評析房地產開發(fā)商在合作開發(fā)過程中遇到的問題

1、評析房地產開發(fā)商在合作開發(fā)過程中遇到的問題評析房產開發(fā)商在合作開發(fā)過程中遇到的法律問題房地產開發(fā)經營具有投資數(shù)額大、周期長、資金回籠 慢的特點，而房地產持續(xù)運營需要不斷地滾動投入，因此, 合作開發(fā)房地產的模式成為許多房產開發(fā)企業(yè)的首選。這 一方式雖然解決了房產開發(fā)的資金問題，但卻增加了信用、 法律方面的風險。房地產合作開發(fā)模式1、法人型合作開發(fā)項目公司：由雙方出資或提供土地依法成立項目公 司，以項目公司的名義進行開發(fā)。優(yōu)點：責任明確、組織機構穩(wěn)定，人事安排以及操作 比較規(guī)范，而且此種情況下，房產合作開發(fā)的合作人成為 項目公司的股東，合作人不必擔心可能因合伙的連帶責任 承擔民事責任，而是以項目公

2、司注冊資本為限承擔有限責 任。缺點：因組建項目公司需要一定的時間，費用較高且 易錯過商機；以土地使用權出資必須辦理土地使用權轉移 手續(xù)，費時費錢；因項目公司利潤只能在繳納所得稅后才 能上交聯(lián)合開發(fā)各方，需要支付較高的財務成本。受讓股權：投資方通過受讓項目公司的部分股權，已 達到合作開發(fā)房地產的目的。優(yōu)點：無須辦理土地使用權、開發(fā)商名稱和變更登記 手續(xù)，可較快取得項目的開發(fā)建設權并進行公司的實質經 營；無需繳納辦理土地過戶契稅和手續(xù)費、營業(yè)稅、城市 維護建設稅等，降低投資開發(fā)成本。缺點：如果公司曾經有債務、曾經違約或者侵權、經 營中或有債務等，也可能使股權受讓方承擔比直接項目轉 讓更多的法律風險

3、。2、非法人型合作開發(fā)聯(lián)合管理機構：雙方各自委派工作人員組成聯(lián)合管理 機構，實踐中稱為“聯(lián)建辦公室”、“聯(lián)合項目部”等。松 散型合作：雙方按照合同的約定各自獨立履行義務，分享 收益。鑒于雙方中僅有一方具有房地產開發(fā)經營資質，整個 項目是由具有資質一方主要操作，另一方進行配合而配合 方往往是出資方。這樣，對于出資方風險是很大的。因為 既無土地使用權，又無實際經營控制權，其合作利益難以 得到保障，而對另一方而言，如果出資方中途撤資的話， 將導致“爛尾樓”工程的出現(xiàn)。合作開發(fā)房地產可能存在的風險以及防范措施1、合同無效導致合同無效的幾種情形： 合同雙方均不具備房地產開發(fā)經營資質。 未經批準以劃撥土地

4、使用權作為投資訂立合作開發(fā) 合同。審批、許可與登記影響合作合同效力。防范措施房地產開發(fā)企業(yè)資質管理規(guī)定，房地產開發(fā)企業(yè) 應當按照規(guī)定申請核定企業(yè)資質等級，未取得房地產開發(fā) 資質等級證書的企業(yè)，不得從事房地產開發(fā)經營業(yè)務。因此，律師提醒，在 開發(fā)商在與他人合作開發(fā)房地產時，一定認真審核其是否 具備房地產開發(fā)資質等級。城市房地產管理法第39 條規(guī)定，以劃撥方式取得土地使用權的，轉讓房地產時， 應當按照國務院規(guī)定，報有批準權的人民政府審批。因此, 律師提醒，如果合作開發(fā)的房地產土地系劃撥方式得來， 則要在合作開發(fā)初期嚴格辦理相關審批手續(xù)。 關于審理房地產管理法施行前房地產開發(fā)經營案 件若干問題的解答

5、第18條規(guī)定，“享有土地使用權的一 方以土地使用權作為投資與他人合作建房，簽訂的合建合 同是土地使用權有償轉讓的一種特殊形式，除辦理合建審 批手續(xù)外，還應依法辦理土地使用權變更登記手續(xù)。未辦 理土地使用權變更登記手續(xù)的，一般應當認定合建合同無 效，但雙方已實際履行了合同，或房屋已基本建成，又無 其他違法行為的，可認定合建合同有效，并責令當事人補 辦土地使用權變更登記手續(xù)。”因此，律師建議，雙方在簽 訂合建合同后，應該積極辦理合建審批手續(xù)和土地使用權 變更登記手續(xù)，不要因相關手續(xù)的不齊全導致合建合同的 無效。2、資金提供方資金不到位或未足額出資的法律風險 資金提供方資金不到位或未足額出資的法律定性 出資不到位糾紛在合作開發(fā)房地產中較為常見，岀資 不到位的行為性質為違約，違約方應當按照約定承擔違約 責任，直至合同解除。防范措施既然從法律角度將“資金不到位或未足額出資”定性 為一種違約行為，那么律師建議應在合建合同中將違約責 任明確具體化。重點約定出資不到位，如何分配利潤。主 要按照下述方式進行約定