某大廈物業(yè)管理部工作手冊

1、一、物業(yè)部組織架構(gòu)與人員結(jié)構(gòu) 3二、部門職責(zé) 5三、物業(yè)部各崗位職責(zé) 61、物業(yè)部經(jīng)理職責(zé) 62、運(yùn)行督辦經(jīng)理職責(zé)： 63、樓宇管理經(jīng)理職責(zé) 64、強(qiáng)電主管職責(zé) 65、給排水、空調(diào)主管職責(zé) 76、弱電主管職責(zé) 77、電梯主管職責(zé) 78、樓宇維修主管職責(zé) 79、文員職責(zé)810、維修電工領(lǐng)班職責(zé) 811、管、鉗工領(lǐng)班職責(zé) 812、 維修管鉗工職責(zé)（實行考核上崗制度） 9b5E2RGbCAP13、 維修電工職責(zé)（實行考核上崗制度） 914、 樓面維修工職責(zé)。（實行考核上崗制度）9P1EanqFDPw15、 倉庫保管員職責(zé)。（實行考核上崗制度）9 DXDiTa9E3d16、 物業(yè)部采購員職責(zé)。（實行考

2、核上崗制度）10RTCrpUDGiT四、物業(yè)部主要工作內(nèi)容、程序及制度 11（一）維修領(lǐng)班日常工作程序 11（二）維修電工日常工作內(nèi)容及注意事項 11（三）弱電各系統(tǒng)工作程序 12（四）維修管、鉗工日常工作內(nèi)容及注意事項 125PCzVD7HxA（五）樓面維修工日常工作內(nèi)容及注意事項 13jLBHrnAILg（六）電梯維修工日常工作內(nèi)容及注意事項 13xHAQX74J0X（七）設(shè)備三級保養(yǎng)制度 13（八）設(shè)備檢修管理制度 14（九）設(shè)備巡檢管理制度 14（十）設(shè)備封存、啟用管理制度 15（十一）工具借、領(lǐng)管理制度 15（十二）樓面及其它部門設(shè)施維修程序 16（十三）向財務(wù)部提供扣款數(shù)據(jù)要求16

3、（十四）電梯科規(guī)章制度及操作規(guī)程17（十五）空調(diào)給排水科規(guī)章制度及操作規(guī)程 27 LDAYtRyKfE（十七）強(qiáng)電科規(guī)章制度及操作規(guī)程39（十八）、關(guān)于收繳水、電費(fèi)的管理規(guī)定（試行）45Zzz6ZB2Ltk（十九）關(guān)于賣場營業(yè)設(shè)施、裝修改造工程的管理規(guī)定 46dvzfvkwMI1五、物業(yè)部與相關(guān)部門間的關(guān)系 471 / 51、物業(yè)部組織架構(gòu)與人員結(jié)構(gòu)空排科主管電梯科主管維修科主管 設(shè)備科主管強(qiáng)電科主管弱電科主管rqyn14ZNXI工工工 M2ub6vSTnP修修 修修修修工班工班班班長長長長、部門職責(zé)1、負(fù)責(zé)購物中心設(shè)備設(shè)施正常、安全、經(jīng)濟(jì)運(yùn)作，為購物中心的經(jīng)營提供 基本保證。2、負(fù)責(zé)購物中心

4、所屬設(shè)備設(shè)施的運(yùn)行、維修、保養(yǎng)工作，使之保持良好的 工作性能技術(shù)狀況。3、根據(jù)經(jīng)營布局要求及設(shè)備技術(shù)狀況，對設(shè)備設(shè)施進(jìn)行合理調(diào)整改遷，使 公司物業(yè)得到升值。4、對部門員工進(jìn)行嚴(yán)格管理、檢查、督促部門員工嚴(yán)格執(zhí)行公司各項管理制度5、組織部門員工進(jìn)行物業(yè)管理培訓(xùn)，提高員工綜合素質(zhì)。三、物業(yè)部各崗位職責(zé)1、物業(yè)部經(jīng)理職責(zé)負(fù)責(zé)購物中心設(shè)備設(shè)施運(yùn)作、維修、保養(yǎng)工作，使之保持良好的工作性能狀況；組織制定相應(yīng)工作管理辦法、工作程序制度，編制、審核物業(yè)部年度、月度計劃；合理組織實施維修、運(yùn)行工作計劃及日常工作，每月向安全運(yùn)營部提交物業(yè)部工作分析報告；檢查、督促、考核部門員工嚴(yán)格執(zhí)行各項制度、程序、規(guī)范及工作進(jìn)

5、度，了解部門員工思想狀況， 對不良傾向及時糾正。 0YujCfmUCw負(fù)責(zé)組織各項專業(yè)培訓(xùn)， 提高員工專業(yè)素質(zhì)。 負(fù)責(zé)對直接下屬工作業(yè)績考核， 并與工資掛鉤 全面負(fù)責(zé)購物中心物業(yè)部的技術(shù)管理工作， 督促各專業(yè)工程師盡職盡責(zé)，以確保配電、空 調(diào)、給排水、弱電、 電梯等設(shè)備經(jīng)常處在優(yōu)良的技術(shù)狀態(tài)安全運(yùn)行。 eUts8ZQVRd 負(fù)責(zé)購物中心的技術(shù)整改項目和新項目的施工質(zhì)量監(jiān)督的管理工作。2、運(yùn)行督辦經(jīng)理職責(zé)：積極配合物業(yè)部經(jīng)理搞好物業(yè)部的工作。每天檢查工程現(xiàn)場和設(shè)備狀況： 檢查設(shè)備運(yùn)行狀態(tài)，發(fā)現(xiàn)問題及時處理。 檢查下層崗位紀(jì)律的工作態(tài)度，發(fā)現(xiàn)不良現(xiàn)象立即糾正。 檢查運(yùn)行、維修記錄，掌握能耗情況，做

6、好節(jié)能工作，并制定具體措施。每月負(fù)責(zé)審查各大客戶的用電量、用水量報表，廣場購物中心總用電量、用水量及能耗 情況。各項培訓(xùn)工作。3、樓宇管理經(jīng)理職責(zé)、積極配合物業(yè)部經(jīng)理搞好物業(yè)部的工作。、對購物中心樓宇設(shè)施維修及改造工作費(fèi)用審核。、對購物中心設(shè)施的裝修格局及品質(zhì)進(jìn)行監(jiān)控。 針對購物中心的自身特點，做出適合的布局方案； 確保購物中心的裝修檔次，對專柜所用材料、顏色、尺寸進(jìn)行控制； 為新招專柜出具平面尺寸圖，并利用專業(yè)特點協(xié)助客戶設(shè)計及改造設(shè)施；對購物中心所用裝飾工程跟進(jìn)、協(xié)調(diào)、使之按計劃進(jìn)度進(jìn)行，并保證工程的質(zhì)量。 負(fù)責(zé)對購物中心設(shè)施維修和改進(jìn)提供方案； 根據(jù)確定的設(shè)計方案按要求組織實施到位；4、

7、強(qiáng)電主管職責(zé)（1）在物業(yè)部經(jīng)理領(lǐng)導(dǎo)下 主管樓面配電、照明、變電設(shè)備的全面工作，確保樓面配電柜， 照明設(shè)備經(jīng)常處在優(yōu)良的技術(shù)狀態(tài)下安全運(yùn)行及日常安全管理。 sQsAEJkW5T 負(fù)責(zé)購物中心內(nèi)電話末端設(shè)備、線路的全面工作。（2）每天檢查工程現(xiàn)場和設(shè)備狀況 檢查設(shè)備運(yùn)行狀況，發(fā)現(xiàn)問題及時處理。 檢查下層崗位紀(jì)律和工作態(tài)度，發(fā)現(xiàn)不良現(xiàn)象立即糾正，并如實記入考核成績。審查運(yùn)行記錄，掌握能耗狀況，做好節(jié)能工作 ，做好記錄.（3）每月負(fù)責(zé)廣場各大客戶的用電量報表，在空調(diào)工程師配合下核算廣場購物中心總用電 量， 發(fā)現(xiàn)差異要分析原因，及時采取措施糾正。 GMsIasNXkA(4) 制定并貫徹電氣設(shè)備運(yùn)行方案、

8、檢修方案、計劃和安全操作規(guī)程，監(jiān)督和檢查各班組合理使用電氣設(shè)備， 定期維護(hù)電氣設(shè)備的情況，并記錄歸檔。 TIrRGchYzg(5) 每月負(fù)責(zé)商場客戶，除公司應(yīng)配照明外的電費(fèi)管理收取工作。(6) 負(fù)責(zé)督促檢查電氣設(shè)備的技術(shù)資料收集整理工作，完善技術(shù)資料。(7) 掌握科技發(fā)展新動態(tài)，適時應(yīng)用新技術(shù)。(8) 負(fù)責(zé)對直接下屬的業(yè)績考核并與工資掛鉤及各項培訓(xùn)工作。5、給排水、空調(diào)主管職責(zé)(1) 在物業(yè)部經(jīng)理的領(lǐng)導(dǎo)下 主管樓面衛(wèi)生間給排水設(shè)施的維修、保養(yǎng)和樓面空氣處理機(jī)的按時開關(guān)工作。 負(fù)責(zé)物業(yè)部所屬空調(diào)設(shè)備，室外給排水設(shè)備、泵房設(shè)備的運(yùn)行，維修等全面工作。(2) 每天檢查工程現(xiàn)場和設(shè)備狀況 檢查設(shè)備運(yùn)行

9、狀況，發(fā)現(xiàn)問題及時處理。 檢查下層崗位紀(jì)律和工作態(tài)度，發(fā)現(xiàn)不良現(xiàn)象立即糾正。 審查運(yùn)行記錄，掌握能耗狀況，做好節(jié)能工作 ，做好記錄.(3) 每月負(fù)責(zé)與強(qiáng)電主管配合核算空調(diào)用電量。(4) 對系統(tǒng)設(shè)備的運(yùn)行、維修狀況進(jìn)行監(jiān)督、考核，每月分析報表。(5) 負(fù)責(zé)空調(diào)系統(tǒng)技術(shù)資料的收集、整理工作，完善技術(shù)資料。(6) 負(fù)責(zé)直接下屬的業(yè)績考核工作并與工資掛鉤及各項培訓(xùn)工作。6、弱電主管職責(zé)(1) 在物業(yè)部經(jīng)理的領(lǐng)導(dǎo)下 主管廣場、電視監(jiān)控、防盜報警、廣播系統(tǒng)、樓宇自控系統(tǒng)設(shè)備、線路的全面工作。 負(fù)責(zé)購物中心消防系統(tǒng)設(shè)備線路的全面工作。(2) 每天檢查工程現(xiàn)場和設(shè)備狀況 檢查設(shè)備運(yùn)行狀態(tài)，發(fā)現(xiàn)問題及時處理。

10、審查運(yùn)行、維修記錄。 負(fù)責(zé)對消防系統(tǒng)等設(shè)備運(yùn)行，維修的工作，每月分析報表。 負(fù)責(zé)弱電系統(tǒng)技術(shù)資料的收集、整理工作、完善技術(shù)資料。 負(fù)責(zé)樓宇自控裝置的正常運(yùn)行。7、電梯主管職責(zé)(1) 在物業(yè)部經(jīng)理的領(lǐng)導(dǎo)下 負(fù)責(zé)監(jiān)視分析購物中心電梯(28部扶梯，5臺直升梯)的運(yùn)行情況，保 證各種設(shè)備在規(guī)定的參數(shù)下運(yùn)行， 發(fā)現(xiàn)異常應(yīng)立即安排維修人員處理，并立即向上級報告，并做好記 錄。 7EqZcWLZNX 負(fù)責(zé)按電梯維保計劃對廣場電梯進(jìn)行維保，使電梯保值。 積極參加各種培訓(xùn)，對發(fā)生事故的隱患進(jìn)行分析，查找原因、制定措施。 負(fù)責(zé)電梯設(shè)備運(yùn)行、維修工作，每月分析報表。8、樓宇維修主管職責(zé)(1) 在樓宇主管經(jīng)理指導(dǎo)下，

11、負(fù)責(zé)各樓面柜臺、櫥窗、燈箱、貨架、樓面裝飾等其它設(shè)施 的維修、保養(yǎng)工作， 以保證完美的經(jīng)營環(huán)境。 lzq7IGf02E(2) 協(xié)助、配合其它工種(電工、鉗工、水工)的維修保養(yǎng)工作。(3) 根據(jù)維修保養(yǎng)計劃，具體負(fù)責(zé)完成本工種的計劃任務(wù)，安排常規(guī)的巡查、維修、保養(yǎng)工作， 解決協(xié)調(diào)實施過程中所出現(xiàn)的各類問題。 對各樓面送交的維修申請單及時加以處理。 對簡單維修工作要隨時處理，保證完好率在9 8%以上。zvpgeqJIhk(4) 嚴(yán)格執(zhí)行各項制度、規(guī)范、程序，了解下屬員工思想狀況，嚴(yán)格管理，及時糾正不良傾向。 對本工種工作任務(wù)執(zhí)行情況進(jìn)行檢查、考核驗收， 每月向維修主管提交樓面維修工 作報告。 Nr

12、poJac3v1(5) 負(fù)責(zé)所屬維修設(shè)備及公用工具的保管。9、文員職責(zé)(1) 規(guī)范化地管理本部門各種資料，使之能方便應(yīng)用，并充分發(fā)揮作用。具體包括： 與外部單位工作銜接、往來公文。 與購物中心各部門銜接，往來公文。 所有機(jī)電設(shè)備資料檔案，設(shè)備運(yùn)行狀況的統(tǒng)計，通過資料統(tǒng)計搜集信息，反饋信息，為領(lǐng)導(dǎo)決策提供依據(jù)。 所有設(shè)備維修記錄、報告、請示、批復(fù)的整理歸類。 向公司提交的工作計劃、報告及批復(fù)的歸檔。 公司下發(fā)的指示，通知及規(guī)章制度的歸檔。 本部門工作任務(wù)、進(jìn)度的調(diào)查報告及匯報材料總結(jié)的整理歸檔。 物業(yè)部所有相關(guān)會議的記錄及其整理、歸檔。 物業(yè)部內(nèi)部資料借閱管理。(2) 負(fù)責(zé)賣場營業(yè)設(shè)施維修事宜。

13、 樓面營業(yè)設(shè)施申請單、派工單的收集、歸類。 根據(jù)申請單派工維修。 對維修中出現(xiàn)的問題，及時報告并做好相關(guān)部門的協(xié)調(diào)解釋工作。 結(jié)算各專柜的維修費(fèi)用，月底報送財務(wù)部。(3) 負(fù)責(zé)物業(yè)部內(nèi)勤工作。 制訂每月排班、值班及考勤表。 辦理員工到崗、轉(zhuǎn)崗、離職手續(xù)。 辦理員工各種假事、加班、外出等事宜。 員工號牌、考勤卡、生活補(bǔ)貼、生日補(bǔ)品等的辦理發(fā)放事宜及辦公區(qū)域的衛(wèi)生管理。(4) 執(zhí)行上司指派的其它工作任務(wù)。10、維修電工領(lǐng)班職責(zé)(1) 在主管指導(dǎo)下，具體負(fù)責(zé)購物中心所屬設(shè)備、設(shè)施電氣部分的維修、保養(yǎng)工作。(2) 協(xié)助配合其它工種的維修保養(yǎng)工作。(3) 根據(jù)維修保養(yǎng)計劃， 具體負(fù)責(zé)完成本工種的任務(wù)，安

14、排常規(guī)維護(hù)、保養(yǎng)、巡查等項工 作， 解決協(xié)調(diào)實施過程中所出現(xiàn)的各類問題， 對各樓面送交的維修申請單及時加以處理。 1nowfTG4KI(4) 嚴(yán)格執(zhí)行各項制度、規(guī)范、程序， 了解下屬員工思想狀況，嚴(yán)格管理，及時糾正不良 傾向。 對本工種工作任務(wù)執(zhí)行情況進(jìn)行檢查、考核、統(tǒng)計。 每月向維修主管提交維修電工工 作報告。 fjnFLDa5Zo(5) 負(fù)責(zé)所屬維修設(shè)備、公用工具的保管。并保證維修工作不拖拉，完好率在95%以上 11 、管、鉗工領(lǐng)班職責(zé)給排水設(shè)施及其它設(shè)備、設(shè)施機(jī)械鉗工(1) 在主管的指導(dǎo)下，具體負(fù)責(zé)購物中心的空調(diào)、的維修、保養(yǎng)、運(yùn)行工作。 tfnNhnE6e5(2) 保證所屬各水系統(tǒng)暢通

15、、無堵塞、無泄漏、各設(shè)備、設(shè)施機(jī)械鉗工部分保持良好性能 狀況。(3) 作好其它工種的配合協(xié)調(diào)工作。(4) 根據(jù)維修保養(yǎng)計劃，具體負(fù)責(zé)完成本工種各項任務(wù)，安排常規(guī)維修、維護(hù)，檢查工作， 解決協(xié)調(diào)實施過程中出現(xiàn)的各類問題，保證各樓面所送交維修單及時維修處理。 HbmVN777sL(5) 嚴(yán)格執(zhí)行各項制度、規(guī)范、程序。 了解下屬員工思想狀況，嚴(yán)格管理，及時糾正不良 傾向。 對本工種員工的工作進(jìn)行檢查、 驗收、統(tǒng)計、考核， 每月向上司提交管鉗工工作報告 V7l4jRB8Hs12 、維修管鉗工職責(zé)(實行考核上崗制度)1) 服從本工種領(lǐng)班指令及工作安排，主動、 高效地進(jìn)行工作。2) 對購物中心所屬給排水系

16、統(tǒng)設(shè)施及其它設(shè)備設(shè)施機(jī)械鉗工部分進(jìn)行檢查、維修、保養(yǎng)。3) 保證水系統(tǒng)暢、無堵塞、無泄漏，各設(shè)備、 設(shè)施、機(jī)械鉗工部分保持良好性能狀況。4) 做好其它工種的配合協(xié)調(diào)工作。5) 在實際工作中嚴(yán)格執(zhí)行各項規(guī)章制度， 自覺接受上司的檢查，督促，考核。6) 參加各種培訓(xùn)學(xué)習(xí)，掌握大樓設(shè)備原理， 結(jié)構(gòu)及各項技術(shù)要求，提高自身業(yè)務(wù)素質(zhì)。7) 違反制度，拖延時間，工作質(zhì)量低劣， 造成營業(yè)及設(shè)備損失者，應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)責(zé)任。13 、維修電工職責(zé)(實行考核上崗制度)(1) 服從本工種領(lǐng)班指令及工作安排，主動、高效地進(jìn)行工作。(2) 對購物中心的所屬設(shè)備、設(shè)施電氣進(jìn)行檢查、維修保養(yǎng)，保證其性能狀況良好。(3) 做好其它

17、工種(鉗工、水工、樓面維修)的配合協(xié)助工作。(4) 在實際工作中嚴(yán)格執(zhí)行本工種各項制度、規(guī)范、程序，保證工作質(zhì)量。 同時應(yīng)遵守相關(guān)部門所制定的規(guī)章制度。自覺接受上司的檢查、督促、考核。 83lcPA59W9(5) 參加各種培訓(xùn)學(xué)習(xí)，掌握大樓設(shè)備原理、結(jié)構(gòu)及各項技術(shù)要求，提高自身業(yè)務(wù)素質(zhì)。(6) 違反制度、拖延時間、修理質(zhì)量低劣，造成營業(yè)及設(shè)備損失者，應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)責(zé)任。14 、樓面維修工職責(zé)。(實行考核上崗制度)(1) 服從本工種領(lǐng)班指令及工作安排，主動、高效地進(jìn)行工作。(2) 對購物中心各樓層經(jīng)營設(shè)施進(jìn)行檢查、維修、保養(yǎng)工作，保證經(jīng)營環(huán)境完善。(3) 做好其它工種(鉗工、電工、水工)配合協(xié)助工作

18、。(4) 在實際工作中嚴(yán)格執(zhí)行本工種各項制度、規(guī)范、程序，保證工作質(zhì)量， 同時應(yīng)遵守相關(guān)部門所定各項規(guī)章制度。自覺接受上司的檢查、督促、考核。 mZkklkzaaP(5) 參加各項培訓(xùn)學(xué)習(xí)，掌握大樓各類設(shè)施的技術(shù)要求，提高自身業(yè)務(wù)素質(zhì)。(6) 違反制度、拖延時間、修理質(zhì)量低劣，造成營業(yè)及設(shè)備損失者，應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)責(zé)任。15 、倉庫保管員職責(zé)。(實行考核上崗制度)(1) 倉庫保管員負(fù)責(zé)所屬倉庫物資的管理，保證滿足維修運(yùn)行對備品備件要求，保證公司財產(chǎn)不受損失。 倉庫物資管理包括進(jìn)貨、存儲、發(fā)放及賬務(wù)管理。 AVktR43bpw(2) 堅守崗位、忠于職守， 熟悉掌握所管理物品名稱、規(guī)格型號、質(zhì)量要求、物品價格、 用途、 性能等各項知識，對所管理物品心中有數(shù)。 ORjBnOwcEd堆放整齊，并滿足安全技術(shù)要求，物品所存(3) 貨品購進(jìn)入庫時， 應(yīng)注意手續(xù)單據(jù)齊全， 物品數(shù)量、 質(zhì)量、 價格、型號規(guī)格符合要求， 并做好登賬手續(xù)。(4) 倉庫應(yīng)保持衛(wèi)生，各類物品分類合理，放地點心中有數(shù)。(5) 物品發(fā)出時，按手續(xù)填寫單據(jù)。嚴(yán)格執(zhí)行審批程序。(6) 做每月盤存報表，為下月計劃作好準(zhǔn)備。每月盤點保證賬、卡、物相符。(7) 做好倉庫防火、防盜工作，保證公司財產(chǎn)安全。16 、物業(yè)部采購員職責(zé)。(實