合肥市住宅小區(qū)物業(yè)服務(wù)收費管理辦法

1、合肥市住宅小區(qū)物業(yè)服務(wù)收費管理辦法 第一章總則第一條為進一步提高物業(yè)服務(wù)水平，規(guī)范物業(yè)服務(wù)收費行為，維護業(yè)主、物業(yè)使用人和物業(yè)服務(wù)企業(yè)合法權(quán)益，促進物業(yè)服務(wù)行業(yè)健康發(fā)展，根據(jù)中華人民共和國價格法、國務(wù)院物業(yè)管理條例和安徽省物業(yè)管理條例等法規(guī)，結(jié)合本市實際，制定本辦法。第二條本辦法適用于本市范圍內(nèi)的物業(yè)服務(wù)收費及其管理工作。第三條本辦法所稱物業(yè)服務(wù)收費，是指具有物業(yè)服務(wù)資質(zhì)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同的約定，對住宅小區(qū)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)房屋及配套的共用部位、共用設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地進行維修、養(yǎng)護、管理，維護管理區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和秩序，向業(yè)主或者物業(yè)使用人收取的費用。第四條 合肥市住宅小區(qū)物業(yè)服務(wù)指導(dǎo)

2、價收費標準由市價格行政主管部門負責制定，并對其監(jiān)督管理。合肥市住宅小區(qū)物業(yè)服務(wù)等級標準由市房地產(chǎn)行政主管部門負責制定，并對其服務(wù)質(zhì)量進行監(jiān)督管理。第五條 物業(yè)服務(wù)收費應(yīng)當遵循合理、公開、費用與服務(wù)水平相適應(yīng)的原則。物業(yè)服務(wù)企業(yè)在物業(yè)服務(wù)中應(yīng)當遵循國家的有關(guān)法律法規(guī)，嚴格履行物業(yè)服務(wù)合同，為業(yè)主提供質(zhì)價相符的服務(wù)。第六條提倡業(yè)主通過公開、公平、公正的市場競爭機制選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)；鼓勵物業(yè)服務(wù)企業(yè)開展正當?shù)膬r格競爭，促進物業(yè)服務(wù)收費通過市場競爭形成。第二章 收費范圍第七條物業(yè)服務(wù)收費根據(jù)物業(yè)服務(wù)內(nèi)容的性質(zhì)和不同特點，分別實行政府指導(dǎo)價和市場調(diào)節(jié)價。住宅小區(qū)物業(yè)服務(wù)收費中的物業(yè)綜合服務(wù)費、車輛停放服

3、務(wù)費、裝飾裝修垃圾清運費等物業(yè)服務(wù)收費實行政府指導(dǎo)價。非住宅的物業(yè)服務(wù)費、別墅（含獨棟、雙拼、聯(lián)排、疊加）和實行酬金制的住宅小區(qū)的物業(yè)綜合服務(wù)費、物業(yè)服務(wù)企業(yè)接受委托開展的特約服務(wù)等其他服務(wù)收費實行市場調(diào)節(jié)價。第八條住宅小區(qū)物業(yè)綜合服務(wù)費實行分等級定價。市價格行政主管部門會同市房地產(chǎn)行政主管部門，根據(jù)物業(yè)類型、服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)等級和服務(wù)成本等，制定相應(yīng)的基準收費標準和浮動幅度，并適時向社會公布。第九條 實行市場調(diào)節(jié)價的物業(yè)服務(wù)收費標準，由雙方當事人遵循平等、自愿的原則事先約定，不得強行服務(wù)，強行收費。第十條 物業(yè)服務(wù)一般包括以下內(nèi)容：（一）物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的日常維修、養(yǎng)護和管理；（二）

4、物業(yè)共用部位、公共區(qū)域的清潔衛(wèi)生、垃圾的收集清理和化糞池清理；（三）公共綠地、景觀和花草樹木的養(yǎng)護管理；（四）車輛停放服務(wù)管理；（五）做好安全防范和秩序維護工作；（六）做好房屋租賃登記和裝飾裝修管理工作；（七）物業(yè)維修、更新費用的帳目管理和物業(yè)檔案資料管理；（八）業(yè)主委托的其他公共性服務(wù)內(nèi)容。第十一條業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以采取包干制或者酬金制的方式約定物業(yè)服務(wù)收費標準。包干制是指由業(yè)主向物業(yè)服務(wù)企業(yè)支付固定物業(yè)服務(wù)費用，盈虧均由物業(yè)服務(wù)企業(yè)享有或者承擔的物業(yè)服務(wù)計費方式。酬金制是指在預(yù)收的物業(yè)服務(wù)資金中按約定比例或者約定數(shù)額提取酬金支付給物業(yè)服務(wù)企業(yè)，其余全部用于物業(yè)服務(wù)合同約定的支出，結(jié)余或

5、者不足均由業(yè)主享有或者承擔的物業(yè)服務(wù)計費方式。酬金制的物業(yè)服務(wù)收費按合同約定辦理。第十二條物業(yè)服務(wù)收費的構(gòu)成包括物業(yè)服務(wù)成本、法定稅費和物業(yè)服務(wù)企業(yè)的利潤。物業(yè)服務(wù)成本構(gòu)成一般包括以下部分：（一）服務(wù)人員的工資、社會保險和按規(guī)定提取的福利費等；（二）物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的日常運行、維護費用; （三）物業(yè)管理區(qū)域清潔衛(wèi)生、綠化養(yǎng)護、秩序維護費用；（四）物業(yè)服務(wù)企業(yè)辦公費用；（五）物業(yè)服務(wù)企業(yè)實施物業(yè)管理必備的固定資產(chǎn)折舊；（六）物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備及公眾責任保險費用；（七）經(jīng)業(yè)主或業(yè)主委員會同意的其他費用。物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的大修、中修和更新、改造費用，符合專項維修資金使用規(guī)

6、定的，應(yīng)當通過專項維修資金予以列支，不得計入物業(yè)服務(wù)成本。第十三條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當每年不少于一次向全體業(yè)主公布住宅小區(qū)內(nèi)的服務(wù)項目和服務(wù)工作開展情況，聽取業(yè)主委員會或業(yè)主大會的意見。物業(yè)服務(wù)企業(yè)收取物業(yè)服務(wù)費用情況，應(yīng)接受物業(yè)項目所在地街道辦事處監(jiān)督。第三章 收費管理第十四條 住宅小區(qū)的開發(fā)建設(shè)單位應(yīng)當在銷售物業(yè)之前，參照合肥市住宅小區(qū)物業(yè)服務(wù)等級標準（附件3）、合肥市住宅小區(qū)物業(yè)綜合服務(wù)費基準收費標準（附件1），擬定前期物業(yè)服務(wù)方案，確定物業(yè)服務(wù)等級標準，在收費標準范圍內(nèi)，按規(guī)定實行公開招投標，中標價格即為前期物業(yè)綜合服務(wù)收費標準，并在前期物業(yè)服務(wù)合同中明確。前期物業(yè)服務(wù)合同應(yīng)當明確物業(yè)綜

7、合服務(wù)費的計費方式、計費起始時間，并同時約定服務(wù)等級標準、收費標準。第十五條 開發(fā)建設(shè)單位與業(yè)主（物業(yè)買受人）簽訂的商品房買賣合同應(yīng)當包含前期物業(yè)服務(wù)合同約定的內(nèi)容，作為商品房買賣合同附件，經(jīng)業(yè)主（物業(yè)買受人）簽字確認。第十六條 業(yè)主委員會成立后，由業(yè)主大會決定續(xù)聘或重新選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)；具體收費標準由業(yè)主大會或授權(quán)的業(yè)主委員會與物業(yè)服務(wù)企業(yè)根據(jù)物業(yè)服務(wù)等級和相應(yīng)的基準收費標準及浮動幅度在物業(yè)服務(wù)合同中約定。第十七條物業(yè)綜合服務(wù)費（含住宅躍層或閣樓的），以房屋所有權(quán)證登記的建筑面積計算。未辦證的以售房合同中房屋建筑面積或房產(chǎn)測繪部門實測的房屋建筑面積計算，未計入產(chǎn)權(quán)面積的附屬房屋不得收取物業(yè)綜

8、合服務(wù)費。第十八條已交付業(yè)主的物業(yè)，物業(yè)服務(wù)費自交付之日起次月由業(yè)主承擔。未交付業(yè)主的物業(yè)，物業(yè)服務(wù)費由開發(fā)建設(shè)單位承擔。交付是指在房屋買賣合同約定的時間內(nèi)，業(yè)主收到書面交付通知并辦妥相關(guān)交付手續(xù)。業(yè)主收到書面交付通知后，在通知期限內(nèi)無正當理由不辦理相關(guān)交付手續(xù)的，視為交付。開發(fā)建設(shè)單位沒有事先書面通知的，以業(yè)主實際辦妥相關(guān)交付手續(xù)為準。第十九條 業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)約定預(yù)收物業(yè)服務(wù)費的，預(yù)收期限不得超過6個月。雙方另有約定的除外，但約定的期限不得超過物業(yè)服務(wù)合同期限。第二十條 出租或以其他方式交他人使用的物業(yè)，業(yè)主應(yīng)及時到物業(yè)服務(wù)企業(yè)登記備案，物業(yè)服務(wù)費由業(yè)主或使用人按規(guī)定交納。第二十一條實行

9、政府指導(dǎo)價的物業(yè)服務(wù)收費實行服務(wù)價格登記證制度。物業(yè)服務(wù)企業(yè)在收費前，應(yīng)當向物業(yè)所在縣、區(qū)價格行政主管部門辦理備案和申領(lǐng)服務(wù)價格登記證。第二十二條 物業(yè)服務(wù)收費實行明碼標價制度。物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當在物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)的顯著位置或收費地點，按照物業(yè)服務(wù)收費明碼標價規(guī)定，公布物業(yè)服務(wù)收費標準、等級標準。第四章 停車收費第二十三條住宅小區(qū)內(nèi)符合規(guī)劃配置要求的共用車位、車庫（含地下、地面）、地面停車場由物業(yè)服務(wù)企業(yè)人員提供管理服務(wù)的，按規(guī)定標準可以收取停放服務(wù)費（見附件2）。業(yè)主對車輛有保管要求的，由業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)另行簽訂保管合同。第二十四條 住宅物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)車庫、車位應(yīng)優(yōu)先滿足業(yè)主、物業(yè)使用人停車需

10、要，業(yè)主、物業(yè)使用人要求承租車庫的，建設(shè)單位不得以只售不租為由拒絕。第二十五條實施物業(yè)管理區(qū)域車輛停放服務(wù)收費的物業(yè)服務(wù)企業(yè)，應(yīng)當建立健全車輛停放服務(wù)及收費的內(nèi)部管理制度，做好車輛進出管理、停車場所保潔、照明、巡視（或監(jiān)視）和日常維護等服務(wù)工作。第五章 共用設(shè)施設(shè)備收費第二十六條 住宅小區(qū)內(nèi)共用電梯、公共照明、消防設(shè)施、景觀水系、監(jiān)控系統(tǒng)、單元門禁等設(shè)施設(shè)備運行費,納入物業(yè)綜合服務(wù)費，不得另行分攤收取。二次供水未移交給供水部門的供水設(shè)備，其增壓水泵運行費用可據(jù)實分攤收取，接受監(jiān)督。第二十七條非城市集中供暖（冷）單位直收到戶的集中供暖（冷）系統(tǒng)、中央空調(diào)的物業(yè)小區(qū)，按照“以收抵支、收支平衡”的原

11、則，由物業(yè)服務(wù)企業(yè)提出收費方案，經(jīng)業(yè)主大會同意后收取。業(yè)主委員會成立前，由開發(fā)建設(shè)單位與物業(yè)服務(wù)企業(yè)在前期物業(yè)服務(wù)合同中合理約定，并在銷售物業(yè)時告知物業(yè)買受人。 第二十八條 物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)供水、供電、供氣、供熱、通信、數(shù)字電視等單位應(yīng)當向最終用戶收取有關(guān)費用。物業(yè)服務(wù)企業(yè)接受委托代收上述費用的，可向委托方收取手續(xù)費，具體標準在雙方委托合同中約定；物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得向業(yè)主收取手續(xù)費等額外費用。第二十九條 利用物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進行經(jīng)營活動的，應(yīng)當在征得相關(guān)業(yè)主、業(yè)主大會、物業(yè)服務(wù)企業(yè)的書面同意后，按照規(guī)定辦理有關(guān)手續(xù)。業(yè)主所得收益30用于補貼物業(yè)綜合服務(wù)費，70納入專項維修資金，也可以按照

12、業(yè)主大會的決定使用。第六章 裝飾裝修收費第三十條裝飾裝修單位或裝飾裝修人委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)清運裝飾裝修垃圾的，應(yīng)當繳納裝飾裝修垃圾清運費。垃圾清運費標準按建筑面積每平方米不高于3.00元收取。因裝修造成共用部位、共用設(shè)施設(shè)備等損壞的，恢復(fù)、維修費用按實際發(fā)生額，由業(yè)主（使用人）或裝修單位（裝修人）承擔，并承擔相關(guān)法律責任。第七章責任與義務(wù)第三十一條物業(yè)服務(wù)企業(yè)必須按照物業(yè)服務(wù)合同約定的服務(wù)內(nèi)容提供服務(wù)。物業(yè)服務(wù)企業(yè)根據(jù)業(yè)主的委托提供物業(yè)服務(wù)合同約定以外的服務(wù)，除法律法規(guī)規(guī)章另有規(guī)定外，服務(wù)收費由雙方約定。第三十二條 業(yè)主、物業(yè)使用人和開發(fā)建設(shè)單位，應(yīng)當按照物業(yè)服務(wù)合同的約定按時足額交納物業(yè)服務(wù)費

13、用。違反物業(yè)服務(wù)合同約定逾期不交納物業(yè)服務(wù)費用的，應(yīng)按照物業(yè)服務(wù)合同約定承擔違約責任，業(yè)主委員會應(yīng)當督促其限期交納; 逾期仍不交納的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以依法追繳。業(yè)主與物業(yè)使用人約定由物業(yè)使用人交納物業(yè)服務(wù)費用的，從其約定，業(yè)主負連帶交納責任。物業(yè)發(fā)生產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移時，業(yè)主或者物業(yè)使用人應(yīng)當結(jié)清物業(yè)服務(wù)費用。第三十三條物業(yè)服務(wù)企業(yè)將物業(yè)服務(wù)合同中的部分專業(yè)服務(wù)事項外包給其他專業(yè)服務(wù)企業(yè)的，不得降低服務(wù)質(zhì)量，減少服務(wù)內(nèi)容，提高收費標準。第八章 監(jiān)督管理第三十四條市、縣、區(qū)價格行政主管部門應(yīng)當會同房地產(chǎn)行政主管部門加強對物業(yè)服務(wù)收費項目、收費標準、收費行為和服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)質(zhì)量、服務(wù)標準進行監(jiān)管。物業(yè)服務(wù)企

14、業(yè)構(gòu)成價格違法、違規(guī)的，由價格行政主管部門依據(jù)中華人民共和國價格法等法律、法規(guī)予以處罰。第三十五條 未選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供物業(yè)服務(wù)的住宅小區(qū)、單位宿舍、業(yè)主自行組織的物業(yè)管理，可參照本辦法自行協(xié)商，并在物業(yè)所在街道辦事處（鄉(xiāng)、鎮(zhèn)）的指導(dǎo)下具體實行。第三十六條 肥東、肥西、長豐三縣價格行政主管部門和房地產(chǎn)行政主管部門可結(jié)合本地實際參照本辦法執(zhí)行。第三十七條 本辦法自2011年8月1日起施行，有效期5年。2006年9月6日發(fā)布的關(guān)于印發(fā)合肥市住宅小區(qū)物業(yè)服務(wù)收費管理實施細則的通知（合價房2006325號）同時廢止。附件1：合肥市住宅小區(qū)物業(yè)綜合服務(wù)費基準收費標準附件2：合肥市住宅小區(qū)車輛停放服務(wù)最

15、高指導(dǎo)價收費標準附件3：合肥市住宅小區(qū)物業(yè)服務(wù)規(guī)范及等級指導(dǎo)性標準（合肥市房地產(chǎn)管理局制定）-39-附件1 合肥市住宅小區(qū)物業(yè)綜合服務(wù)費基準收費標準服務(wù)等級基準收費標準（元/月.平方米）備 注無電梯有電梯甲級0.701.20各等級收費標準上下浮動不超過20乙級0.601.10丙級0.501.00丁級0.400.90定價形式：政府指導(dǎo)價附件2合肥市住宅小區(qū)車輛停放服務(wù)最高指導(dǎo)價收費標準定價形式：政府指導(dǎo)價類型停放形式車型收費標準（元/月.輛）備 注機動車地面車位小型車30住宅小區(qū)未規(guī)劃建設(shè)地下車庫，或規(guī)劃建設(shè)地下車位配比率30%（包括地面室內(nèi)停車位，下同）中型車50小型車80住宅小區(qū)有規(guī)劃建設(shè)地

16、下車庫，車位配比率30%且75%中型車100小型車160住宅小區(qū)有規(guī)劃建設(shè)地下車庫，車位配比率75%中型車180室內(nèi)車庫（地下、地上）車位小、中型車180含物業(yè)綜合服務(wù)費50元50已售產(chǎn)權(quán)或使用權(quán)立體機械升降式停車位小、中型車220含物業(yè)綜合服務(wù)費70元70已售產(chǎn)權(quán)或使用權(quán)購買地面獨立車庫30業(yè)主共用車庫摩托車15包含燃油車非機動車室內(nèi)自行車5電動車7電動車代充電服務(wù)收費由物業(yè)服務(wù)企業(yè)與業(yè)主協(xié)商三輪車15包括機動三輪車、非機動三輪車說明：1、上述費用包括物業(yè)綜合服務(wù)費、公共設(shè)備運行費和日常維護費等。 2、小型車，乘坐人數(shù)9人，藍牌；中型車，乘坐人數(shù)1019人，黃牌。3、室內(nèi)地下、地上公共車庫、

17、車位不得強行銷售，不得拒絕業(yè)主租賃使用。4、停車收費標準為最高指導(dǎo)價，下浮不限。5、已成立業(yè)主委員會的由業(yè)主委員會在上述最高指導(dǎo)價收費標準內(nèi)確定具體收費標準。附件3-1合肥市住宅小區(qū)物業(yè)服務(wù)規(guī)范及等級指導(dǎo)性標準（甲級）序號內(nèi) 容服務(wù)要求1管理處設(shè) 置（1）小區(qū)內(nèi)設(shè)置管理機構(gòu)，并設(shè)客服接待中心，公示服務(wù)電話；管理人員每日巡查小區(qū)兩次以上，發(fā)現(xiàn)問題及時處理。（2）在客服接待中心懸掛或張貼物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)證書或復(fù)印件、項目負責人照片，公示物業(yè)服務(wù)事項、服務(wù)標準、收費項目、收費標準等有關(guān)信息。提供特約服務(wù)的，公示特約服務(wù)項目及服務(wù)標準、收費標準。（3）配置辦公家具、電話、電腦、打印機、復(fù)印機等辦公設(shè)施

18、及辦公用品；辦公場所整潔有序，有專門的業(yè)主或使用人接待區(qū)域。2管理人員和服務(wù)人員要求（1）小區(qū)項目經(jīng)理持證上崗，有五年以上物業(yè)管理工作經(jīng)歷。（2）管理人員、專業(yè)操作人員按規(guī)定取得物業(yè)管理職業(yè)資格證書或崗位證書。（3）管理人員服裝統(tǒng)一，掛牌上崗，儀表整潔，行為規(guī)范，用語文明，服務(wù)主動熱情。（4）服務(wù)人員日最低配置標準：客服人員：1人/200戶300戶；保潔人員：1人/60008000（建筑面積）；秩序維護員：34人/每門崗+1人/50007000（建筑面積）；綠化人員：1人/1000016000（綠化面積）；維修人員：1人/200戶300戶，高層住宅小區(qū)不得低于3人?？偨ㄖ娣e超過50萬以上的住

19、宅小區(qū)各崗位人員配置可乘以0.9系數(shù)。3服務(wù)時間在小區(qū)管理機構(gòu)每日不低于10小時提供業(yè)務(wù)接待；其他時間設(shè)置值班人員，負責項目運行，及時處理各種臨時或突發(fā)事件。4日常管理與服務(wù)（1）制定小區(qū)物業(yè)管理與服務(wù)工作計劃，并組織實施。（2）建立健全各項管理制度，公共突發(fā)性事件（如：消防、水、電、氣、電梯、公共秩序、公共衛(wèi)生、自然災(zāi)害等）處理機制和應(yīng)急預(yù)案，各崗位工作標準和培訓(xùn)、考核辦法。（3）建立企業(yè)內(nèi)部培訓(xùn)體系，定期組織從業(yè)人員培訓(xùn)、考核。（4）建立物業(yè)管理檔案（包括物業(yè)竣工驗收檔案、設(shè)備管理檔案、業(yè)主資料檔案、裝飾裝修管理檔案、日常運行檔案、內(nèi)部管理檔案等），設(shè)有專職人員、檔案資料室；歸檔及時、完整

20、，便于查詢。（5）使用專業(yè)計算機系統(tǒng)管理業(yè)主基本信息、物業(yè)基礎(chǔ)資料、維修養(yǎng)護記錄、收費記錄。（6）按照相關(guān)規(guī)定和管理規(guī)約（臨時管理規(guī)約）約定，建立裝飾裝修管理服務(wù)制度。受理業(yè)主或使用人的裝飾裝修申報登記，與業(yè)主或使用人、施工單位簽訂住宅室內(nèi)裝飾裝修管理服務(wù)協(xié)議，告知業(yè)主或使用人相關(guān)裝飾裝修工程的禁止行為和注意事項；裝飾裝修期間，每日巡查1次現(xiàn)場，做好記錄；業(yè)主或使用人未申報登記或者違反相關(guān)規(guī)定，及時告知并勸阻，拒不改正的，及時報告相關(guān)主管部門、業(yè)主委員會，并在小區(qū)內(nèi)公示；裝飾裝修結(jié)束后，應(yīng)進行檢查，對違反住宅室內(nèi)裝飾裝修管理服務(wù)協(xié)議的當事人應(yīng)按照約定處理；裝修垃圾及時清運。（7）在物業(yè)共用部位

21、顯著位置公示24小時服務(wù)電話。水、電、氣等急迫性報修半個小時內(nèi)，一般修理一日內(nèi)完成（預(yù)約除外）；由專業(yè)單位負責的，發(fā)現(xiàn)問題應(yīng)及時告知相關(guān)單位；對業(yè)主或使用人提出的意見、建議、投拆在2個工作日內(nèi)處理回復(fù)；有報修、維修、處理記錄，維修完成后48小時內(nèi)回訪，回訪率不低于80%。（8）設(shè)置物業(yè)管理標志，定期巡視檢查并做好記錄，包括各幢、單元標志、危及人身安全部位的警示標志、維修養(yǎng)護期間的警示標志。小區(qū)主出入口設(shè)有小區(qū)平面示意圖。（9）涉及業(yè)主或使用人正常生活的重要物業(yè)服務(wù)事項，應(yīng)在主要出入口、各樓單元門內(nèi)張?zhí)ㄖ?，履行告知義務(wù)。（10）按有關(guān)規(guī)定和合同約定規(guī)范管理，使用專項維修資金。（11）每月組織1

22、次項目服務(wù)質(zhì)量檢查，做好記錄。（12）每年組織業(yè)主代表參觀共用設(shè)施設(shè)備機房。（13）做好安全生產(chǎn)管理；重要節(jié)假日前安排安全檢查。（14）每年至少公開征集1次物業(yè)服務(wù)意見，問卷率達到實際入住業(yè)主80%以上，公示整改情況。（15）在小區(qū)醒目位置設(shè)立公共信息欄；配合有關(guān)部門進行公益性宣傳。（16）按照規(guī)范要求，每年第一季度向業(yè)主公示上一年度物業(yè)服務(wù)合同履行情況、物業(yè)服務(wù)項目收支情況、本年度物業(yè)服務(wù)項目收支預(yù)算。（17）按物業(yè)服務(wù)合同約定投保物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備及公眾責任保險。（18）能提供四種以上特約服務(wù)（有償）和四種以上便民（無償）服務(wù)；重要節(jié)日進行美化裝飾；每年組織兩次以上的社區(qū)文化活動。

23、（19）專項服務(wù)委托管理。依據(jù)相關(guān)規(guī)定，簽訂規(guī)范的委托服務(wù)合同，明確各方權(quán)利義務(wù)；專項服務(wù)企業(yè)應(yīng)具備相應(yīng)資質(zhì)，操作人員持有相應(yīng)的職業(yè)資格證書；專項服務(wù)企業(yè)人員佩戴標志，儀表整潔，行為規(guī)范，用語文明；對專項服務(wù)企業(yè)的服務(wù)有監(jiān)督管理及評價記錄。（20）綜合管理的其它服務(wù)項目達到約定的服務(wù)標準。（21）對小區(qū)內(nèi)違反治安、規(guī)劃、環(huán)保等方面法律、法規(guī)及違反管理規(guī)約（臨時管理規(guī)約）的行為，應(yīng)及時勸阻、制止并報告有關(guān)行政主管部門及全體業(yè)主。5公共區(qū)域衛(wèi)生保潔服務(wù)一、 生活垃圾的收集、清運（1） 配置密閉式垃圾收集容器，有分類標志。塔樓按棟、板樓按單元設(shè)置垃圾收集容器。（2） 生活垃圾實行分類收集。（3）每2

24、周清洗1次垃圾收集容器。蠅、蚊孳生季節(jié)每日噴灑藥水消毒。（4） 每日清運1次生活垃圾，并清運到指定的垃圾收集場所，不得亂堆亂倒。（5） 保潔車外觀整潔、擺放整齊。二、 物業(yè)共用部分清潔（一） 樓內(nèi)（1） 每日清潔1次、每日清拖1次大堂地面；每周擦拭3次信報箱、大堂玻璃；每月天刮2次大堂玻璃；每月清潔2次大堂、候梯廳墻面；每日巡視保潔1-2次。（2） 每日清潔1次樓內(nèi)地面、樓梯，每周清拖2次；每周擦拭3次樓梯扶手、欄桿、窗臺；每月擦拭4次防火門、共用防盜門、消防栓、指示牌等公共設(shè)施；燈具每季度除塵1次；每日巡視保潔1-2次。（3） 根據(jù)地面材質(zhì)，定期做地面清洗、養(yǎng)護。（二） 電梯（1） 每日擦拭

25、1次電梯轎廂門、面板；每日清拖1次電梯轎廂地面；每日巡視保潔2次。（2） 不銹鋼面或其他裝飾材料的電梯，每月護理3次。石材地面的電梯每月養(yǎng)護1次。（三） 天臺屋面每月清掃1次樓頂天臺、屋面。有天臺、內(nèi)天井的每周巡查1-2次，有雜物及時清掃。（四） 庭院（1） 每日清掃1次道路、兩側(cè)人行道，巡視保潔2次；廣場地面磚每半月沖洗一次，全天候保潔。（2） 每周清潔1-2次小區(qū)公共照明及設(shè)施設(shè)備；每2月清潔1次雨蓬、門頭等。（五） 水景（1） 定期對水體投放藥劑或進行其他處理。（2）每周安排專人清潔2-3次水面；定期進行水體凈化處理；每季度清潔1次水池池底。三、 有害生物防治（1） 配合相關(guān)部

26、門進行有害生物防制。（2） 投放藥物應(yīng)預(yù)先告知，投藥位置有明顯標志。四、 雨雪天氣（1） 雨后清潔。雨后，對小區(qū)內(nèi)主路、干路積水進行清掃。（2） 掃雪鏟冰。降雪時，及時清掃積雪，鏟除結(jié)冰。夜間降雪的，主要道路的冰雪在次日10時前清掃干凈。五、衛(wèi)生事件發(fā)生公共衛(wèi)生事件時，迅速組織人員對物業(yè)共用部位共用設(shè)施設(shè)備進行通風、清洗和消毒。六、 檢查記錄（1） 每日檢查1次清潔質(zhì)量，做好記錄。（2） 每月全面檢查1次清潔質(zhì)量，做好記錄。（3） 清潔檔案齊全。 6公共秩序維護（1）秩序維護人員以中青年為主，45周歲以下的人數(shù)占總?cè)藬?shù)的80%以上。（2）秩序維護人員應(yīng)配備對講裝置和其他必備的安全護衛(wèi)器械。（3

27、） 出入口有專人24小時值守，其中主出入口20萬平方米以上住宅小區(qū)應(yīng)雙人值守；當值時坐、立姿勢端正（不少于18小時），并有詳細交接班記錄和外來車輛的登記記錄。（4）對進出小區(qū)的車輛進行管理和疏導(dǎo)，保持出入口環(huán)境整潔、有序、道路暢通；對大型物件搬出實行記錄。（5）實行24小時巡視檢查，20萬平方米以上住宅小區(qū)夜間巡查應(yīng)設(shè)2-3片巡查路線。重點部位（小區(qū)道路、單元出入口和地下車庫）應(yīng)設(shè)巡更點，秩序人員手持巡更采集器，按指定的時間和路線每2個小時巡查一次，在正常情況下到達每個巡更點的時間誤差不超過2分鐘，監(jiān)控中心有巡更記錄。（6）接到火警、警情后三分鐘內(nèi)到達現(xiàn)場，協(xié)助保護現(xiàn)場，并報告管理處與警方。

28、（7）在遇到異常情況或住戶緊急求助時，三分鐘內(nèi)趕到現(xiàn)場，采取相應(yīng)措施。（8） 維護道路使用和場地的正常秩序。（9）小區(qū)設(shè)有監(jiān)控中心，應(yīng)具備錄像監(jiān)控（監(jiān)控點至少覆蓋單元進出口、小區(qū)主要道路出入口）、樓宇對講（可視）、周界報警、住戶報警（對講功能）、門鎖智能卡等五項以上技防設(shè)施，24小時開通，并有人駐守，注視各設(shè)備所傳達的信息。監(jiān)控影像資料，應(yīng)當留存15日備查。（10）監(jiān)控中心接到報警信號后，秩序維護人員應(yīng)5分鐘內(nèi)趕到現(xiàn)場進行處理，并報告管理處與警方；接到住戶緊急求助時，秩序維護人員應(yīng)5分鐘內(nèi)趕到現(xiàn)場，采取相應(yīng)措施（11）小區(qū)應(yīng)有火警、水警、警情應(yīng)急預(yù)案，并在監(jiān)控中心控制室內(nèi)懸掛；每年應(yīng)組織不少于

29、1次的應(yīng)急預(yù)案演習。專業(yè)人員24小時值守安防控制室；報警記錄由系統(tǒng)打印留存。（12） 在強降雨、雪天氣期間，備勤人員24小時待崗，人數(shù)不少于秩序維護專業(yè)人員的20%，配備必要的應(yīng)急工具。（13）記錄與檔案。各項工作記錄完整有效；檔案齊全。7停車管理（1）建立停車管理制度。（2）建立停車管理檔案。（3）定期存放車輛的，應(yīng)簽訂停車服務(wù)協(xié)議。（4）在顯著位置公示停車須知。（5） 設(shè)置規(guī)范的交通標志，包括引導(dǎo)標志，疏散指示燈，安全出口標志燈和其他警示性標志。（6）機動車輛憑證出入，對臨時進入的機動車輛進行登記。（7） 24小時有專人定時巡查停車場（庫），車庫內(nèi)配置道閘和錄像監(jiān)視等設(shè)施設(shè)備。（8） 停車

30、場（庫）內(nèi)配備消防器材并定期檢查，做好記錄。（9） 停車場地面每日清掃1次，地下停車庫地面（含車位地面）每月清拖1次。（10）車庫無滲漏，無積水，通風良好，無易燃、易爆及危險物品存放。8公共綠化養(yǎng)護一、基本要求：1、小區(qū)綠地率達40%以上。2、綠地總體布局合理，滿足居住環(huán)境的需要，集中綠地率10%以上。3、利用植物、山石、水景等設(shè)置景點，且與環(huán)境協(xié)調(diào)。4、喬、灌、地被、草配植合理，層次較豐富，景觀好?；▔?、花境面積占綠地總面積的0.5%以上。5、綠地保存率100%，喬、灌、草等保存率98%以上。綠地設(shè)施、硬質(zhì)景觀保持完好。二、草 坪：修剪草坪保持平整，草高不超過8cm；隨時清除雜草，目視無雜草

31、；常年保證有效供水，有低洼及時整平，基本無積水；按肥力、草種、生長情況及時施肥，每年二遍以上；及時做好病蟲害防治；草地生長正常，斑禿黃萎率低于5%。三、樹 木 ：修剪喬、灌木修剪每年四次以上，基本做到無枯枝、萌蘗枝；蘺、球、造型植物及時修剪，每年不少于六遍，做到枝葉緊密、圓整、無脫節(jié)；地被、攀緣植物修剪及時，每年不少于四次，基本無枯枝；適時中耕除草,做到基本無雜草，土壤疏松；按植物品種、生長狀況、土壤條件適時施肥，每年普施基肥不少于一遍，花灌木增施追肥一遍；防治結(jié)合、及時滅治，無病蟲害發(fā)生；樹木基本無傾斜；喬灌木生長良好，樹冠完整；花灌木按時開花結(jié)果；球、籬、地被生長良好，無缺枝、空檔?；▔?/p>

32、境：一年中有二次以上花卉布置；保持有效供水，無積水；缺枝倒伏不超過三處；及時清除枯萎的花蒂、黃葉、雜草、垃圾；每年施基肥一次，每次布置前施復(fù)合肥一次；適時做好病蟲害防治。四、 垃圾處理綠化垃圾能隨時清理干凈，無垃圾堆放過夜情況。五、樹干涂白 涂白時間一般在11月上旬至12月中旬，小區(qū)內(nèi)的樹干涂白高度應(yīng)保持一致。六、 檢查記錄（1） 各項工作記錄完整有效，（2） 綠化檔案齊全。（3）每月至少檢查綠化工作2次并對植物的養(yǎng)護情況進行記錄。9共用部位及共用設(shè)施設(shè)備維修養(yǎng)護管理一、綜合管理（1） 建立房屋及共用設(shè)施設(shè)備檔案，有運行、檢查、維修養(yǎng)護記錄。（2） 按照相關(guān)規(guī)定，及時對房屋使用安全情況進行評估

33、檢查。（3）每年第四季度制定下一年度維修養(yǎng)護計劃并組織實施。（4） 對共用部位及共用設(shè)施設(shè)備進行巡視檢查和維修養(yǎng)護并做好記錄。（5） 特種設(shè)備按照有關(guān)規(guī)定運行、維修養(yǎng)護和定期檢驗檢測并做好記錄。（6）在發(fā)生雷暴、強降水、大風、沙塵暴等極端天氣前后，要組織專項檢查并做好記錄。（7）設(shè)備機房。 每日巡視2次、每周清潔1次，機房內(nèi)不得堆積雜物； 按規(guī)范設(shè)置鼠藥盒或粘鼠板、擋鼠板；在明顯易取位置配備消防滅火器材，并定期檢查器材完好情況；設(shè)施設(shè)備標志、標牌齊全；在顯著位置張貼或懸掛相關(guān)制度、證書；各類管線有分類標志和流向標志； 交接班記錄齊全、完整。二、共用部位（一） 房屋結(jié)構(gòu)（1） 根據(jù)房屋使用時間和

34、設(shè)計年限，定期檢查房屋共用部位的使用狀況。 （2） 每半年檢查1次梁、板、柱等結(jié)構(gòu)構(gòu)件，做好記錄。（3） 對危及房屋結(jié)構(gòu)安全的行為及時履行告知和勸阻義務(wù)，對拒不改正的，要報告行政主管部門，同時告知全體業(yè)主。（二） 建筑部件（1） 每季度檢查1次外墻貼面磚石或抹灰、屋檐、陽臺、雨罩、空調(diào)室外機支撐構(gòu)件等，按照責任范圍進行維修養(yǎng)護，做好記錄。（2）每周巡查1次共用部位的門、窗、玻璃等，按照責任范圍進行維修養(yǎng)護，做好記錄。（3）每季度檢查1次房屋共用部位的室內(nèi)地面、墻面、天棚；室外屋面、散水等，按照責任范圍進行維修養(yǎng)護，做好記錄。（4）每年汛期前和強降雨后檢查屋面防水和雨落管，按照責任范圍進行維修養(yǎng)

35、護，做好記錄；降雨后及時排除積水。（三）附屬構(gòu)筑物（1） 每月巡查2次道路、場地、階梯及扶手、側(cè)石、管井、溝渠等，按照責任范圍進行維修養(yǎng)護，做好記錄。（2）每月1次對屋面泄水溝、樓內(nèi)外排水管理道進行清掃、疏通，保證排水暢通；每年檢6月至9月每月檢查一次屋頂，發(fā)現(xiàn)防水層有氣臌、碎裂，隔熱材料有斷裂、缺損的，應(yīng)及時修理。各項工作應(yīng)做好記錄。（3） 每月巡查2次大門、圍墻，按照責任范圍進行維修養(yǎng)護，做好記錄。（4） 每月巡查2次休閑椅、涼亭、雕塑、景觀小品、室外健身設(shè)施，兒童樂園等，按照責任范圍進行維修養(yǎng)護，做好記錄。（5） 每年檢測1次防雷裝置，按照責任范圍進行維修養(yǎng)護，做好記錄。三、空調(diào)系統(tǒng)（1

36、） 溫度控制符合節(jié)能要求，有節(jié)水節(jié)電具體措施，每月對能源消耗進行統(tǒng)計、分析。進行冷水機組、循環(huán)水泵、冷卻塔、風機、風機盤管、水處理等設(shè)施設(shè)備運行、巡視、測溫、維修養(yǎng)護，做好記錄。（2） 每年檢查1次管道、閥門并除銹。（3）定期檢驗壓力容器、儀表及冷卻塔噪聲。（4） 每月清洗消毒1次新風機、空氣處理機濾網(wǎng)、表冷器、箱體；每年清洗消毒2次風機盤管濾網(wǎng)；每兩年清洗消毒1次風管。四、二次供水設(shè)備（1） 直接從事供水工作的人員應(yīng)有健康體檢合格證。（2） 二次供水設(shè)施按要求使用消毒設(shè)備，水箱按規(guī)定清洗消毒、水質(zhì)化驗，水質(zhì)符合國家生活飲用水衛(wèi)生標準。（3） 每日巡視2次水箱間、水泵房，做好巡視記錄。（4）

37、有備用水泵的供水系統(tǒng)，要定期切換運行。（5）每季度對水泵潤滑情況進行檢查，視情況補充或更換潤滑劑；每年對水泵進行1次整體養(yǎng)護。（6） 每年對供水管道、閥門等進行除銹、刷漆1次，每年入冬前對暴露管道進行防凍處理。（7） 水箱、蓄水池蓋板應(yīng)保持完好并加鎖，鑰匙由專人保管，溢流管口、透氣口應(yīng)安裝金屬防護網(wǎng)并保持完好。五、排水系統(tǒng)（1） 按照市排水管理機構(gòu)的要求取得排水許可證。（2）排水設(shè)施。每年汛期前對雨、污水井、屋面雨水口等排水設(shè)施進行檢查、清理、疏通；每次降雨前后及強降雨過程中對主要排水口、管井進行檢查。（3） 污水泵。每周巡視1-2次，每季度養(yǎng)護1次。（4） 窨井、化糞池。定期檢查，每半年清掏

38、1次。六、公共照明和電氣設(shè)備（1） 室內(nèi)照明。每周巡檢2次，一般故障即時修復(fù)，其他復(fù)雜故障2日內(nèi)修復(fù)。（2） 室外照明。每周巡檢2次，一般故障即時修復(fù)，其他復(fù)雜故障3日內(nèi)修復(fù)；適時調(diào)整時間控制器。（3） 應(yīng)急照明。每周巡檢2次，故障即時修復(fù)；斷電后維持照明時間達標，指示燈表面亮度和應(yīng)急照明照度達標；每季度活化1次蓄電池。（4） 高壓柜及高壓線路。每周巡檢1次高壓柜；定期進行設(shè)備和線路的檢測；每年活化1次直流屏蓄電池；每2年檢測1次中央信號屏；做好記錄。（5） 干式變壓器。每日巡檢1次，做好記錄。（6） 油浸變壓器。每日巡檢1次，做好記錄。（7）低壓柜。每周巡檢1次；每半年養(yǎng)護1次；每年檢查2次

39、電氣安全；每半年檢測1次接地電阻；每年校驗1次儀表；做好記錄。（8）低壓配電箱和低壓線路。每月巡檢3次；每年養(yǎng)護1次；每半年切換1次雙路互投開關(guān)；做好記錄。（9）電動機。每周巡檢1次運行中的電動機；每年養(yǎng)護1次；做好記錄。（10） 控制柜。每周巡檢1次；每年養(yǎng)護2次。每半年校正各種電器裝置或控制設(shè)備的設(shè)定值。每年檢查1次各類遠控裝置和節(jié)能裝置；做好記錄。（11） 發(fā)電機。每月試運行1次；每年1次帶負荷運行；每年活化2次蓄電池；每周巡檢1次充電機和蓄電池；做好記錄。（12） 電氣檢測。每2年1次預(yù)防性試驗；每年檢測2次高壓個人防護用品；每2年檢測1次直流屏；每2年檢測1次高壓電纜；每年校驗1次內(nèi)

40、部結(jié)算電能表；做好記錄。（13） 變配電室。24小時有人值守；設(shè)備附件及工具、個人防護用品完好；防小動物措施完備。七、安全防范系統(tǒng)（1） 對講門口機。每月檢查3次按鍵、顯示屏等，表面清潔1次；每半年內(nèi)部除塵1次。 （2） 網(wǎng)絡(luò)控制箱。每半年度檢查1次外觀、接線，表面清潔1次；每半年內(nèi)部除塵1次。 （3） 紅外對射探測器。每2月檢查1次防水、探測范圍、接線等，表面清潔1次；每半年內(nèi)部除塵1次。 （4） 圖像采集設(shè)備。每周檢查2次監(jiān)視畫面、錄像功能；每月表面清潔3次；每半年內(nèi)部除塵1次。（5） 攝像機。每季度檢查1次聚焦、紅外夜視、防水、接線等，鏡頭表面清潔1次；每年防護罩內(nèi)部除塵1次。 （6）

41、解碼器。每季度檢查1次防雨罩、接線等，表面清潔1次；每年內(nèi)部除塵1次。 （7） 云臺。每季度檢查1次運轉(zhuǎn)、接線，表面清潔1次；每年轉(zhuǎn)動部位上潤滑油1次。（8） 巡更點。每月檢查1次外觀、存儲記錄，表面清潔1次。（9） 讀卡器。每月檢查鍵盤、防水3次，表面清潔1次。八、電梯（1） 24小時運行。（2） 設(shè)有高峰梯的，在高峰期與主梯同時運行。（3） 發(fā)生電梯困人或其它重大事件時，應(yīng)迅速啟用緊急救援預(yù)案，組織救助，物業(yè)管理人員須在15分鐘內(nèi)到現(xiàn)場。專業(yè)維修人員須在30分鐘內(nèi)到現(xiàn)場進行救助。（4） 每半月日進行1次日常維修養(yǎng)護工作。（5） 設(shè)電梯安全員，負責電梯運行的日常巡視，做好電梯日常使用狀況記錄

42、，落實電梯定期檢驗計劃。（6） 定期檢查緊急報警裝置。（7） 定期年檢并取得合格證。（8） 轎廂內(nèi)規(guī)范張?zhí)隀z合格證（有效期內(nèi)）、乘梯安全須知。九、水景（1） 啟用前進行防滲漏檢查。（2） 使用中每周巡查2次噴水池、水泵及其附屬設(shè)施。（3） 設(shè)置必要的安全警示標志。（4） 水質(zhì)符合衛(wèi)生要求。10消防安全防范一、綜合管理（1） 落實消防安全責任制，明確逐級和崗位消防安全職責；（2） 成立義務(wù)消防隊，每年進行1次消防演練，有業(yè)主、物業(yè)使用人參與，相關(guān)人員掌握消防基本知識和技能。（3） 發(fā)生火情及時報警，并采取必要處理措施，協(xié)助配合消防人員的工作。（4） 消防控制室設(shè)專業(yè)人員24小時值守，處理各類報

43、警信息。管理制度、應(yīng)急預(yù)案張貼在顯著位置，備存緊急消防物資。（5） 每周防火巡查3-4次；每周專項檢查1次消防設(shè)施設(shè)備、消防器材、消防安全標志、疏散通道等。（6） 每年對員工進行4次消防安全宣傳教育，每年組織2次業(yè)主消防安全宣傳教育。二、消防設(shè)施設(shè)備維修養(yǎng)護（一） 火災(zāi)自動報警系統(tǒng)（1） 報警控制主機、聯(lián)動臺每日巡查設(shè)備運行情況，24小時連續(xù)正常運行。每日機柜表面清潔1次，每半年機柜內(nèi)部設(shè)備除塵1次。每年定期檢查報警控制主機、聯(lián)動臺。（2） 模塊、探測器、手動報警裝置每半年巡查1次模塊、探測器、手動報警裝置；每半年表面清潔1次；探測器投入運行2年后，每隔3年由專業(yè)清洗單位全部清洗一遍。（3）

44、備用電源 每季度備用電源充放電試驗和表面除塵1次。（二）消防廣播系統(tǒng) 每日機柜表面清潔1次，每季度機柜內(nèi)部除塵1次，設(shè)備表面清潔1次；每半年機柜內(nèi)的設(shè)備內(nèi)部除塵1次。每季度檢查1次電話插孔、重要場所的對講電話、對講電話主機、播音設(shè)備、揚聲器等。（三）防排煙系統(tǒng)每季度養(yǎng)護1次防排煙風機、電源控制柜、風口、防火閥等。 （四）防火分隔系統(tǒng)每年防火卷簾門的電機轉(zhuǎn)動、齒輪鏈條傳動部位上潤滑油1次，電控箱表面清潔、內(nèi)部除塵1次；每月防火門附件檢查1次，每年門的轉(zhuǎn)動部位上潤滑油1次。 （五）水滅火系統(tǒng) 每年養(yǎng)護1次室外消火栓，每半年室內(nèi)消火栓養(yǎng)護1次，設(shè)施整體養(yǎng)護1次。消防泵、噴淋泵每月盤車1次，每季度潤滑

45、檢查1次，每年整體養(yǎng)護1次。（六）滅火器 每年進行1次功能性檢查。附件3-2合肥市住宅小區(qū)物業(yè)服務(wù)規(guī)范及等級指導(dǎo)性標準（乙級）序號內(nèi) 容服務(wù)要求1管理處設(shè) 置（1）小區(qū)內(nèi)設(shè)置管理機構(gòu)，并設(shè)客服接待中心，公示服務(wù)電話；管理人員每日巡查小區(qū)兩次以上，發(fā)現(xiàn)問題及時處理。（2）在客服接待中心懸掛或張貼物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)證書或復(fù)印件、項目負責人照片，公示物業(yè)服務(wù)事項、服務(wù)標準、收費項目、收費標準等有關(guān)信息。提供特約服務(wù)的，公示特約服務(wù)項目及服務(wù)標準、收費標準。（3）配置一般的辦公用品、家具、電話、等；辦公場所整潔有序，有專門的業(yè)主或使用人接待區(qū)域。2管理人員和服務(wù)人員要求（1）小區(qū)項目經(jīng)理持證上崗，有3年

46、以上物業(yè)管理工作經(jīng)歷。（2）管理人員、專業(yè)操作人員按規(guī)定取得物業(yè)管理職業(yè)資格證書或崗位證書。（3）管理人員服裝統(tǒng)一，掛牌上崗，儀表整潔，行為規(guī)范，用語文明，服務(wù)主動熱情。（4）服務(wù)人員日最低配置標準：客服人員：1人/300戶400戶；保潔人員：1人/800010000（建筑面積）；秩序維護員：34人/每門崗+1人/70009000（建筑面積）；綠化人員：1人/1500020000（綠化面積）；維修人員：1人/300戶400戶，高層住宅小區(qū)不得低于3人?？偨ㄖ娣e超過50萬以上的住宅小區(qū)各崗位人員配置可乘以0.9系數(shù)。3服務(wù)時間在小區(qū)管理機構(gòu)每日不低于8小時提供業(yè)務(wù)接待；其他時間設(shè)置值班人員，負

47、責項目運行，及時處理各種臨時或突發(fā)事件。4日常管理與服務(wù)（1）制定小區(qū)物業(yè)管理與服務(wù)工作計劃，并組織實施。（2）建立健全各項管理制度，公共突發(fā)性事件（如：消防、水、電、氣、電梯、公共秩序、公共衛(wèi)生、自然災(zāi)害等）處理機制和應(yīng)急預(yù)案，各崗位工作標準和培訓(xùn)、考核辦法。（3）建立企業(yè)內(nèi)部培訓(xùn)體系，定期組織從業(yè)人員培訓(xùn)、考核。（4）建立物業(yè)管理檔案（包括設(shè)施設(shè)備管理檔案、業(yè)主資料檔案、物業(yè)竣工驗收檔案、業(yè)主資料檔案等），歸檔及時、完整，便于查詢。（5）應(yīng)用計算機管理業(yè)主基本信息、物業(yè)基礎(chǔ)資料、維修養(yǎng)護記錄、收費記錄。（6）按照相關(guān)規(guī)定和管理規(guī)約（臨時管理規(guī)約）約定，建立裝飾裝修管理服務(wù)制度和檔案。受理業(yè)

48、主或使用人的裝飾裝修申報登記，與業(yè)主或使用人、施工單位簽訂住宅室內(nèi)裝飾裝修管理服務(wù)協(xié)議，告知業(yè)主或使用人相關(guān)裝飾裝修工程的禁止行為和注意事項；裝飾裝修期間，每2日巡查1次現(xiàn)場，做好記錄；業(yè)主或使用人未申報登記或者違反相關(guān)規(guī)定，及時告知并勸阻，拒不改正的，及時報告相關(guān)主管部門、業(yè)主委員會，并在小區(qū)內(nèi)公示；裝飾裝修結(jié)束后，應(yīng)進行檢查，對違反住宅室內(nèi)裝飾裝修管理服務(wù)協(xié)議的當事人應(yīng)按照約定處理；裝修垃圾及時清運。（7）在物業(yè)共用部位顯著位置公示24小時服務(wù)電話。水、電、氣等急迫性報修半個小時內(nèi)，其他報修按雙方約定時間到達現(xiàn)場；由專業(yè)單位負責的，發(fā)現(xiàn)問題應(yīng)及時告知相關(guān)單位；對業(yè)主或使用人提出的意見、建議

49、、投拆在2個工作日內(nèi)處理回復(fù)。（8）設(shè)置物業(yè)管理標志，定期巡視檢查并做好記錄，包括各幢、單元標志、危及人身安全部位的警示標志、維修養(yǎng)護期間的警示標志。小區(qū)主出入口設(shè)有小區(qū)平面示意圖。（9）涉及業(yè)主或使用人正常生活的重要物業(yè)服務(wù)事項，應(yīng)在主要出入口、各樓單元門內(nèi)張?zhí)ㄖ?，履行告知義務(wù)。（10）按有關(guān)規(guī)定和合同約定規(guī)范管理，使用專項維修資金。（11）每月組織1次項目服務(wù)質(zhì)量檢查，做好記錄。（12）每年組織業(yè)主代表參觀共用設(shè)施設(shè)備機房。（13）做好安全生產(chǎn)管理；重要節(jié)假日前安排安全檢查。（14）每年公開征集1次物業(yè)服務(wù)意見，問卷率達到實際入住業(yè)主的70%以上，公示整改情況。（15）在小區(qū)醒目位置設(shè)立

50、公共信息欄；配合有關(guān)部門進行公益性宣傳。（16）按照規(guī)范要求，每年第一季度向業(yè)主公示上一年度物業(yè)服務(wù)合同履行情況、物業(yè)服務(wù)項目收支情況、本年度物業(yè)服務(wù)項目收支預(yù)算。（17）按物業(yè)服務(wù)合同約定投保物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備及公眾責任保險。（18）能提供3種以上特約服務(wù)（有償）和3種以上便民（無償）服務(wù)；每年組織1次社區(qū)文化活動。（19）專項服務(wù)委托管理。依據(jù)相關(guān)規(guī)定，簽訂規(guī)范的委托服務(wù)合同，明確各方權(quán)利義務(wù)；專項服務(wù)企業(yè)應(yīng)具備相應(yīng)資質(zhì)，操作人員持有相應(yīng)的職業(yè)資格證書；專項服務(wù)企業(yè)人員佩戴標志，儀表整潔，行為規(guī)范，用語文明；對專項服務(wù)企業(yè)的服務(wù)有監(jiān)督管理及評價記錄。（20）綜合管理的其它服務(wù)項目達

51、到約定的服務(wù)標準。（21）對小區(qū)內(nèi)違反治安、規(guī)劃、環(huán)保等方面法律、法規(guī)及違反管理規(guī)約（臨時管理規(guī)約）的行為，應(yīng)及時勸阻、制止并報告有關(guān)行政主管部門及全體業(yè)主。5公共區(qū)域衛(wèi)生保潔服務(wù)一、 生活垃圾的收集、清運（1） 配置密閉式垃圾收集容器，有分類標志。（2） 生活垃圾實行分類收集。（3）每月清洗1-2次垃圾收集容器。蠅、蚊孳生季節(jié)每日噴灑藥水消毒。（4） 每日清運1次生活垃圾，并清運到指定的垃圾收集場所，不得亂堆亂倒。（5） 保潔車外觀整潔、擺放整齊。二、 物業(yè)共用部分清潔（一） 樓內(nèi)（1） 每日清潔1次、每2日清拖1次大堂地面；每周擦拭1-2次信報箱、大堂玻璃；每月刮1次大堂玻璃；每月清潔1次

52、大堂、候梯廳墻面；每日巡視保潔1次。（2） 每日清潔1次樓內(nèi)地面、樓梯，每周清拖1次；每月擦拭2次樓梯扶手、欄桿、窗臺；每月擦拭1-2次防火門、共用防盜門、消防栓、指示牌等公共設(shè)施；燈具每季度除塵1次；每日巡視保潔1次。（3） 根據(jù)地面材質(zhì)，定期做地面清洗、養(yǎng)護。（二） 電梯（1） 每日擦拭1次電梯轎廂門、面板；每日清拖1次電梯轎廂地面；每日巡視保潔1次。（2） 不銹鋼面或其他裝飾材料的電梯，每月護理1次。石材地面的電梯每月養(yǎng)護1次。（三） 天臺屋面每月清掃1次樓頂天臺、屋面。有天臺、內(nèi)天井的每周巡查1次，有雜物及時清掃。（四） 庭院（1） 每日清掃1次道路、兩側(cè)人行道，巡視保潔1-2次；廣場

53、地磚每月沖洗一次，全天候保潔。（2） 每月清潔3次小區(qū)公共照明及設(shè)施設(shè)備；每季度清潔1次雨蓬、門頭等。（五） 水景（1） 定期對水體投放藥劑或進行其他處理。（2）每周安排專人清潔2次水面；定期進行水體凈化處理；每年清潔2次水池池底。三、 有害生物防治（1） 配合相關(guān)部門進行有害生物防制。（2） 投放藥物應(yīng)預(yù)先告知，投藥位置有明顯標志。四、 雨雪天氣（1） 雨后清潔。雨后，對小區(qū)內(nèi)主路、干路積水進行清掃。（2） 掃雪鏟冰。降雪時，及時清掃積雪，鏟除結(jié)冰。夜間降雪的，主要道路的冰雪在次日10時前清掃干凈。五、衛(wèi)生事件發(fā)生公共衛(wèi)生事件時，迅速組織人員對物業(yè)共用部位共用設(shè)施設(shè)備進行通風、清洗

54、和消毒。六、 檢查記錄（1） 每日抽查1次清潔質(zhì)量，做好記錄。（2） 每季度全面檢查1次清潔質(zhì)量，做好記錄。（3） 清潔檔案齊全。6公共秩序維護（1）秩序維護人員以中青年為主，45周歲以下的人數(shù)占總?cè)藬?shù)的70%以上。（2）秩序維護人員應(yīng)配備對講裝置和其他必備的安全護衛(wèi)器械。（3）主要出入口有專人24小時執(zhí)勤，其中主出入口雙人值勤，當值時坐姿、立姿端正（7:00-18:00），并有詳細交接班記錄和外來車輛的登記記錄。（4）對重點部位（小區(qū)道路、單元出入口和地下車庫）進行巡視檢查并做好記錄，6：00至22：00巡視2次、22：00至次日6：00巡視1次。應(yīng)設(shè)巡更點，秩序人員手持巡更采集器，按指定的時間和路線每3個小時巡查一次，在正常情況下到達每個巡更點的時間誤差不超過5分鐘，監(jiān)控中心有巡更記錄。（5） 維護道路使用和場地的正常秩序。（6）小區(qū)設(shè)有監(jiān)控中心，應(yīng)具備錄像監(jiān)控（監(jiān)控點至少覆蓋單元進出口、小區(qū)主要道路出入口）、樓宇對講（可視）、周界報警、門鎖智能卡等四項以上技防設(shè)施，24小時開通，并有人駐守，注視各設(shè)備所傳達的信息。監(jiān)控影像資料，應(yīng)當留存10日