bf景華庭項(xiàng)目一期2013年工程成本管理總結(jié)

1、鴻威鴻景華庭項(xiàng)目一期工程成本管理2013年度總結(jié)深圳市深潤(rùn)川實(shí)業(yè)有限公司年 月 日目 錄一、項(xiàng)目概況1項(xiàng)目建筑概況2項(xiàng)目結(jié)構(gòu)概況3設(shè)計(jì)指標(biāo)列表4項(xiàng)目總平面圖或效果圖5主要部位的材料、設(shè)備選擇：6項(xiàng)目工程進(jìn)度二、項(xiàng)目工程成本總結(jié)與差異分析三、項(xiàng)目施工圖預(yù)算/采購(gòu)/結(jié)算節(jié)點(diǎn)限額設(shè)計(jì)控制指標(biāo)落實(shí)情況1、項(xiàng)目成本限額設(shè)計(jì)控制指標(biāo)核查記錄表2、項(xiàng)目鋼筋及混凝土設(shè)計(jì)限額指標(biāo)核查記錄表三、 工程成本管理工作總結(jié)（一）項(xiàng)目產(chǎn)品定位與規(guī)劃設(shè)計(jì)（二）設(shè)計(jì)階段對(duì)成本的影響及相關(guān)案例分析總結(jié)（三）招標(biāo)過(guò)程中的成本控制（四）施工階段管理成本管理得與失（五）嚴(yán)把結(jié)算關(guān)，做好成本控制的最后環(huán)節(jié)四、工程成本控制工作的不足與改

2、進(jìn)五、工程成本管理與控制工作的不足與改進(jìn)措施六、重大事項(xiàng)披露及預(yù)警七、對(duì)集團(tuán)工程成本控制及合同管理方面的意見(jiàn)與建議結(jié)束語(yǔ)：*項(xiàng)目工程成本管理2013年度總結(jié)一、 項(xiàng)目概況1、 項(xiàng)目建筑概況：深圳鴻威鴻景華庭商住樓項(xiàng)目位于龍崗中心區(qū)北部、改造前為朱古石居民小組工業(yè)區(qū)，龍崗中心城市龍崗政治經(jīng)濟(jì)文化中心，屬于深圳八大衛(wèi)星城之一；地塊北面、西面為環(huán)形市政規(guī)劃道路：龍城創(chuàng)業(yè)路，南面為規(guī)劃五聯(lián)路，東面為規(guī)劃佳輝路；整地塊有十字型市政規(guī)劃路：石豐路、碧源路分成四塊規(guī)劃建設(shè)用地；場(chǎng)地北臨清林涇水庫(kù)、山體公園、西聯(lián)自然植被山林，東南向?yàn)樵兄旃攀I(yè)區(qū)。一期共占地51310平方米、總建筑面積15.3萬(wàn)平方米，地

3、下室兩層，其中一期北區(qū)共有2棟31層高層、2棟17層高層、一期南區(qū)有1棟23層高層，54戶3層多層聯(lián)排和一棟3層幼兒園； 2、 項(xiàng)目結(jié)構(gòu)概況：深圳鴻威鴻景華庭商住樓項(xiàng)目結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)使用年限為50年，抗震防震列度6度。結(jié)構(gòu)類型住宅高層為剪力墻結(jié)構(gòu)、框支剪力墻結(jié)構(gòu)，多層別墅為異形柱結(jié)構(gòu)，幼兒園為框架結(jié)構(gòu)；基礎(chǔ)結(jié)構(gòu)形式分別為預(yù)應(yīng)力管樁基礎(chǔ)，筏板/預(yù)應(yīng)力管樁，天然基礎(chǔ)。地下室結(jié)構(gòu)為框架-剪力墻，基礎(chǔ)結(jié)構(gòu)形式預(yù)應(yīng)力管樁/人工挖孔樁，地下室頂板覆土層厚度1.2m；3、 設(shè)計(jì)指標(biāo)列表：項(xiàng) 次設(shè) 計(jì) 情 況項(xiàng)目名稱龍崗朱古石片區(qū)舊改造一期業(yè)主深圳市深潤(rùn)川實(shí)業(yè)有限公司項(xiàng)目地點(diǎn)龍崗五聯(lián)朱古石村旁項(xiàng)目性質(zhì)商住樓南地塊北

4、地塊一期南北地塊合計(jì)備注用地面積（ m2）30939.9320363.4851303.41其中南地塊幼兒園單獨(dú)占地3227 m2,含南區(qū)別墅改造后地下室為7300平方米?？偨ㄖ娣e（ m2）59904.387100860.771160765.16計(jì)容積率面積（ m2）37861.56774374.156112235.72其中住宅面積（ m2）32848.88970362.88103211.76商業(yè)面積（ m2）2030.2783805.2015835.48社康中心（ m2）400.86-2882.09公共廁所（ m2）80.97-幼兒園（ m2）2400.26-地下室面積23709.15237

5、09.1544170.33容積率1.223.652.19綠地率(%)252525建筑密度292828.4停車位3397271066建筑設(shè)計(jì)² 本工程地下一層，為車庫(kù)、設(shè)備用房并兼做人防；² 一層為商業(yè)及架空車庫(kù)，局部二層商業(yè)；² 二層為商業(yè)及架空層屋頂花園及住宅大堂；三層或四層以上為住宅。（供填報(bào)參考，按項(xiàng)目設(shè)計(jì)調(diào)整內(nèi)容）一期北區(qū)共4棟住宅，其中北面2棟32F高層，底層架空6.0M，南面兩棟18F小戶型，其中兩層為商業(yè)。南區(qū)有2棟24F高層，底層設(shè)置會(huì)所和商業(yè)；50戶別墅和一塊幼兒園獨(dú)立用地。4、 項(xiàng)目總平面圖或效果圖5、 主要部位的材料、設(shè)備選擇：5.1 住宅毛

6、坯房一、高層部分1) 外墻： 主要為外墻彈性涂料、局部為外墻磚。2) 內(nèi)墻：廳、房、廚房墻面為水泥砂漿抹平，衛(wèi)生間墻面為水泥砂漿抹平加防水涂膜1800mm高。3) 天花：廳、房、廚房、衛(wèi)生間天花為結(jié)構(gòu)樓板清理平整。4) 地面：廳、房、廚房地面為結(jié)構(gòu)樓板，管線用水泥砂漿包裹保護(hù)，衛(wèi)生間地面為防水涂膜（降板部分不回填）。5) 門窗：入戶門為木質(zhì)入戶門。鋁合金門窗為國(guó)產(chǎn)優(yōu)質(zhì)粉末噴涂鋁合金，熱反射鍍膜玻璃，門扇開啟方式為推拉或平開，窗扇開啟方式為平開或推拉或上懸。6) 廚房：除南區(qū)6棟01B、02B、03B戶型及北區(qū)1,2棟01B戶型單位未預(yù)留燃?xì)夤艿澜涌谕?，其余單位均預(yù)留燃?xì)夤艿澜涌诤徒o排水管道接口

7、。7) 衛(wèi)生間：預(yù)留給排水管道接口。8) 陽(yáng)臺(tái)/露臺(tái)：欄桿：裝配式鋼制欄桿，局部采用實(shí)體欄板。地面均為水泥砂漿抹平，天花為白色涂料或膩?zhàn)印?) 電梯：（1） 品牌 蒂森克虜伯（ThyssenKrupp） （2） 廠家 蒂森電梯有限公司 （3） 型號(hào) TE-GL1 10) 其他（1）電話：預(yù)留電話接口。每戶均預(yù)留電話、寬頻網(wǎng)絡(luò)、有線電視接口。（2）寬頻網(wǎng)絡(luò)：設(shè)有寬頻網(wǎng)絡(luò)接口。（3）有線電視：預(yù)留有線電視接口。（4）智能化：高層住宅大堂配有門禁系統(tǒng)，除南區(qū)6棟樓01B、02B、03B戶型及北區(qū)1,2棟樓01B戶型單位未配有可視對(duì)講機(jī)外，其余單位每戶配有一臺(tái)彩色可視對(duì)講機(jī)：二、別墅部分1) 外墻：

8、主要為優(yōu)質(zhì)外墻質(zhì)感涂料、外墻磚，局部干掛石材、鋁板線條。2) 內(nèi)墻：廳、房、廚房墻面為水泥砂漿抹平，衛(wèi)生間墻面為水泥砂漿抹平防水涂膜1800mm高。3) 天花：廳、房、廚房、衛(wèi)生間天花為結(jié)構(gòu)樓板清理平整。4) 地面：廳、房、廚房地面為結(jié)構(gòu)樓板，管線用水泥砂漿包裹保護(hù)，衛(wèi)生間地面為防水涂膜（降板部分不回填）。5) 門窗：入戶門為鋼質(zhì)入戶門。鋁合金門窗為國(guó)產(chǎn)優(yōu)質(zhì)靜電粉末噴涂鋁合金，Low-E中空玻璃，門扇開啟方式為推拉或平開，窗扇開啟方式為平開或推拉或上懸。6) 廚房：預(yù)留燃?xì)夤艿澜涌诤徒o排水管道接口。7) 衛(wèi)生間：預(yù)留給排水管道接口。8) 陽(yáng)臺(tái)/露臺(tái)：欄桿：鋁合金玻璃欄桿和實(shí)體欄板。地面均為水泥

9、砂漿抹平找坡，天花為外墻涂料。9) 電梯：預(yù)留電梯井道及電梯電源。10) 其他（1）電話：預(yù)留電話接口。（2）寬頻網(wǎng)絡(luò)：設(shè)有寬頻網(wǎng)絡(luò)接口。（3）有線電視：預(yù)留有線電視接口。（4）智能化：配有兩臺(tái)彩色可視對(duì)講機(jī)。5.2 公共部分：1）住宅大堂：天棚：造型天花配照明。墻面：國(guó)產(chǎn)優(yōu)質(zhì)墻磚，局部肌理漆背景墻，石材電梯門套。地面：國(guó)產(chǎn)優(yōu)質(zhì)地磚。2）標(biāo)準(zhǔn)層電梯廳及公共外走廊：天棚：優(yōu)質(zhì)白色乳膠漆，局部石膏線造型（3、5棟電梯廳鋁格柵吊頂）配照明。墻面：國(guó)產(chǎn)優(yōu)質(zhì)涂料，地磚踢腳線，石材電梯門套。地面：國(guó)產(chǎn)優(yōu)質(zhì)地磚。3、5棟公共走廊天花：國(guó)產(chǎn)優(yōu)質(zhì)外墻涂料，每戶入口處配照明。墻面：國(guó)產(chǎn)優(yōu)質(zhì)外墻涂料，地磚踢腳線。地

10、面：國(guó)產(chǎn)優(yōu)質(zhì)地磚。欄板：實(shí)體欄板刷國(guó)產(chǎn)優(yōu)質(zhì)外墻涂料。3）樓梯間：天花：國(guó)產(chǎn)優(yōu)質(zhì)白色涂料配照明。墻面：國(guó)產(chǎn)優(yōu)質(zhì)白色涂料。地面：水泥砂漿抹平。4）公共車庫(kù)、架空層、地下室入戶大堂、信報(bào)箱：天花：內(nèi)墻涂料二遍（一底一面普通平涂），車庫(kù)部位的頂棚不刷涂料。墻面：地下室為內(nèi)墻涂料（一底一面），其他為20厚1：3水泥砂漿壓實(shí)、抹光。地面：清水混凝土樓面。信報(bào)箱：高層信報(bào)箱， 別墅單個(gè)信報(bào)箱。5）屋面：地下室為有回填土及綠化的樓地面，其他為地磚有保溫平屋面5.3 集中商業(yè)、商鋪的交樓標(biāo)準(zhǔn) 1)外墻裝修：外墻磚 2)內(nèi)裝修：毛坯5.4 住宅精裝修戶型與套數(shù)：精裝修為3#樓、5#樓89平米平層/復(fù)式結(jié)構(gòu)，共43

11、2套。6、項(xiàng)目工程進(jìn)度6.1開工時(shí)間、結(jié)構(gòu)封頂時(shí)間、竣工驗(yàn)收備案時(shí)間6.1.1開工時(shí)間: 南區(qū)2012-1-5 北區(qū)2012-1-56.1.2結(jié)構(gòu)封頂時(shí)間: 南區(qū)2013-5-1 北區(qū)2013-8-56.1.3竣工驗(yàn)收備案時(shí)間:南區(qū)2014-6-24 北區(qū)2014-7-266.2累計(jì)工程形象進(jìn)度6.2.1土建工程：一期主體結(jié)構(gòu)已完成100% ，南區(qū)外架全部拆除，北區(qū)外架拆除70%，南區(qū)外墻面磚涂料全部完成，北區(qū)外墻面磚涂料完成80%，砌體完成，樓梯間完成50%，南區(qū)室外工程土方回填完成，北區(qū)未開始；6.2.2鋁合金門窗及欄桿工程：門窗框已安裝完成，門窗固定玻璃完成70%；南區(qū)欄桿全部完成，北區(qū)

12、欄桿完成70%；6.2.3給排水工程：南區(qū)完成85%，北區(qū)完成40%；6.2.4電氣工程：南區(qū)完成80%，北區(qū)完成50%；6.2.5園林工程：南區(qū)完成35%，北區(qū)未開始；6.2.6電梯廳裝修工程:部分樓層電梯廳完成墻面磚敷貼、電梯門框。第 32 頁(yè) 共 32 頁(yè)二、項(xiàng)目工程成本總結(jié)與差異分析截至2013年11月30日，該項(xiàng)目工程動(dòng)態(tài)成本為*萬(wàn)元，分?jǐn)偟絾挝唤ㄖ娣e成本為*元/M2，分?jǐn)偟絾挝豢墒勖娣e成本為*元/M2。動(dòng)態(tài)成本比目標(biāo)成本（*萬(wàn)元）超出/結(jié)余* 萬(wàn)元，主要明細(xì)與成本變化如下：序 號(hào)工 程 投 資 項(xiàng) 目 目標(biāo)成本 （萬(wàn)元）動(dòng)態(tài)成本 （萬(wàn)元）動(dòng)態(tài)-目標(biāo)（萬(wàn)元）差異分析說(shuō)明802前期費(fèi)

13、用 2,428.31 2537.06 108.75 802-3規(guī)劃設(shè)計(jì)費(fèi) 1,320.92 1455.41 134.49 增加134.49萬(wàn)元，主要為施工圖、看樓通道設(shè)計(jì)費(fèi)分加別調(diào)增22萬(wàn)元、3.3萬(wàn)元; 一期景觀施工圖設(shè)計(jì)增2.8萬(wàn)元;鋁合金門窗、欄桿設(shè)計(jì)結(jié)算增9.5萬(wàn), 售樓處設(shè)計(jì)結(jié)算調(diào)減5.25萬(wàn)元,主體結(jié)構(gòu)優(yōu)化咨詢費(fèi)增95萬(wàn)。802-4報(bào)批報(bào)建費(fèi) 290.49 268.83 -21.66 減少21.66萬(wàn)元，主要為工程質(zhì)檢、安檢費(fèi)調(diào)減10萬(wàn)元，雷擊風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估調(diào)增30萬(wàn)元，電氣設(shè)備入網(wǎng)費(fèi)分別調(diào)減33.72萬(wàn)元、土地氡檢測(cè)費(fèi)調(diào)減7.35萬(wàn)元、防雷設(shè)施檢測(cè)費(fèi)調(diào)增3.49萬(wàn)元。803建安工程成本

14、 -2922.20 803-1基礎(chǔ)工程 2,094.92 2,020.05 -74.87 減少74.87萬(wàn)元,其中基坑土方挖運(yùn)結(jié)算減少58.53萬(wàn)元, 樁礎(chǔ)工程減少16.34萬(wàn)元(含檢測(cè)費(fèi))。803-2主體建筑及裝修工程 35,764.61 34,298.58 -1466.03 減少1466.03萬(wàn)。803-2-1主體結(jié)構(gòu)及基本裝修工程 29,296.28 28,177.05 -1119.24 主體建筑與結(jié)構(gòu)合同價(jià)減少2300萬(wàn), 鋼筋、砼調(diào)差減368.2萬(wàn)（未含加改建工程）,人工調(diào)差增954.73萬(wàn)(人工調(diào)差按2013.4.1后人工漲幅調(diào)整、未含加改建工程), 6棟加層調(diào)增211.2萬(wàn)元，6

15、棟四層轉(zhuǎn)換梁粘鋼加固增10.06萬(wàn),現(xiàn)場(chǎng)簽證增加77.93萬(wàn)元;別墅實(shí)木入戶門及門鎖減36萬(wàn);高層木質(zhì)入戶門及門鎖減5.8萬(wàn)。地下室內(nèi)墻涂料做法由外墻經(jīng)濟(jì)型涂料改為內(nèi)墻防霉涂料減少114.5萬(wàn)元。803-2-2門窗及欄桿工程 3,129.98 3,055.93 -74.05 門窗及欄桿工程減少74.05萬(wàn)元。803-2-3外立面裝修 1,636.01 1,362.68 -273.32 外立面裝修減少273.32萬(wàn)元，主要為外墻磚減少18.61萬(wàn)元, 別墅外裝飾（鋁單板）、石材增加78.38萬(wàn)元,外墻涂料、質(zhì)感涂料減少272.28萬(wàn)元。803-2-4公共部位精裝修 800.76 789.86 -

16、10.90 公共部位裝修減少10.9萬(wàn)元。803-2-5公建配套裝修 19.63 19.63 0.00 803-2-7售樓處及樣板房裝修 835.89 847.37 11.48 售樓處及樣板房裝修增11.48萬(wàn):精公寓樣板間增加4.34萬(wàn)元, 裝修簽證增7.14萬(wàn)元。803-2-80.00 803-3主體安裝工程 8,799.22 7,583.50 -1215.72 減少 1215.72萬(wàn)元。803-3-1給排水工程 1,655.71 1,623.69 -32.02 給排水工程減少32.02萬(wàn)元,主要為室內(nèi)給排水增135.09萬(wàn)元，室外給水減少69.1萬(wàn)元, 室外排水減少76.65萬(wàn)元、變頻供

17、水減少21.8萬(wàn)。803-3-2電氣工程 2,905.43 2,051.81 -853.62 電氣工程減少853.63萬(wàn)元, 主要為:地上、地下電氣合同價(jià)減少。803-3-3燃?xì)夤こ?277.95 306.17 28.22 燃?xì)夤こ淘黾?8.22萬(wàn)元。803-3-4消防工程 1,320.41 1,273.85 -46.55 消防工程減少46.55萬(wàn)元。803-3-5弱電工程 - 39.16 39.16 弱電工程增39.16萬(wàn)。803-3-6智能化系統(tǒng)工程486.02486.020.00 803-3-7室內(nèi)設(shè)備及其安裝 1,743.37 1,624.67 -118.70 室內(nèi)設(shè)備及其安裝減118

18、.7萬(wàn)元,主要為人防增加77.34萬(wàn)元、電梯及安裝增加13.89萬(wàn)元, 變配電安裝減少45.56萬(wàn)元,售樓中心空調(diào)增加30.53萬(wàn)元、柴油發(fā)電機(jī)供貨及安裝61.95萬(wàn)、高低壓設(shè)備62.05萬(wàn)、太陽(yáng)能設(shè)備及安裝70.9萬(wàn)。803-3-910KV外線高壓線路工程 400.26 168.06 -232.19 10KV外線高壓線路工程減少232.2萬(wàn)元。803-4室外環(huán)境工程 3,939.55 3,886.20 -53.36 減少 53.36萬(wàn)元, 主要為園林椅、垃圾桶減少8.18萬(wàn)元,建筑小品、雕塑減少43.3萬(wàn)元, 標(biāo)識(shí)系統(tǒng)招標(biāo)減少8.99萬(wàn), 現(xiàn)場(chǎng)簽證增加6.53萬(wàn)元。803-4-1室外土建工程

19、 518.25 518.81 0.56 803-4-2室外環(huán)境裝飾工程 1,539.25 1,516.18 -23.07 803-4-3園林綠化工程 1,778.00 1,764.31 -13.69 803-4-4物業(yè)配套設(shè)施 104.05 86.89 -17.16 803-5項(xiàng)目配套設(shè)施 40.63 40.63 0.00 無(wú)差異。803-6紅線外市政接口工程 - - 0.00 無(wú)差異。803-7設(shè)計(jì)變更、現(xiàn)場(chǎng)簽證費(fèi)用 961.80 849.58 -112.22 本月現(xiàn)場(chǎng)簽證及設(shè)計(jì)變更累計(jì)112.22萬(wàn)元，占目標(biāo)成本的比例為0.2%。前期費(fèi)用和建安工程成本合計(jì)-2813.45 說(shuō)明：主要差異分

20、析應(yīng)包括方案調(diào)整、設(shè)計(jì)變更、價(jià)格變化、合同簽約、變更簽證、預(yù)估偏差、結(jié)算調(diào)整、面積變化、分?jǐn)傋兓?、政策影響等，?duì)因合同執(zhí)行過(guò)程中的變更、簽證、量差、價(jià)差、預(yù)計(jì)調(diào)整等項(xiàng)目導(dǎo)致合同預(yù)估結(jié)算成本超合同價(jià)的偏差進(jìn)行重點(diǎn)分析與評(píng)估，如合同規(guī)定的施工范圍與實(shí)際施工范圍的差異；合同附件預(yù)算、清單的工程量范圍、工作內(nèi)容、做法描述與實(shí)際施工的工程量范圍、施工方案、做法的對(duì)差異；單價(jià)合同、費(fèi)率合同實(shí)際施工工程量與合同暫估工程量的差異；合同規(guī)定的可調(diào)價(jià)項(xiàng)目分析；合同規(guī)定的認(rèn)價(jià)項(xiàng)目分析；多版次施工圖差異項(xiàng)目的分析與評(píng)估等）。三、項(xiàng)目施工圖預(yù)算/采購(gòu)/結(jié)算節(jié)點(diǎn)（視項(xiàng)目目前實(shí)際節(jié)點(diǎn)選擇其一）限額設(shè)計(jì)控制指標(biāo)落實(shí)情況鴻威鴻

21、景華庭項(xiàng)目一期成本限額設(shè)計(jì)控制指標(biāo)核查記錄表序號(hào)產(chǎn)品經(jīng)濟(jì)性內(nèi)容施工圖預(yù)算/采購(gòu)/結(jié)算指標(biāo)鴻威集團(tuán)2013年度標(biāo)準(zhǔn)指標(biāo)節(jié)點(diǎn)落實(shí)情況記錄其中綜合當(dāng)期項(xiàng)目其中其中本階段與集團(tuán)13年度指標(biāo)偏差幼兒園北區(qū)地下室南區(qū)地下室別墅(含地下室)1#樓（31層）2#樓（31層）3#樓（17層）5#樓（17層）6#樓（24層）幼兒園別墅多層高層偏差值偏差說(shuō)明1項(xiàng)目定位（中檔、高檔、超高檔）中檔中檔中檔中檔中檔中檔中檔中檔2項(xiàng)目定位項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)組合建安成本（萬(wàn)元）52080.85 7174.75 1806.26 11677 8132.03 7679.33 4544.28 3384.79 6977.59 705.31 凈利

22、潤(rùn)率%內(nèi)含報(bào)酬率%預(yù)期綜合售價(jià)（元）項(xiàng)目建售比例占地面積51302.93 20363.00 30939.93 容積率2.19 建筑面積161669.00 23448.28 5464.36 26754.8728429.69 28324.83 13319.48 10969.49 22558.00 2400.00 可售面積108984.30 0.00 0.00 13630 26721.62 26722.33 11601.21 9123.11 21186.48 0.00 售建比率0.67 0.51 0.94 0.94 0.87 0.83 0.94 贈(zèng)送比率(改造后增加比率)17.19 39.44 8.

23、64 8.64 35.89 32.60 7.54 會(huì)館面積（）1254.00 2000.00 2000.00 符合地下室地下室頂板覆土層厚度(m)1.20 1.20 1.20 地下室總層數(shù)二層一層車庫(kù)單層高度(m)3.80 3.80 3.80 3.80 3.80 符合地下室車位數(shù)量（個(gè)）948.00 649.00 299.00 地下室車位面積（/個(gè)）38.88 36.13 44.85 36.00 36.00 北區(qū)符合、南區(qū)偏高主要為別墅車道面積占比高地下室總建筑面積（）36858.93 23448.28 13410.65 人防單元數(shù)量（個(gè)）5.00 5.00 人防建筑面積（）10081.51

24、10081.50 項(xiàng)目產(chǎn)品總戶數(shù)(合拼后戶數(shù)）835.00 0.00 0.00 54 234.00 234.00 112.00 80.00 121.00 0.00 戶型配比3主體工程建筑設(shè)計(jì)建筑平面體型建筑高度12.5-92.3512.5-12.892.35 92.35 52.75 52.75 73.85 12.90 標(biāo)準(zhǔn)層層高(m)2.9-3.63.3 2.90 2.90 2.90 2.90 2.90 3.60 33符合架空層層高(m)4.35-5.74.80 4.80 5.1/5.75.1/5.74.35-5.65層數(shù)3-31331311717243建筑面積(含改造后贈(zèng)送面積)129736

25、.13 19097.8830021.04 30021.04 15211.78 11810.27 21174.12 2400.00 窗面積（含改造后）33737.30 7888 6174.94 6304.44 3479.98 2849.27 6399.03 641.94 窗地比(改造后)0.41/0.240.41 0.21 0.21 0.23 0.24 0.30 0.27 0.29 0.25 高層符合、別墅為內(nèi)庭院采光設(shè)計(jì)且開窗較大，檔次偏高總圖動(dòng)土系數(shù)（m3/m2）結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)基礎(chǔ)形式預(yù)應(yīng)力管樁/人工挖孔樁預(yù)應(yīng)力管樁/人工挖孔樁天然基礎(chǔ)預(yù)應(yīng)力管樁預(yù)應(yīng)力管樁筏板筏板筏板/預(yù)應(yīng)力管樁天然基礎(chǔ)結(jié)構(gòu)形式異

26、形柱剪力墻剪力墻框支剪力墻框支剪力墻框支剪力墻框架柱網(wǎng)布置地上鋼筋指標(biāo)（kg/）37.74 42.2138.20 38.20 39.56 35.91 36.85 35.22 符合，詳見(jiàn)鋼筋及砼限額設(shè)計(jì)指標(biāo)核查記錄地下鋼筋指標(biāo)（kg/）117.42 124.47 110.37 61.51 地上混凝土指標(biāo)（m³/）0.30 0.290.32 0.32 0.31 0.28 0.29 0.32 地下混凝土指標(biāo)（m³/）1.46 1.66 1.25 0.46 安裝工程供電方案(高低壓配電柜、變壓器 元/）23.78 24.92 23.79 17.53 29.76 23.47 24.3

27、3 18.54 供電戶均容量（KW/戶）7.00 15.00 7.00 7.00 7.00 7.00 給排水方案（變頻水泵、水箱（包安裝）元/）6.70 76.74.948.396.616.88 4.86 消防方案（元/）53.84 150.00 30.00 電梯方案電梯數(shù)量（臺(tái)）244325電梯載重（kg）63010001000100010001000電梯梯速：（m/s） 11.75 1.75 1.75 1.75 1.75 1.75 1.75 符合轎廂裝修標(biāo)準(zhǔn)7000/臺(tái)7000/臺(tái)7000/臺(tái)7000/臺(tái)7000/臺(tái)7000/臺(tái)7000/臺(tái)電梯輔助功能智能化工程智能化工程造價(jià)(元/)30.

28、00 30.00 35.00 35.00 符合太陽(yáng)能(元/戶)4598.23 19000.00 4000.00 泛光照明(元/)5.00 5.00 4裝飾工程鋁合金門窗鋁材截面寬度38、50、70系列60、120系列38、50、60、90系列50、70、90系列50、70、90系列基本符合鋁材表面處理藍(lán)灰色靜電粉末噴涂型材藍(lán)灰色靜電粉末噴涂型材高檔高檔符合五金件選用品牌合和合和諾托五金（進(jìn)口品牌）合和超高檔中高檔符合單方指標(biāo)（元/M2）420.00 420.00 646 456.00 620385高層偏高鋁含量指標(biāo)（kg/）5.50 6.00 5.50 6.00 5.50 符合塑鋼門窗單方指標(biāo)

29、（元/M2）五金件選用品牌幕墻玻璃單方指標(biāo)（元/M2）950.00 1000.00 1000.00 符合鋁含量指標(biāo)（kg/）512.00 12.00 符合石材單方指標(biāo)（元/M2）150 300.00 300.00 符合骨架含量指標(biāo)（kg/）30 18.00 18.00 偏高外立面裝飾外墻系數(shù)1.28 1.36 1.26 1.26 1.24 1.20 1.43 0.92 1.80 1.35 符合外墻涂料（元/M2）130 40.00 4832高塔樓外墻面磚（元/M2）100 60.00 10590符合入戶門規(guī)格尺寸（mm）1600*26501000*2200/1200*22001400*2400

30、1000-12000*2200別墅高門框門扇（元/樘）8500 2000、150027561144-1372高門鎖（元/套）1500 500.00 500470高防火門選型、材質(zhì)鋼質(zhì)防火門（元/M2）450.00 450 400400符合欄桿客廳臥室陽(yáng)臺(tái)露臺(tái)欄桿（元/）435 217.39 217.39 230.00 230.00 別墅高生活陽(yáng)臺(tái)欄桿（元/）435 217.39 230.00 230.00 別墅高消防樓梯欄桿（元/m）100.00 280.00 140.00 140.00 符合多層普通樓梯欄桿（元/）217.39 280.00 230.00 230.00 符合護(hù)窗欄桿（元/M2

31、）105.00 100.00 100.00 外墻百頁(yè)（元/M2）250 160.00 外墻格柵（元/M2）公共部位大堂面積指標(biāo)55.42 54.00 54.00 67.44 67.44 34.20 40.00 40.00 偏高大堂造價(jià)指標(biāo)(含大堂外維護(hù)裝修 元/) 3000.00 3000.00 2500.00 2500.00 偏高候梯廳面積指標(biāo)()27.76 27.70 27.70 30.00 29.90 23.50 標(biāo)準(zhǔn)層電梯廳造價(jià)指標(biāo)(元/) 650.00 550.00 550.00 550.00 550.00 550.00 800.00 800.00 符合標(biāo)準(zhǔn)層走道造價(jià)指標(biāo)(元/)45

32、0.00 590.00 590.00 500.00 500.00 偏高，復(fù)式2層成本5室外環(huán)境工程硬景觀面積比例（）29 36(北區(qū))22(南區(qū))20.00 20.00 北區(qū)偏高主要原因?yàn)榄h(huán)境面積偏小展示區(qū)面積比例（）19 3(北區(qū))30(南區(qū))20.00 20.00 符合展示區(qū)造價(jià)指標(biāo)(元/)431 496(北區(qū))366(南區(qū))800.00 800.00 符合綜合造價(jià)指標(biāo)(元/)(軟景指標(biāo)(元/) )500.00 485(120)515(227)450/500450/500基本符合6其他主要影響成本內(nèi)容結(jié)論：1、除門窗單價(jià)外施工圖預(yù)算指標(biāo)基本與設(shè)計(jì)限額指標(biāo)相符；2、設(shè)計(jì)限額指標(biāo)中高層門窗單價(jià)

33、偏低，建議調(diào)整；2、鴻威鴻景華庭項(xiàng)目一期鋼筋及混凝土設(shè)計(jì)限額指標(biāo)核查記錄表產(chǎn)品類型建筑類型結(jié)構(gòu)部分施工圖預(yù)算指標(biāo)施工圖設(shè)計(jì)合同限額指標(biāo)集團(tuán)13年度限額指標(biāo)施工圖預(yù)算指標(biāo)與施工圖設(shè)計(jì)合同限額指標(biāo)偏差施工圖預(yù)算指標(biāo)與集團(tuán)13年度限額指標(biāo)偏差鋼筋 (kg/)混凝土 (m³/)鋼筋 (kg/)混凝土 (m³/)鋼筋 (kg/)混凝土 (m³/)鋼筋 (kg/)混凝土 (m³/)鋼筋 (kg/)混凝土 (m³/)住宅公寓多層(7層或20m及以下)上部結(jié)構(gòu)-小高層（7層建筑層數(shù)12層）上部結(jié)構(gòu)-高層(建筑高度60M)上部結(jié)構(gòu)37.74 0.3045-42.

34、50.38符合-符合符合高層(60M建筑高度80M)上部結(jié)構(gòu)36.850.2947-440.39符合-符合符合高層(80M建筑高度100M)上部結(jié)構(gòu)38.200.3249-490.39符合-符合符合架空層底商架空層底商一層架空層（結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)換）78.560.88-一層底商1530.90-二層底商108.30.91-別墅疊屋、雙拼、聯(lián)排上部結(jié)構(gòu)42.210.2945-450.42符合-符合符合上部結(jié)構(gòu)+下部結(jié)構(gòu)(含基礎(chǔ)）47.860.3445-900.80 符合-符合符合地下室地下室半地下室（非人防）(按樁基/天然基礎(chǔ)考慮)-一層地下室（非人防）（按樁基/承臺(tái)考慮）110.371.25130-140

35、1.15符合-符合偏高，部分筏板基礎(chǔ)人防地下室124.47 1.18180-1301.00 符合-符合偏高，部分筏板基礎(chǔ)偏差原因分析：地下室混凝土含量偏高，原因是基礎(chǔ)部分為筏板基礎(chǔ)，混凝土含量增高。除此之外，其他各指標(biāo)均在設(shè)計(jì)限額控制范圍內(nèi)。四、工程成本管理工作總結(jié)鴻威鴻景華庭項(xiàng)目一期成本控制壓力大，建立了目標(biāo)成本管理為導(dǎo)向的成本管理體系,工程成本控制采用了全員、全過(guò)程、全方位的控制，主要體現(xiàn)如下：(一)項(xiàng)目產(chǎn)品定位與規(guī)劃設(shè)計(jì)1、從戶型配比來(lái)看根據(jù)集團(tuán)2011年4月集團(tuán)投資發(fā)展中心編制的鴻威鴻景華庭項(xiàng)目開發(fā)建議書中確定的項(xiàng)目戶型配比為：一期南區(qū)地塊以別墅為主，少量高層（以中大戶型為主），北區(qū)地

36、塊全部以高層建筑為主（以中小戶型為主），按建筑面積計(jì)拼合后90以下戶型面積占比為37%，90以上戶型面積占比為63%。具體戶型配比如下：戶型類型戶型面積（）套數(shù)總面積（）面積比復(fù)式小三房85-89197約1677416%緊湊3房85-89249約2166721%普通3房120-125120約1444514%舒適3房140-145165約2310422%豪華4房160-16545約1428914%別墅戶型210-23089約1310513%合計(jì)865103384100%按套數(shù)計(jì)，其中90平米以下戶型總套數(shù)為446套，其余419套為90平米以上戶型。本項(xiàng)目目前實(shí)際的戶型配比為：戶型編號(hào)戶型面積()

37、改造后面積（）贈(zèng)送面積（）戶型說(shuō)明套數(shù)A8911223平面240B13016030平面104C142-14317633平面拼接120D142-14317633平面拼接38E16020040平面拼接80DA8913344復(fù)式下層有臥室96DB8913344復(fù)式下層無(wú)臥室96DC260300頂層復(fù)式7TA240564324聯(lián)排中間別墅22TB263595332聯(lián)排端頭別墅 28TC330785455雙拼別墅 4合計(jì)835本項(xiàng)目一期拼合后總戶數(shù)835戶，戶型共有11種，涵蓋89平層三房、89復(fù)式四房、130-160的四房、260300頂層復(fù)式及 240-330的多層住宅（聯(lián)排別墅），其中90以下戶型

38、占比55.6%，240-330的別墅有54套；n按建筑面積計(jì)，89的平層產(chǎn)品、89的復(fù)式產(chǎn)品面積占比為約37%，符合開發(fā)建議書的內(nèi)容。普通三房的建筑面積原建議為120-125平米，實(shí)際為130平米，有所放大；別墅建筑面積原建議為210-230平米，實(shí)際聯(lián)排別墅建筑面積為230-260平米，雙拼別墅面積為330平米，與開發(fā)建議書內(nèi)容有一定出入，設(shè)計(jì)中過(guò)多考慮戶型的舒適性因素，大戶型單位建筑面積增加，銷售總價(jià)相應(yīng)增加，鑒于本項(xiàng)目所處的地段，客戶群以剛需客戶及首次改善型客戶為主，導(dǎo)致銷售壓力加大。2、從產(chǎn)品配置與建造標(biāo)準(zhǔn)來(lái)看以客戶角度考慮，客戶選擇樓盤時(shí)關(guān)于產(chǎn)品最為關(guān)注的點(diǎn)依次為戶內(nèi)空間、戶內(nèi)建筑材

39、料的使用、戶內(nèi)精裝修、景觀園林、大堂、標(biāo)準(zhǔn)層電梯廳、地下車庫(kù)、地下車庫(kù)大堂、電梯、外立面色彩及美感等。而關(guān)于建筑主體結(jié)構(gòu)用材、樓板及墻厚度、外立面材質(zhì)、架空層面積是否足夠大、是否騎樓、外墻保溫隔熱、給排水管道用材、強(qiáng)弱電線品牌、屋頂構(gòu)架、消防樓梯走道裝修標(biāo)準(zhǔn)、水電位置預(yù)留、太陽(yáng)能設(shè)備等客戶看不到的地方或者公共空間部分則關(guān)注度較低，可以降低標(biāo)準(zhǔn)或減少配置。本項(xiàng)目高層立面均為裙樓貼磚，外墻涂料，標(biāo)準(zhǔn)層裝修以質(zhì)感噴漆為主，別墅立面以條形磚為主，少量石材及鋼結(jié)構(gòu)線條，拼接后戶數(shù)車位比1：1.28，層高2.9米，一期未配置泳池、會(huì)所，架空層面積3364平米，占高層住宅建筑面積比例不到2%。以本項(xiàng)目高層毛

40、坯約13300元/平米的銷售均價(jià)，別墅34400元/平米的銷售均價(jià)來(lái)看，本項(xiàng)目的產(chǎn)品配置與建造標(biāo)準(zhǔn)是吻合售價(jià)的，除外立面的顏色，客戶有部分異議外，建造標(biāo)準(zhǔn)客戶較為滿意，項(xiàng)目成本控制成果顯著。但是從樣板房的投入及展示效果開看，別墅1005樣板房的裝修成本（含設(shè)計(jì)費(fèi)、家私、飾品、裝修費(fèi)用）為約8100元/平米，6棟高層樣板房的裝修成本為4800-5100元/平米，以裝修成本單價(jià)來(lái)看，裝修成本為中等，樣板房重裝修輕裝飾，建議加大對(duì)樣板房軟裝的成本投入，邀請(qǐng)專業(yè)的軟裝公司對(duì)樣板房及展示區(qū)進(jìn)行軟裝設(shè)計(jì)、布置。另外，別墅樣板房奢華感不夠，較為樸實(shí)，需要?jiǎng)?chuàng)新型裝修設(shè)計(jì)，同時(shí)適當(dāng)加大別墅樣板房的裝修投入成本。

41、(二)設(shè)計(jì)階段對(duì)成本的影響及相關(guān)案例分析總結(jié)設(shè)計(jì)階段是整個(gè)造價(jià)控制過(guò)程中最重要的階段，工程設(shè)計(jì)影響工程造價(jià)的80%左右，在此階段控制投資的阻力最小，控制投資需要的成本最低且工作效率最高，設(shè)計(jì)階段成本控制主要為以下幾方面：1、在設(shè)計(jì)合同中明確各項(xiàng)限額指標(biāo)（如含鋼量、裝修成本、園林景觀單方造價(jià)指標(biāo)等），對(duì)設(shè)計(jì)提出了更高的要求，為設(shè)計(jì)階段成本控制奠定了基礎(chǔ)，減少了招標(biāo)或施工過(guò)程中優(yōu)化設(shè)計(jì)工作量。 2、本項(xiàng)目贈(zèng)送面積多，加改建工程有大量加板，在主體結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)中預(yù)留了梁頭、板筋，避免了后期加改建工程大量植筋，不僅降低了成本，而且有利于提高工程質(zhì)量。3、盡早介入了精裝修設(shè)計(jì)，精裝修設(shè)計(jì)中開關(guān)插座、水電線管、

42、門洞、空調(diào)洞位置等細(xì)節(jié)如實(shí)在施工中體現(xiàn)，減少精裝修工程移位、整改等成本。4、在停車位滿足規(guī)劃指標(biāo)要求及使用功能的前提下，盡量減少地下室建筑面積在李總裁決策下，北區(qū)二層地下室由兩層地下車庫(kù)修改為一層半地下車庫(kù)減少1800m2；另北區(qū)地下負(fù)一層原設(shè)計(jì)1棟與2棟塔樓之間柱網(wǎng)較密且其基礎(chǔ)為吊腳, 考慮到成本高及面積利用率低等因素，成本部、成本中心在圖紙會(huì)審時(shí)提出取消該處面積550m2。北區(qū)地下室經(jīng)先后二輪設(shè)計(jì)優(yōu)化，共減少面積2350 m2，節(jié)約成本500萬(wàn)。5、對(duì)設(shè)計(jì)階段成本控制工作介入力度加大，對(duì)超目標(biāo)成本部分提出合理化建議與措施5.1基礎(chǔ)及主體結(jié)構(gòu)優(yōu)化：樁基礎(chǔ)發(fā)標(biāo)前標(biāo)底價(jià)大約900萬(wàn)左右(目標(biāo)成本為742.5萬(wàn)),同時(shí)地下室底板設(shè)計(jì)偏保守，我部、集團(tuán)成本中心及時(shí)向張總反映，由張總組織對(duì)鴻威