淺談精裝修住宅項目管理問題與措施

1、    淺談精裝修住宅項目管理問題與措施    陳波（中山市君道置業(yè)發(fā)展有限公司 廣東 中山 528400）【摘要】隨著國家經(jīng)濟的發(fā)展需求，于2001年建設(shè)部提出要求，全面取消毛坯房，倡導(dǎo)住宅一次裝修到位。歷時多年的探索與實踐，各省市相繼制定了有關(guān)政策法規(guī)，極力推進房地產(chǎn)精裝修住宅項目的發(fā)展。在政策的引導(dǎo)與推動中，房地產(chǎn)開發(fā)商推出精裝修住宅已逐漸形成常態(tài)，并形成一套符合國情的裝修體系。然而，在行業(yè)發(fā)展與推進過程中難以避免得衍生了精裝修住宅項目管理質(zhì)量問題。筆者結(jié)合工作實際與房地產(chǎn)精裝修住宅項目管理的現(xiàn)實問題，提出觀點以及有效措施促進行業(yè)健康發(fā)展?！娟P(guān)鍵詞

2、】精裝修 住宅 項目管理 問題 措施精裝修住宅發(fā)展至今已成為房地產(chǎn)開發(fā)的主要方向，從國家建住房2002190號文下發(fā)至今，歷時十五年的過渡區(qū)間，房地產(chǎn)開發(fā)商已然探索出符合社會經(jīng)濟需求以及自身發(fā)展的精裝修住宅項目管理方法。于開發(fā)商而言，精裝修住宅一方面能夠提升住宅項目的檔次水準，另一方面可以提升房地產(chǎn)開發(fā)商的企業(yè)產(chǎn)品價值繼而提升品牌效應(yīng)。然而，在行業(yè)發(fā)展與推進過程中難以避免得衍生了精裝修住宅項目管理質(zhì)量問題。國家政策的出臺，旨在加強對住宅裝修的管理，積極推廣裝修一次到位或菜單式裝修模式，避免二次裝修造成的破壞結(jié)構(gòu)、浪費和擾民等現(xiàn)象。住宅精裝修與酒店裝修在不同的項目管理上存在根本性的差異，因此有必

3、要對精裝修住宅項目管理中存在的問題進行梳理與解決。一、精裝修住宅的施工特點與流程批量式的精裝修住宅項目與業(yè)主個人自主裝修的施工具有一定的差異性，精裝修住宅設(shè)計的流程以及施工標準也不盡相同?？傮w來說有以下兩個個方面比較突出：精裝修住宅項目專業(yè)屬性較強，從室內(nèi)風(fēng)格裝潢到水電安裝鋪排設(shè)計，均采用專業(yè)統(tǒng)一的規(guī)劃管理。房地產(chǎn)開發(fā)商在對精裝修住宅的設(shè)計、生產(chǎn)、建造涉及面廣，要通過裝修中涉及的產(chǎn)品性能及其技術(shù)特性，并綜合戶型、面積、功能模式、造價、風(fēng)格等因素，提供出類似菜單式的住宅裝修設(shè)計手冊。精裝修住宅項目管理標準與監(jiān)督水準要求更為嚴格，整體管控環(huán)節(jié)更為細化，各部門之間的協(xié)作緊密度強。誠然，精裝修住宅的開

4、發(fā)流程大致相同，流線清晰：設(shè)計方案材料采購以及樣板示范施工監(jiān)理質(zhì)量驗收保修與維護。整個項目開發(fā)管理的過程中，消費者參與程度較低，不存在意見反饋、喜好采納等信息傳遞。目前，我國絕大部門房地產(chǎn)開發(fā)商不會為消費者提供菜單式精裝修住宅，消費者在同一消費水準的前提下，幾乎沒有可以選擇設(shè)計方案的空間。消費者只能通過戶型設(shè)計、住宅朝向、空間大小來選擇，主要依賴開發(fā)商主觀上對市場和潮流導(dǎo)向的判斷，整體審美風(fēng)格同樣依賴于開發(fā)商的定位。二、精裝修住宅項目管理流程中的問題與實施措施（1）設(shè)計方案。在前面談到精裝修住宅在設(shè)計選擇上，消費者的參與度的缺失，一方面顯示了開發(fā)商的主觀決定權(quán)，另一方面也會成為開發(fā)商在銷售過程

5、中難以避免存在設(shè)計方案不被消費者接受的風(fēng)險。因此，在整個設(shè)計方案開始前，開發(fā)商理應(yīng)做好以下工作：資源整合。將同類型與不同類型的設(shè)計師進行有意識的區(qū)分與掌握，其設(shè)計代表作、風(fēng)格運用、設(shè)計工時、費用收取等方面尤為重要。項目特點定位以及設(shè)計定位的結(jié)合。開發(fā)項目的環(huán)境特點、人文特色、風(fēng)俗習(xí)慣、審美喜好，開發(fā)商理應(yīng)結(jié)合自身項目的特色來選擇設(shè)計師及其設(shè)計風(fēng)格，成功案例的審度與團隊安排。理性考察成功設(shè)計案例，有效協(xié)調(diào)團隊間的協(xié)作。明確裝修設(shè)計師的主導(dǎo)地位。設(shè)計師在整個項目設(shè)計上處于一個十分關(guān)鍵和重要的位置，他需要清楚掌握住宅項目的功能配置、使用范圍，需要掌握開發(fā)商提供的施工能力，并明確施工方法，清楚定位風(fēng)格

6、。在此基礎(chǔ)上，才能把設(shè)計與生產(chǎn)、施工與銷售有效結(jié)合，從初始的設(shè)計方案令消費者滿意。（2）設(shè)計監(jiān)督與審定。精裝修設(shè)計監(jiān)督與審定階段是房地產(chǎn)精裝修住宅項目施工管理中比較重要的階段，該階段會直接影響到裝修施工的正常運行，也會影響到整個設(shè)計方案的變動。倘若在精裝修施工過程時，前后共工作銜接不上，導(dǎo)致施工單位工期延誤和招投標工作延誤，是會直接導(dǎo)致整個開發(fā)項目的滯后，直接產(chǎn)生嚴重的經(jīng)濟損失。因而務(wù)必要嚴加把控每個環(huán)節(jié)的銜接以及整體的控制管理，具體措施大致如下：施工流程與周期安排。房地產(chǎn)開發(fā)商理應(yīng)對整個精裝修住宅項目管理做一個全面管控，對每個施工流程與周期進行合理安排，避免施工延誤以及人力物力的浪費；各個專

7、業(yè)領(lǐng)域設(shè)計的緊密銜接。在整個精裝修住宅項目中，除了房屋風(fēng)格裝修要求有具體的設(shè)計，相關(guān)的家居用電、廚房、衛(wèi)浴空間的管道鋪設(shè)的設(shè)計需要緊密銜接，避免出現(xiàn)設(shè)計要求沖突。（3）項目招標。精裝修住宅項目本身具有標段的靈活性，為保證工程高質(zhì)完成，招標根據(jù)整體項目工程的階段需求進行，細化項目的工程報價，避免管理的復(fù)雜性。（4）項目施工。項目施工階段屬于整個開發(fā)項目當(dāng)中最為困難的管理階段，當(dāng)中包含了施工的設(shè)備設(shè)施、工人技術(shù)以及人員的復(fù)雜。因此必須對各個施工工程隊有序調(diào)配，區(qū)間錯開與時間重合的方式有效安排。同時加強對施工設(shè)施設(shè)備的安全管控，對施工材料定量采購，避免不必要的浪費以及增加材料管理的難度。（5）裝修材

8、料管理。精裝修房屋使用的裝修材料是開發(fā)項目中最受人關(guān)注的一環(huán)，也是決定住宅產(chǎn)品室內(nèi)外風(fēng)格、檔次、品位的關(guān)鍵，不僅直接影響住宅產(chǎn)品質(zhì)量，而且在精裝修實施過程中經(jīng)常會出現(xiàn)成本與效果之爭。精裝修住宅整體工程龐大，涉及的各項裝修五金配件、地板石材、油漆等材料數(shù)量大，種類多。為降低采購成本以及提高自身利潤，開發(fā)商與相關(guān)行業(yè)品牌簽訂合作協(xié)議，指定相應(yīng)裝修材料。那么在管理層面，對材料申報的節(jié)點以及現(xiàn)場材料的驗收及保管提出了很高的要求，一方面要密切跟隨項目施工進度，保障裝修材料在對應(yīng)的施工環(huán)節(jié)到位；另一方面對應(yīng)管理工程師要對材料的質(zhì)量加以辨別?？偠灾?，精裝修住宅已然成為實力雄厚的開發(fā)企業(yè)新的競爭利器，這是一種投入多、風(fēng)險大、責(zé)任重的裝修方式。項目開發(fā)造價成本的增加以及工期的增長，稍有不慎容易致使開發(fā)商出現(xiàn)經(jīng)濟困境和風(fēng)險。精裝修住宅也逐漸得到消費的認可，但消費者對精裝修住宅的質(zhì)量、材料的環(huán)保使用也愈發(fā)關(guān)注。精裝修住宅對開發(fā)商的整體素質(zhì)有了更高的標準和要求，只