金融危機(jī)下房地產(chǎn)投資可行性分析

1、    金融危機(jī)下房地產(chǎn)投資可行性分析    杜方方提要本文通過(guò)房地產(chǎn)業(yè)的自身性質(zhì)來(lái)分析在金融危機(jī)影響著的現(xiàn)狀經(jīng)濟(jì)下，投資房地產(chǎn)行業(yè)的可行性。關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)業(yè)；金融危機(jī)；可行性中圖分類號(hào)：f293.3文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：a一、金融危機(jī)概述金融危機(jī)又稱金融風(fēng)暴，是指一個(gè)國(guó)家或幾個(gè)國(guó)家與地區(qū)的全部或大部分金融指標(biāo)（如短期利率、貨幣資產(chǎn)、證券、房地產(chǎn)、土地（價(jià)格）、商業(yè)破產(chǎn)數(shù)和金融機(jī)構(gòu)倒閉數(shù)）的急劇、短暫和超周期的惡化。其特征是人們基于經(jīng)濟(jì)未來(lái)將更加悲觀的預(yù)期，整個(gè)區(qū)域內(nèi)貨幣幣值出現(xiàn)幅度較大的貶值，經(jīng)濟(jì)總量與經(jīng)濟(jì)規(guī)模出現(xiàn)較大的損失，經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)受到打擊。往往伴隨著企業(yè)大量

2、倒閉，失業(yè)率提高，社會(huì)普遍的經(jīng)濟(jì)蕭條，甚至有些時(shí)候伴隨著社會(huì)動(dòng)蕩或國(guó)家政治層面的動(dòng)蕩。金融危機(jī)可以分為貨幣危機(jī)、債務(wù)危機(jī)、銀行危機(jī)等類型。近年來(lái)的金融危機(jī)越來(lái)越呈現(xiàn)出某種混合形式的危機(jī)。美國(guó)金融危機(jī)發(fā)生的時(shí)間段是2007年2月到2008年5月，主要特點(diǎn)是美國(guó)房地產(chǎn)次級(jí)抵押貸款市場(chǎng)出現(xiàn)支付危機(jī)，金融市場(chǎng)中一切以次級(jí)按揭貸款為基礎(chǔ)的證券及在這些證券之上進(jìn)一步衍生出的新的金融產(chǎn)品出現(xiàn)了嚴(yán)重貶值，銀行出現(xiàn)大量壞賬。二、房地產(chǎn)業(yè)的性質(zhì)及現(xiàn)狀1、概念。房地產(chǎn)業(yè)是從事房地產(chǎn)投資、開發(fā)、經(jīng)營(yíng)、管理和服務(wù)的行業(yè)。房地產(chǎn)業(yè)是國(guó)民經(jīng)濟(jì)的重要支柱產(chǎn)業(yè)，屬于第三產(chǎn)業(yè)，具有從事開發(fā)、經(jīng)營(yíng)、管理和服務(wù)的職能。房地產(chǎn)業(yè)的活動(dòng)

3、領(lǐng)域主要包括：土地的開發(fā)和再開發(fā)；房屋開發(fā)；地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)，包括土地使用權(quán)出讓、轉(zhuǎn)讓、租賃、抵押；房產(chǎn)經(jīng)營(yíng)，包括房產(chǎn)（含土地使用權(quán)）的買賣、租賃、抵押等；房地產(chǎn)金融，包括信貸、保險(xiǎn)和房地產(chǎn)投資等；房地產(chǎn)中介服務(wù)，包括信息、咨詢、估價(jià)、測(cè)量、律師和公證等；房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)控和管理；房地產(chǎn)物業(yè)管理服務(wù)，包括家居服務(wù)、房屋及配套設(shè)施和公共場(chǎng)所的維修保養(yǎng)、保安、綠化、衛(wèi)生等。2、地位及作用。房地產(chǎn)也作為經(jīng)濟(jì)發(fā)展的先導(dǎo)性產(chǎn)業(yè)，在國(guó)民經(jīng)濟(jì)中占有顯著的地位，起著十分重要的作用。（1）住宅產(chǎn)業(yè)為主的房地產(chǎn)業(yè)已經(jīng)成為國(guó)民經(jīng)濟(jì)的重要支柱產(chǎn)業(yè)之一。房地產(chǎn)業(yè)是國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱性產(chǎn)業(yè)。一方面房地產(chǎn)是國(guó)民經(jīng)濟(jì)財(cái)富的主要組成部分，房

4、地產(chǎn)價(jià)值往往占有一國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)總值的極大比例，如美國(guó)的不動(dòng)產(chǎn)價(jià)值占其總財(cái)富的3/4；另一方面房地產(chǎn)業(yè)是國(guó)家財(cái)政收入的重要來(lái)源。凡是市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)的國(guó)家和地區(qū)，房地產(chǎn)業(yè)的收入十分可觀。（2）房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展是城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展的基礎(chǔ)和條件。城市經(jīng)濟(jì)的特征，是集中了各種不同的經(jīng)濟(jì)活動(dòng)。生產(chǎn)和流通領(lǐng)域的經(jīng)濟(jì)活動(dòng)都必須以房地產(chǎn)為基本的生產(chǎn)資料。房地產(chǎn)業(yè)不但為城建、工商、服務(wù)業(yè)等從事生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)提供基礎(chǔ)的物質(zhì)資料，還為城市居民提供必要的生活資料。從房地產(chǎn)業(yè)為城市組織生產(chǎn)和流通等經(jīng)濟(jì)活動(dòng)提供物質(zhì)基礎(chǔ)來(lái)看，房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展是城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展的基礎(chǔ)和前提條件。（3）房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展帶動(dòng)相關(guān)行業(yè)的發(fā)展。近年來(lái)，我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的振興和

5、發(fā)展，帶動(dòng)了很多相關(guān)行業(yè)的發(fā)展。首先，房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展帶動(dòng)了建筑業(yè)的發(fā)展，因?yàn)榉康禺a(chǎn)業(yè)的發(fā)展需要建筑業(yè)的發(fā)展為它提供生產(chǎn)手段和勞動(dòng)力。其次，房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，推動(dòng)了建材工業(yè)、建筑設(shè)備工業(yè)、建筑機(jī)械工業(yè)和冶金、化工、機(jī)械、儀表等產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。因?yàn)樵诜康禺a(chǎn)開發(fā)建設(shè)中所需要的建筑材料共計(jì)分三大類，1，550多個(gè)品種，涉及建材、冶金等50多個(gè)部門。另外，房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展還促進(jìn)了交通運(yùn)輸、通訊郵電、商業(yè)服務(wù)、金融保險(xiǎn)等行業(yè)的發(fā)展。三、房地產(chǎn)業(yè)投資的可行性分析在房地產(chǎn)項(xiàng)目投資開發(fā)之前，為了避免主觀決策、盲目建設(shè)帶來(lái)的損失和不良后果，必須對(duì)擬建項(xiàng)目在工程技術(shù)和經(jīng)濟(jì)方面進(jìn)行研究、論證。這種科學(xué)論證方法稱為可行性分析。

6、我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)受美國(guó)金融危機(jī)的影響，從危機(jī)發(fā)生起至今，房地產(chǎn)業(yè)一直處于低迷的狀態(tài)，消費(fèi)者處于觀望的狀態(tài)。那么，為什么在這種情況下還要進(jìn)行房地產(chǎn)業(yè)投資呢？分析原因有如下幾點(diǎn)：1、全國(guó)城市住宅土地供應(yīng)長(zhǎng)期不足。對(duì)全國(guó)歷年商品房的土地購(gòu)置及其剩余未開發(fā)土地量做了詳細(xì)的統(tǒng)計(jì)，19962007年全國(guó)商品房購(gòu)置土地面積為307，581萬(wàn)平方米，19962007年全國(guó)商品房土地開發(fā)面積為206，147萬(wàn)平方米，全國(guó)商品房土地開發(fā)剩余面積101，434萬(wàn)平方米。若按容積率2計(jì)算，上述剩余可開發(fā)土地剩余可開發(fā)建筑面積約為231，037萬(wàn)平方米，若按2007年全國(guó)商品房銷售量7.91億平方米計(jì)算，上述剩余可開發(fā)建筑

7、面積還可開發(fā)3.03年。2、通貨膨脹堅(jiān)挺房?jī)r(jià)。根據(jù)國(guó)外資料顯示，房?jī)r(jià)隨cpi水漲船高。美國(guó)在第二次石油危機(jī)期間，通貨膨脹形勢(shì)最為嚴(yán)峻，cpi上升13%，與此同時(shí)房?jī)r(jià)卻未大幅度下跌，仍然保持增速為正，在通貨膨脹最為嚴(yán)重的17791980年間，房?jī)r(jià)依然有10%的漲幅，并且通貨膨脹對(duì)房?jī)r(jià)的影響會(huì)間接地通過(guò)租金與通貨膨脹的關(guān)系來(lái)體現(xiàn)。買房與租房作為滿足住房需求的兩種方式，兩者存在一定替代關(guān)系，從而房?jī)r(jià)與租金價(jià)格能夠維持均衡關(guān)系。在通貨膨脹的情況下，名義工資的提升雖然不能直接有力推高房?jī)r(jià)，卻有利于推高租金。在通貨膨脹背景下，租金價(jià)格的上漲對(duì)房?jī)r(jià)形成有力的支撐，這實(shí)際上也是剛性住房需求對(duì)房?jī)r(jià)的支撐。從香港

8、的經(jīng)驗(yàn)可以看到，租金也隨通貨膨脹率而上升，且租金波動(dòng)幅度要小于房?jī)r(jià)，這對(duì)房?jī)r(jià)形成支撐作用，租金高企，房?jī)r(jià)就難以下降。3、剛性需求的存在。剛性需求，指商品供求關(guān)系中受價(jià)格影響較小的需求，這些商品包括房產(chǎn)、人才、魚粉，等等。無(wú)疑房產(chǎn)業(yè)存在剛性需求，人們對(duì)房產(chǎn)的需求往往與價(jià)格關(guān)聯(lián)不大。不論價(jià)格的高低，人們的需求都存在，而且都是必需的。4、市場(chǎng)需求大。數(shù)據(jù)顯示，北京市20062007年住宅土地供應(yīng)一直沒(méi)有突破400萬(wàn)平方米，折合建面沒(méi)有突破800萬(wàn)平方米，而2007年增量人口帶來(lái)的住宅需求為1，040萬(wàn)平方米，存在258萬(wàn)平方米的缺口。此外，2007年的土地供應(yīng)量對(duì)應(yīng)當(dāng)年的住房銷售量1，500萬(wàn)平方米呈嚴(yán)重不足。上海市20062007年住宅土地供應(yīng)一直處于下降的趨勢(shì)，2007年土地供應(yīng)折合建面只有283萬(wàn)平方米，而當(dāng)年增量人口帶來(lái)的住宅需求860萬(wàn)平方米，存在577萬(wàn)平方米的缺口。此外，2007年的土地供應(yīng)量對(duì)應(yīng)當(dāng)年的住房銷售量3，000萬(wàn)平方米是嚴(yán)重不足的。深圳市20062007年住宅土地供應(yīng)一直處于下降的趨勢(shì)，2007年土地供應(yīng)折合建面只有283萬(wàn)平方米，而當(dāng)年增量人口帶來(lái)的住宅需求860萬(wàn)平方米，存在577萬(wàn)平方米的缺口。此外，2007年的土地供應(yīng)量對(duì)應(yīng)當(dāng)年的住房銷售