商圈分析與店面選址評估

1、商圈分析與店面選址評估一、選址調(diào)査與商圈分析1、常用的指標(biāo)v常駐人口數(shù)、家庭及構(gòu)成、人口密度,教育程度、從事行業(yè)口然増加率、社會増加率v 白天流動人口數(shù)、年齡構(gòu)成v 家庭人均收人、家庭年支岀及支岀結(jié)構(gòu)2、主要項目分述家庭人口及收入：家庭狀況是影響消費(fèi)需求的基本因素。家庭特點包括：人口、家庭成員年齡、收人狀況等。如每戶家庭的平均 庭收人的分配，會明顯地影響未來商店的銷售。如所在地區(qū)家庭平均收入的提高，則會増加家庭對選購商品數(shù)量、質(zhì)量和檔次的 人口密度：一個地區(qū)的人口密度，可以用每平方公里的人數(shù)或戶數(shù)來確定。一個地區(qū)人口密度越高，則選址商店的規(guī)模可相應(yīng)擴(kuò) 密度高的地區(qū)，到商業(yè)設(shè)施z間的距離近，可增

2、加購物頻率。而人口密度低的地區(qū)吸引力低，且顧客光臨的次數(shù)也少?？土髁浚阂话阍谠u估地理條件時，應(yīng)認(rèn)真測定經(jīng)過該地點行人的流量，這也就是未來商店的客流量。人流量的大小同該地上下車大關(guān)系。上下車客人數(shù)的調(diào)查重點為：各站上下車乘客人數(shù)的時期/時點變化；上下車乘客人數(shù)若減少，乂無新的交通工具替代邯 商圈人口也會減少。根據(jù)車站出入的顧客年齡結(jié)構(gòu)，可了解不同年齡顧客的需求。購買力：商圈內(nèi)家庭和人口的消費(fèi)水平是由其收入水平?jīng)Q定的，因此，商圈人口收入水平對地理條件冇決定性的影響。家庭人均. 過入戶抽樣調(diào)查獲取。企業(yè)在選擇立地時，應(yīng)以處于青年和中年層顧客，社會經(jīng)濟(jì)地位較高，可支配收入多者居住區(qū)域作為優(yōu)先.二、商圈

3、分析的內(nèi)容和步驟1、商圈形態(tài)商圈形態(tài)的了解是進(jìn)行商圈分析的基礎(chǔ)，一般而言，商圈形態(tài)可分為以下幾種。v 商業(yè)區(qū)：商業(yè)行業(yè)的集中區(qū)，其特色為商圈大，流動人口多、熱鬧、各種商店林立。其消費(fèi)習(xí)性為快速、流行、娛樂、沖;消費(fèi)金額比較高等。v 住宅區(qū)：該區(qū)戶數(shù)多，至少須有1000戶以上。住宅區(qū)的消費(fèi)習(xí)性為消費(fèi)者群穩(wěn)定，便利性、親切感、家庭用品購買率高卷v 文教區(qū)：該區(qū)附近有大、中、小學(xué)校等。文教區(qū)的消費(fèi)習(xí)性為消費(fèi)群以學(xué)生居多、消費(fèi)金額普遍不高、休閑食品、文教用 咼等。v 辦公區(qū)：該區(qū)為辦公大樓林立。辦公區(qū)的消費(fèi)習(xí)性為便利性、外食人口多、消費(fèi)水準(zhǔn)較高等。v混合區(qū)：住商混合、住教混合?；旌蠀^(qū)具備單一商圈形態(tài)的

4、消費(fèi)特色，屈多元化的消費(fèi)習(xí)性。2、商圈的確定分兩種情況，對現(xiàn)冇商店商圈的大小、形狀和特征可以較為精確地確定。一般，可以可以通過售后服務(wù)登記、顧客意向征詢、 式搜集有關(guān)顧客居住地點的資料，進(jìn)而劃定商圈。而對于-家尚未設(shè)立的連鎖店鋪而言，由于缺乏商圈統(tǒng)計的基本資料,可以針對設(shè)店地區(qū)居民的生活形態(tài)及具有關(guān)連性的因素 并配合每天人口的流動情形，深入探討該地區(qū)人口集中的原因，以及其流動的范圍，以此作為幕本資料來從事商圈的設(shè)定。三、商圈分析的內(nèi)容與步驟1、商圈分析的內(nèi)容主要由以下部分組成v人口規(guī)模及特征：人口總量和密度；年齡分布；平均教育水平；擁有住房的居民百分比：總的可支配收入稱格昵戈弄；人均 入；職業(yè)

5、分布；人口變化趨勢，以及到城市購買商品的鄰近農(nóng)村地區(qū)顧客數(shù)量和收入水平。v勞動力保障：管理層的學(xué)歷、工資水平；管理培訓(xùn)人員的學(xué)歷、工資水平；普通員工的學(xué)歷與工資水平。v供貨來源：運(yùn)輸成本；運(yùn)輸與供貨時間；制造商和批發(fā)商數(shù)目；可獲得性與可幕性。v促銷：媒體的可獲得性與傳達(dá)頻率；成本與經(jīng)費(fèi)情況。v經(jīng)濟(jì)情況：主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)；多角化程度；項h增長；免除經(jīng)濟(jì)和季節(jié)性波動的自由度。v競爭情況：現(xiàn)有競爭者的商業(yè)形式、位置、數(shù)量、規(guī)模、營業(yè)額、營業(yè)方針、經(jīng)營風(fēng)格、經(jīng)營商品、服務(wù)對象；所有競爭芝 弱點分析；競爭的短期與長期變動；飽和程度。v 商店區(qū)位的可獲得性：區(qū)位的類型與數(shù)目；交通運(yùn)輸便利情況、車站的性質(zhì)、交通聯(lián)結(jié)

6、狀況、搬運(yùn)狀況、上下車旅客的數(shù)葺 it建與租借店鋪的機(jī)會大小；城市規(guī)劃；規(guī)定開店的主要區(qū)域以及哪些區(qū)域應(yīng)避免開店；成本。v其它：租金；投資的最高金額；必要的停車條件等2、具體分析v人口特征分析：關(guān)于商因內(nèi)的人口規(guī)模、家庭數(shù)目、收入分配、教育水平和年齡分布等情況可從政府的人口普查、購買力詼 統(tǒng)計等資料中獲知?？蓮纳虡I(yè)或消費(fèi)統(tǒng)計公告中查到特定商品的零售額、有效購買收入、總的零售額等資料。v競爭分析：在作商圈內(nèi)競爭分析時必須考慮下列因素：現(xiàn)有商店的數(shù)最，現(xiàn)有商店的規(guī)模分布，新店開張率，所有商店的優(yōu): 短期和長期變動以及飽和情況等。任何j個商圈都可能會處于商店過少、過多和飽和的情況。trs=cxre/

7、rf式中1rs商業(yè)圈的零售飽和指數(shù)；c一一商業(yè)圈內(nèi)的潛在顧客數(shù)目；re商圈內(nèi)消費(fèi)者人均零售支出；rf商圈內(nèi)商店的營業(yè)面積irs越人，則慧味著該商圈內(nèi)的飽和度越低；該數(shù)字越小，則慧味著該商圈內(nèi)的飽和度越高。v對商圈內(nèi)經(jīng)濟(jì)狀況的分析：如果商圈內(nèi)經(jīng)濟(jì)很好，居民收入穩(wěn)定増長，則零售市場也會增長；如果商圈內(nèi)產(chǎn)業(yè)多角化，則零般不會因?qū)δ钞a(chǎn)品市場需求的波動而發(fā)生相應(yīng)波動；如果商圈內(nèi)居民多從事同一行業(yè)，則該行業(yè)波動會對居民購買力產(chǎn)生相應(yīng)影口1業(yè)額也會相應(yīng)受影響，因此要選擇行業(yè)多樣化的商圈開業(yè)。3. 商圈分析的步驟可分為以下幾步確定是否合格的選定商圈店鋪選址及店面評估表年 月四、店鋪選址及店面評估表a.選址地點

8、及交 通概況地點省市縣區(qū)路號計分交通狀況主干道次干道支道有隔離帶無隔離帶 路寬米、距站牌米、公交車路地址屬性商業(yè)區(qū)半商半住區(qū)住宅區(qū)b.店鋪結(jié)構(gòu)概況室外主樓高層、樓齡年、店鋪樓、門血寬米、高米、招牌寬米、 高米、門前空場平方米室內(nèi)室內(nèi)平而形狀正方形長方形不規(guī)則室內(nèi)平而形狀正方形長方形不規(guī)則卷閘門有無，玻璃門窗有無，洗手間有無0.租賃條件概況條件先前租戶從事_行業(yè)、租期一年、每月租金_元、押金_元、免租 期 天租期內(nèi)不調(diào)每年上調(diào) %：轉(zhuǎn)手費(fèi) 元d.商圈分析概況鄰鋪概況左右兩邊五家店鋪依次為左_、_、右_、_、_、_、晚上關(guān)門時間平均為：時，空鋪左家、 右家第一商圈（半徑500米）約有住戶_戶、約_

9、人、人均收入_元，1640歲約占_%、上班族 約，占_%、從商人員約占_%、當(dāng)?shù)鼐用窦s占_%、學(xué)生約占_%、 游客約占%人流統(tǒng)計（以每5分鐘計算）：周一至周五上午9： 30、11： 30_ 人、雙休日人；13： 30人、15： 30人、雙休日人；17： 00、19： 00_人、雙休日人；20： 00一人、22： 00人、雙休日人第二商圈（500、1000 米）約冇住戶戶、約人、人均收入元，1640歲約占_%、上班族 約占_%、從商人員約占_%、當(dāng)?shù)鼐用窦s占_%、學(xué)生約占_%、游 客約占%第三商圈（10001500 米）約有住戶戶、約人、人均收入 元，1640歲約占_%、上班族 約占_%、從商人員約占%、當(dāng)?shù)鼐用窦s占_%、學(xué)生約占_%、游 客約占%e.笫一商圈內(nèi)店 鋪營運(yùn)分布概況 競爭對手分析店鋪營運(yùn)分布概況大型超市冇無、日平均客流約人、距選擇店米、學(xué)校冇 無，冇家（其中小學(xué)所