匯盈機構(gòu)涿州新興偉業(yè)項目產(chǎn)品建議PPT課件

1、戶型建議戶型建議本案一共12種戶型，12種產(chǎn)品的形式適合多種客戶群體，下面單從普通建筑使用功能上提出幾點建議。第1頁/共32頁B2B2戶型：戶型：門口布置臥室，使得生活流線、會客流線、家務流線交叉。影響生活品質(zhì)。建議犧牲朝南的豎廳，整個格局像B3戶型布局內(nèi)外分區(qū)不明確內(nèi)外分區(qū)明確公共空間相對私密空間第2頁/共32頁B1B1戶型：戶型：在整體布局合理的情況下，我們建議在戶型合理性下工夫。平方米：一個滿足基本平方米：一個滿足基本“臥臥”功能的臥室。功能的臥室?；局笜耍簩捗祝蠲?，使用面積至少平方米。平方米：一個可以看電視的臥室平方米：一個可以看電視的臥室 好用指標：寬米，深米，使用面積平方米。

2、平方米：一個可以平方米：一個可以“分居分居”的臥室的臥室舒適指標：寬米，深米，面積平方米。 建議：臥室作到功能型和舒適型相結(jié)合，而不是兩個標準型臥室同時也減少過道的浪費面積第3頁/共32頁高品位戶型建議：高品位戶型建議：十三層借助大露臺打造樓王形象。在十三層大露臺強力戶型的基礎上，建議十四層和十五做成躍層。第4頁/共32頁路網(wǎng)設計要點考慮路網(wǎng)設計要點考慮車行道因為緊緊環(huán)繞住宅樓群，應考慮多用綠植隔離灰塵和噪音。第5頁/共32頁 本案因受地塊狹小限制，應充分利用現(xiàn)有地形造景，建議對車庫出入口進行景觀化處理。第6頁/共32頁立面支持立面支持立面不是呆板的落地玻璃的空間劃分，而是在空間立面不是呆板的

3、落地玻璃的空間劃分，而是在空間上和材質(zhì)上，有豐富的變化，從使用角度和感官角上和材質(zhì)上，有豐富的變化，從使用角度和感官角度給人們強有力的視覺沖擊。度給人們強有力的視覺沖擊。建議追求可識別性和差異性。建議追求可識別性和差異性。第7頁/共32頁建議立面色彩采用北京特有的灰色，穩(wěn)重大方，配以原木色的百葉顯得親切宜人。同時設計了采用中國紅的為基調(diào)的立面，便于甲方選擇。 第8頁/共32頁空中花園支持空中花園支持為了提高項目品質(zhì)，制造有效賣點，可考慮進行屋頂綠化處理（如2層和8層樓頂）。第9頁/共32頁空中花園設想一空中花園設想一: :若不考慮計入綠化率，則空中花園應該以塑造景觀小品來營造花園主題。設計思路

4、：設計思路：充分運用原有結(jié)構(gòu), 以輕質(zhì)土和陶粒透水層來降低樓板載重與防水負荷,用觀花,觀果等小型苗木營造花園氛圍,滿足抗風,采光,補水,保濕,降噪等多方面技術要求。第10頁/共32頁空中花園設想二空中花園設想二: :在打造空中花園的同時，我們還應兼顧到同層其他住戶的私密性問題，設計時應該將空間設計為半開放式，可以運用大量的木網(wǎng)片，既保證了其私密性，又兼顧了其通透性。第11頁/共32頁空中花園設想三空中花園設想三: :商業(yè)2層的樓頂，還可設立景觀式主題餐廳來提升商業(yè)人氣，建立區(qū)域標志性形象。季節(jié)考慮：季節(jié)考慮：夏季經(jīng)營，其余季節(jié)可設為公共休閑區(qū)。第12頁/共32頁商業(yè)支持商業(yè)支持 雙層總建面：雙

5、層總建面：4289.76平米平米單層總建面：單層總建面：2144.88平米平米首層層高：首層層高：4.2米米 2層層高：層層高：4.8米米商業(yè)部分產(chǎn)品概況商業(yè)部分產(chǎn)品概況第13頁/共32頁時代的時代的代表一種生活態(tài)度，是一種跳躍的、亮麗的審美標準及 生活方式。主題定位主題定位新都市座標新都市座標 涿州快速化發(fā)展的新城市主義標志復合的復合的 多種消費體驗匯聚之地，滿足小城雅士的悠閑生活需求。新城市主義者新城市主義者主題經(jīng)營定位主題經(jīng)營定位。 第14頁/共32頁導入業(yè)態(tài)建議導入業(yè)態(tài)建議 ESPRIT 上島咖啡上島咖啡第15頁/共32頁A A類類 大型主力店大型主力店主力店進駐商場首選的位置為整個項

6、目人流最旺的位置，也就是主力店進駐商場首選的位置為整個項目人流最旺的位置，也就是商業(yè)價值最高的位置。商業(yè)價值最高的位置。B B類類 品牌店品牌店通過通過A A類的人流拉動作用，形成品牌圍合的中心商業(yè)人流。類的人流拉動作用，形成品牌圍合的中心商業(yè)人流。同時，同時，C C區(qū)規(guī)劃的配套服務區(qū)既滿足公寓配套的需要，又能對外區(qū)規(guī)劃的配套服務區(qū)既滿足公寓配套的需要，又能對外經(jīng)營，滿足了經(jīng)營獨立的要求。經(jīng)營，滿足了經(jīng)營獨立的要求。C C類類 金融及商務配套金融及商務配套商業(yè)配套的不可或缺的基礎資源商業(yè)配套的不可或缺的基礎資源D D類類 休閑餐飲休閑餐飲主題型經(jīng)營，品牌路線，滿足消費者購物休閑餐飲的需求。同時

7、，主題型經(jīng)營，品牌路線，滿足消費者購物休閑餐飲的需求。同時，所處位置昭示性強，對外形象的推廣有利于吸引人流。所處位置昭示性強，對外形象的推廣有利于吸引人流。 業(yè)態(tài)組合建議業(yè)態(tài)組合建議第16頁/共32頁外部設計建議外部設計建議1 1）外立面要有商業(yè)特質(zhì)的表現(xiàn)）外立面要有商業(yè)特質(zhì)的表現(xiàn)3 3）增加夜間樓宇照明）增加夜間樓宇照明2 2）外部形象統(tǒng)一下的渲染需求）外部形象統(tǒng)一下的渲染需求第17頁/共32頁布局分割建議布局分割建議1、鋪位分割要點 鋪位劃分的科學合理與否，不僅僅是體現(xiàn)商品組合的豐富多樣，它還必須考慮到經(jīng)營商家的實用性與合理性，同時也更要兼顧到獨立鋪位與整體商業(yè)的協(xié)調(diào)性與互動性。2、面積按

8、定位和消費能力劃分 根據(jù)整個商業(yè)項目定位劃分商鋪的面積的同時，根據(jù)市場對商鋪總價的接受程度來劃分； 科學合理的鋪位劃分商業(yè)項目經(jīng)營者利潤合理化的有力保障?？茖W合理的鋪位劃分商業(yè)項目經(jīng)營者利潤合理化的有力保障。第18頁/共32頁經(jīng)營方式的選擇經(jīng)營方式的選擇1、出售商鋪產(chǎn)權(quán)和經(jīng)營權(quán)達到利潤現(xiàn)實化；現(xiàn)今通行的做法是租售并舉，地產(chǎn)商為了尋找主力商家入駐，以求穩(wěn)定的租金回報，因此采取了降低置業(yè)門檻，以化解不利于分割銷售的商業(yè)面積消化的難題。 2、 出租收益率和回款速度并不理想，受市場需求因素影響較大. 3、 自營要求開發(fā)商具有商業(yè)運營經(jīng)驗及資源，而且只依賴自身的經(jīng)營能力而生存，相對風險較高，回報率不夠穩(wěn)

9、定，存在較大的市場風險。 我司建議采用出售商鋪產(chǎn)權(quán)和經(jīng)營權(quán)模式。以迅速回款降低我司建議采用出售商鋪產(chǎn)權(quán)和經(jīng)營權(quán)模式。以迅速回款降低市場風險為目標，以具有競爭力的價格迅速切入市場，迅速市場風險為目標，以具有競爭力的價格迅速切入市場，迅速消化，達到產(chǎn)品變現(xiàn)的獲利目的。消化，達到產(chǎn)品變現(xiàn)的獲利目的。 第19頁/共32頁銷售方式銷售方式建議采取獨立商鋪銷售為主，主力店租賃合作的銷售策略，建議采取獨立商鋪銷售為主，主力店租賃合作的銷售策略，如遇到具有強烈購買意向的客戶，再根據(jù)需求再進行銷售策如遇到具有強烈購買意向的客戶，再根據(jù)需求再進行銷售策略調(diào)整。略調(diào)整。主力店合作優(yōu)勢主力店合作優(yōu)勢1 1、優(yōu)勢業(yè)態(tài)支

10、撐弱勢業(yè)態(tài)、優(yōu)勢業(yè)態(tài)支撐弱勢業(yè)態(tài)2 2、強強聯(lián)手、強強聯(lián)手3 3、全面性組合、全面性組合第20頁/共32頁精裝修支持精裝修支持精裝修優(yōu)勢在于：精裝修優(yōu)勢在于： 1、填補涿州市場空白2、提高項目自身品質(zhì)及競爭力3、對價格進行有效支撐根據(jù)市場調(diào)查結(jié)果表明：根據(jù)市場調(diào)查結(jié)果表明： 涿州市場目前不存在精裝修項目涿州市場目前不存在精裝修項目 建議本案采取建議本案采取450450元元/ /中檔標準的菜單式裝修中檔標準的菜單式裝修第21頁/共32頁標準制定標準制定基本裝修：墻面四白落地地面鋪設低檔瓷磚門窗標準門窗廚衛(wèi)墻面地面簡單鋪磚其他無造價200元/平米點評：僅僅在基本上滿足了居住需求，非但不能提升項目品

11、質(zhì)， 反而給人以不專業(yè)，不用心的印象。第22頁/共32頁中檔裝修：墻面刷品牌油漆（如立邦、多樂士等）地面選擇性鋪設復合木地板（推薦品牌：圣象、德爾等 ）門窗復合實木 門（推薦百樂門鎖，加厚合頁，門吸 ）廚衛(wèi)配裝知名品牌衛(wèi)生用具（如柯樂、樂家等），廚房裝整體櫥柜其他可分割空間，做藝術處理等造價350450元/平米點評：在滿足正常居住的前提下考慮到了空間的利用和環(huán)境的影響，造型藝術美觀 并能有效的控制成本。第23頁/共32頁高檔裝修：墻面貼高檔石材地面全部選用防滑石材或強化復合式木地板門窗國外高檔品牌門窗廚衛(wèi)國際知名廚衛(wèi)品牌用具其他專業(yè)設計師特別打造，可改變整體格局造價800元/平米以上點評：從設

12、計到施工力求做到精益求精，用最好的設計，最名貴的材料， 最細致的工藝打造接近豪華的裝修效果。成本過高，操作性不強。第24頁/共32頁風格建議風格建議 1 1、簡約風格、簡約風格：簡約風格崇尚“Less is moreLess is more”特色是將設計的元素、色彩、照明、原材料簡化到最少的程度，但對色彩、材料的質(zhì)感要求很高。因此，簡約的空間設計通常非常含蓄，往往能達到以少勝多、以簡勝繁的效果。第25頁/共32頁 2 2、歐式風格、歐式風格：端莊典雅，親切開朗、講究構(gòu)圖、施工精確、精雕細刻，運用視覺差糾正法以取得很高的藝術效果。 第26頁/共32頁 3 3、中式風格、中式風格：在總體上體現(xiàn)出一

13、種氣勢恢宏、壯麗華貴、細膩大方的大家風范。建筑格局講究高空間、大進深。室內(nèi)門廊等處喜用木質(zhì)圓柱，柱式簡潔圓渾，色澤艷麗。雕梁畫棟、匾額楹聯(lián)、屏風隔斷、織帳竹簾，虛靈典雅。第27頁/共32頁 3 3、現(xiàn)代前衛(wèi)風格、現(xiàn)代前衛(wèi)風格：該風格講究光、影的變化，大膽的色彩對比來裝飾空間，用無規(guī)則的空間切割來豐富視覺。比如故意凹陷的墻面和用鮮艷色面磚拼貼墻面的衛(wèi)生間等。裝修材料上大量運用鋼化玻璃做半透明墻面、隔欄等。第28頁/共32頁物業(yè)服務支持物業(yè)服務支持建議聘請知名物業(yè)公司，除了擁有一般物業(yè)所具備的功能外，還應增添特色服務（如各類定制服務，可根據(jù)具體內(nèi)容單獨收取費用）。物業(yè)服務應該能讓業(yè)主有一個全新的體驗，應該能給客戶帶來無限遐想的空間，這樣才能突出我們的又一大賣點。我們倡導的理念是：無限管家式服務無限管家式服務在生活細節(jié)方面，只要你能想到，我們就能做到！在生活細節(jié)方面，只要你能想到，我們就能做到！當然，在不增加物業(yè)費的前提下，一切都是有償服務。當然，在不增加物業(yè)費的前提下，一切都是有償服務。第29頁/共32頁