房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)風(fēng)險頁99

1、房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)風(fēng)險蔡少優(yōu)內(nèi)容提要內(nèi)容提要l第一部分：房地產(chǎn)開發(fā)各環(huán)節(jié)涉稅介紹第一部分：房地產(chǎn)開發(fā)各環(huán)節(jié)涉稅介紹l第二部分：房地產(chǎn)涉稅風(fēng)險管理實務(wù)第二部分：房地產(chǎn)涉稅風(fēng)險管理實務(wù)l1、房地產(chǎn)企業(yè)目前面臨的稅務(wù)風(fēng)險點(diǎn)分析l(1)、拿地環(huán)節(jié)拿地環(huán)節(jié) （2）、收購環(huán)節(jié)收購環(huán)節(jié)l（3）、建設(shè)環(huán)節(jié)建設(shè)環(huán)節(jié) （4）、銷售環(huán)節(jié)銷售環(huán)節(jié)l（5）、使用環(huán)節(jié)使用環(huán)節(jié) （6）、投資環(huán)節(jié)投資環(huán)節(jié)內(nèi)容提要內(nèi)容提要l2 、風(fēng)險形成的原因分析風(fēng)險形成的原因分析l（1）、風(fēng)險是由哪個部門造成的？l（2）、企業(yè)財務(wù)人員在稅務(wù)控制體系中的重要性與局限性l（3） 、企業(yè)稅務(wù)風(fēng)險的外部因素l3、解決之道、解決之道土地取得環(huán)節(jié)土地取得環(huán)

2、節(jié)1開發(fā)建造環(huán)節(jié)開發(fā)建造環(huán)節(jié)2銷售轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)銷售轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)3擁有使用環(huán)節(jié)擁有使用環(huán)節(jié)42012版-房地產(chǎn)營銷策劃大全移動硬盤版！策劃人士必備資料庫！貨到驗貨后付款房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料免費(fèi)下載QQ:800018087房地產(chǎn)企業(yè)涉及的稅種房地產(chǎn)企業(yè)涉及的稅種l1、企業(yè)所得稅企業(yè)所得稅 2、營業(yè)稅營業(yè)稅l3、增值稅增值稅 4、土地增值稅土地增值稅l5、印花稅、印花稅 6、房產(chǎn)稅房產(chǎn)稅l7、城鎮(zhèn)土地使用稅城鎮(zhèn)土地使用稅l8、個人所得稅個人所得稅l9、契稅契稅 10、城建稅城建稅 11、教育費(fèi)附加教育費(fèi)附加l12、車船使用稅車船使用稅2012版-房地產(chǎn)營銷策劃大全移動硬盤版！

3、策劃人士必備資料庫！貨到驗貨后付款房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料免費(fèi)下載QQ:800018087拿地階段拿地階段風(fēng)險說明契稅契稅耕地占用稅耕地占用稅印花稅印花稅個人所得稅個人所得稅企業(yè)所得稅企業(yè)所得稅2012版-房地產(chǎn)營銷策劃大全移動硬盤版！策劃人士必備資料庫！貨到驗貨后付款房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料免費(fèi)下載QQ:8000180872012版-房地產(chǎn)營銷策劃大全移動硬盤版！策劃人士必備資料庫！貨到驗貨后付款房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料免費(fèi)下載QQ:800018087營業(yè)稅營業(yè)稅企業(yè)所得稅企業(yè)所得稅房產(chǎn)稅房產(chǎn)稅印花稅等印花稅

4、等土地使用稅土地使用稅第二部分：房地產(chǎn)涉稅風(fēng)險管理第二部分：房地產(chǎn)涉稅風(fēng)險管理l一、房地產(chǎn)企業(yè)目前存在的稅務(wù)風(fēng)險點(diǎn)分析一、房地產(chǎn)企業(yè)目前存在的稅務(wù)風(fēng)險點(diǎn)分析l1、房地產(chǎn)企業(yè)在內(nèi)部管理內(nèi)部管理中存在大量的稅務(wù)風(fēng)險，如稅務(wù)崗位的設(shè)置、相應(yīng)內(nèi)控制度等如稅務(wù)崗位的設(shè)置、相應(yīng)內(nèi)控制度等l2、財務(wù)人員從不或很少參與合同的簽訂從不或很少參與合同的簽訂.l3、房地產(chǎn)企業(yè)各類業(yè)務(wù)合同中很少有專業(yè)的涉稅條很少有專業(yè)的涉稅條款或者說款或者說房地產(chǎn)企業(yè)各類業(yè)務(wù)合同中涉稅條款不明確涉稅條款不明確或表達(dá)不準(zhǔn)或表達(dá)不準(zhǔn)l4、企業(yè)財務(wù)部門納稅缺少必要的監(jiān)督企業(yè)財務(wù)部門納稅缺少必要的監(jiān)督.l5、認(rèn)為財務(wù)人員能搞定稅務(wù)事項認(rèn)為財

5、務(wù)人員能搞定稅務(wù)事項.企業(yè)通?。汉贤S意簽、財務(wù)人員不參與l房地產(chǎn)開發(fā)合同通常是公司從事開發(fā)活動的基基礎(chǔ)礎(chǔ)和前提前提，而合同一旦簽訂、備案、履行，必將產(chǎn)生不可調(diào)整不可調(diào)整的納稅義務(wù)納稅義務(wù)。而公司在簽訂經(jīng)濟(jì)合同時往往只關(guān)注雙方的權(quán)利、義務(wù)及法律風(fēng)險，負(fù)責(zé)起草合同的律師律師或企業(yè)相關(guān)部門企業(yè)相關(guān)部門往往并不知曉稅法是如何規(guī)定的。續(xù)續(xù)l納稅人與稅務(wù)機(jī)關(guān)的許多納稅爭議納稅爭議均源于經(jīng)濟(jì)合同中涉稅條款的不明確涉稅條款的不明確，企業(yè)卻很少關(guān)注合同雙方涉稅條款，如何在合同簽訂中引進(jìn)稅務(wù)管理機(jī)制，是企業(yè)管理中非常重要的一個關(guān)注點(diǎn)。l房地產(chǎn)開發(fā)合同涉稅條款通常包括通常包括合同履行方合同履行方式式、發(fā)票如何開具

6、與傳遞發(fā)票如何開具與傳遞、支付結(jié)算方式支付結(jié)算方式等重要內(nèi)容，并要準(zhǔn)確地適合或規(guī)避現(xiàn)行稅法條款。 續(xù)續(xù)l稅務(wù)機(jī)關(guān)的稅務(wù)檢查（稽查）大多從企業(yè)的合合同同、發(fā)票發(fā)票、支付結(jié)算支付結(jié)算等方面入手，而稅收政策復(fù)雜而浩翰，如果不在合同簽訂的環(huán)節(jié)進(jìn)行好稅務(wù)方向的事前審核事前審核和稅務(wù)安排稅務(wù)安排，往往會給開發(fā)商帶來重大經(jīng)濟(jì)損失。合同分類合同分類l房地產(chǎn)企業(yè)的重要合同如：l土地出讓合同土地出讓合同、合作開發(fā)協(xié)議合作開發(fā)協(xié)議、設(shè)計合同設(shè)計合同、施施工總包合同工總包合同、甲供材合同甲供材合同、融資合同融資合同、 物業(yè)物業(yè)管理合同管理合同、租賃合同租賃合同、商品房買賣合同商品房買賣合同、裝飾裝飾合同合同、代理銷售

7、合同代理銷售合同、促銷方案、拆遷補(bǔ)償協(xié)促銷方案、拆遷補(bǔ)償協(xié)議議等等。1、拿地環(huán)節(jié)的風(fēng)險案例l房地產(chǎn)企業(yè)拿地的幾種主要方式：房地產(chǎn)企業(yè)拿地的幾種主要方式：l1、土地招拍掛方式土地招拍掛方式l2、通過收購項目公司的股權(quán)方式獲得土地通過收購項目公司的股權(quán)方式獲得土地l3、收購爛尾樓方式收購爛尾樓方式l4、通過收購在建項目方式獲得土地通過收購在建項目方式獲得土地l5、合作開發(fā)方式合作開發(fā)方式土地招拍掛方式下的風(fēng)險的風(fēng)險 案例案例1：某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，2007年年1月進(jìn)行月進(jìn)行舊城改造項目，土地合同約定總面積為舊城改造項目，土地合同約定總面積為1200畝，當(dāng)期實際已取得，當(dāng)期實際已取得

8、500畝，合同無特別約定交付時間，企業(yè)按500畝申報城鎮(zhèn)土地使用稅，2010年，稅務(wù)機(jī)關(guān)要求企業(yè)對2007、2008、2009年的土地使用稅按1200畝繳納土地使用稅。政策依據(jù)政策依據(jù)l政策依據(jù):財政部 國家稅務(wù)總局關(guān)于房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅有關(guān)政策的通知財稅財稅2006186號號l 二、關(guān)于有償取得土地使用權(quán)城鎮(zhèn)土地使用稅納稅義務(wù)發(fā)生時間問題 以出讓或轉(zhuǎn)讓方式有償取得土地使用權(quán)的，應(yīng)由受以出讓或轉(zhuǎn)讓方式有償取得土地使用權(quán)的，應(yīng)由受讓方從合同約定交付土地時間的次月起繳納城鎮(zhèn)土地讓方從合同約定交付土地時間的次月起繳納城鎮(zhèn)土地使用稅；合同未約定交付土地時間的，由受讓方從合使用稅；合同未約定交付土地

9、時間的，由受讓方從合同簽訂的次月起繳納城鎮(zhèn)土地使用稅。同簽訂的次月起繳納城鎮(zhèn)土地使用稅。 票據(jù)管理票據(jù)管理l一：財政性事業(yè)收據(jù)一：財政性事業(yè)收據(jù)l二、拆遷發(fā)票的獲得二、拆遷發(fā)票的獲得l1、拆遷補(bǔ)償協(xié)議l2、被拆遷戶的門牌號、產(chǎn)權(quán)證明復(fù)印件l3、被拆遷人的身份證復(fù)印件l4、拆遷人的簽收款單l思考：用建筑公司名義開具拆遷發(fā)票？思考：用建筑公司名義開具拆遷發(fā)票？l思考：委托拆遷公司拆遷時開全額發(fā)票？思考：委托拆遷公司拆遷時開全額發(fā)票？土地定價的籌劃問題土地定價的籌劃問題l某房地產(chǎn)企業(yè)獲得了500畝土地，準(zhǔn)備開發(fā)的項目有酒店、商鋪、住宅及高爾夫等多種業(yè)態(tài)。綜合每畝單價80萬/畝。l思考點(diǎn)：思考點(diǎn)：l土

10、地成本對土地增值稅的影響！（2）通過收購項目公司的股權(quán)方）通過收購項目公司的股權(quán)方式獲得土地的風(fēng)險案例式獲得土地的風(fēng)險案例l甲房地產(chǎn)開發(fā)公司準(zhǔn)備收購乙房地產(chǎn)開發(fā)公司，乙公司為單純的項目公司，是純國有企業(yè)，土地賬面成本為6800萬，為多次評估后的價值。注冊資本金2000萬，收購價17000萬。l風(fēng)險點(diǎn)：拆遷補(bǔ)償協(xié)議中稅務(wù)風(fēng)險案例拆遷補(bǔ)償協(xié)議中稅務(wù)風(fēng)險案例l拆遷的三種方式：l1、自己的前期工程部負(fù)責(zé)拆遷l2、委托專業(yè)的拆遷公司進(jìn)行拆遷l分包干制與非包干制l3、城中村改造中委托村民委員會拆遷l案例：某地產(chǎn)公司拆遷補(bǔ)償協(xié)議案例：某地產(chǎn)公司拆遷補(bǔ)償協(xié)議l見附件見附件2、收購環(huán)節(jié)的稅務(wù)風(fēng)險l 收購中的稅務(wù)

11、風(fēng)險案例收購中的稅務(wù)風(fēng)險案例甲公司位于武漢，2009年1月7日收購位于廣州的某房地產(chǎn)項目企業(yè)乙公司，收購時點(diǎn)為2008年12月31日，乙公司凈資產(chǎn)為12000萬，收購價為24500萬，乙公司收購時賬下有一塊土地，前期開發(fā)二個樓盤，收購合同約定：收購日即2008年12月31日收購中的稅務(wù)風(fēng)險案例（2）l之前所發(fā)生的債權(quán)債務(wù)一律由乙方負(fù)責(zé)，其債務(wù)包括：各種應(yīng)納稅款。2009年8月1日廣州市地稅局對乙公司的2006至2008年度進(jìn)行正?；椋l(fā)現(xiàn)乙公司偷逃偷逃營業(yè)稅、土地增值稅、企業(yè)所得稅等達(dá)營業(yè)稅、土地增值稅、企業(yè)所得稅等達(dá)4600萬之巨萬之巨，因數(shù)額巨大，決定移送公安機(jī)關(guān)，2010年2月1日法院

12、經(jīng)審理后給予乙公法人代表即甲公司法人代表5年的有期徒刑。收購中的稅務(wù)風(fēng)險案例（3）l法人代表喊冤：說稅務(wù)機(jī)關(guān)查補(bǔ)的稅款是屬于06至08年度的，那個時間乙公司還不屬于其管理，不應(yīng)該負(fù)偷稅責(zé)任。l分析：法人代表喊冤是否有理？分析：法人代表喊冤是否有理？ 解決方案：做好稅務(wù)盡職調(diào)查做好稅務(wù)盡職調(diào)查l現(xiàn)實情況是：現(xiàn)實情況是：調(diào)查的企業(yè)不多或調(diào)查深度不夠、內(nèi)容不夠全面l調(diào)查的內(nèi)容：調(diào)查的內(nèi)容：l1、企業(yè)在存續(xù)期間的納稅義務(wù)的履行情況l2、項目公司土地成本的真實性、票據(jù)的合法性與有效性分兩種情況分兩種情況l1、收購前的稅務(wù)風(fēng)險盡職調(diào)查、收購前的稅務(wù)風(fēng)險盡職調(diào)查l2、收購后發(fā)現(xiàn)成本或費(fèi)用不真實如何處理、收購

13、后發(fā)現(xiàn)成本或費(fèi)用不真實如何處理（1）、收購前的稅務(wù)風(fēng)險盡職調(diào)查l解決方案：解決方案：l1、股權(quán)收購協(xié)議（或收購框架協(xié)議）中必須要有明確的稅務(wù)盡職調(diào)查的條款，主要涉及調(diào)查的內(nèi)容，時間跨度、如出現(xiàn)與被收購方承諾有差異時處理的意見等。l2、聘請專業(yè)的稅務(wù)師事務(wù)所進(jìn)行調(diào)查。l3、進(jìn)行稅務(wù)盡查調(diào)查之前應(yīng)建立雙控賬戶，收購款暫不支付。續(xù)：續(xù)：l4、根據(jù)盡職調(diào)查內(nèi)容調(diào)整收購價格、根據(jù)盡職調(diào)查內(nèi)容調(diào)整收購價格（2）、收購后發(fā)現(xiàn)成本或費(fèi)用不真實如何處理l案例案例6：某房地產(chǎn)企業(yè)收購了某地產(chǎn)公司（該公司為自然人出資），收購時該公司時為爛尾樓時，蓋到三層。l收購后發(fā)現(xiàn)原股東承諾的前期土地成本及建筑工程成本為9200

14、萬，實際成本才2000萬，股東解釋說有很多成本費(fèi)用當(dāng)時按政府要求繳納了，也有票據(jù)但因故丟失了。l建筑工程為省錢沒有要票。問題點(diǎn)：問題點(diǎn)：l實際支付股權(quán)款17000萬。l土地成本與建安工程沒有票據(jù)，沒有賬怎么辦？土地成本與建安工程沒有票據(jù)，沒有賬怎么辦？解決思路：解決思路：l解決思路： 1、請律師事務(wù)所找當(dāng)?shù)卣块T查詢企業(yè)已繳納的所有費(fèi)用，l2、建筑成本沒有票的，多付一部分款獲得稅票。注意點(diǎn)：l注意點(diǎn)：注意點(diǎn)： l1、個人所得稅的代扣代繳問題、個人所得稅的代扣代繳問題l2、對方公司經(jīng)營期的涉稅問題、對方公司經(jīng)營期的涉稅問題l如：土地使用稅的繳納情況等。如：土地使用稅的繳納情況等。l 其它稅種的

15、欠稅情況等。其它稅種的欠稅情況等。（3）、收購爛尾樓稅務(wù)風(fēng)險案例）、收購爛尾樓稅務(wù)風(fēng)險案例l甲房地產(chǎn)公司決定收購乙公司開發(fā)的某爛尾樓，收購方式有兩種，一是收購乙公司的全部股權(quán)，二是收購該樓盤。l收購樓盤時一般乙公司不愿意開具銷售不動產(chǎn)的發(fā)票，愿意把原來的建筑發(fā)票等給甲公司。假設(shè)收購款花了8000萬，然后改建加層等投入了12000萬，銷售收入37000萬。稅如何處理？風(fēng)險何在？案例：合作開發(fā)還是項目收購？案例：合作開發(fā)還是項目收購？l甲公司2003年（非房地產(chǎn)開發(fā)公司）在市中心建設(shè)28層的辦公大樓，因資金等多種原因成為爛尾樓，具體為大樓主體工程已經(jīng)完工，但水電、裝飾及配套均沒有完成。2007年6

16、月與乙公司（具有建筑與房地產(chǎn)開發(fā)公司，乙公司為甲公司大樓的施工方）簽訂合作開發(fā)協(xié)議， 合同約定：l1、甲方保留大樓、甲方保留大樓8至至16層的所有權(quán)，其它樓層的所有權(quán)，其它樓層的產(chǎn)權(quán)過戶到乙公司名下。層的產(chǎn)權(quán)過戶到乙公司名下。案例案例l2、甲方欠乙方的前期施工費(fèi)、甲方欠乙方的前期施工費(fèi)3000萬不再追究。萬不再追究。l3、甲方欠銀行貸款、甲方欠銀行貸款4000萬由乙方代為還款。萬由乙方代為還款。l4、乙方要完成整個項目的后續(xù)投入，包括整、乙方要完成整個項目的后續(xù)投入，包括整個大樓的特別是個大樓的特別是8至至16樓的裝修投入、項目配樓的裝修投入、項目配套綠化等。套綠化等。案例：案例：l截止200

17、9年12月31日止，乙公司將1至7層全部銷售完，17至20層轉(zhuǎn)為自用，21至26層銷售完成95%。l問題：問題：l1、該協(xié)議冠名為合作開發(fā)協(xié)議，實質(zhì)為什么？是合作開發(fā)還是項目收購。l2、如為項目收購則營業(yè)稅能否按差額征收，如能差額征收的基數(shù)是多少？ 案例：案例：l3、在計算土地增值稅，如何計算加計扣除，基數(shù)如何確定？ 3、建設(shè)階段的稅務(wù)風(fēng)險案例、建設(shè)階段的稅務(wù)風(fēng)險案例l房地產(chǎn)企業(yè)目前流行采用甲供材的方式，但甲供材方式下涉及哪有稅收風(fēng)險呢？l1、房地產(chǎn)公司自行采購的材料與設(shè)備應(yīng)獲得、房地產(chǎn)公司自行采購的材料與設(shè)備應(yīng)獲得什么發(fā)票？什么發(fā)票？l 增值稅專用發(fā)票？l 增值稅普通發(fā)票？l 第三方開票？l

18、 假票真開？3、建設(shè)階段的稅務(wù)風(fēng)險案例、建設(shè)階段的稅務(wù)風(fēng)險案例l增值稅失控發(fā)票？l2、自行采購材料是否補(bǔ)繳營業(yè)稅？l電梯等設(shè)備是否存在重復(fù)征收營業(yè)稅的問題？增值稅失控發(fā)票的案例增值稅失控發(fā)票的案例l武漢某房地產(chǎn)公司采用甲供材的業(yè)務(wù)模式， 共采購各類材料及裝飾品共計12000萬，2009年7月江蘇某市國稅局稽查局到武漢市國稅局要求協(xié)查，協(xié)查函中提到該房地產(chǎn)企業(yè)向該市某生產(chǎn)浴盤等的企業(yè)共支付采購款2300萬，該企業(yè)收款之后未繳納增值稅潛逃了。l結(jié)果：對房地產(chǎn)獲得的2300萬的成本不認(rèn)。3、利息的處理、利息的處理l主要問題：l1、關(guān)聯(lián)方之間借款的問題、關(guān)聯(lián)方之間借款的問題l（1）、相互之間不計提利息

19、l（2）、計提不支付或不開票發(fā)票l（3）、利息如何在稅前扣除的問題l2、高利貸利息的處理、高利貸利息的處理l通行做法，事后處理，用建筑業(yè)發(fā)票來沖？ 向個人借款的涉稅問題？向個人借款的涉稅問題？4、銷售環(huán)節(jié)的稅務(wù)風(fēng)險案例、銷售環(huán)節(jié)的稅務(wù)風(fēng)險案例l（1）、商品房買賣合同稅務(wù)風(fēng)險案例）、商品房買賣合同稅務(wù)風(fēng)險案例l某房地產(chǎn)企業(yè)商品商買賣合同案l參見：國稅發(fā)200931號第17條、25條、33條。l參見：企業(yè)簽訂的武漢市商品房買賣合同（2）、代理銷售的稅務(wù)風(fēng)險案例）、代理銷售的稅務(wù)風(fēng)險案例l案例案例1：甲房地產(chǎn)開發(fā)公司開發(fā)了某項目為純商業(yè)地產(chǎn)項目，經(jīng)區(qū)政府部分規(guī)劃同意為服裝批發(fā)中心，開發(fā)公司與乙代理公

20、司簽訂代理合同，約定銷售底價15000元每平方，如低于底價由乙公司補(bǔ)齊，如超過則超過部分由雙方按5：5進(jìn)行分成，超過部分的稅由雙方各承擔(dān)50%，由開發(fā)公司統(tǒng)一為業(yè)主開具正式發(fā)票，銷售款統(tǒng)一由開發(fā)商收取，然后再進(jìn)行結(jié)算。l 結(jié)果：結(jié)果：在開發(fā)公司與代理公司進(jìn)行代理結(jié)算的時候，乙方對甲方超出部分的稅款的計算發(fā)生爭議，最后告到法院。 解決方案：解決方案：（3）、購二送一的促銷方案）、購二送一的促銷方案l某房地產(chǎn)開發(fā)了黃陂某樓盤，2008年8月為了促銷，由銷售部門提出了購二送一的促銷售方案，即購二套房子送一地下停車庫，總經(jīng)理批準(zhǔn)后實施。l經(jīng)咨詢律師， 二套房子簽訂商品房買賣合同，地下停車庫簽訂贈與合同

21、。l假設(shè)每套房子50萬，車庫10萬每個。l稅務(wù)風(fēng)險分析？稅務(wù)風(fēng)險分析？5、使用環(huán)節(jié)、使用環(huán)節(jié)l一、未辦理竣工決算與完工備案前投入使用的稅務(wù)風(fēng)險案例l二、完工備案證時間的稅務(wù)風(fēng)險案例提前投入使用的案例：提前投入使用的案例： l某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)與業(yè)主簽訂的交付時間為2009年3月1日，開發(fā)樓盤為商住混合樓，2008年5月，為解決公司辦公環(huán)境，經(jīng)總經(jīng)理辦公會商議決定將商業(yè)樓部分的其中第四層裝修，裝修共花費(fèi)4個月時間，10月公司搬入辦公。2009年5月稅務(wù)局在例行檢查時，要求企業(yè)補(bǔ)稅2000萬。處罰1000萬。還有相應(yīng)的滯納金。l稅務(wù)局的稅法依據(jù)：國稅發(fā)國稅發(fā)200931號號l第三條 企業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)

22、營業(yè)務(wù)包括土地的開發(fā)，建造、銷售住宅、商業(yè)用房以及其他建筑物、附著物、配套設(shè)施等開發(fā)產(chǎn)品。除土地開發(fā)之外，其他開發(fā)產(chǎn)品符合下列條件之一的，應(yīng)視為已經(jīng)完工：(一) 開發(fā)產(chǎn)品竣工證明材料已報房地產(chǎn)管理部門備案。(二二) 開發(fā)產(chǎn)品已開始投入使用開發(fā)產(chǎn)品已開始投入使用。(三) 開發(fā)產(chǎn)品已取得了初始產(chǎn)權(quán)證明。完工備案時間的案例完工備案時間的案例l常見問題：常見問題：l1、如某房地產(chǎn)企業(yè)完工備案證取得時間2009年12月28日，交付業(yè)主時間為2010年01月5日，2010年4月進(jìn)行企業(yè)所得稅匯算清繳是按“預(yù)預(yù)繳繳”還是按“完工完工”來呢？l2、企業(yè)按稅法規(guī)定是完工了，但工程并未實企業(yè)按稅法規(guī)定是完工了，但

23、工程并未實際全部完工際全部完工，如部分配套設(shè)施未建，部分規(guī)費(fèi)未繳？續(xù)：續(xù)：l3、按稅法規(guī)定完工了，但很多款未付，發(fā)票未獲得導(dǎo)至需要繳納的企業(yè)所得稅巨大？對于項目公司而言，面臨后期收入小而成本大，從而導(dǎo)致多交稅的問題？ 6、投資環(huán)節(jié)的稅務(wù)風(fēng)險案例、投資環(huán)節(jié)的稅務(wù)風(fēng)險案例l某房地產(chǎn)開發(fā)公司在開發(fā)樓盤的同時也收購其它房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)的樓盤，持有升值并根據(jù)需要進(jìn)行銷售，以獲得升值收益。l1998年10月收購中山大道上的某大廈二層，購買時支付1900萬，獲得稅務(wù)收據(jù)。2009年1月對外銷售，售價1700萬。營業(yè)稅、企業(yè)所營業(yè)稅、企業(yè)所得稅、土地增值稅得稅、土地增值稅如何繳納？如何繳納？（二）、風(fēng)險形成

24、的原因分析（二）、風(fēng)險形成的原因分析l合同是誰負(fù)責(zé)簽訂的？合同是誰負(fù)責(zé)簽訂的？l責(zé)任應(yīng)該由誰來負(fù)？責(zé)任應(yīng)該由誰來負(fù)？l財務(wù)部門在其中的責(zé)任？財務(wù)部門在其中的責(zé)任？深入細(xì)分：外部原因與內(nèi)部原因l第一：稅收法規(guī)本身的缺失或缺陷第一：稅收法規(guī)本身的缺失或缺陷 （1）、立法不嚴(yán)密，執(zhí)行中產(chǎn)生諸多爭議，補(bǔ)充規(guī)定出臺不及時，或出臺的補(bǔ)充規(guī)定也有漏洞，使企業(yè)產(chǎn)生涉稅風(fēng)險。l（2）、政策多及地方政策信息流傳不通l第二、地方政府的稅收干預(yù)，變相稅收優(yōu)惠、曲解稅收政策曲解稅收政策、政策執(zhí)行不到位政策執(zhí)行不到位等等。l第三：征管與稽查之間的沖突第三：征管與稽查之間的沖突第四、社會原因第四、社會原因l1、假發(fā)票泛濫l

25、2、合作企業(yè)為偷稅而故意虛開或第三方開具發(fā)票。l3、失控發(fā)票產(chǎn)生而導(dǎo)致的風(fēng)險等等。第五、企業(yè)內(nèi)部的原因第五、企業(yè)內(nèi)部的原因l1、依法納稅意識不強(qiáng)。l2、懼怕稅務(wù)機(jī)關(guān)，依法維護(hù)自身合法權(quán)益意識不強(qiáng)。l3、過份依賴關(guān)系。過份依賴關(guān)系。l關(guān)系會使企業(yè)放松了對稅收政策的了解，由于關(guān)系會使企業(yè)放松了對稅收政策的了解，由于企業(yè)對稅收政策的不了解，加重了對關(guān)系的依企業(yè)對稅收政策的不了解，加重了對關(guān)系的依賴，造成了企業(yè)的惡性循環(huán)，不斷給企業(yè)帶來賴，造成了企業(yè)的惡性循環(huán)，不斷給企業(yè)帶來稅收風(fēng)險，阻礙了企業(yè)發(fā)展。稅收風(fēng)險，阻礙了企業(yè)發(fā)展。內(nèi)部原因內(nèi)部原因l4、專業(yè)水平有待提升、專業(yè)水平有待提升l（1）、企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)層

26、應(yīng)更加重視稅務(wù)管理。l（2）、會計人員對稅收政策理解不透，對政策的執(zhí)行及征管了解不夠。l5、企業(yè)沒有必要的稅務(wù)風(fēng)險內(nèi)控制度。、企業(yè)沒有必要的稅務(wù)風(fēng)險內(nèi)控制度。l如稅務(wù)風(fēng)險崗位設(shè)置、合同中的稅務(wù)風(fēng)險管理如稅務(wù)風(fēng)險崗位設(shè)置、合同中的稅務(wù)風(fēng)險管理等。等。三、解決之道三、解決之道l第一步：認(rèn)識稅收第一步：認(rèn)識稅收 1.稅收是怎樣產(chǎn)生的？稅收是怎樣產(chǎn)生的？l 稅務(wù)機(jī)關(guān)是永遠(yuǎn)不會相信企業(yè)的賬。賬是人為造出來的。稅務(wù)機(jī)關(guān)只會相信公司的合同或相關(guān)的證明。l 公司的稅收是由業(yè)務(wù)部門在做業(yè)務(wù)簽合同的時候產(chǎn)生了稅收。l 合同決定業(yè)務(wù)過程，業(yè)務(wù)過程產(chǎn)生稅收合同決定業(yè)務(wù)過程，業(yè)務(wù)過程產(chǎn)生稅收財務(wù)與稅收是怎樣關(guān)系？ ？l

27、財務(wù)只是個稅務(wù)核算和稅款繳納的作用。 l 當(dāng)業(yè)務(wù)部門業(yè)務(wù)做完后，發(fā)現(xiàn)有多交稅問題，或者出現(xiàn)稅收風(fēng)險。這時到了財務(wù)，財務(wù)發(fā)現(xiàn)問題后，只能通過賬來解決。在賬上造假來遮蓋前面發(fā)生的業(yè)務(wù)過程，設(shè)計出另外一種業(yè)務(wù)過程來達(dá)到少交稅，規(guī)避風(fēng)險的目的。l 偽造、編造虛假計稅依據(jù)l 業(yè)務(wù)部門產(chǎn)生稅收，財務(wù)部門反映和交納稅業(yè)務(wù)部門產(chǎn)生稅收，財務(wù)部門反映和交納稅收。收。財務(wù)人員的局限性財務(wù)人員的局限性l1、本身專業(yè)的局限性l2、后續(xù)職業(yè)教育的局限性l3、平常工作的局限性l專業(yè)人做專業(yè)事的理念！老總與稅收是怎樣的關(guān)系？l老總責(zé)任：稅收個人犯罪的第一責(zé)任人。l 老總權(quán)利：業(yè)務(wù)的總決策人。l 老總觀念：營銷為公司賺了錢是銷售部門的功勞，而財務(wù)為公司省了錢，就是你的本職工作，是應(yīng)該做的。賺錢是企業(yè)的本能，但賺的錢是否留在企業(yè)？l 只會賺錢，不會省錢的企業(yè)不是好的企只會賺錢，不會省錢的企業(yè)不是好的企業(yè)。業(yè)。解決之道解決之道l一、領(lǐng)導(dǎo)者需重視納稅籌劃與風(fēng)險管理l二、公司樹立正確的納稅觀二、公司樹