龍湖地產(chǎn)工程管理全程精細化及經(jīng)驗借鑒培訓(xùn)體會匯編

1、學(xué)習(xí) -好資料更多精品文檔龍湖地產(chǎn)工程管理全程精細化及經(jīng)驗借鑒培訓(xùn)體會2012年 12 月 15日-16 日，我們有幸參加了為期二天的龍湖地產(chǎn)工程管理全程精細化及經(jīng)驗借鑒的培訓(xùn)，全部課程由董絳老師主講，董絳老師有著在龍湖地產(chǎn)公司十余年工作閱歷，目睹了龍湖地產(chǎn)公司的快速發(fā)展歷程，參與或負責(zé)眾多地產(chǎn)經(jīng)典項目和管理工作，在會議上剖析了龍湖地產(chǎn)公司工程管理模式，分別闡述了工程管理架構(gòu)、工程計劃管理、工程技術(shù)管理、工程師能力管理等方面的理念。項目管理是對一個建設(shè)項目進行從概念到完成的全方位的計劃、控制與協(xié)調(diào)，以滿足委托人的要求，使項目得以在所要求的質(zhì)量標準的基礎(chǔ)之上，在規(guī)定的時間內(nèi)，在批準的費用預(yù)算內(nèi)完

2、成。項目管理是標準的目標管理，項目負責(zé)人的使命就是實現(xiàn)項目價值的最大化。對于項目的全程管理，龍湖地產(chǎn)公司常采用的是“6+3+1”的模式，即 60%的前期控制、 30% 的過程控制、 10% 的項目總結(jié)。下面就課程內(nèi)容談?wù)勎覀兊捏w會：一、工程管理架構(gòu)1、項目管理組織好比一個細胞，要在項目團隊里解決組織的問題。在工程管理架構(gòu)中分別介紹了職能型組織、 項目型組織、矩陣式組織、區(qū)域公司等幾種組織架構(gòu)模式，并分析了優(yōu)缺點。龍湖地產(chǎn)公司基本屬于矩陣式和區(qū)域公司相結(jié)合的項目管理模式，明確了上下級間的資源關(guān)系和匯報關(guān)系。同時，分析了工程管理中各個職能部門及各個單體的關(guān)系，特別是工程部與研發(fā)部（設(shè)計部）、造價采

3、購部、項目部、物業(yè)的關(guān)系，明確了項目團隊的分工，團隊中各個崗位的職責(zé)等等。從細化公司各部門和各個崗位的職責(zé)、明確分工、共同協(xié)作的角度出發(fā)，我們覺得可以適當(dāng)借鑒。2、在工程管理架構(gòu)中特別重要的組成部分還有分供方，也就是我們所說的設(shè)計單位、監(jiān)理單位、施工單位、以及材料設(shè)備廠家等。龍湖地產(chǎn)公司對各個分供方建立了分供方評價體系，并形成了自己的合格分供方庫，每半年形成一次分供方的評估意見，向全公司公示分供方評估結(jié)果匯總表 ， 并對合格的分供方采取適當(dāng)?shù)募畲胧Ｄ壳?，我們公司也正在進行合格供應(yīng)商庫的建立，但合格供應(yīng)商庫不能僅僅是合格的設(shè)備材料廠家?guī)?，而?yīng)該全面的建立合格的設(shè)計單位、監(jiān)理單位、施工單位及設(shè)

4、備材料廠家的大庫，堅持長期、定期對分供方考察了解，制定科學(xué)的考察標準和評判標準，這是選擇合格分供方的前提，有了合格分供方才是工程項目成功的前提。我們認為，龍湖地產(chǎn)公司在這方面工作上做的相對成功些，是非常值得我們學(xué)習(xí)和借鑒的。3、龍湖地產(chǎn)公司也非常注重對分供方的合同交底、適當(dāng)?shù)莫剳图钪贫鹊?，讓設(shè)計單位、監(jiān)理單位、施工單位充分理解甲方關(guān)注的功能、標準、節(jié)點等需求，在合同或者相關(guān)技術(shù)標準中插入合格的工程圖片，以圖文并茂的形式對分供方 （特別是監(jiān)理單位、施工單位）質(zhì)量要求。同時要求公司的工程管理人員必須學(xué)習(xí)合同，了解合同。二、工程計劃管理這部分主要介紹了項目的計劃管理的目的、如何做好計劃管理、計劃管

5、理體系等幾個方面的內(nèi)容：1、房地產(chǎn)開發(fā)是項目開發(fā)，計劃管理是項目管理最重要的部分。2、要做好計劃管理，就必須明確、必達關(guān)鍵目標，同時進行工作分解，使團隊成員得到明確工作指令，在工作中資源均衡使用，動態(tài)反饋、及時調(diào)整。3、計劃管理體系中介紹了項目基本開發(fā)流程、項目開發(fā)關(guān)鍵控制點、項目階段性成果管理、公司計劃管理體系和進度控制五個方面的工作。其中使我們印象較深的是，龍湖地產(chǎn)在各個方面的工作中均有詳細的指導(dǎo)性文件和流程，使得計劃管理體系比較完善和細致。龍湖地產(chǎn)將計劃管理體系分為五個級別：項目整體（節(jié)點）進度計劃、項目實施工作總進度計劃（子分部工程深度）、施工方項目施工總進度計劃、項目實施月度計劃、項

6、目施工周報。對各個級別的計劃落實到相關(guān)責(zé)任人， 形成公司的計劃管理制度，學(xué)習(xí) -好資料更多精品文檔獎懲分明。在計劃控制方面，要求員工必須做到幾個關(guān)鍵點：總體計劃的剛性、調(diào)整計劃的可操作性、月度計劃和統(tǒng)計處置的果斷性、 周計劃和統(tǒng)計的連續(xù)性， 通過經(jīng)濟處罰、各項評比、管控會議等手段，達到整體計劃和關(guān)鍵節(jié)點的受控。我們覺得在工程計劃管理中應(yīng)該嚴格把控上述的四個關(guān)鍵控制點。三、工程技術(shù)管理工程技術(shù)管理的內(nèi)容包括工程管理目標、施工總圖管理、施工準備管理、土石方調(diào)配方案管理、技術(shù)質(zhì)量管理、安全文明施工管理、文檔管理、風(fēng)險管理等方面。1、工程管理目標是工程技術(shù)管理的核心，包括質(zhì)量目標、 工期目標、安全文明

7、施工目標、集中交付期的目標、知識沉淀目標，我們覺得還有一項很重要的就是成本目標，這也是我們公司的主要管理目標。2、施工總圖的管理是工程技術(shù)管理的基礎(chǔ)和前提，龍湖地產(chǎn)在這方面所做的工作是比較全面的，也有一定的管理經(jīng)驗。如，標示場地周邊市政道路現(xiàn)狀情況及用地紅線與道路的實測關(guān)系 （為避免圖紙與實際不符， 建議對紅線進行實測復(fù)核） ；標示出給、排水、燃氣、通信、熱力、有線電視、市政10kv電源現(xiàn)狀點位坐標及接入距離，對標高敏感點位需標出相應(yīng)標高， 對雨污水井的井底標高實測復(fù)核；標示出自用地紅線外50米起算范圍內(nèi)的全部現(xiàn)存或正在使用的建、構(gòu)筑物，如高壓線、軍用光纜、城市供水水源井、農(nóng)村道路、民房、文物

8、保護點等；對場地內(nèi)及周邊的主要水文地質(zhì)特征進行描述，如巖溶地質(zhì)、地下水位高度、紅線外巖體穩(wěn)定性等。我們認為，以上實測復(fù)核工作是相當(dāng)必要的，無論是商業(yè)項目還是工業(yè)項目，這項工作都是決定工程成敗的前提，是值得在我們公司中實施的，可以由專業(yè)公司在地勘施工階段完成此項工作，避免由于圖紙與實際不一致對后期施工造成影響。另外，以上內(nèi)容是對紅線及紅線外的總圖管理，其實紅線內(nèi)的總圖管理也非常重要。施工臨設(shè)等在建筑總平面上的位置、現(xiàn)場交通、人流組織方案、綜合管線的相對位置關(guān)系等都是要在前期進行仔細分析和規(guī)劃的，我們覺得具體可以從幾個方面實施： （1）做好綜合管網(wǎng)圖紙的規(guī)劃，避免施工臨設(shè)與室外綜合管線位置沖突；

9、（2）利用正式道路作為臨時道路保證現(xiàn)場物流的暢通；（3）避免室外管線敷設(shè)在道路下；（4）避免管井出現(xiàn)在道路上等等。3、施工準備的管理要求施工單位明確施工組織，為避免施工組織設(shè)計抄襲、 千篇一律的現(xiàn)象，必要時需讓施工單位技術(shù)負責(zé)人向監(jiān)理、甲方進行講解和答辯，監(jiān)理要參加施工班組的技術(shù)交底。4、土石方的調(diào)配管理是工程正式建設(shè)前的首要工作，需要準確計算、果斷執(zhí)行。5、技術(shù)管理工作是整個工程技術(shù)管理工作中的重中之重。（1）（2）對于施工圖的審查工作， 龍湖地產(chǎn)非常重視， 根據(jù)審查要點， 總結(jié)出設(shè)計不合理或可以進行設(shè)計優(yōu)化的地方，將設(shè)計完善工作做在招標工作前面。對招標工作后發(fā)現(xiàn)的設(shè)計優(yōu)化，可以由工程師完成

10、固化圖，即在圖紙中對技術(shù)問題進行完善或優(yōu)化，由施工單位及時辦理技術(shù)核定單；（3）施工階段嚴格執(zhí)行樣板帶路的規(guī)劃，經(jīng)過多年的項目管理， 龍湖地產(chǎn)已形成80 多項施工樣板標準， 并配合圖片， 更直觀更有說服力， 各方均可以一目了然樣板的標準，這部分工作龍湖地產(chǎn)已完成標準化，是非常值得學(xué)習(xí)和借鑒的；（4）（5）質(zhì)量控制管理點、通病防治、觀感要求、成品保護方案、工序梳理等也是龍湖地產(chǎn)較為看重的地方，同樣形成了一定的標準管理文件，同時配合合格工程的圖片，更直觀的對施工進行了要求；（6）（7）在龍湖地產(chǎn)， 施工單位技術(shù)負責(zé)人要向監(jiān)理和甲方講圖，監(jiān)理各專業(yè)工程師學(xué)習(xí) -好資料更多精品文檔要向甲方講圖， 同時

11、形成講圖紀要。 通過講圖，可以明確施工執(zhí)行的標準、 規(guī)范、圖集，明確質(zhì)量控制點、控制措施、優(yōu)化建議以及專業(yè)間的關(guān)聯(lián)部分是否相互影響，對工程的特點、難點的應(yīng)對方案等，把一些不可預(yù)知的問題在講圖中呈現(xiàn)出來，提前做好相應(yīng)準備。這部分工作讓施工單位、監(jiān)理單位對設(shè)計意圖充分了解，對工程的技術(shù)管理非常有利，這部分工作是我們公司之前從未做過的，我們覺得講圖對工程的技術(shù)管理是十分重要的，可以應(yīng)用到今后的項目中；（8）在技術(shù)變更管理方面， 龍湖的做法是在提供必要的施工圖紙數(shù)量之外，專門提供一套藍圖給施工單位，由施工單位定期將現(xiàn)場發(fā)生的設(shè)計變更反應(yīng)到圖紙中，今后可以作為設(shè)計升版圖或竣工圖的原始曬制依據(jù)；同時，堅決

12、不允許施工單位繪制電子版竣工圖紙；（9）（10） 龍湖地產(chǎn)在技術(shù)管理中另一個值得學(xué)習(xí)的方面是，在技術(shù)管理中堅持圖、 表、文的應(yīng)用，圖片（照片）優(yōu)于表格、表格優(yōu)于文字，無圖片（照片）不開例會，無圖紙不談技術(shù)問題。6、安全文明施工管理、 文檔管理、風(fēng)險管理龍湖地產(chǎn)均有相應(yīng)標準，我們公司可以適當(dāng)借鑒。四、工程師能力管理1、 工程管理能力是管理好工程的基本能力，工程管理不僅僅是對施工單位的管理，也是對設(shè)計單位、監(jiān)理單位的管理。甲方的工程師不能充當(dāng)監(jiān)理員的角色，更不能充當(dāng)施工單位技術(shù)負責(zé)人的角色，要學(xué)會對施工單位、監(jiān)理單位的管理，充分發(fā)揮監(jiān)理單位的作用。如何管理好監(jiān)理工程師和施工單位的技術(shù)負責(zé)人，如何處

13、理好師之、敵之、友之的關(guān)系，是甲方工程師應(yīng)該思考的問題，這樣才能能提升甲方工程師的管理水平。龍湖地產(chǎn)已在三方工作職責(zé)劃分的方面做了詳細的工作，同時強調(diào)甲方工程師工作的重點是 30% 現(xiàn)場管理， 70% 技術(shù)沉淀提升和管理監(jiān)理。 我們認為，這部分的工作可以是我們的目標，也是我們努力的方向。2、專業(yè)技術(shù)能力是工程管理的前提。在龍湖地產(chǎn)各個專業(yè)均有質(zhì)量控制要點等標準文件，按照質(zhì)量控制要點，土建工程師可以管理安裝，安裝工程師可以管理土建，各個專業(yè)的工程管理實現(xiàn)透明化，完全可以解決項目較多人員有限的問題，另外對培養(yǎng)工程師各專業(yè)知識的全面發(fā)展也有一定好處，培養(yǎng)參與項目的每個工程師都能從專業(yè)工程師向主管工程師乃至項目經(jīng)理