某住宅價值評估——法院

1、房地產(chǎn)估價報告估價項目名稱：*號房地產(chǎn)價格評估委托方：北京市*區(qū)人民法院受托方:*估價人員：估價日期：二零零八年十月三十一日至二零零九年四月三日估價報告編號：*評字20091000號*號 房 地產(chǎn)價格評估一、致委托方函2二、估價師聲明3三、估價的假設和限制條件4四、房地產(chǎn)估價結果報告6五、房地產(chǎn)估價技術報告10六、附件28致委托方函北京市*區(qū)人民法院：受貴院的委托，本公司秉著客觀、公正、科學、獨立的原則，對 位于*號房屋（以下簡稱估價對象）的房地產(chǎn)價格進行評估，估價 時點為2009年3月27 h,估價目的是為貴院了解估價對象的市場價值 提供參考。根據(jù)當事人提供的房屋所有權證【京房權證豐私成字第

2、* 號】，估價對象坐落于*號，房屋所有權人為*,產(chǎn)別為私產(chǎn)，屬 成本價出售住房，結構為混合，房屋總層數(shù)為6層，所在層數(shù)為5層， 房屋建筑面積為72. 39平方米，房屋用途為住宅。經(jīng)過客觀、公正的評估，估價對象于估價時點2009年3月27日的 房地產(chǎn)市場價值為：房地產(chǎn)總價：483503元大 寫：肆拾捌萬巻仟伍佰零巻元整房地產(chǎn)單價：6679. 15元/平方米（注：貨幣種類為人民幣）評估的詳細結果、過程及有關說明，請見附后的房地產(chǎn)估價結 果報告。*法定代表人：2009年4月3日估價師聲明我們鄭重聲明：1、我們在本估價報告中陳述的事實是真實的和準確的。2、本估價報告中的分析、意見和結論是我們自己公正的

3、專業(yè)分 析、意見和結論，但受到本估價報告中已說明的假設和限制條件的限 制。3、我們與本估價報告中的估價對象沒有利害關系，也與有關當 事人沒有個人利害關系和偏見。4、我們已對本估價報告中的估價對象進行了實地勘查，但我們 對估價對象的現(xiàn)場勘查僅限于其外觀和使用狀況，對被遮蓋、未暴露 及難以接觸到的部分，依據(jù)委托方及當事人提供的資料進行評估。我 們不承擔對估價對象建筑結構質量問題進行調(diào)查的責任，在評估中也 不予考慮。5、本估價報告依據(jù)委托方及當事人提供的相關資料，委托方及 當事人對資料的真實性負責。因資料失真造成的估價結果有誤的，估 價機構和估價人員不承擔相應的責任。6、本報告估價結果僅作為委托方在

4、本次估價目的下使用，不得 做其他用途。未經(jīng)本估價機構同意，估價報告不得向委托方以外的單 位及個人提供，凡因委托方使用估價報告不當而引起的后果，估價機 構和估價人員不承擔相應的責任。7、本估價報告的全部或其部分內(nèi)容不得發(fā)表于任何公開媒體上, 報告解釋權為本估價機構所有。姓 名房地產(chǎn)估價人員注冊證號簽 名估價的假設和限制條件（-）假設條件1、估價對象房屋所有權人合法有償取得房屋所有權及其相應分攤 的土地使用權，并支付有關稅費。2、估價對象得到最有效的利用。3、估價對象與其它生活要素相結合，能滿足目前的正常生活使用。4、在估價時點的房地產(chǎn)市場為公開、平等、自愿的交易市場。5、任何有關估價對象的運作方

5、式、程序符合國家、地方的有關法 律、法規(guī)。6、估價對象基礎設施實際開發(fā)程度達到“七通”（即通路、通電、 通信、通上水、通下水、通燃氣及通熱力），評估設定基礎設施開發(fā) 程度為“七通”（即通路、通電、通信、通上水、通下水、通燃氣、 通熱力）。7、根據(jù)現(xiàn)有資料無法確定估價對象容積率的大小，依據(jù)北 京市基準地價使用說明，商業(yè)、綜合、居住用地一到六級的平均 容積率為2,本次估價對象所在宗地為居住用途六級地，所以本次 評估設定估價對象容積率為區(qū)域平均容積率2。如與估價對象實際情 況不符，估價結果需作相應調(diào)整。8、由于委托方提供的房屋所有權證【京房權證豐私成字第* 號】未載明估價對象的建成年代，根據(jù)估價人員

6、的調(diào)查和了解，本次 評估設定估價對象房屋建成于1998年，如上述情況與估價對象實際情 況不符，估價結果需作相應調(diào)整。9、房屋所有權證【京房權證豐私成字第*號】中注明估價 對象為成本價出售住房，因此土地使用權類型為劃撥，本次評估設定 估價對象剩余使用年限為住宅用途出讓法定最高年限70年。10、估價人員實際的現(xiàn)場勘察日期為2008年10月310,本次評估 設定估價時點為2009年3月27 h,設定估價對象的內(nèi)部裝修等情況在 估價人員現(xiàn)場勘察日期和估價時點一致。11、委托方提供的資料屬實。（二）使用限制條件1、委托方因案件審理的需要，特委托*對估價對象市場價值進行 評估，為委托方了解估價對象的市場價

7、值提供參考依據(jù)。2、估價對象權屬、面積、用途及其他情況以房屋所有權證【京 房權證豐私成字第*號】記載內(nèi)容和估價人員的現(xiàn)場勘查記錄為準。3、根據(jù)房屋所有權證【京房權證豐私成字第*號】復印件, 估價對象不存在抵押等他項權利登記，此次評估設定估價對象不存在 他項權利登記。4、由于估價對象為成本價出售住房，根據(jù)北京市相關規(guī)定，成本 價出售住房的房屋在辦理房屋交易登記手續(xù)時應向房屋所在區(qū)、縣建設 委員會申請按當年房改成本價的1%補交土地出讓金或相當于土地出讓 金的價款（即1560x1%二15.6元/平方米）。5、估價時點后，估價報告有效期內(nèi)估價對象的質量及價格標準發(fā) 生變化，并對估價對象價值產(chǎn)生明顯影響

8、時，不能直接使用本次估價 結論。6、本次估價結果未考慮國家宏觀經(jīng)濟政策發(fā)生重大變化以及遇有 自然力和其他不可抗力對估價結果的影響。7、本次估價未考慮特殊交易方式對估價結果的影響。（三）使用說明1、評估價格是在滿足全部假設與限制條件下，于估價時點為2009 年3月27 h,在設定的土地開發(fā)程度、用途和土地使用年限及正常市場 條件下的房地產(chǎn)市場價值。2、本次估價技術報告為提供估價機構存檔和作為估價結果提交貴 院進行案件審理時的附件。3、本估價報告應用的有效期自報告提交日2009年4月3日起半年 內(nèi)。4、本報告解釋權歸*所有。房地產(chǎn)估價結果報告一、委托估價方委托方：北京市*區(qū)人民法院地 址：北京市*

9、區(qū)近園路9號郵 編：聯(lián)系人：二、受托估價方受托估價機構：*機構地址：估價機構資質級別：法定代表人：聯(lián)系人：聯(lián)系電話：郵政編碼：三、估價對象1、估價對象位置狀況估價對象位于北京市*區(qū)*小區(qū)甲5號樓，估價對象所在建筑 物東至五愛屯東路、南至*小區(qū)3號樓、西至*小區(qū)2號樓、北至* 小區(qū)5號樓。2、估價對象權利狀況根據(jù)房屋所有權證【京房權證豐私成字第*號】，估價對 象坐落于*號，房屋所有權人為*,產(chǎn)別為私產(chǎn)，房屋建筑面積為 72.39平方米，房屋用途為住宅，屬成本價出售住房。根據(jù)房屋所有權證【京房權證豐私成字第*號】復印件， 估價對象不存在抵押等他項權利登記，此次評估設定估價對象不存在 他項權利登記。

10、3、估價對象建筑物概況：估價對象所在建筑物地上共6層，估價對象位于第5層，結構為混 合結構，樓型為板樓，房屋朝向為東西，建成于1998年，房屋用途為 住宅。估價人員實際的現(xiàn)場勘察日期為2008年10月31h,本次評估設 定估價時點為2009年3月27日，設定估價對象的內(nèi)部裝修等情況在估 價人員現(xiàn)場勘察日期和估價時點一致。估價對象裝修情況如下：臥室及客廳地面鋪木地板，涂料及油漆墻面；廚房缸磚地面，墻 面貼瓷，鋁扣板吊頂，整體廚柜；衛(wèi)生間缸磚地面，墻面貼瓷，鋁扣 板吊頂；塑鋼門窗及木質包鑲門。估價對象樓宇內(nèi)設備完善，能滿足正常生活的需要。4, 基礎設施狀況估價對象基礎設施實際開發(fā)程度達到“七通”（

11、即通路、通電、 通信、通上水、通下水、通燃氣及通熱力），評估設定基礎設施開發(fā) 程度為“七通”（即通路、通電、通信、通上水、通下水、通燃氣、 通熱力）。四、估價目的北京市*區(qū)人民法院因案件涉及估價對象，特委托我公司對位 于*號的房地產(chǎn)市場價值進行評估，為委托方了解估價對象的市場 價值提供參考。五、估價時點2009年3月27日六、價值定義根據(jù)評估的技術規(guī)程和項目的具體要求，此次評估的價格是指估 價對象位于*號，房屋所有權人為*,建筑面積為72. 39平方米， 用途為住宅，在設定的假設和限制條件下，于估價時點2009年3月27 日的房地產(chǎn)市場價值。七、估價依據(jù)1、中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法；2、

12、中華人民共和國土地管理法；3、中華人民共和國國家標準房地產(chǎn)估價規(guī)范；4、北京市高級人民法院關于民事執(zhí)行中評估、拍賣、變賣 財產(chǎn)若干問題的規(guī)定（試行）；5、北京市*區(qū)人民法院出具的委托函；6、房屋所有權證【京房權證豐私成字第*號】；7、估價人員的現(xiàn)場勘查記錄；8、本估價機構掌握的房地產(chǎn)市場相關材料。八、估價原則本估價報告在遵循客觀、公正、科學、合理的基本原則下，結合 估價目的對估價對象進行估價。具體依據(jù)如下估價原則：合法原則、 最髙最佳使用原則、替代原則、估價時點原則。九、估價方法估價人員在進行了實地勘察并認真分析了所掌握的資料之后，根 據(jù)估價對象的特點及實際狀況，選取了成本法和市場比較法作為本

13、次 評估的基本方法。成本法是以開發(fā)或建造估價對象房地產(chǎn)或類似房地產(chǎn)所需的各 項必要客觀成本費用之和為基礎，加上正常的利潤和應納稅金，并進 行相應折舊修正以求取估價對象房地產(chǎn)客觀價格或價值的一種估價 方法。市場比較法是以在估價時點近期有過交易的類似房地產(chǎn)成交價 格為基礎，選取適當?shù)囊蛩?，并根?jù)因素條件對成交價格進行相應修 正以求取估價對象房地產(chǎn)客觀價格或價值的一種估價方法。之所以釆用上述兩種方法，主要是出于以下考慮：1、估價對象周邊有較多近期開發(fā)建設的類似物業(yè)，可以找到客 觀、準確的資料進行成本核算，故適宜采用成本法進行評估。2、估價對象所處區(qū)域有較多的相同用途物業(yè)的市場交易案例， 選用市場比較

14、法比較適宜。十、估價結果本公司根據(jù)估價目的，遵循估價原則，采用科學合理的估價方法, 在認真分析現(xiàn)有資料基礎上，經(jīng)過測算，結合估價經(jīng)驗，確定估價對 象于估價時點2009年3月27日的房地產(chǎn)市場價值為：房地產(chǎn)總價：483503元大 寫：肆拾捌萬巻仟伍佰零巻元整房地產(chǎn)單價：6679. 15元/平方米（注：貨幣種類為人民幣）h 、估價人員簽名姓 名房地產(chǎn)估價人員注冊證號簽 名十二、估價作業(yè)日期2008年10月31日至2009年4月3日十三、估價報告有效期本估價報告應用的有效期為自報告提交日2009年4月3日起半年 內(nèi)。房地產(chǎn)估價技術報告一、個別因素分析1、估價對象位置及權利狀況估價對象位于北京市*區(qū)*

15、小區(qū)甲5號樓，估價對象所在建筑 物東至五愛屯東路、南至*小區(qū)3號樓、西至*小區(qū)2號樓、北至* 小區(qū)5號樓。根據(jù)房屋所有權證【京房權證豐私成字第*號】，估價對 象坐落于*號，房屋所有權人為*,產(chǎn)別為私產(chǎn)，房屋建筑面積為 72.39平方米，房屋用途為住宅，屬成本價出售住房。根據(jù)房屋所有權證【京房權證豐私成字第*號】復印件， 估價對象不存在抵押等他項權利登記，此次評估設定估價對象不存在 他項權利登記。2、估價對象建筑物狀況估價對象所在建筑物地上共6層，估價對象位于第5層，結構為混 合結構，樓型為板樓，房屋朝向為東西，建成于1998年，房屋用途為 住宅。估價人員實際的現(xiàn)場勘察日期為2008年10月31

16、日，本次評估設 定估價時點為2009年3月27 h,設定估價對象的內(nèi)部裝修等情況在估 價人員現(xiàn)場勘察日期和估價時點一致。估價對象裝修情況如下：臥室及客廳地面鋪木地板，涂料及油漆墻面；廚房缸磚地面，墻 面貼瓷，鋁扣板吊頂，整體廚柜；衛(wèi)生間缸磚地面，墻面貼瓷，鋁扣 板吊頂；塑鋼門窗及木質包鑲門。估價對象樓宇內(nèi)設備完善，能滿足正常生活的需要。3、基礎設施狀況估價對象基礎設施實際開發(fā)程度達到“七通”（即通路、通電、 通信、通上水、通下水、通燃氣及通熱力），評估設定基礎設施開發(fā) 程度為“七通”（即通路、通電、通信、通上水、通下水、通燃氣、 通熱力）o二、區(qū)域因素分析1、地理位置估價對象所屬的*區(qū)位于北京

17、市西南，為北京4個近郊區(qū)之一。西部為山區(qū)；東部為平原，平原占全區(qū)面積的四分之三。周圍 相鄰8個區(qū)縣，東為朝陽區(qū)，北為崇文區(qū)、宣武區(qū)、海淀區(qū)和石景 山區(qū)，西北為門頭溝區(qū)，西南和東南為房山區(qū)和大興區(qū)。2、自然及人文條件*區(qū)內(nèi)有第一道、第二道綠化隔離地區(qū)，“十五”期間實現(xiàn)城 市綠化1883公頃，城市綠化覆蓋率達到43%以上，人均綠地70.8平 方米，比“九五”增加15. 7平方米。新增林木綠化面積4019公頃， 林木覆蓋率達到36.6%,比“九五”增加13%。建成了青龍湖公園、 北宮國家級森林公園等80多處園林綠地。城區(qū)、平原、山區(qū)三道綠 色生態(tài)屏障基本形成?！笆濉逼陂g還完成了涼水河、馬草河等5

18、條河道的截污治理，共治理河道32.7公里，建成了盧溝橋、吳家村 污水處理廠，水環(huán)境明顯改善。全區(qū)有區(qū)級以上重點文物保護單位35個。其中國家級的有盧溝 橋（含宛平城）、水關遺址，市級的有鎮(zhèn)崗塔、蓮花池、長辛店“二 七”革命遺址、長辛店留法勤工儉學舊址、金中都城墻遺址等10 處。北京世界公園、盧溝橋文化旅游區(qū)和青龍湖公園成為該區(qū)三大 旅游區(qū)。此外區(qū)內(nèi)教育和體育事業(yè)也加快發(fā)展，全區(qū)共有普通高等 院校4所（首都醫(yī)科大學、首都經(jīng)濟貿(mào)易大學、北京電子科技學院、 中央戲劇學院）；中小學在校生10. 2萬人。職業(yè)中學4所，在校生7031 人。3、交通條件*區(qū)交通較發(fā)達，出行較便捷。由北京西站、*站、*西 站及

19、若干衛(wèi)星站構成了全國最大的鐵路樞紐。市二環(huán)、三環(huán)、四環(huán) 路貫穿境內(nèi)，京開、京石以及京津塘高速公路起始*區(qū)，形成首 都東西南方向的公路網(wǎng)絡。三、市場背景分析估價對象位于北京市*區(qū)南苑地區(qū)。周邊有飛騰家園、南苑新 城、誠苑小區(qū)、同興園小區(qū)、綠林苑等多個住宅小區(qū)，中學、小學、 幼兒園、銀行、餐飲、商場、社區(qū)醫(yī)院、休閑娛樂等生活保障及配套 設施較完善，居住成熟度較高。區(qū)域內(nèi)有南三環(huán)路、馬家堡東路、南 苑路等城市干道，369、485、610、954等多條公交線路在周邊設有站 點，地理位置較好、交通比較便利。隨著政府對南部城區(qū)關注，今后 幾年憑借該區(qū)域的地理位置和不斷改善基礎設施和配套設施，對于住 宅物業(yè)

20、的需求會不斷增加，區(qū)域內(nèi)類似房地產(chǎn)的抗風險能力會提高。四、最高最佳使用分析最高最佳使用原則是要說明，房地產(chǎn)估價要以房地產(chǎn)的最高最佳 使用為前提。所謂最高最佳使用，是估價對象的一種最可能的使用， 這種最可能的使用是法律上允許、技術上可能、財務上可行，經(jīng)過充 分合理的論證，并能給估價對象帶來最高價值的使用。最高最佳使用分析真正體現(xiàn)了估價的客觀性。衡量、判斷估價對 象房地產(chǎn)是否處于最優(yōu)使用狀態(tài)主要從下列方面考慮：1、法律上允許（規(guī)劃及相關政策法規(guī)許可）。即不受現(xiàn)時使用狀 況的限制，而依照法律規(guī)章、規(guī)劃發(fā)展的方向，按照其可能的最優(yōu)用 途估價。2、技術上可能。即不能把技術上無法做到的使用當作最高最佳 使

21、用。要按照房屋建筑工程方面的技術要求進行評估。3、經(jīng)濟上可行。即估價價格應是各種可能的使用方式中，以經(jīng) 濟上有限的投入而能獲得最大收益的使用方式的估價結果。4、土地與建筑物的均衡性。即以房地產(chǎn)內(nèi)部構成要素的組合是 否達到均衡來判斷其是否處于最優(yōu)使用狀態(tài)，也就是說，估價時，把 建筑物與土地區(qū)位是否相匹配，是否具有投資集約度的因素考慮進 去。5、房地產(chǎn)與周圍環(huán)境的協(xié)調(diào)性。即房地產(chǎn)與外部環(huán)境是否均衡 或協(xié)調(diào)的問題。也就是說，估價時不按原用途估價，而按房地產(chǎn)與其環(huán)境相協(xié)調(diào)能獲得大量外部經(jīng)濟效益的最優(yōu)使用的新用途進行 估價。6、可持續(xù)發(fā)展性。即在估價時不僅要研究過去和現(xiàn)在的價格狀況, 而且還要研究房地產(chǎn)

22、市場的狀況、發(fā)展趨勢，以及政治經(jīng)濟和政策變 化對房地產(chǎn)形成的影響以預測未來價格和收益變動的趨勢。根據(jù)估價對象的地理位置、周邊自然與人文環(huán)境及充分利用土地 資源的情況，估價對象作為住宅物業(yè)能夠體現(xiàn)最髙最佳使用原則。五、估價方法的選用估價人員在進行了實地勘察并認真分析了所掌握的資料之后，根 據(jù)估價對象的特點及實際狀況，選取了成本法和市場比較法作為本次 評估的基本方法。成本法是以開發(fā)或建造估價對象房地產(chǎn)或類似房地產(chǎn)所需的各 項必要客觀成本費用之和為基礎，加上正常的利潤和應納稅金，并進 行相應折舊修正以求取估價對象房地產(chǎn)客觀價格或價值的一種估價 方法。市場比較法是以在估價時點近期有過交易的類似房地產(chǎn)成

23、交價 格為基礎，選取適當?shù)囊蛩?，并根?jù)因素條件對成交價格進行相應修 正以求取估價對象房地產(chǎn)客觀價格或價值的一種估價方法。之所以采用上述兩種方法，主要是出于以下考慮：1、估價對象周邊有較多近期開發(fā)建設的類似物業(yè)，可以找到客 觀、準確的資料進行成本核算，故適宜采用成本法進行評估。2、估價對象所處區(qū)域有較多的相同用途物業(yè)的市場交易案例， 選用市場比較法比較適宜。六、估價測算過程市場比較法求取估價對象商品房價格一、比較實例選擇根據(jù)替代原則，我們采用市場比較法評估估價對象，下面取三個 實例：案例一：和c*區(qū)五愛屯東路“ *小區(qū)”商品房一套交易案例，建 筑面積96平方米，于2009年3月成交，成交價格65

24、萬元，即6771 元/平方米，樓層為7/11,毛坯房，建成于2000年，朝向為南北。案例二：*區(qū)五愛屯東路“*小區(qū)”商品房一套交易案例，建 筑面積96平方米，于2009年3月成交，成交價格69萬元，即7188 元/平方米，樓層為9/11,普通裝修，建成于2004年，朝向為南北。案例三：*區(qū)五愛屯東路“*小區(qū)”商品房一套交易案例，建 筑面積99平方米，于2009年3月成交，成交價格70萬元，即7071 元/平方米，樓層為10/11,普通裝修，建成于2004年，朝向為南北。二、比較因素選擇根據(jù)估價對象的條件，影響估價對象價格的主要因素有：(1) 不動產(chǎn)交易日期：確定地價變動趨勢，進行期日修正；(2

25、) 交易情況：是否為正常、公開、公平、自愿的交易；(3) 區(qū)域因素：主要有居住區(qū)域成熟度、交通便捷度、公共服務 設施和基礎設施狀況、與商業(yè)中心的接近程度、區(qū)域土地利用方向、 自然和人文環(huán)境狀況等；(4) 個別因素：主要指小區(qū)封閉狀況、物業(yè)管理、樓型及電梯 情況、居室窗口朝向、樓層、建成年代及裝修狀況等。三、比較因素條件說明根據(jù)上述情況編制因素條件說明表。比較過程如下：表一因數(shù)條件說明表象及可比實例比較因素內(nèi)容估價對象案例一案例二案例三交易價格待估677171887071交易日期2009. 32009. 32009. 32009. 3交易情況正常正常正常正常區(qū) 域 因 素居住區(qū)域成熟度較高較高較

26、高較高交通便捷度較好較好較好較好公共服務設施和基礎設施狀況較好較好較好較好與商業(yè)中心的接近程度一般一般一般一般區(qū)域土地利用方向一致一致一致一致自然和人文環(huán)境狀況一般一般一般一般卜小小區(qū)封閉狀況半封閉半封閉半封閉半封閉別因素區(qū)物業(yè)管理專業(yè)物業(yè)專業(yè)物業(yè)專業(yè)物業(yè)專業(yè)物業(yè)樓宇樓型及電梯情況板樓無電梯高層板樓有電梯高層板樓有電梯高層板樓有電梯居室窗口朝向東西南北南北南北樓層5/67/119/1110/11建成年代1998 年2000 年2004 年2004 年裝修狀況精裝修毛坯房普通裝修普通裝修表二比較因素條件指數(shù)表象及可比實例比較因素內(nèi)容估價對象案例一案例二案例三交易價格待估677171887071交

27、易日期100100100100交易情況100100100100區(qū) 域 因 素居住區(qū)域成熟度100100100100交通便捷度100100100100公共服務設施和基礎設施狀況100100100100與商業(yè)中心的接近程度100100100100區(qū)域土地利用方向100100100100自然和人文環(huán)境狀況100100100100個小小區(qū)封閉狀況100100100100別 因 素區(qū)物業(yè)管理100100100100樓宇樓型及電梯情況100102102102居室窗口朝向100102102102樓層100101102102建成年代100101103103裝修狀況100929595表三因素比較修正系數(shù)表象及可

28、比實例比較因素內(nèi)容案例一案例二案例三交易價格677171887071交易時間100/100100/100100/100交易情況100/100100/100100/100居住區(qū)域成熟度100/100100/100100/100區(qū)交通便捷度100/100100/100100/100域公共服務設施和基礎設施狀況100/100100/100100/100因與商業(yè)中心的接近程度100/100100/100100/100素區(qū)域土地利用方向100/100100/100100/100自然和人文環(huán)境狀況100/100100/100100/100個小小區(qū)封閉狀況100/100100/100100/100別區(qū)物業(yè)管

29、理100/100100/100100/100因樓樓型及電梯情況100/102100/102100/102素宇居室窗口朝向100/102100/102100/102樓層100/101100/102100/102建成年代100/101100/103100/103裝修狀況100/92100/95100/95比準價格6934. 616922. 246809.57求取上述三個比較案例比準價格的平均值：（6934. 61+6922. 24+6809. 57） 4-3=6888. 81 （元/平方米） 故市場比較法測算求取估價對象單價為6888.81元/平方米。成本法求取估價對象商品房價格一、土地取得成本：

30、1、基準地價系數(shù)修正法求取土地使用權購買價格第一：北京市人民政府關于調(diào)整本市出讓國有土地使用權基準地價的通知的修正體系簡單描述:北京市目前執(zhí)行的基準地價是以2002年12月5日由北京市政府發(fā)布的北京市人民政府關于調(diào)整本市出讓國有土地使用權基準地價的 通知（京政發(fā)200232號）為依據(jù)?；鶞实貎r是各土地級別內(nèi)，土地開發(fā)程度為宗地外通路、通電、通信、通上水、通下水、通燃氣、通熱力及宗地內(nèi)土地平整（以下簡 稱“七通一平”），或宗地外通路、通電、通信、通上水、通下水及宗 地內(nèi)土地平整（以下簡稱“五通一平”），在平均容積率條件下，同一 用途的完整土地使用權的平均價格?；鶞实貎r的表示形式為樓面熟地價，同時

31、公布樓面毛地價。樓面 熟地價是指各土地級別內(nèi)，完成通平的土地在平均容積率條件下，每 建筑面積分攤的完整土地使用權的平均價格。樓面毛地價是指各土地 級別內(nèi)，在平均容積率條件下，政府收取的某種用途法定最高出讓年 期內(nèi)的土地出讓金、市政基礎設施配套建設費的平均樓面價格。基準地價土地用途劃分為商業(yè)、綜合、居住、工業(yè)等四類。1 商業(yè)類：包括商業(yè)服務業(yè)用地（含商場、購物中心、專賣店、 加油站、超級市場、各種商業(yè)網(wǎng)點、批發(fā)市場等用地），旅游業(yè)用地 （含飯店、酒店、度假村、游樂園、旅館、旅游附屬設施等用地）， 金融保險業(yè)用地（含銀行、信托、證券、保險機構等用地），餐飲娛 樂業(yè)用地（含酒樓、飯莊、快餐店、俱樂部

32、、康樂中心、歌舞廳、髙 爾夫球場、賽車場、賽馬場等用地）。2.綜合類：包括辦公科研用地（含寫字樓、會展中心、普通辦公 樓、科工貿(mào)一體化辦公樓、科研和勘測設計機構、停車場、停車樓等 用地），文體教育用地（含各種學校、體育場館、文化館、博物館、 圖書館、影劇院等用地），醫(yī)療衛(wèi)生用地（含醫(yī)療、保健、衛(wèi)生、防 疫、康復和急救設施等用地）。3居住類：包括居住小區(qū)、居住街坊、居住組團和單位生活區(qū)等 各種居住類型用地。4工業(yè)類：包括工業(yè)用地（含工業(yè)生產(chǎn)及其相應附屬設施用地、 高新技術產(chǎn)業(yè)研發(fā)與展示中心），倉儲用地（含用于物資儲備、中轉 的場所及相應附屬設施用地），交通運輸用地（含用于運輸通行的地 面線路、場

33、站等用地，包括民用機場、地面運輸管道和居民點道路及 其相應附屬設施用地）。其他未列入上述范圍的用地，其用途類別可參照相關或相近用地 的用途類別確定。根據(jù)不同用途土地的特點及相應地價水平，將四類用地的基準地 價由高至低，由城區(qū)至遠郊區(qū)分別劃分為若干個級別。其中，商業(yè)、 綜合和居住用地的基準地價分為十個級別，工業(yè)用地的基準地價分為 九個級別。本次基準地價基準期日為2002年1月1日。各類基準地價級別土地開發(fā)程度。商業(yè)、綜合、居住用地：一至 六級的開發(fā)程度為“七通一平"，七至十級的開發(fā)程度為“五通一平 工業(yè)用地：一至五級的開發(fā)程度為“七通一平"，六至九級的開發(fā)程度為“五通一平j各

34、類基準地價級別土地的平均容積率。商業(yè)、綜合、居住用地： 一至六級的平均容積率為2,七至十級的平均容積率為1。工業(yè)用地的 平均容積率為1。北京市基準地價具體內(nèi)容見下表:北京市基準地價表單位：元/平方米土地用途價格類型土地級別一級二級三級四級五級六級七級八級九級十級商業(yè)基準地價（樓面熟地價）7210-97505680-76804530-61303720-50902720-40001970-29001150-1980530-1180250-540140-260樓面毛地價2660-49001680-31201500-24201240-1860970-1450720-1090500-740360-540

35、180-38090-190綜合基準地價（樓面熟地價）5540-82504440-60003620-49402650-39001960-27901290-2080880-1320430-900200-450140-260樓面毛地價1640-45001460-22001130-1690880-1320660-990500-740400-600250-470140-26090-150居住基準地價（樓面熟地價）4740-70003800-57602730-45902090-36001500-27901060-1820630-1080330-650180-370140-260樓面毛地價1710-3000

36、900-2100550-1300400-930300-680190-430150-350120-280100-22090-50工業(yè)基準地價（樓面熟地價）1200-18001000-1220850-1050600-900420-680310-510220-330150-240100-170樓面毛地價420-850430-530340-440270-360195-300135-225100-16060-10020-60第二：基準地價的選取估價對象位于北京市*區(qū)*小區(qū)甲5號樓，土地用途為住宅。依據(jù) 北京市政府32號文基準地價表使用說明，該地區(qū)屬于北京市六級地價區(qū)、 居住類用途。根據(jù)北京市出讓國有土地

37、使用權基準地價表(上表)及其使用說明 進行具體測算過程如下：宗地熟地價的計算公式為：宗地樓面熟地價二適用的基準地價(樓面熟地價)x期日修正系數(shù)x 年期修正系數(shù)x容積率修正系數(shù)x因素修正系數(shù)宗地價格測算中有關參數(shù)的選取：(1) 、宗地用途類別的確定：對照北京市基準地價用途分類表，該宗地屬于居住用途。(2) 、宗地地價區(qū)級別的確定：參照北京市基準地價級別范圍文字說明，該宗地屬于北京市六級 地價區(qū)。(3) 、宗地基準地價水平的確定：參照北京市基準地價表，估價對象位于北京市*區(qū)*小區(qū)甲5 號樓，處于北京市基準地價居住用途六級地價區(qū)，樓面熟地價標準為 10601820元/平方米。依據(jù)北京市基準地價使用說

38、明“基準地價(樓 面熟地價)參照北京市基準地價表，取相應地價區(qū)級別高低限的算術 平均值”，即1440元/平方米。在具體測算時，再進行期日、年期和因素 修正。(4) 、期日修正系數(shù)的確定：期日修正系數(shù)=評估基準日地價指數(shù)/基準地價基準日地價指數(shù)估價人員在考慮估價對象所處區(qū)域的居住用地地價近幾年來的變化 并結合中國城市地價監(jiān)測系統(tǒng)的成果，此次估價取期日修正系數(shù)為162o(5) 、年期修正系數(shù)的確定：當土地使用年限小于法定最高出讓年限時，按照下列公式進行修正:k=l- (l/(l+r)n) / 1- (l/(l+r)in) 其中：k為年期修正系數(shù)；m為法定最高出讓年限；n為宗地剩余使用年限；r為土地

39、還原利率(考慮北京市目前的經(jīng)濟水平、物價水平、 通貨膨脹及土地投資的風險等因素，土地還原利率為人民銀行的一年期 存款年利率與風險系數(shù)之和，取8%。)根據(jù)房屋所有權證【京房權證豐私成字第*號】中注明估價對 象為成本價出售住房，因此土地使用權類型為劃撥，本次評估設定估價 對象剩余使用年限為住宅用途出讓法定最高年限70年。經(jīng)測算，年期修 正系數(shù)為1。(6) 、容積率修正系數(shù)的確定：根據(jù)現(xiàn)有資料無法確定估價對象容積率的大小，依據(jù)北京市基 準地價使用說明，商業(yè)、綜合、居住用地一到六級的平均容積率為2, 本次估價對象所在宗地為居住用途六級地，所以本次評估設定估價對 象容積率為區(qū)域平均容積率2,故不需進行容

40、積率系數(shù)修正，即估價對 象容積率修正系數(shù)為1。(7) 、因素修正系數(shù)的確定：因素修正系數(shù)是指除容積率、期日、年期、用途之外的其他地價影 響因素的綜合修正系數(shù)。參照北京市基準地價因素修正系數(shù)說明表， 根據(jù)宗地各種因素情況確定每種因素的修正系數(shù)，過程如下：影響因素修正范圍宗地情況修正系數(shù)居住社區(qū)成熟度-2. 6-2. 6較髙1.30%交通便捷度-5. 2-5. 2較便捷2. 60%區(qū)域土地利用方向-2. 6-2. 6一致2. 60%臨路狀況-2. 6-2. 6臨五愛屯東路1.30%宗地形狀及可利用程度-2. 08-2. 08形狀規(guī)則、利用充分2. 08%公共服務設施和基礎設施狀況-3. 12-3.

41、 12較好1.56%自然和人文環(huán)境狀況-5. 2-5. 2一般0與商業(yè)中心的接近程度-2. 6-2. 6一般0合計11.44%估價對象的因素修正系數(shù)= 1+11. 44% = 11144(8) 、其他情況修正: 本宗地無其他需要修正的特殊情況。（9）、樓面熟地價的測算：宗地樓面熟地價二適用的基準地價x期日修正系數(shù)x年期修正系數(shù)x容 積率修正系數(shù)x因素修正系數(shù)= 1440x1.62x1x1x1. 1144 =2599. 67 （元/平方米）2、買方應當繳納的稅費包括契稅、印花稅、交易手續(xù)費等，通常是根據(jù)稅法及中央和地方 政府的有關規(guī)定，按照土地使用權購買價格的3. 05%來計取。稅費二2599.

42、 67x3. 05%二79. 29 （元/平方米）3、土地取得成本土地取得成本二土地使用權購買價格+買方應繳納的稅費=2599. 67+79. 29=2678. 96 （元/平方米）（-）開發(fā)成本開發(fā)成本是指在取得的房地產(chǎn)開發(fā)用地上進行房屋建設所必要的直 接費用，主要包括建筑安裝工程費、公共配套設施建設費、其他工程費 等。1、建筑安裝工程費包括建造商品房及附屬工程所發(fā)生的土建工程費用、安裝工程費用、 裝修裝飾工程費用等。參照北京市建設工程預算定額測算評估對象 的建筑安裝工程費為1800元/平方米。2、公共配套設施建設費包括城市規(guī)劃要求配套的教育、醫(yī)療衛(wèi)生、文化體育、社區(qū)服務、 市政公用等非營業(yè)

43、性設施的建設費用。以建筑安裝工程費用為計費基礎, 取10%,即:180元/平方米。3、勘察設計和前期工程費及其他工程費勘察設計和前期工程費，例如市場調(diào)查、可行性研究、工程勘查、 環(huán)境影響評價、規(guī)劃及建筑設計、建設工程招投標等開發(fā)項目前期工作 所必要的費用；其他工程費包括工程監(jiān)理費、竣工驗收費等。按照國家 與北京主管部門規(guī)定的標準，并按照工程規(guī)模選擇費率，以建筑安裝工 程費和公共配套設施建設費之和為計費基礎，費率取10%,計算如下：（1800+180） x 10%二 198 （元/平方米）4、開發(fā)成本二 1+2+3二 1800+180+198二2178（元/平方米）（三）管理費用管理費用是指房地

44、產(chǎn)開發(fā)商為組織和管理房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營活動所必 要的費用，包括房地產(chǎn)開發(fā)商的人員工資及福利費、辦公費、差旅費等, 按土地取得成本與開發(fā)成本之和的3%來計取，即：管理費用二（一）+ （二）x3%二（2678. 96+2178） x3%=145. 71 （元/平方米）（四）銷售費用銷售費用也稱銷售成本，是指預售未來開發(fā)完成的房地產(chǎn)或者銷售 已經(jīng)開發(fā)完成的房地產(chǎn)所必要的費用，包括廣告宣傳費、銷售資料制作 費、樣板房或樣板間建設費、售樓處建設費、銷售人員費用或者銷售代 理費等。其中除了銷售代理費一般是與銷售同時發(fā)生的，上述其他銷售 費用一般都是在銷售之前發(fā)生的，為了便于投資利息的測算，此次評估 設定該房地

45、產(chǎn)開發(fā)過程中銷售費用都是在銷售之前發(fā)生的。銷售費用通 常以房地產(chǎn)售價的4%來計取，設未來開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價格為p,則：銷售費用=4% x p（五）投資利息投資利息是指在房地產(chǎn)開發(fā)完成或實現(xiàn)銷售之前發(fā)生的所有必要費 用應計算的利息，應計息的項目包括土地取得成本、開發(fā)成本、管理費 用和銷售費用。估價人員比照同類型房地產(chǎn)的建設周期，參照北京市工 期定額，按建設期為二年，固定資產(chǎn)貸款利率為5. 4% （2008年12月12 日公布實施的一至三年期中長期貸款利率），土地取得成本一次性投入， 建設期資金均衡投入計算投資利息：投資利息二土地取得成本x5. 4%x2 + （開發(fā)成本+管理費用+銷售費用）x5. 4%x2xl/2=414.81+0. 22%p（六）開發(fā)利潤根據(jù)北京市居住用途房地產(chǎn)市場的利潤水平，本次評估取銷售利潤 率為15%,即：開發(fā)利潤二15%p（七）銷售稅費包括營業(yè)稅、城市維護建設稅和教育費附加，按售價的5.5%求取。 此次評估設定成本法求