上海市單身公寓市場調(diào)查報告(2)

1、上海市單身公寓市場調(diào)查報告近年來，隨著上海房地產(chǎn)市場的成熟和繁榮，其住宅產(chǎn)品的更新?lián)Q代也在急劇加快， 新潮設(shè)計層出不窮，其中，以小戶型住宅產(chǎn)品尤為耀眼，己經(jīng)成為上海樓市中的新寵，樓 盤一經(jīng)推出便深受追捧。這種小戶型住宅產(chǎn)品目前在上海的房地產(chǎn)行業(yè)主耍包括以下三種 物業(yè)形式，即：單身公寓。它是近兩年來上海房產(chǎn)簾場上供應(yīng)量最大的小戶型住宅，主要有世紀(jì)之門、藍(lán)朝部落、青年匯、自由之宅、東渡名人大廈、奔騰新干線等等。產(chǎn)權(quán)式酒店式服務(wù)公寓。它是一種具有產(chǎn)權(quán)性質(zhì)的酒店，集商住為一體的物業(yè)品種，一般房間內(nèi)無煤氣等居家生活所必備的配套設(shè)施。此類產(chǎn)品目前市場上供應(yīng)較少，主耍有湯臣金融中心和巴黎時韻、環(huán)球廣場、金銀

2、匯等。 一般的小戶型住宅。它是指分布于綜合性住宅小區(qū)內(nèi)的小房型住宅，它屬于普通的商品住宅項目，與普通商品住宅的具有等同的使用年限和物業(yè)服務(wù)。目前市場上供用較多，主要有瑞虹新城的樂富單元，中遠(yuǎn)兩灣城三期繽紛時代的一戶室，達(dá)安花園二期的一戶室，上城uptown的躍層式單身公寓等等。在本次針對小戶型的專項簾場調(diào)查中，我們主耍對供應(yīng)量相對較多的單身公寓作為切 入點(diǎn)，進(jìn)行了比較深入的調(diào)查，現(xiàn)將有關(guān)信息匯總?cè)缦?。一、單身公寓的（誕生）歷史沿革單身公寓又稱白領(lǐng)公寓，是一種過渡型住宅產(chǎn)品，是小戶型住宅的一種，一般平均在 25平方米一45平方米左右/套，總價在30萬元一40萬元左右，其結(jié)構(gòu)上的最大特點(diǎn)是只 有一

3、間房間，一套廚衛(wèi)。近年來根據(jù)市場的需求，有些開發(fā)商也推出了帶廚房的功能更為 健全的單身公寓樓盤，有的還建造起了躍層小房型公寓，這種房型不僅在建筑面積方面增 大到50平方米一80平方米，而且在房屋結(jié)構(gòu)方面還增加了廚房、客廳、餐廳、陽臺等等。在上海，單身公寓的誕生最早是從租賃的市場中出現(xiàn)的，大約在兩、三年前，有業(yè)主 將空置的整幢商品房，經(jīng)過簡單裝修后推向房產(chǎn)租賃簾場，面向中層收入的白領(lǐng)出租，一 般每個人負(fù)擔(dān)的費(fèi)用每月在500 1000元之間，結(jié)果頗受各類白領(lǐng)的廣泛青睞，眾多開發(fā) 商于是從中重新發(fā)現(xiàn)商機(jī)，紛紛推出專案，至此這種被命名為“單身公寓”的住宅才風(fēng)靡 起來。其中，最早作為出售形態(tài)的單身公寓當(dāng)

4、數(shù)長壽路上的世紀(jì)之門名氣最響，它把一個 板狀商住樓設(shè)計成屮間走道，兩邊做小套房，主力面積在45 60平方米之間，總價在20 一30萬元之間，直接吸引了工作時間不長，但希望在市區(qū)有房的年輕人前來搶購。二、單身公寓設(shè)計定位的基本特點(diǎn)單身公寓作為一種特殊的住宅產(chǎn)品形式，在設(shè)計定位上也存在一些突出的特點(diǎn)。縱觀 上海的單身公寓，我們不難發(fā)現(xiàn)，目前市場上推出的單身公寓具有以下一些基本特點(diǎn)：1、最大程度的控制面積。以不是幾個典型單身公寓樓案的面積配比表，從表屮數(shù)據(jù)我們可以看出，目前市場上 的單身公寓產(chǎn)品面積集屮在24-78平方米之間，主力面積大多控制在30-50平方米左右, 較全市普通商品住宅成交主力面積峰

5、值小一半還多。案名面積范圍（平方米）主力面積（平方米）主力總價（萬元）mycity29. 9363. 845258. 083036藍(lán)朝部落294924331624奔騰新干線266231551828青年匯37. 1137. 1135面積控制最人的效用在于有效的控制總價。除部分投資型高檔項目外，大部分單身公 寓的總價都在40萬/套以不，與此類過渡性住宅消費(fèi)者的消費(fèi)心態(tài)相吻合，小面積同時使 得此類產(chǎn)品成為市場上的稀缺產(chǎn)品，因此推出之后即收到市場追捧。但是居住面積與舒適程度成正比關(guān)系。因此單身公寓在追求面積精簡的人前提下，不 得不以犧牲居住舒適程度為代價，人部分單身公寓面寬不超過3. 5米，絕大多數(shù)沒

6、有陽臺， 受建筑規(guī)范限制，部分單身公寓并不具備設(shè)置廚房的空間，而ii幾乎每個單身公寓項目都 有大量全朝北單元。2、擁有地段優(yōu)勢的稀缺產(chǎn)品。0前一些單身公寓住宅大多享冇地理優(yōu)勢，處于人口稠密、商業(yè)成熟、交通便利的地 區(qū)。住宅門口有四通八達(dá)的交通線路，以及著名的商業(yè)街，黃金地段是目前單身公寓最明 顯的特征之一。如位于上海市屮心靜安區(qū)的“藍(lán)朝部落”、江寧路的“mycity”、南浦大橋 橋腳的“青年匯”等等，這些物、ik.都占據(jù)上海一些最好的路段，他們的價值也隨著該市中 心區(qū)域土地的匱乏而彌加珍貴。由于產(chǎn)品的稀缺性，導(dǎo)致了價格的劇烈提升。據(jù)統(tǒng)計在這 些屮心城區(qū)的單身公寓平均價格超過同類地區(qū)普通住宅平均

7、單價的20%以上，在看似較低 的總價下，卻隱含著高額利潤。3、完備的配套設(shè)施及酒店式服務(wù)增添了物業(yè)的附加值。理想的單身公寓必須是入住方便，居家生活的所有設(shè)施都應(yīng)一應(yīng)倶全，妥帖地照顧丫 青年住戶的入住要求。在更大程度上滿足年輕人對日常生活方便、快捷的需求，最大限度地體現(xiàn)全新的生活方式。因此設(shè)施和服務(wù)已經(jīng)成為消費(fèi)者選購單身公寓的重要因素之一，也是開發(fā)商作為吸引 客源的重要營銷手段之一，目前大部分單身公寓承諾提供的社區(qū)設(shè)施及服務(wù)主要包括以下 幾人類：商業(yè)設(shè)施類24小時便利店24小時洗衣店全天候餐廳及送餐服務(wù)運(yùn)動休閑類健身房、桌球、壁球等棋牌游戲圖書閱覽家政服務(wù)類房內(nèi)清潔服務(wù)代購、代定、代收服務(wù)物業(yè)及

8、用品租賃、出售服務(wù)商務(wù)網(wǎng)絡(luò)類互聯(lián)網(wǎng)、復(fù)印、傳真等4、全裝修成品房。全裝修是單身公寓的標(biāo)準(zhǔn)型特征之一，從首個單身公寓“mycity”到“金銀匯”等第 二代小戶型公寓，其產(chǎn)品不斷進(jìn)化的一個重耍表現(xiàn)也體現(xiàn)在裝修品質(zhì)的不斷提高、配套設(shè) 施的不斷完善上。最初的全裝修只是配備簡單的廚衛(wèi)設(shè)備，到“藍(lán)朝部落”、“青年匯”等 項全裝修概念得以深化，提供除家具之外的全套設(shè)施，及空調(diào)、熱水器、煤氣灶、脫 排油煙機(jī)、電磁爐等部分的家電設(shè)備，雖然入住的方便程度已遠(yuǎn)超過毛壞房，但還未達(dá)到 “提個皮箱就可入住”的宣傳效果，到“金銀匯”項目，全裝修概念得以充分展現(xiàn)，大到 空調(diào)、小到一個煙缸，所有生活設(shè)施一應(yīng)俱全。據(jù)悉，目前單

9、身公寓裝修標(biāo)準(zhǔn)一般在 600800元/平方米之間。5、僅僅是一種過渡產(chǎn)品。單身公寓并不是簡單的家庭居住的終極產(chǎn)品，而是一種市場細(xì)分之后的產(chǎn)物，僅僅是 一種過渡產(chǎn)品。一旦其業(yè)主結(jié)婚成家，它就將“淪為偏房”。因此，其客戶群體也比較單 一，關(guān)于此我們將在下一部分進(jìn)行詳細(xì)分析。三、單身公寓的客戶群體既然單身公寓具備以上一些誘人的特征，那么到底是那些人在購買具有以上特定設(shè)計 要求和突出的市場特點(diǎn)的單身公寓住宅產(chǎn)品呢？據(jù)有關(guān)資料表明這類物業(yè)40%的買家是 20 30歲年輕人，39%在30 40歲之間，二者相加占到總購房者的79%,另外在付款方 式上，93%買家選擇按揭貸款，僅7%的買家一次付款。其中主要表

10、現(xiàn)為以下兒類消費(fèi)者:1、喜獨(dú)立居住的本市高學(xué)歷青年。據(jù)“世紀(jì)之門 mycity”的統(tǒng)計，人專以上學(xué)歷的購房者占88. 1%,月收入5000元 以上的占67. 1%,其屮8000元以上的占24%。另據(jù)調(diào)查，目前上海年輕人的結(jié)婚年齡一般 在28至30歲左右，他們從大學(xué)畢業(yè)到成家立業(yè)，其中大概冇5至7年的“過渡期”，在 此期間，他們對生活質(zhì)量的期望，比如個人私密空間、舒適的生活條件等，與他們的居住 條件不太符合，于是就給這個全新的小戶型單身公寓住宅市場提供了銷售空間。特別是白 領(lǐng)女性逐漸成為購買單身公寓的主力軍，據(jù)多家售樓處的統(tǒng)計顯示，6成以上的購房者為 女性。在這些女性屮除一部分購買單身公寓作為投

11、資之外，絕大部分都是一些追求獨(dú)立新 生活的女性。而且調(diào)查屮還發(fā)現(xiàn)，她們多為30歲以下單身一族，大學(xué)畢業(yè)后，具有較強(qiáng) 獨(dú)立精神的她們，不愿依附于父母的屋檐下，買房獨(dú)住成為走向新生活的第一步。2、外地來滬的知識型青年。上海市已推出面向全國的人才政策，外地應(yīng)屆畢業(yè)生只要找到接收單位均可留滬就 業(yè)；中國加入wto后，外資公司和外省市企業(yè)會加速進(jìn)入上海，會大大增加外地來滬青 年對單身公寓的需求。3、單親家庭。喪偶或離異家庭需要舒適小戶型公寓作為棲身港灣。4、投資客。上海作為一個國際化大都市，國際友人、外省市來滬暫住和工作的人員使上海市的房 屋租賃市場日益成熟，房屋的流通性越來越強(qiáng)，而和大戶型相比，小戶型

12、又具冇投資少、 回報高、周期短的明顯優(yōu)勢，因此滬上很多投資者都選擇購買單身公寓作為他們的投資項 目。根據(jù)最新的藍(lán)朝部落購房者調(diào)查顯示：有70%的購房者是投資購房，他們有的是第二 次其至是第三次購房，冇的本身住房面積不小，他們認(rèn)為一方面市中心小戶型出租率高， 有投資回報價值，另一方面買套房能退稅也是挺好的。在以上四類客戶屮，其屮前兩類客戶在某種意義上來講，就是目前在全國上下都比較 流行的所謂的“小資階層”，即既不屬于一般的工薪階層又不屬于具冇產(chǎn)業(yè)的中產(chǎn)階級的 一個屮性群體，這類人一般表現(xiàn)為學(xué)歷較高、具有一定的文化素養(yǎng)，有不菲而且穩(wěn)定的收 入，喜歡講究生活品質(zhì)、講究生活情調(diào)。據(jù)了解，目前上海市區(qū)此

13、類人約有4050萬左 右，而且在近300萬流動人口中也有小部分屬于“小資階層”，他們對單身公寓的需求相 對是比較迫切的。四、上海市單身公寓的市場現(xiàn)狀1、目前上海單身公寓的市場交易氛圍上海市小房型樓盤或者說單身公寓樓盤的出現(xiàn)最初基于兩個因素，一個因素是爛尾樓 盤的重新包裝上市，如“mycih”、“青年匯”、“金銀匯”、“藍(lán)朝部落”等單身公寓樓盤都 是原冇爛尾住宅項0的重新包裝推廣；另外一個因素就是冇一定量的市場需求，由于產(chǎn)品 面積小適合單人或兩人家庭居住，總價低又適合剛開始創(chuàng)業(yè)的青年，并且易于出租，有投 資價值，很受一部分人的歡迎。從最初的“爛尾”身份的出現(xiàn)到現(xiàn)在，單身公寓已經(jīng)在上 海的房地產(chǎn)市

14、場中演繹得如火如荼，持續(xù)火爆熱銷，各個樓盤都表現(xiàn)不俗，基本銷售告罄： 2000年6月，位于江寧路橋一側(cè)的“世紀(jì)之門榮聯(lián)家園”首次推出以“mycity” 為旗號的小房型公寓，每戶2958平方米不等。從設(shè)計上看并無創(chuàng)新之處，且建筑體型 很大，但由于單套面積很小，又是全裝修，開盤兩周即銷售一空。隨后推出的“虹橋首席”、“龍柏香榭苑”等單身公寓專案，也幾乎都是百分之百 的市場銷售率。 一年之后，即2001年6月，位于曹家渡的“藍(lán)朝部落”再度推出這一物業(yè)，先 期500余套房屋不到半月時間一銷而空，場面之熱烈比當(dāng)年的“mycity”有過之而無不及。 兩者相比，它的單套面積更小，比如24平方米；戶數(shù)更多，一

15、梯達(dá)24戶；單價更高，每 平方米超出了 7000元。緊接著，位于南浦大橋橋堍的“青年匯”又閃亮登場，同樣引發(fā)搶購狂潮；12 月初，位于老北站的、號稱“奔騰新干線”的酒店式全裝修小房型公寓，色彩絢麗的施工 圍墻廣告剛一露面，短短5天內(nèi)，70%的房源即被預(yù)訂。無獨(dú)有偶，位于上海虹口區(qū)臨平路上的瑞虹新城，也出現(xiàn)了小房型緊俏。瑞虹新 城推出一批單價30萬元起的“樂富”小房型，總共200套被訂購一空。從以上描述可以看出，在最近兩年內(nèi)單身公寓儼然成了上海樓市的一匹黑馬，并一直 保持上沖勢頭。正如滬上某媒體的一篇相關(guān)報道所說的那樣：這種單身公寓樓盤一經(jīng)推出 便深受追捧，比如上海的“虹橋首席”、“龍柏香榭苑”

16、、“世紀(jì)之門、“屮 遠(yuǎn)兩灣城發(fā)現(xiàn)未來”等等，無不如沙漠中的甘霖，轉(zhuǎn)瞬即被吸納殆盡。2、幾個典型單身公寓的基本情況介紹為更細(xì)致地描述上海市單身公寓的市場現(xiàn)狀，更直觀地表現(xiàn)單身公寓的分布區(qū)域以及 其他的諸如市場價格、銷售情況、內(nèi)部配套等等必要的市場要素，在此我們選取了0前上 海市的幾個典型單身公寓樓盤（包括藍(lán)朝部落、青年匯、奔騰新干線、東渡名人人廈、自 由之宅、金銀匯等）進(jìn)行逐一的介紹。（具體介紹附后）五、單身公寓今后的發(fā)展前景單身公寓作為近兩年來的樓市黑馬，一直被開發(fā)商和客戶爆炒、議論，那么這種熱鬧 現(xiàn)象宂竟能持續(xù)多久？其市場前景又宂竟如何呢？我們認(rèn)為0前這種以小戶型為基本特征的住宅之所以出現(xiàn)熱

17、銷現(xiàn)象，關(guān)鍵是由供求關(guān) 系決定的，由于目前可供所謂“小資階層”的住宅太少，所以一旦有此類單身公寓上市就 會出現(xiàn)如上所述的井噴現(xiàn)象。但是隨著產(chǎn)品在近期內(nèi)的急劇增多，其市場利潤空間也就不 pj寬廣如昔。而且因為，單身公寓這類住宅畢竟不是住宅開發(fā)的主流市場，只不過是一種市場細(xì)分的產(chǎn)物，隨著近一、二年蓬勃的發(fā)展，在填補(bǔ)了原先的空白的同時也將使這一細(xì) 分市場達(dá)到相對飽和，不會成為樓市的主流產(chǎn)品，其發(fā)展前景因此顯得很為有限。我們可以從以下幾個因素對此進(jìn)行具體的分析：1、從市場需求量來看。單身公寓的市場發(fā)展?jié)摿⒃谖磥淼囊坏絻赡陜?nèi)得到充分的 挖掘，市場前景也隨之有限。據(jù)不完全統(tǒng)計，上海小房型的需求量至少在6

18、萬套以上，然而去年全年的小房型住宅 供應(yīng)量僅5000套左右，因此在近期內(nèi)小房型住宅仍然是“奇貨可居”，仍將傲立馬年的申 城樓市。但是隨著一些具有實力的開發(fā)企業(yè)也相繼投入小房型住宅的開發(fā)，這塊市場蛋糕 也將越來越小。據(jù)悉，上海綠地集團(tuán)不但將在大型綜合社區(qū)“上海春天”中推出1500套 小房型住宅，還將在新客站、延安路番禺路等商業(yè)區(qū)附近推出千余套提供酒店式服務(wù)的小 房型住宅。中遠(yuǎn)置業(yè)集團(tuán)在中遠(yuǎn)兩灣城三期開發(fā)中推出的小房型住宅，還瞄準(zhǔn)了老年夫婦 的購房需求。而投身浦江兩岸開發(fā)的浙江省耀江集團(tuán)，更是準(zhǔn)備在位于昆山路吳淞路口的 北外灘地區(qū)，推出相應(yīng)的小房型酒店式公寓。因此在未來一到兩年內(nèi)單身公寓供不應(yīng)求的

19、 局面將有望得以緩解。2、從規(guī)劃設(shè)計來看，單身公寓本身的建筑缺陷將極大程度地限制其今后的發(fā)展。單身公寓因為要求最人程度地控制套內(nèi)面積，這就不可避免地出現(xiàn)丫整棟樓宇的邊角 結(jié)構(gòu)增多、公攤面積増多、同層戶數(shù)堉多、房間朝句的不合理性增多、房內(nèi)生活的不舒適 性增多，影響了客戶對此類住宅產(chǎn)品的高度認(rèn)可。比如目前市場上的眾多單身公寓均改造于90年代初的遺留的爛尾工程，這些原本大 多規(guī)劃做辦公、酒店等之用的工程在建筑設(shè)計上與住宅的設(shè)計要求人相徑庭，即使原本設(shè) 計為住宅產(chǎn)品，但經(jīng)過5 10年的市場洗禮，原設(shè)計也與當(dāng)今的住宅要求冇了很大出入。 因此在將其改造為單身公寓重新推向市場的過程屮，要將其原本的人面積空間

20、進(jìn)行分割， 增設(shè)廚衛(wèi)空間及管道等，這就不可避免的帶來了許多問題，主要表現(xiàn)為：一梯多戶，電梯數(shù)量不足，私密性差。單身公寓每層大多分布冇1020戶，有些其 至高達(dá)七八十戶，平均38戶享用一部電梯，大走廊式高密度的布局導(dǎo)致采光通風(fēng)、安 全性、私密性都較差。房型不合理。主要是體現(xiàn)在廚衛(wèi)的擺放上，如廚、衛(wèi)相對，衛(wèi)生間對著廳或房，廚房 對著廳或房，廚房置于廳或陽臺上的等等；這些問題都將導(dǎo)致客戶的流失或?qū)е驴蛻羰υ擃愖≌銐虻男湃?，因此，在其?場發(fā)展過程中終究會被消費(fèi)者遺棄。3、從配套要求來看，單身公寓對配套設(shè)施和物業(yè)服務(wù)的要求苛刻，而且要求樓案所 在區(qū)域具有很大的優(yōu)越性，這對開發(fā)商而言是一種考驗。就

21、單身公寓而言，發(fā)展商在售房時要承諾“生活設(shè)施一應(yīng)倶全，業(yè)主拎包即可入住”的物業(yè)服務(wù)，或者說是要承諾這類物業(yè)所描繪的生活方式。這是消費(fèi)者購買此類物業(yè)的一 個重要因素，購房者在購買了物業(yè)的同時也購買了物業(yè)背后的服務(wù)、購買了一種生活方式， 那么開發(fā)商的承諾是否能夠最終兌現(xiàn)就成為關(guān)系到單身公寓未來發(fā)展前景的重要問題。六、結(jié)論總之，經(jīng)過本次針對單身公寓的市場調(diào)查，我們在初步了解了其市場情況的同時，也 據(jù)此歸納出以下幾點(diǎn)結(jié)論：單身公寓在過去的一兩年內(nèi)以及未來的一兩年內(nèi)作為市場的一種稀缺產(chǎn)品，其成 為樓市黑馬并一路熱銷走來是合理的也是必然的；單身公寓作為房地產(chǎn)市場的一種過渡性細(xì)分產(chǎn)品，其市場容量畢竟冇限，一

22、時的 “稀缺”很快就將得到解決，并逐步趨于飽和。開發(fā)商們對小戶型住宅的開發(fā)一定要保持冷靜的頭腦，要適可而止、謹(jǐn)慎入市， 因為這類物業(yè)畢竟不可能成為住宅開發(fā)的主流市場。銷售企劃部2002年6月13日附：典型單身公寓個案介紹開發(fā)商：上海靜安地產(chǎn)公司 主力面積：32平方米 總價范圍：1638萬元 總戶數(shù)：500戶銷售率：100% （七天內(nèi)全部售磬） 物業(yè)費(fèi)：2.0元/平方米月藍(lán)朝部落工地位置：靜安區(qū)普家渡萬航渡路 面積范圍：2454平方米 銷售單價：60008000元/平方米 得房率：55%開盤日期：2001年9月 所處地段：市區(qū)三級地段客源層面：投資客、公司閂領(lǐng)、外地人。其中投資客比例較大。在自住

23、客戶中女性比重較 大配套設(shè)施：四梯24戶32層；1 一8層均為會所，分布有健身房、美容廳、網(wǎng)吧、商務(wù)屮 心、咖啡吧、茶餐廳、桌球房、便利店等裝修標(biāo)準(zhǔn)：裝修標(biāo)準(zhǔn)為1000元/平方米，木質(zhì)防火防盜門，鋁合金窗戶，廳、臥由鋁合金 玻璃推拉門分隔；內(nèi)部裝修以休閑為主基調(diào)，木地板，墻體為淺色涂料，廚房 三件套（櫥枳、脫排、灶具），衛(wèi)浴三件套（面盆、座便器、淋浴房），配備電 器插座，電熱水器，通訊端口，門衛(wèi)對講系統(tǒng)，寬帶入戶等等個案優(yōu)勢：周邊商業(yè)、生活配套設(shè)施成熟；交通便利；面積、總價控制合理；是上海市第 一個真正意義上的單身公寓項0個案劣勢：得房率低；周邊環(huán)境臟亂 青年匯開發(fā)商：上海屮福地產(chǎn)公司 主力面

24、積：40平方米 總價范圍：3054萬元 總戶數(shù)：一期1000多套 銷售率：100%工地位置：黃埔區(qū)陸家浜路、海潮路 面積范圍：3660平方米 銷售單價：85009000元/平方米 得房率：7679%開盤日期：2001年11月所處地段：市區(qū)三級地段客源層面：公司白領(lǐng)、投資客、外地客（占50%）配套設(shè)施：6梯24戶2834層；小區(qū)內(nèi)配備有獨(dú)立會所、網(wǎng)球場、游泳池、網(wǎng)吧、茶館、 美容廳、彈子房、閱覽室、商務(wù)中心、健身房、超市等裝修標(biāo)準(zhǔn)：裝修標(biāo)準(zhǔn)為1000元/平方米，木質(zhì)防火防盜門，塑鋼窗，廳、臥以木質(zhì)玻璃推 拉門分隔；內(nèi)部裝修以居住休閑為主基調(diào)，廚房衛(wèi)浴均為三件套，木地板、淺 色墻體涂料；通訊端口、

25、燈座、電源插座、門衛(wèi)對講系統(tǒng)、寬帶入戶、電熱水 器、分體空調(diào)個案優(yōu)勢：交通便利；得房率高；小區(qū)規(guī)模人，配套齊全個案劣勢：靠近楊浦大橋，交通干擾，噪音大；裝修簡單，設(shè)計一般開發(fā)商：上海三寶花苑房地產(chǎn)公司 主力面積：3640平方米 總價范圍：1724萬元 總戶數(shù)：500戶 銷售率：100% 奔騰新干線工地位置：閘北區(qū)寶ih路、寶通路 面積范圍：3042平方米 銷售單價：5600元/平方米 得房率：70%開盤日期：2001年12月所處地段：市區(qū)四級地段客源層面：公司白領(lǐng)、投資客、外地人士配套設(shè)施：3梯12戶；頂層景觀會所、商務(wù)屮心、網(wǎng)吧、洗衣屮心、舞廳、棋牌室、閱 覽室、家政屮心裝修標(biāo)準(zhǔn)：裝修標(biāo)準(zhǔn)1

26、000元/平方米，木質(zhì)防火防盜門；內(nèi)部裝修以居住休閑為主基調(diào)， 木地板，淺色墻體涂料，廚衛(wèi)設(shè)備均為三件套；通訊端口、電源接插件、寬帶 入戶、門衛(wèi)對講系統(tǒng)、分體空調(diào)、熱水器個案優(yōu)勢：交通便利、輕軌、m8新干線；屬于新建樓盤，得房率高；總價合理個案劣勢：地段較差；周邊環(huán)境臟亂開發(fā)商：上海東渡房地產(chǎn)開發(fā)公司 主力面積：45平方米 總價范圍：3035萬元 總戶數(shù):350戶 銷售率：90% 東渡名人大廈 工地位置：虹口區(qū)曲陽路近寶山路 面積范圍：41 一50平方米 銷售單價：69007200元/平方米 得房率：62%開盤日期：2002年1月 所處地段：市區(qū)四級地段 客源層面：投資客、公司白領(lǐng)（商住兩用）

27、配套設(shè)施：2梯16戶23層；頂層景觀會所、商務(wù)屮心、網(wǎng)吧、舞廳、健身房、棋牌室、 閱覽室裝修標(biāo)準(zhǔn)：裝修標(biāo)準(zhǔn)1000元/平方米，木質(zhì)防火房盜門，鋁合金窗戶；內(nèi)部裝修以居住休 閑為主基調(diào)，木地板，淺色墻體涂料，廚房衛(wèi)浴均為三件套；分體空調(diào)、熱水 器、電源接插件、寬帶入戶、通訊端口、門衛(wèi)對講系統(tǒng)個案優(yōu)勢：交通便利；總價適屮；投資性強(qiáng)個案劣勢：周邊環(huán)境較差；配套不夠齊全開發(fā)商：上海金倫置業(yè)公司 主力面積：40平方米 總價范圍：1845萬元 總戶數(shù)：157戶 銷售率：100% （天內(nèi)售完） 自由之宅工地位置：閔行區(qū)金匯路515弄 面積范圍：2565平方米 銷售單價：7000元/平方米 得房率：72%開盤

28、日期：2002年4月 所處地段：市區(qū)六級地段 客源層面：外籍人士、投資客、私營業(yè)主配套設(shè)施：各層6個電梯房；配備冇商務(wù)中心、網(wǎng)吧、健身房、棋牌室、閱覽室等 裝修標(biāo)準(zhǔn)：裝修標(biāo)準(zhǔn)1000元/平方米，木質(zhì)防火防盜門，鋁合金窗；內(nèi)部裝修以居住休閑為主基調(diào)，木地板，淺色墻體涂料，廚房衛(wèi)浴三件套；分體空調(diào)、熱水器、電 源接插件，寬帶入戶、通訊端口、門衛(wèi)對講系統(tǒng)個案優(yōu)勢：六層電梯房；得房率高、房型合理；社區(qū)配套成熟（金匯小區(qū)）個案劣勢：離屮心城區(qū)較遠(yuǎn)；投資性一般 金銀匯工地位置：黃浦區(qū)九江路619號 面積范圍：3575平方米 銷售單價：1100013000元/平方米 得房率：55%開盤日期：2001年12月

29、開發(fā)商：上海屮福地產(chǎn)公司 主力面積：40平方米 總價范圍：3648萬元 總戶數(shù)：900戶 銷售率：100% （三個月售完）所處地段：市區(qū)二級地段客源層面：純投資為主，自住極少（商住一體）配套設(shè)施：6梯36戶30層；配備有閱覽室、健身房、咖啡吧、網(wǎng)吧、便利店、商務(wù)中心、 酒店式人堂、餐廳、棋牌室、多功能會議廳等等裝修標(biāo)準(zhǔn)：裝修標(biāo)準(zhǔn)1000元/平方米，木質(zhì)防火防盜門，鋁合金窗；內(nèi)部裝修以商務(wù)酒店 為主基調(diào)，地毯，淺色墻體涂料；分體空調(diào)、電源接插件，寬帶入戶、通訊端 口、門衛(wèi)對講系統(tǒng)個案優(yōu)勢：頂級地段；周邊配套齊全；交通便利個案劣勢：爛尾樓改造、得房率低；價格偏高方案是計劃中容最為fi雜的一種。由于

30、一些具有某種職能的具體工作比較fi雜，不 作全面部署不足以說明問題，因而公文p、j容構(gòu)成勢必要繁瑣一些，一般有指導(dǎo)思想、主要目 標(biāo)、工作重點(diǎn)、實施步驟、政策措施、具體要求等項目。方案的容多是上級對下級或涉及面比較大的工作，一般都用帶“文件頭”形式下發(fā)，所 以不用落款，只有標(biāo)題、成文時間和正文三部分內(nèi)容。1、標(biāo)題方案的標(biāo)題有兩種寫法：一個是“三要素”寫法，即由發(fā)文機(jī)關(guān)、計劃內(nèi)容和文種三部分 組成，如北華大學(xué)五年發(fā)展規(guī)劃總體方案；一個是“兩要素”寫法，即省略發(fā)文機(jī)關(guān)，但 這個發(fā)文機(jī)關(guān)必須在領(lǐng)頭的“批示性通知”（文件頭）的標(biāo)題屮體現(xiàn)出來，如治理采掘工業(yè) 危機(jī)，實現(xiàn)良性循環(huán)方案。成文時間，為鄭重起見，方案的成文時間一般不省略，而且要 注在標(biāo)題下。2、正文方案的正文一般有兩種寫法：一是常規(guī)寫法，即按