給物業(yè)管理走向市場再插翅膀

1、1 給物業(yè)管理走向市場再插翅膀西安群力物業(yè)管理有限公司羅順龍西安市的物業(yè)管理是從上個世紀九十年代開始的，至今已走了近十個年頭，像其它省市一樣，倡導者的主觀意志是走出“房管所管房”的計劃經(jīng)濟困境，邁入“物業(yè)管理的市場經(jīng)濟時代” 。然而筆者認為，現(xiàn)在西安的物業(yè)管理企業(yè)現(xiàn)狀與始創(chuàng)者的初衷有相當一段距離，如下所述四條，略見一斑。一、先前定的“價格網(wǎng)” ，難以實破。西安市的物業(yè)公司收費價格，大體由兩方面定的，一是拆遷安置房，由物價局制定收費標準，物業(yè)公司執(zhí)行。市政府考慮到拆遷安置多是政府行為，且居民收入普遍低，故定價時從安定住戶人心，保持社會穩(wěn)定出發(fā),收費標準普遍偏低。以明德門小區(qū)北區(qū)為例，住宅戶117

2、6戶,按每戶管理費8 元算,每月管理費從理論上講是1176 89408 元（實際上有 20的住戶因房屋質(zhì)量等各種原因拒交） 。每月支出是 7 名管理人員工資 7 名 7004900 元；綠化工人工資、殺蟲藥費、工具費 1000 元；保安人員4 名5002000 元；保潔員 5 名 2401200 元； 垃圾清運員 600 元。 共計支出 9700 元， 也就是說， 管理費 100收齊，每月管理費凈虧292 元。物業(yè)公司向管委會公布了收入支出帳目，雖明顯出現(xiàn)虧損，但要提高收費標準，管委會、住戶難以接受，甚至以拒交相挾。二是商品房，某些開發(fā)商為使房屋及早售出，物業(yè)管理費不做成本核算，少些市場調(diào)研，

3、制定了很低的物業(yè)收費標準，甚至作出了免交一年管理費的承諾，而接管物業(yè)的往往是開發(fā)商的“子”公司，他們面對上級制定的價格標準，只能表現(xiàn)出滿臉的無奈，不接管吧，沒飯吃，接管吧，負債吃，向開發(fā)商要求補償，上級以“施舍”的心情給，往往是虧的多，補的少。物業(yè)公司是自主經(jīng)營， 自負盈虧的企業(yè)， 為了少虧或不虧， 只有減少管理人員，推拖本應及時、到位的服務，致使業(yè)主與物業(yè)公司矛盾日益突出。2 既然要求物業(yè)公司是市場化管理，就應該按管理質(zhì)量，獲得應有的價格，確實按照市場規(guī)律，業(yè)主選擇物業(yè)公司，物業(yè)公司按收費標準選擇市場的雙向選擇原則，實行真正意義上的委托管理關(guān)系。二、行政干預的“無形手” 難以掙脫。國家的政策

4、是盡量對企業(yè)少一些政府的干預，讓企業(yè)在市場中遵紀守法進行經(jīng)營。而對物業(yè)公司而言，行政的干預使企業(yè)舉步維艱。保安的使用，一定要管段的保安公司派人才行。我們分管的幾個小區(qū)，地屬什么地方管，那個地方的保安公司就找上門來，說小區(qū)治安不好，給你派幾個人，人少了不行，每個人工資少了也不行。物業(yè)公司是自負盈虧的企業(yè)，以小區(qū)住戶的管理費收入決定保安人數(shù)，以保安人員的工作成績決定保安人員的工資，這樣就發(fā)生了矛盾，你想不用它的保安吧，他聲明小區(qū)出了事，派出所也不管。若從其它地方請來保安，當?shù)乇０补疽惶斓酵碚夷闶拢心悴荒苷Ｖ蛋?。小區(qū)一旦出現(xiàn)住戶被盜現(xiàn)象，住戶把氣發(fā)在物業(yè)公司身上，說物業(yè)公司的保安不負責任，而物

5、業(yè)公司對保安只發(fā)工資，很難管理到位。垃圾的清運，非當?shù)剞k事處環(huán)衛(wèi)部門的車拉運不可。 我們分管幾個小區(qū)，最頭疼的是垃圾清運費太高。按西安市市政發(fā)（1992 ）128 號文件，即西安市市容環(huán)衛(wèi)管理委員會與西安市物價局1992 年 5 月 7 日關(guān)于部分調(diào)整環(huán)境衛(wèi)生管理服務收費標準的報告中說，“垃圾清運費，委托環(huán)衛(wèi)部門清運的，按每噸18.5 元付費” ，環(huán)衛(wèi)部門認為，現(xiàn)在拉的遠了，價漲了。以明德門小區(qū)為例， 2000 年每車垃圾（約 3 噸）收費 120 元，到 2001 年3 月，每車漲到 150 元，問他們?yōu)槭裁词漳敲炊?，他們講是區(qū)政府定的，誰都知道，區(qū)政府應該沒有定價的權(quán)利。如不讓他們拉，誰拉

6、又不行。他們到小區(qū)強扣清運垃圾的車子，逼著我們只能與他們簽定垃圾清運合同，這樣一車漲價 30 元，每月一個小區(qū)20 車，每年就是 7200 元，還有其它一些小區(qū)，如此巨大的虧空，物業(yè)公司真是難以承受。稅收偏高，物業(yè)公司負擔重。 西安市地稅局對物業(yè)公司按服務行業(yè)的標準收稅即營業(yè)稅為5，稅后有城建稅，教育附加稅10，就是說稅額為3 5.5。物業(yè)公司是服務行業(yè)，但正如物價局文件中說的：是取之于住戶，用之于住戶，微利經(jīng)營的原則，營業(yè)稅比較餐飲、賓館、商店來，確實偏高。政府叫物業(yè)公司走向市場， 應該為其走向市場創(chuàng)造必要的條件，少些干預，多些支持，使其盡快的適應市場，發(fā)展壯大。三、維修基金未收繳，更新、大

7、修難落實。住宅共用部位，共用設施維修基金，專項用于住宅共用部位，共用設施設備保修期滿后的大修、更新和改造。收取的時機是商品房出售時多層建筑的，購房者按購房款的2比例交納；高層住宅的購房者按購房款的3的比例交納。 目前西安的狀況是商品房住宅很難收??；拆遷安置房（占物業(yè)公司管理房的大多數(shù)）還沒有具體的辦法收取。這就帶來一個問題，物業(yè)的更新、改造、大修的費用無法籌措。例如去年，我們僅對保吉巷、白廟村、明德門、樂居廠、青松、幸福村六個小區(qū)的屋面維修四千多平方米，費用花去十二萬元。這些費用顯然不是日常維修養(yǎng)護費能夠開支的，應該由維修基金來支付，但維修基金沒有收繳，物業(yè)公司就背了十二萬元的包袱。長此下去，

8、物業(yè)公司入不敷出，根本承擔不了共用部位，共用設施設備的更新、改造和大修任務。四、規(guī)定用房似有無，企業(yè)積累無后勁。1999 年 6 月 24 日， 西安市城市居住區(qū)物業(yè)管理條例實施，繼后陜西省也出臺了物業(yè)管理條例，條例中明確“開發(fā)建設單位或者公有住宅出售單位應按照規(guī)定提供必需的管理用房和經(jīng)營用房，其費用列入開發(fā)建設成本，產(chǎn)權(quán)屬全體業(yè)主共有”。 “按規(guī)定”是多少呢？條例中沒有講， 但是在 1995 年，西安市人民政府就以市政發(fā)（1995 ）93 號文件西安市城市住宅小區(qū)物業(yè)管理暫行規(guī)定中二十七條講， “開發(fā)建設單位按規(guī)劃建設的小區(qū)內(nèi)住宅建筑面積0.5的商業(yè)網(wǎng)點房，屬國有直管房產(chǎn)，由其管理部門按民用住宅房屋租金標準出租給管委會，管委會仍按民用住宅房屋租金標準提供給物業(yè)公司使用和經(jīng)營。其收入用于補償住宅小區(qū)的服務費” 。應該說，政府部門的條例 、規(guī)定都很具體了，但落實的如何呢？以我們分管的九個小區(qū)統(tǒng)計，管理用房有3 個4 到位， 6 個不到位（辦公室或在住宅內(nèi)，或租房子住）