廈門(mén)商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查報(bào)告

1、廈門(mén)商業(yè)市場(chǎng)調(diào)查 2007-6-4“目前，廈門(mén)市平均每千人擁有商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)16.3個(gè)，人均商業(yè)面積約1.28平方米，是全國(guó)平均水平的5倍。”廈門(mén)市商貿(mào)流通業(yè)發(fā)展報(bào)告（20052006）一、廈門(mén)宏觀商業(yè)1997年以前，廈門(mén)的商業(yè)、零售業(yè)處于啟蒙階段，主要集中在中山路也是當(dāng)時(shí)僅有的商圈里面。隨著火車站世貿(mào)商城和江頭SM的崛起，廈門(mén)商業(yè)迎來(lái)了MALL時(shí)代。兩大市級(jí)商圈也應(yīng)孕而生。東部開(kāi)發(fā)、北部建設(shè)，蓮前以及寨上商圈等次級(jí)商圈也隨之而生。基本完成了廈門(mén)島內(nèi)的商業(yè)布點(diǎn)。供給及消化：不溫不火，每年的供給及消化量基本持平、市場(chǎng)存量不斷增大早期的商業(yè)都是以獨(dú)立店鋪的形式存在，2001年底SM城市廣場(chǎng)開(kāi)業(yè)和2002

2、年5月世貿(mào)商城的正式營(yíng)業(yè)。廈門(mén)出現(xiàn)了盒子型的所謂的MALL。隨著市場(chǎng)需求的不斷增大以及這兩個(gè)項(xiàng)目的成功運(yùn)營(yíng)。更多的開(kāi)發(fā)商堅(jiān)信這等商機(jī)不容錯(cuò)過(guò)。沒(méi)落的中山路商圈再度崛起，名匯廣場(chǎng)、南中大地廣場(chǎng)、老虎城、中華城等相繼發(fā)威，市場(chǎng)供應(yīng)量近40萬(wàn)平?；疖囌旧倘︿J勢(shì)不減，明發(fā)商業(yè)廣場(chǎng)這商業(yè)航母浮出水面。蓮前的加州商業(yè)廣場(chǎng)和瑞景商業(yè)廣場(chǎng)快速填補(bǔ)了東部的商業(yè)空白，閩南古鎮(zhèn)更是將在寨上打造50萬(wàn)平米的公共商業(yè)項(xiàng)目，即將完成島內(nèi)的商業(yè)覆蓋。銷售：價(jià)格穩(wěn)中有升開(kāi)發(fā)量雖然是不斷放大，但成交均價(jià)卻不是和和市場(chǎng)供應(yīng)量成正比無(wú)限上升。2001-2004的商業(yè)空置面積年平均30萬(wàn)平米。至今，市場(chǎng)存量高達(dá)140萬(wàn)平米。市場(chǎng)需求

3、理性以及消化速度慢是銷售價(jià)格沒(méi)有一路高歌的直接因素。究其根源還是經(jīng)營(yíng)者跟不上消費(fèi)者；開(kāi)發(fā)商跟不上經(jīng)營(yíng)者；政府規(guī)劃指導(dǎo)跟不上開(kāi)發(fā)商的原因。四者矛盾難以調(diào)和導(dǎo)致商業(yè)地產(chǎn)狀況不甚理想。銷售現(xiàn)狀：純商業(yè)地產(chǎn)銷售緩慢，社區(qū)型商業(yè)發(fā)展成趨勢(shì)Ø 商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)氣勢(shì)波瀾壯闊，商城建設(shè)觸角向城市各地帶延伸Ø 商業(yè)量增、價(jià)漲，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)激烈Ø 投資理性，消化速度緩慢Ø 復(fù)合型商業(yè)形態(tài)主導(dǎo)市場(chǎng)，主題性商業(yè)街區(qū)異軍突起Ø 商業(yè)發(fā)展趨勢(shì)避免業(yè)態(tài)同質(zhì)化，追求定位個(gè)性化Ø 在營(yíng)項(xiàng)目的經(jīng)營(yíng)狀況不是很理想 當(dāng)MALL在一個(gè)城市基本飽和的時(shí)候，社區(qū)型商業(yè)就成為一種趨勢(shì)。截止

4、目前，廈門(mén)商業(yè)銷售狀況不是很理想。商業(yè)供應(yīng)量過(guò)大、售價(jià)過(guò)高、在營(yíng)的商業(yè)項(xiàng)目的經(jīng)營(yíng)情況不容樂(lè)觀是導(dǎo)致現(xiàn)階段商業(yè)地產(chǎn)滯銷的主要原因。明發(fā)商業(yè)廣場(chǎng)04年預(yù)售至今近3年45.62%的成交比例，以及名匯銅鑼灣廣場(chǎng)05年預(yù)售至今2年多31.18%的成交比例可見(jiàn)一般。由于兩個(gè)項(xiàng)目的售價(jià)均較高，按年回報(bào)率8%的保守估算，明發(fā)和名匯沿街店面的租金達(dá)500-700元/平·月。而商場(chǎng)里面的租金最高也達(dá)到300-400元/平·月。之所以兩大MALL經(jīng)營(yíng)慘淡，可見(jiàn)一斑。島內(nèi)其他在售商業(yè)項(xiàng)目的成交情況基本相同。中山路商圈、蓮前商圈的商業(yè)項(xiàng)目的成交量均不超過(guò)35%。項(xiàng)目比之下社區(qū)型商業(yè)的銷售業(yè)績(jī)相對(duì)良好

5、！截止2007.6.6項(xiàng)目名稱商業(yè)面積成交均價(jià)成交比例明發(fā)商業(yè)廣場(chǎng)2141372483345.62%名匯銅鑼灣廣場(chǎng)562213399231.18南中大地廣場(chǎng)494104365710%瑞景商業(yè)廣場(chǎng)596461932631%VS樓盤(pán)名稱商業(yè)面積（平）所占比例成交均價(jià)（元/平）銷售比例故宮裕景5487.078%1813855.5%中鐵·財(cái)富港灣9617.289%0假日·香港廣場(chǎng)5447.707%48971.6912%禾祥首府1667.515%39089100%源昌商業(yè)中心1737.159%4012192.5%大唐I期G棟2421.8615%0九龍城5582.7414%274892

6、6%白領(lǐng)公館2410.0612%20862.4527%翡翠城400011%1.4萬(wàn)-3.3萬(wàn)南湖中祥大廈7870.626%30281.0639%米蘭時(shí)尚4885.736%1652161.37%國(guó)際文化大廈8161.1622%17278.9676.83%復(fù)興世紀(jì)429717%0u 登記的成交均價(jià)并無(wú)明顯的差別，但大型商業(yè)項(xiàng)目的個(gè)別單價(jià)奇高，可達(dá)10萬(wàn)元/平u 社區(qū)商業(yè)消化速度相對(duì)大型商業(yè)項(xiàng)目要快u 位于成熟商圈中心附近的底商的消化速度相對(duì)要比商圈外的社區(qū)型商業(yè)慢綜上：² 廈門(mén)商業(yè)體量巨大² 商業(yè)發(fā)展走向成熟² 銷售狀況不甚理想² 社區(qū)型商業(yè)成為一種趨勢(shì)二、

7、廈門(mén)主要主輔商圈概況主商圈：中山路商圈 主要特點(diǎn)：Ø 位居廈門(mén)商業(yè)龍頭地位，經(jīng)歷了繁華沒(méi)落再崛起的變故是目前廈門(mén)商業(yè)地產(chǎn)最活躍、最集中的區(qū)域Ø 走差異化經(jīng)營(yíng)的發(fā)展之路Ø 主題商場(chǎng)、專業(yè)市場(chǎng)、及綜合娛樂(lè)的新型綜合商業(yè)結(jié)構(gòu)全方位顛覆和取代舊有的傳統(tǒng)模式Ø 交通與停車是制約其發(fā)展的重要瓶頸代表項(xiàng)目樓盤(pán)名稱規(guī)劃推廣特點(diǎn)銷售情況建筑業(yè)態(tài)南中大地廣場(chǎng)商業(yè)面積49409m²建筑層數(shù)共有七層，地下二層為停車場(chǎng)，可停泊400500輛車，地上一層至五層為商業(yè)用途，約6萬(wàn)平方米，其中酒店式公寓面積1萬(wàn)多平方米規(guī)劃有五大業(yè)態(tài)：Outlets（奧特萊斯品牌折扣中心）、美

8、食天地、中山路步行街配套停車場(chǎng)、休閑會(huì)館酒店、流行時(shí)尚精品店。十年平均回報(bào)率8%主要借助整個(gè)區(qū)域的總體優(yōu)勢(shì)及已招主力店大做文章；房車展亮相；獲得“2006中國(guó)投資價(jià)值十大名盤(pán)”的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目住宅：總264套已售均價(jià)：1.2萬(wàn)/ m²總建面：13,514.10 m²成交比例：27.4%商場(chǎng)：781套已售均價(jià)：4.35萬(wàn)/ m²總建面：49,409.92 m²成交比例：7.3%老虎城商業(yè)面積15667 m²“老虎城”共兩幢建筑，其中地下2層，地上6層，裙樓為地上3層，裙樓和主樓的負(fù)1層至地上3層規(guī)劃為商場(chǎng)，主樓地上4-6層則規(guī)劃為住宅和酒店公寓。面

9、積為33-114平方米不等。定位“女性主題商城”將引入臺(tái)灣最大的女性用品主題百貨商場(chǎng)“美華泰”。采用來(lái)雅百貨式的管理。地下一層以餐飲精品家居為主，地上1層以女鞋高檔精品為主，2層品牌服飾，3層以運(yùn)動(dòng)街邊服飾為主。低調(diào)入世，沒(méi)有過(guò)多的宣傳和明確的定位給人以神秘的期待；對(duì)外的窗口就只有現(xiàn)場(chǎng)售樓處。住宅：總130套總建面：5182.5 m²已售均價(jià)：1.05萬(wàn)/ m²成交比例：100%商場(chǎng)：398套總建面：15667.08 m²已售均價(jià)：6萬(wàn)/ m²1F租金300-500元/平2F、3F110-150元/平名匯銅鑼灣廣場(chǎng)商業(yè)面積56221m²商業(yè)部分

10、共5層，住宅9層。具南洋與歐陸建筑的典雅端莊；三個(gè)休閑廣場(chǎng)、四大主題街區(qū)；街區(qū)景觀。廣場(chǎng)設(shè)有6部垂直客梯、2部全透明景觀梯、3部客貨兩用梯、51部電扶梯。項(xiàng)目融生活、商務(wù)、娛樂(lè)、餐飲、休閑、購(gòu)物、旅游于，由一體世界知名的商業(yè)管家“世邦魏理士”擔(dān)綱管理操作3年8的返租形式開(kāi)盤(pán)前報(bào)紙軟文以及硬廣告的狂轟濫炸活動(dòng)營(yíng)銷：中秋博餅、開(kāi)街大典系列活動(dòng)、泉廈燈謎爭(zhēng)霸賽等。住宅：總436套總建面：22044.86 m²已售均價(jià)：6845元/ m²成交比例：100%商場(chǎng)：1194套總建面：56221.56 m²已售均價(jià)：3.4萬(wàn)/ m²成交比例：30.6%中華城商業(yè)面積1

11、60000m²多元化的商業(yè)空間?！爸腥A城”將以保留的古建筑為軸心購(gòu)建大型休閑廣場(chǎng)，并斥巨資打造長(zhǎng)達(dá)150米室內(nèi)音樂(lè)噴泉和福建首座國(guó)際標(biāo)準(zhǔn)的真冰滑冰場(chǎng)，注重傳承與發(fā)展并行整合大型賣場(chǎng)、精品百貨、數(shù)碼電器、星級(jí)影院、娛樂(lè)中心。形成以旅游、購(gòu)物、餐飲娛樂(lè)、休閑、品讀等功能為一體，原生態(tài)概念的商業(yè)中心。06年亮相人居展和房車展目前仍以硬廣告宣傳為主，由于工程未達(dá)到預(yù)售許可，還沒(méi)有大規(guī)模的媒體轟炸。未售火車站蓮坂商圈 主要特點(diǎn)：Ø 老市區(qū)商業(yè)核心，商業(yè)地位及經(jīng)營(yíng)狀況如日中天Ø 地段顯赫、交通樞紐、人流如織Ø 火車站為年輕時(shí)尚，主題個(gè)性的商業(yè)定位Ø 蓮坂是

12、一站式的消費(fèi)中心Ø 結(jié)合購(gòu)物、旅游、休閑、娛樂(lè)形成體驗(yàn)式消費(fèi)代表項(xiàng)目樓盤(pán)名稱規(guī)劃推廣特點(diǎn)銷售情況建筑業(yè)態(tài)明發(fā)商業(yè)廣場(chǎng)商業(yè)面積40萬(wàn)m²建筑面積超40萬(wàn)平，100多條主題步行街。地下一層家樂(lè)福和威尼斯特色水街，中心廣場(chǎng)為環(huán)球風(fēng)味古船餐廳等由五大主題區(qū)構(gòu)成。以旅游、購(gòu)物、娛樂(lè)、休閑為主導(dǎo)，涵蓋酒店、餐飲、文化多種功能。新世界百貨、百安居住、法國(guó)家樂(lè)福的主力店皆已開(kāi)業(yè)！活動(dòng)營(yíng)銷：嘉年華游圓活動(dòng)；主力店禮包狂歡送；廣場(chǎng)運(yùn)動(dòng)節(jié)；巨星演唱會(huì)；2004CIHAF“中國(guó)房地產(chǎn)優(yōu)秀商業(yè)地產(chǎn)”截止目前，銷售45.62%成交均價(jià)24833元/平租金情況按售價(jià)推8%（沿街500、600、里面100

13、、200）百源雙璽商業(yè)面積（地下2萬(wàn)）地下商業(yè)街將設(shè)立十個(gè)出口。每個(gè)出口都設(shè)自動(dòng)扶梯方便行人上下；而地下通道和商業(yè)街以及十個(gè)出口將周邊各大商城以及火車站、長(zhǎng)途汽車站、公交站。預(yù)計(jì)以精品和服裝為主打。尚未進(jìn)行大規(guī)模的市場(chǎng)宣傳，只在網(wǎng)絡(luò)上以及項(xiàng)目圍墻打出形象廣告 尚未銷售羅賓森廣場(chǎng)商業(yè)面積7萬(wàn)多該項(xiàng)目2幢31、1幢30層，整個(gè)項(xiàng)目分兩期建設(shè)。集商場(chǎng)、公寓、酒店、餐飲、休閑為一體的高級(jí)商務(wù)綜合區(qū)。一期功能為商場(chǎng)、大賣場(chǎng)、餐飲、電影院、地下車庫(kù)和高級(jí)公寓事件營(yíng)銷：簽約樂(lè)購(gòu)尚未銷售禹洲·世貿(mào)國(guó)際商業(yè)面積5萬(wàn)多尚未有明確說(shuō)法活動(dòng)營(yíng)銷：案名征集、亮相投洽會(huì)、房車展、 “我愛(ài)我家”繪畫(huà)攝影比賽；市中

14、心小戶型住宅帶戶口大力宣傳尚未銷售翡翠城4千多商業(yè)部分全部為沿街店面，部分外街，部分內(nèi)街，層高在3.3米左右未明確定位，尚未決定銷售和自營(yíng)的比例，目前正待推廣，為零散商業(yè)在一些路牌上面登出商業(yè)形象。投資熱線，無(wú)過(guò)多宣傳。銷售價(jià)格在1.4萬(wàn)-3.3萬(wàn)/平之間江頭SM商圈 主要特點(diǎn)：Ø 廈門(mén)商業(yè)地產(chǎn)的中堅(jiān)力量，專業(yè)立身Ø 扼守廈門(mén)進(jìn)出島兩大交通主干道Ø 商業(yè)氛圍濃厚、業(yè)態(tài)齊全Ø 輻射范圍廣，遠(yuǎn)及島外、泉州、漳州等地樓盤(pán)名稱規(guī)劃推廣特點(diǎn)銷售情況建筑業(yè)態(tài)SM城市廣場(chǎng)二期商業(yè)面積12.6萬(wàn)平樓高五層，廣場(chǎng)設(shè)有一千五百個(gè)地面停車位，為顧客帶來(lái)無(wú)限方便，坐落于廣場(chǎng)旁邊

15、的娛樂(lè)大樓， 集購(gòu)物、餐飲、休閑、娛樂(lè)及服務(wù)于一體，內(nèi)涵豐富，包羅萬(wàn)象。擁有五個(gè)電影廳樁基施工階段，尚未進(jìn)入推廣階段未售輔商圈：蓮前前鋪商圈 主要特點(diǎn)：Ø 廈門(mén)島東部商業(yè)中心Ø 區(qū)域人群消費(fèi)能力高Ø 結(jié)合會(huì)展、環(huán)道路的旅游觀光凝集消費(fèi)洪流Ø 形成充滿特色的社區(qū)商業(yè)地產(chǎn)配套代表項(xiàng)目樓盤(pán)名稱規(guī)劃推廣特點(diǎn)銷售情況建筑業(yè)態(tài)加州城市廣場(chǎng)商業(yè)面積8萬(wàn)m²²地下一層、半地下層地上4層為商業(yè)，5-18層為酒店式公寓。-1層為大型超市，半地下層以餐飲、品牌旗艦店、日常生活用品為主。地上1-3層以知名百貨、潮流服飾、精品店、數(shù)碼廣場(chǎng)、兒童玩具專賣為主。4

16、層引入廈門(mén)首個(gè)真冰場(chǎng)?；顒?dòng)營(yíng)銷：重獎(jiǎng)?wù)骷瘶?biāo)志及廣告語(yǔ)、連同嘉盛豪園一起亮相房車展；媒體炒作：領(lǐng)舞東部商圈；事件營(yíng)銷：以引進(jìn)福建首家真冰溜冰場(chǎng)、首個(gè)麥當(dāng)勞汽車餐廳為噱頭進(jìn)行炒作。商場(chǎng)：8萬(wàn)平商場(chǎng)只租不售SOHO：1萬(wàn)平停車場(chǎng)：1萬(wàn)平瑞景商業(yè)廣場(chǎng)商業(yè)面積87223 m²地下一層和地上1-3層規(guī)劃為商業(yè)。4-22層規(guī)劃為酒店式公寓和辦公為一體。L地下一樓連同地上部分為好又多超市，回廊式步行街和主題商業(yè)由1-2層。2-3層家庭主題百貨、服飾為主。二樓及地下部分，4年8的返租形式媒體炒作：炒東部商圈這個(gè)概念；活動(dòng)營(yíng)銷：06年購(gòu)物節(jié)、參加房車展商場(chǎng)：6萬(wàn)平已售均價(jià)：2萬(wàn)/ m²成交比例

17、：23%酒店公寓、寫(xiě)字樓：540套、1.7萬(wàn)平寫(xiě)字樓：8005元/ m²綜上² 各商圈發(fā)展相對(duì)穩(wěn)定，主次商圈界線較為明朗² 各商業(yè)項(xiàng)目規(guī)模較大，成行成市² 走主題化、差異化的經(jīng)營(yíng)路線² 運(yùn)作模式基本相同，普遍統(tǒng)一規(guī)劃、招商、經(jīng)營(yíng)、管理三、未來(lái)商機(jī)未來(lái)市場(chǎng)：市場(chǎng)供應(yīng)量加大，島內(nèi)完成商業(yè)覆蓋目前幾大成熟商圈基本都集中在思明區(qū)，湖里區(qū)僅江頭商圈相對(duì)成熟，但輻射力難以支撐整個(gè)湖里區(qū)的需求，許多商業(yè)應(yīng)需而生。閩南印象解決了島內(nèi)東北部人口的民生需求，同時(shí)為廈門(mén)提供目的性消費(fèi)的頂級(jí)休閑商業(yè)據(jù)點(diǎn)。閩南古鎮(zhèn)50萬(wàn)平米的超大型商業(yè)讓?shí)u內(nèi)西北部不再是商業(yè)空白點(diǎn)。五緣灣特色商業(yè)街應(yīng)板塊需要成就高消費(fèi)的休閑好去處。此三大特色商業(yè)連同湖里舊有的商業(yè)體共同支撐湖里乃至整個(gè)鷺島的商業(yè)需求。從此，無(wú)論你住在那一個(gè)角落，都能輕松的享受到商業(yè)配套帶來(lái)的愉悅。預(yù)計(jì)未來(lái)一年內(nèi)島內(nèi)將供應(yīng)的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目項(xiàng)目名稱地理位置商業(yè)面積開(kāi)發(fā)商中華城中山路以南、思明南路以東16萬(wàn)平廈