淺析房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款的風(fēng)險(xiǎn)成因及應(yīng)對(duì)

1、淺析房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款的風(fēng)險(xiǎn)成因及應(yīng)對(duì)摘要：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款存在許多風(fēng)險(xiǎn)，剔除單純的市 場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)外，資本金、融資中的擔(dān)保設(shè)定以及其現(xiàn)實(shí)操作中 存在的問(wèn)題，都在一定程度上影響銀行貸款安全。有效克 服各種干擾，加大執(zhí)行力度，盡量回避執(zhí)行過(guò)程中可能出 現(xiàn)的社會(huì)矛盾，是應(yīng)對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款風(fēng)險(xiǎn)的重中之重。 關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)；貸款；金融風(fēng)險(xiǎn)近一段時(shí)間以來(lái)，為遏制房地產(chǎn)價(jià)格持續(xù)增長(zhǎng)，國(guó)家 從宏觀調(diào)控角度相繼出臺(tái)了許多政策措施，如二套房利率、 房產(chǎn)交易契稅等，各商業(yè)銀行對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款亦持審慎 態(tài)度。其實(shí)，排除經(jīng)濟(jì)危機(jī)影響，單就房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款自 身而言就存在較高風(fēng)險(xiǎn)，對(duì)銀行而言，房地開(kāi)發(fā)貸款的風(fēng) 險(xiǎn)不容忽視。一、房

2、地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款的風(fēng)險(xiǎn)成因房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款存在許多風(fēng)險(xiǎn)，剔除單純的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn) 外，資本金、融資中的擔(dān)保設(shè)定以及其現(xiàn)實(shí)操作中存在的 問(wèn)題，都在一定程度上影響銀行貸款安全。(-)資本金問(wèn)題房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在初期運(yùn)作的時(shí)候，資本金是否充足 至關(guān)重要，因?yàn)樗鼪Q定房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的市場(chǎng)空間。從房 地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的現(xiàn)實(shí)情況分析，絕大多數(shù)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)都存 在資本金不足的問(wèn)題，其有限的資金在通過(guò)相關(guān)招投標(biāo)手 續(xù)取得土地使用權(quán)之后，能夠推進(jìn)開(kāi)發(fā)的資金非常有限。 為解決資本金不足問(wèn)題，有些開(kāi)發(fā)商利用其與政府職能部 門的關(guān)系，在未繳納或未全部繳納土地出讓金的情況下取 得開(kāi)發(fā)資格，再將土地使用權(quán)抵押和在建工程抵押以及將 已開(kāi)發(fā)的部分

3、房產(chǎn)抵押，從銀行取得貸款，然后推進(jìn)其余 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目。換句話說(shuō)，開(kāi)發(fā)商有1 00萬(wàn)的資本金就 敢接1個(gè)億的房地產(chǎn)項(xiàng)目。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商通過(guò)向銀行融資的 方式解決了資本金不足的問(wèn)題，其實(shí)質(zhì)是將其開(kāi)發(fā)的風(fēng)險(xiǎn) 間接轉(zhuǎn)移到銀行身上。（二）融資中的重復(fù)抵押風(fēng)險(xiǎn)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商在采取單獨(dú)將土地使用權(quán)抵押和在建工 程抵押時(shí)，都存在重復(fù)抵押?jiǎn)栴}。因?yàn)閱为?dú)將土地使用權(quán) 抵押時(shí)，評(píng)估價(jià)格應(yīng)是土地的自身價(jià)值，并不包括房產(chǎn)， 而在建工程抵押系土地連同其上房產(chǎn)的價(jià)值。也就是說(shuō)， 開(kāi)發(fā)商在通過(guò)土地使用權(quán)和同一土地上的在建工程抵押分 獲融資時(shí)，融資額度與對(duì)應(yīng)資產(chǎn)的價(jià)值是不匹配的。房地 產(chǎn)進(jìn)入市場(chǎng)時(shí)的價(jià)值系包括土地價(jià)值的，如果開(kāi)發(fā)

4、商不能 歸還貸款，銀行在行使抵押權(quán)時(shí)只能單純依靠拍賣房產(chǎn)受 償，而此時(shí)土地使用權(quán)重復(fù)抵押所對(duì)應(yīng)的貸款很難收回。 如，開(kāi)發(fā)商單獨(dú)將土地抵押獲得1億元貸款，之后又以在 建工程抵押獲得1億元貸款，而房產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)值只有1億, 那么剩余的1億元貸款，銀行將無(wú)法通過(guò)行使優(yōu)先權(quán)得到 受償?？梢?jiàn)在土地使用權(quán)重復(fù)抵押的情況下，銀行貸款全 部收回只能寄托房產(chǎn)價(jià)格的持續(xù)走高，而不是土地資產(chǎn)單 獨(dú)變現(xiàn)的價(jià)值。另外，因土地使用權(quán)抵押和在建工程抵押 歸口管理的職能部門不同，如果銀行在實(shí)務(wù)中沒(méi)有關(guān)注開(kāi) 發(fā)商是否將土地使用權(quán)單獨(dú)抵押的事實(shí)，盲目接受在建工 程抵押貸款，一旦市場(chǎng)行情出現(xiàn)變化，相關(guān)風(fēng)險(xiǎn)便會(huì)顯現(xiàn)。（三）售房與收貸的

5、兩難境地對(duì)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)來(lái)講，售房是其按期歸還貸款的 主要來(lái)源。但在實(shí)務(wù)中，許多開(kāi)發(fā)商在房地產(chǎn)價(jià)格上漲時(shí), 為了追求利潤(rùn)盲目擴(kuò)張開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，將售房所得價(jià)款不及時(shí) 還貸，而是投入到后續(xù)更大的建設(shè)項(xiàng)目，導(dǎo)致銀行貸款出 現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)。如何控制開(kāi)發(fā)商將銷售回款及時(shí)歸還貸款，對(duì)于 銀行而言至關(guān)重要，但從目前體制分析，還沒(méi)有在房產(chǎn)銷 售環(huán)節(jié)建立起真正有效的保障和監(jiān)管機(jī)制，現(xiàn)實(shí)中銀行對(duì) 于開(kāi)發(fā)商大肆出售房產(chǎn)的行為無(wú)法遏制，這樣就形成了一 個(gè)怪圈，銀行不讓開(kāi)發(fā)商銷售房產(chǎn)就不能收回貸款，允許 開(kāi)發(fā)商售房又擔(dān)心開(kāi)發(fā)商擴(kuò)大開(kāi)發(fā)項(xiàng)目不歸還貸款，導(dǎo)致 貸款風(fēng)險(xiǎn)加劇。二、訴訟及執(zhí)行過(guò)程中的風(fēng)險(xiǎn)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款出現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)后，大多數(shù)銀

6、行都會(huì)選擇依 法訴訟的方式加快清收不良貸款。但在實(shí)務(wù)中，由于房地 產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款風(fēng)險(xiǎn)的特殊性，決定了此類案件在訴訟和執(zhí)行 中仍然存在諸多風(fēng)險(xiǎn)。（一）抵押房產(chǎn)被岀售的風(fēng)險(xiǎn)在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款訴訟實(shí)務(wù)中，一般來(lái)說(shuō)，銀行占有 絕對(duì)優(yōu)勢(shì)，這種優(yōu)勢(shì)來(lái)自開(kāi)發(fā)商為融資需求將房產(chǎn)抵押給 銀行或?qū)⒃诮üこ虨殂y行設(shè)定抵押擔(dān)保。但即便這樣，也 不能確保不出現(xiàn)其他風(fēng)險(xiǎn)。（二）工程款優(yōu)先受償?shù)娘L(fēng)險(xiǎn)xx年6月20日，最高人民法院針對(duì)上海市高級(jí)人民法 院提出的關(guān)于合同法第286條理解和適用問(wèn)題的請(qǐng)示， 做出了關(guān)于建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)問(wèn)題的批復(fù)（法釋 xx 16號(hào)），依法認(rèn)定了承包人的工程款優(yōu)先受償權(quán)優(yōu)于抵 押物和其他債權(quán)。應(yīng)當(dāng)說(shuō)

7、，最高人民法院做出上述規(guī)定， 從根本上說(shuō)是為了防止開(kāi)發(fā)商拖欠農(nóng)民工工資，充分保障 其合法權(quán)益，因?yàn)樯鏅?quán)是高于一切權(quán)利的社會(huì)正義。但 是，如果這種公平和正義被開(kāi)發(fā)商拿來(lái)作為逃避銀行追索 債權(quán)的手段的話，對(duì)于銀行貸款來(lái)講，其風(fēng)險(xiǎn)將進(jìn)一步加 大。xx年4月，工商銀行哈爾濱河圖支行依法對(duì)b房地產(chǎn) 開(kāi)發(fā)有限公司申請(qǐng)強(qiáng)制執(zhí)行，但在執(zhí)行中案外人c集團(tuán)股 份有限公司卻提出執(zhí)行異議，認(rèn)為被執(zhí)行人b房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有 限公司拖欠其工程款，盡管黑龍江省高級(jí)人民法院最終駁 回了案外人提出的執(zhí)行異議，但是開(kāi)發(fā)商與承包方惡意串 通，拖延執(zhí)行，損害銀行利益的行為，仍不容忽視。（三）評(píng)估環(huán)節(jié)中的風(fēng)險(xiǎn)除上述實(shí)體階段出現(xiàn)法律風(fēng)險(xiǎn)外，

8、實(shí)務(wù)中不少開(kāi)發(fā)商 利用評(píng)估環(huán)節(jié)惡意阻撓法院強(qiáng)制執(zhí)行。xx年工商銀行哈爾 濱哈鐵支行依法對(duì)d房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司申請(qǐng)強(qiáng)制執(zhí)行，但 在執(zhí)行過(guò)程中，被執(zhí)行人d房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司以抵押房 產(chǎn)中存在無(wú)產(chǎn)權(quán)證明但有使用價(jià)值的房產(chǎn)未作評(píng)估為由， 認(rèn)為房產(chǎn)價(jià)值評(píng)估過(guò)低，要求重新評(píng)估。執(zhí)行法院認(rèn)為被 執(zhí)行人提出異議成立，要求評(píng)估公司重新評(píng)估，但新評(píng) 估報(bào)告卻將房產(chǎn)價(jià)格的基準(zhǔn)時(shí)間進(jìn)行了調(diào)整，致使房產(chǎn) 的每平方米單價(jià)增加了 1萬(wàn)多元，增加了拍賣變現(xiàn)的難度, 也直接影響了債權(quán)的現(xiàn)金受償。另外，執(zhí)行實(shí)務(wù)中還存在 開(kāi)發(fā)商利用評(píng)估報(bào)告的時(shí)限做文章，公然逃廢銀行債 務(wù)。xx年8月30 h,前述提及的b房地產(chǎn)貸款案在第二次 拍賣

9、時(shí)又被執(zhí)行法院叫停，理由是被執(zhí)行人提出評(píng)估報(bào) 告超期的異議。從法理分析，如果法院對(duì)執(zhí)行資產(chǎn)進(jìn)行 評(píng)估后，而申請(qǐng)人卻遲遲不申請(qǐng)法院拍賣該資產(chǎn)，那么該 資產(chǎn)的價(jià)格因申請(qǐng)人怠于行使權(quán)利的原因而失效，這無(wú)可 厚非，也與立法的本意相符。工行哈爾濱河圖支行在對(duì)b公 司抵押房產(chǎn)評(píng)估后的第一時(shí)間內(nèi)已申請(qǐng)拍賣，故不存在人 為原因?qū)е略u(píng)估報(bào)告失效的后果。但就是這樣一個(gè)簡(jiǎn)單的 執(zhí)行實(shí)務(wù)問(wèn)題，執(zhí)行法院并沒(méi)有駁回而是立案審理，導(dǎo)致 執(zhí)行拍賣資產(chǎn)的時(shí)間人為延期，增加了風(fēng)險(xiǎn)。三、應(yīng)對(duì)措施鑒于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款存在上述風(fēng)險(xiǎn)，銀行在訴訟和執(zhí) 行階段如何應(yīng)對(duì)此類問(wèn)題，就顯得至關(guān)重要。有效地克服 各種干擾，加大執(zhí)行力度，盡量回避執(zhí)行過(guò)

10、程中可能出現(xiàn) 的社會(huì)矛盾，是應(yīng)對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款風(fēng)險(xiǎn)的重中之重。具 體措施如下。（一）提級(jí)指定執(zhí)行的靈活運(yùn)用最高人民法院關(guān)于人民法院執(zhí)行工作若干問(wèn)題的規(guī) 定（試行）第132條明確規(guī)定“對(duì)下級(jí)法院長(zhǎng)期未能執(zhí)結(jié) 的案件，確有必要的，上級(jí)法院可以決定由本院執(zhí)行或下 級(jí)法院共同執(zhí)行，也可以指定本轄區(qū)其他法院執(zhí)行?！鄙鲜?規(guī)定針對(duì)的是下級(jí)法院怠于行使執(zhí)行權(quán)的一種監(jiān)督程序和 具體規(guī)定，即提級(jí)和指定執(zhí)行。實(shí)務(wù)中，為了克服地方保 護(hù)主義以及開(kāi)發(fā)商惡意干擾執(zhí)行工作，銀行通常采取上述 兩種方式，按照最高人民法院的相關(guān)規(guī)定，將執(zhí)行時(shí)間達(dá) 到或超過(guò)6個(gè)月的案件申請(qǐng)?zhí)峒?jí)或提級(jí)后指定執(zhí)行，在一定 程度上克服了地方保護(hù)主義對(duì)

11、案件的干擾，有效地提高了 勝訴案件執(zhí)行率。（二）撤銷權(quán)的快速行使從傳統(tǒng)的民法意義上講，撤銷權(quán)屬于形成權(quán)，即依照 權(quán)利人單方的意思表示就能夠使既存的法律關(guān)系發(fā)生變化 的權(quán)利。形成權(quán)的特征就在于依單方意思表示，就足以使 既存法律關(guān)系生效、變更或終止，從而突破了雙方法律關(guān) 系。基于形成權(quán)的法律特質(zhì)，在開(kāi)發(fā)商惡意轉(zhuǎn)讓抵押房產(chǎn) 時(shí)，致使據(jù)以用作貸款擔(dān)保的有效資產(chǎn)被惡意懸空的情況 下，撤銷權(quán)的及時(shí)行使對(duì)于銀行而言至關(guān)重要。但是應(yīng)當(dāng) 看到，當(dāng)善意取得制度被物權(quán)法引用且明確規(guī)定了房 產(chǎn)等大宗不動(dòng)產(chǎn)也適用善意取得制度的情況下，針對(duì)開(kāi)發(fā) 商將銀行抵押房產(chǎn)惡意轉(zhuǎn)讓的行為，銀行在行使撤銷權(quán)的 時(shí)候要特別注意兩點(diǎn)：一是

12、善意取得人是否為善意，二是 考量善意取得人是否支付了合理的對(duì)價(jià)。如果有直接或間 接的證據(jù)證明”善意取得人“取得抵押房產(chǎn)并非出自善意, 或者其未支付合理的對(duì)價(jià)（房款），銀行就可以通過(guò)行使撤 銷權(quán)，否定開(kāi)發(fā)商與買受人之間的轉(zhuǎn)讓行為，保護(hù)擔(dān)保債 權(quán)不受侵害。（三）對(duì)“抵押可售”的法律思考前文提及的銷售房產(chǎn)和銀行收貸收息的“兩難”問(wèn) 題，從房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的角度分析，這實(shí)際上是一個(gè)融通資 金的風(fēng)險(xiǎn)安排，即在保證資金周轉(zhuǎn)的前提下，對(duì)正常進(jìn)入 市場(chǎng)的房產(chǎn)和需要設(shè)定抵押的房產(chǎn)做出估算，如果房地產(chǎn) 開(kāi)發(fā)商盲目擴(kuò)大建設(shè)規(guī)模，將開(kāi)發(fā)房產(chǎn)以在建工程的方式 全部抵押給銀行，必然將導(dǎo)致其資金周轉(zhuǎn)出現(xiàn)問(wèn)題，實(shí)務(wù) 中為了敦促開(kāi)發(fā)商及時(shí)還款，不少銀行在不得已的情況下 向房產(chǎn)管理部門出具了抵押房產(chǎn)可售的說(shuō)明，于是關(guān)于 “抵押可售”是否解讀為銀行放棄抵押權(quán)就成了問(wèn)題的焦 點(diǎn)。從法理上分析，“抵押可售”并不能作為銀行放棄抵押 權(quán)的法律事實(shí)和法律行為。首先，從書面意思解讀“抵押可售”，其實(shí)就是在抵押 的情況下允許開(kāi)發(fā)商銷售房產(chǎn)。房產(chǎn)雖然抵押，但其作為 商品的所有權(quán)仍然歸開(kāi)發(fā)商，故從這一角度出發(fā)，是否 “抵押”并不能作為能否“銷售”的必要條件，只不