香港某花園項(xiàng)目營(yíng)銷策略概述

1、 香港宏新投資有限公司怡新花園市場(chǎng)空間分析及營(yíng)銷策略方向建議交流會(huì)內(nèi)容1. 1.最新市場(chǎng)情況交流最新市場(chǎng)情況交流2. 2.怡新花園三期現(xiàn)狀分析怡新花園三期現(xiàn)狀分析3. 3.怡新花園三期市場(chǎng)形勢(shì)分析怡新花園三期市場(chǎng)形勢(shì)分析4. 4.關(guān)鍵問(wèn)題的探討交流關(guān)鍵問(wèn)題的探討交流1.最新市場(chǎng)情況交流o廣州白云區(qū)最新成交數(shù)字廣州白云區(qū)最新成交數(shù)字白云區(qū)房?jī)r(jià)在經(jīng)歷了去白云區(qū)房?jī)r(jià)在經(jīng)歷了去年的繁榮后，至年的繁榮后，至5 5月達(dá)月達(dá)到最高峰，之后由于市到最高峰，之后由于市場(chǎng)低迷，價(jià)格亦一路回場(chǎng)低迷，價(jià)格亦一路回調(diào)，成交量亦有所放緩，調(diào)，成交量亦有所放緩，目前均價(jià)低于廣州市均目前均價(jià)低于廣州市均價(jià)。價(jià)。月份套數(shù)面積（

2、萬(wàn)平方米）金額（億元）均價(jià)（元/平方米）1月4814.544.1892182月7287.336.5689423月8938.566.7979454月6216.525.7588135月7849.029.42104366月145114.1210.9177267月135413.410.2476388月138912.2710.0481869月9027.725.87760710月6766.335.288340累計(jì)927989.8275.0583551.最新市場(chǎng)情況交流o廣州白云區(qū)最新成交數(shù)字廣州白云區(qū)最新成交數(shù)字u與去年同期相比與去年同期相比,2008,2008年年1-101-10月成交量下跌了月成交量下

3、跌了17%17%。u與去年同期相比與去年同期相比,2008,2008年年1-101-10月成交均價(jià)上升月成交均價(jià)上升了了約了了約20%20%。u與歷史最高峰與歷史最高峰20072007年年1010月份（月份（1121111211元元/m/m2 2）相）相比，比，20082008年年1010月的房?jī)r(jià)月的房?jī)r(jià)下跌了下跌了二二成成五五。時(shí)間時(shí)間成交量成交量成交均價(jià)成交均價(jià)2007年1-10月108.6473982008年1-10月89.828355面積:萬(wàn)平方米;均價(jià):元/平方米1.最新市場(chǎng)情況交流o較之廣州市中心城區(qū)，白云區(qū)區(qū)域面積廣，部分較之廣州市中心城區(qū)，白云區(qū)區(qū)域面積廣，部分地區(qū)房?jī)r(jià)抗跌性較

4、差，尤其是金沙洲等地。地區(qū)房?jī)r(jià)抗跌性較差，尤其是金沙洲等地。2.怡新花園三期現(xiàn)狀分析時(shí)間總貨量未售貨量累計(jì)已售當(dāng)月銷售量2007年10月至2008年3月45041139392008年4月4504094122008年5月45039060212008年6月4503846662008年7月4503807042008年8月45035694242008年9月450335115212008年10月至今45028716348數(shù)據(jù)來(lái)源于陽(yáng)光家緣網(wǎng)簽結(jié)果，截止至2008-12-11o項(xiàng)目銷售進(jìn)度項(xiàng)目銷售進(jìn)度2.怡新花園三期現(xiàn)狀分析o項(xiàng)目銷售現(xiàn)狀項(xiàng)目銷售現(xiàn)狀怡新花園怡新花園20082008年年1212月月1111

5、日銷控日銷控棟號(hào)棟號(hào)E1E1E2E2E3E3E4E4合計(jì)合計(jì)套數(shù)套數(shù)90901351351351359090450450已售已售4242282840405353163163不可售不可售0 0202019190 03939可售可售48488787767637372482482.怡新花園三期現(xiàn)狀分析o項(xiàng)目銷售現(xiàn)狀項(xiàng)目銷售現(xiàn)狀可售部分可售部分棟號(hào)棟號(hào)五房五房175175四房四房145145四房四房136136四房四房134134四房四房127127三房三房106106三房三房104104小小計(jì)計(jì)E1E117170 015150 06 65 55 54848E2E2181822220 022220 0

6、141411118787E3E3202021210 024240 03 38 87676E4E418180 013132 21 13 33737小計(jì)小計(jì)73734343282846468 823232727248248比例比例29%29%17%17%11%11%19%19%3%3%9%9%11%11%100100% %3.怡新花園三期市場(chǎng)形勢(shì)分析o項(xiàng)目周邊在售樓盤(pán)示意圖項(xiàng)目周邊在售樓盤(pán)示意圖3.怡新花園三期市場(chǎng)形勢(shì)分析項(xiàng)目周邊供應(yīng)情況項(xiàng)目周邊供應(yīng)情況樓盤(pán)總戶數(shù)戶型發(fā)展商裝修報(bào)價(jià)價(jià)格范圍銷售情況合生云山熹景三四期357三房130四房160已售完，剩復(fù)式238；帶2000元/裝修一口價(jià)10000元

7、/92%云裳麗影二期540二房85-87；三房106-113；四房140；五房146毛坯8000元/60%合一國(guó)際706小復(fù)式面積在44-95平方米之間，層高4.7米帶1200元/裝修11000元/81%新恒基御品963二房75；三房85125；復(fù)式210未公布已封頂未售0%圣地摩坊公館145一房47；二房68至81；三房93至110；毛坯7500元/全為抵押，未有售出銷售數(shù)據(jù)出自陽(yáng)光家緣，截止至2008-11-183.怡新花園三期市場(chǎng)形勢(shì)分析有機(jī)遇o優(yōu)勢(shì)優(yōu)勢(shì)1 1n現(xiàn)樓，即買即入??；可幫買家節(jié)省費(fèi)用?，F(xiàn)樓，即買即入??；可幫買家節(jié)省費(fèi)用。3.怡新花園三期市場(chǎng)形勢(shì)分析有機(jī)遇o優(yōu)勢(shì)優(yōu)勢(shì)2 2n小區(qū)

8、成熟，居小區(qū)成熟，居住氛圍佳。住氛圍佳。3.怡新花園三期市場(chǎng)形勢(shì)分析有機(jī)遇o優(yōu)勢(shì)優(yōu)勢(shì)3 3n戶型方正實(shí)用，戶型方正實(shí)用，深受買家喜愛(ài)。深受買家喜愛(ài)。3.怡新花園三期市場(chǎng)形勢(shì)分析有機(jī)遇o優(yōu)勢(shì)優(yōu)勢(shì)3 3n部分銀行已放松了首次購(gòu)買非普通住房和第部分銀行已放松了首次購(gòu)買非普通住房和第二套房的貸款條件。二套房的貸款條件。n首次置業(yè)者首次置業(yè)者144m2144m2以下普通住宅亦可享受首以下普通住宅亦可享受首付兩成、利息付兩成、利息7 7折優(yōu)惠；折優(yōu)惠；n二次置業(yè)者符合條件亦可利息二次置業(yè)者符合條件亦可利息7 7折優(yōu)惠；折優(yōu)惠；3.怡新花園三期市場(chǎng)形勢(shì)分析有機(jī)遇o優(yōu)勢(shì)優(yōu)勢(shì)4 4n地段優(yōu)勢(shì)明顯，地段優(yōu)勢(shì)明顯，

9、距離天河北及距離天河北及珠江新城珠江新城CBDCBD近近3.怡新花園三期市場(chǎng)形勢(shì)分析亦有挑戰(zhàn)o挑戰(zhàn)挑戰(zhàn)1 1n與周邊樓盤(pán)相比，戶型均為大戶型，置業(yè)門(mén)與周邊樓盤(pán)相比，戶型均為大戶型，置業(yè)門(mén)檻相對(duì)較高，收窄潛在客戶群檻相對(duì)較高，收窄潛在客戶群3.怡新花園三期市場(chǎng)形勢(shì)分析亦有挑戰(zhàn)o挑戰(zhàn)挑戰(zhàn)2 2n地鐵優(yōu)勢(shì)早已為買家熟知，已體現(xiàn)至先前的地鐵優(yōu)勢(shì)早已為買家熟知，已體現(xiàn)至先前的樓價(jià)上樓價(jià)上n地鐵沿線同類型樓盤(pán)亦有不少，項(xiàng)目不具絕地鐵沿線同類型樓盤(pán)亦有不少，項(xiàng)目不具絕對(duì)優(yōu)勢(shì)對(duì)優(yōu)勢(shì)n與與20102010年前地鐵開(kāi)通仍有一段時(shí)間距離年前地鐵開(kāi)通仍有一段時(shí)間距離3.怡新花園三期市場(chǎng)形勢(shì)分析亦有挑戰(zhàn)o挑戰(zhàn)挑戰(zhàn)3 3

10、n項(xiàng)目?jī)?nèi)二手房的入項(xiàng)目?jī)?nèi)二手房的入市對(duì)一手銷售造成市對(duì)一手銷售造成壓力壓力n折扣快過(guò)升值，時(shí)折扣快過(guò)升值，時(shí)間久后給買家二手間久后給買家二手房形象房形象二手案例戶型面積相關(guān)信息總價(jià)單價(jià)三房123m2全新未入住，樓齡1年內(nèi)90萬(wàn)7317元/m2三房110m2全新未入住80萬(wàn)7727元/m2二房88m268萬(wàn)7272元/m2四房185m2145萬(wàn)7837元/m23.怡新花園三期市場(chǎng)形勢(shì)分析亦有挑戰(zhàn)o挑戰(zhàn)挑戰(zhàn)4 4n發(fā)展商需不斷支付管理費(fèi)及維修費(fèi)用。發(fā)展商需不斷支付管理費(fèi)及維修費(fèi)用。n隨著時(shí)間的推移，相關(guān)裝修標(biāo)準(zhǔn)已呈有點(diǎn)隨著時(shí)間的推移，相關(guān)裝修標(biāo)準(zhǔn)已呈有點(diǎn)落伍。落伍。4.關(guān)鍵問(wèn)題的探討交流o維持目前

11、狀況的利弊維持目前狀況的利弊分析分析產(chǎn)品的產(chǎn)品的價(jià)值價(jià)值n地產(chǎn)市場(chǎng)產(chǎn)品不斷進(jìn)步，市場(chǎng)喜新厭舊，現(xiàn)有單位銷地產(chǎn)市場(chǎng)產(chǎn)品不斷進(jìn)步，市場(chǎng)喜新厭舊，現(xiàn)有單位銷售時(shí)間越長(zhǎng)，售時(shí)間越長(zhǎng)，形象價(jià)值會(huì)越不穩(wěn)定形象價(jià)值會(huì)越不穩(wěn)定n買家對(duì)項(xiàng)目的正面印象也會(huì)隨著項(xiàng)目曝光率下降而稀買家對(duì)項(xiàng)目的正面印象也會(huì)隨著項(xiàng)目曝光率下降而稀釋釋 4.關(guān)鍵問(wèn)題的探討交流o維持目前狀況的利弊維持目前狀況的利弊分析分析盡快推售的盡快推售的好處好處n可趁項(xiàng)目產(chǎn)品尚有足夠可趁項(xiàng)目產(chǎn)品尚有足夠競(jìng)爭(zhēng)力。競(jìng)爭(zhēng)力。但這時(shí)間也并不多但這時(shí)間也并不多n最近廣州市區(qū)推行最近廣州市區(qū)推行月票制度，月票制度，地鐵獲大額地鐵獲大額補(bǔ)貼，補(bǔ)貼，加上加上明年地鐵線

12、明年地鐵線開(kāi)通多條，開(kāi)通多條，市民目前對(duì)地鐵便利最感興趣市民目前對(duì)地鐵便利最感興趣n目前市況雖有目前市況雖有回落，回落，但售價(jià)仍能保持較理想但售價(jià)仍能保持較理想?yún)^(qū)位區(qū)位，未，未來(lái)情況既然不明朗，套現(xiàn)獲得可觀收益也明智來(lái)情況既然不明朗，套現(xiàn)獲得可觀收益也明智n與宏新華庭相次與宏新華庭相次推出，推出，有利有利互相帶動(dòng)，互相帶動(dòng)，節(jié)約節(jié)約推廣費(fèi)用，推廣費(fèi)用，且能強(qiáng)化項(xiàng)目品牌且能強(qiáng)化項(xiàng)目品牌o對(duì)怡新花園的觀點(diǎn)對(duì)怡新花園的觀點(diǎn)n根據(jù)地鐵線路開(kāi)通對(duì)周邊地產(chǎn)物業(yè)價(jià)值帶動(dòng)的規(guī)律，根據(jù)地鐵線路開(kāi)通對(duì)周邊地產(chǎn)物業(yè)價(jià)值帶動(dòng)的規(guī)律，究竟何時(shí)才是最佳時(shí)機(jī)？究竟何時(shí)才是最佳時(shí)機(jī)？n雖然是已落成的項(xiàng)目，但怡新花園在包裝上尚

13、有調(diào)整雖然是已落成的項(xiàng)目，但怡新花園在包裝上尚有調(diào)整和優(yōu)化的余地。和優(yōu)化的余地。n本項(xiàng)目的自身優(yōu)勢(shì)，其實(shí)尚未全面發(fā)揮。本項(xiàng)目的自身優(yōu)勢(shì)，其實(shí)尚未全面發(fā)揮。n項(xiàng)目應(yīng)盡快啟動(dòng)銷售為宜，久拖對(duì)項(xiàng)目品牌是一種傷項(xiàng)目應(yīng)盡快啟動(dòng)銷售為宜，久拖對(duì)項(xiàng)目品牌是一種傷害，也不利于企業(yè)利益最大化的原則。害，也不利于企業(yè)利益最大化的原則。n項(xiàng)目既為現(xiàn)樓，而各項(xiàng)銷售必備設(shè)施也已成型，只需項(xiàng)目既為現(xiàn)樓，而各項(xiàng)銷售必備設(shè)施也已成型，只需小規(guī)模整改后即可使用，如要重新提振銷售，可迅速小規(guī)模整改后即可使用，如要重新提振銷售，可迅速執(zhí)行。執(zhí)行。4.關(guān)鍵問(wèn)題的探討交流o維持目前狀況的利弊維持目前狀況的利弊分析分析地鐵地鐵利好利好的

14、作用的作用n根據(jù)以往經(jīng)驗(yàn)，地鐵線對(duì)于廣州項(xiàng)目的利好（如芳村，根據(jù)以往經(jīng)驗(yàn)，地鐵線對(duì)于廣州項(xiàng)目的利好（如芳村，番禺），并非在其落成時(shí)達(dá)到最大，而是在即將落成番禺），并非在其落成時(shí)達(dá)到最大，而是在即將落成時(shí)最大。可預(yù)見(jiàn)明年將是地鐵利好最大的時(shí)期。錯(cuò)過(guò)時(shí)最大?？深A(yù)見(jiàn)明年將是地鐵利好最大的時(shí)期。錯(cuò)過(guò)后，后，這一利好的魔力會(huì)降低這一利好的魔力會(huì)降低n本項(xiàng)目未售單元以大面積為主，地鐵因素對(duì)這批客戶本項(xiàng)目未售單元以大面積為主，地鐵因素對(duì)這批客戶的置業(yè)決定不一定最重要的置業(yè)決定不一定最重要我們將以我們將以精英團(tuán)隊(duì)及豐富經(jīng)驗(yàn)精英團(tuán)隊(duì)及豐富經(jīng)驗(yàn)協(xié)助策劃如下工作協(xié)助策劃如下工作強(qiáng)化發(fā)展商品牌強(qiáng)化發(fā)展商品牌開(kāi)拓新客源

15、，引開(kāi)拓新客源，引發(fā)新舊客源互動(dòng)發(fā)新舊客源互動(dòng)在控制開(kāi)支的在控制開(kāi)支的前提下，開(kāi)展富有效率前提下，開(kāi)展富有效率的廣告推廣的廣告推廣調(diào)整單位推出策略調(diào)整單位推出策略改進(jìn)現(xiàn)場(chǎng)銷售氣氛改進(jìn)現(xiàn)場(chǎng)銷售氣氛重新包裝、確立重新包裝、確立全新推廣概念全新推廣概念創(chuàng)造更多有價(jià)值賣點(diǎn)創(chuàng)造更多有價(jià)值賣點(diǎn)4.關(guān)鍵性策略的探討交流重組優(yōu)惠促銷策略重組優(yōu)惠促銷策略改善參觀途經(jīng)及改善參觀途經(jīng)及買家觀感買家觀感4.怡新花園關(guān)鍵性策略交流o重新包裝、確立全新推廣概念重新包裝、確立全新推廣概念n新命名，新包裝新命名，新包裝n創(chuàng)造更多有價(jià)值賣點(diǎn)創(chuàng)造更多有價(jià)值賣點(diǎn)n強(qiáng)化和利用地鐵利好，突出項(xiàng)目真正地鐵上蓋強(qiáng)化和利用地鐵利好，突出項(xiàng)目

16、真正地鐵上蓋優(yōu)勢(shì)優(yōu)勢(shì)n塑造建立天河北部真正舒適豪宅概念塑造建立天河北部真正舒適豪宅概念4.怡新花園關(guān)鍵性策略交流o新調(diào)整單位推出策略新調(diào)整單位推出策略n厘定單位推售之先后策略及主次策略厘定單位推售之先后策略及主次策略n收縮供應(yīng)，令買家專注于推售的重點(diǎn)單位收縮供應(yīng)，令買家專注于推售的重點(diǎn)單位n推出精選單位吸引買家推出精選單位吸引買家4.怡新花園關(guān)鍵性策略交流o重組優(yōu)惠促銷策略重組優(yōu)惠促銷策略n利用銀行最新按揭優(yōu)惠和低首期利好利用銀行最新按揭優(yōu)惠和低首期利好n設(shè)計(jì)短期銷優(yōu)惠、協(xié)同其他策略促進(jìn)銷售設(shè)計(jì)短期銷優(yōu)惠、協(xié)同其他策略促進(jìn)銷售4.怡新花園關(guān)鍵性策略交流o強(qiáng)化發(fā)展商品牌強(qiáng)化發(fā)展商品牌n樹(shù)立和宣傳發(fā)展商穩(wěn)健、富于實(shí)力和經(jīng)驗(yàn)之口碑樹(shù)立和宣傳發(fā)展商穩(wěn)健、富于實(shí)力和經(jīng)驗(yàn)之口碑n為宏新華庭推廣奠定基礎(chǔ)為宏新華庭推廣奠定基礎(chǔ)4.怡新花園關(guān)鍵性策略交流o改進(jìn)現(xiàn)場(chǎng)銷售氣氛改進(jìn)現(xiàn)場(chǎng)銷售氣氛n改進(jìn)現(xiàn)場(chǎng)銷售環(huán)境改進(jìn)現(xiàn)場(chǎng)銷售環(huán)境n節(jié)假日和重要推廣在現(xiàn)場(chǎng)配有小型活動(dòng)節(jié)假日和重要推廣在現(xiàn)場(chǎng)配有小型活動(dòng)4.怡新花園關(guān)鍵性策略交流o改善參觀途徑及買家觀感改善參觀途徑及買家觀感n局部整改和清潔標(biāo)準(zhǔn)示范單位供買家統(tǒng)一參觀局部整改和清潔標(biāo)準(zhǔn)示范單位供買家統(tǒng)一參觀n改善參觀途徑感覺(jué)改善參觀途徑感覺(jué)4.怡新花園關(guān)鍵性策略交流o開(kāi)拓新