南寧市房地產(chǎn)發(fā)展?fàn)顩r的分析研究報(bào)告

1、南寧市房地產(chǎn)發(fā)展?fàn)顩r的分析研究報(bào)告一:宏觀環(huán)境與機(jī)遇的分析一 1、南博會(huì)”-南寧千載難逢的機(jī)遇南寧市作為廣西壯族自治區(qū)的首府，是廣西的政治、經(jīng)濟(jì)、文化、交通中心，與東南亞各國(guó)，尤其是越南、泰國(guó)有著緊密的聯(lián)系，是我國(guó)和東盟個(gè)國(guó)溝通的橋頭堡。大西南出海通道，優(yōu)越的地理位置和交通設(shè)施，終于樣廣西，樣南寧真正有能力抓住一切發(fā)展的機(jī)遇。而中國(guó) 一一東盟博覽會(huì)的花落南寧，這一歷史性的機(jī)遇，將會(huì)徹底的改變南寧， 樣南寧不僅變得象個(gè)省會(huì)，而且將會(huì)成為一個(gè)區(qū)域性的國(guó)際城市。如果說(shuō)改革開放是一股從南方發(fā)起的 南風(fēng)”，它成就了廣東，尤其是成就了深圳的話。那么， 中國(guó)一一東盟自由貿(mào)易區(qū)的成立，以及中國(guó) 一一東盟博覽會(huì)

2、的舉辦，它就是一股強(qiáng)勁的 東 風(fēng)”，必將會(huì)成就南寧，帶動(dòng)廣西。如果說(shuō)曾經(jīng)的西部大開發(fā)，它是一股西風(fēng)”，也曾經(jīng)滋潤(rùn)了廣西，熱鬧了北海，但北海最終沒(méi)能抓住的話。那么，回頭看看，這幾年來(lái)南寧市“136：程”的建設(shè)，就好象為中國(guó) 一一東盟博覽會(huì)這股 東風(fēng)'而準(zhǔn)備的一樣；市容的變化，交通的改善，工作效率的提高，及早的準(zhǔn) 備以及全力以赴的態(tài)度，完全表明南寧有能力留住著股東風(fēng)”，發(fā)揮它地威力。再者，由于南博會(huì)”是溫總理親點(diǎn)在南寧舉辦，因此當(dāng)南寧人感受到南博會(huì)”威力的時(shí)候，南寧人將會(huì)象深圳人感謝* 樣感謝溫總”。一 2:南寧市的經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r這幾年來(lái)，南寧市的經(jīng)濟(jì)一直保持10%以上的速度增長(zhǎng)，工業(yè)的投資

3、和生產(chǎn)速度明顯加快，第三產(chǎn)業(yè)發(fā)達(dá)，城市的建設(shè)有了日新月異的變化。一 3、2003年南寧市的經(jīng)濟(jì)發(fā)展指數(shù)：二：政策環(huán)境：二1:國(guó)家政策的支持：國(guó)務(wù)院直接指定南博會(huì)”每年都在南寧舉辦，而且國(guó)務(wù)院和商務(wù)部明確要求我國(guó)其他30個(gè)省市，密切配合支持南寧市， 全力以赴辦好 南博會(huì)：這樣“10+1'的博覽會(huì)就演變?yōu)?“10+30” 的超大型的經(jīng)濟(jì)交流會(huì)。二2:廣西的政策支持：近年來(lái)，南寧一直是廣西重點(diǎn)發(fā)展的城市，被視為帶領(lǐng)廣西騰飛的龍頭，無(wú)論是在投資和人才的引進(jìn)上都有很大的政策支持。二3:南寧市的政策支持：這幾年來(lái)，南寧市一直著力于改善投資環(huán)境、改善市容市貌、大力發(fā)展經(jīng)濟(jì)的建設(shè)。今年，南寧“136C

4、程”的建設(shè)已近入第3年，是攻堅(jiān)年。根據(jù)市政府報(bào)告，今年南寧將投資120億元，用于基礎(chǔ)設(shè)施的建設(shè)，以服務(wù) 南博會(huì)”和實(shí)現(xiàn)中變化。這樣一來(lái)， 從中央 區(qū)政府 市政府， 一層層落實(shí)和支持南寧市的發(fā)展和建設(shè)， 其政策力度，無(wú)誰(shuí)能比。而南寧的屈起，將無(wú)可阻擋；南寧的房地產(chǎn)發(fā)展將進(jìn)入黃金時(shí)期。三：今后幾年南寧市的發(fā)展目標(biāo)和當(dāng)前的任務(wù)：三 1 ：根據(jù)市政府的工作報(bào)告，今后幾年，南寧的目標(biāo)是，繼續(xù)保持經(jīng)濟(jì)的快速增長(zhǎng)，尤其是工業(yè)和商業(yè)的投資會(huì)有較大的增長(zhǎng)。 再者， 城市的建設(shè)力度繼續(xù)加大， 城市的基礎(chǔ)設(shè)施以及城市規(guī)模和城市人口， 將會(huì)快速增長(zhǎng)， 爭(zhēng)取到 2010 年， 南寧市常住人口達(dá)到 250 萬(wàn) -300萬(wàn)

5、人。三 2 ：當(dāng)前，南寧市最緊迫、最重要的任務(wù)是，加快舊城改造，改善交通和市容面貌，提高政府機(jī)關(guān)的工作效率，提高（旅游、住宿、餐飲等）服務(wù)質(zhì)量，降低辦公商業(yè)成本，提高城市競(jìng)爭(zhēng)力， 大力招商引資， 以及大力推進(jìn)相思湖新區(qū)的建設(shè)和大力整合市內(nèi)的旅游資源 （包括良鳳江 -大王灘- 揚(yáng)美線路），全心全力做好準(zhǔn)備，為“南博會(huì) ”服務(wù)。四：南寧房地產(chǎn)發(fā)展?fàn)顩r的描述：四 1 ：總體狀況：從 2000 年開始，南寧的房地產(chǎn)的投資和銷售保持著較快的增長(zhǎng)，其中， 2003 年的增長(zhǎng)達(dá)到 30% ， 商品房的銷售額超過(guò)60 億元， 而且空置率不斷下降 （根據(jù)廣西企業(yè)調(diào)查對(duì)的消息，今年年初我市商品房的空置率比去年同期

6、下降1% ）四 2 ：各區(qū)域板塊的狀況：（詳細(xì)見各區(qū)域的調(diào)查報(bào)告）這幾年來(lái)， 南寧市房地產(chǎn)的開發(fā)主要在埌東， 而今埌東已成熟，已沒(méi)有可開發(fā)的土地， 使得鳳嶺、仙葫、江南、城北、市中心板塊，快速成長(zhǎng)。而各板塊的功能定位差異也日益明顯。鳳嶺、 仙葫板塊， 作為南寧的中央居住區(qū)， 環(huán)境好， 交通方便， 是有車一族首選的購(gòu)房位置。雖臨近會(huì)展中心，但可開發(fā)的土地少，價(jià)格高，以及公車、醫(yī)院、學(xué)校、超市、菜市等周邊配套設(shè)施還比較少，有待跟上。江南作為南寧未來(lái)的商貿(mào)物流中心，雖交通方便，但是工廠多，空氣質(zhì)量差。這樣，樓盤的定位也存在較大的差別。 其中， 沿邕江和綠化好的富寧路與機(jī)場(chǎng)路區(qū)域， 可開發(fā)中高檔的樓盤

7、。其他樓盤，以中低檔為主。市中心板塊，可開發(fā)的土地少，主要以商業(yè)辦公樓盤為主。城北板塊，交通有所改善，但人多環(huán)境差，主要以中低檔的住宅樓盤為主。四 3 ：南寧房地產(chǎn)市場(chǎng)的供應(yīng)量與需求量：總體狀況是， 2003 年南寧商品房的供應(yīng)量不能滿足需求量；但是，高檔樓盤滯銷，中低檔樓盤脫銷。全年完2-3 萬(wàn)套的銷售量，銷售額60 多億。但據(jù)估計(jì)，南寧每年應(yīng)有5-8 萬(wàn)套以上的需求量，如城北區(qū)就有2-3 萬(wàn)套的需求量。四 4 ：南寧房地產(chǎn)的價(jià)格走勢(shì)預(yù)測(cè)：今后2-3 年，價(jià)格將繼續(xù)走高，重要的原因是原材料和土地價(jià)格的上漲，以及炒樓團(tuán)的增多。但是，各區(qū)域上漲的幅度不一樣，其中，埌東、鳳嶺一帶上賬幅度較大；再者

8、，江南板塊上漲的幅度也會(huì)較大，上漲幅度比較小的應(yīng)該是城北和郊區(qū)板塊。五：最直接帶動(dòng)南寧房地產(chǎn)的因素：五 1 ：交通的改善：舊城改造 ,街道的拓寬 ,外環(huán)高速的建成,使南寧的交通有了極大的改善,讓南寧房地產(chǎn)有了更大的發(fā)展空間 , 從埌東到各個(gè)城區(qū) ,滿足了不同層次的需求。五 2 ：“136工程的建設(shè)：“ 136工程”產(chǎn)生的大量拆遷戶（據(jù)說(shuō)有10 萬(wàn)戶），已是購(gòu)買的一大主力人群。同時(shí)，交通、市容的該善，讓不少外地人，看好南寧，安家南寧。五 3 ：居民收入的不斷增加，消費(fèi)能力的加強(qiáng)：南寧作為廣西的首府，有眾多的機(jī)關(guān)單位，良好的待遇， 以及發(fā)達(dá)的第三產(chǎn)業(yè)，使的城市居民人均收入高（位居西部各省市第二位）

9、，中產(chǎn)階級(jí)多，居民消費(fèi)能力強(qiáng)。（看2003 年，南寧一個(gè)民族宮華聯(lián)超市的營(yíng)業(yè)額， 在國(guó)內(nèi)各個(gè)華聯(lián)連鎖店中， 排名第四位， 可見南寧人的消費(fèi)能力不一般）。這樣一來(lái)，汽車、住房、旅游等，這些今昔日高消費(fèi)的項(xiàng)目，今在南寧已是紅紅火火。 據(jù)統(tǒng)計(jì)， 南寧每天高達(dá)五十輛的汽車入戶， 雖然街道不斷拓寬， 但還覺擁擠；放眼街上，新車、名車，省內(nèi)、省外各地車牌的小汽車越來(lái)越多。正說(shuō)明，南寧已名副其實(shí)的成為廣西以及西南、華南的中心城市。五 4 ：外地資本不斷涌入南寧：基礎(chǔ)設(shè)施的完善，以及 “南博會(huì) ”的舉辦，將直接帶動(dòng)眾多的外地資本進(jìn)入南寧，投資置業(yè)。同時(shí)，也提供了眾多的就業(yè)機(jī)會(huì)，增加居民的收入和更多的需求。五

10、5 ：外來(lái)人口的不斷增加：南寧城市包容性強(qiáng)，環(huán)境優(yōu)美，以及經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，機(jī)會(huì)眾多，使得城市人口飛快增長(zhǎng)。南寧已成為我區(qū)各地市人，購(gòu)房的首選的城市。比如，榮和山水美地，一期的業(yè)主當(dāng)中，就有 50% 以上是外地人，其中玉林人就有100 多戶。 寧匯新天地，占地226 畝， 210 戶連排，90棟獨(dú)立別墅，已銷售70% ,而外地人購(gòu)買占60%。東方明珠，均價(jià) 4500元/m,業(yè)主中 20% 是外地人， 8% 是英國(guó)、美國(guó)、澳大利亞等國(guó)的外籍人士。銘湖經(jīng)典，均價(jià)4500 元/m ，業(yè)主中 30% 是玉林、柳州、南丹、防城港等外地人，購(gòu)房者年齡在35-45 歲之間。玫瑰園，占 350 畝，分二期開發(fā)，

11、 400 棟左右，目前已開發(fā)210 棟，只剩下10 棟，價(jià)格在60-80 萬(wàn)元/棟之間，獨(dú)立別墅在100 萬(wàn)元/棟以上，業(yè)主有1/3 是外地人，主要是一些企業(yè)老總和外企白領(lǐng)。根據(jù)報(bào)道，南寧市內(nèi)常住人口已達(dá)160 萬(wàn)，每年增加10 萬(wàn)人左右。五 6 ：城市功能日趨完善：南寧的政治、經(jīng)濟(jì)、文化、旅游、市容和生活配套設(shè)施等功能日益完善，讓眾多早期進(jìn)入南寧的外地生意人和本地人，有了錢直接安家南寧。五 7 ：炒樓團(tuán)的增多：隨著 “南博會(huì)” 的利好出臺(tái)，外地和本地的炒樓團(tuán)集結(jié)南寧，增加了銷售，但也增加了風(fēng)險(xiǎn)。就目前的南寧來(lái)說(shuō)，炒樓團(tuán)的負(fù)面影響還不是很大，相反還有一定的幫助。但絕不能超過(guò)20% 的警戒線。六

12、：今后幾年南寧城市建設(shè)發(fā)展的方向：六 1 ：大力推進(jìn)舊城改造，和邕江沿岸的景觀建設(shè)。六 2 ：繼續(xù)完善埌東、鳳嶺、仙葫區(qū)域，重點(diǎn)建設(shè)相思湖新區(qū)，大力建設(shè)江南物流園區(qū)。六 3：拒絕“攤大餅 ”式的擴(kuò)張，努力發(fā)展郊區(qū)衛(wèi)星城鎮(zhèn)。如：仙葫、大沙田、玉洞、沙井、吳圩、邕寧、三塘、羅文、安吉、華僑投資區(qū)等區(qū)域。七：今后幾年南寧房地產(chǎn)走勢(shì)預(yù)測(cè)：七 1 ：整個(gè)市場(chǎng)走勢(shì)：房地產(chǎn)投資將繼續(xù)增長(zhǎng)，需求量和價(jià)格也會(huì)上漲，住房功能差異化也日趨明顯，板塊特點(diǎn)、板塊的目標(biāo)客戶群，更加突出；而品牌和營(yíng)銷的關(guān)注率、注重率將越來(lái)越高。七 2 ：各個(gè)板塊的走勢(shì)：埌東、鳳嶺、仙葫板塊將繼續(xù)引領(lǐng)市場(chǎng)，本區(qū)域高檔大盤不斷推出，如榮和山水

13、美地、蘋果園等。 但區(qū)域區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)非常激烈，周邊配套也有待加強(qiáng)， 主要客戶群體為成功人士，白領(lǐng)精英以及外地成功人士。江南板塊，異軍突起。江南范圍廣，樓盤可根據(jù)自己的位置和周邊配套，進(jìn)行定位。主要有兩種客戶群，一是相對(duì)富裕的人群， 二是工薪階層和拆遷戶。 今年本板塊的供應(yīng)量大， 如陽(yáng)光新城、 新加坡城、 斯壯家園、 八桂綠城等大盤， 估計(jì)不 2 萬(wàn)套。 低價(jià)位的樓盤（ 1400-2000元/m）走俏，肖高價(jià)位（2500-2800 ）有滯銷的現(xiàn)象。城北板塊，走勢(shì)將穩(wěn)中有升，板塊供應(yīng)量短缺，市場(chǎng)需求旺盛?，F(xiàn)城北有50 萬(wàn)人口生活，需求量至少在3 萬(wàn)套以上，但現(xiàn)在供應(yīng)量只有1 萬(wàn)多套。主要樓盤有，振寧翠峰、棕櫚灣、城市碧園、恒大新城、美麗人家，安宇花園等，價(jià)格在 2000-2500元/m之間是人民接受城北的理想價(jià)位。市中心板塊，將繼續(xù)以商業(yè)為主，可供開發(fā)的土地非常少，居住樓盤供應(yīng)量幾乎沒(méi)有， 相對(duì)中價(jià)位的商業(yè)樓盤走俏。相思湖板塊和堤園路沿線，將是未來(lái)2-5 年重點(diǎn)、熱點(diǎn)區(qū)域。其周邊固有的 10 幾萬(wàn)人氣，以及成熟的配套，和濃厚的文化氣氛，良好的綠化，是人們又一理想的居住區(qū)。八：未來(lái)3-5 年南寧各類型物業(yè)需求預(yù)測(cè)：八 1：商務(wù)寫字樓，將會(huì)復(fù)蘇。經(jīng)過(guò)幾年的調(diào)整，以及 “南博會(huì) ”的帶動(dòng)，商務(wù)寫字樓的需求能量將進(jìn)一步釋放，將有巨大量的市場(chǎng)需求。 八 2 ：中價(jià)位，交通方便，周邊配