溫州市城市基本狀況分析

1、城市根本狀況分析1. 溫州人口特征及變化趨勢(shì)總?cè)丝跀?shù)和總戶數(shù)呈現(xiàn)逐步穩(wěn)定上升趨勢(shì)，生育頂峰偶有出現(xiàn)：溫州市總?cè)丝诤涂倯魯?shù)均呈現(xiàn)逐年增長(zhǎng)趨勢(shì)，預(yù)示著未來對(duì)于住宅的剛性需求將呈現(xiàn)穩(wěn)定增長(zhǎng)趨勢(shì)。且溫州在1998年和2000年分別出現(xiàn)人口生育頂峰，隨著此批兒童入學(xué)， 近期溫州市區(qū)靠近學(xué)校、交通便利的住宅需求或呈放量增長(zhǎng)。溫州人口 /戶數(shù)變化趨勢(shì)2001-2005人口 戶數(shù)溫州歷年自然增長(zhǎng)人數(shù)城居人口居多，城市聚集效應(yīng)初顯：溫州城區(qū)已形成人口聚集效應(yīng)，在農(nóng)業(yè)人口占據(jù)較大比重的前提下，城居人口明顯多于非城居人口。截止到2005年，居住在城鎮(zhèn)的人口為388.95萬(wàn)人，占總?cè)丝诘?2.5%，為城市住宅開發(fā)營(yíng)造

2、了必要的條件。溫州人口構(gòu)成2005年人農(nóng)業(yè)人口比例較大，城市化水平較低，但呈逐年穩(wěn)定增長(zhǎng)趨勢(shì)： 溫州正處在逐步城市 化進(jìn)程之中，與省內(nèi)其他主要城市相比， 現(xiàn)階段城市化水平較低，見圖但與此同時(shí), 溫州城市化水平也具有逐年穩(wěn)定增長(zhǎng)的趨勢(shì)見圖 ，為房地產(chǎn)市場(chǎng)的開展提供了廣闊空間。省內(nèi)主要城市城市化水平比擬2005年溫州歷年人口構(gòu)成比擬農(nóng)業(yè)人口 二 非農(nóng)人口 口總?cè)丝跍刂莩鞘谢皆鲩L(zhǎng)趨勢(shì)人口流動(dòng)規(guī)模較大，租、售住宅市場(chǎng)需求旺盛：在溫州外出人口與外來人口之和接近總?cè)丝诎霐?shù)：如下列圖所示：戶籍總?cè)丝?740.85萬(wàn)人；來自市區(qū)、縣市以外人口 133.97 萬(wàn)人，對(duì)房屋租賃有著較強(qiáng)需求；外出人口 190萬(wàn)

3、人，其中約有40萬(wàn)人常年居住海外，但他們中多數(shù)仍然會(huì)選擇在家鄉(xiāng)置業(yè)投資。18%匚外來人口 匚外出人口 本地人口萬(wàn)人溫州戶籍人口構(gòu)成2005年家庭結(jié)構(gòu)：多子女家庭比擬普遍，離婚率呈上揚(yáng)趨勢(shì)，置業(yè)需要求總量較大。且有一定數(shù)量的聯(lián)合joint family 家庭，對(duì)大戶型住宅有一定需求。根據(jù)溫州市統(tǒng)計(jì)年鑒數(shù)據(jù)顯示，2005年溫州家庭總數(shù)219.16萬(wàn)戶，戶均人口 3.35人，協(xié)議離婚人數(shù)為6027 對(duì)。而據(jù)溫州民政部門的相關(guān)調(diào)查顯示，溫州離婚率近年來呈現(xiàn)10%遞增的趨勢(shì)。2. 溫州產(chǎn)業(yè)支撐經(jīng)濟(jì)總量可觀，在省內(nèi)城市中居于前列：2005年達(dá)GDP1596.35億元；人均 GDP達(dá)21335元，雖然與省內(nèi)

4、其他城市比擬并非位于前列，但不可無(wú)視的是這其中流散地區(qū)生產(chǎn)總值億元匸人均地生產(chǎn)總值元產(chǎn)業(yè)配比中，二、三產(chǎn)業(yè)為主導(dǎo)，經(jīng)濟(jì)開展后勁強(qiáng)勁。民營(yíng)經(jīng)濟(jì)是主導(dǎo)，第三產(chǎn)業(yè)從業(yè)人數(shù)居于省內(nèi)前列，且第三產(chǎn)業(yè)比重呈現(xiàn)逐年上升趨勢(shì)。第一產(chǎn)業(yè) U第二產(chǎn)業(yè) U第三產(chǎn)業(yè)省內(nèi)主要城市三產(chǎn)社會(huì)從業(yè)人數(shù)比擬II溫州寧波I杭州主要產(chǎn)業(yè)類型描述：第二產(chǎn)業(yè)中：電氣機(jī)械、鞋革、服裝、塑料制品、通用設(shè)備、交通運(yùn)輸設(shè)備、化學(xué)原料及化學(xué)制品等8大行業(yè)產(chǎn)值均超過 100億元，而與這些行業(yè)相關(guān)的三產(chǎn)也十分興旺。具體細(xì)分，強(qiáng)勢(shì)行業(yè)有不銹鋼無(wú)縫管、五金潔具、拉鏈、商務(wù)禮品、汽摩配、服裝、眼鏡、塑編、合成革、泵閥、剃須刀、金屬外殼打 火機(jī)、電器、印刷

5、、制筆、鎖、鞋、休閑鞋、塑料薄膜、印刷包裝及醫(yī)藥機(jī)械、智 能電器、鉆頭建工、電子元器件、精密磨具、斷路器、防爆電器、休閑服裝、 皮革等的生產(chǎn)及銷售。目前已擁有28個(gè)國(guó)家級(jí)生產(chǎn)基地稱號(hào)，15個(gè)中國(guó)著名商標(biāo), 25個(gè)中國(guó)名牌，82個(gè)國(guó)家免檢產(chǎn)品，128個(gè)省級(jí)名牌，被評(píng)為“中國(guó)品牌經(jīng)濟(jì)城 市。4家企業(yè)躋身中國(guó)企業(yè) 500強(qiáng)，27家企業(yè)躋身全國(guó)民營(yíng)企業(yè) 500強(qiáng)。溫州幾大行業(yè)占據(jù)全國(guó)的市場(chǎng)份額q捲取所訂蟲I護(hù)云£1?孰稚鰲理大型知名企業(yè)：溫州長(zhǎng)城鞋業(yè)公司、 德力西集團(tuán)公司、正泰集團(tuán)公司、溫州東藝鞋業(yè)、吉爾達(dá)鞋業(yè)、莊吉集團(tuán)、報(bào)喜鳥集團(tuán)、紅蜻蜓集團(tuán)公司、法派集團(tuán)公司、奧康集團(tuán)公司、天正集團(tuán)公司、

6、日泰鞋業(yè)、 浙江康泉電器、 康奈集團(tuán)、 美特斯邦威集團(tuán)、浙江高邦服飾集團(tuán)、均瑤集團(tuán)、森馬集團(tuán)、人民電器集團(tuán)、拜麗德集團(tuán)、新華電器 集團(tuán)、新雅集團(tuán)、中國(guó)榮光集團(tuán)、曙光印業(yè)集團(tuán)、耀華電器集團(tuán)、中國(guó)華峰集團(tuán)、 長(zhǎng)城電器集團(tuán)、喬頓服飾集團(tuán)公司等。3. 社會(huì)消費(fèi)力溫州人均可支配收入穩(wěn)定增長(zhǎng)。2004年為9422元，遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于上海、杭州和寧波的16883元、14565元和15882元，說明溫州的人均消費(fèi)水平比起這三個(gè)城市來說將 近低一半。但是，有一點(diǎn)不能忽略的是，統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)并沒有把溫州龐大的民間資本計(jì)算入內(nèi)。單從溫州單個(gè)城市來看，溫州人均消費(fèi)水平每年向上增長(zhǎng)1000元左右,還是處于一個(gè)穩(wěn)定向上增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)。溫州社

7、會(huì)消費(fèi)品零售總額保持穩(wěn)定持續(xù)增長(zhǎng)，與省內(nèi)其他主要城市水平相當(dāng)。從總量上看1994年的136.8億元增加到2004年的587.9億元；從增長(zhǎng)率看，其 10 年平均增長(zhǎng)率為18.5%，可以說明溫州社會(huì)消費(fèi)品零售總額有了極大的提高。與四大城市相比，溫州的社會(huì)消費(fèi)品零售總額無(wú)論在總量上還是在增長(zhǎng)率上與杭州、寧波不分伯仲。上海作為中國(guó)經(jīng)濟(jì)中心， 其2004年的社會(huì)消費(fèi)品零售總額為 2454.61 億元，遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于溫州的數(shù)據(jù)，是溫州的4倍多，但10年平均增長(zhǎng)率為13.8%，比溫州略低，原因是其基數(shù)比擬大。奢侈品牌豐富，奢侈品消費(fèi)能力超前。 牌伺候、家居等都在溫州開設(shè)的分店。溫州是一個(gè)時(shí)尚之都， 目前國(guó)際上的

8、著名品可以說溫州自改革開放以來， 一直都走在時(shí)尚的前頭，比方服飾，從九十年代流行“金利來、“皮爾卡丹、“夢(mèng)特嬌，2000年初的“法國(guó)鱷魚，到現(xiàn)在流行的“ BOSS、“范思哲、“FELE 等可以反映出 溫州人的時(shí)尚氣息。在溫州，汽車已經(jīng)逐步成為溫州人代步的工具，2002年底每百戶居民家庭家用汽車，溫州到達(dá)了 12輛，遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過寧波的1.5輛和杭州的1.4輛位居全省之首，而截 至到2005年底，每百戶擁有私家車 20輛，全市奔馳寶馬擁有輛超過3000輛。商品零售業(yè)較效勞業(yè)開展相對(duì)成熟，價(jià)格總指數(shù)和居民消費(fèi)價(jià)格總指數(shù)相對(duì)穩(wěn)定，而效勞價(jià)格總指數(shù)的波動(dòng)較大。尤其是近十年來，溫州市效勞價(jià)格指數(shù)呈鋸齒形變 化

9、特征明顯。從2003年與2004年效勞價(jià)格指數(shù)內(nèi)部結(jié)構(gòu)變化看，水電、 交通、通 信、文娛和旅游住宿漲幅比擬大。溫州市19942004年居民消費(fèi)價(jià)格指數(shù)變化表年份商品零售價(jià)格總指數(shù)居民消費(fèi)價(jià)格總指數(shù)效勞工程價(jià)格總指數(shù)1994119.5126.1123.91995111.4117.3133.91996108110.8114.51997101.9104.5114.2199897.699.6108.1199997.398.1100.8200099.5100.7107.8200198.198.9104200297.999.2101.3200398.1100.1103溫州市19942004年居民消費(fèi)價(jià)格指

10、數(shù)變化T商品零售價(jià)格總指數(shù)一一居民消費(fèi)價(jià)格總指數(shù)=效勞工程價(jià)格總指數(shù)溫州市2003、2004年效勞工程價(jià)格指數(shù)工程20032004工程200320041效勞工程價(jià)格指數(shù)以上年為10010399.6溫州至北京雙飛 5日游人22082107房租100100公共汽車票市區(qū) 1路車人22水.電.燃料費(fèi)104.7107.4郵寄平信封0.80.8交通費(fèi)97.399.6郵寄普通包裹千克2.83.82通信效勞94.1100.2固定 月租費(fèi)2525醫(yī)療保健效勞10097長(zhǎng)途 通話費(fèi)一分鐘0.70.7學(xué)雜托幼費(fèi)117.2100.8肌肉注射次10.5文娛費(fèi)98.5100住院費(fèi)四人房間，天3525旅游及住宿費(fèi)88.794高中生學(xué)費(fèi)一學(xué)期15001500個(gè)人效勞100100幼兒日托費(fèi)月1801802局部效勞工程平均價(jià)格 元有線電視月使用費(fèi)1414自來水噸1.842.1賓館住宿三星級(jí)標(biāo)準(zhǔn)房370398照明用電千瓦時(shí)0.530.54男士理發(fā)次1010汽車票溫州至杭州人公里0.240.31洗澡次2020飛機(jī)票溫州至北京人公里