紅星國際商業(yè)廣場房地產(chǎn)基礎(chǔ)培訓(xùn)

1、紅星國際商業(yè)廣場基礎(chǔ)知識培訓(xùn)第一章 房地產(chǎn)基礎(chǔ)知識培訓(xùn)一、房地產(chǎn)的概念1、 房地產(chǎn)的含義房地產(chǎn)具體是指土地、建筑物及其地上的附著物，包括物質(zhì)實體和依托于物質(zhì)實體上的權(quán)益。又稱不動產(chǎn)，是房產(chǎn)及地產(chǎn)的總稱，兩者具有整體性和不可分割性。包括：1） 土地2） 建筑物及地上附著物3） 房地產(chǎn)物權(quán)注：房地產(chǎn)物權(quán)除所有權(quán)外，還有所有權(quán)衍生的租賃權(quán)、抵押權(quán)、土地使用權(quán)、典當權(quán)等。2、 房產(chǎn)、地產(chǎn)兩者間的關(guān)系及差異房產(chǎn)指各種明確了權(quán)屬關(guān)系的房屋及及之相連的構(gòu)筑物或建筑物；地產(chǎn)指明確了土地所有權(quán)的土地，既包括住宅或非住宅附著物的土地（以及各地段），又包括已開發(fā)和待開發(fā)土地。我國的地產(chǎn)是指有限期的土地使用權(quán)。房產(chǎn)及

2、地產(chǎn)之間存在著客觀的、必然的聯(lián)系，主要包括幾個方面：a) 實物形態(tài)上看，房產(chǎn)及地產(chǎn)密不可分；b) 從價格構(gòu)成上看，房產(chǎn)價格不論是買賣價格還是租賃價格都包含地產(chǎn)價格；c) 從權(quán)屬關(guān)系看，房產(chǎn)所有權(quán)和地產(chǎn)所有權(quán)是聯(lián)系再一起的。差異包括幾個方面：a) 二者屬性不同；b) 二者增值規(guī)律不同；c) 權(quán)屬性質(zhì)不同；d) 二者價格構(gòu)成不同。3、 商業(yè)房地產(chǎn)的含義人們習(xí)慣上將商業(yè)物業(yè)叫商鋪或商業(yè)用房，商業(yè)物業(yè)的功能多樣化，既有能滿足市民購物、飲食、娛樂、休閑等需求的社會功能，又有能滿足商家經(jīng)營、商務(wù)活動、市民投資等需要的經(jīng)濟功能。二、商業(yè)地產(chǎn)的類型1、商業(yè)物業(yè)分類表分類方法種類舉例按市場形式分類大型商廈天河城

3、廣場、廣百新翼專業(yè)市場天河電腦城、白馬服裝大廈小區(qū)商鋪深圳四季花城商業(yè)街、祈福新村商業(yè)街按物業(yè)用途分類購物中心天河城、中華廣場小區(qū)配套商鋪駿景花園商業(yè)街、華景新城商業(yè)街專業(yè)市場南岸裝飾材料城、美居中心批發(fā)及商貿(mào)中心天雄布市餐飲及美食廣場百福廣場按建筑特征分類商業(yè)大廈中泰國際廣場、時代廣場住宅區(qū)商鋪即小區(qū)配套商業(yè)鋪位臨街商鋪即市區(qū)道路臨街商鋪步行街露天商鋪北京路步行街商鋪地下商城流行前線、康王商業(yè)城按物業(yè)區(qū)位分類商業(yè)區(qū)物業(yè)名匯廣場、名盛廣場住宅區(qū)物業(yè)即小區(qū)配套商業(yè)鋪位近郊物業(yè)順德國際商業(yè)城、五洲裝飾世界按經(jīng)營方式分類統(tǒng)一經(jīng)營物業(yè)以產(chǎn)權(quán)酒店和商務(wù)公寓采用較多或只租不售的商業(yè)物業(yè)分散經(jīng)營物業(yè)大部分商

4、鋪（除發(fā)展商返租外）按經(jīng)營類別分類綜合經(jīng)營物業(yè)如大型商廈、小區(qū)商鋪單一經(jīng)營物業(yè)如專業(yè)市場、餐飲及美食廣場按銷售方式分類銷售物業(yè)有產(chǎn)權(quán)的商鋪多以銷售為主租售物業(yè)廣州國際玩具精品中心出租物業(yè)天河城廣場、宏城廣場按物業(yè)產(chǎn)權(quán)分類產(chǎn)權(quán)物業(yè)大部分的新建物業(yè)非產(chǎn)權(quán)物業(yè)臨建物業(yè)或改建商鋪2、房屋建筑結(jié)構(gòu)分類類型內(nèi)容編號名稱1鋼結(jié)構(gòu)承重的主要結(jié)構(gòu)是用鋼材料建造的，包括懸索結(jié)構(gòu)。2鋼、鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)承重的主要結(jié)構(gòu)是用鋼、鋼筋混凝上建造的。如一幢房屋一部分梁柱采用鋼筋混凝土構(gòu)架建造3鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)承重的主要結(jié)構(gòu)是用鋼筋混凝上建造的。包括薄殼結(jié)構(gòu)、大模板現(xiàn)澆結(jié)構(gòu)及使用滑模、開板等先進施工方法施工的鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)的建筑

5、物4混合結(jié)構(gòu)承重的主要結(jié)構(gòu)是用鋼筋混凝土和磚木建造的。如一幢房屋的梁是用鋼筋混凝土制成，以磚墻為承重墻，或者梁是木材制造，住是用鋼筋混凝土建造5磚木結(jié)構(gòu)承重的主要結(jié)構(gòu)是用磚、木材建造的。如一幢房屋是木制結(jié)構(gòu)房架。磚墻、木柱建造的6其它結(jié)構(gòu)凡不屬于上述結(jié)構(gòu)的房匿都歸此類。如竹結(jié)構(gòu)、磚拱結(jié)構(gòu)、窯洞等三、房地產(chǎn)專業(yè)名詞1、建筑專用術(shù)語樓  花一詞最早源自香港，是指未完工的在建房屋?，F(xiàn)一般稱預(yù)售商品房屋。單元式住宅  是指在多層、高層樓房中的一種住宅建筑形式。通常每層樓面只有一個樓梯，住戶由樓梯平臺直接進入分戶門，每個樓梯的控制面積又稱為一個居住單元。 

6、;期  房  是指房地產(chǎn)開發(fā)商從取得商品房預(yù)售許可證開始至房屋竣工驗收辦理交付為止，所出售商品房稱為期房?，F(xiàn)  房  是指消費者在購買時具備即買即可入住的商品房。房 屋一般指上有屋頂，周圍有墻，能防風(fēng)避雨，御寒保溫，供人們在其中工作、生活、學(xué)習(xí)、娛樂和儲藏物資，并具有固定基礎(chǔ)，層高一般在2.2米（凈高）以上的永久性場所。但根據(jù)某些地方的生活習(xí)慣，可供人們常年居住的窯洞、竹樓等也應(yīng)包括在內(nèi)。 商品房是指由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)建設(shè)并出售、出租的房屋。 房改房已購公有住房，是指城鎮(zhèn)職工根據(jù)國家和縣級以上地方人民政府有關(guān)城鎮(zhèn)

7、住房制度改革政策規(guī)定，按照成本價或者標準價購買的已建公有住房。按照成本價購買的，房屋所有權(quán)歸職工個人所有，按照標準價購買的，職工擁有部分房屋所有權(quán)，一般在5年后歸職工個人所有。  存量房是指已被購買或自建并取得所有權(quán)證書的房屋。  住宅    是指專供居住的房屋，包括別墅、公寓、職工家屬宿舍和集體宿舍（包括職工單身宿舍和學(xué)生宿舍）等。但不包括住宅樓中作為人防用、不住人的地下室等，也不包括托兒所、病房、療養(yǎng)院、旅館等具有專門用途的房屋。 成套住宅  是指由若干臥室、起居室、廚房、衛(wèi)生間、室內(nèi)走道或

8、客廳等組成的供一戶使用的房屋。 躍層住宅是指套內(nèi)空間跨躍兩樓層以及以上的住宅。公用設(shè)施用房 是指自來水、泵站、污水處理、變電、燃氣、供熱、垃圾處理、環(huán)衛(wèi)、公廁、殯葬、消防等市政公用設(shè)施的房屋。  商業(yè)用房  是指各類商店、門市部、飲食店、糧油店、菜場、理發(fā)店、照相館、浴室、旅社、招待所等從事商業(yè)和為居民生活服務(wù)所用的房屋。  經(jīng)營用房是指各種開發(fā)、裝飾、中介公司等從事各類經(jīng)營業(yè)務(wù)活動所用的房屋。  房屋層數(shù)  房屋層數(shù)是指房屋的自然層數(shù)，一般按室內(nèi)地坪±0以上計算；

9、采光窗在室外地坪以上的半地下室，其室內(nèi)層高在2.20m以上（不含2.20m）的，計算自然層數(shù)。房屋總層數(shù)為房屋地上層數(shù)及地下層數(shù)之和。假層、附層（夾層）、插層、閣樓（暗樓）、裝飾性塔樓，以及突出屋面的樓梯間、水箱間不計層數(shù)。地下室 是指房屋全部或部分在室外地坪以下的部分（包括層高在2.2m以下的半地下室），房間地面低于室外地平面的高度超過該房間凈高的1/2者。 半地下室   房間地面低于室外地平面的高度超過該房間凈高的1/3，且不超過1/2者。  夾  層是指建房時建造的，一般比較低矮的樓層。其前后沿的高

10、度大于1.7m，面積不足底層的二分之一的部分。附層（夾層）是房屋內(nèi)部空間的局部層次。擱樓（暗樓）  一般是房屋建成后，因各種需要，利用房間內(nèi)部空間上部搭建的樓層。低層住宅  指一層至三層的住宅。  多層住宅  指四層至六層的住宅。中高層住宅  指七層至九層的住宅。高層住宅  指十層及十層以上的住宅，現(xiàn)十層至18層以下的稱為小高層住宅。塔式高層住宅  以共用樓梯、電梯為核心布置多套住房的高層住宅。  單元式高層住宅  

11、由多個住宅單元組合而成，每單元均設(shè)有樓梯、電梯的高層住宅。通廊式高層住宅  由共用樓梯、電梯通過內(nèi)、外廊進入各套住宅的高層住宅?；▓@式住宅也叫西式洋房或小洋樓，也稱花園別墅。帶有花園草坪和車庫的獨院式平房或二、三層小樓，建筑密度很低，內(nèi)部居住功能完備，裝修豪華，并富有變化，一般為高收入者購買。公寓式住宅相對于獨院獨戶的西式別墅住宅而言。一般建在大城市，大多數(shù)是高層，標準較高，每一層內(nèi)有若干單戶獨用的套房，包括臥室、起居室、客廳、浴室、廁所、廚房、陽臺等等，供一些常常往來的中外客商及其家眷中短期租用。安居工程住房是指直接以成本價向城鎮(zhèn)居民中低收入家庭出售的住房，優(yōu)先出售給無房

12、戶、危房戶和住房困難戶，在同等條件下優(yōu)先出售給離退休職工、教師中的住房困難戶，不售給高收入家庭。成本價由征地和拆遷補償費、勘察設(shè)計和前期工程費、建安工程費、住宅小區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費（小區(qū)級非營業(yè)性配套公建費，一半由城市人民政府承擔，一半計入房價）、1%3%的管理費、貸款利息和稅金等7項因素構(gòu)成。 經(jīng)濟適用住房是指根據(jù)國家經(jīng)濟適用住房建設(shè)計劃安排建設(shè)的住宅。由國家統(tǒng)一下達計劃，用地一般實行行政劃撥的方式，免收土地出讓金，對各種經(jīng)批準的收費實行減半征收，出售價格實行政府指導(dǎo)價，按保本微利的原則確定。躍層式商品房（復(fù)式商品房）由上、下兩層，并采用戶內(nèi)獨用的小樓梯連接的房屋。水景商品房 

13、60;是指依水而建的房屋。 TOWNHOUSE  也叫聯(lián)排別墅，系從歐洲舶來的，其原始意義上指在城區(qū)的沿街聯(lián)排而建的市民城區(qū)房屋。  灰空間  最早是由日本建筑師黑川紀章提出。其本意是指建筑及其外部環(huán)境之間的過渡空間，以達到室內(nèi)外融和的目的，比如建筑入口的柱廊、檐下等。也可理解為建筑群周邊的廣場、綠地等。  商住住宅  是soho（居家辦公）住宅觀念的一種延伸。它屬于住宅，但同時又融入寫字樓的諸多硬件設(shè)施，尤其是網(wǎng)絡(luò)功能的發(fā)達，使居住者在居住的同時又能從事商業(yè)活動的住宅行式。 會

14、60; 所  就是以所在物業(yè)業(yè)主為主要服務(wù)對象的綜合性高級康體娛樂服務(wù)設(shè)施。會所具備的軟硬件條件：康體設(shè)施應(yīng)該包括泳池、網(wǎng)球或羽毛球場、高爾夫練習(xí)館、保齡球館、健身房等娛樂健身場所；中西餐廳、酒吧、咖啡廳等餐飲及待客的社交場所；還應(yīng)具有網(wǎng)吧、閱覽室等其他服務(wù)設(shè)施。以上一般都是對業(yè)主免費或少量收費開放。公共綠地  滿足規(guī)定的日照要求、適合于安排游憩活動設(shè)施的、供居民共享的游憩綠地，應(yīng)包括居住區(qū)公園、小游園和組團綠地及其它塊狀帶狀綠地等。配建設(shè)施  及住宅規(guī)?；蚣叭丝谝?guī)模相對應(yīng)配套建設(shè)的公共服務(wù)設(shè)施、道路和公共綠地的總稱。道路紅

15、線城市道路(含居住區(qū)級道路)用地的規(guī)劃控制線。外飄窗（凸窗）  指房屋窗子呈矩形或梯形向室外凸起，窗子三面為玻璃，從而使人們擁有更廣闊的視野，更大限度地感受自然、親近自然，通常它的窗臺較低甚至為落地窗。中空玻璃  中空玻璃是對傳統(tǒng)單玻門窗的革新，是現(xiàn)代門窗生產(chǎn)中的一項新的玻璃加工技術(shù)，它由兩層甚至更多的玻璃密封組合，但最重要的是兩層玻璃之間必須形成真空或氣體（如加入惰性氣體）狀態(tài)，故稱"中空玻璃"，這種技術(shù)的運用使門窗的隔音、阻熱、密封、安全性能都大大提高。商品房的起價  是指商品房在銷售時各樓層銷售價格中的最低價

16、格。  基  價  經(jīng)過核算而確定的每平方米商品房基本價格。商品房的銷售價一般以基價為基數(shù)增減樓層，朝向差價后而得出。均  價  將各單位的銷售價格相加之后的和數(shù)除以單位建筑面積的和數(shù)，即得出每平方米的均價。均價一般不是銷售價。預(yù)售價 預(yù)售價也是商品房預(yù)（銷）售合同中的專用術(shù)語；預(yù)售價不是正式價格，在商品房交付使用時，應(yīng)按有批準權(quán)限部問核定的價格為準。 定 金定金是指當事人約定由一方向?qū)Ψ浇o付的，作為債權(quán)擔保的一定數(shù)額的貨幣，它屬于一種法律上的擔保方式，目的在于促使債務(wù)人履行債務(wù)，保障債權(quán)人的債

17、權(quán)得以實現(xiàn)。根據(jù)我國發(fā)法通則和擔保法八十九條規(guī)定，定金應(yīng)當以書面形式約定，當事人在定金合同中應(yīng)約定交付定金的期限。定金合同從實際交付定金之日起生效，定金的數(shù)額由當事人約定，但不得超出合同標的額的20%。如果購房者交了定金之后改變主意決定不買，開發(fā)商有權(quán)以購房者違約為由不退定金；如果開發(fā)商將房屋賣給他人，應(yīng)當向購房者雙倍返還定金。違約金違約金是指違約方按照法律規(guī)定和合同的約定，應(yīng)該付給對方的一定數(shù)量的貨幣。違約金是對違約方的一種經(jīng)濟制裁，具有懲罰性和補償性，但主要體現(xiàn)懲罰性。只要當事人有違約行為且在主觀上有過錯，無論是否給對方造成損失，都要支付違約金。七通一平 是指土地(生地)在通過一

18、級開發(fā)后，使其達到具備上水、雨污水、電力、暖氣、電信和道路通以及場地平整的條件，可以進場后迅速開發(fā)建設(shè)。  三通一平是指土地具備上水、雨污水和道路通以及場地平整的條件。  五 證  房地產(chǎn)商在預(yù)售商品房時應(yīng)具備建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、建設(shè)工程開工許可證、國有土地使用證和商品房預(yù)售許可證，簡稱“五證”。其中前兩個證由規(guī)劃部門核發(fā)，建設(shè)工程開工許可證由建設(shè)部門核發(fā)，國有土地使用證和商品房預(yù)售許可證由國土資源部門和房屋管理部門核發(fā)。 酒店式服務(wù)公寓  是指提供酒店式管理服務(wù)的公寓。它是集住宅、酒店、會所多

19、功能于一體的，具有“自用”和“投資”兩大功效。除了提供傳統(tǒng)酒店的各項服務(wù)外，更重要的是向住客提供家庭式的居住布局、家居式的服務(wù)，讓人有賓至如歸的感覺。 智能家居綜合布線系統(tǒng)  是一種物理網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)建立在國際標準之上，以 TIA/EIA 570A 為核心，以每戶為單位，支持家庭和小區(qū)內(nèi)所有弱電(電話、電腦、視頻、BA)地應(yīng)用，由雙絞線、同軸電纜、光纖和連接配件組成，所有的連接均端接于分布在每個房間的通訊插座和面板，并可簡單地自動連接相關(guān)設(shè)備，如電腦、電視、傳真、防盜警報系統(tǒng)等，為每一戶成員提供安全和舒適的生活環(huán)境。住宅房屋使用面積是指住宅中以戶(套)為單位的分戶(套)門內(nèi)全部可

20、供使用的空間面積。包括日常生活起居使用的臥室、起居室和客廳(堂屋)、亭子間、廚房、衛(wèi)生間、室內(nèi)走道、樓梯、壁櫥、陽臺、地下室、假層、附層(夾層)、閣樓、(暗樓)等面積。住宅房屋建筑面積房屋的建筑面積系指房屋外墻（柱）勒腳以上各層的外圍水平投影面積，包括陽臺、挑廊、地下室、室外樓梯等，且具備有上蓋，結(jié)構(gòu)牢固，層高220M以上（含220M）的永久性建筑。成套住宅建筑面積是指成套住宅的建筑面積總和。房屋的產(chǎn)權(quán)面積房屋的產(chǎn)權(quán)面積系指產(chǎn)權(quán)人依法擁有房屋所有權(quán)的房屋建筑面積。房屋產(chǎn)權(quán)面積由直轄市、市、縣房地產(chǎn)行政主管部門登記確權(quán)認定。房屋暫測面積暫測面積是指在商品房期房（有預(yù)售銷售證的合法銷售項目）銷售中

21、，根據(jù)國家規(guī)定，由房地產(chǎn)開發(fā)商依據(jù)施工圖紙進行計算的面積，它是開發(fā)商進行合法銷售的面積依據(jù)。  房屋實測面積實測面積是指商品房竣工驗收后，工程規(guī)劃相關(guān)主管部門審核合格，開發(fā)商依據(jù)國家規(guī)定委托具有測繪資質(zhì)的房屋房屋測繪機構(gòu)參考圖紙、預(yù)測數(shù)據(jù)及國家測繪規(guī)范之規(guī)定對樓宇進行的實地勘測、繪圖、計算而得出的面積。是開發(fā)商和業(yè)主的法律依據(jù)，是業(yè)主辦理產(chǎn)權(quán)證、結(jié)算物業(yè)費及相關(guān)費用的最終依據(jù)。房屋的共有建筑面積房屋共有建筑面積系指各產(chǎn)權(quán)主共同占有或共同使用的建筑面積。成套房屋的套內(nèi)建筑面積由套內(nèi)房屋的使用面積，套內(nèi)墻體面積，套內(nèi)陽臺建筑面積三部分組成。套內(nèi)房屋使用面積為套內(nèi)房屋使用空間的面

22、積，以水平投影面積按以下規(guī)定計算：1）套內(nèi)臥室、起居室、過廳、過道、廚房、衛(wèi)生間、廁所、貯藏室、壁柜等空間面積的總和；2）套內(nèi)樓梯按自然層數(shù)的面積總和計入使用面積；3）不包括在結(jié)構(gòu)面積內(nèi)的套內(nèi)煙囪、通風(fēng)道、管道井均計入使用面積；4）內(nèi)墻面裝飾厚度計入使用面積。套內(nèi)墻體面積套內(nèi)墻體面積是套內(nèi)使用空間周圍的維護或承重墻體或其他承重支撐體所占的面積，其中各套之間的分隔墻和套及公共建筑空間的分隔墻以及外墻（包括山墻）等共有墻，均按水平投影面積的一半計入套內(nèi)墻體面積。套內(nèi)自有墻體按水平投影面積全部計入套內(nèi)墻體面積。套內(nèi)陽臺建筑面積套內(nèi)陽臺建筑面積均按陽臺外圍及房屋外墻之間的水平投影面積計算。其中封閉的陽

23、臺按水平投影全部計算建筑面積，未封閉的陽臺按水平投影的一半計算建筑面積。 商品房的銷售面積商品房按“套”或“單元”出售，商品房的銷售面積即為購房者聽購買的套內(nèi)或單元內(nèi)建筑面積（以下簡稱套內(nèi)建筑面積）及應(yīng)分攤的公用建筑面積之和。商品房銷售面積套內(nèi)建筑面積分攤的公用建筑面積。 共有建筑面積(公有建筑面積)共有面積的內(nèi)容包括：電梯井、管道井、樓梯間、垃圾道、變電室、設(shè)備間、公共門廳、過道、地下室、值班警衛(wèi)室等，以及為整幢服務(wù)的公共用房和管理用房的建筑面積，以水平投影面積計算。共有建筑面積還包括套及公共建筑之間的分隔墻，以及外墻（包括山墻）水平投影面積一半的建筑面積。獨立使用的地下

24、室、車棚、車庫、為多幢服務(wù)的警衛(wèi)室，管理用房，作為人防工程的地下室都不計入共有建筑面積。共有建筑面積的計算方法整幢建筑物的建筑面積扣除整幢建筑物各套套內(nèi)建筑面積之和，并扣除已作為獨立使用的地下室、車棚、車庫、為多幢服務(wù)的警衛(wèi)室、管理用房、以及人防工程等建筑面積，即為整幢建筑物的共有建筑面積。  房地產(chǎn)契稅  是指由于土地使用權(quán)出讓、轉(zhuǎn)讓、房屋買賣、交換或贈及等發(fā)生房地產(chǎn)權(quán)屬轉(zhuǎn)移時向產(chǎn)權(quán)承受人征收的一種稅賦。  住宅1.5%，其他3%。房地產(chǎn)交易手續(xù)費  是指由政府依法設(shè)立的，由房地產(chǎn)主管部門設(shè)立的房地產(chǎn)交易機構(gòu)為房

25、屋權(quán)利人辦理交易過戶等手續(xù)所收取的費用。房屋權(quán)屬登記費  即房屋所有權(quán)登記費，是指縣級以上地方人民政府行使房產(chǎn)行政管理職能的部門依法對房屋所有權(quán)進行登記，并核發(fā)房屋所有權(quán)證書時，向房屋所有權(quán)人收取的登記費，不包括房產(chǎn)測繪機構(gòu)收取的房產(chǎn)測繪（或勘丈）費用。土地收益金(土地增值費) 土地使用者將其所使用的土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓（含連同地面建筑物一同轉(zhuǎn)讓）給第三者時，就其轉(zhuǎn)讓土地交易額按規(guī)定比例向財政部門繳納的價款，或土地使用者將其所使用的土地使用權(quán)出租（含連同地面建筑物一同出租）給其他使用者時，就其所獲得的租金收入按規(guī)定比例向財政部門繳納的價款。 土地出讓金各級政府土地管理部

26、門將土地使用權(quán)出讓給土地使用者，按規(guī)定向受讓人收取的土地出讓的全部價款（指土地出讓的交易總額），或土地使用期滿，土地使用者需要續(xù)期而向土地管理部門繳納的續(xù)期土地出讓價款，或原通過行政劃撥獲得土地使用權(quán)的土地使用者，將土地使用權(quán)有償轉(zhuǎn)讓、出租、抵押、作價入股和投資，按規(guī)定補交的土地出讓價款。 住宅單方綜合造價每平方米住宅建筑面積所需的工程建設(shè)的測算綜合投資，應(yīng)包括土地開發(fā)費用和居住區(qū)用地內(nèi)的建筑、道路、市政管線、綠化等各項工程建設(shè)投資及必要的管理費用(元/m2)。 園亭供游人休息和觀景的園林建筑。園亭的特點是周圍開敞，在造型上相對的小而集中，因此，亭常及山、水、綠化結(jié)合起來組景，并作為

27、園林中“點景”的一種手段。園廊屋檐下的過道及其延伸成獨立的有頂?shù)倪^道稱廊，建造于園林中的稱為園廊。在園林中，廊不僅作為個體建筑聯(lián)系室內(nèi)外的手段，而且還常成為各個建筑之間的聯(lián)系通道，成為園林內(nèi)游覽路線的組成部分。它既有遮蔭蔽雨、休息、交通聯(lián)系的功能，又起組織景觀、分隔空間、增加風(fēng)景層次的作用。其基本類型，按結(jié)構(gòu)形式可分為：雙面空廊、單面空廊、復(fù)廊、雙層廊和單支柱廊五種。按廊的總體造型及其及地形、環(huán)境的關(guān)系可分為：直廊、曲廊、回廊、抄手廊、爬山廊、疊落廊、水廊、橋廊等。水榭供游人休息、觀賞風(fēng)景的臨水園林建筑。中國園林中水榭的典型形式是在水邊架起平臺，平臺一部分架在岸上，一部分伸入水中。平臺跨水部分

28、以梁、柱凌空架設(shè)于水面之上。平臺臨水圍繞低平的欄桿，或設(shè)鵝頸靠椅供坐憩憑依。平臺靠岸部分建有長方形的單體建筑（此建筑有時整個覆蓋平臺），建筑的面水一側(cè)是主要觀景方向，常用落地門窗，開敞通透。既可在室內(nèi)觀景，也可到平臺上游憩眺望。屋頂一般為造型優(yōu)美的卷棚歇山式。建筑立面多為水平線條，以及水平面景色相協(xié)調(diào)。園橋園林中的橋，可以聯(lián)系風(fēng)景點的水陸交通，組織游覽線路，變換觀賞視線，點綴水景，增加水面層次，兼有交通和藝術(shù)欣賞的雙重作用。園橋的基本形式有：平橋、拱橋、亭橋（廊橋）、汀步（又稱步石、飛石）。園墻園墻在園林中起劃分內(nèi)外范圍、分隔內(nèi)部空間和遮擋劣景的作用?，F(xiàn)常用木質(zhì)的或金屬的通透柵欄作園墻，園內(nèi)景

29、色能透出園外?；苡脛傂圆牧蠘?gòu)成一定形狀的格架供攀緣植物攀附的園林設(shè)施，又稱棚架、綠廊?；芸勺髡谑a休息之用，并可點綴園景。花架設(shè)計要了解所配置植物的原產(chǎn)地和生長習(xí)性，以創(chuàng)造適宜于植物生長的條件和造型的要求?；艿慕ㄖ问叫问接校豪仁交?。最常見的形式，片版支承于左右梁柱上，游人可入內(nèi)休息。片式花架。片版嵌固于單向梁柱上，兩邊或一面懸挑，形體輕盈活潑。獨立式花架。以各種材料作空格，構(gòu)成墻垣、花瓶、傘亭等形狀，用藤本植物纏繞成型，供觀賞用。小品園林中供休息、裝飾、照明、展示和為園林管理及方便游人之用的小型建筑設(shè)施。一般沒有內(nèi)部空間，體量小巧，造型別致，富有特色，并講究適得其所。園林建筑小品按其功

30、能分為五類：供休息的小品、裝飾性小品、結(jié)合照明的小品、展示性小品、服務(wù)性小品等。建筑密度在用地范圍內(nèi)所有建筑物的基底面積總和及地塊面積之比。容積率規(guī)定的地塊上全部的建筑部面積及地塊面積之比。綠化率綠化率是指項目規(guī)劃建設(shè)用地范圍內(nèi)的綠化面積及規(guī)劃建設(shè)用地面積之比。對購房者而言，綠化率高為好。 綠地率 綠地率描述的是居住區(qū)用地范圍內(nèi)各類綠地的總和及居住區(qū)用地的比率（% ）。綠地率所指的"居住區(qū)用地范圍內(nèi)各類綠地"主要包括公共綠地、宅旁綠地等。其中，公共綠地，又包括居住區(qū)公園、小游園、組團綠地及其他的一些塊狀、帶狀化公共綠地。實用率 實用率是套內(nèi)建筑面積和住宅面積之比，大于使用率

31、。即實用率建筑面積套內(nèi)建筑面積分攤的共有共用建筑面積 得房率 得房率是指套內(nèi)建筑面積及套（單元）建筑面積之比。 套內(nèi)建筑面積=套內(nèi)使用面積+套內(nèi)墻體面積+陽臺建筑面積。 套（單元）建筑面積=套內(nèi)建筑面積 +分攤得公用建筑面積。 紅線圖   又叫“宗地圖”，是按一定比例尺制作的用以標示一宗地的用地位置、界線和面積的地形平面圖。它由政府土地管理部門頒發(fā)給土地使用權(quán)受讓者，受讓者只能在紅線范圍內(nèi)施工建房。     宗地圖是土地使用合同書附圖及房地產(chǎn)登記卡附圖。它反映一宗地的基本情況。包括：宗地權(quán)屬界線、界址點位置、宗地內(nèi)建筑物位置及性質(zhì)，及

32、相鄰宗地的關(guān)系等。證書附圖即房地產(chǎn)證后面的附圖，是房地產(chǎn)證的重要組成部分，主要反映權(quán)利人擁有的房地產(chǎn)情況及房地產(chǎn)所在宗地情況。預(yù)售許可證按規(guī)定房屋未建好之前出售均要辦理此證，發(fā)展商將有關(guān)申請資料送到主管部門，批準后方可預(yù)售。商品房買賣合同是由政府有關(guān)部門統(tǒng)一編制，用以明確買賣雙方權(quán)利和義務(wù)的協(xié)議，所有的商品房銷售都必須簽訂此合同。房地產(chǎn)抵押合同是明確房地產(chǎn)抵押貸款中雙方當事人權(quán)利和義務(wù)關(guān)系，由銀行、業(yè)主和發(fā)展商三方簽訂。銀行按揭是指購房者購買樓房時及銀行達成抵押貸款的一種經(jīng)濟行為，業(yè)主先付一部分樓款，余款由銀行代購房者支付，購房者的樓房所有權(quán)將抵押在銀行，購房者將分期償還銀行的貸款和利息。預(yù)售

33、商品房即樓宇預(yù)售。房地產(chǎn)經(jīng)營者獲取了建設(shè)土地，按政府批準的建筑施工圖紙施工，且投入開發(fā)的資金已達到法律、法規(guī)和政府主管部門規(guī)定條件，便可向房地產(chǎn)主管部門申請和辦理商品房預(yù)售登記，經(jīng)批準后方可預(yù)售。樣板房及示范單位是指及實際房屋的結(jié)構(gòu)相同，但裝修標準按發(fā)展商的售樓書而定的房間。示范單位及樣板房的裝修有區(qū)別，目的是為提供給客戶做裝修參考。物業(yè)管理是房地產(chǎn)管理市場化的一種綜合性經(jīng)營方式，分為維護性管理和經(jīng)營性管理兩類。維護性物業(yè)管理的職能，主要為高層及多層住宅、綜合寫字樓、標準工業(yè)廠房等樓宇及機電設(shè)備保養(yǎng)維修、治安、消防、環(huán)境衛(wèi)生及其他服務(wù)為業(yè)主提供良好的工作和居住環(huán)境。經(jīng)營性物業(yè)管理除具有維護性管

34、理職能外，還通過對物業(yè)出租經(jīng)營達到回收投資和獲取利潤的目的。房地產(chǎn)評估就是房地產(chǎn)估價師根據(jù)房地產(chǎn)的有關(guān)信息、數(shù)據(jù)，選擇合適的估價方法，按照一定的估價程序，最后確定物業(yè)的價格和價值的過程。評估的主要方法有：1、市場比較法；2、收益還原法；3、剩余法；4、成本法。銀行本票是付款人將款項交存銀行，由銀行簽發(fā)給他人，憑此可以辦理轉(zhuǎn)帳結(jié)算或支取現(xiàn)金的票據(jù)。有效期為一個月。銀行匯票是匯款人將款項交存當?shù)劂y行，由銀行簽發(fā)給匯款人持往異地辦理轉(zhuǎn)帳結(jié)算或支取現(xiàn)金的票據(jù)。有效期為一個月。銀行支票是銀行的存款人簽發(fā)給受款人辦理轉(zhuǎn)帳或委托開戶銀行將款項支付給受款人的票據(jù)。有效期為十天。幾種常見的建筑構(gòu)造形式構(gòu)造形式：

35、是支撐建筑物本身重量的方式。分為磚混結(jié)構(gòu)：墻體承重；框架結(jié)構(gòu)：墻體不承重，僅以梁、柱、板作為承重體系；框架結(jié)構(gòu)：通常適用于20層以下左右的房屋；剪力墻結(jié)構(gòu)：使用鋼筋混凝土墻，墻體承重；筒體結(jié)構(gòu)：使用鋼筋混凝土墻圍合成筒狀，起到承重和穩(wěn)定作用；鋼結(jié)構(gòu)：用特殊鋼材作為結(jié)構(gòu)支撐?；A(chǔ)設(shè)施和配套設(shè)施的涵義基礎(chǔ)設(shè)施是指水、電、道路、通訊、煤氣等生活必要設(shè)施。 配套設(shè)施是指會所、泳池、中庭花園、兒童樂園等以提高居住質(zhì)量為目的的設(shè)施。開間 住宅設(shè)計中，住宅的寬度是指一間房屋內(nèi)一面墻皮到另一面墻皮之間的實際距離。因為是就一自然間的寬度而言，故又稱開間。住宅開間一般不超過3.0米-3.9米，磚混結(jié)構(gòu)住

36、宅開間一般不超過3.3米。 規(guī)定較小的開間尺度，可縮短樓板的空間跨度，增強住宅結(jié)構(gòu)整體性、穩(wěn)定性和抗震性。進深在建筑學(xué)上是指一間獨立的房屋或一幢居住建筑從前墻皮到后墻壁之間的實際長度。進深大的住宅可以有效地節(jié)約用地，但為了保證建成的住宅可以有良好的自然采光和通風(fēng)條件，住宅的進深在設(shè)計上有一定的要求，不宜過大。目前我國大量城鎮(zhèn)住宅房間的進深一般要限定在5米左右，不能任意擴大。層高層高是指住宅高度以"層"為單位計量，每一層的高度國家在設(shè)計上有要求，這個高度就叫層高。它通常包括下層地板面或樓板面到上層樓板面之間的距離。凈高凈高是指層高減去樓板厚度的凈剩值。公用建筑面積分攤系數(shù) 將

37、建筑物整棟的公用建筑面積除以整棟樓各套套內(nèi)建筑面積之和，得到建筑物的公用建筑面積分攤系數(shù)。即公用建筑面積分攤系數(shù)公用建筑面積套內(nèi)建筑面積之和。 標準層標準層是指平面布置相同的住宅樓層。 陽臺 陽臺是指供居住者進行室外活動、晾曬衣物等的空間。平臺 平臺是指供居住者進行室外活動的上人屋面或由住宅底層地面伸出室外的部分。走廊 走廊是指住宅套外使用的水平交通空間。 玄關(guān) 玄關(guān)就是登堂入室第一步所在的位置，它是一個緩沖過渡的地段。居室是家庭的"領(lǐng)地"，講究一定的私密性，大門一開，有玄關(guān)阻隔，外人對室內(nèi)就不能一覽無余。玄關(guān)一般及廳相連，由于功能不同，需調(diào)度裝飾手段加以分割就是自己人回家

38、，也要有一塊放雨傘、掛雨衣、換鞋、擱包的地方。平時，玄關(guān)也是接受郵件、簡單會客的場所。隔斷 隔斷是指專門作為分隔室內(nèi)空間的不到頂?shù)陌虢亓⒚?房產(chǎn)建筑基礎(chǔ)知識一 房屋建筑基本要素房屋建筑功能，建筑物質(zhì)技術(shù)條件和建筑形象，這些被稱為“房屋建筑三要素”1 房屋建筑功能房屋建筑功能是指房屋建筑在物質(zhì)和精神方面能滿足人們具體使用要求的屬性。2 房屋建筑的物質(zhì)技術(shù)條件房屋建筑的物質(zhì)技術(shù)條件包括建筑材料，結(jié)構(gòu)，設(shè)備和建筑生產(chǎn)技術(shù)等重要內(nèi)容。建筑材料和結(jié)構(gòu)是構(gòu)成房屋建筑空間環(huán)境的骨架，設(shè)備是保證房屋建筑達到某種使用要求的技術(shù)條件，建筑生產(chǎn)技術(shù)則是實現(xiàn)房屋建筑生產(chǎn)的過程和方法。3 建筑形象物質(zhì)技術(shù)條件的創(chuàng)造，構(gòu)

39、成一定的房屋建筑形象，包括建筑的體積，內(nèi)外空間的組合，立體構(gòu)圖，細部處理，材料質(zhì)感和色彩等。材料，結(jié)構(gòu)和設(shè)備等物質(zhì)技術(shù)條件是達到房屋建筑目的手段。建筑形象則是房屋建筑功能，技術(shù)和藝術(shù)內(nèi)容的綜合表現(xiàn)。二 房屋建筑識圖1建筑平面圖即假設(shè)經(jīng)過門，窗洞口，沿水平方向把房屋切開，移去上面的部分，從上向下觀察所得。2建筑立面圖從正面觀察所得的稱正立面圖，側(cè)面觀察所得稱側(cè)立面圖，背面觀察所得被稱為背立面圖。3 建筑剖面圖即假設(shè)垂直方向把房屋切開，移去一邊，向另外一邊觀察而的。（1） 比例：圖紙上所面的房屋大小和實際房屋大小相比的關(guān)系比例。（2） 標注尺寸：房屋建筑圖上所注的尺寸是房屋的實際尺寸。圖樣上的尺寸

40、，應(yīng)包括尺寸界線，尺寸線，尺寸起止符號和尺寸數(shù)字。尺寸線應(yīng)用細線繪制，應(yīng)及被注長度平行，且不宜超出尺寸界線。尺寸界線應(yīng)用細線繪制，應(yīng)及被注長度平行，且不宜超出尺寸界線。尺寸界線應(yīng)用細實線繪制，一般應(yīng)及被注長度垂直，其一端應(yīng)離開圖樣輪廓線不小于2毫米，另一端宜超出尺寸線23毫米。（3） 圖例：房屋按比例縮小畫在圖紙上，有些構(gòu)件和建筑材料就不能如實畫出，所以采用一些符號來表示某些構(gòu)件和建筑材料，這些符號稱圖例。房屋土地面積測量一 有關(guān)面積的名詞含義1 建筑紅線是指建筑物的外立面所不能超出的界線。2 建筑基地面積指城市規(guī)劃管理部門劃定的用地范圍的面積。3 建筑面積指房屋建筑輪廓或構(gòu)件的水平投影面積，

41、它包括結(jié)構(gòu)所占面積和室內(nèi)房屋面積。4 建筑占地面積指建筑底層所占的土地面積。5建筑總面積指一個建筑項目，按“建筑面積計算規(guī)劃”能計算建筑面積的總和。6建筑面積密度稱建筑容積率，是指按城市規(guī)劃管理部門的規(guī)定能建造的建筑總面積及建筑用地（基地）面積之比。7建筑密度指建筑底層占地面積和建筑用地（基地）面積之比。8 建筑高度指室內(nèi)主要地坪（正負0.000）至屋頂（平屋頂是屋面，板面，如為女兒墻至到女兒墻頂端，如為坡屋面，則為脊處）。9 建筑間距指建筑之間應(yīng)保持的合理距離。10 居住建筑面積指臥室，廳，過道，廚房，衛(wèi)生間，壁櫥等面積之和。11 套內(nèi)建筑面積指套內(nèi)使用面積，套內(nèi)墻體面積和陽臺面積之和。12

42、 公用建筑面積指總建筑面積。13 踢腳外墻靠近室外地坪的部分。14 基礎(chǔ)指位于建筑物最下部位的承重構(gòu)件，承受著建筑的全部荷載，并將這些荷載傳給地基。15 墻建筑物的承重和圍護構(gòu)件。做為圍護構(gòu)件，外墻起著抵御自然界各種因素對室內(nèi)侵襲的作用，內(nèi)墻起著分隔房間的作用。做為承重構(gòu)件，承受著建筑物由屋頂及各樓層傳來的荷載，并將這些荷載傳給基礎(chǔ)。1 樓地層指樓房建筑中水平方向的承重構(gòu)件，有樓板層和地面之分。樓板層是承受著家具，設(shè)備和人的總重量，并把這些荷載傳給墻或栓，同時還對墻起著水平支撐作用。地面和地坪，承受著首層房間的荷載。樓梯是樓房建筑的垂直交通設(shè)施，供人們上下樓層和緊急疏散之用。2 屋頂是建筑物頂

43、部的圍護和承重構(gòu)件，由屋面層和結(jié)構(gòu)層兩部分組成。屋面層用以抵御自然界，雨，雪及太陽輻射對頂層房間的影響。結(jié)構(gòu)層則承受著房屋頂部荷載交將這些荷載傳給墻或栓。2.11 商品房銷售面積測量及計算計量技術(shù)規(guī)范1 定義本規(guī)范采用以下定義A 商品房銷售面積商品房整幢出售，其銷售面積為整幢商品房的建筑面積（地下室作為人防工程的，應(yīng)從整幢商品房的建筑面積中扣除）商品房按套或單元出售，其銷售面積為購房者購買的套內(nèi)或單元內(nèi)建筑面積（以下簡稱套內(nèi)建筑面積）及應(yīng)分攤的共有建筑面積之和。B整幢房屋建筑面積整幢房屋建筑面積是指房屋外墻（柱）勒腳以上各層的外圍水平投影面積之和，包括陽臺，挑廊，地下室，室外樓梯等，且具備有上

44、蓋，結(jié)構(gòu)牢固，層高2。20M以上（含2。20M）的永久性建筑。C套內(nèi)建筑面積套內(nèi)建筑面積系指套內(nèi)使用面積，套內(nèi)墻體面積及套內(nèi)陽臺建筑面積之和。D套內(nèi)使用面積套內(nèi)使用面積系指房屋戶內(nèi)全部可供使用的空間面積，按房屋的內(nèi)墻線水平投影計算。E套內(nèi)墻體面積商品房各套（單元）內(nèi)使用空間周圍的維護和承重墻體，有共用墻及非共用墻兩種。商品房各套(單元)之間的分隔墻，。套(單元)也公用建筑空間之間的分隔墻以及外墻（包括山墻）均為共用墻，共用墻，墻體水平投影面積的一半計套內(nèi)墻體面積。非共用墻墻體水平投影面積全部計套內(nèi)墻體面積。F陽臺建筑面積系指陽臺地面底板對外沿在水平面的投影。G套內(nèi)陽臺建筑面積套內(nèi)陽臺建造面積系

45、指套內(nèi)個陽臺建筑面積之和。H共有建筑面積房屋共有建筑面積系指個產(chǎn)權(quán)主共同占有或共同使用的建筑面積。I共有建筑面積分攤系數(shù)整幢建筑物的共有建筑面積及整幢建筑物的個套套內(nèi)建筑面積之和的比值，即為共有建筑面積分攤系數(shù)。J應(yīng)分攤的共有建筑面積應(yīng)分攤的共用建筑面積為套內(nèi)建筑面積及共有建筑面積分攤系數(shù)之積。2.12 測量點位的選取A套內(nèi)房屋邊長測量測點一般取距地面1。2M正負0。2m的高度，在房屋的兩個邊長，兩個短邊的1/6和5/6位置，兩測點應(yīng)保持水平。B墻體厚度測量測點一般取距地面1。2M正負0。2M的高度，距門窗框0。2米的位置C陽臺邊長測量陽臺邊長測量選點參照10。1陽臺的長，寬每邊長選取兩個測量

46、點。D整幢建筑物外國尺寸測量測點一般取建筑物外墻勒腳以上距地面1。2米正負0。2米的高度緊貼墻面的水平位置。2.13 測量方法及面積計算A套內(nèi)使用面積以距形房屋測量為例：用鋼卷尺或測距儀測量套內(nèi)各矩形房間長邊，短邊的邊長，再每個測點上，使測量線及被測量邊保持平行，連續(xù)測量兩次，兩次測量值之差不超過表1規(guī)定。套內(nèi)房間邊長測量時，對己進行墻面裝飾的，應(yīng)加上裝飾面厚度）。B套內(nèi)陽臺建筑面積套內(nèi)陽臺建筑面積S2為套內(nèi)個陽臺建筑面積之和。其中矩形陽臺建筑面積接上述測量方法測量方法測量陽臺圍護結(jié)構(gòu)。C套內(nèi)墻體面積靠近門窗部位的墻體厚度可直接測量，其他無法直接測量，測量墻體的內(nèi)外尺寸，計算差值求得。D套內(nèi)建

47、筑面積各套應(yīng)分攤得共有建筑面積A多層商品住樓中各套應(yīng)分攤得共有建筑面積共有建筑面積分攤系數(shù)共有建筑面積/個套內(nèi)建筑面積之和各套分攤的共有建筑面積=個套內(nèi)建筑面積*共有建筑面積分攤系數(shù)B多功能綜合樓中各套應(yīng)分攤的共有建筑面積：共有建筑面積分攤系數(shù)（幢）=本幢房屋共有建筑面積/幢內(nèi)各功能區(qū)建筑面積之和 本功能區(qū)分攤的共有建筑面積=本功能區(qū)自有建筑面積*共有建筑面積分攤系數(shù)（幢） 共有建筑面積分攤系數(shù)（功能區(qū)）=（本功能區(qū)獨用的共有建筑面積+本功能區(qū)分攤的共有建筑面積）/本功能區(qū)內(nèi)各套建筑面積之和 同功能區(qū)內(nèi)某戶（套）分攤的共有建筑面積=同功能區(qū)內(nèi)某套建筑面積*共有建筑面積分攤系數(shù)（功能區(qū)）商鋪概述

48、商業(yè)房地產(chǎn)是指用于各種零售、餐飲、娛樂、健身服務(wù)、休閑設(shè)施等經(jīng)營用途的房地產(chǎn)，其從經(jīng)營模式、功能和用途上區(qū)別于普通住宅。雖然商業(yè)房地產(chǎn)的形式多種多樣，但總的來說，其形式是受規(guī)律所限的。目前，規(guī)模大的商業(yè)房地產(chǎn)項目多為開發(fā)商整體開發(fā)、專業(yè)公司統(tǒng)一經(jīng)營管理、以收取租金為投資回報形式的模式，如Shopping Mall,可以達到幾十萬平方米；規(guī)模小的商業(yè)地產(chǎn)，有兩種主要形式，一是在統(tǒng)一經(jīng)營管理模式下回收租金，一是零散經(jīng)營、租售并舉的方式，例如普通的底商、商業(yè)街等等。一、 商鋪的含義商鋪是零售業(yè)進行有形商品銷售的場所。商鋪是直接面對消費者進行有形商品銷售或進行復(fù)合商品經(jīng)營的場所。二、 商鋪的分類1、按

49、用途分類：零售業(yè)：百貨商店、大型超市餐飲業(yè)：飯店、餐廳、酒吧旅游業(yè)：賓館、旅店體育、娛樂業(yè)：歌舞廳、棋牌廳、健身房等服務(wù)業(yè)：車船、航空售票處等金融業(yè)：證券公司的營業(yè)廳、銀行業(yè)務(wù)受理處2、按面積規(guī)格分類小型商鋪：100平米以下中型商鋪：面積1001000平米大型商鋪：面積1000平米以上3、按規(guī)格分類基本規(guī)律是商鋪價值高的地區(qū)，商鋪規(guī)格劃分較大，而商鋪價值低的地區(qū)，商鋪規(guī)格劃分較小。4、按占有形式分類自用商鋪、租賃商鋪、轉(zhuǎn)租商鋪5、按權(quán)利主體分類國有商鋪、集體所有的商鋪、個人所有的商鋪、經(jīng)濟成分復(fù)合體所擁有的商鋪三、 商鋪的特征1、固定性2、異質(zhì)性3、耐久性4、用途的唯一性5、受環(huán)境的影響性6、

50、保值增值性四、 商鋪的功能1、商業(yè)利潤的形式及實現(xiàn)商品和商鋪吸引購買力的能力及商品利潤的實現(xiàn)功能Ø 商鋪吸引購買力的能力商鋪吸引購買力的能力主要體現(xiàn)在商鋪的外部環(huán)境，商業(yè)信息的傳遞能力以及商店的品牌信譽上。（1）、商業(yè)環(huán)境商業(yè)環(huán)境是商鋪價值的外在因素，是一定范圍內(nèi)一切商業(yè)因素和影響商業(yè)的因素的總和。它包括了該范圍內(nèi)人口數(shù)量、收入、文化程度、地區(qū)經(jīng)濟發(fā)達程度、建筑、消費傾向以及鄰店關(guān)系等要素。（2）、商業(yè)信息的傳遞能力（3）、商業(yè)企業(yè)的品牌信譽Ø 商品利潤的實現(xiàn)功能（1）、商品的特點及功能主要包括商品的款式、品種、性能、色彩、價格，還包括商品特色、實用程度、文化內(nèi)涵等。（2）

51、、營銷策劃（3）、企業(yè)管理水平（4）、從業(yè)人員的商業(yè)道德2、創(chuàng)造租金的能力Ø 商鋪租金的概念租金是商鋪投資的成本回收或收益，以及商鋪維護，繳納國家稅賦，交易費用等各種費用和收益的總和。租金是商鋪的使用權(quán)利及收益權(quán)利及其他形式價值的貨幣互換，商鋪使用權(quán)及收益權(quán)利的價值形式就是量化的租金。Ø 租金變化的一般規(guī)律（1）、商圈形成或消失（2）、商鋪所在區(qū)域的漸變（3）、商鋪建筑壽命（4）、商譽的積累和流失，也會改變租金價格Ø 創(chuàng)造租金的能力（1）、在正常的情況下，商鋪的租金創(chuàng)造能力取決于商鋪的商業(yè)利潤的產(chǎn)出能力。（2）、商鋪創(chuàng)造租金的能力受周邊商鋪租價的影響而變化。商鋪租

52、金變化的因素：自身條件、環(huán)境、商圈商鋪壽命、經(jīng)營業(yè)態(tài)等。（3）、商鋪投資是投資者預(yù)測商鋪供求關(guān)系。根據(jù)商鋪租金變化而進行的帶有風(fēng)險性的投資，其目的不只是擁有商鋪或取得商鋪的使用權(quán)利，而更是為了追求投資利潤五、商鋪商業(yè)價值的構(gòu)成因素1、區(qū)域因素Ø 商鋪所在城市的類型Ø 經(jīng)濟發(fā)展水平商業(yè)及經(jīng)濟發(fā)展水平密切相關(guān)，經(jīng)濟發(fā)展水平越高，商業(yè)發(fā)展水平也會越高，反之亦然。Ø 支柱產(chǎn)業(yè)Ø 恩格爾系數(shù)恩格爾系數(shù)是區(qū)域經(jīng)濟發(fā)達程度的一個重要標志。他發(fā)現(xiàn)人們用于購買糧食的支出比例越高，則這個家庭越窮。反之，一個家庭用于購買糧食的支出比例越低，則這個家庭越富。Ø 城市空

53、間城市空間的變化歷來是被動地因人口遷移變化而變化。城市空間的大小還取決于所在區(qū)域的土地供應(yīng)情況。Ø 人口數(shù)量及密度人口數(shù)量及人口密度是商業(yè)發(fā)展的基礎(chǔ)Ø 商業(yè)發(fā)展水平一個城市的商業(yè)發(fā)展水平主要取決于該地區(qū)經(jīng)濟發(fā)展水平及居住人口可支配的收入。消費水平越高，商業(yè)越發(fā)達，商業(yè)企業(yè)的商品能承受的租金成本就越高，商鋪產(chǎn)租能力就越強，商鋪價值也就越高。商業(yè)發(fā)展水平還包括當?shù)厣虡I(yè)設(shè)施的數(shù)量和規(guī)模，先進商業(yè)業(yè)態(tài)在整個市場中占有的銷售份額，新款商品上市的時間和節(jié)奏，商品更新的頻率等。2、商圈因素所謂商圈是指在某一人為設(shè)立或自然的范圍內(nèi)，各種商業(yè)因素的綜合。Ø 商圈分析商圈是商業(yè)業(yè)內(nèi)人

54、士和媒體常用的一個商業(yè)行業(yè)的術(shù)語，人們把它稱之為“零售市場的銷售空間”，習(xí)慣上是以已設(shè)立或?qū)⒁O(shè)立的商店為原點，以若干距離為半徑去畫一個規(guī)劃的圓圈，或者把商圈分成內(nèi)部圈，外部圈和輻射圈。通常大型百貨商業(yè)企業(yè)商圈的半徑為23公里。“商圈”還有兩層含義：（1）、在一定空間內(nèi)的商業(yè)設(shè)施及商業(yè)企業(yè)的位置情況及地理范圍情況。（2）、在一定空間內(nèi)的商業(yè)企業(yè)經(jīng)營商品種類特色及客流情況。Ø 連店效應(yīng)在發(fā)達區(qū)域，商圈的形成主要依靠政府的住宅發(fā)展規(guī)劃及商業(yè)基本設(shè)施建設(shè)。而在商圈自然形成的過程中，連店效應(yīng)往往起著舉足輕重的作用。Ø 市場管理容忍度商圈在形成過程中，必須同時具有自身的優(yōu)勢及外部的支

55、持才能形成和擴大。市場管理容忍度是商圈形成及擴大的一個重要因素。Ø 商圈的類型商圈類型主要有互補型、專業(yè)型、綜合型等。（1）、互補型商圈 這類商圈是建立在購買力消費連鎖反應(yīng)的心理之上的。這是一種品牌錯位現(xiàn)象。（2）、專業(yè)型商圈 專業(yè)型商圈處于一種競爭型的商業(yè)環(huán)境中，在這類商圈內(nèi)，商家經(jīng)營同類商品，在價格、款式、服務(wù)等方面展開競爭。（3）、綜合型商圈 它根據(jù)當?shù)鼐幼∪丝谌粘Ｋ?，設(shè)置了各種類型的商店，圈內(nèi)諸店各行其道，相安無事。 如今新的商圈由各種專賣店和連鎖超市組成，或由專賣店、大賣場組成。Ø 商圈內(nèi)部的平衡及和諧 商圈是以相對穩(wěn)定的需求量和商業(yè)企業(yè)銷售空間為存在前提的。在

56、地理上有明確界限的商業(yè)局部生態(tài)環(huán)境，在此環(huán)境內(nèi)商業(yè)企業(yè)之間總是在競爭平衡的狀態(tài)下共存。 立店的一般規(guī)律是商業(yè)企業(yè)在商圈中取得和諧，在所在商圈的購買力相適應(yīng)。Ø 商榷擴張及征服如商圈內(nèi)商業(yè)企業(yè)經(jīng)營狀況良好，超出社會平均利潤時，就會引起其他投資者的注意，并設(shè)法仿效，原商圈的邊緣地帶成了新的商業(yè)投資者的發(fā)展空間。該商圈在地理，空間上擴大了范圍，擴大的商圈勢必會向外界爭奪外部市場并及同類型業(yè)態(tài)展開競爭，從而在競爭中優(yōu)勝劣汰，直到產(chǎn)生出更加適合市場的商業(yè)企業(yè)，或者商業(yè)企業(yè)在競爭中完成自我調(diào)整以適合擴大的商圈。Ø 商圈地理形狀商圈地理形狀在現(xiàn)實中較多地以十字狀、環(huán)狀、條狀等形態(tài)存在。（1）、十字狀 商圈內(nèi)以兩條商業(yè)街市的交叉處為中心，向四個方向延伸的街沿開設(shè)相連的各種商店或百貨公司。（2）、環(huán)狀 商圈以中央綠地、廣場及停車場為中心，周邊環(huán)狀聳立著大型商業(yè)設(shè)施，道路呈放射性延伸。（3）、條狀 以兩面沿街的方式，進行直線式的延伸。Ø 商圈潛力商圈潛力是指對商圈未來發(fā)展趨勢及未來零售