物業(yè)管理論文---物業(yè)管理的品牌競爭

1、物業(yè)管理論文-物業(yè)管理的品牌競爭品牌是企業(yè)的無形資產(chǎn),也是企業(yè)贏得市場的利刃。因物 業(yè)管理是一新興產(chǎn)業(yè)，目前還不夠完善，它的社會(huì)地位也不高， 加上物業(yè)管理的贏利微乎其微，因而很多物業(yè)管理企業(yè)都忽略 了品牌的創(chuàng)立。事實(shí)上，在物業(yè)管理市場逐步形成、市場競爭 日趨激烈的今天,創(chuàng)名牌企業(yè)，建優(yōu)秀p小區(qū)，現(xiàn)已成為我國 p企業(yè)的管理目標(biāo)和奮斗方向。品牌能讓人們保持忠誠和充分 信賴,好的品牌能夠傳達(dá)出企業(yè)的價(jià)值、文化和個(gè)性。建設(shè)部 舉辦的物業(yè)管理與is900 1認(rèn)證研討會(huì)，吹響了鼓勵(lì)和推動(dòng) 物業(yè)管理企業(yè)通過is0900 1國際質(zhì)量體系認(rèn)證,提高企業(yè)知名 度，實(shí)施物業(yè)管理品牌戰(zhàn)略的號角?，F(xiàn)在，企業(yè)已經(jīng)進(jìn)入了品

2、 牌競爭的時(shí)代，未來幾年,物業(yè)管理企業(yè)要在品牌塑造上下功 夫，制定品牌策略，全面提升企業(yè)的品牌形象和知名度。關(guān)鍵字：品牌物業(yè)管理品牌市場化專業(yè)化規(guī)?；瘎?chuàng)新 目錄1品牌和物業(yè)管理品牌 2創(chuàng)建物業(yè)管理品牌的條 3創(chuàng)建物業(yè)管理品牌的必然性 4創(chuàng)建物業(yè)管理品牌的策略 5物業(yè)管理進(jìn)入品牌競爭時(shí)代 1品牌和物業(yè)管理品牌目前全國物業(yè)管理企業(yè)總數(shù)已超過2萬家，更多企業(yè)仍如 雨后春筍般涌現(xiàn)。低價(jià)已使很多公司無法單靠物業(yè)管理費(fèi)生存, 而在高檔物業(yè)市場，登陸不久的“洋物業(yè)”已開始伸手采摘豐 碩的果實(shí)。大多管理落后的小型物業(yè)管理企業(yè)已陷入生計(jì)維艱,又遭消費(fèi)者口誅筆伐的尷尬困境物業(yè)管理市場的現(xiàn)狀使競爭機(jī) 制、打造行業(yè)品

3、牌引入物業(yè)管理行業(yè)，從而給消費(fèi)者以更多選 擇機(jī)會(huì)，也給了物業(yè)管理公司規(guī)范發(fā)展的機(jī)會(huì)。先看一個(gè)例子: 天津市金廈物業(yè)管理公司成立于1994年，是天津市物業(yè)管理“十強(qiáng)”企業(yè)，具有天津市物業(yè)管理一級企業(yè)資質(zhì).公司成立 以來，一直遵循“依法管理、服務(wù)第一、住戶至上”的企業(yè)宗 旨，發(fā)揚(yáng)“開拓、求實(shí)、創(chuàng)新”的企業(yè)精神，樹立了 “以人為 本，以誠取信”的經(jīng)營理念，創(chuàng)立了具有金廈特色的物業(yè)管理 模式。目前管理高層、多層住宅小區(qū)及辦公樓等多類型項(xiàng)目， 同時(shí)開展物業(yè)管理咨詢、室內(nèi)裝修、房屋租售等多種經(jīng)營。所 管理的金廈里涉外小區(qū)獲得了 “全國城市物業(yè)管理優(yōu)秀示范住 宅小區(qū)”稱號幾年來公司不斷開拓創(chuàng)新，先后實(shí)現(xiàn)了全

4、市七 個(gè)“第一”：第一家實(shí)行袋裝垃圾；第一家成立小區(qū)居委會(huì)； 第一家成立社區(qū)醫(yī)療保健中心；第一家業(yè)主大規(guī)模捐贈(zèng)花木； 第一家實(shí)行義務(wù)監(jiān)督員制度；第一批名列榜首被評為“物業(yè)管 理優(yōu)秀示范住宅小區(qū)”；第一家在全市首次大型公開物業(yè)管理 項(xiàng)目競標(biāo)中一舉奪標(biāo)的企業(yè)。實(shí)干精神和不斷創(chuàng)新已成為金廈 物業(yè)的品牌由于品牌它才有今天一系列的成就。品牌是什么？ 品牌就是第一名。品牌是在市場上突進(jìn)的速度，是在群體中的 脫穎而出。品牌是耀眼的招牌、顯赫的身份，是綜合品質(zhì)的崇 尚。它是對承諾兌現(xiàn)的程度，是精細(xì)工作的結(jié)果，是長期讓消 費(fèi)者們感到滿意的回報(bào)。品牌的組成包括企業(yè)和產(chǎn)品名稱、產(chǎn) 品質(zhì)量、產(chǎn)品定位及宣傳口號等等。品

5、牌是靠積累形成的，它 需要塑造、維護(hù)、提升和再開發(fā)。物業(yè)管理品牌，是由物業(yè)的 品牌跟管理品牌共同構(gòu)成的。構(gòu)成的要素主要有：物業(yè)公司的 聲譽(yù)、形象以及形成和影響物業(yè)公司聲譽(yù)、形象的一系列因素, 包括物業(yè)公司的特殊名稱（如響亮、引人注意、涵義深刻、來歷特殊等）、注冊資金、管理業(yè)績、裝備水平、社會(huì)評價(jià)、業(yè) 主管理委員會(huì)的反映、政府意見等；負(fù)責(zé)人的管理經(jīng)歷、社會(huì) 地位與影響力；管理層的素質(zhì)；專業(yè)技術(shù)人員的職稱或技術(shù)等 級等等；此外，還包括公司物業(yè)管理服務(wù)的項(xiàng)目、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、 服務(wù)態(tài)度、服務(wù)深度等方面。2. 創(chuàng)建物業(yè)管理品牌的條可以設(shè)想，如果物業(yè)管理公司受托實(shí)施物業(yè)管理的小區(qū)內(nèi), 業(yè)主入住后發(fā)現(xiàn)建筑質(zhì)量低

6、下，配套及環(huán)境很不完善，售后遺 留問題成堆，服務(wù)人員態(tài)度惡劣等等一系列問題，面對這樣的 小區(qū)物業(yè)公司只能窮于應(yīng)付，根本談不上創(chuàng)建自己的服務(wù)品 牌。物業(yè)管理公司要成功的創(chuàng)建品牌，要根據(jù)物業(yè)的特點(diǎn)，硬、 軟設(shè)施，有點(diǎn)到面，擴(kuò)大戰(zhàn)果，從而實(shí)現(xiàn)創(chuàng)建物業(yè)管理品牌的 戰(zhàn)略，也就是說物業(yè)公司要先分析了解創(chuàng)建品牌的先決條：2、1硬其在日常的使用中還有個(gè)折舊問題，不可忽視。2、1、1設(shè)施，設(shè)施跟檔次無關(guān)，功能是否匹配是評價(jià)硬 設(shè)施好壞的一個(gè)很重要的標(biāo)準(zhǔn)。2、1、2、環(huán)境，環(huán)境就是綠化、園藝，而且任何一個(gè)綠 化的環(huán)境具有他的公用性，同樣綠化，是裝飾性的還是功用性 的一定要明確，如果是功用性的，它的功用性沒有發(fā)揮出

7、來， 只發(fā)揮了它的裝飾性，這樣的環(huán)境仍然不能稱為好。評論環(huán)境 就談到美觀、品味、格調(diào)，處理環(huán)境藝術(shù)應(yīng)該由專業(yè)的設(shè)計(jì)師 去完成，形成良好的、溫馨的、舒適的生活空間。2、1、3、質(zhì)量，質(zhì)量問題有我們通常意義上看得見的， 另外還有我們看不見的，這就要請專家來鑒定。2、2軟評價(jià) 軟的第一個(gè)標(biāo)準(zhǔn)就是在所有的軟要構(gòu)成中，是否有研發(fā)，研究 發(fā)展，研究物業(yè)、客戶需求，物業(yè)定位、市場定位。如果管理 的物業(yè)為寫字樓可能更多的是關(guān)注區(qū)域市場的現(xiàn)狀和走向，如果是住宅則更多的是研究客戶需求，目標(biāo)群體的需求，而且這 個(gè)研究要保證這個(gè)物業(yè)可持續(xù)發(fā)展。軟也就是看一個(gè)管理公司 具備不具備對物業(yè)發(fā)展的預(yù)見性和指導(dǎo)性，當(dāng)具備這個(gè)能

8、力的 時(shí)候，所有的工作有方向有目標(biāo)了，那么物業(yè)公司需要做的兩 事情就是管理和服務(wù)設(shè)計(jì)及管理和服務(wù)的執(zhí)行。2、3服務(wù)對象可以說物業(yè)的服務(wù)對象是人。為了提供讓其滿意的服務(wù)要 盡量使其服務(wù)需求趨同，使這個(gè)群體的人在他的需求層面、需 求趨向方面，盡可能達(dá)到一致。2、4樹立品牌意識作為一種無形資產(chǎn)，品牌的效用是任何廣告所不能比擬的, 物業(yè)管理品牌形象所形成的口碑效應(yīng)不僅能給物業(yè)管理公司帶 來超額利潤，而且有利于其經(jīng)營規(guī)模的擴(kuò)大。各物業(yè)管理公司 應(yīng)該結(jié)合實(shí)際需要，積極探索，大膽實(shí)踐，按照塑造品牌的高 標(biāo)準(zhǔn)、嚴(yán)要求，以創(chuàng)建整潔、文明、高雅、安全、方便、舒適 的人居環(huán)境為目標(biāo)，通過嚴(yán)謹(jǐn)、高效的科學(xué)管理，倡導(dǎo)隨

9、時(shí) 隨地、盡心盡力的服務(wù)理念，為業(yè)主提供優(yōu)質(zhì)服務(wù)。2、完善的規(guī)章制度和高素質(zhì)的從業(yè)人員規(guī)章制度有利于 各項(xiàng)工作的順利發(fā)展開展和公司的進(jìn)步，員工工作的有序。從 業(yè)人員如果都能清楚地知道自己所服務(wù)的企業(yè)比別人做得好的 有什么，追求的是什么，并能以加盟這樣的企業(yè)為自豪的話， 就會(huì)逐步形成員工的“品牌氣質(zhì)”，這種氣質(zhì)的形成對于企業(yè) 品牌的成長是非常關(guān)鍵的。而且在在職管理人員中選拔有培養(yǎng) 前途的員工或招聘專業(yè)人員，參加物業(yè)管理專業(yè)學(xué)歷教育，為 企業(yè)發(fā)展培養(yǎng)后備人才。培訓(xùn)可以通過理論研討、聽專題講座、 舉行專項(xiàng)訓(xùn)練等形式，從而不斷提高物業(yè)管理人員的理論水平 和業(yè)務(wù)素質(zhì)。3. 創(chuàng)建物業(yè)管理品牌的必然性3、1

10、實(shí)施物業(yè)管理品牌是滿足居民要求的需要隨著生活 水平的不斷提高，人民對住房的要求已經(jīng)從有房住、住得下， 提高到住得好。所謂住得好，不是單純的面積大小、布局合理 等“硬”，更重要的是要有良好的管理房屋等“軟”，來保證 房屋及設(shè)備正常運(yùn)行、物業(yè)區(qū)內(nèi)治安良好、環(huán)境整潔、服務(wù)設(shè) 施齊全等等。因此，一流的物業(yè)必須配以一流的管理服務(wù)，才 能創(chuàng)造岀一流的居住環(huán)境。其次，名牌物業(yè)管理受到消費(fèi)者青 睞，不僅僅在于其表層的管理服務(wù)，更重要的是它所蘊(yùn)含的企 業(yè)文化，即對消費(fèi)者的地位、個(gè)性、修養(yǎng)、品味、生活方式的 肯定性的文化特征。換句話說消費(fèi)者的購買和消費(fèi)過程，同時(shí) 也是一種追求上述文化價(jià)值的實(shí)現(xiàn)過程。正因?yàn)槊莆飿I(yè)

11、管理 所蘊(yùn)含的高文化品味及高附加值，才能使消費(fèi)者對其情有獨(dú)鐘， 不惜為之投資。3、2實(shí)施物業(yè)管理品牌是物業(yè)管理企業(yè)在市場競爭中生 存與發(fā)展的需要物業(yè)管理服務(wù)性的性質(zhì)決定其目前經(jīng)營方針是 “保本微利，服務(wù)社會(huì)”，不能以牟取高額利潤為目的，所以 許多物業(yè)管理企業(yè)處于微利虧本狀態(tài)。沒有資金，談何經(jīng)營、 服務(wù)？從現(xiàn)在先進(jìn)的物業(yè)管理企業(yè)中，我們發(fā)現(xiàn)，規(guī)模越大， 管轄物業(yè)越多的企業(yè)，其獲利越豐。因此，物業(yè)管理企業(yè)只有 創(chuàng)立名牌，運(yùn)用品牌優(yōu)勢擴(kuò)大經(jīng)營服務(wù)范圍，形成規(guī)模效應(yīng)， 才能充分利用人力、物力資源，降低成本，使企業(yè)獲得可觀效 益，為其生存提高保障。3、3、物業(yè)管理品牌可以是永存的物業(yè)管理企業(yè)的品牌， 體

12、現(xiàn)在物業(yè)管理上的硬指標(biāo)，就是創(chuàng)建和獲得國內(nèi)物業(yè)管理最 高榮譽(yù)獎(jiǎng)優(yōu)秀物業(yè)管理小區(qū)、安全文明小區(qū)以及i s9001 質(zhì)量管理體系認(rèn)證；在軟建設(shè)方面，對內(nèi)主要是企業(yè)文化，企業(yè)內(nèi)部機(jī)制改革，對外則是通過媒介擴(kuò)大影響，宣傳企業(yè)精神, 全面提升企業(yè)形象。3、4、物業(yè)管理品牌是信任與承諾名牌企業(yè)、優(yōu)秀物業(yè)管 理小區(qū)表達(dá)著產(chǎn)品或服務(wù)與業(yè)主之間的相互關(guān)系，是一種體 現(xiàn)互利互惠、友好合作和信任的關(guān)系。優(yōu)秀物管“產(chǎn)品就向 商海中的燈塔，吸引著迷茫和優(yōu)柔寡斷的業(yè)主客戶。優(yōu)秀物 管產(chǎn)品不僅能拉近物業(yè)公司與業(yè)主之間的關(guān)系，而且是物管 企業(yè)與業(yè)主之間非書面或口頭的契約。真正的物業(yè)品牌（優(yōu)秀 物業(yè)管理小區(qū)、樓宇、安全文明小區(qū)

13、）能體現(xiàn)岀一種強(qiáng)大的信 任和效益，是一種無形的資產(chǎn)和力量。3、物業(yè)管理品牌是對服務(wù)價(jià)值的最好詮釋如果一個(gè)物 管企業(yè)總能夠以合理的收費(fèi)價(jià)格（這種合理收費(fèi)價(jià)格是按照國 家收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，而且是物管企業(yè)和業(yè)主都能接受的），提供優(yōu)質(zhì) 的產(chǎn)品或服務(wù)，那么，市場就會(huì)認(rèn)同于它，業(yè)主就會(huì)忠實(shí)于 它。物業(yè)公司和業(yè)主的這種關(guān)系，是以經(jīng)營品牌為紐帶的。 品牌或優(yōu)秀物業(yè)管理小區(qū)是承諾和忠誠的象征。品牌表示 物管企業(yè)給予業(yè)主以承諾。物管企業(yè)以履行承諾來維護(hù)其產(chǎn) 品，作為對業(yè)主的奉獻(xiàn)和熱情，這樣，會(huì)使業(yè)主發(fā)現(xiàn)忠實(shí)一 家物管企業(yè)是值得和有利的。3、6物業(yè)管理品牌不僅有益于彌補(bǔ)和完善開發(fā)商的信譽(yù) 和形象，而且使物業(yè)本身更具有吸引力

14、，讓潛在的購房者更樂 意為幾乎可以看到的、未來的、系統(tǒng)周到的服務(wù)和優(yōu)良的管理 而傾囊。因此，在項(xiàng)目營銷中，一定要高度重視物業(yè)管理品牌 的充分利用。具體來講，主要有以下方面的原因:3、6、1、物業(yè)管理品牌是物業(yè)項(xiàng)目品牌的重要構(gòu)成部分 由下列的數(shù)據(jù)我們可以看出：現(xiàn)在許多房地產(chǎn)開發(fā)商在銷售中 把信譽(yù)好的物管公司提供的物業(yè)管理作為一個(gè)非常重要的促銷手段。據(jù)調(diào)查，xx年，京、滬、穗三地新開發(fā)的樓盤把主要 的賣點(diǎn)放在物業(yè)管理（97%）。其他主要賣點(diǎn)還有：位置（94%）、價(jià)格（9 2.8%）、戶型（91.4%）、建筑質(zhì)量（89%）、環(huán)境（84%）、生活質(zhì)量（83. %）、物有所值（79%）3、6、2、物業(yè)管

15、理品牌與物業(yè)項(xiàng)目成功與否關(guān)系重大 一項(xiàng)物業(yè)如果具有良好的物業(yè)管理品牌，則可以讓現(xiàn)實(shí)的 與潛在的購房者對物業(yè)增加更多一些信心。因?yàn)樵诳蛻舻难壑? 物業(yè)公司才是和他們“同呼吸，共命運(yùn)”，并將長期和他們共 處的單位。目前，一些地方媒體曝光的房子出了問題，業(yè)主找 不到開發(fā)商的事例，已讓潛在的買主多了一些心眼。同時(shí)，物 業(yè)的管理品牌如何，既是與他們?nèi)粘W(xué)習(xí)生活密切關(guān)聯(lián)的，也 是他們能否自慰、自豪、自尊的一個(gè)重要影響因素。3、6、3物業(yè)管理品牌策略是戰(zhàn)勝競爭對手的新穎而有效 的策略 營銷中利用物業(yè)管理品牌主要有兩個(gè)途徑。3、6、3、1現(xiàn)場銷售過程中，通 過現(xiàn)有物業(yè)管理人員的儀表、言行、工作與服務(wù)態(tài)度等來直

16、接 展現(xiàn)物業(yè)管理品牌的魅力，把更多的購房者吸引到自己的物業(yè) 項(xiàng)目上來；3、6、3、2營銷中有意把物業(yè)管理品牌作為一個(gè) 賣點(diǎn)，通過電視、雜志、報(bào)紙等媒體把項(xiàng)目物業(yè)管理品牌的概 念突岀岀來。因此創(chuàng)建物業(yè)管理品牌是物業(yè)公司發(fā)展的必然趨 勢，它將會(huì)使物業(yè)管理的服務(wù)水平不斷推向新的高度，服務(wù)質(zhì) 量得到不斷提高。4. 創(chuàng)建物業(yè)管理品牌的策略 4、1走市場化道路物業(yè)管理企業(yè)要在持之以恒的創(chuàng)名牌過程中促進(jìn)企業(yè)整體 水平的提高，這樣，企業(yè)才能在激烈的競爭中脫穎而出，獲得 更快、更好的發(fā)展。市場化經(jīng)營是物業(yè)管理發(fā)展的必然趨勢， 是實(shí)施品牌戰(zhàn)略有效的方法之一。市場化物業(yè)管理應(yīng)該具有如 下特征：4、1、1管理現(xiàn)代化？

17、4、1、1、1指導(dǎo)思想現(xiàn)代化。即對物業(yè)管理行業(yè)的管理 要遵循市場經(jīng)濟(jì)的規(guī)律，要用開放的眼光看問題。4、1、1、2物業(yè)管理體制完善化？4、1、2供需主體市場化4、1、2、1物業(yè)管理市場供給主體市場化物業(yè)管理市場供給主體指各層次、各類別的物業(yè)公司，它的市場化，應(yīng)具有 以下幾個(gè)特點(diǎn)：經(jīng)營行為的自主性、經(jīng)營目的效益性、物業(yè)管 理組織企業(yè)化、經(jīng)營活動(dòng)的競爭性4、1、2、2物業(yè)管理市場需求主體的市場化物業(yè)管理市場需求主體指需求物業(yè)管理服務(wù)的業(yè)主、使用權(quán)人或其集合體 的社會(huì)化。業(yè)主管理委員會(huì)。它的市場化有兩個(gè)要求:決策自主性、消費(fèi)4、1、3運(yùn)行規(guī)范化它包括四方面的內(nèi)容:4、1、3、1委托合同化物業(yè)管理委托合

18、同是物業(yè)所有人或者業(yè)主委員會(huì)與物業(yè)公司簽訂的有關(guān)物業(yè)管理與經(jīng)營方面, 明確雙方權(quán)利與義務(wù)關(guān)系的協(xié)議或契約。4、1、3、2價(jià)格合理化價(jià)格構(gòu)成合理化，說明物業(yè)管理 過程中，哪些應(yīng)納入價(jià)格構(gòu)成，哪些不應(yīng)納入價(jià)格構(gòu)成。它要 求價(jià)格定位不能過高或過低。4、1、3、3競爭有序化物業(yè)管理市場中的競爭應(yīng)是實(shí)力、 信譽(yù)的競爭，參與競爭的物業(yè)公司都應(yīng)在機(jī)會(huì)均等、公平、公 開、公正的條下進(jìn)行合法、有序的競爭。4、1、3、4監(jiān)督機(jī)制規(guī)范化物業(yè)公司來說，既要有嚴(yán)格 的內(nèi)部制約，又要加強(qiáng)外部監(jiān)督力度。推進(jìn)物業(yè)管理市場化， 促進(jìn)品牌戰(zhàn)略的實(shí)施，規(guī)范物管市場要從以下幾方面入手：4、1、1職責(zé)明確政府的職責(zé)就是制定和完善法律、

19、法規(guī), 用法律、法規(guī)來規(guī)定政府、開發(fā)商、物業(yè)管理企業(yè)、業(yè)主和業(yè) 主委員會(huì)的責(zé)任權(quán)力義務(wù)等，規(guī)范物業(yè)管理企業(yè)的成立和運(yùn)作, 使物業(yè)管理企業(yè)按照市場經(jīng)濟(jì)規(guī)律的要求來正常運(yùn)行，同時(shí)還 要強(qiáng)化對有關(guān)立法執(zhí)行情況的有效監(jiān)督。物業(yè)管理企業(yè)必須轉(zhuǎn) 變觀念，擺正位置，由業(yè)主的“領(lǐng)導(dǎo)者、管理者或支配者”轉(zhuǎn) 向?yàn)榻邮軜I(yè)主委托，受雇于業(yè)主，為業(yè)主收好、管好、用好物 業(yè)管理服務(wù)費(fèi)，同時(shí)服務(wù)好，維護(hù)好業(yè)主的物業(yè)，方可從中得 到合理的報(bào)酬。業(yè)主即房屋所有人也要轉(zhuǎn)變觀念，變被動(dòng)接受 物業(yè)管理為主動(dòng)推行物業(yè)管理，認(rèn)真履行業(yè)主自治的職責(zé)，只 要條許可就應(yīng)立即選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)，為業(yè)主自治和有效行 使業(yè)主自治權(quán)力提供組織保障。業(yè)

20、主委員會(huì)必須是承擔(dān)法律責(zé) 任的獨(dú)立法人或社團(tuán)組織，履行業(yè)主對物業(yè)及其公共設(shè)施和公 用設(shè)備維護(hù)保養(yǎng)的責(zé)任和義務(wù)，實(shí)現(xiàn)物業(yè)保值增值的目的。并 且在物業(yè)公司內(nèi)部也要職責(zé)明確，確立崗位責(zé)任制，達(dá)到事事 有人干，事事有人管的效果，形成良好的工作氣氛，塑造良好 的企業(yè)形象。4、1、2規(guī)范物業(yè)管理市場4、1、2、1健全房地產(chǎn)市場，健全的房地產(chǎn)市場，能激 活物業(yè)流通，促使業(yè)主關(guān)心自己物業(yè)保值，從而轉(zhuǎn)變觀念，接 受物業(yè)管理市場化的觀念，自覺履行對其所擁有的物業(yè)及附屬 設(shè)施設(shè)備周圍環(huán)境綠化、衛(wèi)生、治安、維護(hù)、修繕和整治的義 務(wù)，確保物業(yè)的完好。4、1、2、2培育能適應(yīng)不同消費(fèi)需求的物業(yè)管理市場物 業(yè)管理市場既可提

21、供低檔次非專業(yè)化服務(wù)，又可提供一般房屋 修繕、清潔衛(wèi)生、園林綠化、安全保衛(wèi)專業(yè)化服務(wù)體系。它以 住宅區(qū)為切入口，逐步向?qū)懽謽恰⒐I(yè)區(qū)、商場、農(nóng)村、學(xué)校、 車站等各類物業(yè)延伸和拓展。4、1、2、3引入和保護(hù)競爭機(jī)制此途徑可增加物業(yè)管理 市場的活力，使業(yè)主享受到優(yōu)質(zhì)的服務(wù)并合理支付給物業(yè)管理 企業(yè)報(bào)酬。4、1、3依法建立規(guī)范化的物業(yè)管理制度4、1、3、1建立前期物業(yè)管理備案審查制度4、1、3、2建立物業(yè)管理確認(rèn)制度4、1、3、3建立業(yè)主大會(huì)制度4、1、3、4建立物業(yè) 管理招投標(biāo)制度4、1、3、建立住房維修資金制度4、1、3、 6建立物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)雙方協(xié)商制度4、2走專業(yè)化道路不斷提高專業(yè)化水平，樹

22、立專業(yè)化經(jīng)營理念。所有房屋的物業(yè)管理 應(yīng)由獨(dú)立經(jīng)營的專業(yè)化物業(yè)管理公司管理，由業(yè)主與物業(yè)管理 公司簽定協(xié)議，從而保證住區(qū)物業(yè)管理的水平的連續(xù)性和服務(wù) 質(zhì)量的不斷提高。物業(yè)管理的專業(yè)化還體現(xiàn)在物業(yè)管理人員的 專業(yè)化上。專業(yè)人才奇缺是制約物業(yè)管理發(fā)展的一個(gè)不可忽視 的問題。相當(dāng)一部分是從房管單位或房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)轉(zhuǎn)行為物 業(yè)管理從業(yè)人員，不僅專業(yè)知識欠缺，而且服務(wù)意識不強(qiáng)。物業(yè) 管理是一個(gè)專業(yè)化程度很高的勞動(dòng)密集性行業(yè),管理經(jīng)驗(yàn)與管 理技巧非常重要。隨著物業(yè)裝修標(biāo)準(zhǔn)和設(shè)施設(shè)備高檔化、復(fù)雜 化，物業(yè)管理的難度必然越來越大,從業(yè)人員必須具備多方面與 之相關(guān)的專業(yè)知識和專業(yè)技能。遺憾的是，我國物業(yè)管理人才

23、 的教育培訓(xùn)還未引起高等院校的重視并列入計(jì)劃。目前物業(yè)管 理企業(yè)實(shí)行的崗位培訓(xùn)制度和上崗資格制度，遠(yuǎn)不能滿足飛速 發(fā)展的房地產(chǎn)和物業(yè)管理的需要。因此，物業(yè)管理公司應(yīng)樹立 人才競爭理念，不僅要通過給待遇、給位置，從社會(huì)上招聘能人，同時(shí)要加強(qiáng)員工的專業(yè)化培訓(xùn)。我們先看一下在要成功塑 造物業(yè)管理品牌的過程中，至少需要人才的種類：專業(yè)能力、 綜合能力出眾的技術(shù)人才、知識全面、擅長協(xié)調(diào)的管理人才、 能夠適應(yīng)市場變幻的營銷人才、出謀劃策的企劃人才、具有創(chuàng) 新精神和決斷意識的企業(yè)家。要培養(yǎng)和引進(jìn)這五類人才，必須 做到：4、2、1在思想上要樹立競爭意識和憂患意識，做到與 時(shí)俱進(jìn)，引進(jìn)人才時(shí)要做到公正嚴(yán)明，不搞

24、特殊化，杜絕走后 門等不良風(fēng)氣。4、2、2提高從業(yè)門檻的高度，做好引進(jìn)人才 機(jī)制的改革，做到“寧缺毋濫”。4、2、3對內(nèi)加大培訓(xùn)考核 力度，在堅(jiān)持狠抓業(yè)務(wù)培訓(xùn)的同時(shí)，嚴(yán)格考核制度，對不符合 條者實(shí)行“一刀切”，真正做到“能者上，平者讓，庸者下”。 4、2、4加強(qiáng)對專業(yè)人才的培養(yǎng)加大對專業(yè)人才的培養(yǎng)力度， 同時(shí)要與實(shí)踐緊密結(jié)合起來，絕不能脫離實(shí)際需求情況4、3創(chuàng)新策略創(chuàng)新是一個(gè)企業(yè)的生命，是企業(yè)發(fā)展的原動(dòng) 力,是企業(yè)超越自我的必然選擇，是提升企業(yè)競爭力的重要手段。 它包括戰(zhàn)略創(chuàng)新、服務(wù)創(chuàng)新、理念創(chuàng)新。4、3、1戰(zhàn)略創(chuàng)新其 是企業(yè)在超競爭環(huán)境下的必然選擇，制定并實(shí)施明確的戰(zhàn)略創(chuàng) 新措施是一個(gè)企業(yè)首

25、先要考慮的問題。因此，企業(yè)向什么方向 發(fā)展、如何發(fā)展等一系列問題，都要求我們在戰(zhàn)略管理上要有 所創(chuàng)新，即要求我們制定的戰(zhàn)略既要方向正確，又要出奇至勝。 在制定戰(zhàn)略時(shí)，要分析外部環(huán)境及其發(fā)展趨勢，尤其是與物業(yè) 管理關(guān)系密切的第三產(chǎn)業(yè)市場需求及競爭狀態(tài)，對有害于企業(yè) 的影響盡量避免或轉(zhuǎn)害為利。同時(shí)要認(rèn)真研究競爭對手，認(rèn)真 分析本企業(yè)實(shí)力，弄清物業(yè)管理行業(yè)競爭態(tài)勢，發(fā)揮本企業(yè)優(yōu) 勢，使企業(yè)經(jīng)營建立在自身雄厚實(shí)力的基礎(chǔ)上。在戰(zhàn)略制定過 程中，既要吸收有關(guān)技術(shù)與管理專家參謀咨詢，也要吸收企業(yè) 職工代表參加，以便集中群眾智慧，同時(shí)使戰(zhàn)略能得到企業(yè)職工的贊同與支持。4、3、2服務(wù)創(chuàng)新隨著物管行業(yè)的日趨成熟

26、完善，許多物業(yè)管理企業(yè)都在下大力氣抓管理，這樣一來，各物 業(yè)管理企業(yè)在具體實(shí)務(wù)管理上的差距就會(huì)越來越小。這就意味 著，誰的管理和服務(wù)最有特色最接近人們的需求,誰就能脫穎而 出，備受人們的歡迎。因此，要求物業(yè)管理企業(yè)必須要以人為本、 要有高超的服務(wù)技能。4、3、3理念創(chuàng)新同理物業(yè)管理企業(yè)必 須要領(lǐng)先的服務(wù)理念才能使管理更科學(xué)更有效，才可以把拓展 市場這塊蛋糕做得更大。4、4走規(guī)模化經(jīng)營道路品牌之所 以成為品牌，就是因?yàn)橛辛艘?guī)模，或者說，規(guī)模鑄就了當(dāng)今世 界的品牌。改革開放使我國的經(jīng)濟(jì)體制向著市場經(jīng)濟(jì)的方向發(fā) 展，使我們看到了世界品牌的威力，國際國內(nèi)的市場競爭使我 們進(jìn)一步了解到品牌的背后有規(guī)模。

27、產(chǎn)品企業(yè)的品牌是這樣， 服務(wù)企業(yè)的品牌也是這樣，即使是正在營運(yùn)階段的物業(yè)管理的 品牌，衡量成功與否的標(biāo)志也是規(guī)模。20 00年我國先行改革 的深圳已經(jīng)出現(xiàn)了管理規(guī)模達(dá)1200萬平方米的企業(yè)，緊隨其 后的上海也已經(jīng)有了管理規(guī)模達(dá)400萬平方米的物業(yè)管理企業(yè), 這類企業(yè)的發(fā)展不僅為它們品牌營運(yùn)的成功奠定了基礎(chǔ)，也為 各地物業(yè)管理企業(yè)的品牌營運(yùn)和市場發(fā)展起到示范作用。4、 提供高質(zhì)量的服務(wù)創(chuàng)建物業(yè)管理的品牌不僅要體現(xiàn)在服務(wù)創(chuàng)新 上，還要有高質(zhì)量的服務(wù)。優(yōu)良的服務(wù)最起碼做到：服務(wù)態(tài)度 熱情、服務(wù)設(shè)備完好、服務(wù)技能嫻熟、服務(wù)項(xiàng)目齊全，程序規(guī) 范、收費(fèi)合理、制度健全、效率快速等。物業(yè)管理公司要把物 管服務(wù)

28、與人文關(guān)系、特色理念、社區(qū)文化建設(shè)結(jié)合起來。如采 用“個(gè)性化服務(wù)”，根據(jù)不同的住戶提供不同的服務(wù)，體現(xiàn)物 業(yè)管理“以人為本”的原則；又如在管理跨度加大、規(guī)模優(yōu)勢 凸現(xiàn)的情況下，采取“1拖n”管理架構(gòu)：即確定一個(gè)資深小 區(qū)管理處為區(qū)域中心，由它對周邊小區(qū)管理處實(shí)行工作統(tǒng)一安排、分頭實(shí)施，人員統(tǒng)一管理、分片服務(wù)，財(cái)務(wù)統(tǒng)一收支、分 別核算。這可使得管理與維修人員配比大大降低，小區(qū)的平均 開辦費(fèi)也相應(yīng)減少。4、6加強(qiáng)法制化建設(shè)物業(yè)活動(dòng)中業(yè)主的 權(quán)利義務(wù)不明確，業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)的成立、組成、運(yùn)作 等缺少監(jiān)督和制約，同時(shí)，作為一個(gè)新興行業(yè)，物業(yè)管理也存 在一系列問題。如物業(yè)管理企業(yè)存在服務(wù)不到位、收費(fèi)

29、與服務(wù) 不相符等行為，損害業(yè)主的合法權(quán)益；物業(yè)開發(fā)建設(shè)遺留的質(zhì) 量問題，使物業(yè)管理企業(yè)承擔(dān)了本應(yīng)由開發(fā)商承擔(dān)的一部分責(zé) 任。物業(yè)管理因此出現(xiàn)的種種糾紛，已經(jīng)成為一個(gè)社會(huì)熱點(diǎn)問 題。物業(yè)管理當(dāng)前亟待解決的問題是法制建設(shè)滯后，相關(guān)主體 間的法律責(zé)任不清，它們成為制約物業(yè)管理發(fā)展的瓶頸。為解 決這些問題，一部全國性的物業(yè)管理法規(guī)一物業(yè)管理?xiàng)l例 應(yīng)運(yùn)而生。它的頒布將從根木上解決物業(yè)管理法制建設(shè)滯后、 相關(guān)主體之間的法律責(zé)任不清的問題，對規(guī)范物業(yè)管理活動(dòng)， 維護(hù)業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)的合法權(quán)益，起到關(guān)鍵作用。條例的 出臺(tái)，標(biāo)志著我國物業(yè)管理行業(yè)從此進(jìn)入了法制化發(fā)展的新時(shí) 期。但物業(yè)企業(yè)應(yīng)在學(xué)習(xí)條例的同時(shí)，更要注重法制化的普及 應(yīng)用，可從以下幾方面入手：4、6、1要通過多種途徑增強(qiáng)業(yè) 主的維權(quán)意識，明確自己的權(quán)利和義務(wù)。并通過規(guī)范業(yè)主大 會(huì)、業(yè)主委員會(huì)的行為，促進(jìn)業(yè)主自律和民主決策，維護(hù)大多 數(shù)業(yè)主的合法權(quán)益。4、6、2要高度重視合同和業(yè)主公約的簽 訂。合同應(yīng)當(dāng)對物業(yè)管理服務(wù)的內(nèi)容、質(zhì)量、費(fèi)用等事項(xiàng)作出 明確約定，明確雙方的權(quán)利、義務(wù)及解決糾紛的辦法，合同對 全體業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)具有約束力。業(yè)主公約應(yīng)當(dāng)對有關(guān)物 業(yè)的使用、維護(hù)、管理，業(yè)主的共同利益，業(yè)