青島地產(chǎn)研究PPT課件

1、1、政策分析1.1 政策調(diào)控呈現(xiàn)常態(tài)化，房產(chǎn)稅、信貸緊縮、限購、保障性住房、閑置土地查處成為2011年政策重點減少供給、啟動房地產(chǎn)政減少供給、啟動房地產(chǎn)政策干預策干預收緊信貸、加大稅率抑制收緊信貸、加大稅率抑制需求需求全面擴大需求全面擴大需求增加供給、抑增加供給、抑制需求、調(diào)控制需求、調(diào)控房價房價財政政策財政政策 兩年內(nèi)（后來變?yōu)槲迥辏┺D讓住房征收營業(yè)稅 減免營業(yè)稅期限由5年將為2年 營業(yè)稅免征時限恢復到5年貨幣政策貨幣政策 第一套首付20%，二套房適度提高 對開發(fā)商自有資金不低于開發(fā)項目總投資30% 央行六次加息 實施差異化貨幣利率 提高二套房首付 央行五次減息 二套房利率優(yōu)惠 支持開發(fā)商融

2、資和信貸 央行二次加息 限貸 不得為土地閑置及炒地的房企發(fā)放貸款土地政策土地政策 以招拍掛的方式公開出讓土地使用權 土地出讓實行“收支兩條線”管理 新增土地使用費增收標準提高一倍 放寬土地款支付期限和比例 嚴查土地閑置，對閑置土地的企業(yè)停止貸款保障性住房及保障性住房及其他其他 70/90政策 今后三年建400萬套保障性住房 10年580萬套，11年1000萬套保障住房，大力發(fā)展公租房調(diào)控政策重點房地產(chǎn)稅信貸緊縮、限購加大閑置土地供應保障性住房政策第1頁/共19頁1.2 房產(chǎn)稅試點成定局，稅率低、范圍窄、推廣難度大，難以達到抑制房價效果短期內(nèi)很難在向其他城市推廣稅率與房價漲幅相比，影響有限征收對

3、象范圍較小 韓國在2003年-2007年征收房屋財產(chǎn)稅、資本利得稅來控制房價，但在此期間韓國房價依舊持續(xù)上漲。房產(chǎn)稅調(diào)控房價的反例15% 38.9% 房價漲幅計入征收房產(chǎn)稅商品房的建筑面積可能為144平方米以上，多套房建筑面積實施累加制，超過200平方米也可能被征收房產(chǎn)稅。 0.8%重慶對新買房的第二套住房；人均免征面積6070平方米0.5%0.6% 上海實施方案征收稅率房產(chǎn)稅擬征收方案房產(chǎn)稅的局限第2頁/共19頁1.3 信貸緊縮、差異化貸款利率、行政化的購房干預抑制潛在需求，以時間換空間，對市場影響大去年10月份至今，兩次加息，四次上調(diào)存款準備金率，大型金融機構存款準備金率將達到19%的歷史

4、高位,中小金融機構的存款準備金率也將高達15.5%，銀行信貸額度進一步收緊。限購城市限購令出臺先后20天成交套數(shù)變化未限購城市9.11-9.30與10.20-11.8成交套數(shù)變化上海 -18.9% 重慶 -44.0% 廣州 -46.1% 長沙 9.9% 天津 4.0% 青島 60.0% 杭州 -41.7% 無錫 -36.1% 蘇州 -18.0% 東莞 -13.4% 深圳 -46.6% 南昌 -1.4% 南京 -35.1% 石家莊 -13.1% 寧波 -46.5% 昆明 74.4% 大連 223.9% 哈爾濱 22.0% 福州 -22.8% 惠州 5.6% 小計 -19.1% -19.1% 佛山

5、 173.6% 合計-2.6% -2.6% 全國共有23個城市出臺了限購政策，在住房和城鄉(xiāng)建設部（下稱“住建部”）的督辦之下，執(zhí)行“居民限購房產(chǎn)”的城市范圍要擴大到30個。第3頁/共19頁1.4 嚴查土地閑置，提高土地供應利用效率，增加房地產(chǎn)市場供給，規(guī)范行業(yè)發(fā)展截至2009年12月31日，全國因企業(yè)原因和政府原因造成閑置尚未完成整改處置的閑置土地分別為200余宗、500余宗，面積分別為1000余公頃、2000余公頃。2000年至2009年十年間，全國房地產(chǎn)企業(yè)一共購置占地面積近33億平方米土地，而全國房地產(chǎn)完成土地開發(fā)面積僅有近21億平方米，僅這十年已出讓但未完成開發(fā)的土地面積就已接近12億

6、平方米。 2011.1.10 土地閑置房企將被全面禁止貸款 2010.12.16 國土部啟動土地違法問責行動 2010.09.27 國土部住建部出重拳 閑置土地一年以上禁拿地 2010.09.04 首批十城市土地規(guī)劃獲批 102市須上報總體規(guī)劃 2010.08.02 國土部發(fā)1457宗閑置土地黑名單 2010.03.10 國土部強調(diào)房地產(chǎn)用地監(jiān)管 將開展突擊檢查 2009.12.17 5部委新政打擊囤地炒地：拿地首付不低于50%近期嚴查土地閑置相關政策近期嚴查土地閑置相關政策第4頁/共19頁1.5 保障制度不健全，短期難對市場形成沖擊 保障性住房資金2011年如果要建設1000萬套保障房，所需

7、投入的資金量高達1.4萬億元。 保障性住房土地？ 保障性住房制度？ 對市場影響？現(xiàn)實2010 年計劃完成保障性住房建設580 萬套。2011 年中國保障房建設套數(shù)在1000 萬套。地方政府土地出讓金的10%用于保障性住房建設。理想第5頁/共19頁2、經(jīng)濟因素2.1 經(jīng)濟處在轉型階段，需要房地產(chǎn)行業(yè)支持 中國國家發(fā)改委副主任張曉強在接受采訪時表示，中國2010年全年國內(nèi)生產(chǎn)總值達到39.5萬億人民幣，GDP增長率達到約10.1%，高于09年的9.2%。經(jīng)濟已經(jīng)復蘇。在經(jīng)濟增長的“三駕馬車”中，出口受到歐美經(jīng)濟疲軟、人民幣升值等影響，出口增長受到限制。內(nèi)需和投資更多承擔起推動經(jīng)濟增長的重任。第6頁

8、/共19頁2.2 CPI年中有望回穩(wěn)，不再有更嚴厲信貸政策出臺，房地產(chǎn)發(fā)展環(huán)境趨穩(wěn)假設政策走勢市場走勢通脹 房價 出臺一些刺激房地產(chǎn)需求的信貸和稅收政策房企政策環(huán)境改善，房地產(chǎn)成交量、房價上升通脹房價國家要實現(xiàn)經(jīng)濟結構轉變，對房地產(chǎn)限貸依舊從緊，但行業(yè)發(fā)展未到崩潰階段房地產(chǎn)企業(yè)分化，部分加快銷售，部分放緩工期，市場小幅震蕩通脹房價政策沒有轉回的余地，緊縮政策更加嚴厲開發(fā)商利潤水平被壓制，現(xiàn)金流緊張，被迫放緩進度，房價出現(xiàn)下滑2011CPI與房地產(chǎn)走勢分析通貨膨脹建安成本工資收入租金回報信貸利率房地產(chǎn)價格財富效應托賓Q效應資產(chǎn)負債表效應消費投資投資總需求通貨膨脹直接影響間接影響第7頁/共19頁2

9、.3 人民幣升值預期存在，吸引熱錢流入地產(chǎn)市場，助推房價上漲今年以來人民幣升值壓力逐漸增大，伴隨加息的預期，大量熱錢等待進入國內(nèi)。截止2010年11月份，房地產(chǎn)利用外資和外商直接投資的金額已經(jīng)超過2007年水平，同比分別提高59.03%和59.83%。2010年11月15日外匯局再次出臺限外令，限制境外個人及機構在境內(nèi)買房，新政對抑制熱錢流入、控制房地產(chǎn)投機需求將起到促進作用。人民幣升值預期效應及熱錢流入財富效應房地產(chǎn)需求增加國外資金大量涌入房價上漲第8頁/共19頁3、社會因素城市化進程、人口紅利為房地產(chǎn)持續(xù)發(fā)展提供動力截止2009年底，我國總撫養(yǎng)比為36.21%，我國仍處于人口紅利期。預計我

10、國人口機會窗口將在2035年左右關閉，還有20余年的人口紅利期。在這個階段，新生代青壯年的增加，將產(chǎn)生新的住房需求，成為支撐地產(chǎn)市場繁榮的重要力量。 目前中國城市化率僅為46.2，不及世界城市化平均水平（47.8）。中國人口城市化比例若從現(xiàn)在的46.2提高到將來的60以上，那么，這就意味著將至少還有2.2億人口必須進城。第9頁/共19頁二、房地產(chǎn)行業(yè)分析2.1 房地產(chǎn)行業(yè)對國民經(jīng)濟支柱地位依舊明顯 房地產(chǎn)行業(yè)相關產(chǎn)業(yè)有60多個，相關聯(lián)企業(yè)達到10萬家。對鋼材、水泥、家電、裝飾等上下游行業(yè)帶動作用明顯。 2009年土地出讓收入為15900億元，占地方財政收入的43.7%。2010年全國土地出讓成

11、交總價款2.7萬億元，同比增長70.4。 第10頁/共19頁2.2 從長期來看，房地產(chǎn)行業(yè)依舊處在向上發(fā)展空間，短期內(nèi)，受政策調(diào)控，增長阻力較大 從長期來看，房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展依舊處在一個向上的發(fā)展階段，但是在政策調(diào)控的影響下，上漲的空間逐漸減弱。 從短期來看，在政策刺激作用下，2009年房地產(chǎn)行業(yè)實現(xiàn)復蘇，房地產(chǎn)銷售面積大幅增加，實現(xiàn)去庫存化，2010年開發(fā)商普遍增加庫存，大量商品房有望在2011年釋放，但在政策的干預下，業(yè)績增長阻力較大。補庫存去庫存第11頁/共19頁2.3 2010補庫存成效明顯，2011年房地產(chǎn)市場供給充足 預計2010年全年，在建商品房施工面積總量超過30億平方米，新開工

12、商品房的住宅面積能夠達到12億平方米，為今年的房地產(chǎn)市場提供了充足的商品房。010002000300040005000600070002009年02月2009年04月2009年06月2009年08月2009年10月2009年12月2010年03月2010年05月2010年07月2010年09月2010年11月051015202530354045房地產(chǎn)投資額（億元）投資額同比增幅第12頁/共19頁2.4 房地產(chǎn)市場需求依舊旺盛 從2005年起每年的商品房銷售量都大于同期商品房的竣工面積。 一方面，國內(nèi)目前投資渠道不暢，加之通貨膨脹、人民幣升值壓力、熱錢流入等影響，促使房地產(chǎn)需求加大。 另一方面，

13、目前中國城市戶均僅有0.74套住房，距離戶均1套尚有距離，并且明顯落后于美日等發(fā)達國家，城市住房短缺問題仍然嚴峻。 第13頁/共19頁2.5 市場逐漸開始分化，一線城市發(fā)展空間減小，二、三線城市潛力無限一線城市由于房地產(chǎn)價格較高，投資性、投機性行為較多，對信貸政策的收緊較為敏感，政策出臺后，成交量出現(xiàn)大幅下滑。二、三線城市房地產(chǎn)價格高估程度不大，發(fā)展空間較大，自主、投資、投機性需求均較為旺盛，政策的傳達力度相對較弱，市場依舊向好。各城市居住用地年增長率一二線城市房地產(chǎn)成交量第14頁/共19頁2.6 行業(yè)競爭加劇，一線企業(yè)優(yōu)勢逐漸凸顯，市場份額向少數(shù)集中全國目前有項目的地產(chǎn)公司約2萬多家，上市公

14、司116家。房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展逐漸規(guī)范，行業(yè)內(nèi)競爭加劇。一線開發(fā)商具有融資、拿地、施工、銷售、物業(yè)管理等多方面的優(yōu)勢，在長期競爭中品牌逐漸樹立，市場份額逐漸被一線開發(fā)商占領。第15頁/共19頁2.7 受信貸緊縮影響，行業(yè)資金趨緊，融資能力將成為今年考量房企的重要指標 在2010年房地產(chǎn)的開發(fā)資金來源中，國內(nèi)貸款占比12%，自籌資金26%，資源資金14%，其他資金29%，定金及預付款占比17%。隨著國家緊縮信貸，國內(nèi)銀行貸款的占比在逐漸下滑，企業(yè)的自有資金、籌資能力將成為影響房企接下來發(fā)展的重要因素。第16頁/共19頁3、投資機會分析3.1 經(jīng)濟、社會及基本面向好，政策的行政干預使行業(yè)難有大的表現(xiàn)