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1、 山東財經(jīng)大學(xué)本科學(xué)年論文題目： 我國房產(chǎn)稅制現(xiàn)狀及改革 學(xué) 院 金融學(xué)院 專 業(yè) 稅 務(wù) 班 級 2007級金融一班 學(xué) 號 2007030491 姓 名 秦 娜 指導(dǎo)教師 郭 鍵 山東財經(jīng)大學(xué)數(shù)學(xué)與數(shù)量經(jīng)濟學(xué)院制二一五年五月山東財經(jīng)大學(xué)學(xué)年論文說明：（1）此頁不在學(xué)年論文中出現(xiàn)；（2）若學(xué)年論文已提交，則以提交論文為準，不再修改；若學(xué)年論文沒有提交，則按附件1的要求格式提交論文；（3）學(xué)年論文字數(shù)應(yīng)不少于3000字，參考文獻數(shù)不少于5個。我國房產(chǎn)稅制現(xiàn)狀及改革摘 要房產(chǎn)稅是許多國家地方財政的重要收入來源之一。我國自分稅制改革以來，地方主體稅種一直缺失，使得地方政府依賴土地出讓金收入，形成有

2、中國特色的“土地財政”。要改變這種不具有可持續(xù)性的“土地財政”現(xiàn)象，改革房產(chǎn)稅是大勢所趨。從近幾年中央有關(guān)房產(chǎn)稅的表述以及“十二五”規(guī)劃可以看出，房產(chǎn)稅的試點和開征，其主旨不是為降房價或樓市調(diào)控，而是國家在轉(zhuǎn)變經(jīng)濟增長方式、調(diào)整財政稅收結(jié)構(gòu)方面的一項有力的制度建設(shè)措施。關(guān)鍵詞：房產(chǎn)稅；改革方向；改進措施一、引言房產(chǎn)稅是以房屋為征稅對象，按房屋的計稅余值或租金收入為計稅依據(jù)，向產(chǎn)權(quán)所有人征收的一種財產(chǎn)稅。對房產(chǎn)征稅的目的是運用稅收杠桿，加強對房產(chǎn)的管理，提高房產(chǎn)使用效率，控制固定資產(chǎn)投資規(guī)模和配合國家房產(chǎn)政策的調(diào)整，合理調(diào)節(jié)房產(chǎn)所有人和經(jīng)營人的收入?，F(xiàn)行的房產(chǎn)稅是第二步利改稅以后開征的，1986

3、年9月15日，國務(wù)院正式發(fā)布了中華人民共和國房產(chǎn)稅暫行條例，從當(dāng)年10月1日開始實施。然而由于各種原因，房產(chǎn)稅從頒布之日起，對居住性房產(chǎn)和非商業(yè)用途的商業(yè)房產(chǎn)一直沒有征收，處于空轉(zhuǎn)狀態(tài)。2010年9月29日，國家出臺了包括貸款、稅費等一系列調(diào)控政策，同時中央媒體首次明確透露了房產(chǎn)稅改革試點即將啟動的消息。本文主要討論的是對個人所有的非營業(yè)用房產(chǎn)的征稅問題。改革開放以來，我國已基本上建成市場經(jīng)濟體制，經(jīng)濟取得了巨大的發(fā)展，物資豐富，房地產(chǎn)市場也得到極大的發(fā)展，許多家庭有了第二套、第三套甚至更多住房，房價迅速上漲，房屋正蛻變成某些人保值的工具、投資的物品。在這種變化下，為了使房產(chǎn)稅充分發(fā)揮為地方政

4、府提供穩(wěn)定收入來源、抑制房地產(chǎn)過度投機等作用，改革現(xiàn)行房產(chǎn)稅是必然趨勢。房產(chǎn)稅作為房地產(chǎn)保有環(huán)節(jié)的稅收，是在現(xiàn)有房地產(chǎn)資源之上的穩(wěn)定稅收來源，房產(chǎn)稅是地方稅體系的重要財源支柱。這種征稅方式可改變地方政府行為，從注重短期效應(yīng)轉(zhuǎn)為重視長期可持續(xù)發(fā)展。擺脫土地財政的地方政府將會更理智的管理土地開發(fā)，將資金和精力轉(zhuǎn)而刺激消費和鼓勵實體經(jīng)濟的發(fā)展，促進經(jīng)濟轉(zhuǎn)型。另外房價大起大落不利于社會經(jīng)濟穩(wěn)定發(fā)展。房價大起會降低房屋的銷售量，抑制其他行業(yè)的消費，使大量中低收入家庭買不起房；房價大落會導(dǎo)致房屋成為按揭者的負資產(chǎn)，形成銀行的壞賬，導(dǎo)致金融危機或經(jīng)濟危機。因此穩(wěn)定房價應(yīng)是政府工作的重要目標之一。當(dāng)前導(dǎo)致房價

5、大起大落的主要原因之一是房地產(chǎn)市場存在許多投機購房者。改革后的房產(chǎn)稅可成為房地產(chǎn)市場的穩(wěn)定器，房屋價格就有望穩(wěn)定于房屋價值，房屋將恢復(fù)其居住的基本功能，而不是成為炒作的籌碼。開征依據(jù)資源占有程度的、稅率有差別的房產(chǎn)稅，可通過稅收手段抑制富人過度占有資源，特別是占有優(yōu)質(zhì)資源。這在稅收理論上稱之為“財富分配說”，即采用累進式房產(chǎn)稅可重新分配社會財富，縮小貧富的差距，緩解社會財富分配不均造成的矛盾?？梢姡瑹o論是對于抑制炒作，穩(wěn)定房地產(chǎn)發(fā)展，還是輔助地方政府完成地方財政轉(zhuǎn)型，縮小貧富差距，房產(chǎn)稅都有著重要的作用在當(dāng)前情況下房產(chǎn)稅的實施確實面臨很多困難。然而作為房地產(chǎn)調(diào)控的重要手段，作為地方財政改革的重

6、要保障，作為國家稅收體制改革的重要內(nèi)容，房產(chǎn)稅改革已經(jīng)和中國經(jīng)濟轉(zhuǎn)型緊密的聯(lián)系在一起。在中國經(jīng)濟轉(zhuǎn)型勢在必行的大環(huán)境下，國家開展房產(chǎn)稅改革的決心尤為堅定。為實現(xiàn)十二五規(guī)劃中經(jīng)濟轉(zhuǎn)型，富民強國的目標，房產(chǎn)稅必然以先頭兵的角色堅實地向我們走來，對房地產(chǎn)業(yè)和中國經(jīng)濟產(chǎn)生深遠影響。二、房產(chǎn)稅開征的理論依據(jù)房產(chǎn)稅作為房地產(chǎn)保有環(huán)節(jié)的主要調(diào)控手段，不論是作為地方財政收入的重要支柱稅源，還是作為將房地產(chǎn)資本利得再分配的重要手段，對我國房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展，民生改善和經(jīng)濟發(fā)展都有著至關(guān)重要的意義。（一）房產(chǎn)稅有助于地方財政收入的增加，輔助地方政府完成地方財政轉(zhuǎn)型當(dāng)前，土地出讓金是各地方政府的重要財政來源之一。地方財政

7、越來越依靠房地產(chǎn)開發(fā)。土地出讓金已經(jīng)成為地方財政的主要資金來源。在土地財政制度的刺激下，土地價格被一次次刷高，客觀上刺激了高房價的形成。高房價回過頭來又再次推高土地出讓金，形成地價房價。相互刺激上漲的惡性循環(huán)。在這個過程中，地方政府因為土地財政和GDP 的原因，樂于看到地價房價上漲，所以中央的房地產(chǎn)調(diào)控往往到地方這一級就執(zhí)行難度加大。在土地財政模式下，地方政府只有不斷地進行土地開發(fā)才能不斷地獲取土地出讓金，維持財政收入。這使得地方政府在經(jīng)濟發(fā)展上更傾向于支持房地產(chǎn)發(fā)展。就是所謂的房地產(chǎn)綁架地方政府之說。中國經(jīng)濟經(jīng)過三十多年投資驅(qū)動下的快速發(fā)展，累積的問題已經(jīng)十分嚴重，已經(jīng)到了必須轉(zhuǎn)型的關(guān)鍵時刻

8、。在十二五規(guī)劃中，大力刺激消費，經(jīng)濟發(fā)展向消費驅(qū)動轉(zhuǎn)型將成為發(fā)展的重點。處在轉(zhuǎn)型階段的關(guān)鍵時期，土地財政的副作用已十分明顯。要讓地方政府放棄土地財政，就需要為其找到新的、穩(wěn)定的財政來源。房產(chǎn)稅作為房地產(chǎn)保有環(huán)節(jié)的稅收，是在現(xiàn)有房地產(chǎn)資源之上的穩(wěn)定稅收來源。中國人民大學(xué)財經(jīng)金融學(xué)院教授安體富表示，房產(chǎn)稅一旦開征，其規(guī)模將達到7000億元，而2008年全國土地出讓金為9600億元。房產(chǎn)稅可以為地方政府?dāng)[脫土地財政提供資金支持。財政部財政科學(xué)研究所所長賈康表示，房產(chǎn)稅是地方稅體系的重要財源支柱。這種征稅方式可改變地方政府行為，從注重短期效應(yīng)轉(zhuǎn)為重視長期可持續(xù)發(fā)展。擺脫土地財政的地方政府將會更理智的管

9、理土地開發(fā)，將資金和精力轉(zhuǎn)而刺激消費和鼓勵實體經(jīng)濟的發(fā)展，促進經(jīng)濟轉(zhuǎn)型。（二）房產(chǎn)稅是改善民生，縮短貧富差距的重要手段房地產(chǎn)作為重要的資本利得項目，房產(chǎn)稅除了房地產(chǎn)調(diào)控的作用外，也具有資本利得稅的作用社會財富的二次分配。作為國家稅務(wù)改革的一部分，全面向資本利得征稅影響深遠。而房產(chǎn)稅開征后，其收入再分配的效果將明顯好于現(xiàn)在的個人所得稅。在十二五規(guī)劃中，縮短貧富差距，增加人民收入成為重要發(fā)展目標?？s短貧富差距的重要手段就是通過稅收實現(xiàn)的社會財富二次分配。而縱觀世界各國，對資本利得征稅都是縮短貧富差距、體現(xiàn)社會公平、公正的重要手段。即將出臺的房產(chǎn)稅就是這樣的稅種之一。擁有更多房產(chǎn)的公民占有更多的社會

10、財富，應(yīng)該繳納更多的稅費以實現(xiàn)財富二次分配，縮短貧富差距。房產(chǎn)稅作為財產(chǎn)稅的一種，作為房產(chǎn)保有環(huán)節(jié)的稅收可以更有效、更合理的將房地產(chǎn)投資過程中房產(chǎn)升值部分的資本利得納入二次分配之中，通過稅收實現(xiàn)公平社會資源，調(diào)節(jié)收入分配。（三）房產(chǎn)稅是抑制炒作，穩(wěn)定房地產(chǎn)和經(jīng)濟發(fā)展的重要調(diào)控手段2009年年底國家出臺了一系列調(diào)控政策，但房價依然一路高漲。大家或為炒作、或為保值紛紛買房。大量房屋空置，造成大量社會資源浪費，房地產(chǎn)泡沫被越吹越大，嚴重威脅經(jīng)濟運轉(zhuǎn)。國家意識到了問題的嚴重性，加快了房產(chǎn)稅改革試點的步伐。如果在這個過程中有房產(chǎn)稅的存在，國家可以通過調(diào)整稅率更好更快捷的對房地產(chǎn)進行調(diào)控房產(chǎn)稅作為房地產(chǎn)保

11、有環(huán)節(jié)的稅收調(diào)節(jié)手段，可以直接、快速地改變房地產(chǎn)作為投資品的屬性，增加其持有成本，從而改變投資者的投資意愿，進而穩(wěn)定房價，促進房地產(chǎn)業(yè)的平穩(wěn)、健康發(fā)展。同時，房子作為生活必需品，和百姓生活息息相關(guān)。安居則樂業(yè)、人人樂業(yè)則國家興旺。住房問題是關(guān)系人民幸福、社會穩(wěn)定的大問題。通過房產(chǎn)稅可以準確、快捷、方便地調(diào)節(jié)房子的使用屬性和投資屬性。通過加強房子的使用屬性，更合理地分配社會資源，抵制炒作，讓那些真正需要住房的人有房可住。而不是一邊百姓無房可住，一邊大量房子空置。在中國這樣一個地少人多的國家，很多城市甚至應(yīng)該通過房產(chǎn)稅率基本消除房子的投資屬性，讓房子成為一個完全的使用品，給那些真正需要住的人。另外

12、，作為房地產(chǎn)調(diào)控手段，稅收調(diào)控和行政調(diào)控相比有很多優(yōu)勢。行政調(diào)控操作復(fù)雜而缺乏持續(xù)性和穩(wěn)定性。像類似于限購令這樣的計劃經(jīng)濟色彩濃厚的調(diào)控政策并不被人們看好，這往往是短期應(yīng)急的政策，缺乏對長期市場預(yù)期的影響能力，治標不治本。而房產(chǎn)稅作為稅收杠桿，在市場調(diào)控的框架內(nèi)，對房地產(chǎn)的調(diào)控高效而快捷。通過修改房產(chǎn)稅稅率，改變房子的使用和投資屬性，進而達到調(diào)控房地產(chǎn)的目的。三、我國房產(chǎn)稅現(xiàn)狀及問題（一）我國房產(chǎn)稅的實施現(xiàn)狀我國現(xiàn)行的房產(chǎn)稅是第二步利改稅以后開征的，從1986 年10 月1 日開始實施。雖然從規(guī)模上看房產(chǎn)稅一直都是一個小稅種，但20 余年來，特別是20 世紀90 年代中后期以來房產(chǎn)稅收入的規(guī)模

13、擴張速度遠遠大于同期稅收總額的擴張程度，房產(chǎn)稅收入在小稅種中排序僅次于個人所得稅和印花稅，而且房產(chǎn)稅收入與印花稅收入之間的差距總體上說是越來越小。從20世紀90年代中期開始，房產(chǎn)稅收入呈現(xiàn)出擴張趨勢，在稅收結(jié)構(gòu)中的地位也有所抬升。1993年，我國房產(chǎn)稅收入為49.15億元，比1992年增加7億多元，從1994年開始，我國房產(chǎn)稅收入突破60億元，近年來已達上百億規(guī)模。房產(chǎn)稅在我國是一個收入分布高度不均衡的稅。現(xiàn)在200億元左右的房產(chǎn)稅收入主要集中在大城市。比如1999年的183億元房產(chǎn)稅，北京、上海、深圳、青島四個城市就占了19%。北京一個城市的房產(chǎn)稅收入比甘肅、陜西、河北、山西、內(nèi)蒙五個省房產(chǎn)

14、稅收入總和還多。由于我國經(jīng)濟體制改革使原有房產(chǎn)稅稅制設(shè)置的經(jīng)濟基礎(chǔ)發(fā)生了巨大變化，房產(chǎn)稅稅制與經(jīng)濟發(fā)展不相適應(yīng)的矛盾也日益突出，不僅難以適應(yīng)市場經(jīng)濟發(fā)展變化的要求和發(fā)揮稅收調(diào)節(jié)經(jīng)濟的作用，同時還嚴重影響地方政府組織財政收入的能力?？諅鞫嗄甑膶€人所有的非營業(yè)用房產(chǎn)征收的房產(chǎn)稅今年終于落地，在新國八條出臺的第二天，即2011年1月27日，上海重慶房產(chǎn)稅試點政策公布。重慶的房產(chǎn)稅政策主要是對獨棟商品住宅、新購高檔住房和“三無人員”新購的第二套普通住房進行征稅，前兩類住房稅率從0.5%-1.2%不等，后一類為0.5%. 在上海，本市居民購買第二套和外地居民購買的第一套住房，都屬于房產(chǎn)稅的征收范圍。稅

15、基為交易價格的70%，稅率暫定0.6%，交易價格低于上年平均銷售價格2倍，稅率為0.4%。2011年1月30日上午10點，重慶首筆個人住房房產(chǎn)稅在北部新區(qū)地稅局人和契稅征收點申報入庫，征收個人住房房產(chǎn)稅6154.83元。截至房產(chǎn)稅實施一個月，重慶市已收取17筆房產(chǎn)稅，共14997801元稅收入庫。被征收的對象多為外地炒房者和高檔住房所有者，獨棟別墅占少數(shù)。這些入庫的房產(chǎn)稅稅收，將主要用于公共租賃住房建設(shè)。今年3月2日，也就是上海市房產(chǎn)稅開征滿月時，上海稅務(wù)網(wǎng)曾公布數(shù)據(jù)：“自1月28日試點以來，截至2月27日，上海市稅務(wù)機關(guān)已受理個人住房房產(chǎn)稅征免認定申請1970件，發(fā)放個人住房房產(chǎn)稅認定通知書

16、456份，其中，應(yīng)征房產(chǎn)稅的住房133套，約占已認定數(shù)的30%，適用0.4%稅率的為129套”。這就意味著，上海市場房產(chǎn)稅開征的第二個月，應(yīng)征稅住房新增了884套。上海市稅務(wù)局相關(guān)負責(zé)人昨日表示，目前各區(qū)的房產(chǎn)稅認定工作已經(jīng)進入了常規(guī)化運營，由于在年底前符合繳納房產(chǎn)稅條件的購房者都可以繳納房產(chǎn)稅，因此目前尚未統(tǒng)計房產(chǎn)稅入庫的數(shù)額。（二）當(dāng)前我國房產(chǎn)稅稅制存在的問題1征稅范圍過窄我國現(xiàn)行房產(chǎn)稅稅制規(guī)定房產(chǎn)稅只在城市、縣城、建制鎮(zhèn)和工礦區(qū)征收。其中縣城和建制鎮(zhèn)指縣政府和鎮(zhèn)政府所在地。這樣，農(nóng)村就被排除出征稅范圍。另一方面，現(xiàn)行房產(chǎn)稅稅制還把行政機關(guān)、人民團體、軍隊自用、財政撥付事業(yè)費的機構(gòu)等房產(chǎn)列

17、為免稅對象。應(yīng)該承認：上述規(guī)定在20世紀80年代是客觀的，當(dāng)時房地產(chǎn)商品化程度很低，總體經(jīng)濟發(fā)展尚需政府通過“減稅讓利”措施予以刺激，房產(chǎn)稅征稅范圍只宜窄不宜寬，先把房產(chǎn)稅設(shè)置出來，今后擇機再發(fā)揮其收入籌措功能。經(jīng)過20多年的改革和發(fā)展，我國制度安排和經(jīng)濟結(jié)構(gòu)發(fā)生了深刻的變化。現(xiàn)行房產(chǎn)稅稅制規(guī)定的征稅范圍與現(xiàn)實情況明顯不符，直接限制了房產(chǎn)稅收入的正常增長。2計稅依據(jù)不統(tǒng)一近年來，隨著房地產(chǎn)市場的繁榮，房地產(chǎn)商的哄抬，房價日益增高。房產(chǎn)原值本質(zhì)上是房屋的原始成本，屬于固定成本。而房產(chǎn)的市場價值卻是越來越高，呈增值趨勢。隨著房地產(chǎn)市場中房價的升高，房屋的租金收入也會升高，即租金收入與房屋市場價呈正

18、比關(guān)系。與此同時，二者對應(yīng)的稅率也是差距過大。經(jīng)過比較就會發(fā)現(xiàn)，以計稅余值征收房產(chǎn)稅與以租金收入征收房產(chǎn)稅存在不合理因素。而隨著經(jīng)濟發(fā)展，這種不合理因素會越來越明顯，影響也會越來越大。3稅率不合理我國經(jīng)濟發(fā)展飛速，但也存在著經(jīng)濟發(fā)展不平橫的問題。各個省份的發(fā)展也存在著差異，即使在同一城市中，因為發(fā)展的不平衡，各個地區(qū)依然存在著差異。而根據(jù)現(xiàn)行房產(chǎn)稅條例規(guī)定的房產(chǎn)稅稅率，卻是實行全國統(tǒng)一稅率，未考慮地區(qū)之間的差異性。4納稅單位(個人)對房產(chǎn)稅納稅意識淡薄，偷逃稅手段花樣多隨著各地房產(chǎn)調(diào)控政策的密集出臺，不少購房者和開發(fā)商都絞盡腦汁打起了規(guī)避新政的主意。上周，上海開盤的唯一一個別墅項目，打出“購買

19、138平方米送200平方米”的促銷旗號，項目銷售人員稱，這樣可以少交或不交房產(chǎn)稅。由于房產(chǎn)稅稅法及相關(guān)規(guī)定并不完善，類似對房產(chǎn)稅的逃避手段還有很多，政府應(yīng)盡快出臺具體細化規(guī)定，保證稅收收入，防止地產(chǎn)開發(fā)商“下有對策”。四、國外房產(chǎn)稅經(jīng)驗借鑒（一）國外房產(chǎn)稅的基本制度和征管手段1美國：支持社會福利在美國，對房地產(chǎn)占有、處置、收益等環(huán)節(jié)征收的各類稅項總稱為房產(chǎn)稅，一般統(tǒng)稱的房產(chǎn)稅是指對房產(chǎn)本身征收的稅收。房產(chǎn)稅的稅額決定于房產(chǎn)評估和稅率水平。地方政府負責(zé)對房產(chǎn)進行評估，但一般遠低于市場價格。若納稅人不認可政府的評估，可以通過法律規(guī)定的仲裁程序申訴。稅率則每年由地方政府根據(jù)預(yù)算收支情況確定，因此各地

20、稅率會有差別，并經(jīng)常調(diào)整變化。目前美國大部分地區(qū)的稅率水平保持在0.8%至3%之間，并以1.5%左右居多。在美國，征收房產(chǎn)稅的目的主要是維持地方政府的開支，完善公共設(shè)施和福利。由于這些活動和民眾的日常生活密切相關(guān)，并且向民眾開放監(jiān)督，因此民眾納稅的意愿十分積極。房產(chǎn)稅的大額是學(xué)區(qū)稅，用于支持公立教育系統(tǒng)，而美國的公立教育系統(tǒng)是免費的，不向受教育者收取費用。因此即使一些地區(qū)房產(chǎn)稅稅額較高，當(dāng)?shù)氐募{稅人也十分歡迎，因為良好的公立教育系統(tǒng)有利于下一代的成長。2韓國：應(yīng)對房地產(chǎn)泡沫亞洲金融危機之后，韓國政府采取寬松貨幣政策，同時放松對房地產(chǎn)市場的管制，以此拉動經(jīng)濟走出低迷。韓國房地產(chǎn)市場首次刺激，連續(xù)

21、多年高速增長。為了抑制泡沫，韓國政府推出了綜合不動產(chǎn)稅，征稅對象為擁有房產(chǎn)總價值超過6億韓元的家庭，并根據(jù)房產(chǎn)總價值的不同，稅率在0.75%至2%之間浮動。與此同時，韓國既有的財產(chǎn)稅以土地、房產(chǎn)、船舶等實物財產(chǎn)的所有人為征稅對象，也是根據(jù)財產(chǎn)價值不同實行差別稅率。因此擁有高價房產(chǎn)的富裕階層要同時承擔(dān)財產(chǎn)稅和綜合不動產(chǎn)稅，稅負比其他階層更重。但綜合不動產(chǎn)稅對控制房地產(chǎn)泡沫的效果并不理想，因為房價上漲的收益要高于繳納的稅額。韓國政府因此推出了房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓所得稅，即擁有2套住宅的家庭在購買房產(chǎn)2年之內(nèi)出售，要繳納50%的房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓所得稅，擁有3套以上住宅的家庭在購買房產(chǎn)2年之內(nèi)出售，要繳納60%的房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓

22、所得稅。即使在購買房產(chǎn)2年之后，擁有2套以上住宅的家庭在出售房產(chǎn)時，仍需要繳納6%至35%不等的房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓所得稅。在如此嚴厲的政策下，韓國的房地產(chǎn)市場逐漸穩(wěn)定下來。3日本：兼顧社會公平在日本，住房和土地的所有權(quán)都是可交易的，購置房產(chǎn)就意味著同時獲得了土地所有權(quán)。因此，日本的房產(chǎn)稅既涉及住房，也涉及土地，在稅制中被歸為固定資產(chǎn)稅，納稅人是法律意義上的土地，房產(chǎn)權(quán)所有人。固定資產(chǎn)稅的課稅是按照市場價值計征的，一般每三年進行一次評估，其后的兩年中如無重大變化，一般不重新估價，日本全國固定資產(chǎn)稅的標準稅率為1.4%。為了兼顧社會公平，日本法律規(guī)定了相應(yīng)的減免制度，如對舊房進行翻新修建、節(jié)能改造等，都可以

23、獲得固定資產(chǎn)稅的減免。（二）我國可吸取的經(jīng)驗綜觀國外房產(chǎn)稅的規(guī)定，其計稅依據(jù)一般為房產(chǎn)的市場評估價值，并且征稅范圍廣，除對公共、宗教、慈善等機構(gòu)的房產(chǎn)實行免征外，其余的房產(chǎn)所有者或占有者均為納稅對象。稅基寬廣的結(jié)果是，依據(jù)市場價值評估之后的應(yīng)稅房地產(chǎn)價值總額增大，在房地產(chǎn)稅收總額既定的情況下，房地產(chǎn)稅的稅率就相應(yīng)降低。鑒于房地產(chǎn)稅應(yīng)稅范圍較大，單個納稅人的稅收負擔(dān)相對減輕，稅收的公平性和合理性得到了體現(xiàn)。五、我國房產(chǎn)稅的改革和完善“十二五”期間我國要以“簡稅制、寬稅基、低稅率、嚴征管”的原則推進稅制改革，同時要鞏固和完善與社會主義市場經(jīng)濟相匹配的分稅分級財政體制，因此，建議房產(chǎn)稅改革的基本思路

24、是：（一）拓寬征稅范圍現(xiàn)行房產(chǎn)稅稅制確立時的背景是市場經(jīng)濟起步階段的經(jīng)濟運行格局和制度環(huán)境。因而房產(chǎn)稅范圍很窄，這極大地抑制了房產(chǎn)稅收入的增長。從區(qū)域角度看，現(xiàn)在可考慮把農(nóng)村的房產(chǎn)也納入征稅范圍。是否據(jù)實對所有自建和購入房產(chǎn)征稅，由省級政府根據(jù)具體情況自行確定。從納稅人結(jié)構(gòu)角度看，2011年已經(jīng)把試點城市自有居住用房納入征稅范圍，條件成熟后我們應(yīng)將試點推廣。另一方面事業(yè)單位的性質(zhì)又長期界定不清，大部分事業(yè)單位腳踩兩條船，既依賴財政資金，又從市場上獲取收入。改革開放以來大部分事業(yè)單位都進行了改革。其中很多已轉(zhuǎn)為獨立的經(jīng)營單位，這些單位的房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)擁有者就是本單位，此外一些享受財政補助的事業(yè)單位也擁

25、有了房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)。從理論上講，財產(chǎn)稅就是要對財產(chǎn)課稅，特別是不動產(chǎn)，各類擁有不動產(chǎn)產(chǎn)權(quán)的所有者自然都要被列入納稅人范圍。國家有必要通過房產(chǎn)稅課征這種方式采調(diào)節(jié)既定分配格局。（二）合并計稅依據(jù)我國現(xiàn)行房產(chǎn)稅計稅依據(jù)分兩類：一是從價計征；二是從租計征。現(xiàn)在可考慮統(tǒng)一合并為從價計征。因為租金收入很難核實，而且出租行為屬于使用權(quán)的流轉(zhuǎn)，對此可以通過流轉(zhuǎn)稅來解決。實行從價計征應(yīng)以房產(chǎn)現(xiàn)值為課稅對象。目前是按房產(chǎn)原值一次減除10%-30%后的余值為計算繳納房產(chǎn)稅的依據(jù)，而房產(chǎn)原值很難核算清楚，而且減除比例的確定沒有合理依據(jù)。事實上根本的問題還在于房產(chǎn)原值是以過去的經(jīng)濟狀況和制度安排為依據(jù)確定的，計算出來的結(jié)果

26、不可能與現(xiàn)實市場經(jīng)濟的約束條件相統(tǒng)一，比如要素價格，過去房產(chǎn)建筑材料價格是管制的，根本不反映成本和供求關(guān)系。據(jù)此核算的房產(chǎn)價值勢必大打折扣，這實際上是人為縮小了稅基。再比如土地，過去房產(chǎn)占用土地是無償?shù)?，因此，房產(chǎn)原值的計算丟掉了一大塊內(nèi)容，這和現(xiàn)實市場經(jīng)濟的計算方法是不統(tǒng)一的，實際上也在人為縮小稅基。顯然，改革是必然的。以房產(chǎn)現(xiàn)值為計稅依據(jù)牽涉到的核心問題是如何計算房產(chǎn)現(xiàn)值。我們認為應(yīng)委托社會中介機構(gòu)按照市場規(guī)則對房產(chǎn)現(xiàn)值進行評估。評估時要考慮級差地租、建筑材料價格、折舊等因素。參考國際經(jīng)驗，評估可3-5年進行一次，具體年數(shù)依據(jù)經(jīng)濟周期情況而定。為確保計稅依據(jù)的完整性和區(qū)域基本政策的統(tǒng)一性，

27、今后可直接以房產(chǎn)現(xiàn)值為直接計稅金額而不必做減除。采用房屋市場價作為房產(chǎn)稅計稅依據(jù)，可以消除房屋市場價和計稅余值差額過大的問題，也可以消除采用兩種不同計稅依據(jù)造成的不公平社會現(xiàn)象。（三）實行超額累進稅率當(dāng)前房產(chǎn)稅稅制實行全國統(tǒng)一稅率。未考慮地區(qū)間差異性，缺乏彈性，不利于房產(chǎn)稅調(diào)節(jié)作用的發(fā)揮。國家可制定比例稅率，讓各地政府根據(jù)自身發(fā)展的實際狀況選擇不同的房產(chǎn)稅稅率。從低到高制定不同層級，對應(yīng)不同稅率。在充分考慮到各個地區(qū)發(fā)展的不平衡性的基礎(chǔ)上，切實發(fā)揮好房產(chǎn)稅抑制房屋數(shù)量、控制房地產(chǎn)市場過度發(fā)展的作用。根據(jù)住房擁有量的不同，征收房產(chǎn)稅。這樣的規(guī)定可很好地抑制房價的高漲現(xiàn)象，抑制房地產(chǎn)市場的過熱現(xiàn)象

28、。（四）規(guī)范征收管理制度1優(yōu)化協(xié)作管稅機制，實現(xiàn)規(guī)范化管設(shè)置科學(xué)合理的納稅登記、申報程序、核定辦法等，理順納稅秩序，增強管理的可操作性，便于征納雙方的操作。嚴格執(zhí)法，加強征管，加大協(xié)作，打擊偷逃稅行為。一要加大管理的力度；而要充分發(fā)揮稅務(wù)稽查的震懾作用，同時要加強“以票管稅”工作，與財政等部門協(xié)調(diào)，理順票據(jù)管理。對不申報、少報、要重申報不實的要及時檢查，查實的要依法處理。由于我國地廣人多，住房眾多，稅務(wù)機關(guān)數(shù)量有限，人員有限，切實征收稅款難度很大。稅務(wù)機關(guān)可規(guī)范征收管理制度，對房產(chǎn)稅實行實名制。讓納稅人在首次取得房屋所有權(quán)的時候，在規(guī)定時間內(nèi)自覺到房屋所在地的稅務(wù)機關(guān)申報，詳細記錄房屋面積、業(yè)主姓名、單位名稱等信息，并進行聯(lián)網(wǎng)登記，防止同一個人為逃避納稅在不同省份購置房屋。切實做好房產(chǎn)稅的登記管理，讓居民個人自覺每月到稅務(wù)機關(guān)繳納房產(chǎn)稅稅款。2配套改革改革房產(chǎn)稅稅制涉及到多方外部制度環(huán)境優(yōu)化。首先，改革房產(chǎn)稅稅制應(yīng)相應(yīng)理順土地的收費和課稅。目前我國房地產(chǎn)價格相對中、低收入階層的人來講，處于畸高狀態(tài)。這在大、中城市表現(xiàn)很突出。房產(chǎn)價格畸高人為抬高了房產(chǎn)稅稅基