南胡總體策劃方案分析

1、南胡舊村改造工程總體策劃方案一、 濟南市城市總體規(guī)劃與城市開展戰(zhàn)略概述濟南市總體規(guī)劃是以“東拓、西進、南控、北跨、中疏為城市開展戰(zhàn)略，實施沿經(jīng)十路、沿小清河、沿黃河、沿鐵路線“四沿帶動戰(zhàn)略，形成現(xiàn)代化的城市建設管理體系，進一步提升城市建設管理水平，爭創(chuàng)“國家環(huán)保模范城、“中國人居環(huán)境獎。在東部城區(qū)，形成以開展高新技術產(chǎn)業(yè)、高附加值制造業(yè)為主的現(xiàn)代化新城區(qū)。重點加快高新開發(fā)區(qū)建設，形成現(xiàn)代制造業(yè)聚集區(qū)。開發(fā)唐冶片區(qū)，高標準建設教育、文化、體育、社會福利等公共效勞配套設施，形成效勞于東部城區(qū)的地區(qū)中心。以舉辦第十一屆全運會為契機，加快奧體中心、政務中心建設，帶動周邊開發(fā)，配套完善效勞設施，建成以行

2、政辦公、文化、體育為主導的城市功能區(qū)，加快城市現(xiàn)代化進程，并以此帶動新區(qū)開發(fā)和老城提升，推動城市根底設施建設，加快城市建設步伐，全面塑造現(xiàn)代化省會城市新形象。二 工程所在區(qū)域在城市中的地位分析1.工程概況及地塊價值研究 1.1工程概況濟南高新區(qū)南胡舊村改造工程以下簡稱南胡舊村改造工程位于濟南東部新城高新開發(fā)區(qū)，鳳凰路西，旅游路路北，體育場南路以南。本工程由一、二、三、四、五、六、七、八塊地塊組成，共390.7畝地。其中六、七、八地塊為舊村安置和保障用地，一、二、三、四、五地塊為開發(fā)用地。該小區(qū)地理優(yōu)越、交通方便。旅游路及規(guī)劃中的鳳凰路從門前經(jīng)過。其中六、七、八地塊規(guī)劃總用地面積176.6畝，規(guī)

3、劃建筑面積22.94萬平方米，小區(qū)內(nèi)部包括11-24層的高層住宅及地下停車場、輔助商業(yè)用房、幼兒園、會所等，小區(qū)建成后將成為濟南市便捷舒適的現(xiàn)代生活典范。本工程各地塊用地性質(zhì)及可規(guī)劃面積見下表：地塊一地塊二地塊三地塊四地塊五地塊六、七、八性質(zhì)居住居住商業(yè)市政商業(yè)居住面積畝81.4550.423.557.251.45114.9本方案針對六、七、八地塊范圍內(nèi)安置和保障用房的開發(fā)建設及一、二、三、五地塊自行開發(fā)提出五種方案（四地塊為市政公共用地,暫不考慮）。方案一：六、七地塊村委會自行開發(fā)建設，捆綁用地面向社會公開招拍掛。方案二：六、七地塊村委會自行開發(fā)建設，一地塊在土地招拍掛后由村委會成立公司摘牌

4、后進行開發(fā)，其他捆綁用地面向社會公開招拍掛。方案三：六、七地塊村委會自行開發(fā)建設，二、三地塊在土地招拍掛后由村委會成立公司摘牌后進行開發(fā)，其他捆綁用地面向社會公開招拍掛。方案四：六、七地塊村委會自行開發(fā)建設，一、二、三地塊在土地招拍掛后由村委會成立公司摘牌后進行開發(fā)，其他捆綁用地面向社會公開招拍掛方案五：六、七地塊村委會自行開發(fā)建設，一、二、三、五塊在土地招拍掛后由村委會摘牌成立公司后進行開發(fā)。村民安置生活保障地塊六、七、八主要技術經(jīng)濟指標工程單位數(shù)量居住戶數(shù)/人口數(shù)戶/人1652/5286總建筑面積萬m²22.94一、居住、配套建筑面積萬m²22.941、地上建筑面積萬m

5、²18.36住宅建筑面積萬m²16.39配套公建面積萬m²1.972、地下建筑面積萬m²4.59地下停車建筑面積萬m²3.27地下儲藏建筑面積萬m²1.29地下中水建筑面積萬m²0.04二、非配套建筑面積萬m²1、地上建筑面積萬m²2、地下建筑面積萬m²住宅平均層數(shù)層20人口毛密度人/hm²689住宅建筑套密度凈套/hm²215住宅建筑面積凈密度萬m²/hm²2.14地上總容積率萬m²/hm²2.4地下總容積率萬m²/hm&#

6、178;0.60居住地上容積率萬m²/hm²居住地下容積率萬m²/hm²建筑密度%18.4綠地率%40居住停車率%80居住停車位輛1321地面停車率%10.7居住地面停車位輛141統(tǒng)征儲藏用地地塊一主要技術經(jīng)濟指標工程單位數(shù)量居住戶數(shù)/人口數(shù)戶/人1104/3533總建筑面積萬m²16.79一、居住、配套建筑面積萬m²16.791、地上建筑面積萬m²13.03住宅建筑面積萬m²11.91配套公建面積萬m²1.122、地下建筑面積萬m²3.76地下停車建筑面積萬m²3.72地下中水建筑面

7、積萬m²0.04二、非配套建筑面積萬m²-1、地上建筑面積萬m²2、地下建筑面積萬m²住宅平均層數(shù)層15人口毛密度人/hm²651住宅建筑套密度凈套/hm²279住宅建筑面積凈密度萬m²/hm²2.70地上總容積率萬m²/hm²2.40地下總容積率萬m²/hm²0.69建筑密度%17.08綠地率%38居住停車率%80居住停車位輛1050地面停車率%14.29居住地面停車位輛150統(tǒng)征儲藏用地地塊二主要技術經(jīng)濟指標工程單位數(shù)量居住戶數(shù)/人口數(shù)戶/人660/2112總建筑面積萬m

8、²9.69一、居住、配套建筑面積萬m²8.131、地上建筑面積萬m²8.13住宅建筑面積萬m²7.45配套公建面積萬m²0.682、地下建筑面積萬m²2.04地下停車建筑面積萬m²2.00地下中水建筑面積萬m²0.04二、非配套建筑面積萬m²1、地上建筑面積萬m²2、地下建筑面積萬m²住宅平均層數(shù)層20人口毛密度人/hm²623住宅建筑套密度凈套/hm²266住宅建筑面積凈密度萬m²/hm²2.81地上總容積率萬m²/hm²2

9、.39地下總容積率萬m²/hm²0.60建筑密度%17.11綠地率%37居住停車率%80居住停車位輛572地面停車率%10.49居住地面停車位輛60統(tǒng)征儲藏用地地塊三主要技術經(jīng)濟指標工程單位數(shù)量總用地萬m²3.58可規(guī)劃用地萬m²1.54總建筑面積萬m²6.64地上建筑面積萬m²5.39地下建筑面積萬m²1.25地上總容積率3.50地下總容積率0.81建筑密度%30.00綠地率%36停車位個按每百平米0.8 統(tǒng)征儲藏用地地塊四主要技術經(jīng)濟指標工程單位數(shù)量總用地萬m²0.60可規(guī)劃用地萬m²0.48總建筑面

10、積萬m²0.48地上建筑面積萬m²0.48地下建筑面積萬m²-地上總容積率1地下總容積率-建筑密度%25.02綠地率%35停車位個按每百平米0.8 統(tǒng)征儲藏用地地塊五主要技術經(jīng)濟指標工程單位數(shù)量總用地萬m²5.97可規(guī)劃用地萬m²3.43總建筑面積萬m²14.76地上建筑面積萬m²11.97地下建筑面積萬m²2.79地上總容積率3.49地下總容積率0.81建筑密度%29.40綠地率%35停車位個按每百平米0.81.2地塊價值研究本工程在濟南市的東部新城區(qū)的核心部位，是濟南市總體規(guī)劃“東拓開展戰(zhàn)略前沿，規(guī)劃漢峪片區(qū)的

11、中心地帶。周圍有高新區(qū)政府、齊魯軟件園、齊魯軟件學院、知識經(jīng)濟總部基地、浪潮工業(yè)園、山東省立醫(yī)院、方案建設的CIIC園區(qū)、大小漢峪及北胡村舊村改造工程、山東省省直宿舍以及奧體東地塊建設、成熟社區(qū)黃金時代等。市政府的東遷及奧體中心的建設對地塊價值及工程品質(zhì)的提升都有很大的積極作用。將來必定成為濟南市的新城市中心，地塊樓盤升值潛力極大。2、工程市場分析及市場定位2-1工程周邊市場整體評價及開展前景簡析2-1-1周邊市場整體分析1濟南市城市住宅和房地產(chǎn)開發(fā)現(xiàn)狀九十年代以來，濟南市的經(jīng)濟開展水平和速度都高于全國的平均水平，住宅建設也迅速開展，一大批布局合理、設計新穎 、配套齊全、環(huán)境優(yōu)美的住宅小區(qū)不斷

12、涌現(xiàn)，城區(qū)居民的居住條件進一步改善，住房功能不斷完善，住房成套率不斷提高，與之相配套的城市供水、供熱、燃氣、排污管網(wǎng)、電力、通訊、有線電視等根底設施也日趨完善?！熬盼迤陂g，濟南市城市住宅建設突飛猛進，共開發(fā)建設住宅面積900余萬平方米，年平均開發(fā)建設180萬平方米。2007年，濟南市進一步加快城市建設，這一年也成為城市建設史上投入最多，變化最大的一年。隨著濟南市現(xiàn)代化城市建設步伐的加快和城市化進城的推進，濟南市房地產(chǎn)開發(fā)在逐年增長的根底上繼續(xù)保持了穩(wěn)定的增長速度，呈產(chǎn)銷兩旺的運行態(tài)勢。就目前情況來看濟南市房地產(chǎn)業(yè)進入高速增長期，房地產(chǎn)投資和供給量急劇放大。住宅、辦公樓及商業(yè)三類物業(yè)均呈增長態(tài)勢

13、，住宅投資增長速度明顯高于辦公樓及商業(yè)營業(yè)用房，漸成投資主流；房屋銷售面積加速增長，空置面積有所下降，市場呈良性開展，市場預期看好，但風險加大。房地產(chǎn)開發(fā)公司經(jīng)營收入與經(jīng)營本錢曲線開始拉大與實際銷售面積曲線的距離，價格逐步上揚?？傮w來說，2007年，濟南市房地產(chǎn)市場將呈現(xiàn)繼續(xù)上升的整體走勢，供求雙方不斷得到加強，土地政策控制更加嚴格，市政利好消息不斷推出，這都顯示市場中存在對價格的有利支持因素，這種市場形勢在近期內(nèi)不會有太大的變化。這些都為本舊居改造工程的成功運作提供了良好的機遇，該工程也將有良好的市場前景。2宏觀經(jīng)濟形勢對房地產(chǎn)市場的影響房地產(chǎn)業(yè)與國民經(jīng)濟有著密切的關聯(lián)性，作為房地產(chǎn)重要內(nèi)容

14、的住宅建設，對促進經(jīng)濟增長具有舉足輕重的作用。住宅建設的生產(chǎn)和消費，與建筑業(yè)、建材、冶金、紡織、化工、機械、儀表等50多個物質(zhì)生產(chǎn)部門緊密相關，并直接影響到家用電器、家具、裝飾產(chǎn)品以及金融、旅游、運輸、商業(yè)、效勞等行業(yè)的開展。因此，房地產(chǎn)業(yè)是一項本身創(chuàng)造價值，又能夠帶動相關產(chǎn)業(yè)開展的傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)。宏觀經(jīng)濟政策要求房地產(chǎn)業(yè)在新的形勢下要有一個較大的開展。在東部城區(qū)，形成以開展高新技術產(chǎn)業(yè)、高附加值制造業(yè)為主的現(xiàn)代化新城區(qū)。重點加快高新開發(fā)區(qū)建設，形成現(xiàn)代制造業(yè)聚集區(qū)。開發(fā)唐冶片區(qū)，高標準建設教育、文化、體育、社會福利等公共效勞配套設施，形成效勞于東部城區(qū)的地區(qū)中心。以舉辦第十一屆全運會為契機，加快奧

15、體中心、政務中心建設，帶動周邊開發(fā)，配套完善效勞設施，建成以行政辦公、文化、體育為主導的城市功能區(qū)，加快城市現(xiàn)代化進程，并以此帶動新區(qū)開發(fā)和老城提升，推動城市根底設施建設，加快城市建設步伐，全面塑造現(xiàn)代化省會城市新形象。目前國家對宏觀經(jīng)濟調(diào)控以及世界性金融危機影響到了房地產(chǎn)市場，今年的房地產(chǎn)市場最不缺乏焦點話題，在經(jīng)歷了“拐點論、“降價論、“斷供論等風波、論調(diào)之后，各地方政府和中央政府的救市政策相繼出臺，“救市論成為房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)外爭論的又一個熱點。關于“政府救市，各種聲音紛至沓來，開發(fā)商有感到曙光來臨的，也有持疑心態(tài)度的。財政部、國家稅務總局22日宣布，決定對個人住房交易環(huán)節(jié)的稅收政策作出調(diào)整，

16、降低住房交易稅費。同時，財政部明確支持地方政府救市。而國家住房和城鄉(xiāng)建設部此前也公開表示，地方政府有調(diào)控樓市的自由度。 除了大幅調(diào)整房地產(chǎn)稅率，財政部明確表示：“地方政府可制定鼓勵住房消費的收費減免政策。目前杭州、西安、長沙、廈門、上海等城市紛紛出臺樓市救市措施，主要包括放寬第二套房貸款、減免購房的相關稅費、為購房者提供財政補貼、延長還款期限、調(diào)高公積金貸款上限、購置商品房可辦理戶口等。省政府近期已經(jīng)就救市問題召開了兩次多部門高層聯(lián)席的房地產(chǎn)形勢調(diào)度會,相關政策正在醞釀中。濟南市相關部門正在進行一輪關于“救市的摸底調(diào)查。濟南的房地產(chǎn)市場是健康的、無泡沫的。保守的城市文化使得濟南的房地產(chǎn)市場一直

17、不是很活潑，濟南房地產(chǎn)市場最欠缺的就是成交量，與省會城市身份明顯不匹配。救市是要刺激市場繁榮，把交易量提上去，像濟南這樣的城市每年應該有400-500萬平方米的交易量。政策救市行為，卻向消費者傳達了一個重要的信號，國家要穩(wěn)定房地產(chǎn)開展的態(tài)度很明顯，有利于恢復購房者的置業(yè)信心。讓房地產(chǎn)商做出普遍樂觀判斷的一個重要依據(jù)是,濟南房價封閉、遲鈍、滯后,宏觀經(jīng)濟調(diào)控對濟南房價影響有限,這根本上也是開發(fā)商的一致看法。去年，全國房價瘋張的時候，濟南市房價雖然也出現(xiàn)了一定程度的上漲，但是相比一線跟多數(shù)二線城市的房價，上漲幅度比較有限。今年深圳等一線城市率先進行房價調(diào)整，濟南市房價也出現(xiàn)了一定的調(diào)整，比方打折、

18、贈物業(yè)費、降價等，銷售速度也在下降，但是降價的空間比較小，沒有對多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)造成致命性的影響。 今后濟南市房價也將維持在一個比較平穩(wěn)的水平上，上下有小幅波動，同時成交量會慢慢增加。今年以來濟南市的房價一直維持在一個水平線略有下降的狀態(tài)，今后濟南市房地產(chǎn)在一段時間內(nèi)，也將維持在一個比較平穩(wěn)的狀態(tài)，出現(xiàn)大幅上漲的可能性不大。首先濟南市是一個比較封閉的市場，外來購房者比較少，據(jù)多年的研究說明，一直少于10%。其次，市場比較小，規(guī)模一直沒有做大。再次，與外地的開放式經(jīng)濟不同的是，國有企業(yè)是主要的經(jīng)濟實體，政府公務員、大學老師和國有企業(yè)員工的收入屬于中上等，暴富跟收入偏少的群體比較少，這些因

19、素都影響到了濟南市房價長期走勢。2-1-2開展前景簡析1目前，財政部和人民銀行已經(jīng)就房貸政策和房地產(chǎn)稅率進行了大幅調(diào)整，同時，國家關于二套房、二手房等方面的政策正在籌劃中，這些政策出臺以后，可能會對濟南樓市有一定刺激作用，很可能帶動一定量的銷售。就在2008年10月19日的座談會上,山東各地房產(chǎn)商的一致意見是,山東房產(chǎn)市場正處于上升期。2高新區(qū)范圍內(nèi)CIIIC園區(qū)的建設，知識經(jīng)濟總部基地的建設以及浪潮工業(yè)園、省立醫(yī)院的建設將帶來大量的就業(yè)崗位。據(jù)了解，CIIIC園區(qū)一期工程15萬平米年內(nèi)即將開工，初步統(tǒng)計有40個左右單位將入住該園區(qū)。這些工程增加的崗位根本都是白領階層。給本工程的銷售對象奠定了

20、良好的根底。3本工程的競爭優(yōu)勢所在本工程開發(fā)建設不同于其他商業(yè)地產(chǎn)工程，在土地本錢上由于享受政府給予的舊村改造政策，因此，實際上對與本工程的開發(fā)主體南胡村委會來說，在一、二、三、五地塊上土地本錢僅僅為上繳國家的土地出讓金的20%。按照規(guī)劃部門批復的修建性詳規(guī)，一、二地塊地上容積率為2.4，三、五地塊地上容積率為3.6，按照土地掛牌價220萬/畝計算，折合到樓面地價為1832200000*0.2/666.67*3.6=183275（2200000*0.2/666.67/2.4）元/平方米，因為土地價差帶來的房屋銷售純利潤在700元/平米以上，總計在2.8億元以上。這是任何房地產(chǎn)公司無法比較的優(yōu)勢

21、。因此，就本工程來說作為開發(fā)主體南胡村委會對四個地塊的開發(fā)應該就有非常強的優(yōu)勢。2-2 工程周邊商業(yè)市場研究2-2-1本工程規(guī)劃局已批復的規(guī)劃中建筑面積共有22.94萬平米。2-2-2周邊商業(yè)工程市場研究1周邊商業(yè)工程建設情況A、CIIIC園區(qū)建設CIIIC園區(qū)規(guī)劃CIIIC建設規(guī)劃是在Garter公司編制的?CIIIC開展戰(zhàn)略規(guī)劃?確定的產(chǎn)業(yè)開展戰(zhàn)略的指導下編制的園區(qū)空間開展規(guī)劃，形成“一園CIIIC二區(qū)研發(fā)區(qū)、生產(chǎn)區(qū)的空間布局結構。 研發(fā)區(qū)與產(chǎn)業(yè)區(qū)位于濟南東部產(chǎn)業(yè)帶的東西兩端，相距13公里，規(guī)劃總建設用地面積61.5平方公里。其中，研發(fā)區(qū)由高新區(qū)賢文片區(qū)和漢峪片區(qū)組成，規(guī)劃建設用地面積11

22、平方公里。研發(fā)區(qū)規(guī)劃利用現(xiàn)有資源，開展IT效勞和軟件產(chǎn)業(yè)集群，區(qū)內(nèi)劃分為核心開展、孵化支撐、產(chǎn)業(yè)輻射三大產(chǎn)業(yè)版塊，共形成教育科研基地、孵化基地、研發(fā)基地、總部基地、IT效勞與軟件基地、創(chuàng)業(yè)示范基地等六類研發(fā)產(chǎn)業(yè)基地，并建設與之配套的商業(yè)生活配套設施。 產(chǎn)業(yè)區(qū)由孫村片區(qū)和兩河片區(qū)組成， 規(guī)劃建設用地面積50.5平方公里。重點開展電子制造業(yè)、IT效勞與軟件、計算機、工業(yè)電子、汽車電子與電信根底設備四大產(chǎn)業(yè)，主要承當個別電子制造業(yè)產(chǎn)業(yè)集群，計算機產(chǎn)業(yè)集群和工業(yè)電子、汽車電子、電信根底設施設備等電子信息外延產(chǎn)業(yè)集群。形成功能配套完善、生態(tài)環(huán)境優(yōu)美的產(chǎn)業(yè)園區(qū)。  建設規(guī)劃以輻射全國的 IT產(chǎn)業(yè)

23、開展極核為規(guī)劃目標，以ICT產(chǎn)業(yè)研發(fā)、孵化、效勞為主導功能，形成集生產(chǎn)和生活于一體的“創(chuàng)新、活力的CIIIC園區(qū)。   其中，IT總部基地總建筑面積約70萬平方米，已竣工建筑面積16.5萬平方米，已開工建筑面積16萬平方米，2021年將全部竣工。創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)基地總建筑面積約45.5萬平方米，以浪潮集團軟件研發(fā)與技術試驗為主，一期工程已經(jīng)開工。文化體育產(chǎn)業(yè)基地占地81公頃，總建筑面積36萬平方米，核心建筑為“奧體中心，2021年底竣工?，F(xiàn)代商貿(mào)與金融產(chǎn)業(yè)基地總規(guī)劃建筑面積200萬平方米，是全市商貿(mào)金融產(chǎn)業(yè)及市級商業(yè)效勞業(yè)的聚集區(qū)。該工程的建設屬于高新區(qū)招商引資工程，有高新區(qū)負責投融資，引進

24、入園單位，目前意向入園單位已經(jīng)落實40家左右。B、黃金時代廣場位于燕山新區(qū)B地塊范圍內(nèi)，黃金置業(yè)集團方案建設商務寫字樓及酒店式公寓40萬平米，年底8萬平米方案開工建設。C、奧體東路地塊建設該范圍內(nèi)方案規(guī)劃建設80公頃用地范圍，全運會完成后造成大型成熟社區(qū)。有五星級酒店、產(chǎn)權式酒店、寫字樓主題商業(yè)、特色餐飲及相應配套等。D、魯商國奧城工程位于濟南市奧體片區(qū)核心區(qū)域，東至賢文路，西臨山東省高級人民法院，南臨經(jīng)十東路，北至解放東路?？傉嫉?.06公頃，總建筑面積38萬平方米。建成后將成為集寫字樓、酒店、商業(yè)、休閑、娛樂及銀座商城主力店于一體大型綜合標志性城市建筑組群。E、建成商業(yè)情況齊魯軟件園工程建

25、設已經(jīng)完成并投入使用，通過07年及08年的招商引資，目前該園區(qū)已經(jīng)全部銷售或租賃完畢，不能滿足需求。大衛(wèi)國際綜合商務樓目前剩余局部寫字間未銷售或租賃，面積約5000平米。環(huán)保科技園區(qū)已建成并投入使用，目前該工程物業(yè)根本銷售完畢。山東省科技大廈工程建筑面積2萬平米，目前該工程根本竣工，處于招商過程中。中潤世紀廣場已建成40萬平米寫字樓。另有局部商業(yè)物業(yè)處于空閑狀態(tài)，面積不多，估計有2萬平米向左右。2商業(yè)市場分析根據(jù)以上周邊商業(yè)建設及方案建設情況，南胡舊村改造工程中三、五商業(yè)用房不宜過早開工，應在居住區(qū)建設過程中作為專題進行深入研究。3、工程素質(zhì)分析1工程優(yōu)勢A工程規(guī)模大，總占地面積39.70公頃

26、，規(guī)劃為融住宅、商業(yè)、娛樂為一體的大型社區(qū)，各種功能規(guī)劃齊備，有利于營造良好的居住氣氛； B緊臨正在建設中的濟南奧體中心、政務中心、省立醫(yī)院、省直宿舍區(qū)正在籌建,舜華路東側規(guī)劃有近70萬平米的知識經(jīng)濟總部產(chǎn)業(yè)基地且正在建設中，其中有怡科產(chǎn)學研綜合樓幾近竣工。旅游路及規(guī)劃中的鳳凰路、體育場南路從社區(qū)前經(jīng)過，交通出行便利，位于濟南東部新城區(qū)的中心地帶，周邊聚集眾多公共效勞設施，是濟南“東拓開展的前沿地區(qū)，地理位置優(yōu)越； C地塊內(nèi)土地較平整，六、七、八地塊全部屬于根本農(nóng)田用地，不存在拆遷問題，一、二、三地塊拆遷由村委會組織自行拆遷，補償標準及拆遷難度相對開發(fā)商組織要容易。無污染源，西靠玉頂山，自然生

27、態(tài)良好，環(huán)境較優(yōu)越；D六、七、八地塊為國家劃撥土地，不需土地本錢，六地塊對外銷售，相對利潤空間較大；一、二、三、五地塊經(jīng)招拍掛上市交易，村委會組織摘牌，土地出讓金的80%返回村委會作為舊居改造。同時，村委會含其置業(yè)公司作為開發(fā)主體實施一、二、三、五塊的開發(fā)，相對開發(fā)商摘牌拿地土地本錢要省80%，即只需土地出讓金的20%作為土地本錢。地塊土地本錢有相當優(yōu)勢，房屋銷售價格極具競爭力。E.周邊工程省直宿舍、北胡、大漢峪、小漢峪舊村改造緊鑼密鼓的建設對本工程起到進一步提升作用。 2工程劣勢A地處城郊結合部，目前屬經(jīng)濟、商業(yè)不太興旺區(qū)域；B地塊周邊空地較多，周邊規(guī)劃工程處于準備階段，人氣仍顯缺乏；C高新

28、區(qū)范圍內(nèi)周邊已有中高檔樓盤，并且尚有局部規(guī)劃建設中中檔樓盤，市場競爭較大。D.工程位于經(jīng)十東路快速路南側，距離東部城區(qū)主干道竟是東路距離較遠，規(guī)劃中的劉智遠路尚未形成，銷售會受到一定影響。E.對商業(yè)建筑來說，附近為形成規(guī)模性的商業(yè)區(qū)。F.高新區(qū)范圍內(nèi)沿經(jīng)十東路、舜華路規(guī)劃建設的公共建筑由于高新區(qū)政策的緣故土地本錢非常低，對本工程公共建筑局部對外銷售和租賃形成極大威脅。G.相對老城區(qū)，該小區(qū)包括整個高新區(qū)暫時無商業(yè)配套超市、酒店、娛樂場所等，對購房者購房熱情會產(chǎn)生一定影響。H、資金方面的劣勢。目前對南胡方面來說自由資金非常有限，啟動資金全靠貸款解決。3時機分析A 濟南市政府對舊村改造的高度重視，

29、必將對本工程有較大的優(yōu)惠政策，工程以其相對較好的位置和便利的交通條件，面臨很大的開展空間;B 工程規(guī)劃起點較高，如能在后期的物業(yè)管理及生活配套設施建設上有較大創(chuàng)新，將取得良好的市場效果；C 升值潛力強勁：工程位于飛躍開展中的濟南東部新城區(qū)核心位置，周邊有濟南奧體中心及政務中心、省直宿舍，加上緊靠經(jīng)十東路、旅游路，地塊升值潛力不言而喻；D 濟南市東部新城的規(guī)劃戰(zhàn)略，主要政務部門的后期東遷，有利于住宅市場的開展；E 抓住地塊土地價格優(yōu)勢，全盤統(tǒng)籌考慮，對南胡村今后的開展是一個絕好的時機。4威脅分析F 與北京、深圳、廣州等住宅產(chǎn)業(yè)較興旺地區(qū)相比較，濟南市居民選擇居住地點的區(qū)域性傾向較強烈，在一定程度

30、上將限制本工程的客戶群來源。G 從濟南市整體市場格局來看，在消費能力較強的歷下區(qū)、市中區(qū)和歷城區(qū)板塊內(nèi)，聚集著較多的工程，對我們吸引這幾個區(qū)的客戶形成一定程度的阻礙。H 在燕山新區(qū)板塊內(nèi)，聚集了許多比之本工程更具有位置優(yōu)勢的高檔住宅工程。這些工程對本工程有直接影響，將威脅本工程的一期開發(fā)。I 中潤世紀城、名士豪庭等大型工程的開發(fā)，在規(guī)模、售價等因素上與本工程類似，工程面臨著較大的競爭壓力。J 十一屆全運會運發(fā)動村的建設已經(jīng)開始啟動，根據(jù)該工程的運作方式，待全運會結束后將改造為民用住宅形式。同時，08年10月份開始面向濟南市民預售。該工程地理環(huán)境比較優(yōu)越，對本工程的客戶群將產(chǎn)生一定影響。但該工程

31、面對的主要是濟南市直機關公務員這類客戶群，估計對本工程影響不是很大。K 其他村的舊居改造工程同時處于相同階段，如果采取統(tǒng)一策略，將對本工程的銷售形成威脅。綜合評價結合前面的SWOT因素分析，我們可以看出，本工程雖然存在一些劣勢，但放之全市范圍內(nèi)看，該地塊與燕山板塊相比擁有地理位置優(yōu)勢，與中潤世紀城等公共建筑相比有價格優(yōu)勢。因此，工程具有交通便利、市場認可度逐漸提升、土地升值潛力大等特點，從而凸顯出該地塊的開發(fā)價值。三 開發(fā)方案的分析與選擇1、開發(fā)原那么本工程不同于一般房地產(chǎn)考開發(fā)工程，村民安置是首先需要考慮的因素，也是本工程前期產(chǎn)出投入比較小的特點。因此，本工程應該遵循“合理分期、優(yōu)先安置、資

32、源均衡、顧全大局、風險共擔、陽光操作、廉政建設、利益共享 的開發(fā)原那么。2、制約因素2.1資金因素 啟動資金需要自籌，而且相當局部要投入到村民安置房的建設，資金相對缺乏。2.2工期因素 本工程首先要考慮村民的安置，又不能因為一、二地塊的拆遷時間影響整個工程的運作，還要搶在其他舊村改造前爭奪客源。2.3政策因素 政府給予的舊村改造政策對本工程的建設非常有利，要在3年內(nèi)盡快用足政策，防止政策變動帶來的風險。3、開發(fā)前提條件3.1資金方面 銀行貸款資金的利用根據(jù)工程的建設規(guī)模及本工程的自身特點，村委會需考慮能夠爭取到3億元以上的銀行貸款。 自籌資金的利用.1高新區(qū)管委會承諾貸款3億元、。.3向村民私

33、募資金 應考慮面向村民私募資金5000萬元1億元以上。3.2允許村委會含其成立的開發(fā)公司參與捆綁用地的招牌掛并且保證拿到土地。3.3保障用房可以出售保障用房如果在繳上土地出讓金后可以上市交易對本工程更加有利。如果不能上市交易只能以小產(chǎn)權房的形式出售，相對來說銷售不會很順利。4、開發(fā)方案的選擇4.1可供選擇的方案針對六、七、八地塊范圍內(nèi)安置和保障用房的開發(fā)建設及一、二、三、五地塊自行開發(fā)提出五種方案。方案一：六、七地塊由村委會自行開發(fā)建設，七地塊用于村民安置保障，六地塊對外銷售，捆綁用地面向社會公開招拍掛。方案二：六、七地塊由村委會自行開發(fā)建設，七地塊用于村民安置保障，六地塊對外銷售；一地塊由村

34、委會成立公司進行摘牌后自行開發(fā)、銷售，其他捆綁用地面向社會公開招拍掛。方案三：六、七地塊由村委會自行開發(fā)建設，七地塊用于村民安置保障，六地塊對外銷售；二、三地塊由村委會成立公司進行摘牌后自行開發(fā)、銷售，其他捆綁用地面向社會公開招拍掛。方案四：六、七地塊由村委會自行開發(fā)建設，七地塊用于村民安置保障，六地塊對外銷售；一、二、三地塊由村委會成立公司進行摘牌后自行開發(fā)、銷售，其他捆綁用地面向社會公開招拍掛。方案五：六、七地塊由村委會自行開發(fā)建設，七地塊用于村民安置保障，六地塊對外銷售；一、二、三、五地塊全部由村委會成立公司進行摘牌后自行開發(fā)、銷售。4.2對方案的初步分析和選擇初步分析1方案一：六、七地

35、塊由村委會自行開發(fā)建設，七地塊用于村民安置保障，六地塊對外銷售，捆綁用地面向社會公開招拍掛。 按現(xiàn)有圖紙，六、七地塊投資估算見下表六、七地塊投資估算序號工程名稱單價 /元單位數(shù)量合計萬元一建安造價1.1住宅及附屬商業(yè)A1#樓156016368.132553.43 A2#樓142013336.951893.85 A3#樓16309448.771540.15 A4#樓16459314.741532.27 A5#樓154014048.522163.47 A6#樓16459316.811532.62 A7#樓16409360.931535.19 A8#樓16458946.671471.73 A9#樓1

36、6458946.671471.73 A10#樓154013260.542042.12 A11#樓154010195.181570.06 A12#樓154013645.452101.40 A13#樓154013438.562069.54 A14#樓154013742.292116.31 A15#樓15609360.831460.29 A16#樓15609360.831460.29 A17#樓14509954.511443.40 小計192046.3829957.85 1.2地下車庫202132457.176556.35 1.3幼兒園、會所及衛(wèi)生站12004450.41534.05 小計22895

37、3.9637048.25 二道路園林2.1道路、綠化、管線100萬22.8952289.5小計萬2289.5三勘察設計及前期工程3.1工程勘察703.2工程設計660.983.3地質(zhì)災害83.4環(huán)境評估6.53.5地震評估183.6可研報告103.7臨水臨電1103.8四通一平100小計983.48四前期手續(xù)費4.1規(guī)劃咨詢費28.664.2施工圖審查3萬22.968.74.3墻改辦、散裝水泥10萬22.92294.4防雷審查3萬22.968.74.5工程監(jiān)理費654.68 4.6勞開工資保證金740.96 4.7勞保統(tǒng)籌963.25 4.8交易信息費22.23 4.9檔案保證金12.00 小

38、計2788.19五配套費5.1綜合配套費185萬22.94236.55.2區(qū)內(nèi)變電配套費120萬22.92748小計6984.5六管理費976.41 七不可預見費1464.61 八合計一+二+七52598.65六地塊銷售：住宅按小產(chǎn)權4000元/平米，儲藏室按2500元/平米，商鋪按5000元/平米銷售計算。銷售收入詳見下表：六地塊銷售收入?yún)R總表一編號類型建筑面積m2銷售價格元/m2銷售收入（萬元）1住宅259984000103992儲藏53商鋪10995000549.54合計2867511343 假設六地塊銷售按產(chǎn)權房考慮，住宅按產(chǎn)權房5240元/平米，儲藏室按25

39、00元/平米，商鋪按6000元/平米銷售計算。銷售收入詳見下表：六地塊銷售收入?yún)R總表二編號類型建筑面積m2銷售價格元/m2銷售收入（萬元）1住宅259985240136232儲藏53商鋪10996000659.44銷售合計286756586.214676.95營業(yè)稅銷售額的5.5%807.26所得稅利潤的25%1683.47銷售收入12186.3本方案資金來源主要靠六地塊內(nèi)房屋銷售資金及捆綁土地出讓返還金來支撐。但因土地招拍掛及資金返還需較長時間，建設資金需以貸款方式解決?？紤]一、二、三、四、五土地共計214.05畝全部招拍掛，假設按60%進行資金返還共計2.83億元

40、214.05*220*0.6=2.83億元，假設按80%進行資金返還共計3.77億元214.05*220*0.8=3.77億元，由以上分析可見，捆綁用地按80%進行返還，不能滿足歸還建設資金貸款的需要，在不考慮貸款利息的情況下，仍存在3000萬元以上的資金缺口，該方案不合理。根據(jù)前期與業(yè)主的溝通，業(yè)主對于七地塊的商業(yè)用房，考慮不出售，以村集體財產(chǎn)的形式進行出租。故我們在這里單獨考慮七地塊商業(yè)用房出租，該局部本錢3014萬元13698*2200=3014萬，該局部商業(yè)用房按1元/天/平方米計算，每年租金為500萬元365*13698*1=500萬，由以上分析可見，六年可收回本錢靜態(tài)投資回收期。六

41、地塊作為村民保障用房，在七地塊已經(jīng)滿足村民安置保障要求的情況下，考慮出售，我們對該地塊住宅以小產(chǎn)權房和產(chǎn)權房兩種出售方式進行比較，銷售收入按產(chǎn)權房比按小產(chǎn)權房出售增加利潤約300萬元12186.3-11343=843.3萬，土地變性補償金按50萬元/畝考慮，該區(qū)域假設是住宅由小產(chǎn)權房變更為產(chǎn)權房，支出的費用為550萬元50*11=550萬元，由以上分析可見，變更為產(chǎn)權房后進行銷售存在利潤，但利潤較低。 方案二：六、七地塊由村委會自行開發(fā)建設，七地塊用于村民安置保障，六地塊對外銷售；一地塊由村委會成立公司進行摘牌后自行開發(fā)，其他捆綁用地面向社會公開招拍掛。按現(xiàn)有圖紙、資料，一地塊投資估算見下表一

42、地塊投資估算序號工程名稱單價m2/元單位數(shù)量合計萬元一建安造價1.1 住宅及配套1#樓1630.00 m231388.38 5116.31 2#樓1630.00 m219275.55 3141.91 3#樓1540.00 m211981.00 1845.07 4#樓1540.00 m210721.60 1651.13 5#樓1630.00 m218116.28 2952.95 6#樓1450.00 m26759.09 980.07 7#樓1450.00 m26759.09 980.07 8#樓1450.00 m24506.06 653.38 9#樓1450.00 m26759.09 980.0

43、7 10#樓1450.00 m26759.09 980.07 11#樓1630.00 m220360.70 3318.79 1.2 會所1400.00 m2821.00 114.94 1.3 地下車庫2021.00 m223693.14 4786.01 小計167900.07 27500.77 二道路園林2.1 道路管線100.00 167900.07 1679.00 小計1679.00 三勘察設計及前期工程3.1 工程勘察50.00 3.2 工程設計400.00 3.3 地質(zhì)災害5.50 3.4 環(huán)境評估4.50 3.5 地震評估13.00 3.6 可研報告8.00 3.7 臨水臨電80.0

44、0 3.8 四通一平80.00 小計641.00 四前期手續(xù)費4.1 規(guī)劃咨詢費20.30 4.2 施工圖審查3.00 萬m210.20 50.00 4.3 墻改辦、散裝水泥10.00 萬m210.20 160.00 4.4 防雷審查3.00 萬m210.20 50.00 4.5 工程監(jiān)理費511.45 4.6 勞開工資保證金550.02 4.7 勞動統(tǒng)籌715.02 4.8 交易信息費16.50 4.9 檔案保證金12.00 小計2085.29 五配套費5.1 綜合配套費246.00 167900.07 4113.55 5.2 區(qū)內(nèi)變電配套費120.00 167900.07 2021.80

45、小計6128.35 六土地出讓金220.00 畝81.45 17919.00 七管理費760.69 八不可預見費1163.85 九合計57877.95 一地塊銷售：住宅按產(chǎn)權房5240元/平米，地下停車場、儲藏室按2500元/平米，商鋪按6000元/平米銷售計算。銷售收入詳見下表：一地塊銷售收入?yún)R總表編號類型建筑面積m2銷售價格元/m2銷售收入（萬元）1住宅1191005240624082車庫及儲藏室37200250093003商鋪11200600067204銷售合計167900784205銷售本錢銷售額的2.5% 1960.76營業(yè)稅銷售額的5.5%4313.17所得稅利潤的25%3567.

46、18銷售收入16790068579.1本方案資金來源主要靠一、六地塊內(nèi)房屋銷售資金及一、二、三、五地塊捆綁土地出讓金返還來支撐。一地塊土地由村委會成立公司對土地摘牌后獨立進行開發(fā)建設，建設期間資金缺口需以貸款方式解決。一、六、七地塊建設本錢為10.92億元5.13+5.79=10.92億元，考慮一、二、三、五土地共計206.85畝全部招拍掛，按80%進行資金返還共計3.64億元206.85*220*0.8=3.64億元，該方案銷售收入為7.99億元1.13+6.86=7.99億元，不考慮建設期貸款利息，該方案利潤為0.71億元3.64+7.99-10.92=0.71 由此可見，六、七地塊由村委

47、會自行開發(fā)建設，七地塊用于村民安置保障，六地塊對外銷售；一地塊由村委會成立公司進行摘牌后獨立開發(fā)，其他土地全部掛牌拍賣該方案掛牌土地規(guī)劃住宅面積較小，招拍掛存在一定難度，工程利潤較低該方案前期資金壓力較大，可分期進行施工，以減輕前期資金壓力。方案三 ： 六、七地塊由村委會自行開發(fā)建設，七地塊用于村民安置保障，六地塊對外銷售；二、三地塊由村委會成立公司進行摘牌后自行開發(fā)，其他捆綁用地面向社會公開招拍掛。按現(xiàn)有圖紙、資料，二、三地塊投資估算見下表：二地塊投資估算序號工程名稱單價m2/元單位數(shù)量合計萬元一建安造價1.1 住宅及配套1#樓1540.00 m222956.16 3535.25 2#樓15

48、40.00 m215156.58 2334.11 3#樓1540.00 m212456.40 1918.29 4#樓1540.00 m212742.00 1962.27 5#樓1630.00 m225569.52 4167.83 1.2 地下車庫2021.00 m212789.34 2583.45 小計101670.00 16501.19 二道路園林2.1 道路、綠化、管線100.00 101670.00 1016.70 小計1016.70 三勘察設計及前期工程3.1 工程勘察30.00 3.2 工程設計240.00 3.3 地質(zhì)災害3.50 3.4 環(huán)境評估3.00 3.5 地震評估8.00

49、 3.6 可研報告5.00 3.7 臨水臨電50.00 3.8 四通一平50.00 小計389.50 四前期手續(xù)費4.1 規(guī)劃咨詢費12.57 4.2 施工圖審查3.00 萬m210.20 30.60 4.3 墻改辦、散裝水泥10.00 萬m210.20 102.00 4.4 防雷審查3.00 萬m210.20 30.60 4.5 工程監(jiān)理費323.48 4.6 勞開工資保證金325.00 4.7 勞動統(tǒng)籌422.52 4.8 交易信息費9.75 4.9 檔案保證金12.00 小計1268.52 五配套費5.1 綜合配套費246.00 101670.00 2490.92 5.2 區(qū)內(nèi)變電配套費120.00 101670.00 1220.04 小計3710.96 六土地出讓金220.00 畝50.40 11088.00 七管理費457.74 八不可預見費700.34 九合計35132.94 三地塊投資估算序號工程名稱單價m2/元單位