接管入伙管理手冊.

1、 樓宇接管入伙手冊 WI/JR-目錄 A/0 1/1 編號 標 題頁碼 版號/狀態(tài)WI/JR-001 樓宇接管驗收 4 A/0WI/JR-002 樓宇接管驗收工程驗收程序 2 A/0QR-001JR 樓宇建筑接管驗收記錄表 1 A/0QR-002JR 樓宇給排水接管驗收記錄表 1 A/0QR-003JR 樓宇電氣接管驗收記錄表 1 A/0QR-004JR 公用機電設備驗收單 1 A/0QR-005JR 公用建筑、小型設施驗收單 1 A/0QR-006JR 室外給排水驗收單 1 A/0QR-007JR 公用建筑設施交接單 1 A/0QR-008JR 樓宇接管驗收移交工程資料清單 2 A/0WI/

2、JR-003 樓宇驗收中發(fā)現問題的解決辦法 1 A/0WI/JR-004 新接樓宇的入伙 12 A/0QR-009JR 接管驗收記錄 1 A/0QR-010JR 工程質量問題處理通知單 1 A/0 樓宇接管驗收 WI/JR-001 A/0 1/4 1.目的：確保樓宇住、用的安全和正常使用功能。 2.適用范圍：對新接管樓宇的建筑、裝修、設備等方面的驗收。 3.內容： 3.1接管驗收條件 按發(fā)展商（或業(yè)主委員會）對物業(yè)管理公司的委托合同，在大樓竣工驗收全部合格的基礎上，物業(yè)公司代表全體業(yè)主以滿足住戶居住安全、使用功能正常為主要內容的再檢驗。 3.2發(fā)展商需向物業(yè)管理公司移交的資料清單如下：注：對于

3、原有已入伙的物業(yè)，發(fā)展商/業(yè)主委員會應在物業(yè)公司驗收樓宇的同時，移交樓宇資料給物業(yè)管理公司；對于新的物業(yè)，發(fā)展商在樓宇資料報交市建筑檔案館的同時，也應移交一份給物業(yè)管理公司存檔。3.2.1產權資料 a.項目批準文件； b.用地批準文件； c.建筑執(zhí)照； d.小業(yè)主姓名、產權、居住位置、建筑面積清單； 3.2.2市府驗收合格資料： a.工程竣工驗收證書； b.消防工程驗收合格證； c.市完善配套辦公室小區(qū)綜合驗收合格證書 d.用電許可證； e.供用電協議書； f.用水審批表、水費收繳合同書； g.衛(wèi)星地面接收設施許可證； h.電視共用天線合格證； i.電梯使用合格證。注：煤氣、電話由市有關公司負

4、責維修保養(yǎng)及驗收。 3.2.3工程技術資料 樓宇接管驗收 WI/JR-001 A/0 2/4 a.建筑、結構、電氣、給排水、空調、煤氣等工程的全套竣工圖紙及各類公共設備使用說明書、調試報告等。 b.地質勘察報告； c.工程合同及開、竣工報告； d.工程預決算分項清單； e.圖紙會審記錄； f.工程設計變更通知及技術核定單(包括質量事故處理記錄)； g.隱蔽工程驗收記錄； h.沉降觀察記錄及其沉降觀察點布置圖； i.竣工驗收證明書； j.鋼材、水泥等主要材料的質量保證書； k.新材料、構配件的鑒定合格證書； l.水、電、空調、采暖、電梯等設備及衛(wèi)生潔具的檢驗合格證書； m.砂漿、混凝土試塊試壓報

5、告； n.供水、供暖管道的試壓報告； o.機電設備訂購合同、單臺設備的說明書、試驗記錄及系統(tǒng)調試記錄。 3.3樓宇接管驗收程序： 3.3.1發(fā)展商（業(yè)主委員會）通知物業(yè)管理公司接管驗收。 3.3.2物業(yè)管理公司按 3.1 及 3.2 進行核對。具備條件的應在15日內簽發(fā)驗收復函并約定驗收時間。 3.3.3物業(yè)管理公司同移交人對房屋質量、使用功能及外觀質量初步檢查。 3.3.4對初步檢驗中發(fā)現的問題，約定期限由移交人負責整改，并商定時間復驗。 3.3.5經復驗移交人對初檢中發(fā)現的問題已整改完畢（或雙方認可解決方法），物業(yè)管理公司應在合同規(guī)定的接管日期前日簽署驗收合格、同意接管憑證。3.3.6對于

6、新樓宇的接管，在簽署驗收合格、同意接管憑證時，應向發(fā)展商說明：經初驗同意接管的樓宇，不等于樓宇質量完全符合國家及設計標準的 樓宇接管驗收 WI/JR-001 A/0 3/4要求，發(fā)展商也不能排除應承擔的整改質量缺陷的責任。在一年保修期結束時，應在取得物業(yè)管理公司認可后才向施工單位支付保修金。 3.4樓宇質量與使用功能的檢驗： 3.4.1檢驗標準： 參照建設部ZBP3000190標準執(zhí)行及達到小業(yè)主合理要求。 3.4.2質量及功能檢驗程序： a.樓宇接管前的質量檢驗： 根據設計要求，每棟每層每戶逐個房間按設計要求清點物件及進行外觀檢查。 確定物件數量是否符合； 外觀上有無人為損壞； 房屋建筑或屋

7、內物件有無明顯不符標準要求。對新樓宇的接管，此程序的檢驗由發(fā)展商代表與物業(yè)公 司人員雙方共同進行現場檢查，將檢查結果整理后返回移交人進行整改，管理處負責對整改后項目進行驗收。對于舊樓宇的移交，應由發(fā)展商（業(yè)主管委會）與物業(yè)公司兩方共同進行現場檢查，將檢查結果整理后，雙方共同探討解決辦法。 b.對于新樓宇,根據檢查結果，管理處對檢查合格的房屋接管鑰匙，對仍存在缺陷的房間等整改好后再接管鑰匙。對于舊樓宇,在雙方對如何解決缺陷問題達成協議后,管理處接管鑰匙。管理處對接管了鑰匙的房屋承擔保管責任。c.小業(yè)主入伙接收物業(yè)時，管理處人員陪同小業(yè)主對房間設施進行全面細致的質量檢查，對發(fā)現的缺陷進行登記。對于

8、新樓宇，由管理處整理后送交發(fā)展商，并督促施工單位逐項返修，管理處（小業(yè)主）復檢認可后消項。對于舊樓宇，根據達成的協議對提出的缺陷進行整改。 d.對于在一年保修期內的樓宇，小業(yè)主或維修工在使用（或工作）過程中發(fā)現由于建筑施工或產品質量上的缺陷，經管理處查驗證實后，報告發(fā)展商派人更換或返修。 e.保修期結束后，根據承建商的保修情況向發(fā)展商建議保修金的支付。 樓宇接管驗收 WI/JR-001 A/0 4/4 3.4.3公共配套設備的驗收：a. 每棟高層樓宇應有能直接觀察進出口大門內外的保安值班室。值班室內應有電話、與住戶相聯系的可視對講系統(tǒng)、可監(jiān)視大堂門前及電梯轎廂的閉路電視監(jiān)控系統(tǒng)、照明設施及衛(wèi)生

9、潔具等。b. 每棟高層進出口處有可鎖的、箱面帶各單位明顯標志的信報箱。 c.有符合市交通管理局要求的汽車停車場、交通設施標志及值班崗亭、電動道閘、減速坡；并有符合要求的消防設施及排水設施。 d.同樓宇管理相適應的管理處辦公用房（包括辦公室、財務室、會議室、接待室），業(yè)主委員會辦公用房。 3.6接管驗收記錄： 3.6.1樓宇建筑接管驗收記錄表 3.6.2樓宇給排水接管驗收記錄表 3.6.3樓宇電氣接管驗收記錄表 3.6.4公用機電設備驗收單 3.6.5公用建筑、小型設施驗收單 3.6.6室外給排水驗收單 3.6.7綠化驗收單3.6.8樓宇接管驗收移交工程資料清單 樓宇接管工程驗收程序 WI/JR

10、-002 A/0 1/2一、 新樓宇的接收簽署物業(yè)管理委托合同選定主要管理人員 收樓三個月前進樓掌握情況印制驗收表格確定驗收日期大業(yè)主（地產商）或承建商和物業(yè)公司組成聯合驗收小組資 料 移 交實物驗收每項、每間、每個查驗水電供應合同政府驗收合格證產權資料技術資料缺陷登記移交鑰匙缺陷登記匯總交地盤,由地盤交施工隊缺陷返修地盤、管理處按單查驗物業(yè)管理公司正式進行物業(yè)管理小業(yè)主收樓驗收注：對于技術資料的移交，最遲應在地產商將樓宇資料報交市建筑檔案館的同時， 移交一份給物業(yè)管理公司存檔。 樓宇接管工程驗收程序 WI/JR-002 A/0 2/2二、原有已入伙樓宇的接收簽署物業(yè)管理委托合同選定主要管理人

11、員 如有機會，應于收樓前掌握樓宇基本情況印制驗收表格確定驗收日期物業(yè)發(fā)展商(或業(yè)主委員會)、原物業(yè)公司、中海物業(yè)公司組成聯合驗收小組資 料 移 交實物驗收每項、每間、每個查驗水電供應合同政府驗收合格證技術資料產權資料缺陷登記移交鑰匙缺陷登記匯總三方各持一份物業(yè)管理公司正式進行物業(yè)管理與發(fā)展商(業(yè)主委員會)討論缺陷解決辦法解決缺陷注：對于技術資料的移交，最遲應在地產商將樓宇資料報交市建筑檔案館的同時，移交一份給物業(yè)管理公司存檔。 發(fā)現問題的解決辦法 WI/JR-003 樓宇驗收分物業(yè)公司(管理處)初驗和小業(yè)主復驗。 一、在初驗中發(fā)現的問題，處理如下： 一般項目的返修 對接管驗收中發(fā)現的非結構性的

12、質量問題，物業(yè)公司驗收組應在兩天內提交給發(fā)展商（一式兩份，一份給發(fā)展商，一份由發(fā)展商交給承建單位），由承建單位負責返修；管理處應留底一份，以便督促整改，并在雙方商定的時間內另行復驗，直至合格為止。也可經雙方協商，由建設單位委托管理處代為返修，所需費用由發(fā)展商支付。 房屋結構的加固補強 在接管驗收中，如發(fā)現影響房屋結構安全或設備、設施使用安全的質量問題時，驗收不能通過。由建設單位對房屋進行加固補強或采取其它有效的措施進行處理，處理完畢，達到合格要求、確保住用安全的，再商定時間予以驗收。并向發(fā)展商索取加固補強的措施和復驗結果的記錄并存檔備查。 不具備使用功能問題的處理 接管驗收時，對于因房屋的配套

13、設施脫節(jié)和附屬工程未完工或由于水、電、氣等外部管線未接通，致使用戶不能進住的，應由發(fā)展商負責抓緊解決，等符合接管驗收條件后，再行組織驗收。 二、商鋪檔主在驗收中提出問題的解決辦法 1、對小業(yè)主提出的有關房屋質量方面的問題，應在兩天內提交給發(fā)展商（一式兩份，一份給發(fā)展商，一份由發(fā)展商交給承建商），由承建商負責返修；管理處應留底一份，以便督促整改，并在雙方商定的時間內另行復驗，直至合格為止。 2、對小業(yè)主提出的裝修方面的問題，應當場予以解答，回答內容見工程規(guī)章制度手冊中的相關裝修管理規(guī)定。 3、對小業(yè)主提出的有關入住等方面的問題，應當場予以解答，并盡力提供幫助。 三、相關文件及記錄: 業(yè)主房屋裝修

14、管理規(guī)定 接管驗收記錄 一、物業(yè)接管前的工作： 1、實地考察： 對已確定接管的物業(yè)，由公司在該物業(yè)竣工前組織經營管理部、工程技術部、安全部和清潔綠化部等部門有關人員前往物業(yè)現場，圍繞接收后管理工作所涉及的有關問題進行考察，（必要時可多次進行實地考察），在此基礎上，提交公司董事會或總經理辦公會議討論確認，制定入伙工作方案。 、成立管理處： 新的物業(yè)管理處應于已確定的入伙日期前三個月成立，并開始運轉，根據實際需要，采取人員分步到位的辦法，到入伙時，按定編人數配齊管理處各類人員。 管理處各類人員按以下程序進入物業(yè)現場，但可根據現場條件和實際情況進行調整： 入伙前天，任命管理處主任，另配備助理員人，財

15、務室會計、出納各人，組成管理處籌建班子，編制入伙工作方案報公司研究批準后，立即投入實質性準備工作。 入伙前三個月，調派機電管理維修人員若干進駐施工現場，參與機電設備安裝調試的監(jiān)理工作，填寫工作記錄，全面掌握大廈機電設備的第一手資料。 入伙前一個半月，調配炊事班長人，開展管理處食堂的籌備工作。 入伙前一個月，管理層人員配齊，管理處掛牌辦公。 入伙前一個月，組建護衛(wèi)班進駐現場，負責對所接管物業(yè)的守衛(wèi)工作。 入伙前一個月，炊事班人員到位，食堂開伙。 入伙前天，組建清潔班，開始對已接收的房屋進行衛(wèi)生清潔工作。（或確定清潔外包工作，由外包單位開展清潔工作。） 入伙前天，護衛(wèi)三個班的人員配齊、上崗。 入伙

16、前半個月，水電維修班正式成立，人員配齊就位。 、管理處進駐小區(qū)前的工作： 、管理處應要求公司提前派出部分工程技術人員進駐現場，與地盤的工作人員一起，參與機電設備的安裝調試，了解整個樓宇內所裝備的設備設施， 熟悉各類設備的構造原理、性能；熟悉水、電、氣管道線路的鋪設位置及走向等，為入伙后的管理、維修養(yǎng)護打下基礎。 、由公司（或發(fā)展商）為新管理處提供臨時辦公場所，管理處根據實際需要，擬制辦公用品的采購計劃，報公司審批后購置。 、在公司的指導下，印制收樓、入伙所必須的文件資料和表格，如住戶手冊、公共契約，管理規(guī)定等。此部分工作最好于入伙前一個月完成。 、根據入伙工作方案，編制管理處員工生活用品采購計

17、劃，報公司審批后訂購。 二、物業(yè)接管中的工作： 1、管理處要主動與發(fā)展商（地盤）和承建單位聯系，協商樓宇交接問題，及時將協商情況匯報給物業(yè)公司并在公司領導下組織驗收小組。由地盤、承建單位和物業(yè)公司三方共同組成聯合交接小組，制定驗收方案，統(tǒng)一驗收標準，商定交接注意事項和交接日期。 2、準備驗收項目表格，物業(yè)公司對所接收的建筑物、設備設施，要分別準備充足的驗收記錄表格。 3、全面驗收交接。驗收時須有發(fā)展商（地盤）、承建單位和物業(yè)公司（含管理處指派人員）三方共同參加，逐項進行驗收，填寫記錄單，每份驗收記錄單上均須有三方人員的簽名，驗收記錄單一式三份，三方各執(zhí)一份。對驗收合格的項目，列出清單，進行交接

18、，交接雙方在清單上簽字；對不合格的產品，注明存在的問題，提交地盤和施工單位，限期整改，整改項目須經復驗，合格后方可接收，物業(yè)公司將接收清單交管理處保存。 4、對于已經接收的項目，管理處從接收簽字起，即組織人力對建筑物和機電設備進行保護，防止被盜和破壞，同時，組織人員對已接收項目進行清潔和環(huán)境整理。 5、搞好公關工作，管理處要指派專人代業(yè)主聯系電話安裝、液化石油氣開戶點火、確定街區(qū)門牌號碼以及通郵等工作。、管理處應于入伙前三個月與深大電話公司聯系，確定管理處安裝電話門數和業(yè)主入住后申請安裝電話的辦法。附表：接管驗收記錄接管驗收工作方案海吉星物流園房屋本體、設施、設備接管驗收工作安排序號驗收項目驗

19、收時間驗收內容參加單位、現場負責人備注設備廠家施工單位工程部物業(yè)1供配電系統(tǒng)發(fā)電機、變壓器、高壓低配電柜等2給排水系統(tǒng)水池、水泵、管、井道等3遠程抄表及電力監(jiān)控系統(tǒng)轎廂、機房、井道、對講等4消防系統(tǒng)主機、探測器、聯動系統(tǒng)等5中央空調系統(tǒng)冷水機組、水泵、冷卻塔、風柜等6小冷庫系統(tǒng)主機、冷卻塔、管道等7電梯機房、轎廂、井道、底坑8共用部位天臺、樓道、大唐、群樓、地下室、道路等9室內共用設施照明燈具、開關、配電箱、消防栓箱、污水泵等10室外共用設施路燈、給排水管道、閥門、溝渠、井等11園建綠化植物、綠地、建筑小品等12檔位戶內土建、水電及配套設施分_組，每組3人（水、電、土建接鑰匙各1人）13資料規(guī)

20、劃、產權、使用、工程 商鋪檔位接管驗收記錄表 QR-YS001 HJX樓棟號： 驗收組人員： 日期： 單元墻.地.頂面卷簾門 .窗戶 小冷庫空調電源箱開關.燈 電.電話網絡插座水電冷表大便器水閥籠頭地漏噴淋管（頭）其他 樓層詳情記錄：復查人：復查結果：單元墻.地.頂面卷簾門 .窗戶 小冷庫空調電源箱開關.燈 電.電話網絡插座水電冷表大便器水閥籠頭地漏噴淋管（頭）其他樓層座詳情記錄：復查人：復查結果：單元墻.地.頂面卷簾門 .窗戶 小冷庫空調電源箱開關.燈 電.電話網絡插座水電冷表大便器水閥籠頭地漏噴淋管（頭）其他樓層座詳情記錄：復查人：復查結果：單元墻.地.頂面卷簾門 .窗戶 小冷庫空調電源箱

21、開關.燈 電.電話網絡插座水電冷表大便器水閥籠頭地漏噴淋管（頭）其他樓層座詳情記錄：復查人：復查結果：說明：1、本驗收主要是設施點收及設施表面缺陷檢查，最終檢驗以業(yè)主收樓檢查為準。 2、本項配件齊全或無缺陷作“”記號，有缺陷請在本項或詳情記錄欄內寫明位置及缺陷情況，便于承建商整改和管理處復查。白色：施工單位 藍色：管理處 綠色：工程部 公共機電設備驗收單 QR-YS002HJX A/0 1/1樓棟號： 驗收組人員： 日期： 設備名稱：數量安裝位置：型號及主要技術參數：現場實測技術性能及數據：隨機專用附件、工具名稱、數量：保修期終止時間： 年 月 日驗收結論： 驗收人簽名： 移交單位：移交人：

22、年 月 日接收單位：接收人： 年 月 日說明：1、大型設備可作更詳細補充記錄。 2、本記錄經雙方蓋章簽字后可作為驗收憑證。 室外給排水驗收單 QR-YS003HJX 樓棟號： 驗收組人員： 日期： 序號項 目缺 陷 詳 情備 注1化糞池2污（雨）水井3管道4水表井5管道竣工平面圖678移交單位：移交人： 年 月 日接收單位：接收人： 年 月 日說明：1、污水井蓋應逐個揭蓋檢查驗收。 2、隱蔽管道的驗收需下井檢查。 工程資料移交清單 QR-YS004HJX 物業(yè)名稱： 物業(yè)位置： 序號資 料 名 稱數量備 注移交單位：移交人： 年 月 日接收單位：接收人： 年 月 日 工程資料移交清單 QR-Y

23、S005HJX 一、產權資料 a.項目批準文件； b.用地批準文件； c.建筑執(zhí)照； d.小業(yè)主姓名、產權、居住位置、建筑面積清單； 二、市府驗收合格資料： a.工程竣工驗收證書； b.消防工程驗收合格證； c.市完善配套辦公室小區(qū)綜合驗收合格證書 d.用電許可證； e.供用電協議書； f.用水審批表、水費收繳合同書； g.衛(wèi)星地面接收設施許可證； h.電視共用天線合格證； i.電梯使用合格證。 注：煤氣、電話由市有關公司負責維修保養(yǎng)及驗收。 三、工程技術資料 a.建筑、結構、電氣（強弱電）、給排水（包括消防）、空調、煤氣等工程的全套竣工圖紙及各類公共設備使用說明書、調試報告等。 b.地質勘察

24、報告； c.工程合同及開、竣工報告； d.工程預決算分項清單； e.圖紙會審記錄； f.工程設計變更通知及技術核定單(包括質量事故處理記錄)； g.隱蔽工程驗收記錄； h.沉降觀察記錄及其沉降觀察點布置圖； i.竣工驗收證明書； j.鋼材、水泥等主要材料的質量保證書； k.新材料、構配件的鑒定合格證書； l.水、電、空調、采暖、電梯等設備及衛(wèi)生潔具的檢驗合格證； m.砂漿、混凝土試塊試壓報告； n.供水、供暖管道的試壓報告； o.機電設備訂購合同、單臺設備的說明書、試驗記錄及系統(tǒng)調試記錄。 商鋪及公用設施等移交驗收交接表 QR-YS006HJX 物業(yè)名稱： 物業(yè)位置： 工程名稱所在位置開發(fā)單位結