房地產(chǎn)基礎(chǔ)知識培訓(xùn)資料ppt課件

1、房地產(chǎn)基礎(chǔ)知識培訓(xùn)房地產(chǎn)基礎(chǔ)知識培訓(xùn)提綱：提綱：一、什么是房地產(chǎn)？！一、什么是房地產(chǎn)？！二、房地產(chǎn)專業(yè)術(shù)語二、房地產(chǎn)專業(yè)術(shù)語四、基本知識常識四、基本知識常識三、房地產(chǎn)特征及類型分析三、房地產(chǎn)特征及類型分析四、戶型賞析四、戶型賞析一、什么是房地產(chǎn)一、什么是房地產(chǎn)什么叫房地產(chǎn)？它有什么樣的特征和類型？以及與建筑業(yè)和地產(chǎn)的區(qū)別是什么？（一）、房地產(chǎn)的概念1、房地產(chǎn)的含義: 房地產(chǎn)具體是指土地、建筑物及其地上的附著物，包括物質(zhì)實(shí)體和依托于物質(zhì)實(shí)體上的權(quán)益。又稱不動產(chǎn)，是房產(chǎn)和地產(chǎn)的總稱，兩者具有整體性和不可分割性。包括： a、土地 b、建筑物及地上附著物 c、房地產(chǎn)物權(quán) (注：房地產(chǎn)物權(quán)除所有權(quán)外，還

2、有所有權(quán)衍生的租賃權(quán)、抵押權(quán)、土地使用權(quán)、地役權(quán)、典當(dāng)權(quán)等。 )（二）、房地產(chǎn)的特征房地產(chǎn)的自然特征房地產(chǎn)的自然特征 a、位置的固定性 b、使用的耐久性 c、資源的有限性 d、物業(yè)的差異性 房地產(chǎn)的經(jīng)濟(jì)特征房地產(chǎn)的經(jīng)濟(jì)特征 a、生產(chǎn)周期長 b、資金密集性 c、相互影響性 d、易受政策限制性 e、房地產(chǎn)的增值性 （三）、房地產(chǎn)的類型按用途劃分：按用途劃分： a、居住房地產(chǎn) b、商業(yè)房地產(chǎn) c、旅游房地產(chǎn) d、工業(yè)房地產(chǎn) e、農(nóng)業(yè)房地產(chǎn) f、 特殊目的的房地產(chǎn) （四）、房地產(chǎn)與建筑業(yè)的區(qū)別房地產(chǎn)業(yè)是指從事房地產(chǎn)開發(fā)、經(jīng)營、管理及維修、裝飾、服務(wù)等多種經(jīng)濟(jì)活動的具有高附加值的綜合性產(chǎn)業(yè)，它與建筑業(yè)既

3、有聯(lián)系，又有區(qū)別。建筑業(yè)從事勘察、設(shè)計(jì)、施工、安裝、維修等生產(chǎn)過程，它的生產(chǎn)結(jié)果是建筑物或構(gòu)筑物。房地產(chǎn)業(yè)是發(fā)包方，建筑業(yè)是承包方，房地產(chǎn)業(yè)歸屬為生產(chǎn)和消費(fèi)提供多種服務(wù)的第三產(chǎn)業(yè)；建筑業(yè)歸屬對初級產(chǎn)品進(jìn)行再加工的部門，屬第二產(chǎn)業(yè)。 （五）、房地產(chǎn)與地產(chǎn)的關(guān)系房產(chǎn)指各種明確了權(quán)屬關(guān)系的房屋以及與之相連的構(gòu)筑物或建筑物；地產(chǎn)是指明確了土地所有權(quán)的土地，既包括住宅或非住宅附著物的土地（以及各地段），又包括已開發(fā)和待開發(fā)土地。我國的地產(chǎn)是指有限期的土地使用權(quán)。（六）、房地產(chǎn)與地產(chǎn)的聯(lián)系房產(chǎn)與地產(chǎn)之間存在著客觀的、必然的聯(lián)系，主要包括幾個方面房產(chǎn)與地產(chǎn)之間存在著客觀的、必然的聯(lián)系，主要包括幾個方面： a

4、、實(shí)物形態(tài)上看，房產(chǎn)與地產(chǎn)密不可分； b、從價格構(gòu)成上看，房產(chǎn)價格不論是買賣價格還是租賃價格都包含地產(chǎn)價格； c、從權(quán)屬關(guān)系看，房產(chǎn)所有權(quán)和地產(chǎn)所有權(quán)是聯(lián)系在一起的。（七）、房地產(chǎn)與地產(chǎn)的差異房產(chǎn)與地產(chǎn)在空間范圍、價格構(gòu)成及屬性上又存在著差異：房產(chǎn)與地產(chǎn)在空間范圍、價格構(gòu)成及屬性上又存在著差異： a、二者屬性不同； b、二者增值規(guī)律不同； c、權(quán)屬性質(zhì)不同 d、 二者價格構(gòu)成不同；二、房地產(chǎn)專業(yè)術(shù)語二、房地產(chǎn)專業(yè)術(shù)語當(dāng)然是對于專業(yè)術(shù)語的理解！那首先認(rèn)識一些簡單必要的術(shù)語（一）城市規(guī)劃常用術(shù)語用地紅線用地紅線經(jīng)城市規(guī)劃行政主管部門批準(zhǔn)的建設(shè)用地范圍的界線 。道路紅線道路紅線 規(guī)劃的城市道路路幅的

5、邊界線。建筑紅線建筑紅線城市道路兩側(cè)控制沿街建筑物（如外墻、臺階等）靠臨街面的界線。又稱建筑控制線。城市綠線城市綠線是指城市各類綠地范圍的控制線。紅線圖紅線圖又叫“宗地圖”，是按一定比例尺制作的用以標(biāo)示一宗地的用地位置、界線和面積的地形平面圖。它由市政府土地管理部門頒發(fā)給土地使用權(quán)受讓者，受讓者只能在紅線范圍內(nèi)施工建房。土地開發(fā)土地開發(fā)指將“生地”（不具備使用條件的土地）開發(fā)成可供使用的土地土地類型：土地類型：按其使用性質(zhì)劃分為：居住、商業(yè)、工業(yè)、倉庫、綜合用地、公共設(shè)施及自由集資、微利房用地?；炷粒夯炷粒河伤啵ㄆ鹉z凝作用）、石子、砂和水合成的人造石材，混凝土縮寫為“砼”。三通一平：三通

6、一平：指水通、電通、路通及場地平整七通一平：七通一平：指水通、電通、路通、排水通、排污通、通訊通、煤氣通及場地平整。（二）城市規(guī)劃常用術(shù)語房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)：房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)：產(chǎn)權(quán)人對房屋的所有權(quán)和對該房屋所占用土地的使用權(quán)。具體內(nèi)容是產(chǎn)權(quán)人對房地產(chǎn)的占有、使用、收益和依法處分的權(quán)利。 土地使用權(quán)：土地使用權(quán)：指土地使用權(quán)擁有者對土地使用的權(quán)限，包括開發(fā)權(quán)、收益權(quán)、處置權(quán)。政府以拍賣、招標(biāo)、協(xié)議的方式，將國有土地使用權(quán)在一定年限內(nèi)出讓給土地使用者。土地使用權(quán)期滿后，如該土地用途符合當(dāng)時城市規(guī)劃要求的，土地使用者可申請續(xù)用，經(jīng)批準(zhǔn)并補(bǔ)清地價后可以繼續(xù)使用。 預(yù)售樓花：預(yù)售樓花：即預(yù)售樓宇。房地產(chǎn)經(jīng)營者獲得了建

7、設(shè)土地，按政府批準(zhǔn)建筑施工圖施工，且投入開發(fā)資金已達(dá)到投資總額的25%（用地價款除外），便可向市房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)登記處申請和辦理樓宇預(yù)售登記，經(jīng)批準(zhǔn)后方可預(yù)售。預(yù)售許可證：預(yù)售許可證：按規(guī)定房屋未建好之前出售均要辦理此證，發(fā)展商將有關(guān)資料送到國土局申請，批準(zhǔn)后可預(yù)售樓花。 房地產(chǎn)證：房地產(chǎn)證：是房屋土地所有權(quán)屬二合為一的憑證，是房地產(chǎn)權(quán)屬的法律憑證。 房屋銷售面積：房屋銷售面積：房屋按套（單元）出售時，房屋銷售面積為該套（單元）的建筑面積，即為該套（單元）的使用面積與該套（單元）應(yīng)分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e之和。 房地產(chǎn)評估：房地產(chǎn)評估：即房地產(chǎn)估價師根據(jù)房地產(chǎn)的有關(guān)信息、數(shù)據(jù)選擇合適的評估辦法，按照一定的

8、評估程序，最后確定物業(yè)的價格和價值的過程。（三）城市規(guī)劃常用術(shù)語商品房：商品房：指發(fā)展商以市場地價取得土地使用權(quán)進(jìn)行開發(fā)建設(shè)并經(jīng)國土局批準(zhǔn)在市場流通的房地產(chǎn)，它是可領(lǐng)獨(dú)立房產(chǎn)證并可轉(zhuǎn)讓、出租、繼承、抵押贈與及交換的房地產(chǎn)。別墅：別墅：一般分為獨(dú)立別墅、疊加（別墅共四層、一梯一戶、共兩套）、雙拼（別墅共兩層、一梯兩戶、共兩套）、聯(lián)體別墅（建筑共兩層、由三套以上的別墅相連）四種。公寓：公寓：除日照要求均滿足住宅建筑設(shè)計(jì)規(guī)范其他強(qiáng)制性內(nèi)容的一類特殊的生活單元綜合樓：綜合樓：由兩種及兩種以上用途的樓層組成的公共建筑裙房：裙房：與高層建筑相連的建筑高度不超過24米的附屬建筑地下室：地下室：房間地平面低于

9、室外平面的高度超過該房間凈高的1/2者為地下室半地下室：半地下室：房間地平面低于室外地平面的高度超過該房間凈高的1/3，且不超過1/2者為半地下室設(shè)備層：設(shè)備層：建筑物中專為設(shè)置暖通、空調(diào)、給水排水和配變電等的設(shè)備和管道且供人員進(jìn)入操作的空間層避難層避難層：建筑高度超過100米的高層建筑，為消防安全專門設(shè)置的供人們疏散避難的樓層架空層：架空層：僅有結(jié)構(gòu)支撐而無外圍護(hù)結(jié)構(gòu)的開敞空間層（四）城市規(guī)劃常用術(shù)語容積率容積率 ：一定地塊內(nèi)，總建筑面積與建筑用地面積的比值。 總占地面積總占地面積經(jīng)城市規(guī)劃行政主管部門劃定的用地范圍內(nèi)的土地面積。建設(shè)用地面積（凈用地面積）建設(shè)用地面積（凈用地面積）經(jīng)城市規(guī)劃

10、行政主管部門劃定的建設(shè)用地范圍內(nèi)的土地面積。 總建筑面積總建筑面積指在建設(shè)用地范圍內(nèi)住宅、公共建筑、人防地下室面積的總和，它包括計(jì)入容積率面積和不計(jì)入容積率面積。 建筑覆蓋率（建筑密度）建筑覆蓋率（建筑密度）建設(shè)用地范圍內(nèi)所有建筑物基底面積之和與建設(shè)用地面積的比率綠化率：綠化率：建設(shè)用地范圍內(nèi)所有綠地面積之和與建設(shè)用地面積之比率。綠地面積的計(jì)算不包括屋頂、天臺和垂直綠化。層高層高 層高是指住宅高度以“層”為單位計(jì)量，每一層的高度國家在設(shè)計(jì)上有要求，這個高度就叫層高。它通常包括下層地板面或樓板面到上層樓板面之間的距離。 凈高凈高 凈高是指層高減去樓板厚度的凈剩值。住宅間距住宅間距二棟住宅間距（外

11、墻皮與外墻皮）與前面（一般指南面）住宅高度的比值。（五）城市規(guī)劃常用術(shù)語層高層高 層高是指住宅高度以“層”為單位計(jì)量，每一層的高度國家在設(shè)計(jì)上有要求，這個高度就叫層高。它通常包括下層地板面或樓板面到上層樓板面之間的距離。 凈高凈高 凈高是指層高減去樓板厚度的凈剩值。住宅間距住宅間距二棟住宅間距（外墻皮與外墻皮）與前面（一般指南面）住宅高度的比值。戶型：戶型：住宅中按臥室、廳、衛(wèi)生間的數(shù)量多少進(jìn)行劃分的簡化名稱。朝向：朝向：房屋整體所朝的方向，多指客廳所朝的方向。根據(jù)成都常年的日照及風(fēng)向，成都房屋最佳朝向應(yīng)該是南偏東45度南偏西15度 。開間：開間：是指房間的面寬尺寸。 一般客廳開間4.5m時才

12、是沙發(fā)和電視機(jī)之間擺放的合理距離。進(jìn)深進(jìn)深: :是指房間的長度尺寸，進(jìn)深一般比開間大。異形柱：異形柱：是指柱的截面高度與寬度的比值在2-4,相對于正方形與矩形柱而言是異形的柱子，其柱間填充墻與柱體同厚，室內(nèi)不出現(xiàn)柱楞便于使用。凸窗（飄窗）：凸窗（飄窗）：離地約4050公分，凸出墻面約4060公分的窗戶，有利于增加室內(nèi)使用空間，有較好的裝飾效果和使用功能。（六）城市規(guī)劃常用術(shù)語按建筑物使用性質(zhì)分類：按建筑物使用性質(zhì)分類：居住建筑、公共建筑、工業(yè)建筑、農(nóng)業(yè)建筑按建筑物層數(shù)或總高度分類：按建筑物層數(shù)或總高度分類：住宅按層數(shù)分：低層住宅（低層住宅（1313層）、多層住宅（層）、多層住宅（4646層）、

13、中高層住宅（層）、中高層住宅（7979層）和高層住宅（層）和高層住宅（1010層以上）層以上）公共建筑及綜合建筑，總高度超過24m的為高層，但不包括總高度超過24m的單層建筑建筑總高度超過100mr，不論是住宅還是公共建筑、綜合性建筑，均稱為超高層建筑超高層建筑。 按建筑結(jié)構(gòu)分類磚木結(jié)構(gòu)建筑磚混結(jié)構(gòu)建筑鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)建筑：框架結(jié)構(gòu)、框架剪力墻結(jié)構(gòu)，剪力墻結(jié)構(gòu)、簡體結(jié)構(gòu)、框架簡體結(jié)構(gòu)和筒中筒等。三、房地產(chǎn)特征及類型分析三、房地產(chǎn)特征及類型分析它有什么樣的特征和類型？板式、塔式、蝶式、退臺式、（一）知道建筑形態(tài)有幾種？（一）知道建筑形態(tài)有幾種？板式建筑板式建筑：指建筑平面外廓基本成矩形，其長邊與短

14、邊之比大于或等于2的建筑，并且短邊長度小于或等于16米。板樓四大優(yōu)點(diǎn)：板樓四大優(yōu)點(diǎn)： 南北通透，便于采光通風(fēng) 板樓均好性強(qiáng) 管理成本不高 面積使用率很高板樓的兩項(xiàng)缺點(diǎn)：板樓的兩項(xiàng)缺點(diǎn)： 建筑密度低，房價高 戶型格局不宜改造塔式高層：塔式高層：住宅是指以共用樓梯、電梯為核心，布置多套住房的高層住宅。塔樓的三大優(yōu)勢：塔樓的三大優(yōu)勢： 節(jié)約土地資源，房價較低 空間結(jié)構(gòu)靈活，宜于改造 結(jié)構(gòu)強(qiáng)度高，抗震性好塔樓的兩項(xiàng)缺點(diǎn)：塔樓的兩項(xiàng)缺點(diǎn)：均好性差，居住密度高面積使用率不高，存在灰色空間蝶式高層：蝶式高層：準(zhǔn)確地講蝶式住宅應(yīng)被稱為改良型的塔樓，因其橫斷面形狀像蝴蝶而得名。新派蝶式住宅的三大優(yōu)點(diǎn)：新派蝶式住

15、宅的三大優(yōu)點(diǎn)： 很好地解決了通風(fēng)和采光的問題。 減小公共面積。 戶型方正。蝶式建筑也有自身的不足：蝶式建筑也有自身的不足： 抗震性差； 建筑成本較高； 位于蝶頭位置的房間無法做到南北通風(fēng)，而位于蝶翅位置的南向房間受蝶頭位置的影響，采光和私密性會受到一定的影響。退臺式花園洋房：退臺式花園洋房：是家家戶戶都有大型的空中花園的露臺的.層層退臺,露臺頂上是沒有遮掩,上可看天,下可看地,是針對特定少數(shù)階層,采用西方的建筑形式和新的工程技術(shù),新型建筑材料開發(fā)出來的具有稀缺性的高利潤產(chǎn)品,相當(dāng)于目前地產(chǎn)市場中的獨(dú)棟別墅. 行列式、圍合式、點(diǎn)陣式、混合式（二）、知道建筑布局有幾種？（二）、知道建筑布局有幾種？

16、1 1、行列式布局行列式布局：住宅樓之間呈平行排列，多為南北向重復(fù)排列，使每戶都有最佳的朝向。南方住宅多為此布：住宅樓之間呈平行排列，多為南北向重復(fù)排列，使每戶都有最佳的朝向。南方住宅多為此布局，以避免西曬。局，以避免西曬。2 2、圍合式布局圍合式布局：就是將多棟住宅樓布置形成一個圍合的空間，造就一個盡可能大的中庭廣場，類似于北京傳：就是將多棟住宅樓布置形成一個圍合的空間，造就一個盡可能大的中庭廣場，類似于北京傳統(tǒng)的四合院布局。圍合式布局又分為全圍合（四面圍合）和半圍合（三面圍合）兩種形式。統(tǒng)的四合院布局。圍合式布局又分為全圍合（四面圍合）和半圍合（三面圍合）兩種形式。3 3、點(diǎn)陣式點(diǎn)陣式：自

17、由布局，房屋采光、景觀、通風(fēng)好，多用于別墅。：自由布局，房屋采光、景觀、通風(fēng)好，多用于別墅。4 4、混合式混合式：由兩種或者以上的不同布置方式。：由兩種或者以上的不同布置方式。平層、錯層、復(fù)式、躍層式、loft、（三）知道建筑結(jié)構(gòu)有幾種？（三）知道建筑結(jié)構(gòu)有幾種？1 1、平層：、平層：一個單位內(nèi)僅有一個平層，所有標(biāo)高均相同（廚房、衛(wèi)生間、陽臺除外）2 2、錯層：、錯層：一個單位內(nèi)有2個或多個不同標(biāo)高的地面，高差約為300mm600mm。3 3、復(fù)式：、復(fù)式：一個單位有上下兩層，各種功能用層分層布置，通過室內(nèi)獨(dú)立樓梯相連。優(yōu)點(diǎn)：功能布局明確，各功能干擾少。缺點(diǎn)：樓梯浪費(fèi)一定面積。4 4、躍層式：

18、、躍層式：與復(fù)式基本相同，一般上層層高要低于下層，多位于頂層，帶露臺。5 5、loftloft：loft，字面意義是倉庫、閣樓的意思，但這個詞在二十世紀(jì)后期逐漸時髦而且演化成為一種時尚的居住與生活方式時，其內(nèi)涵已經(jīng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出了這個詞匯的最初涵義。 loft的定義要素主要包括：高大而開敞的空間，上下雙層的復(fù)式結(jié)構(gòu)，類似戲劇舞臺效果的樓梯和橫梁；流動性，戶型內(nèi)無障礙；透明性，減少私密程度；開放性，戶型間全方位組合；藝術(shù)性，通常是業(yè)主自行決定所有風(fēng)格和格局。有一種“我的空間，我做主”的感覺。復(fù)式復(fù)式錯層錯層躍式躍式躍復(fù)式躍復(fù)式歐陸風(fēng)格、歐美風(fēng)格、地中海式風(fēng)格、澳洲風(fēng)格、非洲風(fēng)格、拉丁美洲風(fēng)格等 （四）

19、知道建筑風(fēng)格有幾種？（四）知道建筑風(fēng)格有幾種？1、法國風(fēng)格：典雅、貴族特征： 布局上突出軸線的對稱，恢宏的氣勢，豪華舒適的居住空間。 外觀裝飾得豪華、繁雜，畫龍點(diǎn)睛立面（一層或多層）通常為一排有氣度的柱廊搭配寶瓶欄桿設(shè)計(jì)。 細(xì)節(jié)處理上運(yùn)用了法式廊柱、雕花、線條，制作工藝精細(xì)考究。墻面、窗戶、窗頂和屋檐等處有精細(xì)的雕花裝飾，盡顯豪華氣勢。 常用八角窗設(shè)計(jì)等裝飾品使建筑外觀更為生動。2、英國風(fēng)格：比例和諧、典雅特征： 英國位于歐洲北部，由于地理氣候的影響，住宅的坡屋頂坡度較陡。 主要建筑結(jié)構(gòu)墻體為混凝土砌塊，屋頂為木構(gòu)架，外墻材料多為紅磚石材及涂料等，屋頂以石板瓦為主。 由于英國土地資源的限制，它

20、的住宅之間的密度也很高，閣樓的空間大多被利用，一般別墅為2.5層。 正立面常有古典門廊；廊檐下有長方形團(tuán)排列，屋檐上有齒飾； 窗戶上下成對，分割成許多小網(wǎng)格（9到12個），通常窗戶也是5列，為中央對稱，窗戶的尺寸一般都比較小，以節(jié)省能源。； 大門常有長方形雕花組成排列圖案，門梁上有豎向排列的長方形花紋。3、意大利風(fēng)格：貴氣、奢華特征： 四方形塔樓，低坡度四坡屋頂，多半是兩到三層； 細(xì)長的窗戶配以拱形裝飾上楣（倒u字型）； 寬長的屋檐下均等排列裝飾托座； 大門上有許多雕花，門框的雕刻也盡顯繁雜。4、德國風(fēng)格：簡潔、大氣特征：一、是外形簡練、現(xiàn)代，充滿活力，色彩大膽而時尚，屬于現(xiàn)代簡約派。如柏林愛

21、樂整體灰色金屬質(zhì)感的立面上，點(diǎn)綴有橘紅與黑色組成的窗戶，萬科青青的外立面五彩斑斕；二、是功能講求實(shí)用，任何認(rèn)為是多余的裝飾都幾乎被摒棄，如北京印象的起居室采用德國最具代表性的開窗設(shè)計(jì)“方窗豎條窗”，加大了墻面，便于家具的擺放，還十分保溫，豎條窗是為了增加采光，可以像門似的開啟，室內(nèi)外自然融合，半人高的護(hù)欄提高了安全性，從外立面看又顯得新穎而別致。這與我們現(xiàn)在流行的大面積落地玻璃窗的設(shè)計(jì)理念完全不同；三、是材料品質(zhì)精良，注重新材料和新技術(shù)的運(yùn)用，關(guān)注環(huán)保與可持續(xù)性發(fā)展；四、是注重細(xì)節(jié)設(shè)計(jì)，如北京印象的窗臺下沿采用特別配置的“披水板”，也是德國住宅所特有的，在混凝土上加了一層不生銹的鋁制金屬板，能

22、擋住雨水污染墻面； 5、西班牙（地中海）風(fēng)格：浪漫、高貴特征： 西班牙風(fēng)格別墅是一種融阿拉伯風(fēng)格與歐洲古典主義風(fēng)格于一體的建筑形態(tài)。建筑輕盈絢麗，線條簡潔、利落，以完美而協(xié)調(diào)的手法呈現(xiàn)浪漫和高貴的氣質(zhì)。與傳統(tǒng)的歐式、美式風(fēng)格的寬敞、大氣不同，西班牙建筑，更注重細(xì)節(jié)的雕琢，更有“情調(diào)”。 低坡屋頂，多為紅色瓷瓦鋪設(shè)，并以亮淺色拉毛處理涂料為主，典型為“紅瓦白墻”； 門廊和窗則運(yùn)用拱形進(jìn)行修飾。屋沿朝兩側(cè)外伸，戶內(nèi)有庭院。 拱開廊柱是西班牙風(fēng)格建筑造型的主要特征，給建筑物外部增添了立體感和個性感。6、北美風(fēng)格：簡約、融合特征： 歐式建筑風(fēng)格的融合，在其中我們能發(fā)現(xiàn)歐洲文藝復(fù)興建筑的影子。 到了近代

23、，北美別墅發(fā)展成為既簡約又大氣，又集各種建筑精華與一身的獨(dú)特風(fēng)格。 與英式別墅相比，美式別墅的建筑體量普遍比英式別墅大；美式別墅多木結(jié)構(gòu)，而英式別墅主要建筑結(jié)構(gòu)墻體為混凝土砌塊；7、中式風(fēng)格：人性、私密流派：北方四合院、南方園林特征： 明確表達(dá)著鄰里、街坊的半私密空間。 主街寬，胡同窄，內(nèi)庭院又豁然開敞，空間序列處在連續(xù)的變化之中，一層層地變得更私密。 頗高的圍墻完全將私家院落領(lǐng)地與半私密空間、公共空間剝離，使得私家院落真正成為戶外起居空間。 制式門樓、帶有傳統(tǒng)花窗的圍墻、傳統(tǒng)民居屋頂、略帶弧度的屋脊、灰色為主的墻面等傳統(tǒng)住宅的經(jīng)典符號，明確體現(xiàn)著中式宅院的風(fēng)格8、日式風(fēng)格：含蓄優(yōu)雅 磚木結(jié)構(gòu)

24、為主,建筑的線條結(jié)構(gòu)細(xì)膩,細(xì)部精美，色調(diào)柔和，注重細(xì)節(jié)設(shè)計(jì)。9、東南亞風(fēng)格：異域風(fēng)情 在建筑設(shè)計(jì)上采用白色外墻立面，褐色坡屋尖頂，在建筑設(shè)計(jì)上采用白色外墻立面，褐色坡屋尖頂，色調(diào)明快鮮亮，褐色屋頂既凸顯了東南亞建筑風(fēng)格色調(diào)明快鮮亮，褐色屋頂既凸顯了東南亞建筑風(fēng)格 10、澳洲風(fēng)格：清新，飄逸特征： 采用明朗的顏色搭配（啡紅色與白色、暖灰色）、輕巧飄逸的形體符號（如大面積陽臺、飄板、遮陽百葉），通過凸凹有致的體塊交接、構(gòu)造精致的建筑節(jié)點(diǎn)、充滿韻律感的錯層陽臺立體構(gòu)圖來捕捉陽光與陰影，表達(dá)一種清新明快的熱帶濱海建筑風(fēng)情四.基本知識常識房屋分類經(jīng)適房經(jīng)濟(jì)適用房是指政府為照顧普通收入職工建造的微利商品房

25、（利潤為3%以下）. 二手房二手房一般是指經(jīng)過一次交易之后再上市交易的房屋。房改房房改房是指經(jīng)過房改辦批準(zhǔn)購買的房屋.商品房商品房是指開發(fā)商開發(fā)的以商品價出售的房屋，含成本和利潤兩部分.住宅性質(zhì)普通住宅普通住宅是指各區(qū)指導(dǎo)價以下且小于144平方米（市場上需求量最大），容積率高于1.0公寓 公寓是指商品房 24小時電梯、保安，24小時管道熱水;別墅 別墅是指獨(dú)棟、聯(lián)排、疊拼建筑;樓層描述樓層描述 多層建筑（7層以下含6層，房屋所在層3層，簡寫3/6） 小高層建筑（811層，配電梯） 高層建筑（11層以上） 超高層建筑（100米以上）優(yōu) 樓房中多層樓有“金三銀四”的說法，即六層樓三層最佳，四層次之

26、。劣 高層樓中層次較高的價位也較高，但二手房中頂樓除外。裝修分類毛坯 毛坯是指水泥地，白墻 一般用于住宅 簡裝修簡裝修是指地磚、白墻 一般用于住宅及商住兩用項(xiàng)目 精裝修精裝修是指木地板，包門、包窗 住宅及酒店式公寓基本生活設(shè)施雙氣一般指暖氣、燃?xì)猓ㄌ烊粴饣蛎簹猓┤R 全齊一般指常用家電（電視、冰箱、洗衣機(jī)）和家具（床、衣柜、沙發(fā)、電視柜、整體櫥柜）朝向知識多層 多層樓朝向多為南北正向或東西側(cè)向 高層板樓高層板樓與多層樓的朝向相似 高層塔樓高層塔樓多為四角，其朝向多為東南、西南、東北、西北及各種斜向 朝向以主臥室窗戶所對應(yīng)的方向?yàn)闇?zhǔn)朝向與通透客廳 臥室 廚衛(wèi)衛(wèi)生間能直接采光、通風(fēng)即可（西向除外）

27、廚房一般來說不選北向?yàn)橐朔乐褂捎诔虿缓猛饷骘L(fēng)壓太大，引起油煙的倒灌一般以朝南為最佳，其他朝向的優(yōu)劣順序大致為東南、東、西南、北、西。以主臥室朝向好或多數(shù)臥室朝向好為評判標(biāo)準(zhǔn)。臥室以南向?yàn)榧眩灰客鈮?。臥室朝向?yàn)闁|南、東、東北也可，最好不選朝西的臥室。面積知識占地面積建筑物基底及其功能需要占用的面積，也叫紅線面積使用面積是建筑面積扣除公攤面積、及墻體柱體所占用的面積后的直接供住戶生活的凈使用面積，俗稱地磚面積；公攤面積指建筑物的樓梯、電梯井、外墻、公共門廳、走道、設(shè)備間、首層大堂及小區(qū)內(nèi)其它一些配套設(shè)施的分?jǐn)偯娣e建筑面積指建筑物外墻外圍所圍成空間的水平面積，包含了房屋居住可用的實(shí)用面積、墻體

28、柱體占地面積、樓梯走道面積、其它公攤面積等。套內(nèi)面積套內(nèi)使用面積、套內(nèi)墻體面積和陽臺建筑面積之和。套內(nèi)建筑面積不等于地毯面積。公攤面積分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e包括： 大堂、公共大廳、走廊、過道、共廁、電梯前庭、樓梯間、電梯井、電梯機(jī)房、垃圾道、管道井、消防通道、水泵、水箱、冷凍機(jī)房、配電室、煤氣調(diào)壓室、空調(diào)房、電梯工休息室、警衛(wèi)室、衛(wèi)星接收等。不記入的公攤面積： 倉庫、車庫、供暖鍋爐房、人防地下室、物管用房、警衛(wèi)室客戶認(rèn)可的戶型客戶認(rèn)可的戶型, ,應(yīng)是什么樣子？應(yīng)是什么樣子？( (僅針對平層普通住宅僅針對平層普通住宅) )1 1、合理的布局和功能、合理的布局和功能2 2、具有創(chuàng)新性（高贈送面積等）、

29、具有創(chuàng)新性（高贈送面積等）; ;3 3、沒有風(fēng)水問題、沒有風(fēng)水問題; ;五、戶型鑒賞（一）合理的布局和完備的功能（一）合理的布局和完備的功能布局合理、結(jié)構(gòu)合理布局合理、結(jié)構(gòu)合理1、各功能空間合理尺度、合理位置布局；“四明”設(shè)計(jì)（廳房廚衛(wèi)）2、動靜分區(qū)、干濕分區(qū)：動區(qū)應(yīng)靠近入戶門設(shè)置；靜區(qū)位置應(yīng)比較深入；室內(nèi)交通應(yīng)盡可能便捷/短案例：佳園、中信紅樹灣濕區(qū)動區(qū)53空間尺度空間尺度( (面積）、結(jié)構(gòu)合理面積）、結(jié)構(gòu)合理總則：客廳：最小面寬3.6米，寬深比應(yīng)為1：1-1：1.5；并且應(yīng)有兩面完整的墻。主臥：開間應(yīng)不小于3米；餐廳：與客廳既相對獨(dú)立，又有聯(lián)系；并且至少要有兩面墻夾一個角衛(wèi)生間：面寬不小于

30、1.8米，凈寬應(yīng)不小于1.6米陽臺：一定要保證廳出陽臺（不管戶型的大?。┛蛷d/餐廳反面案例:客廳進(jìn)深太長“通道型”餐廳空間尺度空間尺度( (面積）、結(jié)構(gòu)合理面積）、結(jié)構(gòu)合理案例：餐廳至少有2個面墻夾一個角；如果實(shí)在做不到，則應(yīng)設(shè)置玄關(guān)位以彌補(bǔ)設(shè)置了玄關(guān)的位置空間尺度空間尺度( (面積）、結(jié)構(gòu)合理面積）、結(jié)構(gòu)合理案例：餐廳：（一正一反）餐廳雖然與客廳形成了明顯的分區(qū)，但是餐廳不占一角，周邊開口過多，使得餐廳幾乎成為過道，不方便使用。餐廳獨(dú)立，又能通風(fēng)采光；其優(yōu)點(diǎn)不言而喻。空間尺度空間尺度( (面積）、結(jié)構(gòu)合理面積）、結(jié)構(gòu)合理廚房應(yīng)靠近餐廳，離大門不要太遠(yuǎn)直接對外通風(fēng)采光；盡量應(yīng)做到有一個生活陽臺

31、水火不同線、水火不相鄰（洗、切、燒的順序或者l型）廚廁不相鄰廚房生活陽臺入戶門餐廳空間尺度空間尺度( (面積）、結(jié)構(gòu)合理面積）、結(jié)構(gòu)合理衛(wèi)生間面寬不小于1.8米，凈寬應(yīng)不小于1.6米公共衛(wèi)生間應(yīng)廁浴分離，干濕分離如果僅有一個衛(wèi)生間，則應(yīng)靠近主臥室，避免實(shí)用時的穿堂越室如果有兩個衛(wèi)生間，則公共衛(wèi)生間應(yīng)靠近客廳案例：龍城國際2期公共衛(wèi)生間臨客廳廁浴分離靠近主臥室客廳客廳中小戶型功能完備，無面積浪費(fèi)中小戶型功能完備，無面積浪費(fèi)1、通用原則：各戶型的房室應(yīng)有與其戶型面積相匹配的比例2、中小戶型受制于面積的限制，可以將部分非必要功能空間縮?。ū热鐗嚎s兒童房、衛(wèi)生間等）案例1：中?？党菄H面積：66平方米

32、（戶型方正，功能齊全）小戶型需保證廳出陽臺多個陽臺，廚房也做到了陽臺小戶型無交通動線設(shè)計(jì)，無面積浪費(fèi)59中小戶型功能完備，無面積浪費(fèi)中小戶型功能完備，無面積浪費(fèi)案例2：中城天邑面積：69平方米小戶型無交通動線設(shè)計(jì)，無面積浪費(fèi)3.7米陽臺空調(diào)位60可改動可改動1、室內(nèi)沒有或者盡可能少有承重墻；方便改動案例圖：戶型方正、室內(nèi)沒有/少量的承重墻61可改動可改動2、入戶花園與廳之間的墻可以完全的打通，方便廳的擴(kuò)展案例：萬科東方尊裕不可擴(kuò)展可擴(kuò)展62朝向朝向/ /采光可接受采光可接受1、戶型設(shè)計(jì)應(yīng)與整體規(guī)劃相匹配；爭取做到良好的戶均性；使得每一戶都有良好的通風(fēng)、采光和景觀面。(在深圳的一般原則是：自然景

33、觀朝向小區(qū)景觀)2、戶型朝向均以南、東南朝向?yàn)橹鳎唬垗彽目蛻魧Τ虻囊蠛芨?，?yīng)做到基本為正南正北的朝向。）3、（板式）樓與樓之間平行布局，不宜對角/對視。63符合戶型面積對應(yīng)客戶的置業(yè)需求（戶型與定位相一致的原則）符合戶型面積對應(yīng)客戶的置業(yè)需求（戶型與定位相一致的原則）共通的原則：方正、適用、例如：a：小戶型：一個衛(wèi)生間、小陽臺（但必須保證有）64符合戶型面積對應(yīng)客戶的置業(yè)需求（戶型與定位相一致的原則）符合戶型面積對應(yīng)客戶的置業(yè)需求（戶型與定位相一致的原則）例如：b：大戶型：雙套房（3衛(wèi)生間）、廳、陽臺足夠氣派案例：浪琴半島面積：175-179平方米足夠氣派的陽臺（類香域中央的寬陽臺）（但

34、廳面寬不夠，應(yīng)為5.5米以上）強(qiáng)調(diào)主人房的獨(dú)立空間；主人房連書房、衛(wèi)生間、陽臺；彰顯大家風(fēng)范；如果面積足夠大，還可以設(shè)計(jì)成小躍式以增加層次感。3衛(wèi)生間，也可以通過雙套房來實(shí)現(xiàn)65符合戶型面積對應(yīng)客戶的置業(yè)需求（戶型與定位相一致的原則）符合戶型面積對應(yīng)客戶的置業(yè)需求（戶型與定位相一致的原則）例如：c：平面布局： 同樣是一梯四戶的蝶式平面，小戶與大戶的市場定位不同，客戶定位不同，客戶的需求也就不同，其平面的布局、功能設(shè)置也就不同。66（二）、具有創(chuàng)新性 （本報告只研究贈送面積部分）67戶型創(chuàng)新高贈送面積戶型創(chuàng)新高贈送面積1、巧妙設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)層結(jié)構(gòu)；增加贈送面積和采光面（2-3戶公用一個大型的天井或者空中花園，在入伙后2戶人平分贈送部分）案例:城中央、卓越維港（非常明顯）贈送面積，2戶共有；可分別隔開豪宅中的超大的陽臺和露臺68戶型創(chuàng)新高贈送面積戶型創(chuàng)新高贈送面積2、利用標(biāo)準(zhǔn)層的結(jié)構(gòu)增加具備實(shí)用性的贈送面積。案例：中?？党菄H面積：85平方米；2房報建時為空，交樓后可以贈送一間房的面積。69戶型創(chuàng)新高贈送面積戶型創(chuàng)新高贈送面積3、合理利用錯層陽臺，增加贈送面積案例：城中央錯層陽臺的一半為鏤空，業(yè)主可以自行完善；而不是純粹的錯層陽臺（私密性差）70戶型創(chuàng)新高贈送面積戶型