驗收證明和報告；運轉、保養(yǎng)、維修記錄；定期安全檢查和事故記錄；電梯隨機文件，至少包括：井道及機房土建圖、電氣控制原理圖、電氣敷設圖、電器元件代號說明書、安裝調試說明書、使用維護說明書、出廠明細表（裝箱單）等技術資料。 7.2.7.10 按照國家有關制度組織辦理電梯年檢和電梯準用證。 7.2.8道路、停車場（車棚、車庫）及配套設施 加強道路維修與養(yǎng)護，制定詳細的道路維修養(yǎng)護計劃，按照合同約定實施； 保持居住區(qū)道路暢通，路面平坦整齊，排水暢通

28、； 設立報修渠道，并有巡查制度，專人負責，發(fā)現損壞及時修補； 按照業(yè)主公約的約定，勸阻人為損壞路面，制止在路面焚燒垃圾、落葉或其他雜物； 停車嘗棚、房完好無損，有大、中、小修計劃； 停車場內照明設施完好，通道暢通無阻，配備必要的消防設備，符合停車場規(guī)范要求，便于管理和車主停放車輛。 7.2.9 監(jiān)控系統(tǒng)。參見弱電系統(tǒng)7.2.10門禁系統(tǒng) 參見弱電系統(tǒng)7.2.11紅外系統(tǒng) 參見弱電系統(tǒng)7.2.12油漆粉飾 木門窗、百葉門窗、封檐板、木欄桿等油漆起皮、剝落或更換的新木件應油飾；5年油飾1次； 鋼門窗、鐵皮雨水斗、落水管、鐵皮屋面、鋼屋架及支撐或其他各類構件（鐵柵欄、鐵欄桿、鐵門）其油漆起皮、剝落或

29、鐵件銹蝕應除銹、刷防銹涂料后再油飾；鑄鐵污水管、水管、煤氣管在刷防銹漆后應刷兩道銀粉；上述部件應3年油飾1次； 樓梯間、共用走廊的室內墻面每5年應粉刷1次。 7.2.13建筑物外立面 建筑物、構筑物外立面有明顯污跡的，應當及時進行清洗、粉飾。 委托合同另有約定的按合同約定執(zhí)行。八、園林綠化養(yǎng)護與管理8.1 草坪成活率在95以上，生長茂盛； 整塊草地沒有已開花雜草，整塊草地沒有明顯闊葉雜草； 無病蟲害； 綠期250日以上，草坪平整，留茬高度控制在60mm以下； 綠地整潔，無堆物堆料、搭棚、侵占等現象；設施完好，無人為損壞，對違法行為能及時發(fā)現和處理；綠化生產垃圾及時清運； 根據草坪種類、季節(jié)、生

30、長周期、天氣、土質等情況實施淋水、施肥、修剪和滅蟲。 8.2園林樹木生長長勢強，生長超過該樹種、該樹木的平均年生長量； 樹冠完整美觀，主側枝分布均勻，數量適宜，內膛不亂，通風透光良好，沒有死樹和枯枝死杈； 管理期間樹木枝干無機械損傷，葉色、葉片大孝厚度正常，無黃葉、無非正常落葉，焦葉、卷葉以及有蟲屎、蟲網、積塵葉的柱樹在5以下；喬木根部無10cm高以上蔭蘗枝； 無明顯缺株； 管理期間樹林無釘栓、捆綁現象； 綠籬上下部枝葉茂密，整形修剪表面平整，棱角線條統(tǒng)一劃齊，生長健壯，葉色正常，修剪造型美觀，無死株和干枯枝，有蟲株率在2%以下； 被啃咬的葉片最嚴重的每株在5%以下，無蛀蟲害蟲的活卵、活蟲；介

31、殼蟲危害不明顯。 8.3花壇花卉長勢良好，體現花壇設計要求，造型優(yōu)美； 在花壇開花期間，每周剪殘枝、花57次，保持清晰的圖案和適宜的高度； 宿根花卉管理及時，花期長，花色正，缺株率在8%以下； 有輕微病蟲害及人為損害，處理后對花卉生長影響很小，泥面不開裂，花木不缺水枯萎現象； 葉色、大小正常，無非正常落葉、黃葉； 株形豐滿、整齊、姿態(tài)勻稱優(yōu)美。 8.4人工湖、噴水池每周日清潔2次，人工湖岸邊持作業(yè)工具打撈湖面上的漂浮垃圾，水面無明顯漂浮物；每日用撈篩對噴水池水面漂浮物打撈清潔1次；每月對噴水池清潔1次（刷洗水池瓷磚；抹洗燈飾、水泵、噴頭、電線、大石表層的青苔、污垢；清理池底臟物、垃圾；清洗噴水池地面、清洗池底鵝卵石、周圍地面等）；目視池底清澈見底，水面無雜物、池底無沉淀物、池邊無污跡。 8.5假山、亭、廊、雕塑等建筑小品 每月清潔1次