不動(dòng)產(chǎn)登記制度

1、不動(dòng)產(chǎn)登記制度不動(dòng)產(chǎn)登記制度細(xì)則不動(dòng)產(chǎn)登記為物權(quán)法中的重要制度， 是指經(jīng)權(quán)利人或利害關(guān)系人 申請(qǐng)，由國家專職部門將有關(guān)不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)及其變動(dòng)事項(xiàng)記載于不動(dòng)產(chǎn) 登記簿的事實(shí)。 作為物權(quán)公示手段， 不動(dòng)產(chǎn)登記本質(zhì)上為產(chǎn)生私法效 果的事實(shí)行為而非登記機(jī)關(guān)的行政管理行為。 目前世界上存在的契據(jù) 登記制、權(quán)利登記制和托倫斯登記制三種模式各有所長， 我們應(yīng)充分 比較借鑒上述登記制度的長處， 結(jié)合中國的現(xiàn)實(shí)國情， 構(gòu)建有中國特 色的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)登記制度。不動(dòng)產(chǎn)登記制度的意義不動(dòng)產(chǎn)登記， 是指經(jīng)權(quán)利人或利害關(guān)系人申請(qǐng)， 由國家專職部門 將有關(guān)不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)及其變動(dòng)事項(xiàng)記載于不動(dòng)產(chǎn)登記簿的事實(shí)。例如， 某甲通過合法建筑建

2、造住宅一處， 經(jīng)甲向房產(chǎn)管理部門申請(qǐng)， 由房產(chǎn) 管理部門將其房屋權(quán)屬狀況記載于不動(dòng)產(chǎn)登記簿， 該項(xiàng)記載就是不動(dòng) 產(chǎn)登記，又稱不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)登記。不動(dòng)產(chǎn)登記具有如下含義。1. 登記是依當(dāng)事人申請(qǐng)的行為。2. 登記是國家專職部門的活動(dòng)。3. 登記內(nèi)容為不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)及其變動(dòng)事項(xiàng)。不動(dòng)產(chǎn)登記的對(duì)象包括以下權(quán)利： (1)所有權(quán) ;(2)地上權(quán) ;(3)永佃 權(quán);(4)地役權(quán) ;(5)先取特權(quán) ;(6)質(zhì)權(quán);(7)抵押權(quán) ;(8)租賃權(quán);(9)采石權(quán)。4. 登記事項(xiàng)須記載于不動(dòng)產(chǎn)登記簿。不動(dòng)產(chǎn)登記制度的性質(zhì)不 動(dòng)產(chǎn)登記的性質(zhì)， 是指不動(dòng)產(chǎn)登記行為的法律屬性。 關(guān)于不動(dòng)產(chǎn)登記 的性質(zhì)，大致有三種學(xué)說： (1)公法

3、行為說。 (2)證明行為說。 (3)私法 行為說。我們認(rèn)為，不動(dòng)產(chǎn)登記并非登記機(jī)關(guān)的行政管理行為，其本 質(zhì)應(yīng)為產(chǎn)生私法效果的事實(shí)行為。不動(dòng)產(chǎn)登記制度細(xì)則內(nèi)容一、不動(dòng)產(chǎn)登記制度的相關(guān)理論 不動(dòng)產(chǎn)登記為物權(quán)法中的重要制度， 是指經(jīng)權(quán)利人或利害關(guān)系人 申請(qǐng)，由國家專職部門將有關(guān)不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)及其變動(dòng)事項(xiàng)記載于不動(dòng)產(chǎn) 登記簿的法律制度。 作為物權(quán)公示手段， 不動(dòng)產(chǎn)登記本質(zhì)上為產(chǎn)生 私法效果的事實(shí)行為而非登記機(jī)關(guān)的行政管理行為。 登記的首要意義 在于物權(quán)變動(dòng)的公示與公信， 其所產(chǎn)生的是私法上的效果。 不動(dòng)產(chǎn)登 記具有公示力、形成力、推定力和公信力四種效力。不動(dòng)產(chǎn)登記的主 要目的在于公示，即通過登記向公眾公開

4、不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)歸屬及變動(dòng)情 況，使其了解不特定的物權(quán)狀態(tài)， 使第三人在參與交易時(shí)有一個(gè)識(shí)別、 判斷物權(quán)的客觀標(biāo)準(zhǔn) ;登記的形成力是指登記具有使基于法律行為的 不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)能否生效的效力 ;登記的推定力，又稱權(quán)利正確性推 定效力，是指以不動(dòng)產(chǎn)登記簿上所記載的當(dāng)事人的權(quán)利內(nèi)容為正確不 動(dòng)產(chǎn)權(quán)利的效力， 但是登記權(quán)利正確性推定效力不及于明知登記權(quán)利 瑕疵而惡意取得該項(xiàng)權(quán)利者 ;登記的公信力是指不動(dòng)產(chǎn)登記簿所記載 的權(quán)利推定為真正的權(quán)利，并賦予其公信力，基于登記的公信力，即 使登記錯(cuò)誤或遺漏， 因相信登記正確而與登記名義人進(jìn)行交易的善意 第三人，其所得利益仍將受到法律的保護(hù)。研究不動(dòng)產(chǎn)登記制度， 對(duì)于搞

5、好涉及不動(dòng)產(chǎn)案件的執(zhí)行具有重要 意義。作為物權(quán)公示手段的不動(dòng)產(chǎn)登記在財(cái)產(chǎn)權(quán)保護(hù)中扮演了極為重 要的角色，它甚至決定了基于法律行為的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)能否發(fā)生效 力。著名民法學(xué)者梁慧星先生指出： "不論物權(quán)法如何完善，如果沒 有一個(gè)好的登記制度， 那你的物權(quán)法就不會(huì)有好的結(jié)果， 不會(huì)得到切 實(shí)的實(shí)施。 "研究不動(dòng)產(chǎn)登記制度，掌握物權(quán)法關(guān)于不動(dòng)產(chǎn)登記的新 規(guī)定，正確理解物權(quán)變動(dòng)法理，處理好物權(quán)法與民法通則、擔(dān)保法以 及最高法院的相關(guān)司法解釋的銜接問題， 對(duì)于搞好涉及不動(dòng)產(chǎn)案件的 執(zhí)行，進(jìn)而保障交易安全，維護(hù)交易秩序，都具有重要意義。二、物權(quán)法出臺(tái)前后關(guān)于不動(dòng)產(chǎn)登記的規(guī)定以及對(duì)不動(dòng)產(chǎn)

6、執(zhí)行的 影響（一）物權(quán)法出臺(tái)前不動(dòng)產(chǎn)登記的規(guī)定及主要缺陷評(píng)析 物權(quán)法出臺(tái)之前不動(dòng)產(chǎn)登記規(guī)定存在的一個(gè)重要缺陷是基本上 認(rèn)為登記為不動(dòng)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同的生效要件， 不適當(dāng)?shù)財(cái)U(kuò)大了登記的效力 范圍，把登記作為不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)移轉(zhuǎn)合同的生效要件， 誤解了登記的制 度屬性， "混淆了物權(quán)和債權(quán)法律性質(zhì)的區(qū)別，混淆了物權(quán)變動(dòng)和債 權(quán)變動(dòng)在法律根據(jù)方面的區(qū)別"，違背了物權(quán)變動(dòng)的區(qū)分原則的基 本法理和基本要求， 從而導(dǎo)致買受人的利益得不到完善的保護(hù)， 同時(shí) 也放縱了出賣人的隨意違約行為。如城市房地產(chǎn)管理法第 35 條 規(guī)定： "房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、抵押，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)依照本法第五章規(guī)定辦理權(quán) 屬登記。

7、 "城市私有房屋管理?xiàng)l例第 6 條規(guī)定："房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移 或房屋現(xiàn)狀變更時(shí)， 須到房屋所在地房管機(jī)關(guān)辦理所有權(quán)轉(zhuǎn)移或房屋 現(xiàn)狀變更登記手續(xù)。 " 言下之意是，不動(dòng)產(chǎn)交易要以登記為要件，具 體來說就是不動(dòng)產(chǎn)交易是 "合同不登記不生效 "，不是 "物權(quán)不登記不 生效"，因此，如果當(dāng)事人簽訂的不動(dòng)產(chǎn)買賣合同沒有登記，該合同 就被判定為無效。事實(shí)上， 沒有進(jìn)行不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)登記，只是未能發(fā)生 物權(quán)變動(dòng)， 而不能否認(rèn)有效成立的合同的效力。 物權(quán)法出臺(tái)之前不動(dòng) 產(chǎn)登記規(guī)定還存在的一個(gè)重要缺陷是不動(dòng)產(chǎn)登記的種類不健全， 缺少 預(yù)告登記和異議登

8、記等重要內(nèi)容，有待進(jìn)一步完善。(二)物權(quán)法關(guān)于不動(dòng)產(chǎn)登記的規(guī)定以及對(duì)不動(dòng)產(chǎn)執(zhí)行的影響(1) 對(duì)不動(dòng)產(chǎn)變動(dòng)原則的完善和發(fā)展。 一是物權(quán)法貫徹區(qū)分原則理 論，明確規(guī)定不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)采登記對(duì)抗主義。 規(guī)定登記不是法定 義務(wù)，不登記，也可以發(fā)生物權(quán)變動(dòng)，但是不登記，不得對(duì)抗善意第 三人。即區(qū)分物權(quán)變動(dòng)和債權(quán)變動(dòng)， 將物權(quán)變動(dòng)合同的效力與物權(quán)變 動(dòng)的效力相區(qū)分， 不動(dòng)產(chǎn)變動(dòng)的合同雖然沒有登記仍然有效， 不受不 動(dòng)產(chǎn)是否發(fā)生變動(dòng)的影響。 物權(quán)法第 15 條規(guī)定：當(dāng)事人之間訂立 有關(guān)設(shè)立、變更、 轉(zhuǎn)讓和消滅不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的合同，除法律另有規(guī)定或 者合同另有約定外，自合同成立時(shí)生效 ;未辦理物權(quán)登記的，不影響 合

9、同效力。物權(quán)法第 129 條和第 158條也規(guī)定不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)采 登記對(duì)抗主義。二是登記要件原則。按照物權(quán)法第9 條的規(guī)定，不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的變動(dòng)， 經(jīng)過依法登記而發(fā)生效力， 也是我國不動(dòng)產(chǎn)物權(quán) 變動(dòng)的主要方式。三是合同生效，發(fā)生物權(quán)變動(dòng)。這是物權(quán)法第 127第第 1款的規(guī)定，農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)通過合同就可以設(shè)立，這 是我國物權(quán)法獨(dú)有的規(guī)定。(2) 增加規(guī)定了更正登記、異議登記、預(yù)告登記等登記類型。 更正登記是指為消除因登記錯(cuò)誤或遺漏而導(dǎo)致的登記與實(shí)體權(quán) 利關(guān)系的不一致狀態(tài)，對(duì)既存登記的部分內(nèi)容進(jìn)行修正而發(fā)生的登 記。更正登記的目的在于為錯(cuò)誤的登記提供救濟(jì)途徑， 保護(hù)真正權(quán)利 人的權(quán)利，維護(hù)秩序安定

10、與交易安全。物權(quán)法第 19條第 1款規(guī)定： "權(quán)利人、利害關(guān)系人認(rèn)為不動(dòng)產(chǎn)登記簿記載的事項(xiàng)錯(cuò)誤的，可以申 請(qǐng)更正登記。不動(dòng)產(chǎn)登記簿記載的權(quán)利人書面同意更正或者有證據(jù)證 明登記確有錯(cuò)誤的，登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)予以更正。 "異議登記是指事實(shí)上的權(quán)利人或利害關(guān)系人對(duì)不動(dòng)產(chǎn)登記簿記 載的權(quán)利提出異議而進(jìn)行的登記。 該法第 19條第 2款規(guī)定： "不動(dòng) 產(chǎn)登記簿記載的權(quán)利人不同意更正的，利害關(guān)系人可以申請(qǐng)異議登 記。登記機(jī)構(gòu)予以異議登記的，申請(qǐng)人在異議登記之日起 15 日內(nèi)不 起訴，異議登記失效。異議登記不當(dāng)，造成權(quán)利人損害的，權(quán)利人可 以向申請(qǐng)人請(qǐng)求損害賠償。 " 異議

11、登記制度的目的在于阻卻登記的公 信力，從而保護(hù)事實(shí)上的權(quán)利人或真正權(quán)利人的利益， 它是為更正登 記所設(shè)置的臨時(shí)保全措施。 登記錯(cuò)誤的更正需要一個(gè)過程， 在此過程 中，登記權(quán)利人有可能處分不動(dòng)產(chǎn)， 從而使真正權(quán)利人的權(quán)利受到損 害。為防止更正登記之前登記權(quán)利人的處分行為， 有必要采取異議登 記這項(xiàng)措施來保全權(quán)利。預(yù)告登記是指當(dāng)事人所期待的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)所需要的條件缺 乏或者尚未成就時(shí)， 法律為保全這項(xiàng)將來發(fā)生的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)為目 的的請(qǐng)求權(quán)而進(jìn)行的登記。 我國物權(quán)法亦規(guī)定了預(yù)告登記制度， 該 法第 20條規(guī)定： "當(dāng)事人簽訂買賣房屋或者其他不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的協(xié)議， 為保障將來實(shí)現(xiàn)物權(quán)， 按照

12、約定可以向登記機(jī)構(gòu)申請(qǐng)預(yù)告登記。 預(yù)告 登記后，未經(jīng)預(yù)告登記的權(quán)利人同意，處分該不動(dòng)產(chǎn)的，不發(fā)生物權(quán) 效力。預(yù)告登記后， 債權(quán)消滅或者自能夠進(jìn)行不動(dòng)產(chǎn)登記之日起三個(gè) 月內(nèi)未申請(qǐng)登記的，預(yù)告登記失效。 "預(yù)告登記的目的就在于保護(hù)關(guān) 于未來發(fā)生不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)的請(qǐng)求權(quán)，以維護(hù)不動(dòng)產(chǎn)交易秩序。(3) 物權(quán)法關(guān)于不動(dòng)產(chǎn)登記的規(guī)定對(duì)不動(dòng)產(chǎn)執(zhí)行之影響 物權(quán)法有關(guān)不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)的規(guī)定對(duì)傳統(tǒng)的不動(dòng)產(chǎn)執(zhí)行方式和 執(zhí)行理念有較大影響，主要體現(xiàn)在以下幾個(gè)方面：一是物權(quán)法的實(shí)施對(duì)涉及不動(dòng)產(chǎn)的執(zhí)行既帶來機(jī)遇，也有挑戰(zhàn)。 這種機(jī)遇主要表現(xiàn)為對(duì)不動(dòng)產(chǎn)的執(zhí)行提供了明確的法律依據(jù)和有力 的理論支撐。如執(zhí)行中處理不動(dòng)產(chǎn)登

13、記名義人與實(shí)際權(quán)利人不一致的 問題時(shí)，可結(jié)合物權(quán)法關(guān)于異議登記的規(guī)定，及時(shí)解決爭議，恰當(dāng)處 置不動(dòng)產(chǎn) ;還例如物權(quán)法關(guān)于預(yù)告登記的規(guī)定，使執(zhí)行人員在查封前 對(duì)不動(dòng)產(chǎn)的相關(guān)權(quán)利人了如指掌，為及時(shí)采取預(yù)查封措施提供了便 利。同時(shí)，物權(quán)法的實(shí)施也使執(zhí)行工作面臨較大挑戰(zhàn)，需要執(zhí)行人員 深入學(xué)習(xí)和研究物權(quán)法的相關(guān)規(guī)定， 準(zhǔn)確把握物權(quán)法的立法宗旨， 深 刻理解物權(quán)變動(dòng)的內(nèi)涵， 依法及時(shí)執(zhí)行涉及不動(dòng)產(chǎn)的案件， 維護(hù)權(quán)利 人的合法物權(quán)。二是對(duì)傳統(tǒng)執(zhí)行方式和執(zhí)行理念產(chǎn)生較大影響， 要求執(zhí)行人員在 執(zhí)行中及時(shí)調(diào)整執(zhí)行思路， 改變執(zhí)行方式， 增強(qiáng)執(zhí)行技巧，依法執(zhí)行。 物權(quán)法第六條規(guī)定： "不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立

14、、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅， 應(yīng)當(dāng)依照法律規(guī)定登記。 動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立和轉(zhuǎn)讓， 應(yīng)當(dāng)依照法律規(guī)定 交付" 。該條規(guī)定從根本上區(qū)分了不動(dòng)產(chǎn)和動(dòng)產(chǎn)物權(quán)設(shè)立和變動(dòng)的公 示方法。對(duì)于不動(dòng)產(chǎn)，不動(dòng)產(chǎn)登記簿是物權(quán)歸屬和內(nèi)容的根據(jù)，不動(dòng) 產(chǎn)權(quán)屬證書是權(quán)利人享有該不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的證明。 執(zhí)行人員執(zhí)行中要認(rèn) 真貫徹物權(quán)法規(guī)定的不動(dòng)產(chǎn)變動(dòng)規(guī)則， 在采取強(qiáng)制執(zhí)行措施前應(yīng)認(rèn)真 調(diào)查不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)的情況， 不能簡單地以登記確定權(quán)屬， 還要看該 不動(dòng)產(chǎn)上是否存在預(yù)告登記、異議登記等情況，準(zhǔn)確采取執(zhí)行措施。三是要求執(zhí)行人員在執(zhí)行中注重保護(hù)執(zhí)行當(dāng)事人的合法權(quán)利。 既 保護(hù)申請(qǐng)人的合法債權(quán)， 又要保護(hù)被執(zhí)行人的合法不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)， 做

15、到 二者的統(tǒng)一。執(zhí)行實(shí)踐中， 對(duì)當(dāng)事人合法權(quán)益產(chǎn)生侵害的行為主要為 有關(guān)機(jī)關(guān)的協(xié)助執(zhí)行行為和法院的執(zhí)行行為本身。 對(duì)于一些行政機(jī)關(guān) 在協(xié)助執(zhí)行時(shí)拒絕協(xié)助、 縮小或擴(kuò)大協(xié)助范圍或違法采取措施造成其 損害的， 執(zhí)行人員應(yīng)當(dāng)告知當(dāng)事人通過行政訴訟判決其履行職責(zé)， 拒 不履行職責(zé)造成損失的， 承擔(dān)行政賠償責(zé)任。 法院執(zhí)行人員違法執(zhí)行， 侵害當(dāng)事人的合法權(quán)益的，法院要承擔(dān)行政賠償責(zé)任。三、貫徹物權(quán)法，執(zhí)行涉及不動(dòng)產(chǎn)的案件應(yīng)注意的幾個(gè)問題1、關(guān)于國有劃撥土地使用權(quán)的執(zhí)行 實(shí)踐中，對(duì)于能否強(qiáng)制執(zhí)行被執(zhí)行人擁有使用權(quán)的國有劃撥土地 問題，存在不同的認(rèn)識(shí)。本人認(rèn)為，法院在執(zhí)行中應(yīng)當(dāng)本著既有利于 最大化實(shí)現(xiàn)債權(quán)，

16、又不違反現(xiàn)行法律規(guī)定的原則，依據(jù)物權(quán)法 、 土地管理法律法規(guī)和 最高人民法院關(guān)于破產(chǎn)企業(yè)國有劃撥土地使用 權(quán)應(yīng)否列入破產(chǎn)財(cái)產(chǎn)等問題的批復(fù) （法釋20196 號(hào)）的有關(guān)規(guī)定， 在 與土地管理部門取得一致意見后，再行裁定轉(zhuǎn)移，進(jìn)行妥善處理。對(duì) 原屬劃撥方式取得但不再屬于供地范圍的， 應(yīng)告知權(quán)利受讓人辦理國 有土地使用權(quán)出讓手續(xù)。 如果該國有劃撥土地上還有房屋及其他附著 物，法院應(yīng)當(dāng)通過房地產(chǎn)評(píng)估將土地使用權(quán)與房屋所有權(quán)價(jià)值分離 (僅限執(zhí)行房產(chǎn) )，并會(huì)同國土資源部門完成收回承載房屋及其他附著 物的國有劃撥土地使用權(quán)， 由國土資源部門依據(jù)土地管理和城市規(guī)劃 等有關(guān)法律規(guī)定采取招標(biāo)拍賣， 掛牌出讓等方

17、式對(duì)該土地依法進(jìn)行處 置。2、關(guān)于集體土地使用權(quán)的處理問題在我國， 集體土地所有權(quán)和使用權(quán)原則上是禁止交易的， 但實(shí)踐 中集體土地權(quán)屬也存在事實(shí)上的交易。 如擔(dān)保法第 34條第(5)項(xiàng)、 第 36 條第 3 款規(guī)定，農(nóng)村 "四荒 "土地的使用權(quán)和鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)廠房等建 筑物所占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)可以設(shè)定抵押， 那么該抵押權(quán)人在行 使抵押權(quán)時(shí)， 必然牽涉到集體土地使用權(quán)的處分問題。 對(duì)此應(yīng)當(dāng)如何 處理?本人認(rèn)為，法院執(zhí)行案件涉及集體土地使用權(quán)時(shí)應(yīng)與當(dāng)?shù)貒?資源管理部門進(jìn)行協(xié)商，取得一致意見后予以執(zhí)行。依照土地管理 法第 63 條的規(guī)定，人民法院執(zhí)行集體土地使用權(quán)僅限于用地單位

18、因破產(chǎn)、兼并等情形。執(zhí)行土地成交前，人民法院應(yīng)當(dāng)會(huì)同國土資源 部門查驗(yàn)原土地使用權(quán)證書和用地批文， 完成地籍調(diào)查， 責(zé)成集體土 地所有權(quán)單位簽訂征地補(bǔ)償協(xié)議書， 并書面告知權(quán)利受讓人成交價(jià)款 中是否包含該集體土地的征地補(bǔ)償費(fèi)。按照土地管理法第 62條、第 63條之規(guī)定，權(quán)利受讓人應(yīng)僅限于該集體經(jīng)濟(jì)組織內(nèi)符合宅基地審批條件的農(nóng)戶。 執(zhí)行農(nóng)村房屋涉 及集體土地使用權(quán)的處置時(shí)， 應(yīng)會(huì)同國土資源部門查驗(yàn)原土地使用權(quán) 證書和用地批文， 并完成地籍調(diào)查， 并對(duì)該集體組織范圍內(nèi)符合宅基 地審批條件的農(nóng)戶進(jìn)行審查，確認(rèn)權(quán)利受讓人的資格 ;人民法院應(yīng)當(dāng) 責(zé)成該集體經(jīng)濟(jì)組織出具相關(guān)證明材料， 協(xié)助權(quán)利受讓人依法辦

19、理土 地變更登記手續(xù)。3、關(guān)于不動(dòng)產(chǎn)登記名義人與實(shí)際權(quán)利人不一致時(shí)的處理 實(shí)踐中，不動(dòng)產(chǎn)登記名義人與實(shí)際權(quán)利人不一致存在以下幾種情 形。第一種情形是：申請(qǐng)執(zhí)行的房地產(chǎn)登記在案外第三人名下，卻被 被執(zhí)行人占有、使用，對(duì)此法院一般不能直接裁判權(quán)屬爭議。如果申請(qǐng)執(zhí)行人認(rèn)為登記虛假， 執(zhí)行人員應(yīng)當(dāng)告知其通過以下幾 種渠道尋求救濟(jì)， 一是依照物權(quán)法的規(guī)定向登記機(jī)構(gòu)提出異議登記申 請(qǐng)，請(qǐng)求撤銷該登記 ;二是依據(jù)合同法中的撤銷權(quán)訴訟，通過民事審 判撤銷案外第三人的虛假登記行為 ;三是通過提起行政訴訟，撤銷登 記機(jī)構(gòu)的登記行政行為。 如果法院發(fā)現(xiàn)登記行為虛假， 則只能建議登 記機(jī)構(gòu)撤銷虛假登記。原登記被撤銷后，要恢復(fù)為被執(zhí)行人登記，此 后，法院方可采取查封措施。當(dāng)然，如果登記名義人明確承認(rèn)其并非實(shí)際權(quán)利人且書面認(rèn)可房 地產(chǎn)實(shí)際屬于被執(zhí)行人時(shí)，為了提高執(zhí)行效率，節(jié)省司法資源，執(zhí)行 法院也可以直接采取查封措施。第二種情形是，被執(zhí)行人通過繼承、 判決和執(zhí)行等合法途徑已經(jīng)得到了不動(dòng)產(chǎn)的占有權(quán)， 但還沒有進(jìn)行物 權(quán)變動(dòng)登記的， 可以對(duì)該不動(dòng)產(chǎn)先行采取預(yù)查封措施， 待不動(dòng)產(chǎn)辦理 了過戶登記后，預(yù)查