某地樓盤市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告

1、合肥樓盤調(diào)研報(bào)告  2004年4月，正是柳綠花紅之時(shí)。 我們借合肥科園市調(diào)之機(jī)，考察了合肥的個(gè)樓盤。在此，我們選取其中有代表性的 12個(gè)樓盤作歸納性研究，與各位同仁共享。 12個(gè)樓盤基本情況如下： 所在區(qū)域 項(xiàng)目 總體規(guī)模 類型 均價(jià)（元 /平方米 ） 最高價(jià)（元 /平方米 ） 最低價(jià) （元 /平方米 ） 平均戶型面積（ 平方米 ） 主力戶型 其他戶型 經(jīng) 濟(jì) 開 發(fā) 區(qū) 金星（二期） 占： 151畝 聯(lián)排、小高層 2800 3700 2400 三、四房 五房 東?；▓@（一期） 占： 720畝 小高層、高層 3800 6300 2900 155 三、四房 二、五房、復(fù)式 淺水灣（一期

2、） 占： 250畝 建： 16萬平方 小高層 2400 2600 2200 麗景碧雅（二期） 占： 40.5畝；建：3萬平方米 多層、小高層 2600 3600 2200 155 三房 二、四、復(fù)式 繁華世家（二期） 占： 240畝 建： 12萬平方米 小高層 2500 3400 2300 110 三房 二、四房 高 新 區(qū) 綠城（二期） 占： 480畝 建： 41萬平方米 多層、小高層 3800 4600 3000 170 三房 二、四、躍式 夢(mèng)園小區(qū)（四期） 占： 330畝 建： 25萬平方米 小高層 2950 3300 2300 150 三房 四房、復(fù)式 蜀 山 經(jīng) 濟(jì) 開 發(fā) 區(qū) 新加

3、坡花園（一期） 占： 1000畝 建： 60萬平方米 小高層 4000 4500 2900 180 三房 四、五房、復(fù)式 金色池塘（二期） 占： 450畝 建： 37萬平方米 多層、花園洋房 2800（多） 4000（洋） 5400（多） 5800（洋） 2300（多） 3200 （洋） 130 三、二房 四房 蜀 山 區(qū) 鳳凰城（二期） 占： 15.9畝 建： 22萬平方米 多層、小高層 2800（多） 3100（高） 3200（多）3400（高） 2300（多） 2500 （高） 130 躍式二、三房 平層二、三房 新華學(xué)府（四期） 占： 190畝；建：40萬平方米 小高層 2600 35

4、00 2300 160 三房 四房、復(fù)式 廬 陽 區(qū) 柏景灣（二期） 占： 400畝 建： 30萬平方米 多層、小高層、聯(lián)排別墅 3400（小高層） 3400（小高） 4000（小高） 2800（小高） 三房 四、五房、復(fù)式 一、區(qū)域住宅開發(fā)量及規(guī)模分析 因?yàn)轫?xiàng)目所在區(qū)域，我們僅選擇了上述五個(gè)區(qū)域作為研究，其他幾個(gè)區(qū)域在合肥房地產(chǎn)狀況中加以研究。 1、從開發(fā)量看： 五個(gè)片區(qū)中，以經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)和高新技術(shù)開發(fā)區(qū)為最大。經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)目前在售、將售樓盤近20家左右，周邊的環(huán)境具有極大的發(fā)展?jié)摿?，吸引著一大批房地產(chǎn)開發(fā)商前來投資；而高新技術(shù)開發(fā)區(qū)在售、將售樓盤也近13個(gè)左右，各樓盤的建 筑類型多為多

5、層加小高層的綜合型，還有一些純別墅的項(xiàng)目面世。應(yīng)該說，高新區(qū)目前人氣比經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)要旺，且積淀了濃厚的人文氣息，這些為該區(qū)的樓盤營(yíng)造了自然景觀與人文環(huán)境并優(yōu)的絕佳條件。 2、從開發(fā)規(guī)?？矗河玫孛娣e一般在400畝左右，其中新加坡花園創(chuàng)規(guī)模之最，達(dá)1000畝，以絕對(duì)規(guī)模首先贏得市場(chǎng)矚目；而最小的麗景碧雅雖然其占地面積僅40畝，但也以其簡(jiǎn)約的建筑外觀和跳躍的色彩吸引了消費(fèi)者眼球。 二、熱點(diǎn)分布分析 開發(fā)熱點(diǎn)有兩個(gè)：一是合安路以西、大學(xué)城以北的區(qū)域；二是蜀山周邊區(qū)域。 經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)的合安路以西、大學(xué)城以北的區(qū)域是全合肥市目前較具潛力的新的增長(zhǎng)點(diǎn)和未來發(fā)展的重點(diǎn)和希望所在。區(qū)域內(nèi)陸續(xù)建成了明珠廣場(chǎng)、

6、徽?qǐng)@、國(guó)際會(huì)展中心以及青少年活動(dòng)中心等市政公建配套設(shè)施，而規(guī)劃中的南湖風(fēng)景旅游度假區(qū)更是將自然風(fēng)光與人文環(huán)境緊密結(jié)合起來，充分表現(xiàn)開發(fā)區(qū)與自然和諧統(tǒng)一思想的發(fā)展理念。而蜀山則是依靠其美麗的生態(tài)資源贏得開發(fā)商的青睞，目前蜀山經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)眾多樓盤不約而同地朝向大蜀山，以大蜀山為中心，向周邊幅射，且越接近大蜀山價(jià)格越高，在市場(chǎng)上也越搶手。 三、住宅風(fēng)格及檔次分析 （1）合肥地產(chǎn)市場(chǎng)已開始關(guān)注建筑風(fēng)格及園林風(fēng)格。雖然目前地產(chǎn)市場(chǎng)處于剛剛起步階段，但人們對(duì)住宅的要求從簡(jiǎn)單的滿足居住需要開始向追求環(huán)境、景觀等方面轉(zhuǎn)化，人們開始向往陽光、空氣、水等生態(tài)資源，開始排斥噪音；而且，隨著國(guó)內(nèi)外許多高水平的規(guī)劃、建筑

7、以及景觀設(shè)計(jì)公司的進(jìn)入，更為合肥地產(chǎn)市場(chǎng)注入了新的生活理念和居住理念。無疑地，這是沉睡了近十年的合肥地產(chǎn)開始蘇醒的重要標(biāo)志。 （ 2）建筑園林風(fēng)格雖然受到關(guān)注，但個(gè)性不強(qiáng)，沒有得到充分地和諧統(tǒng)一和展示。大多數(shù)樓盤雖然在設(shè)計(jì)的過程中有一定的設(shè)計(jì)主題，但沒有很好地提煉，在營(yíng)銷上也更只是拘泥于常規(guī)的操盤手法；在風(fēng)格上，厚重的歐式建筑風(fēng)格和東南亞風(fēng)情園林用得多之又多，幾乎成了具有一定檔次樓盤的共性。柏景灣、綠城甚至包括新加坡花園城等，雖然設(shè)計(jì)和營(yíng)銷上都打出了不同的風(fēng)格主題，但建筑無一不是三段式歐式設(shè)計(jì)，園林無一不是以坡尖頂方亭為代表元素的東南亞風(fēng)格園林。市場(chǎng)需要使人耳目一新的建筑和園林風(fēng)格的出臺(tái)。 （

8、 3）、從樓盤檔次來看，檔次拉開距離較遠(yuǎn)，客戶選擇性較大?？傮w上以中檔為主，關(guān)注各種生活配套，尤其是教育及娛樂配套，講究方便實(shí)用。但似乎存在一個(gè)怪現(xiàn)象：越是高檔樓盤，越是把所有的亮點(diǎn)都集中于園林景觀當(dāng)中，而弱化了生活配套，漠視了人們的基本生活需求，因而銷售不理想?？梢?，“以人為本”是所有樓盤應(yīng)該遵循的一個(gè)準(zhǔn)則，否則必?cái)o疑。 四、戶型分析 1、戶型面積分析 （ 1）、平均戶型面積分析： 所在區(qū)域 項(xiàng)目 平均戶型面積 （平方米） 主力戶型 其他戶型 經(jīng)濟(jì) 開 發(fā) 區(qū) 金星（二） 180 三、四房 五房 東?；▓@（二期） 155 三、四房 二、五房、復(fù)式 淺水灣（一期） 140 三房 二、四房 麗

9、景碧雅（二期） 155 三房 二、四、復(fù)式 繁華世家（二期） 110 三房 二、四房 高 新 區(qū) 綠城（二期） 170 三房 二、四、躍式 夢(mèng)園小區(qū)（四期） 150 三房 四房、復(fù)式 蜀 山 開 發(fā) 新加坡花園（一期） 180 三房 四、五房、復(fù)式 金色池塘（二期） 130 三、二房 四房 蜀 山 區(qū) 鳳凰城（二期） 130 躍式二、三房 平層二、三房 新華學(xué)府（四期） 160 三房 四房、復(fù)式 廬 陽 柏景灣（二期） 130 三房 四、五房、復(fù)式 合肥市場(chǎng)平均戶型面積可說是出奇地偏大，整體平均戶型面積約 130平方米左右。幾乎所有樓盤平均戶型面積都在100平方米以上，我們所考察的12個(gè)樓盤，

10、最小的繁華世家也在110平方米，而金星花園、綠城、新加坡花園城等以豪宅定位的樓盤，平均戶型面積都在180平方米。 （ 2）、主力戶型面積分析： 從上表可以十分明顯地看出，合肥目前以三房為絕對(duì)主力戶型，其次為二房和四房，后者所占市場(chǎng)份額相當(dāng)少。 各戶型面積區(qū)域如下： 所在區(qū)域 項(xiàng)目 三房 二房 四房 經(jīng)濟(jì) 開 發(fā) 區(qū) 金星（二） 106-140 無 179-225 東?；▓@（二期） 138-157 103-106 165-214 淺水灣（一期） 117-133 90-102 149-162 麗景碧雅（二期） 130-156 102 158-170 繁華世家（二期） 90-124 86 145 高

11、 新 區(qū) 綠城（二期） 108-164 100 175 夢(mèng)園小區(qū)（四期） 116-146 無 157-171 蜀 山 開 發(fā) 新加坡花園（一期） 130-185 無 185-230 金色池塘（二期） 96-133 84-91 200-250 蜀 山 鳳凰城（二期） 102-157 90-106 無 新華學(xué)府（四期） 121-179 無 166-174 廬 陽 柏景灣（二期） 127-143 無 158-170 從其主力戶型三房來看，其面積區(qū)域在90-185平方米之間 ；四房面積更大，一般在150平方米以上，甚至超過200平方米；兩房的市場(chǎng)份額較小，很多樓盤都沒有兩房，且面積較大，80以下的兩房

12、是市場(chǎng)空白。 3、戶型配比： 所在區(qū)域 項(xiàng)目 二房 三房 四房 五房 復(fù)式 躍式 聯(lián)排別墅 經(jīng)濟(jì) 開 發(fā) 區(qū) 金星（二） 24 24 80 東海花園（二期） 138 176 176 淺水灣（一期） 100 400 50 麗景碧雅（二期） 24 76 36 繁華世家（二期） 48 192 48 高 新 區(qū) 綠城（二期） 夢(mèng)園小區(qū)（四期） 214 110 蜀 山 開 發(fā) 新加坡花園（一期） 182 134 14 金色池塘（二期） 64 96 42 蜀 山 鳳凰城（二期） 224 680 566 新華學(xué)府（四期） 144 58 28 廬 陽 柏景灣（二期） 132 68 34 16 總計(jì)套數(shù) 598

13、 2316 746 34 58 566 80 所占套數(shù)比（ %） 136 527 169 08 13 129 18 從上表可以看出，三房二廳在市場(chǎng)上占絕對(duì)的大份額，其比重甚至超過一半；其次是四房，占 16.9%，二房占13.6%，而躍式戶型只在鳳凰城出現(xiàn)，且其所占的比例也較大。 4、戶型與銷售關(guān)系分析 從我們了解的銷售情況看，市場(chǎng)上最好銷售的當(dāng)數(shù)面積較小的三房，幾乎都是一上市即搶購(gòu)一空；其次是面積較小的四房和二房；難度最大的是五房或者大面積四房戶型。麗景碧雅、新加坡花園、柏景灣等所留的都是 160平方米以上的三房以及200平方米以上的四房；而鳳凰城102平方米的三房一推出即搶購(gòu)一空，繁華世家也

14、由于戶型面積較小，幾乎出現(xiàn)了供不應(yīng)求的態(tài)勢(shì)。 無數(shù)銷售事實(shí)證明：合肥消費(fèi)者需要面積相對(duì)較小、戶型內(nèi)部布局緊湊、實(shí)用率高的戶型。 五、價(jià)格線性關(guān)系分析 考察樓盤價(jià)格體系一覽表 所在區(qū)域 項(xiàng)目 平均單價(jià) （ 元 /平方米 ） 平均總價(jià) （萬元） 層差價(jià) （ 元 /平方米 ） 景觀差 （ 元 /平方米 ） 經(jīng) 濟(jì) 開 發(fā) 區(qū) 金星（二期） 2400（小高層） 2800（聯(lián)排） 43（小高層） 50（聯(lián)排） 80 300 東?；▓@（一期） 3800 59 無 無 淺水灣（一期） 2400 336 70 無 麗景碧雅（二期） 2600 403 80-100 無 繁華世家（二期） 2500 275 60-

15、70 無 高 新 區(qū) 綠城（二期） 3800 64 80 500-1000 夢(mèng)園小區(qū)（四期） 2950 44 50 無 蜀 山 經(jīng) 濟(jì) 開 發(fā) 區(qū) 新加坡花園（一期） 4000 72 50-100 400 金色池塘（二期） 2800（多） 4000（洋） 38（多層） 52（洋房） 無 1000-2000 蜀 山 區(qū) 鳳凰城（二期） 2800（多） 3100（高） 364（多） 403（高） 50-80 無 新華學(xué)府（四期） 2600 416 無 無 廬 陽 區(qū) 柏景灣（二期） 3400（小高層） 527 無 200 從上表可以看出： 1、平均單價(jià) 目前合肥市場(chǎng)多層的平均單價(jià)在 2800元/平

16、方米 左右，而小高層則比多層略高，在3200元/平方米 左右，花園洋房的售價(jià)最貴，為3800元/平方米 左右。 2、平均總價(jià) 合肥市場(chǎng)單價(jià)并不高，高的是總價(jià)，這也是戶型面積大的必然結(jié)果。 從上述考察的樓盤看，總價(jià)在 27-72萬元之間。大多數(shù)樓盤總價(jià)為50萬左右。從銷售的角度看，總價(jià)越低，銷售難度越??；總價(jià)越高，銷售難度也越大，銷售周期也越長(zhǎng)。 總價(jià)控制最小的是繁華世家，平均總價(jià)為 27.5萬元，基本在合肥消費(fèi)者消費(fèi)能力范圍之內(nèi)，因此其銷售率一直扶搖直上，甚至供不應(yīng)求；淺水灣總價(jià)在33萬元左右，其一期已經(jīng)基本售完。而東海花園總價(jià)高，且戶型設(shè)計(jì)也不合理，其銷售一直存在相當(dāng)大的難度，幾乎成了合肥地

17、產(chǎn)市場(chǎng)的失敗案例。 3、層差價(jià) 基本在50-100元/平方米 的區(qū)域范圍之內(nèi)。多層的層差較大，70-100元/平方米 ，而小高層一般在50-80元/平方米 ，且樓層越高，層差越大；但高 層與小高層的差價(jià)也只是在層差之中， 價(jià)格也相差無幾，因此市場(chǎng)比小高層更加難銷售。 4、景觀差價(jià) 景觀差價(jià)是開始關(guān)注的一個(gè)價(jià)位差，但只局限于園林景觀做得到位的樓盤，對(duì)于一般性樓盤，仍然比較淡化。我們所考察的十二個(gè)樓盤，只有新加坡花園、金色池塘、綠城等幾個(gè)定位為豪宅的樓盤存在景觀差價(jià)。 可見，景觀在合肥地產(chǎn)市場(chǎng)只是一個(gè)開始關(guān)注、但遠(yuǎn)遠(yuǎn)沒有做到位的概念，還有大塊的空間、大篇的文章可做。 六、配套分析 1、商業(yè) 一般臨

18、街樓盤都設(shè)有臨街商鋪。其業(yè)態(tài)基本為生活配套設(shè)施。 商鋪有兩種經(jīng)營(yíng)模式，一是出租，二是出售。其租金和售價(jià)根據(jù)地段位置的不同有很大的變化。 2、教育 有三種配套形式：一是完全依托周邊的教育配套，小區(qū)內(nèi)部沒有設(shè)置任何教育設(shè)施；二是設(shè)有幼兒園和小學(xué)，這是較為普遍的配套形式；三是實(shí)行一站式教育，并與名校聯(lián)手，打教育主題概念。 3、會(huì)所 從總體上看，有 80% 以上的樓盤設(shè)置了會(huì)所。其位置一般安排在入口處或者中心花園地帶，面積為 2000 至 12000 平方米不等。且內(nèi)容配置上基本都是文化娛樂休閑設(shè)施，主要有咖啡廳、健身室、兒童天地、閱覽室、網(wǎng)吧、桑拿、西餐等，樓盤檔次較高的還設(shè)有商務(wù)中心和 MTV 多

19、功能廳等；檔次上基本與樓盤檔次相匹配。 4、車位 從戶數(shù)與車位的配比來看，一般為 1-4：1，檔次較高樓盤配比較高。 從停車形式來看，以半地下車庫結(jié)合地面停車為主。 七、區(qū)域消費(fèi)者研究 此次我們所考察的樓盤多為合肥地產(chǎn)市場(chǎng)上的精品樓盤，因此，其消費(fèi)群體也大多為中高端人群，這也與項(xiàng)目的市場(chǎng)定位相呼應(yīng)。 1 、買家區(qū)域細(xì)分 合肥本地居民以及來自周邊區(qū)域，如上海、溫州等地投資或辦廠的私人企業(yè)主，此為消費(fèi)主體。 （ 1 ）本地居民，約占總消費(fèi)群體的 75-80% 。其中分兩部分：一是居住，二是投資。 從考察中我們發(fā)現(xiàn)，合肥消費(fèi)群具有一定的投資意識(shí)，對(duì)于擁有一定經(jīng)濟(jì)實(shí)力的消費(fèi)者，除了滿足居住外，一旦發(fā)現(xiàn)

20、具有升值潛力的樓盤，就會(huì)進(jìn)行投資，這也是小戶型商務(wù)公寓熱銷的原因。 （ 2 ）部分上海溫州的私人企業(yè)主。 2 、買家職業(yè)特征   公司企業(yè)高管管理人員   中小企業(yè)老板   地方政府員   金融業(yè)高收人士   教師及專家類技術(shù)人員   在合肥有親戚或業(yè)務(wù)關(guān)系的周邊區(qū)域經(jīng)商人士 3 、買家消費(fèi)特征 （ 1 ）經(jīng)濟(jì)實(shí)力較強(qiáng)，并有固定收入。 （ 2 ）注重交通便利，生活配套齊全，對(duì)環(huán)境及文化品質(zhì)有較高要求。 （ 3 ）戶型上講究適當(dāng)豪華適用。 七、營(yíng)銷特色 1、概念的運(yùn)用 A、 大打 “ 聯(lián)盟 ” 牌， “ 聯(lián)盟 ” 成為合肥地產(chǎn)一道燦爛的

21、風(fēng)景。合肥近年地產(chǎn)的良好發(fā)展態(tài)勢(shì)吸引了深圳及上海很多知名地產(chǎn)相關(guān)企業(yè)的加盟，強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)手締造輝煌 , 因此品牌“聯(lián)盟”成為合肥地產(chǎn)的一道亮牌。 B 、  “ 水景概念 ” 成樓市大賣點(diǎn)。金色池塘、新加坡花園以及柏景灣等具有一定檔次的樓盤，無一不是借“水”升風(fēng)，千方百計(jì)創(chuàng)造水景條件，借此提升樓盤檔次。 C 、教育概念成了一大旗號(hào)。新華學(xué)府花園、夢(mèng)園小區(qū)等借幼兒園大做文章，提出了“三語”教育的口號(hào)，使語言教育有了新的涵意；而新加坡花園設(shè)置了幼兒園、小學(xué)和中學(xué)，打出了“新加坡模式”教育的招牌。 2、賣場(chǎng)特點(diǎn) （ 1 ）售樓處大多設(shè)在樓盤附近及位置醒目處。 （ 2 ）比較關(guān)注售樓處的功能分區(qū)。一

22、般分為陳列區(qū)和接洽區(qū)。陳列區(qū)所列內(nèi)容比較完善，分模型和樓書兩種。對(duì)于戶型，大多有立體模型，并布置了家具。而接洽區(qū)則一般會(huì)抬高一個(gè)地面層高，上一級(jí)臺(tái)階，劃分出另一空間，布置桌椅等。 （ 3 ）存在的問題是售樓處與樣板房的聯(lián)系不緊密，大多要經(jīng)過漫長(zhǎng)的路程才能到達(dá)樣板間，且售樓員及現(xiàn)場(chǎng)的導(dǎo)示也不甚明確。 3、公關(guān)促銷活動(dòng) 公關(guān)和促銷活動(dòng)，相對(duì)而言，對(duì)公關(guān)活動(dòng)比較關(guān)注，而促銷活動(dòng)則相當(dāng)弱化。 所了解的公關(guān)促銷活動(dòng)主要有如下一些：   在開盤日舉行舞獅表演。   舉行有獎(jiǎng)競(jìng)猜活動(dòng)，采取現(xiàn)場(chǎng)抽獎(jiǎng)的方式，猜中有獎(jiǎng)。   舉行晚會(huì)，表演文藝節(jié)目，中間穿插有獎(jiǎng)問答、互動(dòng)游戲等節(jié)目，設(shè)置轎車大獎(jiǎng)吸引人流。 4 、采用雙層大巴車隊(duì)在各大街小巷進(jìn)行宣傳。 促銷活動(dòng)目前甚少，是以后可以大做文章的題材。目前主