經(jīng)營管理總結

1、第一章物業(yè)經(jīng)營管理概述第一節(jié)物業(yè)經(jīng)營管理的概念一、物業(yè)經(jīng)營管理的內(nèi)涵1、物業(yè)經(jīng)營管理又稱物業(yè)資產(chǎn)管理，是指為了滿足業(yè)主的目標，綜合利用物業(yè)管理、設施管理、房地產(chǎn)資產(chǎn)管理、房地產(chǎn)組合投資管理的技術、手段和模式，以收益性物業(yè)為對象，為業(yè)主提供貫穿于物業(yè)整個壽命周期的綜合性管理服務。2、物業(yè)經(jīng)營管理突破了傳統(tǒng)物業(yè)管理活動僅局限于“對房屋及配套的設施設備和相關場地進行維修、養(yǎng)護、管理的局限強調(diào)為業(yè)主提供價值管理服務，滿足其物業(yè)投資收益或企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略及主營業(yè)務發(fā)展目標的需求。 二、物業(yè)經(jīng)營管理活動的管理對象1、我國尚無統(tǒng)一寫字樓分類標準，專業(yè)人員主要依照其所處的位置、樓宇設計裝修狀況和收益能力等進行分類

2、。2、丙級寫字樓能保持一個合理的出租率。3、寫字樓分類在很大程度上依賴于專業(yè)人員的主觀判斷。4、不論一宗零售商業(yè)物業(yè)的產(chǎn)權是統(tǒng)一的還是分散的，都非常需要集中統(tǒng)一的專業(yè)化物業(yè)經(jīng)營管理服務。5、零售商業(yè)的分類主要依據(jù)其建筑規(guī)模、經(jīng)營商品的特點及商業(yè)輻射區(qū)域的范圍分六種類型名稱建筑規(guī)模（平方米）輻射范圍區(qū)域購物中心10萬200KM能滿足各種顧客層次的一站式購物消費和一站式享受服務功能上表現(xiàn)為復合性，在經(jīng)營管理上表現(xiàn)為一致性，在服務設施上體現(xiàn)為完整性市級購物中心3萬整個城市由一家或數(shù)家大型百貨公司為主要租戶地區(qū)購物商場1-3萬城市中的某一部分中型百貨公司是主要租戶居住區(qū)商場3000-10000城市中的

3、某一居住小區(qū)日用百貨商店和超級市場鄰里服務性商店3000以下特色商店表現(xiàn)在其所經(jīng)營的商品或服務的特殊性，以及經(jīng)營方式的靈活性6、零售商業(yè)區(qū)兩種存在形式：一是只經(jīng)營零售業(yè)的獨立的建筑物或建筑群二是某綜合用途物業(yè)內(nèi)的一部分7、別墅：除獨立式住宅外，其他均不具有別墅類產(chǎn)品的獨用性8、公寓：通常不分割產(chǎn)權出售，供出租或短期居住。具體類型包括：復式公寓、花園公寓、單間公寓9、工業(yè)物業(yè)：包括工業(yè)廠房、倉儲用房、高新技術產(chǎn)業(yè)用房、研究與發(fā)展用房（又稱工業(yè)寫字樓）10、酒店和休閑娛樂設施的差別：1、服務對象不同2、地理位置不同3、服務內(nèi)容不同4、建筑設計和裝潢風格不同三、物業(yè)經(jīng)營管理服務的目標1、物業(yè)經(jīng)營管理

4、服務的目標，是從業(yè)主的角度出發(fā)，在物業(yè)經(jīng)濟壽命的全壽命周期內(nèi)，持續(xù)滿足租戶正?？臻g使用需求，在實現(xiàn)物業(yè)各期凈收益最大化的基礎上，保持和提高物業(yè)的市場價值以及未來發(fā)展?jié)摿ΑＫ?、物業(yè)經(jīng)營管理企業(yè)1、物業(yè)經(jīng)營管理企業(yè)的發(fā)展過程，通常是從物業(yè)管理起家，逐漸向上延伸，過渡到物業(yè)管理與資產(chǎn)管理并重的復合型企業(yè)。物業(yè)經(jīng)營管理屬于服務性行業(yè)，同時又是經(jīng)營性行為。2、物業(yè)管理企業(yè)劃分為管理型、專業(yè)型、綜合型三種3、管理型物業(yè)管理企業(yè)是具有策略性物業(yè)管理能力的企業(yè)，它受業(yè)主委托對物業(yè)經(jīng)營管理績效承擔綜合責任，在物業(yè)管理活動中處在總包的位置。4、專業(yè)型物業(yè)管理企業(yè)是具有物業(yè)運行過程中某種專業(yè)管理能力的企業(yè)，通常以專

5、業(yè)分包的形式，也以直接接受業(yè)主委托的形式獲得物業(yè)管理業(yè)務。5、綜合型物業(yè)管理企業(yè)是同時具備物業(yè)策略管理和物業(yè)運行管理能力的企業(yè)。6、鑒于物業(yè)管理企業(yè)通常要對多個地點的多個物業(yè)同時實施管理，因此從管理的層次上，可以分為公司管理、現(xiàn)場管理和現(xiàn)場作業(yè)三個層次第二節(jié)物業(yè)經(jīng)營管理的層次與工作內(nèi)容一、物業(yè)經(jīng)營管理的層次1、通常將其分為物業(yè)管理或設施、房地產(chǎn)資產(chǎn)管理和房地產(chǎn)組合投資管理三個層次。其中，物業(yè)管理和設施管理以運行管理為主，房地產(chǎn)資產(chǎn)管理和房地產(chǎn)投資組合管理以策略性管理為主。2、對于居住物業(yè)，物業(yè)管理就是物業(yè)經(jīng)營管理的全部內(nèi)容。3、設施管理服務對象通常為擁有房地產(chǎn)的非房地產(chǎn)企業(yè)或機構。4、房地產(chǎn)資

6、產(chǎn)管理不直接管理物業(yè)，管理物業(yè)服務企業(yè)5、房地產(chǎn)投資的利潤是通過三種基本途徑創(chuàng)造出來的：一是在極好的條件下購買物業(yè)（從開發(fā)商或原業(yè)主手中）；二是在持有期間以現(xiàn)金流量的現(xiàn)值最大化為目標來經(jīng)營物業(yè)；三是在合適的時機售出物業(yè)。二、物業(yè)經(jīng)營管理不同層次之間的關系1、物業(yè)管理和設施管理定位在現(xiàn)場操作層面的管理，其主要作用是為租戶提供及時的服務和保證物業(yè)的持續(xù)收入和現(xiàn)金流。2、資產(chǎn)管理通常不在現(xiàn)場。資產(chǎn)管理公司作為物業(yè)投資者或業(yè)主的代表，“管理”物業(yè)管理企業(yè)。3、物業(yè)管理企業(yè)為了減少物業(yè)維護維修的工作量，通常傾向于選擇新建成物業(yè)或物理狀況良好的物業(yè)，房地產(chǎn)資產(chǎn)管理公司就需要考察這些資本開支是否能有效提升物

7、業(yè)價值，來決定是否批準物業(yè)管理企業(yè)提出的更新改選計劃。4、房地產(chǎn)組合投資管理公司則以投資者的目標和風險/回報參數(shù)特征為基礎，來詳細制定和執(zhí)行一個投資組合戰(zhàn)略。5、物業(yè)經(jīng)營管理三個層次工作的主要職責管理層次物業(yè)管理資產(chǎn)管理組合投資管理主要職責保持與租戶的聯(lián)系，收租；控制運營成本；財務報告和記錄的保存；物業(yè)維護；資本性支出計劃；危機管理；安全管理；公共關系制定物業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略計劃；持有/出售分析；物業(yè)更新改造等主要開支決策；監(jiān)控物業(yè)績效；管理和評價物業(yè)管理企業(yè)；協(xié)助物業(yè)管理的租戶關系工作；定期進行資產(chǎn)的投資分析和運營狀況分析制定投資組合目標與投資準則；制定并執(zhí)行組合投資戰(zhàn)略；設計和調(diào)整物業(yè)資產(chǎn)的資金本

8、結構；負責策略資產(chǎn)的配置和衍生工具的應用；監(jiān)督購置、處置、資產(chǎn)管理和再投資決策；負責投資組合的績效；客戶報告與現(xiàn)金管理三、物業(yè)經(jīng)營管理中的戰(zhàn)略性工作（組合投資工作）：五方面1、確定戰(zhàn)略2、確定標準（業(yè)主目標）3、構建信息基礎（物業(yè)信息）4、決策分析（購買與出售分析）投資決策主要取決于兩個關鍵因素，預期收益和風險水平。5、進行資產(chǎn)組合“不要把雞蛋放在同一個籃子里”在考慮物業(yè)組合中減少風險時，投資者將在可以選擇的范圍內(nèi)，尋求相關系數(shù)為負的投資。四、物業(yè)經(jīng)營管理的常規(guī)工作1、支出的分配、組織和管理是物業(yè)管理師工作的一個重要方面2、把所有成本負擔都轉(zhuǎn)移給租戶既不現(xiàn)實，也不明智。特別是在下列三種情況下，

9、一般不會采用這種方式：（1）對于用于出租的住宅，一些法律要求使得物業(yè)業(yè)主必須對物業(yè)進行某種程度的直接投資。（2）由于短期的商業(yè)租戶會盡量減少對物業(yè)的投入，因此業(yè)主一般更希望簽署一次性包含全部內(nèi)容的租約，將預期收費納入租約中。（3）租戶可能對物業(yè)的建筑或者某一部分表示不滿意，這時為了留住租戶，業(yè)主不得不降低條件。第二章房地產(chǎn)投資及其區(qū)位選擇第一節(jié)房地產(chǎn)投資一、房地產(chǎn)投資的概念1、目的是為了使其財富最大化。二、房地產(chǎn)投資的形式1、直接投資可分為從購地開始的開發(fā)投資和面向建成物業(yè)的置業(yè)投資。2、間接投資主要是指將資金投入與房地產(chǎn)相關的證券市場的行為，間接投資者不直接參與房地產(chǎn)經(jīng)營管理工作。具體形式包

10、括：購買房地產(chǎn)開發(fā)，投資企業(yè)的債券、股票、購買房地產(chǎn)投資信托基金的股份或房地產(chǎn)抵押支持證券等。3、房地產(chǎn)開發(fā)投資屬于短期投資，它形成了房地產(chǎn)市場上的增量供給。4、房地產(chǎn)置業(yè)投資是指面向現(xiàn)有運行中的房地產(chǎn)，以獲取物業(yè)所有權或使用權為目的的投資5、按資產(chǎn)投資的類型劃分，房地產(chǎn)投資信托公司分為權益型、抵押型、混合型。三、房地產(chǎn)投資的特性（一）、位置固定性或不可移動性1、位置固定性或不可移動性是房地產(chǎn)最重要的一個特性。2、當投資者準備進行一項房地產(chǎn)投資時，很重視對房地產(chǎn)所處宏觀區(qū)位的研究。（二）、壽命周期長1、房地產(chǎn)壽命可以區(qū)分為經(jīng)濟壽命和自然壽命。2、經(jīng)濟壽命是指在正常市場和運營狀態(tài)下，房地產(chǎn)的經(jīng)營

11、收益大于其運營成本，即凈收益大于零的持續(xù)時間。3、自然壽命一般要比經(jīng)濟壽命長得多4、房地產(chǎn)的經(jīng)濟壽命與其使用性質(zhì)相關，公寓、酒店、劇院建筑的經(jīng)濟壽命是40年，工業(yè)廠房、普通住宅、寫字樓的經(jīng)濟壽命是45年，銀行、零售商業(yè)用房的經(jīng)濟壽命是50年，倉儲用房的經(jīng)濟壽命是60年，鄉(xiāng)村建筑的經(jīng)濟壽命是25年。（三）、適應性1、置業(yè)投資者及時調(diào)整房地產(chǎn)的使用功能，使之既適合房地產(chǎn)市場的需求特征，又能增加置業(yè)投資的收益。（四）、各異性（五）、政策影響性（六）、專業(yè)管理依賴性（七）相互影響性第二節(jié)房地產(chǎn)投資的風險一、房地產(chǎn)投資風險的基本概念1、標準方差越大，各種可能收益的分布就越分散，風險就越大。2、如果說某事

12、件具有不確定性，則意味著對于可能的情況無法估計其可能性。二、系統(tǒng)風險（個人不能控制）1、通貨膨脹風險2、市場供求風險3、周期風險4、變現(xiàn)風險5、利率風險6、政策風險7、政治風險8、或然損失風險（指火災、風災或其他偶然發(fā)生的自然災害引起的置業(yè)投資損失）三、個別風險（個個能控制）1、收益現(xiàn)金流風險2、未來經(jīng)營費用風險3、資本價值風險4、比較風險（機會成本風險，投資者將資金投入房地產(chǎn)后，失去了其他投資機會，同時也失去了相應可能收益的風險）5、時間風險6、持有期風險四、風險對房地產(chǎn)投資決策的影響1、根據(jù)項目風險大小確定相應的投資收益水平2、根據(jù)風險管理的能力選擇投資方向3、根據(jù)風險周期變化特點把握投資

13、時機第三節(jié)房地產(chǎn)投資區(qū)位的選擇一、區(qū)位的含義1、房地產(chǎn)投資中“區(qū)位”的理解有狹義和廣義之分。狹義的區(qū)位是指某一具體投資場地在城市中的地理位置，包括宏觀位置和中觀、微觀位置。2、對區(qū)位的廣義理解，除了其地理位置外，往往還應包括該區(qū)位所處的社會、經(jīng)濟、自然環(huán)境或背景。3、對區(qū)位的廣義理解，還應包括在該區(qū)位進行房地產(chǎn)投資所須支付的成本的高低和所面臨的競爭關系。二、不同類型房地產(chǎn)投資對區(qū)位的特殊要求（一）、居住物業(yè)1、市政公用和公建配套設施完備的程度2、公共交通便捷程度3、環(huán)境因素4、居民人口與收入（二）、寫字樓1、與其他商業(yè)設施接近的程度2、周圍土地利用情況和環(huán)境3、易接近性（三）、零售商業(yè)物業(yè)1、

14、零售商業(yè)物業(yè)投資區(qū)位的選擇，很大程度上取決于零售商業(yè)物業(yè)輻射區(qū)域分析的結果。商業(yè)輻射區(qū)域是指某一零售商業(yè)項目的主要消費者的分布范圍。商業(yè)輻射區(qū)域分析包括：可能的顧客流量，消費者行為，喜好和偏愛及購買能力分析。2、商業(yè)輻射區(qū)域通常分為三個部分：主要區(qū)域營業(yè)額60%-75%來自該區(qū)域；次要區(qū)域營業(yè)額15%-20%來自該區(qū)域；邊界區(qū)域營業(yè)額5%-15%來自該區(qū)域第三章房地產(chǎn)投資分析技術第一節(jié)投資分析的基本概念一、現(xiàn)金流量圖1、以橫軸為時間軸、向右延伸表示時間的延續(xù)，軸上的每一刻度表示一個時間單位，兩個刻度之間的時間長度稱為計息周期，可取年、半年、季度或月等。2、如果現(xiàn)金流出或流入不是發(fā)生在計息周期的

15、期初或期末，而是發(fā)生在計算周期的期間，為了簡化計算，公認的習慣方法是將其代數(shù)和看成是在計算周期末發(fā)生，稱為期末慣例法。3、通常向上者表示正現(xiàn)金流量，向下者表示負現(xiàn)金流量。二、房地產(chǎn)置業(yè)投資的現(xiàn)金流量1、準備金又稱大修理基金，通常用于支付物業(yè)經(jīng)營過程中的資本性支出，包括房屋及設備、設施的大修理更新。2、我國房地產(chǎn)投資經(jīng)營過程中企業(yè)納稅主要稅種有（1）經(jīng)營稅及附加（城市維護建設稅和教育費附加）（2）城鎮(zhèn)土地使用稅和房產(chǎn)稅（3）企業(yè)所得稅3、稅前現(xiàn)金流=凈運營收益-抵押貸款還本付息 稅后現(xiàn)金流=稅前現(xiàn)金流-準備金-所得稅第二節(jié)現(xiàn)值與現(xiàn)值計算一、資金的時間價值1、隨著時間的推移，資金的價值會增加2、資

16、金一旦用于投資，就不能用于即期消費資金時間價值的大小，取決于多方面的因素。從投資角度來看主要有：投資利潤率、通貨膨脹、風險因素二、單利計息與復利計息1、單利F=P（1+i*n）2、復利F=P(1+i)第三節(jié)設備更新中的經(jīng)濟分析一、設備更新的原因與特點（一）設備更新的原因1、有形磨損：第一類有形磨損是指設備在運轉(zhuǎn)過程中，在外力作用下產(chǎn)生的實體磨損、變形和損壞。第二類有形磨損是指設備因自然力產(chǎn)生的磨損2、無形磨損：第一類無形磨損是指生產(chǎn)制造工藝的改進，勞動生產(chǎn)率地提高，設備生產(chǎn)成本降低導致設備市場價格降低。第二類無形是由于技術進步因素的影響，社會上出現(xiàn)了結構更先進、技術更完善、生產(chǎn)效率更高、運行費

17、用更低的新型設備，從而使原有設備在技術上顯得陳舊、落后造成的。3、設備磨損的補償：設備有形磨損的局部補償是修理，設備無形磨損的局補償是現(xiàn)代化技術改造。有形磨損和無形磨損的完全補償是更換，即淘汰舊設備，更換新設備。（二）設備更新的特點分析1、設備更新的核心工作，是確定設備的經(jīng)濟壽命。設備的壽命包抱自然壽命、技術壽命和經(jīng)濟壽命。2、設備更新分析只考慮未來發(fā)生的現(xiàn)金流量。3、只比較設備的費用。4、設備更新分析以費用年值法為主。第四節(jié)房地產(chǎn)投資財務評價指標一、房地產(chǎn)投資項目財務評價指標體系盈利能力指標清償能力指標靜態(tài)指標動態(tài)指標投資回報率財務內(nèi)部收益率FIRR借款償還期現(xiàn)金回報率財務凈現(xiàn)值FNPV償債

18、備付率靜態(tài)投資回收期動態(tài)投資回收期資產(chǎn)負債率二、盈利指標計算方法動態(tài)：1、如果NPV大于等于0，說明該項目的獲利能力達到或超過了基準收益率的要求，因而在財務上是可以接受的，如果NPV小于0，則項止不可接受。2、財務內(nèi)部收益率，是指項目在整個計算期內(nèi)，各年凈現(xiàn)金流量現(xiàn)值累計等于零時的折現(xiàn)率。3、內(nèi)部收益率表明了項目投資所能支付的最高代款利率，如果貸款利率高于內(nèi)部收益率，項目投資就會面臨虧損。將內(nèi)部收益率與行業(yè)基準收益率或目標準收益率I比較，當IRR大于I時，則認為項目在財務上是可以接受的。如IRR小于I，則項目不可接受。靜態(tài)：4、現(xiàn)金回報率是指房地產(chǎn)置業(yè)投資過程中，每年所獲得的現(xiàn)金報酬與投資者初

19、始投入的權益資本的比率。5、相對于現(xiàn)金回報率來說，投次回報率中的收益包括了還本付息中投資者所獲得的物業(yè)權益增加的價值，還可以考慮將物業(yè)升值所帶來的收益計入投資收益。6、對于一般房地產(chǎn)投資項目，償債備付率值應該大于1.2。第四章收益性物業(yè)價值評估第一節(jié)收益性物業(yè)的概念一、收益性物業(yè)價值的高低主要取決于下列3 個因素1、未來凈收益的大小2、獲得凈收益期限的長短3、獲得凈收益的可靠性第二節(jié)收益性物業(yè)價格的概念和特征一、物業(yè)價格的形成條件1、需要具備有用性、稀缺性和有效需求二、物業(yè)價格特征1、物業(yè)價格受區(qū)位的影響很大2、物業(yè)價格實質(zhì)上是物業(yè)權益的價格3、物業(yè)價格既有交換代價的價格，又有使用代價的租金4

20、、物業(yè)價格形成的時間較長5、物業(yè)價格容易受交易者的個別因素的影響第三節(jié)收益性物業(yè)價值和價格的種類一、投資價值和市場價值1、投資價值：從某個特定的投資者（即某個具體的投資者）的角度所衡量的價值。某一物業(yè)的投資價值，是指某個特定的投資者基于個人的需要或意愿，對物業(yè)所評估出的價值。2、市場價值：是指該物業(yè)對于一個典型的投資者（市場上抽象的一般投資者，他代表了市場上大多數(shù)人的觀點）的價值。3、投資者評估的物業(yè)的投資價值大于或等于該物業(yè)的市場價格，是其投資行為（或交易）能夠?qū)崿F(xiàn)的基本條件。二、成交價格、市場價格和理論價格1、在實際交易中，只有當買者所愿意支付的最高價格高于或等于賣者所愿意接受的最低價格時

21、，交易才可能成功，并由最低賣價和最高買構成了成交價格的可能區(qū)間。2、成交價格可能是正常的，也可能是不正常的。3、理論價格是經(jīng)濟假設的“經(jīng)濟人”的行為和預期是理性的，或真實需求與真實供給相等的條件下形成的價格。三、總價格和單位價格、1、物業(yè)的單位價格一般可以反映物業(yè)價格水平的高低四、實際價格和名義價格1、實際價格是指在成交日期時一次付清的價格，或者將不是在成交日期時一次付清的價格折現(xiàn)到成交日期時的價格2、名義價格是指在成交日期時講明，但不是在成交日期時一次性付清的價格五、評估價、保留價、起拍價、應價和交價1、評估價是對擬拍賣的物業(yè)的公開市場價值進行測算和判定的結果。六、買賣價格、租賃價格1、在過

22、去“提高公房租金”的城鎮(zhèn)住房制度改革中，將房屋分為市場租金、商品租金、成本租金和福利租金。2、商品租金又稱全價租金，以物業(yè)價值為基礎確定的租金，由折舊費、維修費、管理費、投資利息、房產(chǎn)稅、保險費、地租和利潤八項因素構成。3、成本租金是指按照出租房屋的經(jīng)營成本確定的租金，由折舊費、維修費、管理費、投資利息、房產(chǎn)稅五項因素構成。七、原始價值、帳面價值、市場價值1、原始價值簡稱原值、原價、也稱歷史成本。2、帳面價值又稱帳面凈值、折余價值、是指一項資產(chǎn)的原始價值減去已計提折舊后的余額。3、市場價值又稱實際價值，是指一項資產(chǎn)現(xiàn)時在市場上實際所值的價格；或者假設把該項資產(chǎn)拿到市場上去交易，它最可能實現(xiàn)的價

23、格。4、原始價值是始終不變的，帳面價值是隨著時間的流逝而不斷減少的，市場價值是隨著時間的流逝而上下波動的。第四節(jié)影響收益性物業(yè)價格的因素一、人口因素1、人口數(shù)量2、人口素質(zhì)3、家庭人口規(guī)模二、居民收入因素1、如果居民收入的增加是衣食都較困難的低收入者的收入增加，對物業(yè)價格的影響估計不大。2、如果居民收入的增加是中等收入者的收入增加，促使居住物業(yè)價格上漲。3、如果居民收入的增加是高收入者的收入增加，其增加的收入大部分甚至全部可能用于儲蓄或其他投資，這對物業(yè)價格的影響不大。不過如果他們利用剩余的收入從事物業(yè)投資或投機，如購買物業(yè)用于出租或?qū)⒊钟形飿I(yè)當作保值增值的手段，則會引起物業(yè)價格上漲。三、物價

24、因素四、利率因素1、物業(yè)價格與利率負相關：利率上升，物業(yè)價格會下降；利率下降，物業(yè)價格會上升。五、匯率因素1、當預期某國的貨幣升值時，就會吸引國外資金購買該國物業(yè)，從而會導致其物業(yè)價上漲，相反，會導致其物業(yè)價格下降六、物業(yè)稅收因素七、城市規(guī)劃因素1、就某一塊土地而言，它會降低地價2、從總體上看，由于有利于土地的健康協(xié)調(diào)利用，因此有提高地價的作用八、交通管制因素1、對于某些類型的物業(yè)來講，實行某種交通管制也許會降低該類物業(yè)的價值，但對于另一些類型的物業(yè)來講，實行這種交通管制則可能會提高該類物業(yè)的價值。第五節(jié)收益性物業(yè)估價的基本方法物業(yè)估價是為了特定的目的，對特定的物業(yè)（或物業(yè)權益）在特定的時點的

25、客觀合理價格或價值進行測算和判定。一、市場法1、市場法適用適用的對象是具有交易性的物業(yè)，如物業(yè)開發(fā)用地、普通商品住宅、高檔公寓、別墅、寫字樓、商鋪、標準廠房等。2、運用市場估價分四大步驟：（1）搜集交易實例（2）選取可比實例（3）對可比實例成交價進行處理（4）求取比準價格二、成本法1、成本法適用于那些既無收益又很少發(fā)生交易的物業(yè)估價，如學校、圖書館、體育場館、醫(yī)院、行政辦公樓、軍隊營房、公園等公用、公益物業(yè)，以及化工廠、鋼鐵廠、發(fā)電廠、油田、碼頭、機場等有獨特設計或只針對個別用戶的特殊需要而開發(fā)建設的物業(yè)。單純的建筑物通常也是采用成本法估價2、運用成本法估價四大步驟：（1）搜集相關物業(yè)開發(fā)建設

26、的成本、稅費、利潤等資料（2）測算重新購建價格（3）測算折舊（4）求取積算價格3、建筑物的重新購建價格根據(jù)建筑物重新建造方式的不同，分為重置價格和重建價格。重置價格又稱重置成本，是指采用估價時點時的建筑材料、建筑構配件、建筑設備和建筑技術等，重新建造與估價對象建筑物具有同等效用的全新建筑物所必需的支出和應獲得的利潤，重建價格又稱重建成本。重建是重新建造與估價對象建筑物相同的全新建筑物所必需的支出和應獲得的利潤。4、建筑物折舊：（1）物質(zhì)折舊（2）功能折舊：是指建筑在功能上的相對缺乏、落后或過剩的造成的建筑物價值損失（3）經(jīng)濟折舊：是指建筑物本身以外的各種不利因素所造成的建筑物價格損失。不利因素

27、：經(jīng)濟因素、區(qū)位因素、其他因素。5、年限法是根據(jù)建筑物的經(jīng)濟壽命、有效年齡或剩余經(jīng)濟壽命來求取建筑物折舊的方法6、建筑物的年齡分為實際年齡和有效年齡7、剩余經(jīng)濟壽命=經(jīng)濟壽命有效年齡8、年限法中最主要的直線法三、收益法1、收法法是以預期原理為基礎的。2、收益法適用的對象是有收益或有潛在收益的物業(yè)，如住宅（特別是公寓）、寫字樓、旅館、商店、餐館、游樂場、影劇院、停車場、加油站、標準廠房（用于出租的）、倉庫（用于出租的）、農(nóng)地等3、收益法估價的四個步驟：（1）搜集并驗證與估價對象未來預期收益有關的數(shù)據(jù)資料（2）預測估價對象的未來收益（如凈收益）（3）求取報酬率或資本化率、收益乘數(shù)（4）選用適宜的收

28、益法公式計算出收益價格第五章房地產(chǎn)市場與市場分析第二節(jié)房地產(chǎn)市場的供求關系一、房地產(chǎn)市場的需求1、收入的變化2、其他商品的價格變化3、對未來的預期4、政策的變化二、房地產(chǎn)市場的供給三個非價格因素對市場供給數(shù)量的影響，以說明市場條件變化引起的供給曲線的變化（1）房地產(chǎn)開發(fā)成本（2）政府政策的變化（3）對未來的預期三、房地產(chǎn)市場的機制 1、房地產(chǎn)市場的運作機制，在很大程度上取決于整個國家的經(jīng)濟體制。第三節(jié)房地產(chǎn)市場結構與市場指標一、房地產(chǎn)市場結構1、總量結構：從房地產(chǎn)市場整體出發(fā)，分析開發(fā)和銷售之間的數(shù)量結構關系，考察房地產(chǎn)供求之間的總量差距2、區(qū)域結構3、產(chǎn)品結構：從經(jīng)濟發(fā)展階段出發(fā)，考察房地產(chǎn)

29、市場中住宅、寫字樓和商業(yè)用房等不同物業(yè)類型之間的投資比例關系，分析其產(chǎn)品結構布局的合理程度。4、供求結構5、投資結構二、房地產(chǎn)市場細分1、按地域細分，一般來說，市場所包括的地域范圍越大，其研究的深度就越淺，研究成果對房地產(chǎn)投資者的實際意義也就越小。2、按房地產(chǎn)用途細分3、按存量增量細分：一級市場（土地使用權出讓市場）、二級市場（土地轉(zhuǎn)讓、新建商品房租售市場）、三級市場（存量房地產(chǎn)交易市場）4、按交易形式細分：新建成的房地產(chǎn)產(chǎn)品產(chǎn)易，存在著銷售（含預售）、租賃（含預租）和抵押等子市場。三、房地產(chǎn)市場指標1、吸納量：指報告內(nèi)銷售和出租房屋的數(shù)量之和2、吸納率：指報告期內(nèi)吸納量占同期可供租售量的比例

30、3、吸納周期在數(shù)值上等于吸納率的倒數(shù)第四節(jié)房地產(chǎn)市場的特性與功能一、房地產(chǎn)市場的特性1、市場供給的特點（1）缺乏彈性（2）非同質(zhì)性（3）高度的壟斷性2、市場需求的特點（1）廣泛性（2）多樣性（3）開支巨大，通常需要借助金融信貸機構來進行融資3、市場交易的特點（1）商品本向不能移動，交易是房地產(chǎn)產(chǎn)權的流轉(zhuǎn)及其再界定（2）交易通常需要經(jīng)過復雜和嚴密的法律程序（3）需要估價師或物業(yè)代理等專業(yè)人員提供服務4、市場價格的特點（1）房地產(chǎn)商品的不可移動性，使房地產(chǎn)價格與其所處的地理位置關系極大（2）由于人口的不斷增長和經(jīng)濟社會的不斷發(fā)展，房地產(chǎn)價格總體呈向上波動的趨勢（3）現(xiàn)實價格是在長期考慮下而個別形成

31、的，因此也不容忽視涉及交易主體的個別因素影響二、房地產(chǎn)市場的功能1、配置存量房地產(chǎn)資源和利益2、顯示房地產(chǎn)市場需求變化3、指導供給以適應需求的變化4、指導政府制定科學的土地供給計劃5、引導需求適應供給條件的變化三、房地產(chǎn)市場的政府干預1、政府干預房地產(chǎn)市場的目標（1）實現(xiàn)房地產(chǎn)市場持續(xù)健康發(fā)展（2）使存量房地產(chǎn)資源得到最有效的使用（3）保證為各類生產(chǎn)生活需要提供適當?shù)娜胱】臻g（3）引導新建項目的位置選擇（5）滿足特殊群體的需要2、政府干預房地產(chǎn)市場的手段（1）土地供應政策（2）金融政策（3）住房政策（4）城市規(guī)劃（5）地價政策（6）稅收政策（7）租金和價格控制第五節(jié)房地產(chǎn)市場分析一、房地產(chǎn)市場

32、分析的概念與作用1、無論是房地產(chǎn)開發(fā)投資還是房地產(chǎn)置業(yè)投資，或者是政府管理部門對房地產(chǎn)業(yè)實施宏觀管理，其決策的關鍵在于把握房地產(chǎn)市場供求關系的變化規(guī)律2、市場區(qū)域是房地產(chǎn)市場分析的第一步工作，市場區(qū)域是指主要（潛在）需求的來源地或主要競爭物業(yè)的所在地，它包含與目標物業(yè)相似的競爭空間的需求和供給。二、房地產(chǎn)市場分析的內(nèi)容1、宏觀因素分析2、市場供求分析（1）供給分析（2）需求分析（3）競爭分析（4）市場占有率分析3、相關因素分析第六節(jié)物業(yè)經(jīng)營管理計劃一、物業(yè)經(jīng)營管理計劃概念1、制定物業(yè)管理計劃的基本原則是：第一，物業(yè)管理師必須參加和主持；第二，發(fā)揮物業(yè)管理人員的集體智慧，鼓勵大家參與；第三，實際

33、參與物業(yè)管理工作的人員必須參與該項活動和工作計劃的確定二、編制物業(yè)經(jīng)營管理計劃的基礎工作1、區(qū)域宏觀市場環(huán)境分析2、房地產(chǎn)市場分析3、鄰里分析4、物業(yè)現(xiàn)狀分析5、業(yè)主目標：明確業(yè)主目標，是制定物業(yè)管理計劃的前提三、構造物業(yè)管理方案1、物業(yè)管理計劃的主要內(nèi)容（1）建筑物管理計劃（2）租憑計劃（3）財務收支計劃（4）物業(yè)運行績效評估及與業(yè)主溝通計劃四、物業(yè)管理計劃中的預算技術1、資本支出預算：物業(yè)大規(guī)模的維修或更新改造，實際上是業(yè)主向物業(yè)再次進行資本投入的過程，與此有關的支出，一般稱為資本支出。第六章租賃管理第一節(jié)物業(yè)租賃概述一、物業(yè)租賃及其特征1、房屋租賃含義（1）出租人必須是房屋所有權人（2）

34、出租人將房屋出租給承租人使用2、房屋租賃的特點（1）房屋租賃不轉(zhuǎn)移房屋的所有權（2）房屋租賃的標的是作為特定物的房屋（3）房屋租賃關系是一種經(jīng)濟要式契約關系（4）房屋租賃關系不因所有權的轉(zhuǎn)移而中止（5）租賃雙方都必須是符合法律規(guī)定的責任人二、物業(yè)租賃的分類1、按房屋租賃期限劃分（1）定期租賃：不因業(yè)主或租戶的死亡而失去法律效力，即所有權益的歸屬形式不變（2）自動延期租賃：行業(yè)不因租約一方的死亡而失效（3）意愿租賃：可以未經(jīng)提前通知而隨意中止，意愿租賃關系在雙方中的一方死去時自動中止2、按物業(yè)租金的內(nèi)涵劃分：物業(yè)使用過程中所發(fā)生的費用，主要由稅費、物業(yè)管理費和承租單元內(nèi)部的能源使用費三部分組成。

35、（1）毛租（2）凈租：通常在長期租賃中采用，租賃時間可達10年以上。有三種形式：第一種形式租戶除向業(yè)主支付租金外，還要負擔水電熱煤氣等能源使用費。第二種形式，租戶除了負擔第一種中所提及的各項費用外，還要支付物業(yè)管理費用。第三種形式，租戶除需支付第二種形式中的費用外，還需負責支付房產(chǎn)稅，保險費等固定費用。（3）時分比租金：大型購物中心或超市常常采用百分比租金。三、物業(yè)租賃管理模式1、覺見的有包租轉(zhuǎn)租模式（風險大，收益高）、出租代理模式、委托管理模式第二節(jié)租賃管理與租賃方案一、租賃管理的概念與內(nèi)容1、包括租約簽訂前、租約執(zhí)行中和租約期滿三個階段。2、租賃管理過程中，還始終貫穿著物業(yè)市場營銷工作。二

36、、租賃方案與策略1、確定可出租面積和租賃方式2、編制租賃經(jīng)營預算3、定位目標市場4、確定租金方案：租金方案是租賃管理的核心5、明確吸引租戶的策略：租約條款優(yōu)惠也是吸引租戶的好辦法三、租戶選擇1、租戶選擇是租賃管理的核心內(nèi)容。選擇合適的租戶，形成最佳租戶組合，對于保證經(jīng)營性物業(yè)的現(xiàn)金流收入，從而實現(xiàn)物業(yè)價值最大化的目標。2、在租戶選擇中考慮的主要準則是潛在租戶所經(jīng)營業(yè)務的類型及其聲譽，財務穩(wěn)定性和長期盈利的能力，所需的面積大小及空間組合，其需要提供的特殊物業(yè)管理服務的內(nèi)容四、租金確定與調(diào)整1、在確定租金時，一般應首先根據(jù)業(yè)主希望達到的投資收益率目標和其可接受的最低租金水平（即能夠抵償?shù)盅嘿J款還本

37、付息、經(jīng)營費用和空置損失的租金）確定一個基礎租金。2、對于租期較短的租戶，可設定一個租金水平，在租期中保持不變。對于長期的租戶（例如3-5年以上），為保護業(yè)主和租戶雙方的利益，需要在租約中對租金如何調(diào)整作出明確的規(guī)定。五、租約談判與簽約管理六、租賃管理中的市場營銷1、在對物業(yè)進行市場營銷工作的過程中，最關鍵的就是要告訴潛力在的租戶，如果租住本物業(yè)，不僅能夠順利地開展其經(jīng)營活動，而且其所要支付的租金物有所值。2、從四個方面來宣傳其所推廣的物業(yè)（1）價格優(yōu)勢（2）物業(yè)本身的素質(zhì)（3）良好的聲譽（4）經(jīng)濟實用第三節(jié)租賃合同一、房屋租賃合同的概念和法律特征 1、房屋租賃合同的法律特征（1）雙務合同（2

38、）有償合同（3）諾成合同（4）要式合同（5）繼續(xù)性合同（對應一次性合同）二、房屋租賃合同的基本條款1、租金標準是租賃合同的核心2、轉(zhuǎn)租必須征得房屋出租人同意3、轉(zhuǎn)租合同的終止日期不得超過原租賃合同規(guī)定的終止日期，但出租人與轉(zhuǎn)租雙方協(xié)商約定的除外。轉(zhuǎn)租合同生效后，轉(zhuǎn)租人享有并承擔新的租賃合同規(guī)定的出租人的權利和義務，并且應當履行原租賃合同規(guī)定的承租人的義務，但出租人與轉(zhuǎn)租雙方另有約定的除外。4、出租人權利（1）有按期收取租金的權利（2）有監(jiān)督承租人按合同規(guī)定合理使用房屋的權利，包括對改建裝修、轉(zhuǎn)租的否決權（3）有依法收收回出租房屋的權利（4）有向用戶宣傳、貫徹執(zhí)行國家房管政策和物業(yè)管理公約、管理

39、規(guī)定等權利5、出租人義務（1）有按照合同規(guī)定提供房屋給承租人的使用的義務（2）有保障承租人合法使用房屋的義務（3）有保障承租人居住安全和對房屋裝修、設備設施進行正常維修的義務（4）有組織住戶、依靠群眾管好房屋，接受租戶監(jiān)督，不斷改進工作的義務。5、承租人權利（1）有按照租約所列的房屋、規(guī)定的用途使用房屋的權利（2）有要求保障房屋安全的權利（3）出租房屋出售時，有優(yōu)先購買權（4）有對物業(yè)管理狀況進行監(jiān)督、建議的權利（5）經(jīng)出租人同意有轉(zhuǎn)租獲利的權利第四節(jié)租戶關系管理一、CRM的本質(zhì)（客戶關系管理）1、CRM是一種管理理念而非管理軟件分三個層次（1）管理思想層（2）軟件產(chǎn)品層（3）管理系統(tǒng)層。其中

40、管理思想是CRM概念的核心。2、CRM是營銷管理的創(chuàng)新（1）充分體現(xiàn)了新的營銷理論中以客戶為導向的核心理念（2）實現(xiàn)了營銷管理重點的創(chuàng)新，將營銷管理的外部資源利用與內(nèi)部價值創(chuàng)新充分整合，并為客戶提供差異化的服務，使客戶價值最大化（3）運用先進的信息技術、網(wǎng)絡技術進行營銷，使IT成為企業(yè)經(jīng)營、發(fā)展、創(chuàng)新的根本性和決定性力量二、在租賃管理中實施CRM涉及到的工作1、建立詳細的租戶檔案2、租賃期內(nèi)的服務3、租金繳交的管理4、數(shù)據(jù)統(tǒng)計與分析5、個性化服務第七章成本管理第一節(jié)物業(yè)管理中的成本及其分類一、物業(yè)管理中的成本1、營業(yè)成本（1）直接人工費（2）直接材料費（3）間接費用2、期間費用或經(jīng)營管理費用（

41、1）管理費用：公司經(jīng)費、勞動保險費（指公司支付離退休職工的退休金）、董事會費、稅金、無形資產(chǎn)攤銷（2）財務費用物業(yè)管理企業(yè)經(jīng)營共用設施設備，支付的有償使用費，計入營業(yè)成本物業(yè)管理企業(yè)支付的管理用房有償使用費，計入營業(yè)成本或管理費用物業(yè)管理企業(yè)對管理用房進行裝飾裝修發(fā)生的支出，計入遞延資產(chǎn)，在有效使用期限內(nèi)，分期攤入營業(yè)成本或管理費用發(fā)生的壞帳損失，計入管理費用按現(xiàn)行財務制度的規(guī)定，不得列入成本的支出主要有：第一，購置和建造固定資產(chǎn)、無形資產(chǎn)和其他資產(chǎn)的支出；第二，對外投資支出；第三，被沒收的財產(chǎn)，支付的滯納金、罰款、違約金、賠償金，以及企業(yè)的贊助、捐贈支出；第四，國家法律、法規(guī)規(guī)定之外的各種付

42、費；第五，國家規(guī)定不得列入成本、費用的其他支出二、物業(yè)管理成本的分類1、按照與業(yè)務量的關系劃分（1）固定成本（2）變動成本（3）半固定或半變動成本2、按照計算依據(jù)不同劃分（1）目標成本（2）定額成本（3）計劃成本（4）實際成本3、按照與決策的關系劃分（1）邊際成本：是指在一定物業(yè)管理服務量水平下，增加或減少一個單位服務量所引起成本總額的變動數(shù)。當增加一個單位服務量所增加的收入高于邊際成本是合算的，反之不合算。（5）沉沒成本：是指因為過去決策已經(jīng)發(fā)生，而在目前和未來無論實行保種方案均無法改變的成本第三節(jié)成本預算一、 成本預算的意義與要求1、成本預算的基本要求（1）成本預算必須同其他預算相協(xié)調(diào)（2

43、）成本預算要以各項定額為基礎（3）成本預算應有相應的技術經(jīng)濟措施保證（4）成本預算要全面權衡，提高資金使用效益（5）成本預算既要符合實際，又要適當留有余地二、成本預算的編制方法1、固定預算：特別適合于那些經(jīng)營管理水平較高、業(yè)務結構和業(yè)務數(shù)量較為穩(wěn)定的物業(yè)管理企業(yè)采用。優(yōu)點：編制簡單，預算的編制成本較低；由于固定預算以過去的費用支出為基礎，費用支出水平的控制要求易于各部門所接受。2、彈性預算：是指在成本習性分析的基礎上，以業(yè)務量、成本和利潤之間的依存關系為依據(jù)。3、零基預算：不受以往實際費用支出水平的限制，完全根據(jù)預算期業(yè)務活動的需要和各項業(yè)務的輕重緩急，對各支出項目進行逐個分析和計量，從而制定

44、出費用預算。4、滾動預算和概率預算：滾動預算能將原預算的調(diào)整、銜接工作從被動型轉(zhuǎn)化為主動型，將事后的預算控制轉(zhuǎn)化為事前的預算控制三、成本預算的編制程序1、各物業(yè)管理企業(yè)常用的預算編制方式為“二下一上式”第四節(jié) 成本控制一、成本控制的含義與分類1、按控制的機制分類（1）前饋性控制（2）防護性控制：前饋性控制和防護性控制都屬于先控制（3）反饋性控制二、成本控制的原則與程序原則：1、全面控制原則2、講求經(jīng)濟效益原則3、責權利相結合原則4、例外管理原則程序：1、確定控制標準2、執(zhí)行控制標準3、分析相關差異4、糾正成本偏差5、進行考核獎罰三、成本控制的組織體系1、成本中心：一般來說，物業(yè)管理企業(yè)的業(yè)務部

45、門，如保潔部門、保安部門、工程管理部門是成本中心2、費用中心：一般是物業(yè)管理企業(yè)的各個職能部門，如總經(jīng)理室、人事部門等3、考核物業(yè)管理企業(yè)成本（費用）控制中心業(yè)績的指標有兩類：一類是經(jīng)濟效益指標，一類是服務質(zhì)量指標四、成本的日常管理1、利用物業(yè)管理周期理論進行成本控制2、嚴格實施預算的憑證控制3、建設立健全費用開支與報銷審批制度第八章合同與風險管理第一節(jié)物業(yè)管理中的主要合同類型一、物業(yè)管理活動中主要的合同類型1、物業(yè)建設單位在開發(fā)過程中所訂立的合同2、前期物業(yè)服務合同與物業(yè)服務合同3、業(yè)主所簽訂的與物業(yè)管理活動有關的合同4、物業(yè)管理企業(yè)與專營公司訂立的有關物業(yè)管理活動的專項服務合同第二節(jié)物業(yè)服

46、務合同一、物業(yè)服務合同的特征1、物業(yè)服務合同的訂立以當事人相互信任為前提2、物業(yè)服務合同是有償?shù)?、物業(yè)服務合同既是諾成性合同又是雙務合同4、物業(yè)服務合同是勞動合同第三節(jié)招標投標階段的合同管理一、物業(yè)管理招標1、公開招標：其特點是由于競標單位較多，工作量大，時間長，增加了招標成本。公開招標一般適用于規(guī)模較大的物業(yè)，尤其是收益性物業(yè)。2、邀請招標：其優(yōu)點是可保證投標公司有相關的資質(zhì)條件和足夠的經(jīng)驗，信譽可靠；缺點是有一定局限性，可能漏掉一些有較強競爭力的物業(yè)管理企業(yè)參與競標。邀請招標是目前廣泛采用的招標方式二、物業(yè)管理招標一般程序1、編制招標文件是物業(yè)管理招投標工作能否成功完成的關鍵。招標文件通

47、常包括招標公告、招標書、投標須知、投標書編制要求等，重點是招標書的編制和標底的確定。2、所謂標底，就是招標項目的預期價格水平，這是業(yè)主所期望的物業(yè)管理服務檔次和所能承受的管理服務費用的最高限額的統(tǒng)一。標底不向投標人公開，其作一是業(yè)主預先明確將要達到的管理服務目標，二是以此作為衡量投標單位報價的基本依據(jù)和準繩，標底是評標的主要依據(jù)之一3、標底的確定應考慮以下幾個主面（1）要與本物業(yè)的檔次相協(xié)調(diào)（2）要反映業(yè)主、使用人的經(jīng)濟承受能力和消費意向（3）要以招標文件中的管理目標為依據(jù)。管理目標的貨幣表現(xiàn)形式就是招標標底，因此，管理目標既是投標企業(yè)編制投標文件的主要依據(jù)，也應是招標單位制定標底的重要依據(jù)（

48、4）確定標底還要嚴格遵循國家及地方政府頒布的有關規(guī)定，同時也要注意與物業(yè)管理市場的行情相協(xié)調(diào)。第四節(jié)風險管理知識一、風險理論1、風險的類型（1）純粹風險與投機風險（2）財產(chǎn)風險、責任風險及人身風險（3）自然風險、社會風險、政治風險（4）基本風險與特殊風險2、風險的成本（1）防范、分散或轉(zhuǎn)移風險的費用（2）風險所帶來的損失及處理費用（3）風險的社會成本二、風險管理理論1、風險控制手段（1）回避（游泳池里不設跳臺就可以避免跳臺的風險）（2）自擔或保留（物管企業(yè)一般不會對他所管轄投建筑的窗戶玻璃投保）（3）預防與控制（保險箱被竊的風險可以用限制放在保險箱里現(xiàn)金數(shù)量、在財務室安裝報警系統(tǒng)等來解決；建筑

49、火災的危險可以用安裝滅火器、自動防火門、防火織物來控制）（4）轉(zhuǎn)移（一種是以保險形式轉(zhuǎn)移，另一種是非保險轉(zhuǎn)移，即通過合同方式將某些風險責任轉(zhuǎn)移給對方）第五節(jié)保險與物業(yè)保險一、保險的概念1、保險的一般原則（1）誠信（2）可保利益（3）近因（4）比例分攤二、保險合同概述1、保險合同的特征（1）是一種要式合同（2）是一種附合合同（相對于商議合同而言）（3）是雙務有償合同（4）是射幸合同（相對于交換合而言）2、保險合同的主體（1）保險當事人：保險人（保險公司）、投保人、被保險人（2）保險合同的關系人：受益人、保險代理人、保險經(jīng)紀人3、投保人的義務（1）如實告知義務（2）“危險增加”通知義務（3）出險通

50、知義務（4）防災減損的義務（5）及時交付保費的義務4、保險單是保險人和被保險人或投保人之間簽約保險合同的正式保險憑據(jù)，是標準化的保險合同5、索賠，即指投保人在保險事故造成的損失出現(xiàn)后，按照合同向保險人要求給予經(jīng)濟補償或給付保險金的行為。索賠期限通常規(guī)定為一年，索賠期限原則上從保險事故發(fā)生之日起或投保人或其代理人知情之日起三、物業(yè)保險的主要險種1、物業(yè)管理中涉及的財產(chǎn)保險主要是物業(yè)的火險2、火災保險的費率（1）分類費率：我國按建筑物占有性質(zhì)分為工業(yè)險、倉儲險和普通險三類，其中又分為六級工業(yè)險，五級倉儲險及五級普通險。（2）表定費率：調(diào)整所考慮的因素：用途、目的、構造、防護第九章財務管理與績效評價

51、第一節(jié)財務管理概述一、財務管理對象1、企業(yè)財務管理的對象包括企業(yè)財務活動和各種財務關系兩個方面（1）企業(yè)財務活動包括資金籌集、運用、耗費、收回和分配五個相互依存、相互制約環(huán)節(jié)。二、財務管理目標1、財務管理總體目標（1）利潤最大化：缺點忽略風險因素、財務決策短期化（2）資本利潤率最大化或每股利潤最大化：缺點不能避免資金的時間價值和經(jīng)營中各種風險因素。（3）企業(yè)價值最大化或股東財富最大化：優(yōu)點考慮了風險和資金的時間價值因素，也充分體現(xiàn)了企業(yè)對資產(chǎn)保值增值的要求2、財務管理具體目標（1）籌資管理目標（2）投資管理目標（3）利潤分配管理目標三、財務管理的內(nèi)容1、籌資決策（是現(xiàn)代財務管理的最基本內(nèi)容）2

52、、投資決策3、利潤分配決策第二節(jié)財務報告分析一、財務報告的構成與內(nèi)容1、財務報告可分為年度、半年度、季度和月度財務報告。企業(yè)的財務報告包括會計報表和文字報告兩部分。2、一套完整的會計報表由主表和附表組成3、主表：（1）資金產(chǎn)負債表（2）利潤表（3）現(xiàn)金流量表（4）成本表（不對外報送或公布）4、附表：（1）資產(chǎn)負債表附表（2）利潤分配表5、文字報告主要包括會計表附注和財務情況說明書兩部分。6、財務狀況說明書是企業(yè)對自身的財務狀況和經(jīng)營成果作出的自我評價二、財務報告分析的概念與形式1、財務報告分析具有三個特征（1）拓展性（2）判斷性（3）依耐性2、財務報告分析的主要形式：（1）根據(jù)分析主體不同分為

53、：內(nèi)部分析和外部分析。外部分析是指物業(yè)管理企業(yè)外部的投資者、債僅人及政府部門，根據(jù)各自需要或分析目的，對企業(yè)的有關情況進行的分析。（2）根據(jù)分析的內(nèi)容和范圍的不同分為：全面分析與專題分析（3）從分析資料角度劃分：財務報表分析和內(nèi)部報表分析（4）從分析的時期和目的角度劃分：趨勢分析、現(xiàn)狀分析、潛力分析三、財務報告分析的主要方法1、比率分析法：是財務報告分析最基本重要的方法。主要包括相關指標比率分析法、構成比率分析法以及效率分析法三種。2、比較分析法：是財務報告分析中最常用的一種基本方法。它是將實際數(shù)同特定的各種標準（基數(shù)）相比較。第三節(jié)物業(yè)管理績效評價一、物業(yè)管理績效評價的概念與意義1、績效與物

54、業(yè)管理績效：物業(yè)管理績效包括物業(yè)管理企業(yè)和獨立的物業(yè)資產(chǎn)管理項目兩個層面。二、物業(yè)管理績效評價及其意義1、物業(yè)管理績效評價的特點是以物業(yè)管理企業(yè)作為具體評價對象，以物業(yè)管理企業(yè)的盈利能力、資產(chǎn)運營水平、償債能力和后續(xù)發(fā)展能力等四個方面的內(nèi)容作為評價重點三、物業(yè)管理績效評價的基本要素1、三個要素即：評價指標、評價標準和評價方法。評價指標是實施物業(yè)管理績效評價的基礎。評價標準是實施物業(yè)管理績效評價的參照系數(shù)。評價方法是物業(yè)管理績效評價的具體手段。四、物業(yè)管理績效評價的指標體系1、由基本指標、修正指標和評議指標三個層次30項指標構成（1）基本指標中財務效益狀況指標：總資產(chǎn)報酬率=息前稅前利潤/平均資

55、產(chǎn)總額×100%=（利潤總額+利息支出）/平均資產(chǎn)總額×100%通常，企業(yè)可把總資產(chǎn)報酬率指標與市場利率進行比較，如果該指標大于市場利率，則表明企業(yè)可以充分利用財務杠桿，進行負責經(jīng)營，獲取盡可能多的收益。該指標越高，表明企業(yè)投入產(chǎn)出的水平越好，企業(yè)的資產(chǎn)運營越有效。（2）資產(chǎn)營運狀況指標總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率（次）=主營業(yè)務收入凈額/平均資產(chǎn)總額流動資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率=主營業(yè)務收入凈額/平均流動資產(chǎn)總額×100%（3）償債能力狀況指標資產(chǎn)負債率=負債/資產(chǎn)比較保守的經(jīng)驗判斷一般為不高于50%，國際上一般公認60%比較好利息保障倍數(shù)=息前稅前利潤總額/利息支出國外一般選擇計算企業(yè)五年的利息保障倍數(shù)（4）發(fā)展能力狀況指標營業(yè)增長率=本年主營業(yè)務收入增長額/上年主營業(yè)務收入總額×100%資本積累率=本年所有者權益增長額/年初所有者權益×100%五、物業(yè)管理績效評價的標準1、定量指標標準；包括8項基本指標和14項修正指標的標準值，每項指標的標準值劃分為行業(yè)標準和規(guī)模標準值兩大類六、物業(yè)管理績效評價結果與報告1、物業(yè)管理績效評價結果：企業(yè)績效評價結果就是績效評價的最后得分。企業(yè)績效評價結果主要是為政府部門和被評價企業(yè)的出資者服務，作為對企業(yè)經(jīng)營者進行任免和獎懲的參考依據(jù)；同時，也可以幫助企業(yè)經(jīng)營者發(fā)現(xiàn)經(jīng)營中的問題，為改進經(jīng)營管理提供參考意見。第四