泉州某店面營銷簡案

1、第 1 頁 共 5 頁泉州某店面營銷簡案福邸西湖（店面）營銷簡案第一篇市場及項(xiàng)目闡發(fā)一、 泉州市房地產(chǎn)市場表面 1 、 宏觀經(jīng)濟(jì)運(yùn)行及財(cái)產(chǎn)結(jié)構(gòu)的變革 1 ）據(jù)相關(guān)部分統(tǒng)計(jì)報(bào)道，20_ 年全國商品房空置率繼承加大，同比去年，今年 1-5 月份，全國商品房空置面積增長幅度達(dá) 8.2% ，高于去年 2.3% 的水平。2）全國商品房銷售速度放慢，與去年同期相比，今年全國銷售面積回落 8%，代價(jià)下跌 3.3% 。3）20_ 年上半年，泉州 gdp 值同比去年增長 10.8% ，居民收入增長 7.8% ，消費(fèi)指數(shù)下降 0.9% 。4）泉州同期商品房生意業(yè)務(wù)量下降，上半年泉州住宅成交 2153 起，成交面積

2、 26.63萬 m2 ，金額 6.0894 億元，比去年分別下降 9%、8% 和 0.7% 。5）20_ 年 7 月末泉州空置房面積達(dá) 55.82 萬 m2 ，同比去年增長 35.2% 。第 2 頁 共 5 頁6）20_ 年第二季度，泉州房地產(chǎn)企業(yè)景氣指數(shù)為93.3 ，同比去年下降 13.3% 。2、 政策規(guī)矩及都市生長籌劃對泉州房地產(chǎn)市場的影響1）20_ 年 7 月份起，國度全力整頓房地財(cái)產(chǎn)，泉州市政府亦大力大舉治理“六項(xiàng)”非法行為，給財(cái)產(chǎn)運(yùn)作并不范例的泉州房地產(chǎn)市場帶來較大的打擊。2）土地資采取范例化運(yùn)作，采取“政府籌劃、土地儲備、招標(biāo)出讓土地”的方法，在范例房地產(chǎn)市場運(yùn)作的同時，增加了項(xiàng)

3、目開發(fā)的土地本錢，給房地產(chǎn)的代價(jià)產(chǎn)生一定影響。3）20_ 上半年泉州成為省級園林都市，并將在 20_ 年晉升為國度園林都市，以及圍繞“四山二江”和“半小時都市群”的都市生長遠(yuǎn)景，進(jìn)行籌劃方案國際咨詢征集運(yùn)動，都將有力的促進(jìn)泉州都市形象及品位的提升，以及對園林景觀、都市綠化與居住情況的改進(jìn)。4）20_ 年 6 月底，市區(qū)太平洋花圃發(fā)作的物業(yè)治理風(fēng)波預(yù)示著泉州部分市民對物業(yè)治理需求與辦事意識的覺醒；同時，也提醒我們，物業(yè)治理將是泉州未來住宅市場中主要的競爭或賣點(diǎn)之一。5）房地產(chǎn)“兩書”再次受到重視，下半年起，未能提供“五證”、“兩書”的房產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，將受到政府的嚴(yán)懲。第 3 頁 共 5 頁6）政府

4、對環(huán)西湖及清山區(qū)域內(nèi)的商品房開發(fā)所作的具體控規(guī)要求，將對房產(chǎn)項(xiàng)目的開發(fā)產(chǎn)生較大的影響。3、 泉州房地產(chǎn)市場的生長趨勢1）受泉州古城生長掩護(hù)的需要，大型商業(yè)物業(yè)將重點(diǎn)往新區(qū)（東部）遷移，而溫陵路以西的老市區(qū)則將大力大舉生長具地方特色及與旅游相關(guān)等專賣店形式的商業(yè)形態(tài)。2）大泉州都市架構(gòu)與“東拓南進(jìn)”戰(zhàn)略的實(shí)施，刺桐路以東區(qū)域成為近幾年泉州房地產(chǎn)開發(fā)的重點(diǎn)區(qū)域，都市重心東移已然顯現(xiàn)。3）隨著沿海大通道、后渚港及坪山隧道的建立與投入使用，洛江必將成為泉州未來的生長熱土。4）20_ 年下半年始，“冠亞都市花圃”、“世紀(jì)巨星”及“中遠(yuǎn)名城”等樓盤的面市，宣示著泉州的房地財(cái)產(chǎn)的產(chǎn)物時代與大盤時代的到來。5

5、）區(qū)域購買力已根本得到釋放，高端產(chǎn)物競爭加劇，有效需求不敷已明顯體現(xiàn)。6）小高層住宅已開始逐漸為泉州市民所擔(dān)當(dāng)，但多層住宅仍是熱銷的主流，而高層住宅依然嚴(yán)峻。7）隨著土地開發(fā)本錢的增加，工薪階層消費(fèi)的住宅將向都市邊沿或新區(qū)邁進(jìn)。第 4 頁 共 5 頁8）東部洛江將隨著坪山隧道的開通而代價(jià)突顯，將成為泉州大范圍化產(chǎn)物開發(fā)的基地，與高品質(zhì)社區(qū)的孵化器。4、泉州商業(yè)物業(yè)簡析 20_0 年以來泉州商業(yè)物業(yè)單位租金不絕下跌，甚至在今年所體現(xiàn)出沿街店面空置量增加，空租率走高的現(xiàn)象。最具代表性的應(yīng)為田安路店面租金與新門街店面空租的兩種殊途同歸的市場現(xiàn)狀。田安路店面從 20_0 年起，租金就連續(xù)開始下跌，從

6、20_0 年每平米租金的 100 元/ 月，跌至今年的 80 元/ 月，跌幅高達(dá) 20%。憑據(jù)相關(guān)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)表明，近兩年來泉州的商業(yè)物業(yè)，特別是沿街店面的租金連年下跌，平均跌幅約在 10%左右。據(jù)筆者視察了解，沿街店面難以出租，租金連續(xù)下跌的并非泉州獨(dú)占的現(xiàn)象，廈門乃至福州均出現(xiàn)差別水平的“縮水”現(xiàn)象，并且廈門商業(yè)旺地的沿街店面的租金普遍大幅的下跌，平均跌幅高達(dá) 15%。從本市的“湖心街”、“陽光巴黎”等已是現(xiàn)房項(xiàng)目的店面在銷售中所采取的“返租經(jīng)營”模式，并賜與一定命額的投資回報(bào)率，仍難以取得理想的銷售體現(xiàn)，就足以印證泉州店面銷售的嚴(yán)峻情形。市場的種種跡象表明，沿街店面的代價(jià)已被人為的抬高，在一

7、些 ‘ 炒店面投資者的作用下，物業(yè)應(yīng)有的代價(jià)與第 5 頁 共 5 頁代價(jià)部分已嚴(yán)重脫離，形成一定的泡沫經(jīng)濟(jì)，且泡沫經(jīng)濟(jì)所產(chǎn)生的危機(jī)，已開始初露眉目，并將在近三兩年內(nèi)得到具體體現(xiàn)。而以我們在建的社區(qū)型的商業(yè)物業(yè)（店面），要在市場整體“縮水”的情形下，掙脫其它同類項(xiàng)目對本案的客戶分（截）流的打擊，而取得理想的銷售目標(biāo)，則必須要在做好產(chǎn)物的底子上，從市場定位及招商乃至經(jīng)營治理上著手，強(qiáng)力突出項(xiàng)目定位及營銷主題，塑造樂成典范，以樹立起投資信心，特別是對本案最為重要和要害的代價(jià)的定位。二、 周邊個案闡發(fā)1、 西湖麗景店面總數(shù)： 42 間面積范疇： 45-55 售價(jià)： 7000-7800 元/ （騎樓算面積）銷售率： 92.86%