上半年成都樓市分析

1、08年上半年成都樓市分析、成都樓市現(xiàn)在到底如何?1、供給周期性放大巔峰過后即將隕落戒祁訴1 ?年裔品網(wǎng)并工鈿聶曼化走勢因口們工確+股|市場供給在2004年后進入新一輪高漲，2008年上半年會是該階段最后的瘋 狂，下半年必將回落，2008年前5個月同比上漲47%前6個月同比僅上漲27%, 回落勢頭迅速；加上6.15房產(chǎn)新政對開發(fā)商新開工壓力減輕，在目前形勢下， 很多開發(fā)商會延緩或暫停新開發(fā)。2、需求在去年9.27新政后已經(jīng)提前反應(yīng)下降這12年來成都樓市銷售面積總體呈遞增之勢，還沒有出現(xiàn)過負增長，然而2008年出現(xiàn)了，降幅同比達到28%這意味著這一輪房地產(chǎn)市場高峰已過。麻都商辛加皆雨稅忑黃崖勢國2

2、500200D150010005000O厲品屬鏘垮面W T-潛連3、供求關(guān)系逆轉(zhuǎn)2007年還是供不應(yīng)求，進入2008年后供求關(guān)系迅速轉(zhuǎn)化，供銷比達到1.9 , 供過于求的矛盾明顯！版郝密覽產(chǎn)也求螢蕊走把岀蛟應(yīng)繪國/ / / / / / / X / / / / Zw新殲工貢用 匕二商茄耳祈售as舉代滿此4、房價節(jié)節(jié)回落，實際新上市商品房房價呈下降趨勢aooe i-fi月協(xié)成都毎屋甫售價IS指St地區(qū)2房戾錯售 價格措數(shù)新建住廃， 價格捲數(shù)"旳平方米住廊 價格指熱二手住房4 價格指如同比*環(huán)同比*懷比門同比£訴:比J1月d1000100.3-109. 4100.扣100,弘10

3、7.9*100,3*2月LOB.O10B.新99.67soM107.6*一 100-4"3月心卻-的101.199.7*'的®107.0-100-24月口106."】0031062100+ 2100.0*106.5#100* 2+'念105.1-LQB+厶99LE105,6<100, 1-104 + 2爼5“l(fā)osa99.3*歿2104.6*100*'成都房屋銷售價格指數(shù)逐月回落，其中新建住房小幅下降，二手房價格難以 提振。而從市場實際銷售價格來看，扣除各種變相降價的優(yōu)惠，房價基本回到一 年前。結(jié)論：市場供應(yīng)量持續(xù)加大，成交量急劇下滑

4、，供需矛盾顯現(xiàn)；市場觀望氛圍濃厚，房屋銷售價格持續(xù)下降。因此，購房者觀望、投資者謹慎理所當然。但是不是市場就將墜落深淵，永 無投資機會了呢？當然不是！二、成都樓市是繼續(xù)沉淪，還是峰回路轉(zhuǎn)？1、樓市不會崩盤因為房地產(chǎn)業(yè)對國家保持宏觀經(jīng)濟穩(wěn)定與繼續(xù)較快增長至關(guān)重要。根據(jù)相關(guān)單位測算，房地產(chǎn)業(yè)對全國 GDP的綜合貢獻在20-25%之間（直接貢獻在9-10%,還包括間接拉動投資貢獻和拉動消費），成都房地產(chǎn)業(yè)直接貢獻率在20%左右， 綜合貢獻率將達 30-40%。房地產(chǎn)安危涉及國家金融安全， 美國次貸危機已經(jīng)成為中國的前車之鑒， 且 個別開發(fā)商已經(jīng)喊出“房地產(chǎn)業(yè)要死，則銀行會先死”的言論，雖然有“綁架”

5、 銀行之嫌， 但銀行涉入房地產(chǎn)太深是不爭的實事。 因此，國家為了維護金融安全 也不容房地產(chǎn)崩盤，維穩(wěn)是當前的共識。另外，房地產(chǎn)還關(guān)系民生和社會穩(wěn)定， 樓市一旦崩盤，很多人會淪為“房奴”， 將給社會穩(wěn)定造成很多不確定性因素，而維持社會穩(wěn)定從來就是中國的頭等大 事。2、國家“維穩(wěn)”基調(diào)確定國家宏觀調(diào)控已由“雙防”過渡到“一防一?！?，不會再出臺更加嚴厲的調(diào) 控政策，這就說明房地產(chǎn)繼續(xù)惡化的政策因素沒有了， 接下來就應(yīng)該是市場自身 來消化危機，轉(zhuǎn)危為安了。3、“政策松綁”信號已經(jīng)釋放最近，國家領(lǐng)導(dǎo)人四處調(diào)研， 從微觀角度了解國家經(jīng)濟安全， 并為接下來的 中央經(jīng)濟工作會議基調(diào)提供依據(jù)，而種種信號表明宏觀

6、調(diào)控政策松綁趨勢明顯， 且市場也不斷傳出“救市”的呼聲。成都市借 5.12 大地震之機， 順勢推出 6.15 樓市新政，一方面大力鼓勵住房 消費和投資， 購房者在享受開發(fā)商的大幅優(yōu)惠后， 還可額外享受政府提供的最高房價3.45 % +10萬元個稅優(yōu)惠，這對原本有購房打算的消費者而言作用很大，對 尚在觀望中的購房者而言，只要市場企穩(wěn)回升也會產(chǎn)生較大的促進作用。另外，更重要的是新政卸載了開發(fā)商的政策壓力， 緩解了開發(fā)商的市場壓力，有利于緩解，甚至扭轉(zhuǎn)市場供求矛盾，而供求矛盾一旦逆轉(zhuǎn)，市場就將回暖。4、成都樓市本身比較健康，泡沫成份很少成都與類出城市商品房需求與價格出較圖'、J氐于土ASMI

7、 :mOJmooOTOTQOmQO o OOOQO-OOG-9 8 7 6 5 4 3 2 1口謂售枳口帥需求侃成都樓市規(guī)模在全國位居第四，遠高于市場關(guān)注度很高的沿海城市，比如深 圳、杭州、天津等。而房價卻低于這些城市很多，即使在二線城市當中也是偏低 的，而成都GDP人均GDPffi可支配收入與這些城市相比也沒有房價那么大，甚 至比有些二線城市還高。故成都樓市泡沫成份很少，故無崩盤之虞。、成都樓市投資機會是否到來?1、成都樓市即將進入底部區(qū)域，中長線投資機會顯現(xiàn)F價値趨勢,時間房地產(chǎn)市場發(fā)展周期告訴我們：市場投資宜抄底部，而不是抄底點，房價也 不可能再回到10年前，下降主要是相對指數(shù)，而不是價

8、格絕對值。成都房地產(chǎn) 市場以滿足底部區(qū)域特征：需求下降、開工量從下半年開始必然減少、房價增幅 下滑和下降、政策轉(zhuǎn)向。故此，預(yù)計 2008年底到2009年年初成都樓市將見底。成都樓市現(xiàn)在價格已趨合理過去房地產(chǎn)市場定價都是采用隨行就市的市場比較法，因為得出的價格會遠遠高于成本，如今我們再用成本法來分析目前成都樓市價格是否合理。房產(chǎn)價格=土地成本+建安成本+利潤現(xiàn)階段成都各區(qū)域在售樓盤的建安成本大都集中在2500 3500元/平米左右，一般樓盤建安成本在2500元/卅左右，高品質(zhì)樓盤建安成本在3000元/卅左右，下面我們選取成都各區(qū)域典型樓盤來看：頊目名稱區(qū)憶拍賣地倚開發(fā)財估計當?shù)蹏斐灰懈袢A宇陽進水

9、岸2-3 環(huán)a675-2250-5000-中海蘭廈経城外1200對2606300*正成財富領(lǐng)地FW1320<3600 匸6100-7200/10000 （跌展）富麗琶雙汀城中1-2 環(huán)805-24W49】訐6500-東遼光華咅林城西3-疑城*530衛(wèi)1500*'彳0905300用價 4300-70S-2116-4615-5100-可見，現(xiàn)階段成都市房產(chǎn)銷售價格下降空間有限，已回歸至合理水平，利潤空間基本壓縮至10-20 %之間，部分特價房已接近成本價，是投資房產(chǎn)的絕好時 機。成都樓市未來1-3年房價走勢很難低于在售房價在此，我們以2007年以來主城區(qū)成交土地樓面地價分析，結(jié)果預(yù)示

10、著成都 房價今后1-3年走勢如下：今后1-3年房價預(yù)測今后g年!土地時段商品房供給時段預(yù)估康本價預(yù)估房價200"?年上半年2000-4000-'2000 <-2010 年4500-7000*5000-8500*32007年下半年+3000-60002Q09年3010年5000-9000*'5500-108002008年上半年1800-33002009 年-2011 年.4300-000043OO-72OO*1可見，今后1-3年主要供給商品房即使以2008年較低的土地樓面地價來看,4500-6000元/卅之間就是低價，目前購房等于或低于這個價都是機會。成都今后1-3年即將上市的樓盤價格肯定會高于現(xiàn)有房價!中長線來看，投資成都樓市最劃算事實告訴我們，成都樓市中長期的投資回報不但完全抗通脹， 還能獲取遠高 于社會平均利潤率，具體可看如下走勢圖。成前全布宰購屈時及稅箱走弊觀全市藍品尿均惟