5月長沙新城花園城營銷策劃評(píng)審報(bào)告

1、20122012房地產(chǎn)營銷策劃大全房地產(chǎn)營銷策劃大全震撼升級(jí)上市！每月免費(fèi)更新，淘寶店鋪：震撼升級(jí)上市！每月免費(fèi)更新，淘寶店鋪：http:/http:/新城花園城營銷策劃評(píng)審報(bào)告長沙公司營銷部2011.5future land20122012房地產(chǎn)營銷策劃大全房地產(chǎn)營銷策劃大全震撼升級(jí)上市！每月免費(fèi)更新，淘寶店鋪：震撼升級(jí)上市！每月免費(fèi)更新，淘寶店鋪：http:/http:/年度營銷策略總綱年度營銷策略總綱第一部分第一部分項(xiàng)目項(xiàng)目vi系統(tǒng)系統(tǒng)第三部分第三部分待確認(rèn)事項(xiàng)待確認(rèn)事項(xiàng)第四部分第四部分階段營銷策略階段營銷策略第二部分第二部分future land20122012房地產(chǎn)營銷策劃大全房地產(chǎn)

2、營銷策劃大全震撼升級(jí)上市！每月免費(fèi)更新，淘寶店鋪：震撼升級(jí)上市！每月免費(fèi)更新，淘寶店鋪：http:/http:/年度營銷策略總綱年度營銷策略總綱第一部分第一部分future land20122012房地產(chǎn)營銷策劃大全房地產(chǎn)營銷策劃大全震撼升級(jí)上市！每月免費(fèi)更新，淘寶店鋪：震撼升級(jí)上市！每月免費(fèi)更新，淘寶店鋪：http:/http:/第一部分第三部分市場競爭環(huán)境分析項(xiàng)目定位回顧第四部分營銷策略與營銷總綱第二部分目標(biāo)客戶定位與分析第五部分年度推售方案第六部分客戶維護(hù)與拓展第八部分開盤策略構(gòu)想第七部分現(xiàn)場包裝 與展示年度營銷策略總綱年度營銷策略總綱第一部分第一部分future land2012201

3、2房地產(chǎn)營銷策劃大全房地產(chǎn)營銷策劃大全震撼升級(jí)上市！每月免費(fèi)更新，淘寶店鋪：震撼升級(jí)上市！每月免費(fèi)更新，淘寶店鋪：http:/http:/第一部分第三部分市場競爭環(huán)境分析項(xiàng)目定位回顧第四部分營銷策略與營銷總綱第二部分目標(biāo)客戶定位與分析第五部分年度推售方案第六部分客戶維護(hù)與拓展第八部分開盤策略構(gòu)想第七部分現(xiàn)場包裝 與展示年度營銷策略總綱年度營銷策略總綱第一部分第一部分future land20122012房地產(chǎn)營銷策劃大全房地產(chǎn)營銷策劃大全震撼升級(jí)上市！每月免費(fèi)更新，淘寶店鋪：震撼升級(jí)上市！每月免費(fèi)更新，淘寶店鋪：http:/http:/河西市場目前中小套型產(chǎn)品為供求主力；從其他項(xiàng)目來看，雖然在

4、戶型設(shè)計(jì)上偏重于中小戶型，但項(xiàng)目在外延形象和品質(zhì)感打造上普遍一般。因此，建議本項(xiàng)目在戶型設(shè)計(jì)上采用樂居戶型，以迎合市場需求，而在市場形象、建筑、景觀等產(chǎn)品品質(zhì)打造上做適當(dāng)提升，著力打造高品質(zhì)超級(jí)大盤的市場形象，提升溢價(jià)空間。1.項(xiàng)目定位回顧產(chǎn)品線選擇/市場對(duì)位future land20122012房地產(chǎn)營銷策劃大全房地產(chǎn)營銷策劃大全震撼升級(jí)上市！每月免費(fèi)更新，淘寶店鋪：震撼升級(jí)上市！每月免費(fèi)更新，淘寶店鋪：http:/http:/主力客群購買力中等中高等職業(yè)職員企業(yè)中高管、生意人、公務(wù)員年齡25-35歲35-45歲家庭結(jié)構(gòu)青年一代、小太陽中年之家分布區(qū)域河西為主河西為主、河?xùn)|區(qū)域以及周邊縣市產(chǎn)

5、品需求80-100緊湊兩房、三房90-130居家兩房、三房地塊認(rèn)同度高高 客戶需求屬性：以居家的兩房和三房規(guī)劃項(xiàng)目的主力產(chǎn)品作為一期啟動(dòng)的產(chǎn)品1.項(xiàng)目定位回顧產(chǎn)品線選擇/客戶對(duì)位future land20122012房地產(chǎn)營銷策劃大全房地產(chǎn)營銷策劃大全震撼升級(jí)上市！每月免費(fèi)更新，淘寶店鋪：震撼升級(jí)上市！每月免費(fèi)更新，淘寶店鋪：http:/http:/區(qū)位：河西城市近郊，房地產(chǎn)開發(fā)新區(qū)域。交通：臨雷鋒大道，城市陳舊主干道，道路形象一般，僅1路公交車路線配套設(shè)施：周邊無步行可達(dá)商業(yè)配套，北有百果園、普瑞溫泉酒店等旅游配套景觀資源：觀音巖水庫、龍湖高爾夫、尖山風(fēng)景區(qū)。容積率： 3.5。土地規(guī)模：33

6、8840.5土地成本： 地塊目前屬于房地產(chǎn)陌生區(qū)域，周邊配套尚不成熟，但隨著大河西先導(dǎo)區(qū)的成熟，周邊的商業(yè)配套將逐步完善1.項(xiàng)目定位回顧產(chǎn)品線選擇/地塊對(duì)位future land20122012房地產(chǎn)營銷策劃大全房地產(chǎn)營銷策劃大全震撼升級(jí)上市！每月免費(fèi)更新，淘寶店鋪：震撼升級(jí)上市！每月免費(fèi)更新，淘寶店鋪：http:/http:/ 本項(xiàng)目產(chǎn)品線的發(fā)展方向：立足市場現(xiàn)狀、區(qū)域客戶屬性和周邊現(xiàn)實(shí)情況，建議住宅產(chǎn)品設(shè)置“起航+樂居”戶型；隨著項(xiàng)目成熟發(fā)展、地塊周邊的成熟及板塊市場的發(fā)展，后期以明星小高層+高層組團(tuán)實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目價(jià)格峰值，因此建議在景觀、公共部位及外裝飾等方面做適度提升，以拉升項(xiàng)目的市場形象和

7、產(chǎn)品品質(zhì)，保證合理的利潤率。幸福起航+樂居系列（在景觀、公共部位、外裝飾等方面做適度提升）綜上所述，本項(xiàng)目的啟動(dòng)期產(chǎn)品線選擇為：1.項(xiàng)目定位回顧產(chǎn)品線選擇future land20122012房地產(chǎn)營銷策劃大全房地產(chǎn)營銷策劃大全震撼升級(jí)上市！每月免費(fèi)更新，淘寶店鋪：震撼升級(jí)上市！每月免費(fèi)更新，淘寶店鋪：http:/http:/長沙的新加坡/花園城（市）定位釋義：以新加坡的花園城市形象帶出花園城，在長沙，不缺少綠，但是缺少花，缺少色彩；不缺少社區(qū)，但是缺少一個(gè)有機(jī)規(guī)劃的社區(qū)。用“繽紛”與“大盤”的形象樹立花園城在長沙獨(dú)特的形象。1.項(xiàng)目定位回顧形象定位future land20122012房地產(chǎn)

8、營銷策劃大全房地產(chǎn)營銷策劃大全震撼升級(jí)上市！每月免費(fèi)更新，淘寶店鋪：震撼升級(jí)上市！每月免費(fèi)更新，淘寶店鋪：http:/http:/第一部分第三部分市場競爭環(huán)境分析項(xiàng)目定位回顧第四部分營銷策略與營銷總綱第二部分目標(biāo)客戶定位與分析第五部分年度推售方案第六部分客戶維護(hù)與拓展第八部分開盤策略構(gòu)想第七部分現(xiàn)場包裝 與展示年度營銷策略總綱年度營銷策略總綱第一部分第一部分future land20122012房地產(chǎn)營銷策劃大全房地產(chǎn)營銷策劃大全震撼升級(jí)上市！每月免費(fèi)更新，淘寶店鋪：震撼升級(jí)上市！每月免費(fèi)更新，淘寶店鋪：http:/http:/根據(jù)大盤發(fā)展客戶構(gòu)成客觀規(guī)律：本項(xiàng)目前期核心客戶仍應(yīng)立足于河西&a

9、mp;望城地緣性客戶1.項(xiàng)目定位回顧客戶定位產(chǎn)品線產(chǎn)品線職業(yè)特征職業(yè)特征地緣特征地緣特征行為及生活特征行為及生活特征購買特征購買特征關(guān)注重點(diǎn)關(guān)注重點(diǎn)需求產(chǎn)品需求產(chǎn)品比例比例啟航啟航企業(yè)職員企業(yè)職員麓谷工業(yè)園職工，老家為望城或岳麓區(qū)或外地的客戶25-35歲，工作2-3年的，準(zhǔn)備結(jié)婚或剛結(jié)婚，企業(yè)重要的普通員工、技術(shù)職員或基層者為主，收入3000元/月總價(jià)限制，且就近工作原則，認(rèn)可河西的環(huán)境自住兼投資價(jià)格，配套、品質(zhì)、便利性70-90緊湊型二房、三房30%樂居樂居生意人生意人本地人，在岳麓區(qū)麓北、望城開廠或自營街鋪25-35歲，做小本生意，收入4000元/月舒適寬敞居所，且就近工作原則，或?yàn)樽优?/p>

10、房；習(xí)慣河西環(huán)境，自住兼投資配套、品質(zhì)、升值潛力90-130居家型二房、三房18%公務(wù)員公務(wù)員岳麓區(qū)及芙蓉區(qū)公務(wù)員22-30歲，剛出社會(huì)工作1-2年，準(zhǔn)備結(jié)婚，收入3000元/月社區(qū)品質(zhì)及環(huán)境，且就近工作原則，認(rèn)可河西的環(huán)境自住兼投資品質(zhì)、資源、配套、90-130居家型兩房、三房20%事業(yè)單位人員事業(yè)單位人員岳麓區(qū)大學(xué)老師岳麓區(qū)醫(yī)院醫(yī)生25-32歲，剛?cè)温?-2年，大學(xué)講師級(jí)，待遇4000元/月總價(jià)限制，且就近工作原則，認(rèn)可河西的環(huán)境，自住兼投資地段、品牌、配套、品質(zhì)、社區(qū)環(huán)境90-130居家型中小戶型15%future land20122012房地產(chǎn)營銷策劃大全房地產(chǎn)營銷策劃大全震撼升級(jí)上市

11、！每月免費(fèi)更新，淘寶店鋪：震撼升級(jí)上市！每月免費(fèi)更新，淘寶店鋪：http:/http:/客戶來源人數(shù)訪談時(shí)間訪談方式外地湘籍客202011.2.22電話深度訪談蘇迪亞諾客戶202011.2.22實(shí)地深度訪談本地客戶恒大名都客戶202011.2.22實(shí)地深度訪談世紀(jì)公園客戶202011.2.22電話深度訪談東方明珠客戶202011.2.22電話深度訪談玫瑰園客戶102011.2.23實(shí)地訪談蔚藍(lán)海岸客戶102011.2.23電話深度訪談企事業(yè)單位員工302011.2.24實(shí)地訪談地產(chǎn)媒體102011.2.24電話深度訪談房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士302011.2.24電話深度訪談共訪談180人：區(qū)內(nèi)客戶:1

12、50人區(qū)外客戶:30人1、聽說過新城地產(chǎn)嗎，有何印象？2、對(duì)金星北片區(qū)有了解嗎，印象如何？3、是否愿意在金星北片區(qū)置業(yè)？4、能接受精裝修嗎，能接受多少價(jià)位的精裝修？5、在金星北置業(yè)。最看重的是什么？6、不選擇金星北置業(yè)，主要是考慮哪些因素？7、認(rèn)為金星北的升值潛力怎樣，看好它的未來嗎？8、對(duì)長沙玫瑰園項(xiàng)目印象如何？questionquestion：objectobject：在訪談中，將別墅客戶與高層客戶進(jìn)行了區(qū)分在訪談中，將別墅客戶與高層客戶進(jìn)行了區(qū)分1.項(xiàng)目定位回顧客戶定位future land20122012房地產(chǎn)營銷策劃大全房地產(chǎn)營銷策劃大全震撼升級(jí)上市！每月免費(fèi)更新，淘寶店鋪：震撼升級(jí)

13、上市！每月免費(fèi)更新，淘寶店鋪：http:/http:/共性一：客戶來源共性一：客戶來源從區(qū)域來看，客戶主要來自岳麓區(qū)從區(qū)域來看，客戶主要來自岳麓區(qū), ,以市府、麓谷工業(yè)園為主，約以市府、麓谷工業(yè)園為主，約50%50%，部分客戶來自望，部分客戶來自望城縣城縣16%16%。從客戶來源上看，由于區(qū)域內(nèi)原住民缺乏，其主要客戶從客戶來源上看，由于區(qū)域內(nèi)原住民缺乏，其主要客戶來源于來源于岳麓區(qū)和望城縣，占岳麓區(qū)和望城縣，占50-60%50-60%。其次為湘籍地市客戶，占其次為湘籍地市客戶，占10-15%10-15%，主要是常德、婁底、，主要是常德、婁底、益陽等地的客戶，因交通便利的影響選擇在此置業(yè)。益陽等

14、地的客戶，因交通便利的影響選擇在此置業(yè)。省外客戶群體占省外客戶群體占10%10%左右的比例，主要是省外工作的湘籍左右的比例，主要是省外工作的湘籍客戶，已打拼幾年，有一定的積累，但受一線城市高房客戶，已打拼幾年，有一定的積累，但受一線城市高房價(jià)的逼迫，回湘置業(yè)。價(jià)的逼迫，回湘置業(yè)。目標(biāo)客戶區(qū)域分布目標(biāo)客戶區(qū)域分布1.項(xiàng)目定位回顧客戶定位future land20122012房地產(chǎn)營銷策劃大全房地產(chǎn)營銷策劃大全震撼升級(jí)上市！每月免費(fèi)更新，淘寶店鋪：震撼升級(jí)上市！每月免費(fèi)更新，淘寶店鋪：http:/http:/共性二：對(duì)區(qū)域的認(rèn)知及看法共性二：對(duì)區(qū)域的認(rèn)知及看法金星北在客戶心中仍是城市遠(yuǎn)郊，心理距離

15、遠(yuǎn)；規(guī)模項(xiàng)目的密集開發(fā)所帶來區(qū)域成熟度金星北在客戶心中仍是城市遠(yuǎn)郊，心理距離遠(yuǎn)；規(guī)模項(xiàng)目的密集開發(fā)所帶來區(qū)域成熟度的提高，提升客戶對(duì)片區(qū)的信心。的提高，提升客戶對(duì)片區(qū)的信心。關(guān)于金星北區(qū)域的印象：“金星北，是望城那邊吧，很遠(yuǎn)的呢，我是覺得挺遠(yuǎn)的了?！薄敖鹦潜卑。€好啊，離我上班的地方不是很遠(yuǎn)，不過整體來看，都到了望城縣了，都不屬于長沙了哦，呵呵?！标P(guān)于對(duì)金星北發(fā)展前景的看法：“發(fā)展肯定會(huì)慢慢發(fā)展的咯，不過像政府說的那樣應(yīng)該還沒那么好。不過我看現(xiàn)在旁邊都有很多項(xiàng)目在建了，像新界啦，恒大啦，這是百萬規(guī)模的了，等這些樓盤一個(gè)個(gè)建起來，以后會(huì)發(fā)展起來的，生活便利些了?！笨蛻魧?duì)于金星北區(qū)域印象客戶對(duì)于金

16、星北區(qū)域印象客戶對(duì)于金星北發(fā)展前景評(píng)判因子客戶對(duì)于金星北發(fā)展前景評(píng)判因子1.項(xiàng)目定位回顧客戶定位future land20122012房地產(chǎn)營銷策劃大全房地產(chǎn)營銷策劃大全震撼升級(jí)上市！每月免費(fèi)更新，淘寶店鋪：震撼升級(jí)上市！每月免費(fèi)更新，淘寶店鋪：http:/http:/雖然各類產(chǎn)品客戶群體比例有所差別，但主要為以下四類群體：麓谷科技園和望城產(chǎn)業(yè)園的企業(yè)職雖然各類產(chǎn)品客戶群體比例有所差別，但主要為以下四類群體：麓谷科技園和望城產(chǎn)業(yè)園的企業(yè)職員、岳麓區(qū)開廠和自營街鋪的生意人、長沙及岳麓區(qū)政府公務(wù)員和河西大學(xué)、醫(yī)院等事業(yè)單位員工。員、岳麓區(qū)開廠和自營街鋪的生意人、長沙及岳麓區(qū)政府公務(wù)員和河西大學(xué)、醫(yī)

17、院等事業(yè)單位員工。編號(hào)編號(hào)客戶結(jié)構(gòu)客戶結(jié)構(gòu)客戶群名稱客戶群名稱1 1麓谷工業(yè)園麓谷工業(yè)園工業(yè)園管理人員、技術(shù)人員及銷售人員2 2望城產(chǎn)業(yè)園望城產(chǎn)業(yè)園3 3岳麓區(qū)客戶岳麓區(qū)客戶岳麓北/岳麓南大學(xué)城老師岳麓北（湘雅三醫(yī)院、腫瘤醫(yī)院等）/岳麓南醫(yī)生區(qū)、市政府公務(wù)員企事業(yè)單位職員河西其他客戶共性三：客戶職業(yè)共性三：客戶職業(yè)從職業(yè)來看，客戶主要集中于企業(yè)職員、生意人、政府公務(wù)員和事業(yè)單位員工從職業(yè)來看，客戶主要集中于企業(yè)職員、生意人、政府公務(wù)員和事業(yè)單位員工4 4類人群類人群1.項(xiàng)目定位回顧客戶定位future land20122012房地產(chǎn)營銷策劃大全房地產(chǎn)營銷策劃大全震撼升級(jí)上市！每月免費(fèi)更新，淘寶

18、店鋪：震撼升級(jí)上市！每月免費(fèi)更新，淘寶店鋪：http:/http:/目標(biāo)客戶年齡構(gòu)成目標(biāo)客戶年齡構(gòu)成目標(biāo)客戶置業(yè)目的目標(biāo)客戶置業(yè)目的區(qū)域目標(biāo)客戶群體年齡以區(qū)域目標(biāo)客戶群體年齡以25-3525-35歲歲中青年群體為主。中青年群體為主。多數(shù)處于多數(shù)處于工作不久、結(jié)婚成家以及初為父母工作不久、結(jié)婚成家以及初為父母的年齡，在購房需求上處于首次置業(yè)，或因?yàn)榈哪挲g，在購房需求上處于首次置業(yè)，或因?yàn)楣ぷ?、結(jié)婚以及孩子上學(xué)首次換房工作、結(jié)婚以及孩子上學(xué)首次換房。從客戶置業(yè)目的來看，從客戶置業(yè)目的來看，96%96%的客戶購房屬于自住，表明剛性需求客戶占絕對(duì)主力。的客戶購房屬于自住，表明剛性需求客戶占絕對(duì)主力。共

19、性四：客戶年齡級(jí)家庭結(jié)構(gòu)共性四：客戶年齡級(jí)家庭結(jié)構(gòu)50%50%以上客戶都是以上客戶都是3535歲以下的中青年群體，購買婚房（預(yù)備），初為父母首次換房的自住歲以下的中青年群體，購買婚房（預(yù)備），初為父母首次換房的自住需求旺盛，以兩口及三口之家為主需求旺盛，以兩口及三口之家為主2.項(xiàng)目定位回顧客戶定位future land20122012房地產(chǎn)營銷策劃大全房地產(chǎn)營銷策劃大全震撼升級(jí)上市！每月免費(fèi)更新，淘寶店鋪：震撼升級(jí)上市！每月免費(fèi)更新，淘寶店鋪：http:/http:/共性五：總價(jià)承受范圍共性五：總價(jià)承受范圍客戶對(duì)總價(jià)有一定限制，以客戶對(duì)總價(jià)有一定限制，以9090毛坯為例，總價(jià)上限基本在毛坯為例

20、，總價(jià)上限基本在4040萬左右。同面積房的總價(jià)萬左右。同面積房的總價(jià)+ +車的總價(jià)車的總價(jià)=市府房的總價(jià)，客戶為有車一族市府房的總價(jià)，客戶為有車一族項(xiàng)目項(xiàng)目面積區(qū)間面積區(qū)間單價(jià)單價(jià)套均總價(jià)套均總價(jià)東方明珠89-137470040-65恒大名都89-143470040-70（帶裝修）世紀(jì)公園89-160490040-80（帶裝修）浩龍音樂界75-128390028-50鈺龍?zhí)煜骡朂執(zhí)煜?3-14073-1405800580045-8145-81北京御園北京御園90-17090-1706000600054-11054-110恒大華府恒大華府89-16089-1606100610055-10055-

21、100高信高信向日葵向日葵80-10580-1056800680055-7555-75西子湖畔西子湖畔110-170110-1706300630070-11070-110總價(jià)在總價(jià)在40-7040-70萬萬總價(jià)在總價(jià)在55-10055-100萬萬15-3015-30萬萬價(jià)差可以賣輛車價(jià)差可以賣輛車1010萬左右的車萬左右的車1.項(xiàng)目定位回顧客戶定位future land20122012房地產(chǎn)營銷策劃大全房地產(chǎn)營銷策劃大全震撼升級(jí)上市！每月免費(fèi)更新，淘寶店鋪：震撼升級(jí)上市！每月免費(fèi)更新，淘寶店鋪：http:/http:/共性六：關(guān)于精裝修共性六：關(guān)于精裝修接受精裝修，尤其是地市客戶，價(jià)格接受精裝

22、修，尤其是地市客戶，價(jià)格800-1000800-1000元元/ /平，關(guān)注廚衛(wèi)等空間的設(shè)備的品牌，平，關(guān)注廚衛(wèi)等空間的設(shè)備的品牌，管線的質(zhì)量，以及門、窗等部件的品質(zhì)。管線的質(zhì)量，以及門、窗等部件的品質(zhì)?！熬b修我可以接受啊，不過精裝修多個(gè)1000多也就可以了，不能太貴，你這里又不是精裝修，搞那么貴，我自己劃不來?！薄熬b修我也能接受咯，但不是特別需要，如果要做精裝修的話，品質(zhì)一定要好，尤其是廚衛(wèi)這些地方，管線啊什么的，品牌什么的，一定要用好的，不然壞了修都不好修?！?.項(xiàng)目定位回顧客戶定位future land20122012房地產(chǎn)營銷策劃大全房地產(chǎn)營銷策劃大全震撼升級(jí)上市！每月免費(fèi)更新，淘寶

23、店鋪：震撼升級(jí)上市！每月免費(fèi)更新，淘寶店鋪：http:/http:/根據(jù)不同客戶群置業(yè)的關(guān)注點(diǎn)及需求不同：根據(jù)不同客戶群置業(yè)的關(guān)注點(diǎn)及需求不同：本項(xiàng)目前期主力客戶可被表述為本項(xiàng)目前期主力客戶可被表述為“啟航型啟航型”客戶客戶&“&“樂居型樂居型”客戶客戶產(chǎn)品線產(chǎn)品線職業(yè)特征職業(yè)特征地緣特征地緣特征行為及生活特征行為及生活特征購買特征購買特征關(guān)注重點(diǎn)關(guān)注重點(diǎn)需求產(chǎn)品需求產(chǎn)品比例比例啟航啟航企業(yè)職員企業(yè)職員麓谷工業(yè)園職工，老家為望城或岳麓區(qū)或外地的客戶25-35歲，工作2-3年的，準(zhǔn)備結(jié)婚或剛結(jié)婚，企業(yè)重要的普通員工、技術(shù)職員或基層者為主，收入3000元/月總價(jià)限制，且就近工作原則

24、，認(rèn)可河西的環(huán)境自住兼投資價(jià)格，配套、品質(zhì)、便利性70-90緊湊型二房、三房30%樂居樂居生意人生意人本地人，在岳麓區(qū)麓北、望城開廠或自營街鋪25-35歲，做小本生意，收入4000元/月舒適寬敞居所，且就近工作原則，或?yàn)樽优彿?；?xí)慣河西環(huán)境，自住兼投資配套、品質(zhì)、升值潛力90-130居家型二房、三房18%公務(wù)員公務(wù)員岳麓區(qū)及芙蓉區(qū)公務(wù)員22-30歲，剛出社會(huì)工作1-2年，準(zhǔn)備結(jié)婚，收入3000元/月社區(qū)品質(zhì)及環(huán)境，且就近工作原則，認(rèn)可河西的環(huán)境自住兼投資品質(zhì)、資源、配套、90-130居家型兩房、三房20%事業(yè)單位人員事業(yè)單位人員岳麓區(qū)大學(xué)老師岳麓區(qū)醫(yī)院醫(yī)生25-32歲，剛?cè)温?-2年，大學(xué)講

25、師級(jí)，待遇4000元/月總價(jià)限制，且就近工作原則，認(rèn)可河西的環(huán)境，自住兼投資地段、品牌、配套、品質(zhì)、社區(qū)環(huán)境90-130居家型中小戶型15%1.項(xiàng)目定位回顧客戶定位future land20122012房地產(chǎn)營銷策劃大全房地產(chǎn)營銷策劃大全震撼升級(jí)上市！每月免費(fèi)更新，淘寶店鋪：震撼升級(jí)上市！每月免費(fèi)更新，淘寶店鋪：http:/http:/啟航型客戶：來源啟航型客戶：來源企業(yè)職員地域分布企業(yè)職員地域分布主要來自岳麓區(qū)和望城的產(chǎn)業(yè)園區(qū)，按園區(qū)現(xiàn)有人群計(jì)算，每年工業(yè)主要來自岳麓區(qū)和望城的產(chǎn)業(yè)園區(qū)，按園區(qū)現(xiàn)有人群計(jì)算，每年工業(yè)區(qū)可能新增置業(yè)數(shù)為區(qū)可能新增置業(yè)數(shù)為5500-75005500-7500人。人

26、。岳麓區(qū)產(chǎn)業(yè)園岳麓區(qū)產(chǎn)業(yè)園：集中于麓谷工業(yè)園中聯(lián)工業(yè)園華星宇傳感基地銀盆嶺沿線望城產(chǎn)業(yè)園：望城產(chǎn)業(yè)園：星城經(jīng)濟(jì)區(qū)湖南臺(tái)商投資區(qū)高科技食品工業(yè)基地托普信息科技園分類分類總?cè)丝诳側(cè)丝谥脴I(yè)群體數(shù)量（人）置業(yè)群體數(shù)量（人）上市公司（上市公司（7 7家）家）中聯(lián)重科3000300300威勝電子2000300300隆平高科5007070湘郵科技 375300300麓谷醫(yī)藥200150150湖南有色500110110杉杉科技1000150150小 計(jì)上市公司置業(yè)人數(shù)約為1500-2000人其他企業(yè)其他企業(yè)湖南科利豐1001002525長沙大同水泵80802020長沙通發(fā)高新技術(shù)公司1001003030長沙市

27、泰寶制藥3208080長沙申大科技500110110小 計(jì)其他企業(yè)共142家，置業(yè)人數(shù)約為4000-5500當(dāng)前園區(qū)人數(shù)約9.69.6萬人萬人，企業(yè)研發(fā)人員達(dá)1.521.52萬人萬人，占員工總數(shù)的15.9%15.9%，園區(qū)十一五規(guī)劃人口約8080萬人萬人1.項(xiàng)目定位回顧客戶定位future land20122012房地產(chǎn)營銷策劃大全房地產(chǎn)營銷策劃大全震撼升級(jí)上市！每月免費(fèi)更新，淘寶店鋪：震撼升級(jí)上市！每月免費(fèi)更新，淘寶店鋪：http:/http:/啟航型客戶：收入水平啟航型客戶：收入水平企業(yè)職員客戶收入水平有保障，普通職工收入約企業(yè)職員客戶收入水平有保障，普通職工收入約20002000元元/

28、/月，家庭年收入約為月，家庭年收入約為4 4萬元。萬元。單位名稱普通職員普通職員技術(shù)及初級(jí)管理人員技術(shù)及初級(jí)管理人員中聯(lián)重科21002100元元/ /月月48004800元元/ /月月威勝電子15001500元元/ /月月50005000元元/ /月月隆平高科18001800元元/ /月月40004000元元/ /月月湘郵科技 18001800元元/ /月月60006000元元/ /月月麓谷醫(yī)藥20002000元元/ /月月50005000元元/ /月月湖南有色25002500元元/ /月月60006000元元/ /月月杉杉科技17001700元元/ /月月45004500元元/ /月月湖南科

29、利豐21002100元元/ /月月42004200元元/ /月月長沙大同水泵24002400元元/ /月月38003800元元/ /月月通發(fā)高新技術(shù)21002100元元/ /月月40004000元元/ /月月長沙市泰寶制藥17001700元元/ /月月46004600元元/ /月月長沙申大科技18001800元元/ /月月51005100元元/ /月月1.項(xiàng)目定位回顧客戶定位future land20122012房地產(chǎn)營銷策劃大全房地產(chǎn)營銷策劃大全震撼升級(jí)上市！每月免費(fèi)更新，淘寶店鋪：震撼升級(jí)上市！每月免費(fèi)更新，淘寶店鋪：http:/http:/從客戶購房關(guān)注因素來看，價(jià)格關(guān)注最高，其次為戶型

30、，其次為交通因素；從客戶購房關(guān)注因素來看，價(jià)格關(guān)注最高，其次為戶型，其次為交通因素；由于啟航客戶多數(shù)為首次購房，且以婚房和方便工作為主，對(duì)于價(jià)格和交通的關(guān)注相對(duì)明由于啟航客戶多數(shù)為首次購房，且以婚房和方便工作為主，對(duì)于價(jià)格和交通的關(guān)注相對(duì)明顯。顯。啟航客戶購房關(guān)注因素啟航客戶購房關(guān)注因素啟航型客戶：置業(yè)關(guān)注點(diǎn)啟航型客戶：置業(yè)關(guān)注點(diǎn)置業(yè)敏感點(diǎn)置業(yè)敏感點(diǎn)價(jià)格價(jià)格戶型戶型交通交通商業(yè)配套商業(yè)配套地段地段& &教育配套教育配套1.項(xiàng)目定位回顧客戶定位future land20122012房地產(chǎn)營銷策劃大全房地產(chǎn)營銷策劃大全震撼升級(jí)上市！每月免費(fèi)更新，淘寶店鋪：震撼升級(jí)上市！每月免費(fèi)更新

31、，淘寶店鋪：http:/http:/啟航客戶購房戶型需求啟航客戶購房戶型需求啟航型客戶：產(chǎn)品與價(jià)格需求偏好研究啟航型客戶：產(chǎn)品與價(jià)格需求偏好研究2 2房房& &小小3 3房房|70-90|70-90為主為主| |總價(jià)接受范圍以總價(jià)接受范圍以30-4030-40萬元為主萬元為主啟航客戶購房面積需求啟航客戶購房面積需求企業(yè)職員總價(jià)承受能力有限，主要集中在企業(yè)職員總價(jià)承受能力有限，主要集中在30-30-4040萬元之間，約占萬元之間，約占40%40%，40-5040-50萬元約占萬元約占18%18%。受總價(jià)限制，企業(yè)職員客戶主力需求戶型為受總價(jià)限制，企業(yè)職員客戶主力需求戶型為2 2房

32、產(chǎn)品，約占購房需求的一半；房產(chǎn)品，約占購房需求的一半；啟航客戶需求主力面積集中在啟航客戶需求主力面積集中在70-9070-90之間，之間，其次為其次為60-7060-70。啟航客戶購房總價(jià)預(yù)算啟航客戶購房總價(jià)預(yù)算1.項(xiàng)目定位回顧客戶定位future land20122012房地產(chǎn)營銷策劃大全房地產(chǎn)營銷策劃大全震撼升級(jí)上市！每月免費(fèi)更新，淘寶店鋪：震撼升級(jí)上市！每月免費(fèi)更新，淘寶店鋪：http:/http:/啟航型客戶：產(chǎn)品戶型設(shè)計(jì)需求偏好啟航型客戶：產(chǎn)品戶型設(shè)計(jì)需求偏好實(shí)用性為主，看重分?jǐn)偮?，在舒適度上對(duì)臥房關(guān)注度相對(duì)最高實(shí)用性為主，看重分?jǐn)偮?，在舒適度上對(duì)臥房關(guān)注度相對(duì)最高關(guān)注空間關(guān)注空間具

33、體需求具體需求客廳適度大小的家人聚會(huì)空間廚房功能完備，餐廳和廚房相連主臥寬敞舒適，有足夠的衣櫥空間陽臺(tái)兼顧晾曬和工作陽臺(tái)的功能，洗衣、折菜，晾曬衣服等彈性空間靈活的“半間房”，可根據(jù)主人需求改為書房、儲(chǔ)藏室等戶型設(shè)計(jì)不浪費(fèi)面積，實(shí)用率高啟航客戶功能空間關(guān)注點(diǎn)啟航客戶功能空間關(guān)注點(diǎn)以實(shí)用性為第一標(biāo)準(zhǔn)，對(duì)各個(gè)功能空間的要求盡可能減少浪費(fèi)。以實(shí)用性為第一標(biāo)準(zhǔn)，對(duì)各個(gè)功能空間的要求盡可能減少浪費(fèi)。對(duì)于主臥舒適度關(guān)注最高；對(duì)于廚房和餐廳的關(guān)注低于其他空間。對(duì)于主臥舒適度關(guān)注最高；對(duì)于廚房和餐廳的關(guān)注低于其他空間。對(duì)于贈(zèng)送空間，最喜歡彈性較大、可改房的內(nèi)花園贈(zèng)送方式。對(duì)于贈(zèng)送空間，最喜歡彈性較大、可改房的

34、內(nèi)花園贈(zèng)送方式。1.項(xiàng)目定位回顧客戶定位future land20122012房地產(chǎn)營銷策劃大全房地產(chǎn)營銷策劃大全震撼升級(jí)上市！每月免費(fèi)更新，淘寶店鋪：震撼升級(jí)上市！每月免費(fèi)更新，淘寶店鋪：http:/http:/啟航型客戶：商業(yè)配套需求偏好啟航型客戶：商業(yè)配套需求偏好最關(guān)注滿足日常需求的超市，對(duì)于高端消費(fèi)配套并不敏感最關(guān)注滿足日常需求的超市，對(duì)于高端消費(fèi)配套并不敏感商業(yè)配套需求方面，超市需求明顯很高。商業(yè)配套需求方面，超市需求明顯很高。其他需求中，對(duì)于家電、家居類與生活比較相關(guān)的配套也比較關(guān)注；其他需求中，對(duì)于家電、家居類與生活比較相關(guān)的配套也比較關(guān)注；對(duì)于精品購物街和大品牌餐飲的關(guān)注度較低

35、。對(duì)于精品購物街和大品牌餐飲的關(guān)注度較低。啟航客戶購房配套關(guān)注點(diǎn)啟航客戶購房配套關(guān)注點(diǎn)1.項(xiàng)目定位回顧客戶定位future land20122012房地產(chǎn)營銷策劃大全房地產(chǎn)營銷策劃大全震撼升級(jí)上市！每月免費(fèi)更新，淘寶店鋪：震撼升級(jí)上市！每月免費(fèi)更新，淘寶店鋪：http:/http:/樂居型客戶：三大職業(yè)類型樂居型客戶：三大職業(yè)類型市府公務(wù)員、泛公務(wù)員（醫(yī)生市府公務(wù)員、泛公務(wù)員（醫(yī)生/ /教師及事業(yè)單位）、生意人、企業(yè)初級(jí)管理人員或技術(shù)人教師及事業(yè)單位）、生意人、企業(yè)初級(jí)管理人員或技術(shù)人員員湖南商學(xué)院省公安高等?？茖W(xué)校省公安高等?？茖W(xué)校省財(cái)專省財(cái)專湖南醫(yī)專湖南醫(yī)專湘雅醫(yī)學(xué)院湘雅醫(yī)學(xué)院省腫瘤醫(yī)院省

36、腫瘤醫(yī)院湘雅附三醫(yī)湘雅附三醫(yī)院院航天醫(yī)院航天醫(yī)院長沙市四醫(yī)院長沙市四醫(yī)院望城坡商圈溁灣鎮(zhèn)商圈銀盆嶺商圈觀沙嶺商圈新市府公務(wù)員人數(shù)新市府公務(wù)員人數(shù)4000多人學(xué)校學(xué)?？?cè)藬?shù)總?cè)藬?shù)教師教師教授教授副教授副教授湖南省財(cái)專59342344126省公安高等?？茖W(xué)校48930129143湖南商學(xué)院1018629336湖南醫(yī)專-醫(yī)院醫(yī)院總?cè)藬?shù)總?cè)藬?shù)專業(yè)技術(shù)人員專業(yè)技術(shù)人員 高級(jí)專業(yè)技術(shù)高級(jí)專業(yè)技術(shù)人員人員 中級(jí)專業(yè)技術(shù)中級(jí)專業(yè)技術(shù)人員人員 長沙市第四醫(yī)院85360869176航天醫(yī)院38040136腫瘤醫(yī)院12221070303湘雅醫(yī)院21541596838866河西商業(yè)分布及業(yè)態(tài)：河西商業(yè)分布及業(yè)態(tài)：河西

37、商業(yè)分布相對(duì)較為散漫，集中于河西五大商圈河西商業(yè)分布相對(duì)較為散漫，集中于河西五大商圈附近，自營街鋪，以家居、建材、餐飲、服飾等行附近，自營街鋪，以家居、建材、餐飲、服飾等行業(yè)為主業(yè)為主1.項(xiàng)目定位回顧客戶定位future land20122012房地產(chǎn)營銷策劃大全房地產(chǎn)營銷策劃大全震撼升級(jí)上市！每月免費(fèi)更新，淘寶店鋪：震撼升級(jí)上市！每月免費(fèi)更新，淘寶店鋪：http:/http:/樂居型客戶：關(guān)于收入水平樂居型客戶：關(guān)于收入水平分為兩個(gè)層級(jí)，一層為分為兩個(gè)層級(jí)，一層為6-86-8萬元萬元/ /年；一層為年；一層為10-1510-15萬元萬元/ /年。經(jīng)濟(jì)實(shí)力屬于長沙城市中等收年。經(jīng)濟(jì)實(shí)力屬于長沙

38、城市中等收入水平。入水平。類別單位名稱工資收入水平公務(wù)員長沙市政府8-10萬/年泛公務(wù)員長沙先導(dǎo)置業(yè)10-15萬/年湖南商學(xué)院6-8萬/年湘雅醫(yī)學(xué)院8-10萬/年湖南省財(cái)專6-8萬/年湘雅三醫(yī)院10-12萬/年省腫瘤醫(yī)院8-10萬/年長沙市四醫(yī)院6-8萬/年航天醫(yī)院6-8萬/年企業(yè)初級(jí)管理人員中聯(lián)重科5-8萬/年威盛電子6-8萬/年湘郵科技8-10萬/年生意人15-30萬/年2.項(xiàng)目定位回顧客戶定位future land20122012房地產(chǎn)營銷策劃大全房地產(chǎn)營銷策劃大全震撼升級(jí)上市！每月免費(fèi)更新，淘寶店鋪：震撼升級(jí)上市！每月免費(fèi)更新，淘寶店鋪：http:/http:/從客戶購房關(guān)注因素看，教

39、育配套、環(huán)境、價(jià)格及戶型成為客戶最為關(guān)注的要素；從客戶購房關(guān)注因素看，教育配套、環(huán)境、價(jià)格及戶型成為客戶最為關(guān)注的要素；教育配套排在較前的位置，對(duì)于子女教育成為改善客戶非常關(guān)注的要素；教育配套排在較前的位置，對(duì)于子女教育成為改善客戶非常關(guān)注的要素；對(duì)于戶型的關(guān)注依然高于價(jià)格，他們換房更看重戶型的舒適度。對(duì)于戶型的關(guān)注依然高于價(jià)格，他們換房更看重戶型的舒適度。樂居客戶購房關(guān)注因素樂居客戶購房關(guān)注因素樂居型客戶：關(guān)于置業(yè)關(guān)注點(diǎn)樂居型客戶：關(guān)于置業(yè)關(guān)注點(diǎn)置業(yè)敏感點(diǎn)置業(yè)敏感點(diǎn)教育配套教育配套戶型戶型價(jià)格價(jià)格商業(yè)配套商業(yè)配套地段地段樂居客戶對(duì)學(xué)校配套的關(guān)注比較全面樂居客戶對(duì)學(xué)校配套的關(guān)注比較全面環(huán)境1.

40、項(xiàng)目定位回顧客戶定位future land20122012房地產(chǎn)營銷策劃大全房地產(chǎn)營銷策劃大全震撼升級(jí)上市！每月免費(fèi)更新，淘寶店鋪：震撼升級(jí)上市！每月免費(fèi)更新，淘寶店鋪：http:/http:/樂居型客戶：名校教育配套偏好強(qiáng)烈樂居型客戶：名校教育配套偏好強(qiáng)烈重點(diǎn)關(guān)注小學(xué)及中學(xué)教育品牌，名校是他們置業(yè)換房的重要驅(qū)動(dòng)力重點(diǎn)關(guān)注小學(xué)及中學(xué)教育品牌，名校是他們置業(yè)換房的重要驅(qū)動(dòng)力從對(duì)學(xué)校的關(guān)注來看，樂居客戶對(duì)于小學(xué)和中學(xué)更為關(guān)注；從對(duì)學(xué)校的關(guān)注來看，樂居客戶對(duì)于小學(xué)和中學(xué)更為關(guān)注；小學(xué)主要關(guān)注：砂子塘小學(xué)、博才小學(xué)、十大附小；小學(xué)主要關(guān)注：砂子塘小學(xué)、博才小學(xué)、十大附小；中學(xué)主要關(guān)注：師大附中、雅禮中

41、學(xué)、長郡中學(xué)。中學(xué)主要關(guān)注：師大附中、雅禮中學(xué)、長郡中學(xué)。樂居客戶關(guān)注的中學(xué)樂居客戶關(guān)注的中學(xué)樂居客戶更關(guān)注小學(xué)和中學(xué)樂居客戶更關(guān)注小學(xué)和中學(xué)樂居客戶關(guān)注的小學(xué)樂居客戶關(guān)注的小學(xué)1.項(xiàng)目定位回顧客戶定位future land20122012房地產(chǎn)營銷策劃大全房地產(chǎn)營銷策劃大全震撼升級(jí)上市！每月免費(fèi)更新，淘寶店鋪：震撼升級(jí)上市！每月免費(fèi)更新，淘寶店鋪：http:/http:/樂居客戶購房面積需求樂居客戶購房面積需求樂居客戶購房戶型需求樂居客戶購房戶型需求樂居客戶購房總價(jià)預(yù)算樂居客戶購房總價(jià)預(yù)算樂居客戶購房經(jīng)濟(jì)承受能力相對(duì)較高。購房樂居客戶購房經(jīng)濟(jì)承受能力相對(duì)較高。購房總價(jià)預(yù)算多在總價(jià)預(yù)算多在40

42、40萬以上。萬以上。戶型選擇上，以戶型選擇上，以3 3房需求最多，他們多以換房需求最多，他們多以換房為主，尋求更好的居住環(huán)境，或者家庭人房為主，尋求更好的居住環(huán)境，或者家庭人口增多，需求換房?？谠龆?，需求換房。需求面積上，以需求面積上，以110-130110-130為主，占為主，占45%45%，130130平米以上產(chǎn)品需求比例也相對(duì)較高。平米以上產(chǎn)品需求比例也相對(duì)較高。樂居型客戶：關(guān)于產(chǎn)品與價(jià)格需求偏好研究樂居型客戶：關(guān)于產(chǎn)品與價(jià)格需求偏好研究主力需求主力需求3 3房房|110-130|110-130為主為主| |總價(jià)預(yù)算集中在總價(jià)預(yù)算集中在50-8050-80萬之間萬之間1.項(xiàng)目定位回顧客戶

43、定位future land20122012房地產(chǎn)營銷策劃大全房地產(chǎn)營銷策劃大全震撼升級(jí)上市！每月免費(fèi)更新，淘寶店鋪：震撼升級(jí)上市！每月免費(fèi)更新，淘寶店鋪：http:/http:/項(xiàng)目項(xiàng)目功能舒適性要求功能舒適性要求衛(wèi)生間雙衛(wèi)生間設(shè)計(jì)，主次衛(wèi)分離陽臺(tái)廚房連接生活陽臺(tái)，客廳連接觀景陽臺(tái)廚房自然采光，明亮客廳開間不小于4米臥室主臥套房設(shè)計(jì)，帶獨(dú)立衛(wèi)生間樓間距大樓間距，且有院落園林景觀職業(yè)：望岳街道拆遷戶年齡：50歲經(jīng)濟(jì)情況：征收后貨幣補(bǔ)償200多萬居住狀況：一家四口同住，富基世紀(jì)公園130平3房，總價(jià)約55萬客戶語錄：政府征收后補(bǔ)貼了200多萬，有錢了，當(dāng)然是想買個(gè)舒適的房子住。而且兒子剛結(jié)婚，我們

44、和兒子媳婦一起住，以后還有孫兒孫女，肯定要買面積大的房子。富基世紀(jì)公園它有送的房間，不算總價(jià)的，很劃算。戶型設(shè)計(jì)得也很好，有兩個(gè)衛(wèi)生間，生活很方便。我兒子媳婦住的那間房里面就帶了個(gè)衛(wèi)生間，是套房式設(shè)計(jì)，我和老公就住在東邊的臥室，也有單獨(dú)的一個(gè)衛(wèi)生間，互不影響?？蛷d外面有個(gè)大陽臺(tái)，不過要是廚房那里還有個(gè)單獨(dú)的生活陽臺(tái)就好了，可以策菜什么的，還可以放點(diǎn)雜物 王女士樂居型客戶：產(chǎn)品戶型設(shè)計(jì)需求偏好樂居型客戶：產(chǎn)品戶型設(shè)計(jì)需求偏好看重戶型設(shè)計(jì)附加值（贈(zèng)送面積），對(duì)各功能空間舒適度要求提高看重戶型設(shè)計(jì)附加值（贈(zèng)送面積），對(duì)各功能空間舒適度要求提高1.項(xiàng)目定位回顧客戶定位future land201220

45、12房地產(chǎn)營銷策劃大全房地產(chǎn)營銷策劃大全震撼升級(jí)上市！每月免費(fèi)更新，淘寶店鋪：震撼升級(jí)上市！每月免費(fèi)更新，淘寶店鋪：http:/http:/職業(yè)：中聯(lián)重科普通職員年齡：45歲月收入：3000元左右居住狀況：一家三口住在單位定向的小區(qū)內(nèi)成交情況：購買恒大名都128平3房，總價(jià)約50萬客戶語錄：現(xiàn)在我們家里住的房子還是以前單位的定向房，那時(shí)候很便宜的，不過現(xiàn)在你看咯，感覺很破舊了，也沒有什么綠化景觀，兒子要結(jié)婚了，總要換個(gè)像樣的房子才拿的出手。我們在這一片住慣了，也不想換太遠(yuǎn)的地方，梅溪湖這邊房價(jià)還可以，看了恒大名都的規(guī)劃，那還是感覺有點(diǎn)品位的，而且綠化面積大，園林做的不錯(cuò)，有個(gè)很大的中央水景，里

46、面還有器械健身區(qū)、籃球場、兒童娛樂區(qū)這些配置，考慮得很細(xì)致，整個(gè)小區(qū)都滿顯檔次，我還比較滿意。 吳先生樂居型客戶：樂居型客戶：對(duì)內(nèi)部居住園林環(huán)境偏好較啟航型客戶更強(qiáng)對(duì)內(nèi)部居住園林環(huán)境偏好較啟航型客戶更強(qiáng)偏好社區(qū)內(nèi)部盡可能提升綠化率，居住組團(tuán)內(nèi)部有中央園林設(shè)計(jì)偏好社區(qū)內(nèi)部盡可能提升綠化率，居住組團(tuán)內(nèi)部有中央園林設(shè)計(jì)1.項(xiàng)目定位回顧客戶定位future land20122012房地產(chǎn)營銷策劃大全房地產(chǎn)營銷策劃大全震撼升級(jí)上市！每月免費(fèi)更新，淘寶店鋪：震撼升級(jí)上市！每月免費(fèi)更新，淘寶店鋪：http:/http:/客戶研究小結(jié)：以樂居客戶需求為核心滿足點(diǎn)客戶研究小結(jié)：以樂居客戶需求為核心滿足點(diǎn)70-1

47、3070-130平米平米2,32,3房精裝修房精裝修| |教育驅(qū)動(dòng)教育驅(qū)動(dòng)| |日常商業(yè)日常商業(yè)| |優(yōu)化園林環(huán)境優(yōu)化園林環(huán)境樂居客戶需求分析樂居客戶需求分析1 1、主力需求、主力需求3 3房戶型房戶型| |面積以面積以110-130110-130為主為主| |總價(jià)預(yù)算集中在總價(jià)預(yù)算集中在40-7040-70萬之間萬之間2 2、關(guān)注點(diǎn)排序：地段、關(guān)注點(diǎn)排序：地段商業(yè)配套商業(yè)配套教育配套教育配套戶型戶型價(jià)格價(jià)格4 4、舒適度要求提高：對(duì)戶型設(shè)計(jì)看中附加值對(duì)功能舒適度要求提高、舒適度要求提高：對(duì)戶型設(shè)計(jì)看中附加值對(duì)功能舒適度要求提高啟航客戶需求分析啟航客戶需求分析1 1、2 2房需求約占一半房需求

48、約占一半| |需求面積以需求面積以70-9070-90為主為主| |總價(jià)預(yù)算集中在總價(jià)預(yù)算集中在30-30-5050萬之間萬之間2 2、關(guān)注點(diǎn)排序：價(jià)格、關(guān)注點(diǎn)排序：價(jià)格戶型戶型交通交通配套配套地段地段& &教育教育3 3、產(chǎn)品需求：以實(shí)用性為主，但在舒適度上對(duì)臥房關(guān)注度明顯較高、產(chǎn)品需求：以實(shí)用性為主，但在舒適度上對(duì)臥房關(guān)注度明顯較高3 3、品質(zhì)關(guān)注方面：商業(yè)配套、品質(zhì)關(guān)注方面：商業(yè)配套戶型舒適戶型舒適& &附加值附加值園林園林啟示1:2房以70-90為主，注重緊湊實(shí)用啟示2:充分保證主臥空間舒適度，其它以實(shí)用為主，不浪費(fèi)面積啟示3:配套以滿足社區(qū)日常生活需要

49、為主啟示1:3房以110-30為主，注重舒適同時(shí)，增加附加值啟示:3:社區(qū)園林品質(zhì)升級(jí)啟示2：教育配套盡量完善，以滿足子女上學(xué)的便利性1.項(xiàng)目定位回顧客戶定位future land20122012房地產(chǎn)營銷策劃大全房地產(chǎn)營銷策劃大全震撼升級(jí)上市！每月免費(fèi)更新，淘寶店鋪：震撼升級(jí)上市！每月免費(fèi)更新，淘寶店鋪：http:/http:/第一部分第一部分第三部分市場競爭環(huán)境分析項(xiàng)目定位回顧第四部分營銷策略與營銷總綱第二部分目標(biāo)客戶定位與分析第五部分年度推售方案第六部分客戶維護(hù)與拓展第八部分開盤策略構(gòu)想第七部分現(xiàn)場包裝 與展示年度營銷策略總綱年度營銷策略總綱第一部分第一部分future land2012

50、2012房地產(chǎn)營銷策劃大全房地產(chǎn)營銷策劃大全震撼升級(jí)上市！每月免費(fèi)更新，淘寶店鋪：震撼升級(jí)上市！每月免費(fèi)更新，淘寶店鋪：http:/http:/成交量下滑：謹(jǐn)慎保守預(yù)計(jì)成交量在政策調(diào)控，客戶中將理性回落，但是仍然保持千萬陣營；價(jià)格增長放緩：謹(jǐn)慎保守預(yù)計(jì)價(jià)格仍將小幅持續(xù)增長，但是增長速度相對(duì)2009年會(huì)減緩，預(yù)計(jì)增長率將重回低谷，看齊上輪市場波動(dòng)時(shí)低增長水平長沙長沙05-1105-11年消化量年消化量20112011年政策下長沙市場短期發(fā)展預(yù)估計(jì)：風(fēng)險(xiǎn)與機(jī)遇共存年政策下長沙市場短期發(fā)展預(yù)估計(jì)：風(fēng)險(xiǎn)與機(jī)遇共存本年度市場上升相對(duì)穩(wěn)定，消化量保持千萬陣營，價(jià)格平穩(wěn)微升本年度市場上升相對(duì)穩(wěn)定，消化量保持

51、千萬陣營，價(jià)格平穩(wěn)微升3.市場環(huán)境分析政策走勢future land20122012房地產(chǎn)營銷策劃大全房地產(chǎn)營銷策劃大全震撼升級(jí)上市！每月免費(fèi)更新，淘寶店鋪：震撼升級(jí)上市！每月免費(fèi)更新，淘寶店鋪：http:/http:/政策環(huán)境之于本項(xiàng)目：迎合本土主流需求控制開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)政策環(huán)境之于本項(xiàng)目：迎合本土主流需求控制開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)| |全國繼續(xù)深化調(diào)控全國繼續(xù)深化調(diào)控| |長沙城市發(fā)展長沙城市發(fā)展& &市場表現(xiàn)市場表現(xiàn)& &剛需主流向上剛需主流向上| |預(yù)計(jì)預(yù)計(jì)20112011年長沙市場消化量保持千萬陣營，價(jià)格平穩(wěn)過渡年長沙市場消化量保持千萬陣營，價(jià)格平穩(wěn)過渡全國政策調(diào)控大背景

52、1、調(diào)控主旋律不變，繼續(xù)&深化2、調(diào)控邏輯不變，壓需求促供給世聯(lián)的價(jià)值：輔助新城地產(chǎn)應(yīng)對(duì)長沙市場上升趨勢！結(jié)合長沙市場特征，應(yīng)對(duì)政策環(huán)境，診斷市場發(fā)展脈絡(luò)，輔助開發(fā)商控制風(fēng)險(xiǎn)，定位據(jù)有長沙市場前瞻性&抗風(fēng)險(xiǎn)開發(fā)方向。長沙抗風(fēng)險(xiǎn)能力預(yù)判1、城市發(fā)展信心：經(jīng)濟(jì)實(shí)力增強(qiáng)|城市不斷擴(kuò)張2、市場表現(xiàn)信心：成交量近1500萬，均價(jià)破50003、剛需主流增長信心：60-1202&3房產(chǎn)品需求穩(wěn)步上升長沙短期市場表現(xiàn)預(yù)估：風(fēng)險(xiǎn)與機(jī)遇共存1、限購令：長沙政策趨于寬松，對(duì)市場主流客戶影響有限|有利提升湘籍客戶回鄉(xiāng)置業(yè)比例2、限貸令：對(duì)整體需求萎縮影響較低，預(yù)計(jì)4%左右3、市場預(yù)估：消化量保

53、持千萬陣營，價(jià)格平穩(wěn)過渡3.市場環(huán)境分析政策走勢future land20122012房地產(chǎn)營銷策劃大全房地產(chǎn)營銷策劃大全震撼升級(jí)上市！每月免費(fèi)更新，淘寶店鋪：震撼升級(jí)上市！每月免費(fèi)更新，淘寶店鋪：http:/http:/河西：高層大盤的競爭紅海，近河西：高層大盤的競爭紅海，近5 5年內(nèi)總供應(yīng)約年內(nèi)總供應(yīng)約24402440萬平，金星北，梅溪湖，含浦萬平，金星北，梅溪湖，含浦3 3大郊大郊區(qū)板塊大盤約區(qū)板塊大盤約16301630萬平，占整體萬平，占整體70%70%3.市場環(huán)境分析區(qū)域市場環(huán)境/板塊劃分future land20122012房地產(chǎn)營銷策劃大全房地產(chǎn)營銷策劃大全震撼升級(jí)上市！每月免費(fèi)

54、更新，淘寶店鋪：震撼升級(jí)上市！每月免費(fèi)更新，淘寶店鋪：http:/http:/河西：高層大盤的競爭紅海，未來供應(yīng)產(chǎn)品同質(zhì)化嚴(yán)重，以河西：高層大盤的競爭紅海，未來供應(yīng)產(chǎn)品同質(zhì)化嚴(yán)重，以70-13070-130平米的平米的2 2房房3 3房為主，以房為主，以n+1n+1高附加值設(shè)計(jì)為主力產(chǎn)品高附加值設(shè)計(jì)為主力產(chǎn)品區(qū)域區(qū)域項(xiàng)目項(xiàng)目未來待供應(yīng)產(chǎn)品（平）未來待供應(yīng)產(chǎn)品（平）區(qū)域區(qū)域項(xiàng)目項(xiàng)目未來待供應(yīng)產(chǎn)品（平）未來待供應(yīng)產(chǎn)品（平）金星北恒大名都以90-140二房/三房為主中心鈺龍?zhí)煜乱?4-145二房三房為主富基世紀(jì)公園以80-140二房/三房為主北京御園以80-140二房三房為主東方明珠89-137二房

55、/三房蔚藍(lán)海岸以70-110二房三房為主臥龍灣90-150二房/三房天驕福邸以88-110二房三房為主勤誠達(dá)新界以70-130二房/三房為主山水譽(yù)峰以90-140三房四房為主南山蘇迪亞諾84-145二房、三房和四房城市海岸以120-140三房四房為主時(shí)代玫瑰園80-120平二房三房名仕官邸以80-122二房三房為主秀龍項(xiàng)目70-140平二房至四房但80-130平為主力秀山麗水以80-140二房三房為主音樂界76-124二房/三房奧克斯項(xiàng)目以90-125二房三房為主尚公館70-113二房/三房世貿(mào)濱江以84-142二房三房為主麓谷長房時(shí)代城以86-158二房三房為主南山濱江以80-140二房三房

56、為主麓谷林語以80-130二房三房為主中鐵濱江項(xiàng)目以120三房為主中房f聯(lián)邦以86-134二房三房為主含浦云棲谷云棲谷以以78-143二房三房為主二房三房為主梅西湖涉外國際公館以85-163二房三房為主中建麓山和苑中建麓山和苑以以90-150二房三房為主二房三房為主d6區(qū)以80-120平二三房為主云頂翠峰云頂翠峰以以90-130平米平米2、3房房萬科城市花園以89、122二房三房為主楓華府第楓華府第以以80-112二房三房為主二房三房為主宜居項(xiàng)目以80-120二房三房為主米蘭春天米蘭春天以以84-123二房三房為主二房三房為主振業(yè)浪琴灣以110-160平三房四房為主江山帝景江山帝景以以97-1

57、71三房四房為主三房四房為主中化方興項(xiàng)目一80-120二房三房為主陽光陽光100以以100-200三房四房三房四房3.市場環(huán)境分析區(qū)域市場環(huán)境/板塊劃分future land20122012房地產(chǎn)營銷策劃大全房地產(chǎn)營銷策劃大全震撼升級(jí)上市！每月免費(fèi)更新，淘寶店鋪：震撼升級(jí)上市！每月免費(fèi)更新，淘寶店鋪：http:/http:/金星北：品牌高層大盤的競爭紅海。區(qū)域高層未來供應(yīng)約金星北：品牌高層大盤的競爭紅海。區(qū)域高層未來供應(yīng)約533533萬，以沿金星大道的大盤為萬，以沿金星大道的大盤為主，約主，約390390萬萬項(xiàng)目項(xiàng)目占地占地（萬平）（萬平）建面建面（萬平）（萬平）未來高層住宅供應(yīng)未來高層住宅供

58、應(yīng)量（萬平）量（萬平）預(yù)計(jì)預(yù)計(jì)推出時(shí)間推出時(shí)間本項(xiàng)目341201102011年底恒大名都1983202011年底富基世紀(jì)公園431231002011年下時(shí)代玫瑰園672001002011年底東方明珠4072502011年下勤誠達(dá)新界431401202011年中北緯28度7971402013年臥龍灣637362011年底南山蘇迪亞諾333352011年中秀龍項(xiàng)目2056452011年底翡翠花園1738352011年下尚公館314122011年中音樂界518102011年下恒大名都音樂界勤誠達(dá)新界蘇迪亞諾臥龍灣東方明珠時(shí)代玫瑰園富基世紀(jì)公園翡翠家園尚公城秀龍項(xiàng)目本項(xiàng)目3.市場環(huán)境分析區(qū)域市場環(huán)境/

59、板塊劃分future land20122012房地產(chǎn)營銷策劃大全房地產(chǎn)營銷策劃大全震撼升級(jí)上市！每月免費(fèi)更新，淘寶店鋪：震撼升級(jí)上市！每月免費(fèi)更新，淘寶店鋪：http:/http:/關(guān)注：關(guān)注：2 2個(gè)持續(xù)銷售項(xiàng)目個(gè)持續(xù)銷售項(xiàng)目富基世紀(jì)公園富基世紀(jì)公園& &新地東方明珠新地東方明珠 2 2個(gè)新進(jìn)待售項(xiàng)目個(gè)新進(jìn)待售項(xiàng)目勤誠達(dá)新界勤誠達(dá)新界& &時(shí)代玫瑰園項(xiàng)目時(shí)代玫瑰園項(xiàng)目富基世紀(jì)公園新地東方明珠勤誠達(dá)新界約100萬平米，79-85平兩房，113-140平三房，158-174平四房約100萬平米，89-100平2房，110-135平三房，140-170平四房2011

60、2012時(shí)代玫瑰園項(xiàng)目200萬平米, 首期26萬建方：82平2+1房，110平3+1房，120平3+1房1月2月3月 4月 5月6月7月 8月 9月10月 11月 12月140萬平米, 70-80平兩房，90-110平三房，130-150平四房本項(xiàng)目120萬平米, 首期20萬建方：80130平二、三房3.市場環(huán)境分析區(qū)域市場環(huán)境/競爭對(duì)手future land20122012房地產(chǎn)營銷策劃大全房地產(chǎn)營銷策劃大全震撼升級(jí)上市！每月免費(fèi)更新，淘寶店鋪：震撼升級(jí)上市！每月免費(fèi)更新，淘寶店鋪：http:/http:/競爭項(xiàng)目競爭項(xiàng)目a a、富基世紀(jì)公園、富基世紀(jì)公園當(dāng)前均價(jià)當(dāng)前均價(jià)52005200元元/ /，月消化，月消化120120套左右套左右。40004000會(huì)所會(huì)所+1+1萬體育館萬體育館+10+10萬商業(yè)區(qū)萬商業(yè)區(qū)+2+2萬萬人工湖人工湖+79-14