某某房地產(chǎn)投資開發(fā)策劃案(共15).doc

1、南京秦淮名都商住區(qū)投資開發(fā)策劃案房地產(chǎn)市場的需求量決定了市場的供求關(guān)系，是影響著房地產(chǎn)市場穩(wěn)定和健康發(fā)展最關(guān)鍵的因素，作為投資商在開發(fā)樓盤時(shí)，如何滿足不同特定的消費(fèi)需求，提高商業(yè)用房和居住用房的入駐率，加快投資回收速度。這是許多房產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在投資商住樓盤時(shí)考慮最多，最為關(guān)注也是最為重要的方面，它直接影響著決策的正確與否。如果不加以精密策劃，貿(mào)然投資開發(fā)，極有可能導(dǎo)致投資失敗。策劃人在遇到上述情況時(shí)，首先要經(jīng)過詳細(xì)的市場的調(diào)查分析，科學(xué)分析樓盤的市場需求情況，在此基礎(chǔ)上整合各方面的資源，采取“響應(yīng)城市建設(shè)政策，呼應(yīng)區(qū)域經(jīng)濟(jì)布局，順應(yīng)百姓生活需求”的三應(yīng)策略，即：響應(yīng)政府的城建政策，提升城市的設(shè)施

2、現(xiàn)代化、環(huán)境生態(tài)化、形象個(gè)性化；呼應(yīng)區(qū)域性經(jīng)濟(jì)布局，發(fā)揮區(qū)域優(yōu)勢，符合區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展戰(zhàn)略；順應(yīng)百姓生活需求，樓盤的開發(fā)不但使業(yè)主得到實(shí)實(shí)在在的利益，而且使周邊的居民也能得到生活上的便利，提高生活質(zhì)量。我在操作“秦淮名都”商住區(qū)這一項(xiàng)目時(shí)，適逢秦淮區(qū)大力實(shí)施旅游商貿(mào)興區(qū)發(fā)展戰(zhàn)略，為了達(dá)到加快企業(yè)改革步伐，提高區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展速度的目的，全區(qū)加大城市建設(shè)和改造老城區(qū)的力度，興建一大批新的旅游商住區(qū)，“秦淮名都”的投資開發(fā)方案在這一背景下應(yīng)運(yùn)而生。當(dāng)時(shí)秦淮區(qū)為實(shí)施“旅游商貿(mào)興區(qū)”戰(zhàn)略，要對區(qū)內(nèi)的老住宅區(qū)進(jìn)行重建，尤其是區(qū)內(nèi)的一些企業(yè)建設(shè)的房子，歷史久遠(yuǎn)，低矮破舊，嚴(yán)重影響市容。為把握好這一投資機(jī)會，成功的

3、開發(fā)商住樓盤，為以后類似項(xiàng)目的開發(fā)積累經(jīng)驗(yàn)，公司決定進(jìn)行精密地、科學(xué)地策劃，為科學(xué)決策提供依據(jù)。經(jīng)過與政府相關(guān)部門的積極研討，聽取各方面的意見，并且對區(qū)域經(jīng)濟(jì)形態(tài)的調(diào)研，以及深入社區(qū)和百姓進(jìn)行有效的交流，最終確定了“響應(yīng)城市建設(shè)政策，呼應(yīng)區(qū)域經(jīng)濟(jì)布局，順應(yīng)百姓生活需求”的投資開發(fā)策略，形成了秦淮名都商住區(qū)投資開發(fā)策劃案，經(jīng)董事會討論通過，具體投資開發(fā)策略如下：一、         響應(yīng)城市建設(shè)政策開發(fā)“秦淮名都”商住樓盤時(shí)，我們響應(yīng)市區(qū)各級政府對基礎(chǔ)設(shè)施、環(huán)境生態(tài)和區(qū)域形象方面的要求，取得政府的認(rèn)同，才能

4、為下一步得到政府的大力支持打下基礎(chǔ)。同時(shí)緊緊圍繞旅游商貿(mào)興區(qū)發(fā)展戰(zhàn)略來制定商業(yè)樓盤商業(yè)業(yè)態(tài)。因?yàn)檫@一戰(zhàn)略是最符合本區(qū)域的發(fā)展戰(zhàn)略，政府的經(jīng)濟(jì)政策和商業(yè)布局都是圍繞這一戰(zhàn)略而制定。所以不但要響應(yīng)城建政策，更要吃透政策。二、         呼應(yīng)區(qū)域經(jīng)濟(jì)布局秦淮區(qū)提出了旅游商貿(mào)興區(qū)發(fā)展戰(zhàn)略后，區(qū)域經(jīng)濟(jì)的發(fā)展布局發(fā)生明顯的變化，我們確定“秦淮名都”的商業(yè)業(yè)態(tài)，即成為南京旅游休閑的一站，集購物、美食、文化、娛樂、運(yùn)動于一體的商業(yè)場所，與夫子廟相為呼應(yīng)和補(bǔ)充。三、    &#

5、160;    順應(yīng)百姓生活需求秦淮區(qū)位于南京市城區(qū)東南部，因內(nèi)秦淮河縱貫全境而得名，環(huán)境優(yōu)美，自古以來便是人文薈萃、商賈云集之地，素有江南佳麗地之美譽(yù)，文化底蘊(yùn)極其深厚，這里的居民對原住地懷有很深的感情，所有我們在開發(fā)時(shí)一方面要滿足他們更高的生活要求，另一方面是盡量的讓他們拆遷后回到原住地。通過“響應(yīng)城市建設(shè)政策，呼應(yīng)區(qū)域經(jīng)濟(jì)布局，順應(yīng)百姓生活需求”的三應(yīng)策略，我們的開發(fā)策略得到來自政府和民間的支持，立項(xiàng)工作和拆遷工作異乎尋常的順利，在很短的時(shí)間就完成前期的所有準(zhǔn)備工作。更為可喜的是，我們的商業(yè)計(jì)劃書一經(jīng)推出就受到許多中小投資者追捧，銷售的情況十分喜人

6、，不但解決我們的資金問題，而且中聯(lián)的牌子在業(yè)界一下子樹立了起來，為我們下一輪的投資開發(fā)打下良好的基礎(chǔ)。樓盤交付使用后，入住率高達(dá)98%以上，“秦淮名都”廣場不但成為附近社區(qū)的休閑活動購物中心，更成為秦淮區(qū)的商貿(mào)旅游的重要一站，聚集了人氣、發(fā)展了經(jīng)濟(jì)、提高百姓的生活質(zhì)量，解決了城市化進(jìn)程中的諸多問題。政府支持、百姓高興、商家得利 ，我們也在投資開放中壯大了實(shí)力。不但使中聯(lián)公司在江蘇的業(yè)務(wù)得到了拓展，而且受到江西招商部門的關(guān)注，力邀我們到江西南昌開發(fā)商住樓盤，以加快南昌城市化建設(shè)的步伐，后來我們在南昌成功開發(fā)了幾個(gè)樓盤，近來我們還著手開發(fā)洪都南大道的沿街商住樓盤，面積達(dá)到了20多萬平米。

7、案  例：中聯(lián)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司原是一家開發(fā)小型項(xiàng)目的房地產(chǎn)開發(fā)公司，由于前些南京地產(chǎn)的開發(fā)水平落后上海、杭州等城市，企業(yè)一方面努力提高投資開發(fā)的策劃能力，另一方面積極尋找機(jī)會把企業(yè)做大做強(qiáng)。到了2002年，由于市場需求量的不斷增大，南京的房地產(chǎn)市場已逐步進(jìn)入繁榮期。近幾來市委、市政府帶領(lǐng)全市人民，不斷解放思想，經(jīng)濟(jì)和各項(xiàng)社會事業(yè) 保持了持續(xù)、快速、健康發(fā)展的良好勢頭。在城市建設(shè)政策上，市政府提出要把南京建設(shè)成為一座融古都特色與現(xiàn)代文明于一體的現(xiàn)代化江濱城市。這一政策引發(fā)了南京城建的新的高潮，也為中聯(lián)公司的帶來難逢的發(fā)展機(jī)遇。當(dāng)時(shí)，秦淮區(qū)為進(jìn)一步實(shí)施“旅游商貿(mào)興區(qū)

8、”的發(fā)展戰(zhàn)略，決定對區(qū)內(nèi)的一些老住宅區(qū)進(jìn)行改造，尤其是一些企業(yè)單位建造的蘇式筒子樓房。這些樓房低矮破舊，分布在城市主干道和小街道的交叉區(qū)域，一方面嚴(yán)重破壞市容市貌，另一方面住房們盼望著早日新房子。我們認(rèn)為，南京的老城改造工程已全面鋪開，這里面有著巨大的商業(yè)機(jī)會，如果能在這一市場中獲得機(jī)會，則對公司以后的發(fā)展起著重要的推動作用。但是老城改造也存著成本高，可能會由于拆遷問題致使工期延長等諸多方面的影響。發(fā)展是硬道理，公司全力介入這一市場，取得了開發(fā)一個(gè)面積近8萬平方米的項(xiàng)目的。但如何開發(fā)，樓盤如何定位的諸多問題擺在面前，于是董事會要求公司以最快的速度拿出一個(gè)科學(xué)的策劃案。通過市場調(diào)研，我們對市場的

9、需求進(jìn)行了著重研究：構(gòu)成南京房地產(chǎn)市場需求的主體主要包括了拆遷、結(jié)婚、改善居住、投資購房以及城市化進(jìn)程所帶來的購房等方面。                     1拆遷購房已處于南京房地產(chǎn)需求的主導(dǎo)地位最近幾年，南京市政府加大了對基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的改造，尤其對南京老城區(qū)、危舊房改造等的力度也明顯加大。到去年為止，最近3年南京累計(jì)拆遷居民戶達(dá)3.5萬戶，今年將再創(chuàng)新高，預(yù)計(jì)拆遷戶數(shù)將超過4萬

10、戶。按目前房地產(chǎn)市場戶均為100平米計(jì)算，因此，因?qū)嵤┴泿呕疬w購房的需求容量就可超過400萬平米，而對于該拆遷總體來說，解決購房問題已是很迫切的擺在了面前。2結(jié)婚購房已成為另一購房的主力軍根據(jù)市民政部門資料，南京每年約有2萬對青年進(jìn)行結(jié)婚登記（預(yù)計(jì)今年國慶節(jié)期間舉行婚禮的新人會有近萬對），其中60%左右有購房意向，可見結(jié)婚購房需求面積就可達(dá)100萬平米左右。    另外，目前南京每年高等院校畢業(yè)生在7萬人左右，有相當(dāng)一部分留寧工作，保底數(shù)應(yīng)在2萬人左右。因此，三、五年內(nèi)，這群新興白領(lǐng)也將擴(kuò)大結(jié)婚購房的群體數(shù)。3改善居住環(huán)境群體正逐步擴(kuò)大隨著南京經(jīng)濟(jì)發(fā)展

11、的加快，居民收入也顯著提高，因此，相應(yīng)的改善居住條件的群體數(shù)逐步擴(kuò)大。根據(jù)抉策地產(chǎn)研究中心對江南購房會員俱樂部會員數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)顯示，在12000多名欲購房的會員中，以改善居住為購房目的的會員比例達(dá)30%以上。4投資購房容量不可忽視最近幾年，我國仍然處在改革的歷程中，由于居民對自己未來預(yù)期的不確定性，導(dǎo)致了有效需求不足。居民收入在增加的前提下，投資渠道單一，銀行利率過低，股票市場風(fēng)險(xiǎn)太大。于是，通過將自己的可支配收入轉(zhuǎn)移到房地產(chǎn)市場，以投資購房獲得收益的購房投資者逐步增加。 抉策地產(chǎn)研究中心數(shù)據(jù)顯示，因投資購房的比例達(dá)7左右，其需求面積也在50萬平米左右。而購房投資主要集中在以小戶型和門面

12、房為主的投資熱點(diǎn)方面。5城市化進(jìn)程也帶來了購房需求目前，我國城市化平均水平約為35%，而南京作為東南沿海省會城市，城市化水平會高于這一平均水平。按照世界各國城市化發(fā)展的一般規(guī)律，一個(gè)國家的城市化水平在達(dá)到30%后，城市化進(jìn)程便會加快。據(jù)權(quán)威預(yù)測，我國城市化水平每年將增加1.5個(gè)百分點(diǎn)。調(diào)查的結(jié)果，讓我們對投資開發(fā)這一項(xiàng)目充滿了信心，我們只要做到商業(yè)布局合理，迎合百姓的需求，就能得政府的支持和購房者的信賴。于是我主持起草了秦淮名都投資開發(fā)策劃案，經(jīng)董事會討論通過，以此為標(biāo)準(zhǔn)開展相關(guān)的各項(xiàng)工作。具體策劃案和實(shí)施情況如下：一、響應(yīng)城市建設(shè)政策     

13、;  1、  吃透政策，把政策作為開發(fā)的大方向房地產(chǎn)開發(fā)是有很大的社會風(fēng)險(xiǎn)的，社會風(fēng)險(xiǎn)是由于政治方面的原因引起的，例如國家政治狀況和政治形式的變化，國家宏觀政策和房地產(chǎn)方面政策的變革，此風(fēng)險(xiǎn)亦無法預(yù)測和規(guī)避，只能響應(yīng)政策、法規(guī)。南京這些年的經(jīng)濟(jì)發(fā)展速度相對落后于蘇、錫、常地區(qū)，市政府制定了一系列發(fā)展政策，房地產(chǎn)開發(fā)作為城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展的主要推動力，市政府更是提出要把南京建設(shè)成為一座融古都特色與現(xiàn)代文明于一體的現(xiàn)代化江濱城市。在這一政策推動下，南京地產(chǎn)的春天來到了。同時(shí)南京市政府為吸引各類人才來南京定居，制定了一系列的鼓勵政策，如減免交易稅費(fèi)、購房入戶口等政策

14、，使南京這座古都對外來人更具包容性，放大了住房的購買力。在把握政策走向的基礎(chǔ)上，我們提出混合型的土地開發(fā)模式，這一模式主要是在吸取國內(nèi)外的經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)的基礎(chǔ)上，根據(jù)南京的具體情況而提出來的。原先單一的土地開發(fā)規(guī)劃理論和政策已遭到挑戰(zhàn)，因?yàn)樗鼘?dǎo)致了傳統(tǒng)城市居民流失，商業(yè)區(qū)在晚上猶如一座死城，從而產(chǎn)生一系列嚴(yán)重的問題。我們根據(jù)區(qū)域所固有的歷史文化積淀，在建筑形態(tài)上打造老建筑與新建筑混合的步行街環(huán)境；功能上混合商業(yè)購物，辦公、娛樂、住家于一體的綜合都市區(qū)；因?yàn)槌錆M活力，便捷、有趣和安全的環(huán)境才是人們?nèi)粘Ｉ钏枰摹?、  不斷創(chuàng)新，作為政府城建的參謀。作為專業(yè)的房地產(chǎn)開發(fā)公司，除了

15、吃透政策，跟著政策走以外，還應(yīng)積極策劃區(qū)域性的建設(shè)戰(zhàn)略。這一方面能為政府的決策提供參考依據(jù)，使政府的城建方案更加科學(xué)合理；另一方面通過積極參與，為政府作一個(gè)好參謀，能使企業(yè)獲得更多發(fā)展機(jī)遇。我們除了做好本樓盤的開發(fā)策劃案，還就區(qū)域性建設(shè)戰(zhàn)略作深入研究，不斷提出新的更加科學(xué)的方案，并及時(shí)相關(guān)部門及時(shí)溝通。通過這些工作，我們得到政府部門的信賴，在制定具體開發(fā)方案時(shí)，有關(guān)部門會邀請我們參與討論，同時(shí)也使我們的競爭優(yōu)勢逐漸增加。二、呼應(yīng)區(qū)域經(jīng)濟(jì)布局1、區(qū)域經(jīng)濟(jì)的分布狀況本項(xiàng)目所在區(qū)域?yàn)槌鞘写蟮琅c社區(qū)主干道交叉口，大型企業(yè)生活區(qū)和老城區(qū)居民社區(qū)相接壤。社區(qū)原有的商業(yè)業(yè)態(tài)相對落后于主城區(qū)市中心，沒有相對完

16、善的、時(shí)尚的休閑娛樂場所，既與秦淮區(qū)素有“江南佳麗地”之名不副，也與區(qū)域要求發(fā)展商業(yè)服務(wù)業(yè)經(jīng)濟(jì)的目標(biāo)相差太遠(yuǎn)，更無法滿足百姓的消費(fèi)要求。2、商業(yè)業(yè)態(tài)設(shè)計(jì) “秦淮名都”的定位是具有特色的、高檔次、高品位的商業(yè)綜合區(qū)，使其對全市乃至全省有輻射作用。根據(jù)區(qū)域商業(yè)要求，兼顧富裕地區(qū)高端客戶的需求，作為南京融古都特色與現(xiàn)代文明于一體的現(xiàn)代化江濱城市的一個(gè)亮點(diǎn)，滿足游客旅游、休閑和購物的需要。 結(jié)合城市的商業(yè)文化，老城區(qū)的人氣優(yōu)勢，圍繞老城區(qū)特色，該商業(yè)在功能上能提供集購物、美食、文化、娛樂、商務(wù)、運(yùn)動、旅游為一體的一站式商業(yè)服務(wù)，以吸引和聚集人氣，打造成良好的商業(yè)氛圍。 &

17、#160;綜合商業(yè)、辦公、居住、酒店為一整體，利用各功能互補(bǔ)，優(yōu)勢整合，內(nèi)容豐富并在不同時(shí)段運(yùn)行的商業(yè)功能，使用商業(yè)實(shí)現(xiàn)全天候繁榮。同時(shí)在保證步行街的品味與格調(diào)的前提下，充分考慮經(jīng)營上的租售結(jié)合及合理布局，有利于開發(fā)商的投資成本的及時(shí)回收及物業(yè)增值和升值。3、建筑形態(tài)設(shè)計(jì)  在城市大道與城市小道交叉口設(shè)置大型的Shopping  mall ，利用交叉口做下沉廣場。拓展新的道路，連通另一條城市主干道，從而吸引來自主干道和城市小區(qū)人流。 建設(shè)一幢24層酒店式公寓，酒店公寓13F為商場與Shopping  mall，接合

18、形成頗具特色的半商業(yè)步行街，公寓往北依次設(shè)置辦公樓，住宅區(qū)和28層五星級酒店。裙樓商業(yè)與Shopping  mall商業(yè)街形成連續(xù)內(nèi)容豐富的商業(yè)步行街。 充分考慮交通、停車庫等相關(guān)的配套服務(wù)功能。三、順應(yīng)百姓生活需求1、消費(fèi)研究根據(jù)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的趨勢，結(jié)合城市建設(shè)的要求，“秦淮名都”作為區(qū)域性中心區(qū)所具有的商業(yè)辦公和居住功能，既考慮到本區(qū)域老居民所持有深厚的本土情結(jié)，也考慮到作為現(xiàn)代都市居民所應(yīng)享受的便捷、時(shí)尚、健康、文明的現(xiàn)代商業(yè)服務(wù)，更注意到南京居民所特有的、復(fù)雜的古都情結(jié)，以及由此而來對“建設(shè)融古都特色與現(xiàn)代文明于一體的現(xiàn)代化江濱城市”的熱情。2、社區(qū)定位

19、60;    文化底蘊(yùn)+現(xiàn)代文明舒適、親和的人居模式為打造舒適、親和的人居模式，我們一改原有那種一拆就遷的做法，采用拆而不遷的做法，就是原居民做到期100%回遷。我們把原居民回遷，盡量按原來的鄰居來安排住房，這就讓住房可重溫過去鄰里相處的溫馨時(shí)光。由于原居民的回遷，他們的有能力購房的子女大多數(shù)也選擇了到“秦淮名都”購房，或者購大房型的住房，過上全新的幾代同堂的生活。同時(shí)，由于原居民習(xí)慣在社區(qū)購物，所以對于新建的商業(yè)設(shè)施，他們將會成忠誠的消費(fèi)者。    在建設(shè)社區(qū)時(shí)，我們充分考慮和發(fā)掘本地的文化底蘊(yùn)，將風(fēng)雅、浪漫的古

20、秦淮文化與現(xiàn)代的文明相結(jié)合，不但使居住在這里的居民時(shí)時(shí)感受到傳統(tǒng)文化與現(xiàn)代文明的精神享受。也使來寧游客感受到古都南京文化的博大精深，成為他們來秦淮必游的一站。     商業(yè)旺鋪+高品質(zhì)住宅區(qū)外動內(nèi)靜的綜合商住小區(qū)外動內(nèi)靜的綜合商住小區(qū)是“秦淮名都”核心定位，使圍繞在社區(qū)外圍的商業(yè)真正為生活服務(wù)而不干擾生活。從下沉廣場的設(shè)計(jì)，到商業(yè)步行街的設(shè)計(jì)，無不體現(xiàn)外動內(nèi)靜的理念。     歷史文脈+秦淮風(fēng)情立體化、內(nèi)外空間交融的環(huán)境景觀在秦淮區(qū)興建物業(yè)，首要考慮的秦淮區(qū)深厚的歷史文脈和令人神往的秦淮風(fēng)情，如

21、何發(fā)掘它的歷史文脈和風(fēng)雅情調(diào)，不但對社區(qū)的宣傳有很大的作用，更為重要的是讓居住在這里的人們接受文化的沐浴，通過環(huán)境來影響居民們的精神世界。也使這一社區(qū)能吸引高素質(zhì)的官、商、文、藝人士來此安居，從而更增加它的文化氣息。3、  價(jià)格定位從整個(gè)南京房地產(chǎn)市場來看，目前，購房者對所購的房子期望單價(jià)如圖所示。圖1-4：購房者期望單價(jià)比例圖（單位：元）根據(jù)建設(shè)部對房價(jià)的劃分標(biāo)準(zhǔn)，確定房價(jià)在每平米2800元以下的為低檔房，每平米在2800-5000元之間的為中檔房，而每平米在5000元以上的為高檔房。以此為標(biāo)準(zhǔn)，我們可以從價(jià)格的角度，對目前南京房地產(chǎn)市場各個(gè)檔次的市場容量進(jìn)行分析。圖1-

22、5：低、中、高價(jià)位檔次容量比例圖統(tǒng)計(jì)發(fā)現(xiàn)，目前購房者對價(jià)格的期望主要集中在中檔價(jià)位，而期望所買的房子價(jià)格在每平米5000元以上的比例僅為4%。根據(jù)總的市場容量，南京房地產(chǎn)市場目前各個(gè)價(jià)位檔次房產(chǎn)產(chǎn)品的需求容量分別為150萬平米、500萬平米、30萬平米左右。圖1-6：各片區(qū)價(jià)格檔次容量比例圖可以看出，目前購房者希望單價(jià)在每平米3000元以下的意向購房區(qū)域主要集中在江寧和城北，希望單價(jià)在每平米3000-4000元的意向區(qū)域主要集中在河西、城東和城南，而希望單價(jià)在每平米4000元以上的區(qū)域主要集中在城中。樓型容量分析購房者在購房的過程中，他們在考慮首選區(qū)域和期望價(jià)格時(shí)，也很關(guān)注他們所買到的房子的樓

23、型。房產(chǎn)從樓型角度看主要包括了多層、小高層、高層和別墅。一般的說法：定義7層以下為多層， 7-17層為小高層，17層以上為高層。圖1-7：樓型需求比例圖數(shù)據(jù)表明，目前南京房地產(chǎn)市場各樓型的需求狀況仍然是以多層為主，小高層緊隨其后。按總?cè)萘繛?00萬平米計(jì)算，可知目前南京房地產(chǎn)市場對各樓型的需求容量如圖所示。（計(jì)算方法同上）圖1-8：樓型需求結(jié)構(gòu)圖（單位：萬平米）可以看出，南京房地產(chǎn)市場購房者對多層、小高層、高層和別墅的需求容量分別為420萬平米、180萬平米、70萬平米、30萬平米左右。根據(jù)以上的數(shù)據(jù)，地處南京城東南的秦淮區(qū)的主流房價(jià)應(yīng)定位在3000元4000元之間，同時(shí)該區(qū)域400

24、0元5000元之間的需求量也相當(dāng)旺盛。從高層住宅的需求量來看，24層的酒店式公寓的定價(jià)在40005000元之間是有市場需求的。公司根據(jù)策劃案實(shí)施開發(fā)以后，市場反映十分良好，認(rèn)購、咨詢、參觀絡(luò)繹不絕；原居民在了解我們的政策后，對于拆遷工作相當(dāng)支持，在最短的時(shí)間內(nèi)完成搬遷工作，并提前完成認(rèn)購作，交納了增加面積部分的購房款，他們除了希望我們快一點(diǎn)完成建設(shè)，再沒有其他的要求了。在我們開工不久，“秦淮名都”的商住樓盤預(yù)售率達(dá)到70%以上，交付使用后，入住率高達(dá)98%，沿街商鋪、購物中心、酒店、娛樂中心開業(yè)后顧客盈門，“秦淮名都”名副其實(shí)地成為區(qū)域商業(yè)文化中心，與夫子廟相與呼應(yīng)，成為秦淮區(qū)實(shí)施“旅游商貿(mào)興

25、區(qū)”戰(zhàn)略一個(gè)亮點(diǎn)。公司也因?yàn)檫@個(gè)樓盤的成功開發(fā)，打造出了一個(gè)“創(chuàng)造型”房產(chǎn)開發(fā)公司的品牌。解  釋：這些年的房地產(chǎn)投資是經(jīng)濟(jì)發(fā)展的最大熱點(diǎn)，但地產(chǎn)投資也存在的風(fēng)險(xiǎn)，這些風(fēng)險(xiǎn)包括自然災(zāi)害造成的自然風(fēng)險(xiǎn)，由于政治方面原因引起的社會風(fēng)險(xiǎn)，由市場運(yùn)行狀況的不確定因素引的經(jīng)濟(jì)和市場風(fēng)險(xiǎn)，由科學(xué)技術(shù)進(jìn)步引起的技術(shù)風(fēng)險(xiǎn)，還有就是企業(yè)內(nèi)部風(fēng)險(xiǎn)。這些風(fēng)險(xiǎn)有些是能夠規(guī)避，有些則是無法預(yù)測，無法規(guī)避，只能順應(yīng)。我們中聯(lián)公司在開發(fā)“秦淮名都”樓盤時(shí)，為了規(guī)避或更好的順應(yīng)政策法規(guī)的變化，使投資開發(fā)一舉成功，進(jìn)行了科學(xué)的策劃，正所謂“三思方舉步，百戰(zhàn)亦成功”。具體在策劃實(shí)施中我們運(yùn)用“響應(yīng)政策，呼應(yīng)布

26、局，順應(yīng)民心”的策略，取得良好的效果。一、響應(yīng)城市建設(shè)政策   響應(yīng)城市建設(shè)政策，就是在制定策劃方案時(shí)首先考慮相關(guān)政策，跟著政策走。這幾年來，國家對社會辦學(xué)的政策放寬了，許多房地產(chǎn)公司讀懂了這一政策，積極響應(yīng)。如浙江的耀江集團(tuán)和學(xué)校合作，一方面利用學(xué)校在主城區(qū)的原校址開發(fā)商住樓盤。在為學(xué)校建設(shè)新校區(qū)的同時(shí)，投資學(xué)生宿舍、學(xué)校食堂等校內(nèi)的商業(yè)物業(yè)，取得了良好的經(jīng)濟(jì)效益。我們在“秦淮名都”的策劃中，首先考慮的是政策，那就是“旅游商貿(mào)興區(qū)”這一政策。這意味著城市的面貌會有巨大的變化，一是老城區(qū)的改造，帶有秦淮特有的風(fēng)情，以吸引更多游人駐足；二是興建新的商業(yè)區(qū)，滿足吃、住、購物、娛樂的需求?；谶@一考慮，我們的策劃案不但要順應(yīng)這一政策，還要積極和相關(guān)部門研討，以取得更多的支持，結(jié)果證明這一策略是正確的。我們所有的經(jīng)濟(jì)活動都是在國家政策的大環(huán)境下進(jìn)行的，脫離了這個(gè)環(huán)境就會使經(jīng)濟(jì)活動受到制裁或無法進(jìn)行。被動接受是接受，主動接受也接受，所以我們選擇主動接受。我們不但積極響應(yīng)政策，根據(jù)政策調(diào)整經(jīng)營戰(zhàn)略，而且我們積極研究城建的科學(xué)性和合理性，為政府部門提供制定政策的參考，這樣我們就做到最早接觸政策，最先吃透政策，及時(shí)捕捉機(jī)會和規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)，二、呼應(yīng)區(qū)域經(jīng)濟(jì)布局呼應(yīng)區(qū)域經(jīng)濟(jì)布局，就是在設(shè)計(jì)商業(yè)業(yè)態(tài)是要從大局上考慮整個(gè)區(qū)域的商業(yè)分布，做到你無