試析土地供給政策對房地產(chǎn)的影響

1、    試析土地供給政策對房地產(chǎn)的影響    梁志軍摘 要 土地資源是國家的重要資源之一，國家通過對土地資源進行管理，實現(xiàn)土地資源優(yōu)化配置，使之更好地為國家的進步、社會的發(fā)展和提高居民的生活水平服務(wù)。土地供給政策是國家對土地資源進行管理的重要手段之一，與房地產(chǎn)市場緊密相關(guān)，國家對土地的宏觀調(diào)控會對房地產(chǎn)市場產(chǎn)生較大的影響。本文主要介紹了國家實行的各種土地供給政策，重點分析了土地供給政策對房地產(chǎn)的影響，并針對當(dāng)下國內(nèi)外經(jīng)濟狀況和國內(nèi)房地產(chǎn)的發(fā)展形勢提出了完善建議。關(guān)鍵詞 土地 供給政策 房地產(chǎn)一、土地供給政策的主要組成部分當(dāng)今，雖然經(jīng)濟在不斷發(fā)展，但經(jīng)濟危

2、機的深層影響也在逐漸顯現(xiàn)，世界經(jīng)濟市場可能持續(xù)動蕩，短期內(nèi)無法得到明顯改善，這對我國房地產(chǎn)市場產(chǎn)生了許多負(fù)面影響。在社會主義市場經(jīng)濟體制下，房地產(chǎn)市場波動性較大，因此我國房地產(chǎn)在尊重市場規(guī)律的前提下，需要政府積極進行宏觀調(diào)控，出臺相關(guān)的供給政策加以引導(dǎo)、規(guī)范和治理，為房地產(chǎn)的發(fā)展保駕護航。當(dāng)下，我國政府從國內(nèi)外形勢出發(fā)，出臺了一系列土地供給政策，包括拆遷補償制度、土地開發(fā)儲備制度和土地出讓制度等。（一）土地拆遷補償制度目前，我國關(guān)于土地拆遷補償?shù)恼吆椭贫戎饕ㄍ恋毓芾矸ǚ康禺a(chǎn)管理法和城市拆遷管理辦法及其相關(guān)管理規(guī)定。土地拆遷主要有兩大特點，即強制性和補償性。因國家建設(shè)需要，拆遷具有強制性，

3、所以在拆遷范圍內(nèi)必須把國家政策和利益放在首位，遵守國家頒布的關(guān)于土地拆遷的相關(guān)制度。在拆遷過程中，為保證居民利益，國家需要給予居民一定的補償，而具體的土地拆遷補償計算公式如下：土地補償費=被征地畝數(shù)×年產(chǎn)值×補償倍數(shù)安置補助費=需要安置的人數(shù)×年產(chǎn)值×補償倍數(shù)需要安置的人數(shù)=被征地數(shù)÷征地前人均分配耕地數(shù)另外，拆遷補償還包括青苗補償費，安置人數(shù)，大中型水利、水電工程建設(shè)征地補償?shù)?。（二）土地開發(fā)儲備制度我國土地開發(fā)儲備制度主要包括中華人民共和國土地管理法市區(qū)縣（自治縣、市）投資土地開發(fā)整理項目管理實施辦法市土地開發(fā)整理項目庫管理暫行辦法和市土地

4、開發(fā)整理項目竣工驗收管理暫行辦法等有關(guān)法律規(guī)章規(guī)定。國家通過收購、置換土地的辦法來進行土地的開發(fā)儲備，并對土地進行調(diào)控管理。通過對土地進行開發(fā)儲備，可以有效規(guī)范房地產(chǎn)市場；通過調(diào)整土地的供求關(guān)系，可以穩(wěn)定房地產(chǎn)市場。在土地的開發(fā)儲備中要遵循以下幾大原則：實現(xiàn)耕地占補平衡和耕地總量動態(tài)平衡；科學(xué)安排，規(guī)范審查；實事求是，嚴(yán)格辦事程序。（三）土地出讓制度土地出讓制度主要包括經(jīng)營性用地出讓管理辦法協(xié)議出讓管理辦法及其相關(guān)管理規(guī)定。國家通過無償劃撥土地的方式來進行水利、軍事、交通等大型基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，或者通過有償出讓的方式進行，具體有拍賣、招標(biāo)、掛牌等形式。二、土地供給政策對房地產(chǎn)的影響（一）對房地產(chǎn)數(shù)

5、量的影響首先，土地供給政策對房地產(chǎn)市場的影響體現(xiàn)在對房地產(chǎn)數(shù)量的影響上。土地供給是房地產(chǎn)的基礎(chǔ)，當(dāng)土地供給政策比較寬松時，房地產(chǎn)的數(shù)量會比較多。其次，土地的供給還會影響房地產(chǎn)市場的預(yù)期和生產(chǎn)，他們之間的關(guān)系由容積率（項目用地范圍內(nèi)總建筑面積與項目總用地面積的比值）來反映。設(shè)房地產(chǎn)增量為qr（平方米建筑面積），土地供給量為ql（平方米土地面積），容積率為f，則有qr=f×ql。由此可見，當(dāng)容積率不變時，土地供給量與房地產(chǎn)增量呈線性正相關(guān)關(guān)系；容積率越大，單位面積土地上的建筑容量即建筑面積就越大。但當(dāng)房地產(chǎn)市場出現(xiàn)炒房、囤積時，土地的供給量對房地產(chǎn)市場的調(diào)控管理就不能完全發(fā)揮作用；由于部

6、分開發(fā)商盲目追求經(jīng)濟利益，不遵守市場規(guī)律，即使在土地供給量比較大的情況下，用于市場交易的房地產(chǎn)總量也會相對減少。（二）對房地產(chǎn)價格的影響上文提到，土地供給政策對房地產(chǎn)市場的影響首先體現(xiàn)在對房地產(chǎn)數(shù)量的影響上，通過影響房地產(chǎn)的數(shù)量，房地產(chǎn)的價格也會受到較大的影響。當(dāng)土地供給量較大時，房地產(chǎn)的數(shù)量會增加，房地產(chǎn)的供應(yīng)數(shù)量也會增多。這時，房地產(chǎn)市場可能會出現(xiàn)供大于求的現(xiàn)象，此時處于買方市場，所以房地產(chǎn)的價格會比較低。反之，當(dāng)土地供給量較小時會出現(xiàn)賣方市場，房地產(chǎn)的價格會比較高。由此可見，土地供給政策通過調(diào)整土地供給數(shù)量來影響房地產(chǎn)市場的供給關(guān)系，進而進一步影響房地產(chǎn)市場的價格。三、土地供給政策的完善

7、措施（一）保障低收入人群的利益在制定土地供給政策時，要始終把人民的利益特別是低收入人群、弱勢群體的利益放在首位。土地供給制度和其他制度應(yīng)按照兼容性、互補性和關(guān)聯(lián)性的原則進行完善。從制度的兼容性來講，主要是重新界定所有權(quán)、土地使用權(quán)和發(fā)展權(quán)，建立制度兼容的土地產(chǎn)權(quán)制度，促進土地使用權(quán)按照市場價格流轉(zhuǎn)。從土地供給制度與其他制度的互補性來講，應(yīng)將房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的稅收政策、金融政策、房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)政策聯(lián)系起來，形成一個完整的體系。從土地供給制度的關(guān)聯(lián)性來講，只有將土地的計劃管理、城市規(guī)劃管理、土地儲備開發(fā)和土地出讓制度聯(lián)系起來，共同組成一個制度體系，才能對房地產(chǎn)市場產(chǎn)生影響。（二）完善經(jīng)濟適用房、限價房和廉租

8、房等有關(guān)政策在完善經(jīng)濟適用房、限價房和廉租房等有關(guān)政策時，應(yīng)該把目光集中于中低收入人群。從市場需求的實際狀況出發(fā)，可以適當(dāng)降低經(jīng)濟適用房的數(shù)量，加大廉租房的比例，如可以出臺相關(guān)政策，對低收入人群的購房和租房行為加大優(yōu)惠支持力度。此外，應(yīng)打擊投機行為，穩(wěn)定房地產(chǎn)市場秩序，保障中低收入人群的利益。四、結(jié)語在當(dāng)下的經(jīng)濟形勢下，房地產(chǎn)市場狀況往往是一個國家經(jīng)濟的晴雨表，而國家出臺的土地供給政策會對房地產(chǎn)產(chǎn)生深刻的影響。本文主要介紹了國家實行的各種土地供給政策，重點分析了土地供給政策對房地產(chǎn)市場特別是對房地產(chǎn)數(shù)量和價格的影響，并結(jié)合我國現(xiàn)狀對今后房地產(chǎn)政策的制定提出了建議，以期為房地產(chǎn)的發(fā)展提供一定參考。（作者單位為肇慶城際軌道實業(yè)有限公司）參考文獻1 劉艷花，邢佳維，李佳.土地供給政策對房地產(chǎn)影響分析j.經(jīng)濟/產(chǎn)業(yè)，2010（23）.2 劉洋.土地供給對房地產(chǎn)價格影響因素剖析及政策建議研究j.城