論房地產(chǎn)市場(chǎng)可持續(xù)發(fā)展的戰(zhàn)略思考

1、    論房地產(chǎn)市場(chǎng)可持續(xù)發(fā)展的戰(zhàn)略思考    李林英摘要：作為一種全新的發(fā)展理念，可持續(xù)發(fā)展要求人類的各類生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)一方面能夠滿足現(xiàn)代人的要求，另一方面又不能對(duì)后代人的生存空間和環(huán)境造成危害。建筑行業(yè)是我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展的基礎(chǔ)，同時(shí)也是我國(guó)能源消耗量最大的行業(yè)之一，因此房地企業(yè)在經(jīng)營(yíng)過程中更需要注意可持續(xù)發(fā)展的理念。在滿足工程質(zhì)量的基礎(chǔ)上，房地產(chǎn)企業(yè)在項(xiàng)目建設(shè)過程中應(yīng)合理有效地開發(fā)利用資源，實(shí)現(xiàn)長(zhǎng)期持續(xù)的產(chǎn)業(yè)增長(zhǎng)及其結(jié)構(gòu)優(yōu)化，既保證現(xiàn)代人對(duì)于房屋建筑的需求，同時(shí)又能夠維護(hù)其資源的供需平衡和良性循環(huán)。關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)市場(chǎng)；可持續(xù)發(fā)展；建筑能耗：f293.3

2、 文獻(xiàn)識(shí)別碼：a ：1001-828x（2016）022-000-02一、房地產(chǎn)業(yè)可持續(xù)發(fā)展理論的內(nèi)涵房地產(chǎn)具有自然資源的基本屬性，同時(shí)又是人們生活所需的基本保障。房地產(chǎn)企業(yè)的可持續(xù)發(fā)展涉及到社會(huì)、自然、資源以及經(jīng)濟(jì)等多方面因素，具體包括以下幾點(diǎn)：1.房地產(chǎn)業(yè)與社會(huì)協(xié)調(diào)發(fā)展作為人類生活和發(fā)展的空間，住宅建筑對(duì)于人類的生存有著重要意義。住宅建筑與全世界所有人類的生活都息息相關(guān)，涉及到衣食住行的各個(gè)方面，是社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重要指標(biāo)。住宅建筑在城市和鄉(xiāng)村發(fā)展中有著不同的類型，因而房地產(chǎn)行業(yè)的可持續(xù)發(fā)展將會(huì)直接影響到社會(huì)的穩(wěn)定、健康發(fā)展。2.房地產(chǎn)業(yè)與經(jīng)濟(jì)協(xié)調(diào)發(fā)展可持續(xù)發(fā)展是我國(guó)社會(huì)主義經(jīng)濟(jì)發(fā)展的核心理

3、念。房地產(chǎn)行業(yè)在我國(guó)現(xiàn)階段的經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)中起到了支柱型的作用。因此，只有房地產(chǎn)行業(yè)中的各企業(yè)都遵循可持續(xù)發(fā)展的理念，將可持續(xù)發(fā)展納入到企業(yè)發(fā)展的長(zhǎng)遠(yuǎn)戰(zhàn)略中去，才能確保我國(guó)社會(huì)主義經(jīng)濟(jì)的可持續(xù)發(fā)展。3.房地產(chǎn)業(yè)與生態(tài)環(huán)境我國(guó)傳統(tǒng)的建筑工程項(xiàng)目建設(shè)中，對(duì)于環(huán)境的危害非常大，許多項(xiàng)目在建設(shè)完成之后周圍的生態(tài)環(huán)境出現(xiàn)了寸草不生的情況。而房地產(chǎn)項(xiàng)目的建設(shè)地點(diǎn)多在城鎮(zhèn)中心地段，施工中的噪音、粉塵、排水以及廢氣等污染將直接影響到城市的生態(tài)環(huán)境和人們的健康。因此，在房地產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)過程中需要充分考慮到生態(tài)環(huán)境問題，將房地產(chǎn)行業(yè)與生態(tài)環(huán)境協(xié)調(diào)統(tǒng)一發(fā)展，是房地產(chǎn)行業(yè)可持續(xù)發(fā)展中的重要組成部分。4.房地產(chǎn)業(yè)與資源高效利用

4、土地是房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的基礎(chǔ)資源保障，而鋼筋、水泥等常用的建筑材料也是房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展中必不可少的物質(zhì)資源。這其中，土地作為一種寶貴的不可再生資源，必須得到高度的重視，并且盡可能地提高土地資源的利用效率，這樣才能充分確保房地產(chǎn)行業(yè)的可持續(xù)發(fā)展。二、房地產(chǎn)行業(yè)可持續(xù)發(fā)展的對(duì)策1.樹立可持續(xù)發(fā)展理念，合理利用資源我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)起步較晚，發(fā)展速度迅猛，這其中有許多中小型企業(yè)在發(fā)展過程中，單純地以獲得經(jīng)濟(jì)效益最大化為戰(zhàn)略目標(biāo)，無視企業(yè)發(fā)展中的生態(tài)環(huán)境、資源利用效率以及建筑能耗問題，為我國(guó)經(jīng)濟(jì)的可持續(xù)發(fā)展埋下了眾多的隱患。為此，現(xiàn)代化的房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)當(dāng)首先樹立起可持續(xù)發(fā)展的理念，將企業(yè)的長(zhǎng)期穩(wěn)定發(fā)展與社會(huì)的可

5、持續(xù)發(fā)展聯(lián)系起來，從規(guī)劃設(shè)計(jì)、可行性報(bào)告、項(xiàng)目建設(shè)以及后期的住宅營(yíng)銷等全過程進(jìn)行嚴(yán)格的控制，綜合運(yùn)用環(huán)保和節(jié)能新技術(shù)，充分利用太陽能、風(fēng)能等自然能源，降低項(xiàng)目建設(shè)中對(duì)不可再生資源的消耗，提高能源利用率，增加住宅產(chǎn)品的技術(shù)含量，增加居民生活的舒適度，提高居住環(huán)境質(zhì)量，使房地產(chǎn)開發(fā)進(jìn)入可持續(xù)的良性循環(huán)發(fā)展。2.構(gòu)建多元化的融資渠道（1）發(fā)行企業(yè)債券。企業(yè)債券指的是企業(yè)遵循我國(guó)相關(guān)的法定程序，發(fā)行并約定在一定期限內(nèi)還本付息的一類有價(jià)證券。現(xiàn)階段，我國(guó)中小型房地產(chǎn)企業(yè)數(shù)量眾多，而這些企業(yè)絕大多數(shù)都缺乏上市融資的實(shí)力。為此，這部分企業(yè)可以結(jié)合自身情況，考慮發(fā)行融資期限較長(zhǎng)、利率略高于銀行貸款利率的企業(yè)債

6、券，以此來緩解企業(yè)運(yùn)營(yíng)過程中的資金壓力。通常來講，企業(yè)可以自身直接發(fā)行債券，在資本市場(chǎng)上直接融資，也可以通過房地產(chǎn)投資信托機(jī)構(gòu)代為發(fā)行，將資金集中后再轉(zhuǎn)給企業(yè)。（2）實(shí)現(xiàn)融資抵押產(chǎn)品證券化與發(fā)達(dá)國(guó)家的房地產(chǎn)金融市場(chǎng)相比，我國(guó)房地產(chǎn)金融市場(chǎng)面前仍是以一級(jí)市場(chǎng)為主，不存在真正意義上的二級(jí)市場(chǎng)。為此，在未來的行業(yè)發(fā)展中應(yīng)以現(xiàn)有的多種風(fēng)險(xiǎn)較高、價(jià)值較大融資抵押產(chǎn)品為依托，逐步建立并完善二級(jí)市場(chǎng)。企業(yè)可以考慮將住房抵押貸款、信貸資產(chǎn)以及項(xiàng)目權(quán)益等融資抵押產(chǎn)品重新予以評(píng)估和打包，推出新的金融衍生投資品，在二級(jí)市場(chǎng)管理中實(shí)現(xiàn)公眾對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的直接投資，以便于公眾能夠享受到房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展所帶來的經(jīng)濟(jì)效益。通過

7、融資抵押產(chǎn)品證券化，不僅可以將流動(dòng)性差、收益穩(wěn)定的資產(chǎn)轉(zhuǎn)變?yōu)榱鲃?dòng)性強(qiáng)、收益較高的證券產(chǎn)品，同時(shí)還能夠有效提高銀行的流動(dòng)性，起到分散風(fēng)險(xiǎn)的作用。3.完善稅收和信貸措施合理的稅收機(jī)制是國(guó)家調(diào)控房地產(chǎn)行業(yè)的重要途徑。首先，對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)中的投機(jī)行為，可以通過循序漸進(jìn)的稅收杠桿來抑制短期的炒作。例如，對(duì)增值稅、資本所得稅征收20%50%，對(duì)炒房所得課以重稅，從而抑止房地產(chǎn)投機(jī)行為。同時(shí)，政府部門還可以通過對(duì)不動(dòng)產(chǎn)的稅收調(diào)整來實(shí)現(xiàn)對(duì)收入分配差距、財(cái)產(chǎn)差距調(diào)控和合理分配的目標(biāo)。其次，提高房地產(chǎn)開發(fā)的貸款項(xiàng)目門檻。銀行在辦理貸款業(yè)務(wù)之前嚴(yán)格審核企業(yè)的資質(zhì)，降低銀行貸出資金在開發(fā)資金中所占的比例，從而有效防范

8、銀行資金。最后，在消費(fèi)者按揭購(gòu)房貸款項(xiàng)目上，針對(duì)按揭購(gòu)買經(jīng)濟(jì)適用房的消費(fèi)者可以適當(dāng)降低首付比例，而對(duì)于高檔商品房則適當(dāng)提高首付比例，則可以結(jié)合不同地區(qū)的實(shí)際情況，以及所購(gòu)房屋的總價(jià)進(jìn)行綜合考慮提供出多種貸款方案供消費(fèi)者選擇。另外，還應(yīng)當(dāng)嚴(yán)格審查消費(fèi)者的購(gòu)買目的，對(duì)于購(gòu)置多套房產(chǎn)的適當(dāng)提高利率，反之則適當(dāng)降低利率。4.建全保障性住房服務(wù)體系健全保障性住房服務(wù)體系，應(yīng)繼續(xù)深化住房供給制度、消費(fèi)制度、分配制度、住房產(chǎn)權(quán)制度以及住房管理體制的改革。在推進(jìn)居民住房供應(yīng)市場(chǎng)化進(jìn)程的同時(shí)，還應(yīng)當(dāng)針對(duì)社會(huì)群體中的中低收入家庭建立住房保障制度，理順經(jīng)濟(jì)適用房、商品房、廉租房、二手房和農(nóng)居多層公寓建設(shè)和管理體制，

9、逐步形成針對(duì)中高收入家庭提供中高檔新建商品住宅，針對(duì)低收入家庭提供中低檔普通商品房、經(jīng)濟(jì)適用房和廉租房的兩級(jí)住房體系。針對(duì)不同的層次需求提供不同的居住選擇。例如，政府提供廉租房給城市中的最低收入家庭；而針對(duì)普通的低收入家庭，則供應(yīng)經(jīng)濟(jì)解困房。針對(duì)城市中的中低收入家庭，在符合準(zhǔn)購(gòu)條件下購(gòu)買經(jīng)濟(jì)居住房。與此同時(shí)，政府部門還需要根據(jù)中低收入家庭對(duì)經(jīng)濟(jì)適用房的需求程度，適當(dāng)增加經(jīng)濟(jì)適用房的供給力度，同時(shí)控制經(jīng)濟(jì)適用房的供應(yīng)對(duì)象，住宅標(biāo)準(zhǔn)、供應(yīng)范圍和分配方式，提高經(jīng)濟(jì)適用房交易門檻，使政府提供的經(jīng)濟(jì)適用房真正能解決當(dāng)前中低收入家庭和困難群眾的住房問題。另外，在經(jīng)濟(jì)適用房中，政府部門可以每年安排一批政策性房源，專門用于解決特困戶家庭的住房問題。并且在建立住房租賃市場(chǎng)過程中，調(diào)整住房租賃與銷售之間的協(xié)調(diào)比例關(guān)系，逐步完善各類住房銷售、租賃的住房供應(yīng)體系，以適應(yīng)不同支付能力家庭需求，真正意義上實(shí)現(xiàn)“居者有其屋”的住房保障目標(biāo)。三、結(jié)論房地產(chǎn)行業(yè)是我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)中的支柱型產(chǎn)業(yè)，對(duì)于gdp增長(zhǎng)具有較強(qiáng)的帶動(dòng)作用。而房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展又依賴于經(jīng)濟(jì)發(fā)展所創(chuàng)造的市場(chǎng)需求，取決于經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)所決定的居民住房支付能力。所以，在復(fù)雜的市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)環(huán)境中，只有通過合理的規(guī)劃、計(jì)劃、行政、法律和經(jīng)濟(jì)等宏觀手段，才能有效引導(dǎo)和保持房地產(chǎn)市