地下停車(chē)庫(kù)物業(yè)價(jià)格評(píng)估案例分析

1、地下停車(chē)庫(kù)物業(yè)價(jià)格評(píng)估案例分析2005-10-03王世春、高喜善、聶燕軍北京首佳房地產(chǎn)評(píng)估有限公司一、地下停車(chē)庫(kù)物業(yè)特點(diǎn)地下停車(chē)庫(kù)屬于一種較為特殊的物業(yè)，一般位于住宅、商業(yè)和寫(xiě)字樓的地下部分，其產(chǎn)生主要為解決地上停車(chē)?yán)щy的問(wèn)題，同時(shí)也是為了合理利用地下空間。相對(duì)于其他物業(yè)，地下停車(chē)庫(kù)存在如下特點(diǎn)：1、權(quán)屬比較特殊。地下停車(chē)庫(kù)一般存在兩種不同情況：開(kāi)發(fā)商擁有車(chē)庫(kù)單獨(dú)產(chǎn)權(quán)，可對(duì)車(chē)庫(kù)自由行使收益、處分權(quán)；地下車(chē)庫(kù)作為共有部位，建筑面積已進(jìn)行了分?jǐn)?，?chē)庫(kù)不能單獨(dú)出售。上述情況的存在，導(dǎo)致了地下停車(chē)庫(kù)是否存在經(jīng)營(yíng)性，同時(shí)也使得其價(jià)格表現(xiàn)形式多樣化。另外，也會(huì)存在利用人防工程作為地下車(chē)庫(kù)的情況。2、計(jì)量單

2、位比較特殊。商品房的存在多種計(jì)量單位（套、建筑面積、套內(nèi)建筑面積、使用面積等），國(guó)家有關(guān)部門(mén)對(duì)于應(yīng)該以何種計(jì)量單位作為商品房銷(xiāo)售單位也有相關(guān)規(guī)定，但對(duì)于地下停車(chē)庫(kù)物業(yè)，由于地下停車(chē)庫(kù)物業(yè)用途的特殊性，消費(fèi)者比較認(rèn)同的則只有一種：車(chē)位，與此同時(shí)，也會(huì)出現(xiàn)相同建筑面積產(chǎn)生不同車(chē)位數(shù)的問(wèn)題。3、日常管理和服務(wù)相對(duì)特殊。地下停車(chē)庫(kù)除滿(mǎn)足停車(chē)這一基本功能外，可能會(huì)衍生出其他功能，當(dāng)然，這種功能主要為解決與機(jī)動(dòng)車(chē)相關(guān)的問(wèn)題，屬于一種配套服務(wù)。這種配套服務(wù)涵蓋面較廣，諸如：車(chē)輛安全、車(chē)輛清潔、停車(chē)的方便和舒適、維修等等。由此，也導(dǎo)致另外一個(gè)話(huà)題，地下停車(chē)庫(kù)的日常管理和服務(wù)，這也類(lèi)似于住宅物業(yè)的小區(qū)配套問(wèn)題，

3、從某種意義上說(shuō)，這在一定程度上決定了地下停車(chē)庫(kù)的檔次。4、存在對(duì)租售對(duì)象的限制。由于地下停車(chē)庫(kù)與地上物業(yè)一同建設(shè)，主要作為地上物業(yè)的配套服務(wù)設(shè)施，一般情況下主要面對(duì)地上物業(yè)使用者，這在客觀上限制了其租售對(duì)象。同時(shí)，不同地區(qū)政府管理部門(mén)也出臺(tái)了關(guān)于地下停車(chē)庫(kù)的出售規(guī)定，如上海市房地局在關(guān)于地下車(chē)庫(kù)預(yù)售申請(qǐng)及許可證發(fā)放等有關(guān)問(wèn)題的操作口徑中就明確規(guī)定： 商品房項(xiàng)目附屬的地下車(chē)庫(kù)應(yīng)優(yōu)先滿(mǎn)足本地塊范圍內(nèi)房地產(chǎn)權(quán)利人購(gòu)買(mǎi)、租賃。取得預(yù)售許可證的地下車(chē)庫(kù)，在預(yù)售期間僅可預(yù)售給本地塊范圍內(nèi)的商品房預(yù)購(gòu)人。 另外，開(kāi)發(fā)商在實(shí)際銷(xiāo)售過(guò)程中也會(huì)面臨魚(yú)和熊掌的選擇問(wèn)題，因此，其地下停車(chē)庫(kù)的租售方案總體上不能影響地上

4、物業(yè)的租售是其基本原則。二、地下停車(chē)庫(kù)物業(yè)的價(jià)格特點(diǎn)由于地下停車(chē)庫(kù)物業(yè)本身所具有的特殊性，因此其價(jià)格除具備一般房地產(chǎn)的價(jià)格特點(diǎn)，往往會(huì)表現(xiàn)出如下特點(diǎn)：1、價(jià)格往往和車(chē)位數(shù)掛鉤，與一般商品房不同，地下停車(chē)庫(kù)的銷(xiāo)售價(jià)格往往會(huì)以“元/車(chē)位”的形式體現(xiàn)，因此，地下停車(chē)庫(kù)的價(jià)格和最初原始投入緊密程度較低。2、同一地區(qū)單位價(jià)格不會(huì)出現(xiàn)較大的變化，由于地下停車(chē)庫(kù)自身地位和使用功能的特殊性，其單位價(jià)格往往不會(huì)象其他物業(yè)那樣，呈現(xiàn)出比較鮮明的獨(dú)特性。同一地區(qū)地下停車(chē)庫(kù)單位價(jià)格比較一致，也是地下停車(chē)庫(kù)物業(yè)的價(jià)格特點(diǎn)之一。3、價(jià)格受地上物業(yè)租售狀況的影響，與地上物業(yè)相比，地下停車(chē)庫(kù)物業(yè)在一定程度上處于從屬地位，其價(jià)

5、格的高低也受地上物業(yè)的租售狀況影響，很難想象，在某宗地上，如果地上物業(yè)租售情況極不理想，而地下停車(chē)庫(kù)會(huì)出現(xiàn)租售勢(shì)頭良好的情況。三、地下停車(chē)庫(kù)物業(yè)常見(jiàn)的評(píng)估方法地下停車(chē)庫(kù)物業(yè)價(jià)格評(píng)估方法的選擇，首先應(yīng)該重點(diǎn)考慮其權(quán)屬狀況，判斷其是否屬于經(jīng)營(yíng)性物業(yè)；其次，應(yīng)該考察其周邊物業(yè)中類(lèi)似物業(yè)的出租、銷(xiāo)售情況，以此來(lái)決定采用何種評(píng)估方法。一般而言，地下停車(chē)庫(kù)物業(yè)價(jià)格評(píng)估可以采用市場(chǎng)比較法、收益還原法和成本法。市場(chǎng)比較法的選擇，取決于是否擁有大量地下停車(chē)庫(kù)物業(yè)交易實(shí)例資料，同時(shí)評(píng)估對(duì)象應(yīng)為可轉(zhuǎn)讓的物業(yè)。在具體的評(píng)估過(guò)程之中，應(yīng)注意區(qū)域因素和個(gè)別因素修正時(shí)指標(biāo)選擇和修正幅度的把握。收益還原法的選擇，主要基于評(píng)估

6、對(duì)象屬于經(jīng)營(yíng)性物業(yè)，有較為穩(wěn)定收益，而在同類(lèi)地區(qū)未能收集到可比交易案例時(shí)采用。在運(yùn)用收益還原法的過(guò)程中，同樣應(yīng)注意收益和費(fèi)用的客觀性，也應(yīng)該將評(píng)估對(duì)象進(jìn)行分類(lèi)，看其屬于出租型、商業(yè)、生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)型中的哪一類(lèi)。另外，還原利率的確定也是一個(gè)難點(diǎn)。成本法的選擇，一般作為其他評(píng)估方法的補(bǔ)充，在前兩種方法均不適用的前提下也可以作為主要評(píng)估方法。在運(yùn)用成本法時(shí)，各項(xiàng)成本費(fèi)用原則上應(yīng)該取客觀成本，利潤(rùn)率應(yīng)按照開(kāi)發(fā)地下停車(chē)庫(kù)物業(yè)的平均利潤(rùn)水平確定，困難之處主要在于土地取得費(fèi)用的確定，在土地取得費(fèi)用分?jǐn)傮w系標(biāo)準(zhǔn)尚未建立時(shí)可采用平均分?jǐn)偟姆椒?。評(píng)估案例介紹 某估價(jià)對(duì)象是位于小區(qū)19號(hào)西地塊公寓組團(tuán)地下車(chē)庫(kù)， 評(píng)估時(shí)為

7、在建工程，評(píng)估目的為向銀行辦理抵押貸款手續(xù)提供價(jià)格參考依據(jù)，該評(píng)估對(duì)象為可轉(zhuǎn)讓項(xiàng)目，各項(xiàng)手續(xù)齊全。根據(jù)評(píng)估對(duì)象的特點(diǎn)和周邊房地產(chǎn)的實(shí)際情況，我們選取市場(chǎng)比較法和成本法作為最終的評(píng)估方法，在對(duì)這兩種評(píng)估方法評(píng)估結(jié)果進(jìn)行加權(quán)的基礎(chǔ)上確定最終的評(píng)估價(jià)格。報(bào)告的技術(shù)過(guò)程為：房 地 產(chǎn) 估 價(jià) 技 術(shù) 報(bào) 告一、個(gè)別因素分析委估對(duì)象是位于某市國(guó)際公寓地下車(chē)庫(kù)的對(duì)應(yīng)分?jǐn)偟某鲎寚?guó)有土地使用權(quán)及在建工程（建筑面積14700平方米，分?jǐn)偼恋孛娣e3207平方米）。國(guó)際公寓項(xiàng)目主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)如下：總規(guī)劃建筑面積111700平方米，其中地上建筑面積 87100平方米，地下建筑面積24600平方米。地下建筑面積中機(jī)動(dòng)

8、車(chē)停車(chē)庫(kù)建筑面積14700平方米（設(shè)計(jì)停車(chē)位共526個(gè)，其中機(jī)械車(chē)位54個(gè)，非機(jī)械車(chē)位 472 個(gè)），人防建筑面積9900平方米（設(shè)計(jì)人防停車(chē)位共100個(gè)，其中機(jī)械車(chē)位 40 個(gè)，非機(jī)械車(chē)位 60 個(gè)）。本次評(píng)估對(duì)象為可銷(xiāo)售的地下車(chē)庫(kù)，建筑面積為14700平方米，共設(shè)計(jì)機(jī)動(dòng)車(chē)位526個(gè)，其中機(jī)械車(chē)位54 個(gè)，非機(jī)械車(chē)位 472個(gè)，所有可銷(xiāo)售的地下車(chē)位都已取得了北京市商品房預(yù)售許可證，目前尚未對(duì)外進(jìn)行銷(xiāo)售。自評(píng)估基準(zhǔn)日起地下車(chē)庫(kù)用地尚可使用46.5年。委估對(duì)象目前已經(jīng)取得了建設(shè)工程施工許可證。在估價(jià)時(shí)點(diǎn)2003年 2月 17日，地上部分建筑已經(jīng)完成主體結(jié)構(gòu)施工和外裝修工程；地下車(chē)庫(kù)工程已基本完成

9、，其中非機(jī)械車(chē)位已全部建成且可投入使用；機(jī)械車(chē)位主要結(jié)構(gòu)已安裝完畢，所需的機(jī)械車(chē)位輔助材料都已購(gòu)備入庫(kù)。該宗地紅線外基礎(chǔ)設(shè)施達(dá)到七通，紅線內(nèi)達(dá)到場(chǎng)地平整狀態(tài)。二、區(qū)域因素分析（略）三、市場(chǎng)背景分析（略）四、最高最佳使用分析（略）五、估價(jià)方法選用估價(jià)人員在認(rèn)真分析所掌握的資料并進(jìn)行了實(shí)地勘察之后，根據(jù)估價(jià)對(duì)象的特點(diǎn)和實(shí)際狀況，選取市場(chǎng)比較法和成本法作為本次估價(jià)的基本方法。（估價(jià)方法和估價(jià)步驟略）。六、估價(jià)測(cè)算過(guò)程、市場(chǎng)比較法求取地下車(chē)庫(kù)房地產(chǎn)價(jià)格1、市場(chǎng)比較法求取非機(jī)械地下車(chē)庫(kù)房地產(chǎn)價(jià)格、選擇交易案例根據(jù)替代原則，選取近期同一供需圈內(nèi)鄰近地區(qū)的三個(gè)同類(lèi)用途項(xiàng)目在全新條件下的市場(chǎng)價(jià)格進(jìn)行比較。表一

10、：案例情況說(shuō)明表案例 項(xiàng)目名稱(chēng)位置用途交易日期售價(jià) (人民幣 ) 1 中路西側(cè)地下車(chē)庫(kù) 2003.2 100000元/個(gè)2 委估對(duì)象北側(cè)地下車(chē)庫(kù) 2003.2 100000元/個(gè)3 委估對(duì)象東側(cè)地下車(chē)庫(kù) 2003.2 120000元/個(gè)、比較因素的選擇（過(guò)程略）。、比較因素修正及市場(chǎng)比較法結(jié)果（過(guò)程略）。非機(jī)械地下車(chē)位價(jià)格為：(111917+111897+121100) 3=114971（元/個(gè)）地下非機(jī)械車(chē)位共有472個(gè),則：非機(jī)械車(chē)位總價(jià) =114971472=5426.63（萬(wàn)元）2、市場(chǎng)比較法求取機(jī)械地下車(chē)庫(kù)房地產(chǎn)價(jià)格（過(guò)程略）地下機(jī)械車(chē)位價(jià)格為：(104527+104507+1120

11、05) 3=107013（元/個(gè)）地下非機(jī)械車(chē)位共有54個(gè),則：非機(jī)械車(chē)位總價(jià) =10701354=577.87（萬(wàn)元）3、市場(chǎng)比較法求取地下車(chē)位總價(jià)地下車(chē)庫(kù)總價(jià) =5426.63+577.87=6004.50 （萬(wàn)元）地下車(chē)庫(kù)樓面單價(jià) =6004.514700=4085(元/平方米 ) 、成本法求地下車(chē)庫(kù)房地產(chǎn)價(jià)格（1）土地取得費(fèi)用（過(guò)程略），土地取得費(fèi)用樓面單價(jià)為每平方米1000元。（2）土地開(kāi)發(fā)費(fèi)（過(guò)程略），土地開(kāi)發(fā)費(fèi)為樓面單價(jià)200元/平方米。（3）投資利息（過(guò)程略），計(jì)算公式為：投資利息 = 土地取得費(fèi) （1+貸款利息率） 2-1+ +土地開(kāi)發(fā)費(fèi) （1+貸款利息率） 1.5-1 =

12、130（元/平方米）（4）投資利潤(rùn)考慮市地下停車(chē)庫(kù)項(xiàng)目土地開(kāi)發(fā)的正常投資利潤(rùn)率及委托方投資利潤(rùn)收益實(shí)際情況，以 10%作為本次土地評(píng)估的投資利潤(rùn)率。則：投資利潤(rùn) =(土地取得費(fèi)土地開(kāi)發(fā)費(fèi))利潤(rùn)率= 120（元/平方米）（5）土地成本費(fèi)用 =（1）+（2）+（3）+（4） = 1450 （元/平方米）（6）土地增值收益（過(guò)程略），土地增值收益=145元/平方米（7）年期修正系數(shù)（說(shuō)明過(guò)程略），年期修正系數(shù)=0.9570 （8）土地使用權(quán)價(jià)格的求取待估宗地 46.5年期土地使用權(quán)價(jià)格（樓面熟地價(jià)） = （土地取得費(fèi) +土地開(kāi)發(fā)費(fèi) +投資利息 +投資利潤(rùn) +土地增值收益）年期修正系數(shù) = 1526（

13、元/平方米）（9）建筑物的建造成本（過(guò)程略），建造成本為1908元/平方米。（10）管理費(fèi)用和專(zhuān)業(yè)人士費(fèi)用（過(guò)程略），管理費(fèi)用和專(zhuān)業(yè)人士費(fèi)用為167元/平方米。（11）建造成本的利息和利潤(rùn)（過(guò)程略），建造成本的利息和利潤(rùn)為262 元/平方米。（12）建筑物成新率考慮到委估對(duì)象地下庫(kù)尚未竣工投入使用，其裝修及設(shè)備情況良好，故本次評(píng)估中建筑物綜合成新率取100%，則：建筑物價(jià)值 =（1908+167+262）100%=2337(元/平方米) （13）銷(xiāo)售費(fèi)用（過(guò)程略），銷(xiāo)售費(fèi)用為251 元/平方米。（14）在建工程單價(jià) =1526+2337+251=4114( 元/平方米 ) （15）在建工程總價(jià) =411414700=6047.58 （萬(wàn)元）