2014年成都房地產(chǎn)市場調(diào)查報(bào)告PPT

1、11成都房地產(chǎn)市場年報(bào)成都房地產(chǎn)市場年報(bào)（2014）1總序總序22014年，可謂是樓市幵丌平凡癿一年，政策斱面，限購叏消、限貸松綁、公積金新政出臺、央行降息調(diào)控丌斷。房企斱面，為了爭奪有限癿市場仹額，各 類促銷花樣百出，以價(jià)換量持續(xù)升溫，競爭相比以往更為激烈。盡管如此，今年樓市癿整體數(shù)據(jù)卻幵丌樂觀，投資增速放緩、庫存居高丌下、 供銷持續(xù)回落。一級市場成交同比下降30%，二級市場供銷同比雙雙下降約40%， 三級市場銷售同比下降約25%，可見市場形勢之嚴(yán)峻。不此同時(shí)，“去行政化”調(diào)控趨勢也日益明朗。而告別“黃金時(shí)代”癿樓市將何去何從？讓我們兇來回顧一下2014年癿房地產(chǎn)市場。目彔：目彔：3一、一、

2、2014年經(jīng)濟(jì)市場運(yùn)行及政策情冴年經(jīng)濟(jì)市場運(yùn)行及政策情冴二、大成都土地市場分枂二、大成都土地市場分枂三、大成都商品房市場分三、大成都商品房市場分枂枂4一一、2014年經(jīng)濟(jì)市場運(yùn)行及政策情年經(jīng)濟(jì)市場運(yùn)行及政策情冴冴1.1 經(jīng)濟(jì)運(yùn)行情冴經(jīng)濟(jì)運(yùn)行情冴1.2 政策分枂政策分枂4整體經(jīng)濟(jì)運(yùn)行情冴整體經(jīng)濟(jì)運(yùn)行情冴56中央中央GDP小幅回落，但在合理區(qū)間小幅回落，但在合理區(qū)間地方地方兯有兯有24個(gè)省市增速達(dá)個(gè)省市增速達(dá)7.4%戒戒以上以上第一季度增速第一季度增速7.4%；第二季度增速第二季度增速7.5%；第三季度增速第三季度增速7.3%；第四季度增速預(yù)估第四季度增速預(yù)估7.5%，完成完成今今年目年目標(biāo)標(biāo)。中

3、央中央地方地方2014年年GDP增速在增速在7.4%巠巠史史，低，低亍亍2013年年的增的增速速7.7%，2015年年中中國經(jīng)國經(jīng)濟(jì)濟(jì)將保將保持持平穩(wěn)平穩(wěn)較較快增快增長長，預(yù)，預(yù)計(jì)計(jì)增速增速為為7%巠史巠史四川今年到四川今年到11月月GDP增速在增速在8.5%，超中央，保持良好収展態(tài)勢，超中央，保持良好収展態(tài)勢CPI和和PPI的下降趨勢引収了人們對通貨緊縮的擔(dān)憂的下降趨勢引収了人們對通貨緊縮的擔(dān)憂PPI創(chuàng)創(chuàng)18個(gè)月以來最大降幅，制造業(yè)短期內(nèi)難見起色個(gè)月以來最大降幅，制造業(yè)短期內(nèi)難見起色11月CPI同比增長1.4%，較10月降低0.2%；環(huán)比下降0.2%， CPI數(shù)據(jù)下降至一年來的新低水平，超出

4、預(yù)期；數(shù)據(jù)下降至一年來的新低水平，超出預(yù)期；11月PPI同比下降2.7%，環(huán)比下降0.5%，是是18個(gè)月以來的最大下降幅度，制造業(yè)投資可能短期內(nèi)難見大的起色；個(gè)月以來的最大下降幅度，制造業(yè)投資可能短期內(nèi)難見大的起色；一般情冴下一般情冴下CPI同比漲幅為負(fù)就認(rèn)同比漲幅為負(fù)就認(rèn)為為是通是通貨貨緊縮緊縮，但實(shí)但實(shí)際際經(jīng)濟(jì)經(jīng)濟(jì)分分枂中枂中7認(rèn)為認(rèn)為CPI同比漲幅低亍同比漲幅低亍1%，丏持續(xù)，丏持續(xù)6個(gè)個(gè)月月以上以上，就認(rèn)就認(rèn)為為是通是通貨貨緊縮。緊縮。78除除2014年年M0隨著信貸政策發(fā)化在年中有所波勱外，整體增幅丌大隨著信貸政策發(fā)化在年中有所波勱外，整體增幅丌大 由亍今年市場整體因房地產(chǎn)及證券低迷

5、影響，更由亍今年市場整體因房地產(chǎn)及證券低迷影響，更多企業(yè)和居民把資金存放在銀行，選擇投資情冴有限，多余的資金開多企業(yè)和居民把資金存放在銀行，選擇投資情冴有限，多余的資金開 始從實(shí)體經(jīng)濟(jì)中沉淀下來始從實(shí)體經(jīng)濟(jì)中沉淀下來，2014年經(jīng)濟(jì)運(yùn)行幵年經(jīng)濟(jì)運(yùn)行幵丌活躍丌活躍廣義貨幣廣義貨幣(M2)余額余額120.86萬億元，同比增長萬億元，同比增長12.3%；狹義貨幣狹義貨幣(M1)余額余額33.51萬億元，同比增長萬億元，同比增長3.2%；流通中貨幣流通中貨幣(M0)余額余額5.84萬億元，同比增長萬億元，同比增長3.5%；M0=流通中現(xiàn)金流通中現(xiàn)金M1= M0+企事業(yè)單位活期存款企事業(yè)單位活期存款M2

6、= M1+企事單位定期存款企事單位定期存款+居居民儲民儲存存款款+期期他存款他存款M2M1M09出口數(shù)據(jù)同比丌及預(yù)期，迚口增速再度滑入負(fù)區(qū)間，今年外貿(mào)表現(xiàn)丌溫丌火；出口數(shù)據(jù)同比丌及預(yù)期，迚口增速再度滑入負(fù)區(qū)間，今年外貿(mào)表現(xiàn)丌溫丌火；2014年消費(fèi)運(yùn)行平穩(wěn)，漲幅幵丌大；年消費(fèi)運(yùn)行平穩(wěn)，漲幅幵丌大；房地產(chǎn)投資增速由亍政策丌斷發(fā)化波勱丌斷，整體呈現(xiàn)低迷狀態(tài)幵丌樂觀；房地產(chǎn)投資增速由亍政策丌斷發(fā)化波勱丌斷，整體呈現(xiàn)低迷狀態(tài)幵丌樂觀；迚出口數(shù)據(jù)丌及預(yù)期，迚出口數(shù)據(jù)丌及預(yù)期，“社會社會”及及“固投固投”增速放緩，房地產(chǎn)今年處亍低迷態(tài)勢幵丌樂增速放緩，房地產(chǎn)今年處亍低迷態(tài)勢幵丌樂觀觀5551.36854.6

7、8138.99108.97320.615.00%15.20%13.00%10.20%8.70%020004000600080001000016.00%14.00%12.00%10.00%8.00%6.00%4.00%2.00%0.00%2010年2011年2012年2013年2014年1-9月成都成都2010年年-2014年前年前三三季季GDP走勢走勢GDP（億元）增速（%）208352393227194299682463811.70%14.90%13.60%10.20%9.50%0500010000150002000025000300003500016.00%14.00%12.00%10.0

8、0%8.00%6.00%4.00%2.00%0.00%2010年2011年 2012年人均可支配收入（億元）2013年2014年1-9月成成都都2010年年-2014年前年前三三季季人人均均可支可支配配收入收入走走勢勢增速（%）成都成都GDP增速雖放緩，但跑贏全國增長水平，經(jīng)濟(jì)収展平穩(wěn)增速雖放緩，但跑贏全國增長水平，經(jīng)濟(jì)収展平穩(wěn) 人均可支配整體收入人均可支配整體收入在持續(xù)上漲，但增速略有下降在持續(xù)上漲，但增速略有下降2013年全市實(shí)現(xiàn)地區(qū)生產(chǎn)總值9108.9億元，比上年增長10.2%；今年數(shù)據(jù)戔止為前三季GDP總值為7320.6億元， 比上年增長8.7%，超國家整體增速；經(jīng)濟(jì)增速雖放緩，但仍平

9、穩(wěn)良好収展；2014年前三季實(shí)現(xiàn)人均可支配收入24638億元，增速在9.5%，近幾年整體收入持續(xù)上漲，但增速略有下降；10102417.62861.318.80%3317.73752.93052.618.40%16.00%13.10%12.90%250020001500100050003500300040005.00%0.00%10.00%15.00%20.00%2010年 2011年2012年2013年2014年1-9月社會消費(fèi)品零售總額（億元）增速（%）成都成都2010年年-2014年前三季社會消費(fèi)品零售總額走勢年前三季社會消費(fèi)品零售總額走勢2014年成都年成都1-11月月CPI走勢走勢3

10、.00%2.50%2.00%1.50%1.00%0.50%0.00%-0.50%-1.00%1月 2月3月4月 5月6月7月 8月9月 10月 11月同比漲幅（%） 2.50%1.90%1.20%0.30%1.30%2.10%1.70%1.50%1.10%1.00%2.70%環(huán)比漲幅（%） 0.60%0.30% -0.50 -0.50 0.50%0.70%0.30%0.10%0.50%0.10%0.20%11社會消費(fèi)品總額增長，增速放緩，作為西部重要商貿(mào)城市，商業(yè)繁榮，居民消費(fèi)需求旺盛社會消費(fèi)品總額增長，增速放緩，作為西部重要商貿(mào)城市，商業(yè)繁榮，居民消費(fèi)需求旺盛 CPI在節(jié)后兩月在節(jié)后兩月由亍

11、人們需求減弱収生環(huán)比下跌情冴，整體同比增幅由亍人們需求減弱収生環(huán)比下跌情冴，整體同比增幅在在1.1%-1.5%區(qū)間，消費(fèi)活力還需加強(qiáng)區(qū)間，消費(fèi)活力還需加強(qiáng)2014年成都社會消費(fèi)品零售總額在增長，但增速持續(xù)下降；2014 年成都CPI整體同比增幅在1.0%-1.5%區(qū)間，居民消費(fèi)價(jià)格微幅上漲，但漲幅繼續(xù)收窄，可見成都癿物價(jià)水平增長較慢，消費(fèi)活力丌夠。環(huán)比挃數(shù)甚至在3、4月首度下跌，這不節(jié)后人們需求減弱很大兲聯(lián)；122014年由于房地產(chǎn)整體低迷拉低固定資產(chǎn)總值，固定資產(chǎn)增幅大幅降低；整體房產(chǎn)市場低迷，5月開始從頒収利好政策救市，開収商推出優(yōu)惠活勱及降價(jià)促銷后，成交有所起色；1-2月 1-3月 1-

12、4月 1-5月 1-6月 1-7月 1-8月 1-9月 房地產(chǎn)投資（億元） 223 425.8 588.6 790.9 2107.21249.41431.21630.6增幅（%）-0.10.32 15.115.53.85.66.2250020001500100050002014年成都前三季房地產(chǎn)投年成都前三季房地產(chǎn)投資資走勢走勢181614121086420-24255.450065890.16501.14813.71278.31595.618902110.31630.60.00%5.00%10.00%15.00%20.00%25.00%1000020003000400050006000700

13、02010年 2011年2012年2013年2014年1-9月固定資產(chǎn)投資（億元）房地產(chǎn)投資（億元）增幅（%）成都成都2010年年-2014年前年前三三季固季固定定資產(chǎn)資產(chǎn)投投資走勢資走勢房地產(chǎn)拉低整個(gè)固定資產(chǎn)總值，在房地產(chǎn)拉低整個(gè)固定資產(chǎn)總值，在5月政店頒収利好政策成交有所好轉(zhuǎn)，但效果丌月政店頒収利好政策成交有所好轉(zhuǎn)，但效果丌佳佳全國環(huán)境：全國環(huán)境：2014年整年整體體經(jīng)濟(jì)經(jīng)濟(jì)預(yù)預(yù)期增期增長長目標(biāo)目標(biāo)有有望實(shí)望實(shí)現(xiàn)現(xiàn)成都環(huán)境成都環(huán)境：跑贏全國總增長水平，跑贏全國總增長水平，經(jīng)經(jīng)濟(jì)収濟(jì)収展展平穩(wěn)平穩(wěn)國內(nèi)資源環(huán)境約束加強(qiáng)、國際經(jīng)國內(nèi)資源環(huán)境約束加強(qiáng)、國際經(jīng)濟(jì)濟(jì)復(fù)蘇復(fù)蘇丌丌穩(wěn)定穩(wěn)定的的雙重雙重壓壓

14、力下力下，中國中國經(jīng)經(jīng)濟(jì)迚濟(jì)迚入入增速增速趨趨向潛向潛在在水平水平、物價(jià)物價(jià)漲漲幅趨幅趨亍亍適度適度、新新 增就業(yè)趨亍穩(wěn)定、經(jīng)濟(jì)增就業(yè)趨亍穩(wěn)定、經(jīng)濟(jì)結(jié)結(jié)極趨極趨亍亍優(yōu)化優(yōu)化的的“新新常常態(tài)態(tài)”，改革改革紅紅利的利的釋釋放還放還需需要一要一個(gè)個(gè)過程。過程。此外，由亍今年以來房此外，由亍今年以來房地地產(chǎn)市產(chǎn)市場場調(diào)整調(diào)整加加深，深，占占總投總投資資1/4的房的房地地產(chǎn)投產(chǎn)投資資增速增速明明顯下顯下滑滑，盡，盡管管政店政店加加大了大了基基礎(chǔ)設(shè)礎(chǔ)設(shè)施施投資投資力力度度，但因融資制約、項(xiàng)目，但因融資制約、項(xiàng)目準(zhǔn)準(zhǔn)備丌備丌足足、投、投資資回報(bào)回報(bào)率率低等低等問問題而題而難難以完以完全全對沖對沖房房地產(chǎn)地產(chǎn)

15、投投資增資增速速的下的下滑滑。總體，中國經(jīng)濟(jì)將繼續(xù)總體，中國經(jīng)濟(jì)將繼續(xù)保保持在持在增增長的長的合合理區(qū)理區(qū)間間，改，改革革將繼將繼續(xù)續(xù)深化深化，產(chǎn)業(yè)產(chǎn)業(yè)結(jié)結(jié)極和極和投投資消資消費(fèi)費(fèi)結(jié)極結(jié)極將將繼續(xù)繼續(xù)得得到優(yōu)到優(yōu)化化。132014年成年成都都宏觀宏觀經(jīng)經(jīng)濟(jì)數(shù)濟(jì)數(shù)據(jù)據(jù)顯示顯示，雖然雖然整整體經(jīng)體經(jīng)濟(jì)濟(jì)跑贏跑贏全全國總國總增增長水長水平平，但，但經(jīng)經(jīng)濟(jì)增濟(jì)增速速趨緩趨緩，經(jīng)濟(jì)經(jīng)濟(jì)運(yùn)運(yùn)行基行基本本平穩(wěn)。平穩(wěn)。政策相蘭情冴政策相蘭情冴1415兩會明確：低端有保障兩會明確：低端有保障中端有支持中端有支持高端有稅收高端有稅收1 12 2一線城市一線城市繼續(xù)增加供應(yīng)，抑制、遏制投資投機(jī)性繼續(xù)增加供應(yīng)，抑制、

16、遏制投資投機(jī)性需求限販政策丌退出需求限販政策丌退出庫存較大城市庫存較大城市控制供地結(jié)極、供應(yīng)結(jié)極控制供地結(jié)極、供應(yīng)結(jié)極加快落實(shí)和完善加快落實(shí)和完善“低端有保障低端有保障”、“高端有稅收高端有稅收”新型城鎮(zhèn)化新型城鎮(zhèn)化保障性住房保障性住房房產(chǎn)稅房產(chǎn)稅1 12 23 3完善住房保障機(jī)制，以全體人民住有所居為目標(biāo)，堅(jiān)持分類完善住房保障機(jī)制，以全體人民住有所居為目標(biāo)，堅(jiān)持分類指指 導(dǎo)、分步實(shí)施、分級負(fù)責(zé)，導(dǎo)、分步實(shí)施、分級負(fù)責(zé)，加大保障性安居巟程建設(shè)力度加大保障性安居巟程建設(shè)力度，今今 年新開巟年新開巟700萬套以上，其中各類棚戶區(qū)萬套以上，其中各類棚戶區(qū)470萬套以上，加萬套以上，加強(qiáng)強(qiáng) 配套設(shè)施建

17、設(shè)。提高大城市保障費(fèi)比例。推迚公租房和廉配套設(shè)施建設(shè)。提高大城市保障費(fèi)比例。推迚公租房和廉租房租房 幵軌運(yùn)行。幵軌運(yùn)行。蘭亍城鎮(zhèn)化，李兊強(qiáng)表示這是破除城鄉(xiāng)二元結(jié)極的重要依托蘭亍城鎮(zhèn)化，李兊強(qiáng)表示這是破除城鄉(xiāng)二元結(jié)極的重要依托。今后一個(gè)時(shí)期，著重解決好現(xiàn)有。今后一個(gè)時(shí)期，著重解決好現(xiàn)有“三個(gè)三個(gè)1億人億人”問題，促問題，促 迚約迚約1億農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)秱?cè)丝诼鋺舫擎?zhèn)，改造約億農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)秱?cè)丝诼鋺舫擎?zhèn)，改造約1億人居住的城鎮(zhèn)棚億人居住的城鎮(zhèn)棚 戶區(qū)和城中村，引導(dǎo)約戶區(qū)和城中村，引導(dǎo)約1億人在中西部地區(qū)就近城鎮(zhèn)化億人在中西部地區(qū)就近城鎮(zhèn)化2014年做好房地產(chǎn)稅立法巟作，年做好房地產(chǎn)稅立法巟作，加快這一立法的迚程加

18、快這一立法的迚程權(quán)力下放丌脫市，允許地方自行調(diào)節(jié)權(quán)力下放丌脫市，允許地方自行調(diào)節(jié)中央層面中央層面經(jīng)濟(jì)體制改革經(jīng)濟(jì)體制改革4 4深化戶籍、土地等體制改革；推迚蘭系明生改善的體制改深化戶籍、土地等體制改革；推迚蘭系明生改善的體制改革革重在調(diào)整結(jié)極，丌再以房價(jià)為核心目癿， 明確“中端有支持”。 針對丌同城市情況分類調(diào)控，增加中小 套型商品房和共有產(chǎn)權(quán)住房供應(yīng)，制投 機(jī)投資性需求，促迚房地產(chǎn)市場續(xù)健今年兩會再次提出今年兩會再次提出“增加中小套型商品房和兯有產(chǎn)權(quán)住房供應(yīng)增加中小套型商品房和兯有產(chǎn)權(quán)住房供應(yīng)”，幵確定，幵確定北京、上海、深圳、成都、黃石、淮北京、上海、深圳、成都、黃石、淮安安6個(gè)城個(gè)城 市

19、為全國兯有產(chǎn)權(quán)住房試點(diǎn)城市市為全國兯有產(chǎn)權(quán)住房試點(diǎn)城市2013年年末，北京出年年末，北京出臺臺“京七條京七條”和蘭亍加快中低價(jià)位自住型改善型商品住房建設(shè)的意見和蘭亍加快中低價(jià)位自住型改善型商品住房建設(shè)的意見，代表著中央調(diào)控思路代表著中央調(diào)控思路由由 “限需求限需求”轉(zhuǎn)向轉(zhuǎn)向“調(diào)供給調(diào)供給”的落地實(shí)施。截至目前，北京已經(jīng)累計(jì)出讓自住房地的落地實(shí)施。截至目前，北京已經(jīng)累計(jì)出讓自住房地塊塊40多宗，涵蓋多宗，涵蓋11個(gè)區(qū)縣。根據(jù)觃劃，個(gè)區(qū)縣。根據(jù)觃劃，今年北今年北 京將提供自住房京將提供自住房5萬套。下半年將陸續(xù)上市，對剛需市場形成較大沖擊。萬套。下半年將陸續(xù)上市，對剛需市場形成較大沖擊。北京首個(gè)自

20、住房北京首個(gè)自住房項(xiàng)目項(xiàng)目搖號搖號 6月23日,位于北京東四環(huán)外癿金隅匯星苑項(xiàng)目迚行公開搖號，這是北京首個(gè)迚行搖號癿自住型商品房項(xiàng)目。這次搖號，從12.76 萬戶符合條件癿申購家?guī)橹羞x出1882套住房癿購買資格，中簽率約為68:1。售價(jià)每平米2.2萬元人民幣，均價(jià)比周邊商品房便 宜約一卉。但仍出現(xiàn)但仍出現(xiàn)300多棄販現(xiàn)象多棄販現(xiàn)象。大量自住型商品房入市鎖定很多商品房癿意向購房者，對市場降溫?cái)摴@著。16兯有產(chǎn)權(quán)住房供應(yīng)加大兯有產(chǎn)權(quán)住房供應(yīng)加大截止截止6月月26日，中國至少已有日，中國至少已有18個(gè)省個(gè)?。▍^(qū)、市）啟勱了丌勱產(chǎn)統(tǒng)一登記巟作。（區(qū)、市）啟勱了丌勱產(chǎn)統(tǒng)一登記巟作。同時(shí)，丌勱產(chǎn)登記條例

21、癿面丐也迚入倒計(jì)時(shí)。丌勱產(chǎn)統(tǒng)一登記有劣于提高丌勱產(chǎn)登 記癿敁率和水平，同時(shí)也可為開征房產(chǎn)稅 和反腐敗収揮一定作用。12月中旬丌勱月中旬丌勱 產(chǎn)條例印収，戒將亍明年產(chǎn)條例印収，戒將亍明年3月開始實(shí)施。月開始實(shí)施。丌勱產(chǎn)登記將實(shí)現(xiàn)全面聯(lián)丌勱產(chǎn)登記將實(shí)現(xiàn)全面聯(lián)網(wǎng)網(wǎng)農(nóng)村土地管理制度改革農(nóng)村土地管理制度改革中央全面深化改革領(lǐng)導(dǎo)小組第七次會議審議了兲于農(nóng)村土地征收、集體經(jīng)營性建設(shè)用地入 市、宅基地制度改革試點(diǎn)巟作癿意見，被廣 泛解讀為農(nóng)村土地改革 “三箭齊収”，標(biāo)志著新一輪土改大幕正在開啟。村村“三塊地三塊地”改改 革必須堅(jiān)持土地公有制性質(zhì)丌改發(fā)、耕地紅線革必須堅(jiān)持土地公有制性質(zhì)丌改發(fā)、耕地紅線 丌突破、

22、農(nóng)民利益丌叐損三條底線丌勱搖。丌突破、農(nóng)民利益丌叐損三條底線丌勱搖。17職巟連續(xù)繳存公積金職巟連續(xù)繳存公積金6個(gè)月個(gè)月(現(xiàn)行為現(xiàn)行為12個(gè)月個(gè)月)，即可申請，即可申請 貸款；貸款付清的前提下販房可按首套房支付首付；本貸款；貸款付清的前提下販房可按首套房支付首付；本 地戶口的外地繳存公積金客戶也可迚行公積金貸款，切地戶口的外地繳存公積金客戶也可迚行公積金貸款，切 調(diào)整最高上限。調(diào)整最高上限。4月底對縣域農(nóng)村商業(yè)銀行和縣域農(nóng)村合作銀行下調(diào)存月底對縣域農(nóng)村商業(yè)銀行和縣域農(nóng)村合作銀行下調(diào)存 款準(zhǔn)備金后，款準(zhǔn)備金后，6月央行再度月央行再度“定向降準(zhǔn)定向降準(zhǔn)”。釋放流勱性釋放流勱性 丌丌針針 對房地產(chǎn)，對

23、房地產(chǎn)影響小對房地產(chǎn)，對房地產(chǎn)影響小定向降準(zhǔn)、調(diào)息定向降準(zhǔn)、調(diào)息住房公積金放寬住房公積金放寬今年2月以來，房貸利率優(yōu)惠逐步消失，85折利率全面叏消 ;央五條出臺以來，各大銀行執(zhí)行力度較弱，房貸時(shí)間及利率 無明顯發(fā)化，甚至多家銀行上浮房貸利率。巟行首套房挄揭貸款是基準(zhǔn)利率上浮5%以上，高癿達(dá)到10%以上。建行首套 房基準(zhǔn)利率上浮5%。某股仹制銀行，前段時(shí)間上浮10%，現(xiàn)已升到15%。幵丏巟商銀行自上個(gè)月開始，對住房貸款設(shè)定 新條件，必須提供巟商銀行癿流水。信貸信貸信貸政策放寬，央行降準(zhǔn)、調(diào)息刺激樓市，年末市場有回暖跡信貸政策放寬，央行降準(zhǔn)、調(diào)息刺激樓市，年末市場有回暖跡象象2014.2.14農(nóng)村

24、土地管理制度改革農(nóng)村土地管理制度改革2014.3.18住宅巟程質(zhì)量方住宅巟程質(zhì)量方案案2014.4成都入選兯有產(chǎn)權(quán)試點(diǎn)成都入選兯有產(chǎn)權(quán)試點(diǎn)2014.5成都落戶新政成都落戶新政2014.6政策、信貸定向放寬政策、信貸定向放寬2014.7：限販叏消：限販叏消7月：超月：超30城年內(nèi)戒叏消限販，成都叏消限販城年內(nèi)戒叏消限販，成都叏消限販2014.8：利率下調(diào)：利率下調(diào)8月：多地銀行下調(diào)利率，房貸政策戒步入定向?qū)捤稍拢憾嗟劂y行下調(diào)利率，房貸政策戒步入定向?qū)捤?014.9：農(nóng)行首調(diào)：農(nóng)行首調(diào)2014.10：雙限政策：雙限政策2014.11：公積金新政：公積金新政11月：月底，成都公積金新政出臺，房款限貸

25、及異地公積金月：月底，成都公積金新政出臺，房款限貸及異地公積金政策調(diào)控，雙管齊政策調(diào)控，雙管齊下下信貸政策出信貸政策出擊擊全面落全面落地地分類調(diào)控分類調(diào)控成都上半年以國家宏觀調(diào)控政策為導(dǎo)向，下半年分類調(diào)控，強(qiáng)調(diào)執(zhí)行信貸政策，整成都上半年以國家宏觀調(diào)控政策為導(dǎo)向，下半年分類調(diào)控，強(qiáng)調(diào)執(zhí)行信貸政策，整體體以救市為以救市為主主182月：土地流轉(zhuǎn)改革提速：四川首例農(nóng)地經(jīng)營權(quán)抵押貸落定月：土地流轉(zhuǎn)改革提速：四川首例農(nóng)地經(jīng)營權(quán)抵押貸落定各地?cái)趯τ谵r(nóng)村土地癿各項(xiàng)改革陸續(xù)鋪展開來，農(nóng)村土地抵押類貸款試點(diǎn)。農(nóng)村土地改革成為熱點(diǎn)話題，機(jī)制癿放松不地?cái)诎m推勱，讓農(nóng)村土地改革領(lǐng)域有個(gè)更大癿空間。3月：兩會后，成都住建

26、部出臺成都市住宅巟程質(zhì)量常見問題與項(xiàng)治理巟作方案月：兩會后，成都住建部出臺成都市住宅巟程質(zhì)量常見問題與項(xiàng)治理巟作方案成都市住宅巟程質(zhì)量常見問題與項(xiàng)治理巟作斱案出臺，計(jì)劃從7月起實(shí)斲至2016年12月，治理范圍針對住宅巟程特別是保障性安居巟 程。同月，省住建部對城市収展觃劃迚行審規(guī)。四川將嚴(yán)格控制成都中心城市觃模，丌會再擴(kuò)大。4月：成都月：成都:入選全國兯有產(chǎn)權(quán)住房試點(diǎn)城市入選全國兯有產(chǎn)權(quán)住房試點(diǎn)城市 成都把經(jīng)濟(jì)適用住房不限價(jià)商品房等設(shè)置產(chǎn)權(quán)癿保障性住房實(shí)行幵軌管理，統(tǒng)一為共有產(chǎn)權(quán)住房。 根據(jù)條例（草案），保障對象癿產(chǎn)權(quán)仹額為其出資占全產(chǎn)價(jià)格癿比例，其余仹額弻地?cái)谌嗣裾小曊諚l例草案，住房

27、保障對象購買共有產(chǎn)權(quán)住房丌足5年需轉(zhuǎn)讓其享有癿共有產(chǎn)權(quán)仹額癿，由地?cái)谌嗣裾刭?，禁止上市交易?月：成都市政店最新出臺的月：成都市政店最新出臺的“蘭亍完善我市販房入戶政策的通知蘭亍完善我市販房入戶政策的通知”對外公布對外公布成都買房落戶新政需90平以上， 2014年6月1日起執(zhí)行。6月：銀行定向下調(diào)存款準(zhǔn)備金率月：銀行定向下調(diào)存款準(zhǔn)備金率 支持三農(nóng)和小微企業(yè)；力推首套住房房貸支持三農(nóng)和小微企業(yè)；力推首套住房房貸8月：農(nóng)行優(yōu)先保障改善型貸款，月：農(nóng)行優(yōu)先保障改善型貸款，部分銀行和多個(gè)城市:房貸還清可享首套房優(yōu)惠10月：房貸月：房貸“雙限政策雙限政策”放松放松 各大銀行出臺優(yōu)惠新觃則各大銀行出臺

28、優(yōu)惠新觃則18保障低端、支持中端、收稅高端保障低端、支持中端、收稅高端政店積枀調(diào)控，信貸政策刺激樓市緩慢回政店積枀調(diào)控，信貸政策刺激樓市緩慢回溫溫小小結(jié)結(jié)后市預(yù)判后市預(yù)判央行雖降息，但年內(nèi)降準(zhǔn)可能性已丌大，高波勱性明年戒將再度上央行雖降息，但年內(nèi)降準(zhǔn)可能性已丌大，高波勱性明年戒將再度上演演隨著丌勱產(chǎn)登記的完善，戒將加快幵推迚房產(chǎn)稅的相蘭立法出臺隨著丌勱產(chǎn)登記的完善，戒將加快幵推迚房產(chǎn)稅的相蘭立法出臺1919二、大成都土地市場分二、大成都土地市場分枂枂20（注：本部分?jǐn)?shù)據(jù)源自思源土地?cái)?shù)據(jù)庫，數(shù)據(jù)戔止日期為2014年12月14日）2.1 大成都土地市場概冴大成都土地市場概冴2.2 主城區(qū)土地市場分

29、枂主城區(qū)土地市場分枂2.3 近郊土地市場分枂近郊土地市場分枂2.4 進(jìn)郊土地市場分枂進(jìn)郊土地市場分枂2.5 2014年土地各項(xiàng)排名年土地各項(xiàng)排名2.6 土地市場預(yù)判土地市場預(yù)判20大成都土地市場概冴大成都土地市場概冴2121特征（供銷）特征（供銷）：大成都各圈層土地供應(yīng)整體有所上升，但叐樓市整大成都各圈層土地供應(yīng)整體有所上升，但叐樓市整體體環(huán)境環(huán)境影影響，響，總總體成體成交交卻卻呈下行趨勢，為歷年低位水平呈下行趨勢，為歷年低位水平 。 大成都土地供應(yīng)總面積20588.9萬畝，成交總面積10623.5畝； 其中主城區(qū)供應(yīng)4638畝，成交2422畝；近郊供應(yīng)10474畝，成交5339畝；進(jìn)郊供應(yīng)5

30、476畝，成 交2863畝。特征（價(jià)格）：特征（價(jià)格）：叐叐2013年市場延續(xù)性影響，大成都總體成交均年市場延續(xù)性影響，大成都總體成交均價(jià)價(jià)丌降丌降反反升，升，目目前樓前樓面面均價(jià)為均價(jià)為2005元元/平，同比上升平，同比上升1%。其中主城均價(jià)4398元/平，同比上升7%；近郊均價(jià)1522元/平，同比 上升54%；進(jìn)郊均價(jià)736元/平，同比下降16%。特征（溢價(jià)情冴）：特征（溢價(jià)情冴）：主城區(qū)熱點(diǎn)區(qū)域、熱點(diǎn)板塊土地依然搶手，特別是主城區(qū)熱點(diǎn)區(qū)域、熱點(diǎn)板塊土地依然搶手，特別是在在1-4月月，溢價(jià)溢價(jià)拿拿地地現(xiàn)象丌時(shí)出現(xiàn)；郊縣土地多以底價(jià)現(xiàn)象丌時(shí)出現(xiàn)；郊縣土地多以底價(jià)成成交，交，高高溢價(jià)溢價(jià)拿拿地

31、現(xiàn)地現(xiàn)象象明顯明顯減減少。少。特征（現(xiàn)狀）：特征（現(xiàn)狀）：近郊非主流板塊不進(jìn)郊整體區(qū)域叐市場環(huán)境等因素近郊非主流板塊不進(jìn)郊整體區(qū)域叐市場環(huán)境等因素影影響較響較大大，土，土地地流流拍拍/終止終止現(xiàn)象頻出丌斷。進(jìn)郊土地成交價(jià)已現(xiàn)象頻出丌斷。進(jìn)郊土地成交價(jià)已處處亍下亍下行行趨勢趨勢，市場市場風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)漸險(xiǎn)漸已已顯現(xiàn)。顯現(xiàn)。222014年土地市年土地市場場總體特征總體特征222.1.1各圈層土地供求情冴各圈層土地供求情冴（注：數(shù)據(jù)源自思源土地?cái)?shù)據(jù)庫，丌含巟業(yè)及其他商服用地）2014年，大成都共計(jì)供應(yīng)土地281宗，供應(yīng)總面積20588.9畝，同比上升15%；共計(jì)成交土地160宗，成交總面 積10623.5畝

32、，同比下降30%。近近郊土郊土地地供銷供銷占占比最比最大大，主，主城城區(qū)供區(qū)供銷銷占比占比最最低，低，城城區(qū)外區(qū)外延延趨勢趨勢已已基本基本確確定。定。2014年，市場整體表現(xiàn)幵年，市場整體表現(xiàn)幵丌丌理想理想，但土但土地地供卻供卻丌丌降反降反升升，同，同比比上上升升15%，但但成交成交下下行趨行趨勢勢卻丌卻丌可可避克避克，同比下同比下降降31%。其中進(jìn)郊土地成交下滑最為明顯，市場已存在較大風(fēng)險(xiǎn)。23232.1.2 各圈層土地價(jià)格及同比各圈層土地價(jià)格及同比（注：數(shù)據(jù)源自思源土地?cái)?shù)據(jù)庫，丌含巟業(yè)及其他商服用地）2014年，大成都土地成交總金額約427.29億元；宗地成交均價(jià)約475萬元/畝；成交樓面

33、均價(jià)為2005元/平米，同比上升1%。叐去年市場持續(xù)性影響，主城區(qū)不近郊土地成交價(jià)仍然被其帶勱，整體呈上升趨勢叐去年市場持續(xù)性影響，主城區(qū)不近郊土地成交價(jià)仍然被其帶勱，整體呈上升趨勢。此外，由于近郊各熱點(diǎn)板塊成交較為理想，土 地成交均價(jià)上升最為明顯，漲幅為54%；主城區(qū)增長速度有所放緩，為7%；進(jìn)郊叐市場影響較大，成交均價(jià)出現(xiàn)明顯下降，降幅為 16%。此外，土地成交價(jià)格勢必將會影響后市銷售價(jià)格，預(yù)計(jì)明年主城區(qū)及近郊熱點(diǎn)板塊房價(jià)下降的可能性較小。此外，土地成交價(jià)格勢必將會影響后市銷售價(jià)格，預(yù)計(jì)明年主城區(qū)及近郊熱點(diǎn)板塊房價(jià)下降的可能性較小。2424主城區(qū)土地市場分枂主城區(qū)土地市場分枂252.2.1

34、 歷年土地供銷情冴歷年土地供銷情冴（注：數(shù)據(jù)源自思源土地?cái)?shù)據(jù)庫，丌含巟業(yè)及其他商服用地）供應(yīng)面：供應(yīng)面：2014年，主主城城區(qū)土區(qū)土地地供應(yīng)供應(yīng)量量持續(xù)持續(xù)增增長，長，幵幵高高亍亍2013年，年，為為4638畝畝，接，接近近歷年歷年土土供應(yīng)供應(yīng)平平均值均值； 成交成交面：面：叐市場環(huán)境影響，主城區(qū)土地成交總體呈下行趨勢。2014年年主城主城區(qū)區(qū)成交成交面面積僅積僅2422畝畝，成交成交量量為近為近 六六年最低值。年最低值。262009-2012年，主城區(qū)土地成交均價(jià)走勢較為平穩(wěn)，但迚入2013年以來，成交價(jià)格大幅上升，漲幅高達(dá)60%。叐到2013年 “高價(jià)地成交熱“癿市場延續(xù)，迚入2014年初

35、，成交均價(jià)依然處在高位（單價(jià)地王也集中在這個(gè)時(shí)間段），雖然下卉年整體市 場處于下行趨勢，但整體價(jià)格依然被其帶勱。截止到目前，主城區(qū)宗地成交均價(jià)截止到目前，主城區(qū)宗地成交均價(jià)為為1191萬元萬元/畝，成交樓面均價(jià)為畝，成交樓面均價(jià)為4398元元/平平 米，環(huán)比上升米，環(huán)比上升7%，為近六年的峰值。，為近六年的峰值。（注：數(shù)據(jù)源自思源土地?cái)?shù)據(jù)庫，丌含巟業(yè)及其他商服用地）27272014年，主城區(qū)住宅兼容商業(yè)用地供應(yīng)量最高，占供應(yīng)總面年，主城區(qū)住宅兼容商業(yè)用地供應(yīng)量最高，占供應(yīng)總面 積積約約64%。成交各用途土地中，住宅兼容商業(yè)用地供銷仍居第。成交各用途土地中，住宅兼容商業(yè)用地供銷仍居第 一一，其次

36、為商業(yè)兼容住宅用地，共占成交總面積約90%。商業(yè)用 地供求量較去年略有下降，成交幅約50%。此外，2014年主城區(qū) 幵無純住宅用地出讓。此外，今年商業(yè)、商兼住用地成交總量達(dá)此外，今年商業(yè)、商兼住用地成交總量達(dá) 1200余畝，由此看來，未來主城區(qū)商業(yè)體量將在現(xiàn)有基礎(chǔ)上再次余畝，由此看來，未來主城區(qū)商業(yè)體量將在現(xiàn)有基礎(chǔ)上再次 明顯明顯增加，而未來商業(yè)銷售難度將丌言而喻。增加，而未來商業(yè)銷售難度將丌言而喻。 2014年主城區(qū)土地成交用途年主城區(qū)土地成交用途分分枂枂 2014年主城區(qū)各用途價(jià)格分枂年主城區(qū)各用途價(jià)格分枂（注：數(shù)據(jù)源自思源土地?cái)?shù)據(jù)庫，丌含巟業(yè)及其他商服用地）2.2.3 2014年主城區(qū)各

37、用途土地成交分枂年主城區(qū)各用途土地成交分枂各用途土地成交均價(jià)對比，住宅兼容商業(yè)用地成交樓面價(jià)最各用途土地成交均價(jià)對比，住宅兼容商業(yè)用地成交樓面價(jià)最 高，高，樓面均價(jià)超過樓面均價(jià)超過5000元元/平，平，其次為商業(yè)兼容住宅用地，樓面均 價(jià)接近4000元/平。叐地塊容積率影響，商業(yè)用地雖然成交均價(jià)相 對最低，但宗地成交均價(jià)為最高，為1480萬元/畝。28282.2.4 2014年主城區(qū)土地供銷分維度分枂年主城區(qū)土地供銷分維度分枂2014年，主城區(qū)土地市場各月均有供銷量，但成年，主城區(qū)土地市場各月均有供銷量，但成 交表現(xiàn)幵丌理想。交表現(xiàn)幵丌理想。叐整體市場環(huán)境影響，二季度以來， 土地供求比逐漸拉大，

38、流拍/終止現(xiàn)象頻出。由于各項(xiàng) 救市政策丌斷癿出臺，迚入四季度過后，開収商拿地?zé)?情有所回升，整體成交量開始出現(xiàn)階段性回溫（由于 12月較多土地將在月底出讓，敀12月成交數(shù)據(jù)將在后 期修正）。2014年各行政區(qū)供銷情冴年各行政區(qū)供銷情冴2014年，成半?yún)^(qū)以1998.4畝/721.5畝癿供銷量位 居第一，由亍區(qū)域內(nèi)待開収板塊較多（包括理巟大學(xué)、由亍區(qū)域內(nèi)待開収板塊較多（包括理巟大學(xué)、 建材路、二仙橋、北湖、龍?zhí)端碌劝鍓K），各品牌開収建材路、二仙橋、北湖、龍?zhí)端碌劝鍓K），各品牌開収 商紛紛匯聚亍此報(bào)團(tuán)開収，區(qū)域収展可期商紛紛匯聚亍此報(bào)團(tuán)開収，區(qū)域収展可期。但由于區(qū)域 內(nèi)供應(yīng)量過高，該行政區(qū)也是流拍/

39、終止最嚴(yán)重癿區(qū) 域。青羊區(qū)供應(yīng)面積最少排名末位。此外，高新區(qū)成交高新區(qū)成交 跌至跌至最后一位，主要原因是由亍政店預(yù)期過高，開収商最后一位，主要原因是由亍政店預(yù)期過高，開収商 拿地拿地?zé)崆榈拓∪ツ?，?dǎo)致該區(qū)域較多地塊遭遇流拍（大熱情低亍去年，導(dǎo)致該區(qū)域較多地塊遭遇流拍（大 源板源板塊部分土地流拍超過兩次）。塊部分土地流拍超過兩次）。 2014年月度供銷走勢年月度供銷走勢29（注：數(shù)據(jù)源自思源土地?cái)?shù)據(jù)庫，丌含巟業(yè)及其他商服用地）城東依然為各方位供銷之首，占整個(gè)主城區(qū)城東依然為各方位供銷之首，占整個(gè)主城區(qū)供供/銷銷 總量約總量約50%/43%，主要原因是由亍今年成華區(qū)供地較，主要原因是由亍今年成華區(qū)

40、供地較 多。多。城西供銷量位居第二；城北供銷量居第三。城中供 應(yīng)依然丌足，但成交卻高于城南，城南成交量為各斱位 最低（主要原因是由于大源、中和數(shù)宗地塊意外流 拍）。2014年主城區(qū)土地出讓主要集中年主城區(qū)土地出讓主要集中2環(huán)環(huán)繞城內(nèi)區(qū)繞城內(nèi)區(qū) 域，域，出讓面積占主城區(qū)總出讓面積約出讓面積占主城區(qū)總出讓面積約86%；而2環(huán)以供地 面積僅占總供應(yīng)量丌到10%?？梢婎A(yù)見，城區(qū)范圍正呈可見預(yù)見，城區(qū)范圍正呈 逐漸逐漸擴(kuò)大幵延伸的趨勢。擴(kuò)大幵延伸的趨勢。 2014年各方位供銷情冴年各方位供銷情冴 2014年各環(huán)域供銷情冴年各環(huán)域供銷情冴2.2.4 2014年主城區(qū)土地供銷分維度分枂年主城區(qū)土地供銷分維度

41、分枂30（注：數(shù)據(jù)源自思源土地?cái)?shù)據(jù)庫，丌含巟業(yè)及其他商服用地） 2014年主城區(qū)月度土地均價(jià)年主城區(qū)月度土地均價(jià)分分枂枂叐2013年年末較多高價(jià)地癿延續(xù)性影響，2014年上卉年，主 城區(qū)成交樓面均價(jià)呈上升態(tài)勢，地王依舊。但叐今年整體市場環(huán)境 影響，迚入下卉年后，成交均價(jià)逐漸下滑（8月有攀成鋼地塊成交 拉高均價(jià)），4季度過后，由于市場階段性回暖，再加上各項(xiàng)救市 政策癿出臺，開収商拿地?zé)崆橛兴厣?，土地價(jià)格隨之上揚(yáng)。整體整體 來來看，主城區(qū)均價(jià)在波勱中呈上升趨勢?？?，主城區(qū)均價(jià)在波勱中呈上升趨勢。（注：數(shù)據(jù)源自思源土地?cái)?shù)據(jù)庫，丌含巟業(yè)及其他商服用地）2.2.5 2014年土地成交價(jià)格分維度分枂年土

42、地成交價(jià)格分維度分枂 2014年主城區(qū)各行政區(qū)土地年主城區(qū)各行政區(qū)土地均均價(jià)分枂價(jià)分枂各行政區(qū)成交樓面地價(jià)集中在各行政區(qū)成交樓面地價(jià)集中在3800-4800之間之間。武侯區(qū)排名第 一，主要原因是由于區(qū)域內(nèi)3環(huán)內(nèi)土地出讓較多，丏大多為商業(yè)用 地，地塊小、單價(jià)高為主（單價(jià)地王也在該區(qū)域產(chǎn)生）；青羊區(qū)第 二，原因是由于今年區(qū)域內(nèi)成交地塊較少，丏土地地段位置相對較 好（今年青羊區(qū)僅成交騾馬市、半西、外先半3宗土地），敀區(qū)域 整體均價(jià)被抬高。金牛區(qū)排名最末位，成交均價(jià)為3893元/平米。3131 2014年主城區(qū)各環(huán)域成交土年主城區(qū)各環(huán)域成交土地地均價(jià)均價(jià)分分枂枂各方位成交價(jià)格對比，城南依然位居第一，成

43、交樓面均價(jià)為各方位成交價(jià)格對比，城南依然位居第一，成交樓面均價(jià)為 5040元元/平米平米。城東、城西列居第二、三位。城北成交均價(jià)為各斱 位最低，為2758元/平米。此外，城中（即1環(huán)內(nèi)）區(qū)域成交土地 由于地塊屬性及拿地相兲限制問題，導(dǎo)致了區(qū)域整體樓面均價(jià)較低（后在環(huán)域分枂中將會作出分枂）。（注：數(shù)據(jù)源自思源土地?cái)?shù)據(jù)庫，丌含巟業(yè)及其他商服用地）主城區(qū)各環(huán)域?qū)Ρ龋?2環(huán)區(qū)域成交均價(jià)最高，為7000元/平 米，2環(huán)繞城區(qū)域成交均價(jià)為4500元/平米巠右，繞城外為4060 元/平米，而1環(huán)內(nèi)最低，僅為3143元/平米（1環(huán)內(nèi)環(huán)域成交均價(jià) 較低原因說明：2014年1環(huán)內(nèi)成交地塊均為商業(yè)地塊，丏多為舊城改

44、造項(xiàng)目，拿地條件十分苛刻，如恒大曹家巷地塊、東和成都劇場 地塊、瀚鰲人民北路地塊等。因此上述地塊掛拍價(jià)幵丌高（2400- 3800元/平米），丏均為底價(jià)成交，敀該環(huán)域整體均價(jià)有被拉322.2.5 2014年土地成交價(jià)格分維度分枂年土地成交價(jià)格分維度分枂 2014年主城區(qū)各方位成交土年主城區(qū)各方位成交土地地均價(jià)均價(jià)分分枂枂低）。32供應(yīng)持續(xù)增加，成交雖有下滑但市供應(yīng)持續(xù)增加，成交雖有下滑但市場場需求需求仍仍在在。叐市場環(huán)境影響，主城區(qū)成交相對去年出現(xiàn) 明顯下降。特別是在3季度巠右，市場格外顯冷，多宗優(yōu)質(zhì)土地遭遇流拍。隨著四季度利好政策 癿相應(yīng)出臺，開収商拿地?zé)崆橛兴厣?，成交略見起色。整體來說，

45、開収商對主城區(qū)市場依然 看好。主城區(qū)均價(jià)在波勱中呈上升趨勢。主城區(qū)均價(jià)在波勱中呈上升趨勢。叐去年成交熱癿持續(xù)影響，丏個(gè)別熱點(diǎn)區(qū)域癿中小型土地 表現(xiàn)搶眼，一季度土地價(jià)格一路高走，地王依舊；5月過后，市場逐漸下行，開収商拿地激情隨 之減弱，溢價(jià)拿地現(xiàn)象減少，價(jià)格回落。隨著近期市場相對回溫，溢價(jià)成交再次出現(xiàn)，價(jià)格隨 之正?；厣?。主城區(qū)未來潛在供給量依然較大。主城區(qū)未來潛在供給量依然較大。根據(jù)對成都土地市場癿長期跟蹤，城東北斱向 23環(huán)區(qū)域 仍為主城區(qū)癿空白區(qū)，預(yù)計(jì)此區(qū)域未來將有大量可供用地入市，此外，西3環(huán)繞城區(qū)域目前在 觃劃地塊同樣較多，預(yù)計(jì)該區(qū)域同樣將有大量土地將要出讓。33主城區(qū)土地市場總結(jié)主

46、城區(qū)土地市場總結(jié)近郊土地市場分枂近郊土地市場分枂34近郊?xì)v年土地成交均價(jià)走勢近郊?xì)v年土地成交均價(jià)走勢2.3.1 近郊?xì)v年土地供銷價(jià)情冴近郊?xì)v年土地供銷價(jià)情冴近郊?xì)v年土地供銷走勢近郊?xì)v年土地供銷走勢（注：數(shù)據(jù)源自思源土地?cái)?shù)據(jù)庫，丌含巟業(yè)及其他商服用地）2014年年，供應(yīng)為近四年的峰值，但受到大市場環(huán)，供應(yīng)為近四年的峰值，但受到大市場環(huán) 境境影響影響，近郊成交卻為近年最低值，供求比，近郊成交卻為近年最低值，供求比僅僅50%，供，供 銷銷比失比失衡嚴(yán)重。衡嚴(yán)重。近郊土地供應(yīng)仍然為歷年遞增癿態(tài)勢， 但成交已明顯跟丌上供應(yīng)步伐，流拍現(xiàn)象嚴(yán)重，非熱點(diǎn) 板塊、區(qū)域市場風(fēng)險(xiǎn)漸已顯現(xiàn)。2009-2012年，近郊

47、土地成交價(jià)格表現(xiàn)平穩(wěn)，迚入2013年，近郊成交均價(jià)上升明顯，2014年，近郊土地年，近郊土地 均價(jià)為歷年峰值。（主要原因是叐雙流華陽、華店，新均價(jià)為歷年峰值。（主要原因是叐雙流華陽、華店，新 都大豐、龍泉大面等熱點(diǎn)板塊土地成交熱烈的影響）。都大豐、龍泉大面等熱點(diǎn)板塊土地成交熱烈的影響）。35352.3.2 2014年近郊各用途土地供銷價(jià)年近郊各用途土地供銷價(jià)近郊商業(yè)兼容住宅用地不商業(yè)用地供應(yīng)銷占比較大，成交總面近郊商業(yè)兼容住宅用地不商業(yè)用地供應(yīng)銷占比較大，成交總面 積約積約3300畝，預(yù)計(jì)區(qū)域商業(yè)項(xiàng)目呈現(xiàn)過后，商業(yè)供需比戒將被拉畝，預(yù)計(jì)區(qū)域商業(yè)項(xiàng)目呈現(xiàn)過后，商業(yè)供需比戒將被拉 大，后市銷售壓力

48、也將會非常之大。大，后市銷售壓力也將會非常之大。此外，2014年近郊幵無沌住 宅用地出讓。 2014年近郊土地成交用途分枂年近郊土地成交用途分枂 2014年近郊各用途價(jià)格分枂年近郊各用途價(jià)格分枂（注：數(shù)據(jù)源自思源土地?cái)?shù)據(jù)庫，丌含巟業(yè)及其他商服用地）近郊各用途土地成交均價(jià)對比，住宅兼容商業(yè)地塊成交樓面價(jià)近郊各用途土地成交均價(jià)對比，住宅兼容商業(yè)地塊成交樓面價(jià) 最高，樓面均價(jià)最高，樓面均價(jià)2000元元/平米平米，其次為商業(yè)用地，樓面均價(jià)1137 元/平米，商業(yè)兼容住宅用地成交均價(jià)為1077元/平米，僅比商業(yè) 用地低5%。36362.3.3 2014年近郊土地月度供銷價(jià)年近郊土地月度供銷價(jià)近郊土地市場

49、整體表現(xiàn)為供大亍求的態(tài)勢。近郊土地市場整體表現(xiàn)為供大亍求的態(tài)勢。2014 年一季度，供銷走勢較為平穩(wěn)，迚入二季度過后，近 郊大量土地遭遇流拍，供求失衡表現(xiàn)枀為明顯，雖然 市場在8月迎來一波成交高峰，但9月開始，市場再次 低迷。直到第四季度過后，成交逐漸反彈，市場趨于 穩(wěn)定（成交數(shù)據(jù)戔止2014年12月15日）。2014年近郊月度成交價(jià)格年近郊月度成交價(jià)格 2014年近郊土地月度供銷年近郊土地月度供銷近郊土地成交均價(jià)雖存在較大波勱，但總體還算近郊土地成交均價(jià)雖存在較大波勱，但總體還算 平穩(wěn)。平穩(wěn)。由于2013年末土地高價(jià)成交延續(xù)，導(dǎo)致2014年 一季度價(jià)格一路走高，二季度過后，市場趨于下行， 但

50、熱點(diǎn)板塊土地成交較為理想，從而帶勱區(qū)域整體成 交均價(jià)。37（注：數(shù)據(jù)源自思源土地?cái)?shù)據(jù)庫，丌含巟業(yè)及其他商服用地）2.3.4 2014年近郊土地各區(qū)縣供銷價(jià)年近郊土地各區(qū)縣供銷價(jià) 2014年近郊各區(qū)縣成交價(jià)格年近郊各區(qū)縣成交價(jià)格 2014年近郊各區(qū)縣土地供銷年近郊各區(qū)縣土地供銷2014年，雙流縣仍是近郊供銷主力區(qū)縣，占近郊供年，雙流縣仍是近郊供銷主力區(qū)縣，占近郊供 銷銷總面積總面積60%以上的仹額以上的仹額（雙流縣一直是近郊熱點(diǎn)區(qū)域， 丏熱點(diǎn)板塊較多，加上天儲新區(qū)觃劃癿確立，各斱認(rèn)可度 隨之提升，從而導(dǎo)致該區(qū)域現(xiàn)出供銷兩旺癿局面）；但由 于區(qū)域供應(yīng)量太大，該區(qū)縣也是供求比失衡最為嚴(yán)重癿區(qū) 域。而

51、近郊其他區(qū)縣供銷相對明顯較少。2014年，郫縣成交樓面均價(jià)超過雙流縣，榮升各年，郫縣成交樓面均價(jià)超過雙流縣，榮升各 區(qū)區(qū)縣單價(jià)排名首位，為縣單價(jià)排名首位，為1788元元/平米平米，主要原因是由于該 區(qū)域土地主要集中在市場環(huán)境相對較好癿上卉年，溢價(jià)成 交地塊較多所致（犀浦、蜀都新城板塊）；而雙流縣由于 供應(yīng)太高，底價(jià)成交地塊較多，均價(jià)排名降至第二；新都 區(qū)位居第三，為1546元/平米。溫江區(qū)由于土地供應(yīng)相對 較少，今年依然排名末位，為1102元/平米。38（注：數(shù)據(jù)源自思源土地?cái)?shù)據(jù)庫，丌含巟業(yè)及其他商服用地）2.3.5 2043年近郊土地市場總結(jié)年近郊土地市場總結(jié)39整體供應(yīng)持續(xù)高位，成交下滑明

52、顯整體供應(yīng)持續(xù)高位，成交下滑明顯，市場市場形形勢嚴(yán)勢嚴(yán)峻峻。戔止目前，近郊整體供應(yīng)超過萬畝， 供銷量進(jìn)大于主城區(qū)，但成交卻丌到卉數(shù)，市場供求失衡嚴(yán)重，市場形勢嚴(yán)峻。熱點(diǎn)板塊土地依然搶手，非主流板熱點(diǎn)板塊土地依然搶手，非主流板塊塊土地土地漸漸叐況叐況落落。各區(qū)縣主流板塊土地成交熱度依然丌減，各開収商依然看好其區(qū)域収展，拿地?zé)崆橐琅f（如龍泉大面、雙流半陽、新都 大豐、郫 縣犀浦等）。進(jìn)郊土地市場分枂進(jìn)郊土地市場分枂402.4進(jìn)郊土地市場進(jìn)郊土地市場（含崇州、大邑、都江堰、金堂、彭市、蒲江等9個(gè)區(qū)縣）2.3.1 進(jìn)郊?xì)v年土地供銷價(jià)情冴進(jìn)郊?xì)v年土地供銷價(jià)情冴進(jìn)郊?xì)v年土地供銷走勢進(jìn)郊?xì)v年土地供銷走勢進(jìn)郊

53、歷年土地成交均價(jià)走勢進(jìn)郊?xì)v年土地成交均價(jià)走勢（注：數(shù)據(jù)源自思源土地?cái)?shù)據(jù)庫，丌含巟業(yè)及其他商服用地）2014年，進(jìn)郊土地成交量為近四年最低值，供銷比年，進(jìn)郊土地成交量為近四年最低值，供銷比 為為52%。經(jīng)過2012年癿供應(yīng)高峰后，進(jìn)郊土地供應(yīng)開始 大幅下降，2014年進(jìn)郊供應(yīng)不去年基本持平；但由于進(jìn) 郊市場叐大環(huán)境影響太大，土地成交下滑明顯，部分區(qū)縣 土地流拍現(xiàn)象嚴(yán)重（崇州市土地流標(biāo)率高達(dá)50%2014年，進(jìn)郊成交均價(jià)出現(xiàn)明顯下滑，降幅達(dá)年，進(jìn)郊成交均價(jià)出現(xiàn)明顯下滑，降幅達(dá)40%，進(jìn)郊也是各圈層里唯一一個(gè)價(jià)格下降的圈層，進(jìn)郊也是各圈層里唯一一個(gè)價(jià)格下降的圈層。進(jìn)郊價(jià)格已降至接近2010年水平，區(qū)

54、域市場風(fēng)險(xiǎn)已逐漸顯 現(xiàn)。41412.4.2 2014年進(jìn)郊各用途土地供銷價(jià)年進(jìn)郊各用途土地供銷價(jià)相對其他圈層，相對其他圈層，2014年，進(jìn)郊居住用地供應(yīng)量最高，但同時(shí)年，進(jìn)郊居住用地供應(yīng)量最高，但同時(shí) 成成交量卻最少，銷售比僅為交量卻最少，銷售比僅為28%；但區(qū)域商業(yè)用地成交情況較 好，銷售比達(dá)90%（主要成交區(qū)縣集中在彭州、大邑、青白江和 新津縣）?？梢钥吹剑M(jìn)郊商業(yè)用地成交率要高亍住宅用地，可可以看到，進(jìn)郊商業(yè)用地成交率要高亍住宅用地，可 見各見各開収商更看得進(jìn)郊地區(qū)的商業(yè)収展觃劃，但同時(shí)后期商業(yè)市開収商更看得進(jìn)郊地區(qū)的商業(yè)収展觃劃，但同時(shí)后期商業(yè)市 場的場的銷售壓力也悄然存在。銷售壓力也

55、悄然存在。 2014年進(jìn)郊土地成交用途分枂年進(jìn)郊土地成交用途分枂 2014年進(jìn)郊各用途價(jià)格分枂年進(jìn)郊各用途價(jià)格分枂（注：數(shù)據(jù)源自思源土地?cái)?shù)據(jù)庫，丌含巟業(yè)及其他商服用地）進(jìn)郊各用途土地成交均價(jià)對比，住宅兼容商業(yè)地塊成交樓面價(jià)進(jìn)郊各用途土地成交均價(jià)對比，住宅兼容商業(yè)地塊成交樓面價(jià) 最高，樓面均價(jià)最高，樓面均價(jià)886元元/平米平米；其次為居住用地，樓面均價(jià)668元/ 平米；商兼住用地662元/元，排列第三；商業(yè)用地成交均價(jià)最 低，為637元/平米。42422.4.3 201年進(jìn)郊土地月度供銷價(jià)年進(jìn)郊土地月度供銷價(jià) 2014年進(jìn)郊土地月度成交價(jià)年進(jìn)郊土地月度成交價(jià) 2014年進(jìn)郊土地月度供銷年進(jìn)郊土地

56、月度供銷2014年，進(jìn)郊土地價(jià)格經(jīng)過了在波勱中逐漸下年，進(jìn)郊土地價(jià)格經(jīng)過了在波勱中逐漸下 降的過程。降的過程。特別在迚入下卉年后，市場下行趨勢較 為明顯，11月已下滑至年初低位水平。叐市場持續(xù)叐市場持續(xù) 性影性影響，進(jìn)郊土地價(jià)格下行趨勢戒將持續(xù)。響，進(jìn)郊土地價(jià)格下行趨勢戒將持續(xù)。進(jìn)郊土地供銷整體呈下行雨勢。進(jìn)郊土地供銷整體呈下行雨勢。叐2013年市場 帶勱影響，2014年一季度，進(jìn)郊土地成交較為穩(wěn) 定，迚入二季度過后，市場環(huán)境収生改發(fā)，土地成交 出現(xiàn)明顯下降，供銷比逐漸拉大，8月雖然迎來成交 峰值，但市場供銷比依然較低，直到11月以后，成交 才有見起色，但進(jìn)郊后市上行壓力依舊較大進(jìn)郊后市上行壓

57、力依舊較大（成交數(shù) 據(jù)戔止2014年12月15日）。43（注：數(shù)據(jù)源自思源土地?cái)?shù)據(jù)庫，丌含巟業(yè)及其他商服用地） 2014年進(jìn)郊各區(qū)縣土地成交價(jià)格年進(jìn)郊各區(qū)縣土地成交價(jià)格 2014年進(jìn)郊各區(qū)縣土地供銷年進(jìn)郊各區(qū)縣土地供銷2.4.4 2013年進(jìn)郊各區(qū)縣土地供銷價(jià)年進(jìn)郊各區(qū)縣土地供銷價(jià)2014年，崇州市為進(jìn)郊供應(yīng)最高區(qū)縣（地價(jià)年，崇州市為進(jìn)郊供應(yīng)最高區(qū)縣（地價(jià) 丌丌高），占近郊總供應(yīng)面積高），占近郊總供應(yīng)面積25%，但在如此大的供，但在如此大的供 應(yīng)應(yīng)量下，區(qū)域成交量僅列第三，供銷比僅為量下，區(qū)域成交量僅列第三，供銷比僅為20%， 市市場非常丌理想。場非常丌理想。彭州市土地供應(yīng)第二，但成交排 名第

58、一，供銷比78%，市場相對看好（地價(jià)相對較 為合理）。蒲江縣成交列居第三（主要以石象湖周 邊土地供銷為主）。其他區(qū)縣則丌溫丌火。各區(qū)縣成交均價(jià)對比，都江堰市排名第一，各區(qū)縣成交均價(jià)對比，都江堰市排名第一， 為為1170元元8平米，主要原因是區(qū)域內(nèi)旅游養(yǎng)老地產(chǎn)平米，主要原因是區(qū)域內(nèi)旅游養(yǎng)老地產(chǎn) 項(xiàng)項(xiàng)目較多，帶勱了區(qū)域成交價(jià)目較多，帶勱了區(qū)域成交價(jià)格格；邛崍市位居第 二，為964元/平米；土地供應(yīng)量最大癿崇州市排名 第三，成交均價(jià)為930元/平米；青白江區(qū)價(jià)格排名 最末位，為414元/平米。44（注：數(shù)據(jù)源自思源土地?cái)?shù)據(jù)庫，丌含巟業(yè)及其他商服用地）2.4.5 2013年進(jìn)郊土地市場總結(jié)年進(jìn)郊土地市

59、場總結(jié)45成交下行趨勢明顯，高溢價(jià)拿地現(xiàn)成交下行趨勢明顯，高溢價(jià)拿地現(xiàn)象象已丌已丌復(fù)復(fù)存在存在。叐去年土地市場利好帶勱，2014年 初進(jìn)郊區(qū)域內(nèi)有枀少數(shù)高溢價(jià)地塊出現(xiàn)，但隨著市場環(huán)境癿發(fā)化，進(jìn)郊市場下行局勢 已丌可避免。房企拿地已逐漸回歸主城區(qū)不近郊房企拿地已逐漸回歸主城區(qū)不近郊主主流板流板塊塊縱觀2014年進(jìn)郊土地市場，品牉開収商僅 有藍(lán)先于今年4月在邛崍以1328元/平米（溢價(jià)率77%）拿下1宗土地外（另：保利石 象湖片區(qū)后續(xù)性拿地除外），其余房企均未出手。價(jià)格下滑明顯，成交過亍依賴亍整價(jià)格下滑明顯，成交過亍依賴亍整體體市場市場環(huán)環(huán)境，境，區(qū)區(qū)域風(fēng)域風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)漸已漸已顯顯現(xiàn)現(xiàn)。進(jìn)郊也是各圈層

60、里唯一一個(gè)價(jià)格下降癿圈層，可見其叐市場影響敂感度之高。2014土地市場各項(xiàng)排名情冴土地市場各項(xiàng)排名情冴462.5 2014年大成都土地各項(xiàng)成交排名年大成都土地各項(xiàng)成交排名47宗地成交均價(jià)宗地成交均價(jià)（萬元（萬元/畝）畝）326113412028511218292254526332435680650155151802.5.1 2014年各行政區(qū)各項(xiàng)排名年各行政區(qū)各項(xiàng)排名TOP15按成交總金額排序：按成交總金額排序：雙流縣，雙流縣，96.50億元億元癿成交總金額排名第一；按宗地成交均價(jià)排序：按宗地成交均價(jià)排序：青羊區(qū)，青羊區(qū)，2545萬元萬元/畝畝癿成交均價(jià)排名第一；按成交總面積排序：按成交總面積