中海外集團(tuán)內(nèi)地房地產(chǎn)商品住宅項(xiàng)目銷售價(jià)格系數(shù)制定指引

1、中國(guó)海外集團(tuán)地房地產(chǎn)商品住宅項(xiàng)目銷售價(jià)格系數(shù)制定指引（試行）編制時(shí)間：二零零二年四月目錄第一章總則··········································

2、;·····1第二章適用圍···········································

3、3;···2第三章制定住宅銷售價(jià)格的過(guò)程· ································3第四章住宅銷售價(jià)格系數(shù)的制定原則· ·······

4、·····················4第五章住宅銷售價(jià)格系數(shù)的制定及評(píng)分· ·························

5、;·5第六章定價(jià)信息的調(diào)研與分析· ··································9第七章住宅銷售價(jià)格計(jì)算公式的擬定· ·······&#

6、183;···················12表一：不同住宅小區(qū)規(guī)劃布局系數(shù)評(píng)分表表二：不同別墅樓型規(guī)劃布局總體均價(jià)計(jì)算公式表表三：不同住宅小區(qū)規(guī)劃布局總體均價(jià)計(jì)算公式表第八章其它···················

7、;·······························28附件：某項(xiàng)目銷售價(jià)格系數(shù)專題報(bào)告提綱及附件附表一：某項(xiàng)目樓型價(jià)格試算匯總表附表二：某項(xiàng)目住宅銷售價(jià)格平面系數(shù)評(píng)估標(biāo)準(zhǔn)表附表三：某項(xiàng)目住宅銷售價(jià)格垂直系數(shù)評(píng)估標(biāo)準(zhǔn)表附表四：某住宅項(xiàng)目××棟價(jià)格試算表案例一

8、：某住宅項(xiàng)目銷售價(jià)格系數(shù)專題報(bào)告案例二：某別墅項(xiàng)目銷售價(jià)格系數(shù)專題報(bào)告第一章總則第1條在房地產(chǎn)市場(chǎng)中，對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)而言，房地產(chǎn)銷售價(jià)格是決定公司市場(chǎng)份額和盈利率的最重要因素之一；對(duì)購(gòu)買(mǎi)者而言，房地產(chǎn)銷售價(jià)格是置業(yè)者作出選擇的主要決定因素；對(duì)市場(chǎng)營(yíng)銷而言，房地產(chǎn)銷售價(jià)格是決定預(yù)期銷售收入的最關(guān)鍵因素。房地產(chǎn)銷售價(jià)格也是營(yíng)銷組合中最靈活的因素，它與住宅產(chǎn)品的特征不同，它隨著市場(chǎng)供求關(guān)系的變化而迅速變化。制定產(chǎn)品銷售價(jià)格是發(fā)展商實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)的關(guān)鍵環(huán)節(jié)，也是發(fā)展商操縱市場(chǎng)的有效手段和強(qiáng)有力的經(jīng)濟(jì)杠桿。在制定價(jià)格中，如何依據(jù)市場(chǎng)變化及時(shí)、準(zhǔn)確地加以修改或調(diào)整，如何同營(yíng)銷組合中的其它部分相結(jié)合，如何作為市場(chǎng)定

9、位戰(zhàn)略中的重要在因素加以運(yùn)用，這已經(jīng)成為了我們工作中面臨的一個(gè)主要課題。住宅單位銷售價(jià)格制定是否合理直接取決于銷售價(jià)格系數(shù)，而影響銷售價(jià)格系數(shù)的因素又非常之多、且非常復(fù)雜。本地房地產(chǎn)商品住宅項(xiàng)目銷售價(jià)格系數(shù)制定指引（以下簡(jiǎn)稱“指引” ）旨在建立一個(gè)技術(shù)交流平臺(tái)，指引各地區(qū)營(yíng)銷決策小組在銷售價(jià)格系數(shù)制定過(guò)程中對(duì)各種影響因素進(jìn)行系統(tǒng)、縝密的分析。第2條編制本指引的重要性。住宅產(chǎn)品最重要的一個(gè)特征是位置的固定性和不可移動(dòng)性，雖然某些住宅產(chǎn)品在朝向、樓型、房型及自然地理位置等方面可能有類似的方面，但是它們?cè)诰坝^、安靜度及使用功能等方面肯定有諸多的差異。歸納的說(shuō)，就是不同的住宅產(chǎn)品都具有不同的性能。那么

10、，如何使住宅產(chǎn)品性能與其銷售價(jià)格相匹配、如何制定合理的銷售價(jià)格、如何使每個(gè)住宅產(chǎn)品性價(jià)比都趨于合理、如何使住宅產(chǎn)品銷售速度合理化，這一切都可以在其它相關(guān)專業(yè)的共同努力下，有望通過(guò)制定合理的銷售價(jià)格系數(shù)來(lái)實(shí)現(xiàn)。第3條編制本指引的意義。由于各地區(qū)公司在制定住宅產(chǎn)品銷售價(jià)格中對(duì)銷售價(jià)格系數(shù)的制定、價(jià)格系數(shù)權(quán)重的確定、價(jià)格計(jì)算公式的選定等方面都各有所長(zhǎng)，并取得了較好的銷售業(yè)績(jī)。但在銷售價(jià)格制定過(guò)程中，還存在一些不足之處，缺乏規(guī)性、統(tǒng)一性和科學(xué)性，時(shí)有住宅產(chǎn)品的性價(jià)比結(jié)構(gòu)不是十分合理，去化速度無(wú)法達(dá)到預(yù)期目的之現(xiàn)象。因此十分有必要對(duì)銷售價(jià)格系數(shù)制定工作進(jìn)行規(guī)化，使制定工作達(dá)到操作科學(xué)化。故對(duì)制定住宅銷售

11、價(jià)格系數(shù)的方法、經(jīng)驗(yàn)、思路進(jìn)行歸納、分析、整理和完善，并在此基礎(chǔ)上編制本指引，以便今后對(duì)各地區(qū)公司住宅產(chǎn)品銷售價(jià)格系數(shù)制定起到指引作用，實(shí)現(xiàn)各地區(qū)公司之間先進(jìn)經(jīng)驗(yàn)、方法交流之意義。第4條編制本指引的目的。編制本指引的目的是提供一個(gè)技術(shù)交流平臺(tái)，以便在制定銷售價(jià)格過(guò)程中，實(shí)現(xiàn)集團(tuán)和地區(qū)公司兩級(jí)營(yíng)銷管理執(zhí)行機(jī)構(gòu)的溝通、交流和互動(dòng)，通過(guò)上下的共同努力使住宅產(chǎn)品銷售價(jià)格系數(shù)的制定更加趨于快捷、合理。第5條本指引的宏觀指導(dǎo)性。不同的項(xiàng)目，由于其所處的區(qū)域不同，住宅產(chǎn)品的特征不同，因此其項(xiàng)目的個(gè)性也不相同。在住宅產(chǎn)品開(kāi)發(fā)、規(guī)劃設(shè)計(jì)過(guò)程中把握住宅單位的均好性，通過(guò)制定合理的銷售價(jià)格系數(shù)，將不同的住宅單位產(chǎn)品

12、功能及性能進(jìn)行量化，確定其銷售價(jià)格，才能使住宅產(chǎn)品達(dá)到性價(jià)比的同一性和均勻度，實(shí)現(xiàn)銷售速度的均勻性。地區(qū)公司在使用本指引時(shí)，應(yīng)因地制宜、因時(shí)制宜、因項(xiàng)目制宜，有機(jī)地結(jié)合本指引的宏觀指導(dǎo)性，制定出合理的銷售價(jià)格系數(shù)，避免對(duì)本指引的過(guò)度依賴。第6條集團(tuán)國(guó)地產(chǎn)營(yíng)銷決策委員會(huì)擁有本指引的解釋和修改權(quán)，各地區(qū)營(yíng)銷決策小組和執(zhí)行機(jī)構(gòu)在實(shí)際運(yùn)用本指引時(shí)如發(fā)現(xiàn)有任何不足或需要補(bǔ)充之處，請(qǐng)及時(shí)以書(shū)面形式向集團(tuán)國(guó)地產(chǎn)營(yíng)銷決策委員會(huì)反映。第7條本指引所描述的“價(jià)格”及“銷售價(jià)格” ，在一般情況下，是指整個(gè)項(xiàng)目中住宅的按揭貸款方式預(yù)期實(shí)收價(jià)格。第二章適用圍第8條本指引適用于集團(tuán)公司所有在地投資發(fā)展的房地產(chǎn)住宅項(xiàng)目，凡

13、中海占大股、合資及合作項(xiàng)目，均可參照本指引制定銷售價(jià)格系數(shù)。第9條本指引僅限于住宅項(xiàng)目，商場(chǎng)、寫(xiě)字樓等非住宅項(xiàng)目均不在本指引的研究圍之。住宅項(xiàng)目一般由別墅類、多層、小高層或高層住宅組成，各種樓型遵循總體規(guī)劃布局分布于住宅小區(qū)。第10條所謂別墅類包括獨(dú)棟別墅、雙拼別墅、排屋（Townhouse）和花園洋房；多層是指樓層數(shù)在七層以下的住宅，有的可能配備電梯；小高層是指樓層數(shù)在八至十二層之間，配備電梯的住宅；高層是指樓層數(shù)在十三層以上，配備電梯的住宅。第11條住宅小區(qū)總體規(guī)劃布局形式分類（樓型分類）如下：別墅類布置；多層布置；小高層布置；高層布置；別墅類、多層混合布置；別墅類、小高層混合布置；別墅類

14、、高層混合布置；別墅類、多層、小高層混合布置；別墅類、小高層、高層混合布置；多層、小高層混合布置；多層、高層混合布置；多層、小高層、高層混合布置；小高層、高層混合布置；別墅類、多層、小高層、高層混合布置；其它住宅樓型布置形式。第三章制定住宅銷售價(jià)格的過(guò)程第12條定價(jià)信息的調(diào)研和分析。定價(jià)信息調(diào)研要求對(duì)住宅銷售價(jià)格相關(guān)的市場(chǎng)信息及項(xiàng)目自身特征進(jìn)行系統(tǒng)的收集、記錄、整理和分析，只有通過(guò)定價(jià)信息調(diào)查，才能了解置業(yè)者需要什么樣的住房、需要多少面積的住房、對(duì)住宅小區(qū)外環(huán)境的要求、對(duì)地理位置的要求等等；了解項(xiàng)目自身的規(guī)劃設(shè)計(jì)、環(huán)境設(shè)計(jì)、建筑設(shè)計(jì)等等產(chǎn)品特征，進(jìn)而制定住宅產(chǎn)品的產(chǎn)品策略、價(jià)格策略、營(yíng)銷渠道策

15、略、促銷策略等。在這一過(guò)程中，需要調(diào)查并分析影響住宅銷售價(jià)格的主要因素，定價(jià)信息調(diào)研的主要容會(huì)在本指引第六章詳細(xì)闡述。第13條確定項(xiàng)目總體均價(jià)及分期均價(jià)。確定項(xiàng)目總體均價(jià)是房地產(chǎn)營(yíng)銷過(guò)程的核心和關(guān)鍵性工作，它決定了項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)的高低，反映了開(kāi)發(fā)商的經(jīng)營(yíng)理念，一切銷售價(jià)格制定過(guò)程均以此為主軸。確定總體均價(jià)時(shí)，要在考慮外部因素及定價(jià)信息的基礎(chǔ)上，洞察目標(biāo)客戶的價(jià)值取向，衡量目標(biāo)客戶的銷售價(jià)格接受能力。有的項(xiàng)目規(guī)模較大，可能會(huì)分期進(jìn)行開(kāi)發(fā)，這就需要在總體均價(jià)確定后，根據(jù)各期地塊之間的相對(duì)位置關(guān)系、發(fā)展規(guī)劃、地塊狀況及公司的營(yíng)銷策略等因素，在總體均價(jià)的基礎(chǔ)上確定各個(gè)分期的均價(jià)。但是，住宅項(xiàng)目不論如何定

16、價(jià)，最后都必須符合市場(chǎng)需求規(guī)律，接受市場(chǎng)的最后檢驗(yàn)，房地產(chǎn)定價(jià)的方法很多，在此就不再逐一列舉。第14條制定銷售價(jià)格系數(shù)、確定價(jià)格系數(shù)權(quán)重。制定銷售價(jià)格系數(shù)時(shí)主要考慮住宅產(chǎn)品個(gè)性特征對(duì)住宅單位單價(jià)的影響因素，例如朝向、景觀、安靜度、房型、樓型、樓層等等；確定權(quán)重則要考慮住宅產(chǎn)品各因素對(duì)住宅單位單價(jià)的影響程度，由于住宅項(xiàng)目部和外部因素的差異，購(gòu)買(mǎi)者對(duì)住宅的樓型、朝向、景觀、噪音、樓層、房型等的重視和喜好程度不盡相同，故而價(jià)格系數(shù)權(quán)重也不同，權(quán)重分值（比例）不同，將直接導(dǎo)致每一住宅單位的積分不同。第15條評(píng)分、制定計(jì)價(jià)參數(shù)及單價(jià)。由于每一地區(qū)公司在評(píng)分和制定計(jì)價(jià)參數(shù)及單價(jià)時(shí)的方法不盡相同，而且各有特

17、色、各有所長(zhǎng)，本指引就不作細(xì)致論述。根據(jù)這些系數(shù)來(lái)確定住宅的計(jì)價(jià)參數(shù)及價(jià)格系數(shù)權(quán)重，并試算出每一套單位的銷售價(jià)格。這種價(jià)格計(jì)算方法對(duì)住宅單位的相關(guān)指標(biāo)及權(quán)重系數(shù)進(jìn)行了較為客觀的評(píng)估，因而能夠比較準(zhǔn)確地反映出每一住宅單位合理、科學(xué)的價(jià)格及各住宅單位之間地相互價(jià)格關(guān)系。第四章住宅銷售價(jià)格系數(shù)的制定原則第16條市場(chǎng)導(dǎo)向原則。在制定住宅銷售價(jià)格系數(shù)時(shí)，需要深入開(kāi)展定價(jià)信息調(diào)研，仔細(xì)分析市場(chǎng)及反饋信息，注重收集市場(chǎng)同區(qū)域、同系列、同檔次住宅項(xiàng)目的銷售價(jià)格、目標(biāo)客戶群、核心競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手及項(xiàng)目其它指標(biāo)等相關(guān)資料。在此基礎(chǔ)上，充分考慮周邊及相關(guān)地區(qū)居民的生活習(xí)慣，結(jié)合項(xiàng)目的建筑設(shè)計(jì)、環(huán)境設(shè)計(jì)、配套設(shè)施等自身的優(yōu)劣

18、勢(shì)，制定出合理的系數(shù)指標(biāo)。第17條住宅單位性價(jià)比分布均好性原則。住宅單位的性能與其銷售價(jià)格之間存在著相輔相成的關(guān)系，性能好的住宅單位，其銷售價(jià)格也相對(duì)較高，反之亦然。在制定銷售價(jià)格系數(shù)過(guò)程中，需要仔細(xì)研究項(xiàng)目特點(diǎn)及每一套單位的特性等信息，并通過(guò)制定合理的銷售價(jià)格系數(shù)、價(jià)格系數(shù)權(quán)重及評(píng)分，使住宅單位的性能與其市場(chǎng)價(jià)值匹配，項(xiàng)目整體性價(jià)比分布均好，在保證總體均價(jià)的基礎(chǔ)上，使性能不同的住宅產(chǎn)品基本上達(dá)到相同的、合理的銷售速度。第18條權(quán)重合理性原則。 在制定價(jià)格過(guò)程中， 確定價(jià)格系數(shù)權(quán)重是非常關(guān)鍵的工作。權(quán)重不僅反映了各項(xiàng)系數(shù)分值之間的比例關(guān)系，而且反映了各項(xiàng)系數(shù)在整個(gè)評(píng)分體系中的比例關(guān)系，這種比例

19、關(guān)系直接影響到住宅單位系數(shù)總分值的高低，進(jìn)而影響到住宅單價(jià)。原則上，可以通過(guò)多種渠道獲得確定權(quán)重的信息：一是通過(guò)市場(chǎng)調(diào)查，獲得市場(chǎng)在售項(xiàng)目的銷售信息；二是以市場(chǎng)調(diào)查獲得的客戶反饋信息；三是組織公司有關(guān)人員對(duì)本項(xiàng)目進(jìn)行權(quán)重評(píng)估，獲得的部反饋信息和外部專家權(quán)重評(píng)估的反饋信息等方法。通過(guò)對(duì)反饋信息的分析，預(yù)期市場(chǎng)（客戶）對(duì)項(xiàng)目各個(gè)方面（如景觀、噪音、朝向、戶型、樓型等）的喜好程度和關(guān)心程度，并據(jù)此制定出較為合理的價(jià)格系數(shù)權(quán)重。第19條產(chǎn)品性能差異化原則。住宅由于面積、朝向、視野、景觀、樓層等因素的不同，業(yè)主對(duì)住宅樓型的喜好程度也不同，其產(chǎn)品性能亦不同。在系數(shù)制定過(guò)程中，應(yīng)綜合各種不同因素，分析每一住

20、宅單位的利弊，設(shè)置出合理的系數(shù)，使不同性能差異的住宅分別得到不同的分值，在價(jià)格上體現(xiàn)合理差異，使之符合住宅單位的產(chǎn)品差異。第20條價(jià)格指導(dǎo)性原則。分析住宅項(xiàng)目周邊市場(chǎng)、配套和項(xiàng)目自身對(duì)價(jià)格產(chǎn)生影響的因素，進(jìn)一步分析住宅單位的個(gè)性特征，明確這種個(gè)性特征對(duì)住宅單位單價(jià)的影響程度，運(yùn)用市價(jià)比較法，制定出合理的系數(shù)，并使系數(shù)與與市場(chǎng)變化保持一致，使之對(duì)制定住宅銷售價(jià)格具有明確的指導(dǎo)性。第五章住宅銷售價(jià)格系數(shù)的制定及評(píng)分第21條銷售價(jià)格系數(shù)制定及評(píng)分的程序。 建議各地區(qū)公司成立項(xiàng)目評(píng)分工作小組 （人員由各地區(qū)公司決定），構(gòu)建銷售價(jià)格系數(shù)體系，確定價(jià)格系數(shù)權(quán)重，并借助專業(yè)的評(píng)分方法對(duì)各住宅銷售價(jià)格系數(shù)進(jìn)行

21、綜合評(píng)分，撰寫(xiě)項(xiàng)目住宅產(chǎn)品銷售銷售價(jià)格系數(shù)專題報(bào)告 （以下簡(jiǎn)稱“報(bào)告”）。完成報(bào)告初稿后，要求及時(shí)將初稿報(bào)集團(tuán)經(jīng)營(yíng)銷售部審核，由集團(tuán)經(jīng)營(yíng)銷售部提出相關(guān)建議，通過(guò)地區(qū)公司營(yíng)銷部門(mén)和集團(tuán)經(jīng)營(yíng)銷售部之間的反復(fù)溝通、交流及征求意見(jiàn)，并由地區(qū)公司營(yíng)銷決策機(jī)構(gòu)完成正式報(bào)告報(bào)集團(tuán)國(guó)地產(chǎn)營(yíng)銷決策委員會(huì)審批。第22條對(duì)不同樓型布置的小區(qū)各種系數(shù)進(jìn)行分析。表一（見(jiàn)下頁(yè)）對(duì)影響不同規(guī)劃布置住宅小區(qū)的各種系數(shù)進(jìn)行了列表分析，供評(píng)分參考：表一不同住宅小區(qū)規(guī)劃布置系數(shù)評(píng)分表評(píng)分值住宅小區(qū)規(guī)劃布置分類別墅類布置；多層布置小高層布置高層布置別墅類、多層混合別墅類布置多層別墅類、小高層混別墅類合布置小高層別墅類、高層混合別墅類

22、布置高層別墅類、 多層、小別墅類多層高層混合布置小高層別墅類、小高層、別墅類小高層高層混合布置高層多層、小高層混合多層布置小高層多層、高層混合布多層置高層多層、小高層、 高多層小高層層混合布置高層小高層、高層混合小高層布置高層別墅類、 多層、小別墅類多層高層、高層混合布小高層置高層因素平面系數(shù)垂直系數(shù)朝景樓安靜房私密個(gè)向觀型度型性樓層別其它住宅布置形式備注：別墅類樓宇不考慮垂直系數(shù)。特別加分注意事項(xiàng)：在評(píng)分過(guò)程中，若有特別加分項(xiàng)，請(qǐng)各地區(qū)公司在此注明。第23條平面系數(shù)制定及評(píng)分辦法22.1 朝向系數(shù)：我國(guó)地域廣闊，每一個(gè)地區(qū)都有其獨(dú)特的地理環(huán)境、文化背景和生活習(xí)俗；朝向又直接影響到日照問(wèn)題，因

23、此各地買(mǎi)家對(duì)住宅朝向的選擇也會(huì)有某些差異。只有準(zhǔn)確把握當(dāng)?shù)仫L(fēng)俗人情、朝向喜好，才能制定出比較合理的朝向系統(tǒng)分值。一般而言，朝南的單元系數(shù)分值較高，東南向、西南向次之，朝北的則最低；若廳和主臥室都朝南，則系數(shù)分值最高，若都朝北，分值則最低，其它依此類推。22.2 景觀系數(shù)：景觀系數(shù)分值的高低一定程度上與視野開(kāi)闊程度、 視線軸的長(zhǎng)短、視覺(jué)效果、視線遮擋影響有關(guān)。如果住宅單位面臨公園、高爾夫球場(chǎng)、樹(shù)林、湖泊、河流、海面等能夠使人愉暢的景觀，由于視野開(kāi)闊、風(fēng)景優(yōu)美、景觀較佳，生活在里面會(huì)感到輕松自然，這樣的住宅單位一般系數(shù)分值較高；而臨近鬧市區(qū)、垃圾站、廠房、液化氣站、加油站、高壓電線、高架橋、普通道

24、路、鐵路、公共廁所等視覺(jué)效果不佳、視野較差、壓抑感較強(qiáng)的住宅單位，其系數(shù)分值就會(huì)相對(duì)較低。22.3 樓型系數(shù)：各樓盤(pán)所處的地區(qū)不同，買(mǎi)家對(duì)住宅樓型的需求也不盡相同，有的地區(qū)對(duì)多層有偏好，有的地區(qū)則對(duì)小高層有偏好等；此外，即使樓盤(pán)是由純多層、純小高層或純高層組成，但是也會(huì)因一梯二戶、一梯三戶或一梯多戶等樓型設(shè)計(jì)不同而受到買(mǎi)家的喜好程度不同；而對(duì)別墅言，買(mǎi)家會(huì)喜好獨(dú)棟別墅多一些，雙拼別墅次之，最后是排屋。因此，根據(jù)市場(chǎng)需求，分析買(mǎi)家的喜好，對(duì)不同樓型確定不同系數(shù)分值。22.4 安靜度系數(shù)：噪音大小對(duì)人們居住安逸與否有著重要的影響，一般來(lái)說(shuō)，安靜、祥寧的住宅單位系數(shù)分值較高；而一些鄰近噪音源，如公路

25、、鐵路、高架橋、工廠、學(xué)校、鬧市等地方的住宅，由于噪音較大，比較嘈雜，影響到人們的正常生活、學(xué)習(xí)和工作，其系數(shù)分值自然較低。22.5 房型系數(shù)：因房型（如：一房一廳、二房一廳、三房二廳、復(fù)式等）的不同、面積大小不同而導(dǎo)致系數(shù)分值的不同，這種情況往往和市場(chǎng)需求有關(guān)。由于人們?cè)诓煌啃汀⒚娣e的住宅中生活的舒適感及精神感受不同，其喜好程度也不盡相同。由于戶型及戶型面積不同，必然存在需求的不同，喜好程度差的戶型的系數(shù)分值不可能很高，而倍受置業(yè)者特別喜愛(ài)之戶型的系數(shù)分值會(huì)相對(duì)較高。22.6 私密性系數(shù)：隨著人們生活水平的提高， 買(mǎi)家對(duì)生活中的私密性越來(lái)越重視。因此住宅單位的私密性較好，則其系數(shù)分值自然也

26、會(huì)相對(duì)較高，反之亦然。在此基礎(chǔ)上，不同住宅單位之間的對(duì)視程度、距離遠(yuǎn)近等等都會(huì)影響到私密性系數(shù)分值。22.7 單邊系數(shù)：住宅單位如果單邊，其采光通風(fēng)就會(huì)相對(duì)較好，故而該住宅單位的系數(shù)分值也會(huì)較高。一般而言，對(duì)公寓而言，三面臨空、且三面采光的房屋系數(shù)分值最高，二面臨空、二面采光的房屋次之；對(duì)別墅而言，四面臨空的單體別墅系數(shù)分值最高， 三面臨空的雙拼別墅次之， 二面臨空的排屋最低。一般情況下，單邊系數(shù)可以計(jì)入個(gè)別因素。22.8 個(gè)別因素系數(shù)：住宅單位的不同平面設(shè)計(jì)會(huì)使得系數(shù)分值不同，例如，開(kāi)放空間、休閑空間、通風(fēng)、采光、雙陽(yáng)臺(tái)、緊湊戶型、復(fù)式等設(shè)計(jì)，因其提高居住品質(zhì)，而相應(yīng)提高了住宅單位的系數(shù)分值

27、；此外，設(shè)備層、轉(zhuǎn)換層等對(duì)住宅單位的系數(shù)分值也會(huì)產(chǎn)生一定的影響。第24條垂直系數(shù)設(shè)置及評(píng)分辦法樓層系數(shù)：對(duì)多層、小高層和高層住宅而言，樓層系數(shù)是必須考慮的因素，其系數(shù)分值對(duì)住宅單位單價(jià)有著比較重要的影響。樓層系數(shù)分值的確定需要根據(jù)住宅層數(shù)來(lái)具體制定，不同樓型的住宅在不同的地區(qū)，其系數(shù)分值制定標(biāo)準(zhǔn)是不一樣的。在制定樓層系數(shù)分值時(shí)，須要具體項(xiàng)目具體分析、具體樓型具體分析。一般而言，對(duì)小高層、高層住宅而言，通常是由低層向高層系數(shù)分值逐漸增大，但最頂層（最底層）的則可能比它下面（上面）三四個(gè)層面分值要低；對(duì)多層住宅而言，一般情況是，三、四層系數(shù)分值最高，二、五層次之，一、六層最低。第25條 在對(duì)住宅單

28、位的某一系數(shù)評(píng)分過(guò)程中，應(yīng)只對(duì)影響該系數(shù)的影響因素進(jìn)行分析，切忌參雜考慮其它系數(shù)的影響因素，從而導(dǎo)致評(píng)分過(guò)程中不同系數(shù)影響因素的相互混淆，例如：對(duì)樓層系數(shù)評(píng)分過(guò)程中不考慮景觀因素的影響，對(duì)安靜度系數(shù)評(píng)分過(guò)程中不考慮景觀、朝向因素的影響。此外，若有頂層（底層）單位中送屋頂花園、露臺(tái)（地面花園、半地下室） 、住宅單位中配送的空間（計(jì)入建筑面積、不計(jì)容積率）等情況，不可在任一系數(shù)評(píng)分過(guò)程中予以考慮，需要單獨(dú)計(jì)價(jià)。其它類似情況也需要各地區(qū)公司具體情況具體分析。第26條 以上僅對(duì)制定系數(shù)及評(píng)分中的主要考慮因素進(jìn)行了分析，但是在制定系數(shù)的過(guò)程中，由于項(xiàng)目所處區(qū)域不同、項(xiàng)目自身特點(diǎn)不同、項(xiàng)目樓型不同，考慮的

29、因素及其權(quán)重系數(shù)也不同，而且往往會(huì)主要考慮另外一些影響因素，例如：空氣污染、日曬、采光等等。因此應(yīng)參考本指引的方法，具體項(xiàng)目具體分析，切不可生搬硬套。第六章定價(jià)信息的調(diào)研與分析住宅產(chǎn)品銷售價(jià)格是住宅商品價(jià)值和地租資本化價(jià)格的綜合性貨幣表現(xiàn)， 反映到現(xiàn)實(shí)中就是住宅交易雙方的實(shí)際成交價(jià)格。 定價(jià)信息調(diào)研和分析則是住宅銷售定價(jià)過(guò)程中必不可少的重要組成部分， 客觀來(lái)說(shuō)，商品住宅銷售價(jià)格是眾多影響因素相互作用的結(jié)果，把握這些因素對(duì)銷售價(jià)格的影響圍、影響程度、影響關(guān)系，對(duì)我們制定住宅銷售價(jià)格有著十分重要的指導(dǎo)作用。實(shí)踐證明，在十分復(fù)雜、競(jìng)爭(zhēng)激烈的經(jīng)營(yíng)環(huán)境中，只有通過(guò)認(rèn)真、細(xì)致、有效的定價(jià)信息調(diào)研和分析，才

30、能制定出合理的住宅銷售價(jià)格。定價(jià)信息調(diào)研從大的方面來(lái)概括，可以分為以下幾大類：第27條房地產(chǎn)市場(chǎng)供求關(guān)系調(diào)研供給和需影響住宅銷售價(jià)格的最關(guān)鍵因素和最終因素，其它因素都是通過(guò)影響供給或需求而對(duì)住宅銷售價(jià)格造成影響的。因此，十分有必要對(duì)本區(qū)域的房地產(chǎn)市場(chǎng)供求關(guān)系、房地產(chǎn)市場(chǎng)總需求量及總供應(yīng)量的變化、房地產(chǎn)市場(chǎng)需求發(fā)展趨勢(shì)、房地產(chǎn)市場(chǎng)需求影響因素等信息進(jìn)行深入的調(diào)研、分析和研究。第28條政治、法律、社會(huì)環(huán)境調(diào)研28.1 國(guó)家、地方政府有關(guān)房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的方針政策。如房改政策、開(kāi)發(fā)區(qū)政策、房地產(chǎn)價(jià)格政策、房地產(chǎn)稅收政策、房地產(chǎn)金融政策、土地制度和土地政策、人口政策和產(chǎn)業(yè)發(fā)展政策、稅收政策等。28.2 有關(guān)

31、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)的法律法規(guī)。28.3 有關(guān)國(guó)民經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展計(jì)劃、發(fā)展規(guī)劃、土地利用總體規(guī)劃、城市建設(shè)規(guī)劃和區(qū)域規(guī)劃、城市發(fā)展戰(zhàn)略等。28.4 主要有政治安定狀況、社會(huì)治安狀況、城市化程度、人口狀況、家庭構(gòu)成狀態(tài)、公共設(shè)施狀況、教育及社會(huì)福利狀況等。第29條經(jīng)濟(jì)環(huán)境調(diào)研29.1 國(guó)家、地區(qū)或城市的經(jīng)濟(jì)特征，包括經(jīng)濟(jì)發(fā)展規(guī)模、趨勢(shì)、速度和效益。29.2 項(xiàng)目所在地區(qū)的經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)、人口及就業(yè)狀況、就學(xué)條件、基礎(chǔ)設(shè)施情況、地區(qū)重點(diǎn)開(kāi)發(fā)區(qū)域、同類競(jìng)爭(zhēng)物業(yè)的供給情況。29.3 房地產(chǎn)金融環(huán)境、銀行利率水平，獲得貸款的可能性及預(yù)期通貨膨脹率。29.4 國(guó)民經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)和主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)。29.5 國(guó)民收入水平、消費(fèi)結(jié)構(gòu)

32、和消費(fèi)水平。29.6 與特定房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)類型和開(kāi)發(fā)地點(diǎn)相關(guān)因素的調(diào)研。第30條競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手調(diào)研30.1 競(jìng)爭(zhēng)者及潛在競(jìng)爭(zhēng)者的實(shí)力和經(jīng)營(yíng)管理優(yōu)劣勢(shì)調(diào)研。30.2 對(duì)競(jìng)爭(zhēng)者住宅產(chǎn)品創(chuàng)新水平的調(diào)研，如建筑、環(huán)境、設(shè)計(jì)、室布置、建材及附屬設(shè)備選擇、服務(wù)優(yōu)缺點(diǎn)的調(diào)研與分析。30.3 對(duì)競(jìng)爭(zhēng)者商品住宅價(jià)格定價(jià)情況的調(diào)研。30.4 對(duì)競(jìng)爭(zhēng)者廣告的監(jiān)視和廣告費(fèi)用、廣告策略的研究。30.5 對(duì)競(jìng)爭(zhēng)者銷售渠道使用情況的調(diào)研和分析。第31條消費(fèi)者行為調(diào)研31.1 消費(fèi)者需求調(diào)研。如消費(fèi)者的構(gòu)成、分布及消費(fèi)者需求的層次狀況；消費(fèi)者有效需求和潛在需求的情況；消費(fèi)者的收入變化及其購(gòu)買(mǎi)能力與投向。31.2需求動(dòng)機(jī)調(diào)研。如消費(fèi)者的

33、購(gòu)買(mǎi)意向，影響消費(fèi)者購(gòu)買(mǎi)動(dòng)機(jī)的因素，者購(gòu)買(mǎi)動(dòng)機(jī)的類型等。消費(fèi)31.3 購(gòu)買(mǎi)行為調(diào)研。如不同消費(fèi)者的不同購(gòu)買(mǎi)行為，消費(fèi)者的購(gòu)買(mǎi)模式，影響消費(fèi)者購(gòu)買(mǎi)行為的社會(huì)因素及心里因素等。31.4 對(duì)消費(fèi)者生活習(xí)性的調(diào)研。 如潛在消費(fèi)者的生活方式、 消費(fèi)習(xí)慣、生活圈子、社會(huì)交際圍的調(diào)研。第32條社區(qū)環(huán)境調(diào)研社區(qū)環(huán)境直接影響著住宅的銷售價(jià)格，這是住宅商品特有的屬性。優(yōu)良的社區(qū)環(huán)境，對(duì)發(fā)揮住宅商品的效能、提高其使用價(jià)值和經(jīng)濟(jì)效益具有重要作用。社區(qū)環(huán)境調(diào)研容包括：社區(qū)繁榮程度、購(gòu)物條件、文化氛圍、居民素質(zhì)、交通和教育的便利、安全保障制度、衛(wèi)生、空氣和水源質(zhì)量及景觀等方面。第33條地塊特征調(diào)研33.1 自然條件調(diào)研。

34、包括位置、地形、地勢(shì)、面積、地質(zhì)、形狀、日照和通風(fēng)等。33.2 環(huán)境條件調(diào)研。包括在城市中的區(qū)位、交通條件、市政配套、大氣環(huán)境、聲覺(jué)環(huán)境、視覺(jué)環(huán)境、衛(wèi)生環(huán)境、生態(tài)環(huán)境等。33.3 位置及地段調(diào)研。地塊的交通、環(huán)境、市政配套、景觀對(duì)樓盤(pán)的定位和素質(zhì)有決定性的影響，從而會(huì)影響住宅銷售價(jià)格水平。第34條項(xiàng)目自身特征調(diào)研34.1 成本構(gòu)成調(diào)研。土地價(jià)格、建造成本、利息、營(yíng)銷費(fèi)用、稅費(fèi)等構(gòu)成房地產(chǎn)產(chǎn)品的發(fā)展成本。正常情況下，即供求關(guān)系相對(duì)平衡的狀態(tài)下，當(dāng)社會(huì)普遍成本上升時(shí)會(huì)導(dǎo)致價(jià)格上升，反之則下降。但發(fā)展成本與價(jià)格的關(guān)系不是唯一的和一成不變的。34.2 住宅項(xiàng)目“硬件”調(diào)研。包括規(guī)劃設(shè)計(jì)、環(huán)境設(shè)計(jì)、建筑

35、設(shè)計(jì)、住宅性能、使用材料的品質(zhì)、施工質(zhì)量、裝修標(biāo)準(zhǔn)、小區(qū)配套設(shè)施、物業(yè)管理、售后服務(wù)等。34.3 住宅項(xiàng)目“軟件”調(diào)研。包括品牌形象力、廣告宣傳力、銷售能力、產(chǎn)品創(chuàng)新力等。隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展，著名的發(fā)展商品牌、創(chuàng)新的產(chǎn)品，對(duì)住宅銷售價(jià)格的良性影響越來(lái)越大。34.4 營(yíng)銷策略與價(jià)格策略調(diào)研。發(fā)展商采取不同的營(yíng)銷策略和價(jià)格策略，在一定價(jià)格區(qū)間和一定時(shí)間段可以對(duì)銷售價(jià)格的形成人為的上升或下降趨勢(shì)。第七章住宅銷售價(jià)格計(jì)算公式的擬定第35條別墅類住宅的銷售價(jià)格計(jì)算公式。35.1 獨(dú)棟別墅住宅銷售價(jià)格計(jì)算公式：XXA 獨(dú)P獨(dú) 1獨(dú) 1B 獨(dú)Q 獨(dú)A 獨(dú)P獨(dú) 2獨(dú) 2B 獨(dú)Q 獨(dú)··&

36、#183;··········X 獨(dú) nA獨(dú)P獨(dú) nB 獨(dú)Q 獨(dú)X 獨(dú)1M 獨(dú)1X 獨(dú) 2 M 獨(dú) 2 X 獨(dú) n M 獨(dú) nX獨(dú)M 獨(dú)1M 獨(dú) 2 M 獨(dú) n參數(shù)說(shuō)明： 獨(dú) n ：第 n 號(hào)獨(dú)棟別墅住宅單位，n0，n 為整數(shù)； X 獨(dú)n ：第 n 號(hào)獨(dú)棟別墅住宅單位的銷售價(jià)格； M 獨(dú) n ：第 n 號(hào)獨(dú)棟別墅住宅單位的建筑面積；A獨(dú)、B獨(dú)值。 A獨(dú) ：獨(dú)棟別墅住宅的計(jì)價(jià)參數(shù)（不參與系數(shù)分配）； B獨(dú) ：獨(dú)棟別墅住宅的計(jì)價(jià)分配參數(shù)； P獨(dú)n ：第 n 號(hào)獨(dú)棟別墅住宅單位的加權(quán)得分； Q獨(dú) ：獨(dú)

37、棟別墅住宅單位的平均得分，Q獨(dú)P獨(dú)nn獨(dú) n獨(dú) ：全部獨(dú)棟別墅住宅單位的數(shù)量； X 獨(dú) ：獨(dú)棟別墅住宅的總體均價(jià)。35.2 計(jì)價(jià)參數(shù)（ A獨(dú) ）及計(jì)價(jià)分配參數(shù)（B獨(dú) ）的選定方法：X 獨(dú) 是確定 A獨(dú) 及 B獨(dú) 的參考基礎(chǔ)。 A獨(dú) 、B獨(dú) 是可以調(diào)整變動(dòng)的， 但是 A獨(dú)和B 的調(diào)整變動(dòng)必須建立在X 獨(dú)與預(yù)期目標(biāo)均價(jià)保持一致的基礎(chǔ)之獨(dú)上。當(dāng) A獨(dú) 增大時(shí)， B獨(dú) 會(huì)變小，反之亦然。 確定 X 獨(dú) 與 A獨(dú) 、 B獨(dú) 之間的關(guān)系。雖然 A獨(dú) 、 B獨(dú) 與 X 獨(dú) 在數(shù)值之比上并不是一成不變的， 但是它們之間存在一種大概的比例關(guān)系，在對(duì)銷售價(jià)格進(jìn)行試算時(shí)，需要根據(jù)定價(jià)經(jīng)驗(yàn)，首先推測(cè)A獨(dú) 、B獨(dú) 與X

38、獨(dú)之間的大概比例關(guān)系，初步確定 A獨(dú) 、B獨(dú) 的數(shù)值，試算出初步的銷售價(jià)格試算表。 根據(jù)不同單位、 樓型銷售價(jià)格的價(jià)差關(guān)系來(lái)調(diào)整獨(dú)、 B獨(dú)獨(dú)A值。調(diào)整 A 、B獨(dú) 值需要的價(jià)差關(guān)系包括：不同樓型住宅總體均價(jià)之間的價(jià)差關(guān)系，不同單元樓座均價(jià)之間的價(jià)差關(guān)系， 同一樓座中不同樓層單位之銷售價(jià)格的價(jià)差關(guān)系，整個(gè)項(xiàng)目中最高銷售價(jià)格與最低銷售價(jià)格之間的價(jià)差關(guān)系等等。這種價(jià)差關(guān)系需要在深入定價(jià)信息調(diào)研的基礎(chǔ)上， 根據(jù)定價(jià)經(jīng)驗(yàn)來(lái)判斷，并據(jù)此進(jìn)行進(jìn)一步的調(diào)整、修正 最后通過(guò)銷售價(jià)格試算結(jié)果再來(lái)最終確定A獨(dú) 、 B獨(dú) 值。 對(duì)于其它別墅類住宅、 多層住宅、小高層住宅、高層住宅的銷售價(jià)格計(jì)算公式中 A 、 B 值均

39、可以參照此方法。35.3 雙拼別墅住宅的銷售價(jià)格計(jì)算公式：XX雙 1A雙BP雙 1雙Q 雙雙 2A雙B 雙P雙 2Q 雙·············X 雙 nA雙P雙 nB 雙Q 雙X雙X 雙1M 雙1X 雙 2 M 雙 2 X 雙 n M 雙 nM 雙1M 雙 2 M 雙 n參數(shù)說(shuō)明： 雙 n ：第 n 號(hào)雙拼別墅住宅單位， n0，n 為整數(shù)； X 雙n ：第 n 號(hào)雙拼別墅住宅單位的銷售價(jià)格； M 雙 n ：第 n 號(hào)雙拼別墅住宅單位的建筑面積； A雙 ：雙拼別墅

40、住宅的計(jì)價(jià)參數(shù)（不參與系數(shù)分配） ； B雙 ：雙拼別墅住宅的計(jì)價(jià)分配參數(shù)； P雙n ：第 n 號(hào)雙拼別墅住宅單位的加權(quán)得分； Q雙 ：雙拼別墅住宅單位的平均得分，Q雙P雙n ；n雙 n雙 ：全部雙拼別墅住宅單位的數(shù)量； X 雙 ：雙拼別墅住宅的總體均價(jià)。35.4 排屋住宅的銷售價(jià)格計(jì)算公式：XXA 排P排 1排 1B 排Q 排A排P排 2排 2B 排Q 排·············X 排 nA排P排 nB 排Q 排X排X 排1 M 排1X 排 2 M 排2 X 排n

41、M 排nM 排1M 排 2 M 排n參數(shù)說(shuō)明： 排 n ：第 n 號(hào)排屋住宅單位， n 0， n 為整數(shù)； X 排n ：第 n 號(hào)排屋住宅單位的銷售價(jià)格； M 排 n ：第 n 號(hào)排屋住宅單位的建筑面積； A排 ：排屋住宅的計(jì)價(jià)參數(shù)（不參與系數(shù)分配） ； B排 ：排屋住宅的計(jì)價(jià)分配參數(shù)； P排n ：第 n 號(hào)排屋住宅單位的加權(quán)得分； Q排 ：排屋住宅單位的平均得分，Q排P排 n ；n排 n排 ：全部排屋住宅單位的數(shù)量； X 排 ：排屋住宅的總體均價(jià)。35.5 花園洋房住宅的銷售價(jià)格計(jì)算公式：XXA 洋P洋 1洋 1B 洋Q 洋A洋P洋 2洋 2B 洋Q 洋···&

42、#183;·········X 洋 nA洋P洋 nB 洋Q 洋X洋X 洋1 M 洋1X 洋 2 M 洋2 X 洋nM 洋nM 洋1M 洋 2 M 洋n參數(shù)說(shuō)明： 洋 n ：第 n 號(hào)花園洋房住宅單位，n0，n 為整數(shù)； X 洋n ：第 n 號(hào)花園洋房住宅單位的銷售價(jià)格； M 洋 n ：第 n 號(hào)花園洋房住宅單位的建筑面積； A洋 ：花園洋房住宅的計(jì)價(jià)參數(shù)（不參與系數(shù)分配） ； B洋 ：花園洋房住宅的計(jì)價(jià)分配參數(shù)； P洋n ：第 n 號(hào)花園洋房住宅單位的加權(quán)得分； Q洋 ：花園洋房住宅單位的平均得分，Q洋P

43、洋n；n洋 n洋 ：全部花園洋房住宅單位的數(shù)量； X 洋 ：花園洋房住宅的總體均價(jià)。35.6 別墅類住宅的總體均價(jià)計(jì)算公式：表二對(duì)不同別墅類住宅樓型規(guī)劃布置住宅小區(qū)的總體均價(jià)計(jì)算公式進(jìn)行列表分析，供計(jì)算參考：表二不同別墅樓型規(guī)劃布置的總體均價(jià)計(jì)算公式表序號(hào)別墅樓型規(guī)劃布置分類獨(dú)棟別墅布置；雙拼別墅布置排屋布置花園洋房布置獨(dú)棟別墅、雙拼別墅混合布置獨(dú)棟別墅、排屋混合布置獨(dú)棟別墅、花園洋房混合布置獨(dú)棟別墅、雙拼別墅、排屋混合布置獨(dú)棟別墅、雙拼別墅、花園洋房混合布置雙拼別墅、排屋混合布置雙拼別墅、花園洋房混合布置計(jì)算公式X 獨(dú)1M 獨(dú)1X 獨(dú)2M 獨(dú) 2 X 獨(dú)n M 獨(dú)nX 別M 獨(dú)1 M 獨(dú) 2

44、 M 獨(dú)nX 雙1M 雙1X 雙2M 雙 2 X 雙n M 雙nX 別M 雙1 M 雙 2 M 雙nX 排1M 排1X 排2M 排 2 X 排 n M 排 nX 別M 排1 M 排 2 M 排nX 洋1M 洋1X 洋2M 洋 2 X 洋 n M 洋 nX 別M 洋1 M 洋 2 M 洋nX 獨(dú)M 獨(dú)X雙M 雙X 別M 獨(dú)M雙X 獨(dú)M獨(dú)X排M 排X 別M 獨(dú)M排X 獨(dú)M獨(dú) X洋M 洋X 別M 獨(dú)M洋X獨(dú) M 獨(dú)X雙 M 雙X排 M 排X 別M 獨(dú)M 雙M 排X獨(dú) M 獨(dú)X雙 M 雙X洋 M 洋X 別M 獨(dú)M 雙M 洋X 雙M 雙X排M 排X 別M 雙M排X 雙M 雙X洋M 洋X 別M 雙M洋雙拼

45、別墅、排屋、花園洋房混合X 雙M雙X排M排X洋M 洋布置X 別M 雙M 排M 洋排屋、花園洋房混合布置X 排M排X洋M 洋X 別M排M洋獨(dú)棟別墅、雙拼別墅、排屋、花X 獨(dú)M 獨(dú)X雙M 雙X排M排X洋M 洋園洋房混合布置X 別M 獨(dú)M 雙M 排M 洋參數(shù)說(shuō)明： X別 ：別墅類住宅的總體均價(jià)項(xiàng)目（各期）實(shí)收均價(jià) ； M 獨(dú) ：獨(dú)棟別墅住宅單位的總建筑面積； M 雙 ：雙拼別墅住宅單位的總建筑面積； M 排 ：排屋住宅單位的總建筑面積； M 花 ：花園洋房住宅的單位總建筑面積。第36條多層、小高層、高層住宅單位價(jià)格計(jì)算公式系統(tǒng)一。36.1 多層住宅的銷售價(jià)格計(jì)算公式：XXA多P多 1多 1B 多QA

46、多P多 2多 2B 多Q·············X 多 nA多P多 nB 多QX多X 多1 M 多1X 多 2 M 多2X 多 nM 多nM 多1 M 多2 M 多 n參數(shù)說(shuō)明： 多 n ：第 n 號(hào)多層住宅單位， n0，n 為整數(shù)； X多n ：第 n 號(hào)多層住宅單位的銷售價(jià)格； M 多n ：第 n 號(hào)多層住宅單位的建筑面積； A多 ：多層住宅的計(jì)價(jià)參數(shù)（不參與系數(shù)分配） ； B多 ：多層住宅的計(jì)價(jià)分配參數(shù)； P多 n ：第 n 號(hào)多層住宅單位的加權(quán)得分； Q ：

47、多層、小高層、高層住宅單位的平均得分，即： QP多 nP小 nP高 n ；n多n 高n 小 n多 ：全部多層住宅單位的數(shù)量； n小 ：全部小高層住宅單位的數(shù)量； n高 ：全部高層住宅單位的數(shù)量； X 多 ：多層住宅的總體均價(jià)。36.2 小高層住宅的銷售價(jià)格計(jì)算公式：XXA小P小 1小 1B 小QA小P小 2小 2B小Q·············X 小 nA小P小 nB 小QX小X 小1 M 小1X 小 2 M 小2 X 小 nM 小 nM 小1 M 小 2 M 小

48、n參數(shù)說(shuō)明： 小 n ：第 n 號(hào)小高層住宅單位， n0，n 為整數(shù)； X小n ：第 n 號(hào)小高層住宅單位的銷售價(jià)格； M 小n 第 n 號(hào)小高層住宅單位的建筑面積； A小 ：小高層住宅的計(jì)價(jià)參數(shù)（不參與系數(shù)分配） ； B小 ：小高層住宅的計(jì)價(jià)分配參數(shù)； P小 n ：第 n 號(hào)小高層住宅單位的加權(quán)得分； Q ：多層、小高層、高層住宅單位的平均得分，P多P小P即： Qnn高n；n多 n小 n高 n多 ：全部多層住宅單位的數(shù)量； n小 ：全部小高層住宅單位的數(shù)量； n高 ：全部高層住宅單位的數(shù)量； X 小 ：小高層住宅的總體均價(jià)。36.3 高層住宅的銷售價(jià)格計(jì)算公式：XXA 高B 高P高 1高 1

49、QA高B高P高 2高 2Q·············X 高 nA高B 高P高 nQX高X 高1 M 高1X 高 2 M 高2 X 高nM 高nM 高1M 高 2 M 高 n參數(shù)說(shuō)明： 高 n ：第 n 號(hào)高層住宅單位， n0，n 為整數(shù)； X高n ：第 n 號(hào)高層住宅單位的銷售價(jià)格； M 高n ：第 n 號(hào)高層住宅單位的建筑面積； A高 ：高層住宅的計(jì)價(jià)參數(shù)（不參與系數(shù)分配） ； B高 ：高層住宅的計(jì)價(jià)分配參數(shù)； P高 n ：第 n 號(hào)高層住宅單位的加權(quán)得分； Q ：多層、小高層、高層住宅單位的平均得分，P多 nP小 nP高 n；即： Qn多 n小 n高 n多 ：全部多層住宅單位的數(shù)量； n小 ：全部小高層住宅單位的數(shù)量； n高 ：全部高層住宅單位的數(shù)量； X 高 ：高層住宅的總體均價(jià)。第37條多層、小高層、高層住宅單位價(jià)格計(jì)算公式系統(tǒng)二。37.1 多層住宅的銷售價(jià)格計(jì)算公式：XXA多P多 1多 1B 多Q 多A多P多 2多 2B 多Q 多···