成本管控“第一關(guān)”_成本數(shù)據(jù)庫-成本群研發(fā)成果

1、成本管控“第一關(guān)”成本數(shù)據(jù)庫某地產(chǎn)老總在瞄準一地后，迅速讓自己的投資智 囊團給出“測算成本”，結(jié)果出人意料的是一一 四位專家竟然給岀迥然不同但卻各自有理的四種 結(jié)果，這可急壞了馬上就要拿地的老總，究竟誰 更專業(yè)？老總心里沒底。房地產(chǎn)效益管控的重要環(huán)節(jié)。伴隨房地產(chǎn)市場競爭口趨激烈和房地產(chǎn)商多 項日、規(guī)?；陌l(fā)展，科學(xué)理性拿地做項目成為 拿地就耍做測算，可現(xiàn)實是我們老是“測”不準，不是測高就是佔低，測算部門口身更是有苦說不出，抱怨公司更求太高、測算本 身就是難事、乂沒任何可參考的指標，怎么“測” ？雖然項目做了很多，但在新 項目實施中成本管控依舊感覺無章可循，缺乏參考性如何高效解決這些問 題，我認

2、為“成本數(shù)據(jù)庫”的建設(shè)開始逐步成為大家共同關(guān)注的“熱點”。、成本數(shù)據(jù)庫“是什么” ？所謂成本數(shù)據(jù)庫，就是企業(yè)通過搜集和積累項冃開發(fā)全生命周期的成本數(shù) 據(jù)，經(jīng)過處理后、總結(jié)形成各類成木指標，以及利用這些信息為企業(yè)運營決策及 新項日的開發(fā)提供指導(dǎo)和參考，以達到成本最低和市場最大化的原則。它主要包 括項冃規(guī)劃指標、產(chǎn)品規(guī)劃指標、項1=1成木構(gòu)成、成本科冃單方造價、以及各科 目下具體的測算模型、經(jīng)濟技術(shù)指標（如圖一）。其中測算模型與經(jīng)濟技術(shù)指標 是成木數(shù)據(jù)庫屮最有價值的部份。（圖一）如果將成本管理過程劃分為前期成本測算、過程中成本控制和后期成本結(jié)算 核算三大階段，那么成本數(shù)據(jù)庫就位于后期成本結(jié)算核算階

3、段，通過項目竣工 結(jié)算和成本核算的數(shù)據(jù)的沉淀，以及其它同類項目的數(shù)據(jù)補充，更兼具行業(yè)特性 的融入同行的項目成本數(shù)據(jù)綜合后，就形成了完整的成本數(shù)據(jù)庫。成本測算、成 本核算和成本數(shù)據(jù)庫三者z間形成循環(huán)的閉環(huán)關(guān)系，相互影響，相互制約（如圖 二）。最重要的是成本數(shù)據(jù)庫為下一個項忖成本測算提供經(jīng)驗和關(guān)鍵參考，而下 一個項h的最終成本結(jié)算核算又為成本數(shù)據(jù)庫充實新的實踐數(shù)據(jù)，成本科h的 各層級的匯合和各項冃數(shù)據(jù)的不斷集中，最終成本數(shù)據(jù)庫就演變?yōu)檎麄€企業(yè)級的 完備成木數(shù)據(jù)庫。測算j目標動態(tài)成本嫂工成本成本成本成本回顧結(jié)算核算（圖二）二、成木數(shù)據(jù)庫“有什么用” ?成本數(shù)據(jù)庫是個非常規(guī)范和完善的數(shù)據(jù)系統(tǒng)，那么建立

4、成本數(shù)據(jù)庫對企業(yè)項 日管控有何價值？為便于說明，我們將項日全過程劃分為拿地、開發(fā)和結(jié)算三個 階段，下面我們就具體來看看成木數(shù)據(jù)悴在項h發(fā)展的三個階段的各門重要價值 （如圖三）。主歷內(nèi)容kpi快遵 慮行瑣日決11過況淀歷史序目炸為 料合p*的宜合fl開發(fā)hu中： 參廈対比.快追發(fā)ifl過對比0目歸轅桿璃目的咸本構(gòu)成 峪濟枝術(shù)構(gòu)悻找岀大的z目 并分斯h體的舉10以采低璃目的方過價鼻事 播標含mw更h目限*曲al 立金糾只龍歷史住歷史/口 上班行uk. 女歷更*目處左jb 直金標冷處左（圖三）1、項冃拿地階段采用信息化手段，規(guī)避傳統(tǒng)excel表格的隨意修改弊端，在合理的成木指標 框架體系和標準測算模

5、型的分門別類下，企業(yè)將歷史項目的成本數(shù)據(jù)充分沉淀到 企業(yè)信息化平臺中，最終優(yōu)化形成帶有企業(yè)自身濃郁特色的標準成本庫。所以當 企業(yè)在拿新地做項目時，就可充分參考企業(yè)歷史成本數(shù)據(jù)庫的各項指標，根據(jù)過 往項目成本結(jié)構(gòu)、項目規(guī)劃指標、產(chǎn)品指標、各項經(jīng)濟技術(shù)指標等快速進行成本 測算和項目決策。2、項目開發(fā)階段在過去項h開發(fā)過程中，對于成本管控的某一具體階段和成本點，做多少是 依據(jù)項冃成本經(jīng)理或負責(zé)人的個人經(jīng)驗，都是加于模糊的經(jīng)驗參考。而有了以知 識體系沉淀的成本數(shù)據(jù)庫后，就可以將新項冃與歷史標桿項冃從成本構(gòu)成、各具 體經(jīng)濟技術(shù)指標層而進行具體對比，找岀偏差較大的科冃，通過原因分析，發(fā)現(xiàn) 問題，最終采取針

6、對性措施降低“問題”成本。在這個過程對比中，具體需要對 比項目的單方造價和指標含量的差異率，差界較人的就要引起高度重視。另外，在與乙方采購招標過程屮，由于成本數(shù)據(jù)庫過往的采購招標指標，可 以讓地產(chǎn)商在采購招標執(zhí)行過程中提前做到心里有譜，有效的防控和杜絕乙方成 本虛報。3、項目結(jié)算階段沉淀項忖知識房地產(chǎn)是個人才流動率相對較高的行業(yè)，對于一個項日來說，關(guān)鍵、重要的 人才流失往往帶來“項日知識”的同步流失，有了成木數(shù)據(jù)庫之后，存在項1=1經(jīng) 理、成本經(jīng)理等關(guān)鍵人才腦海中的工程經(jīng)驗、成本知識等就被記錄匯總，一定程 度上避免人員流失造成的知識流失。知識分享完善的成本數(shù)據(jù)庫建立后，出于它本身融匯了經(jīng)驗豐富

7、的成本專家的核心經(jīng) 驗和寶貴知識，那么作為知識，帶有成功實踐的項目成本經(jīng)驗在公司內(nèi)部充分分 享、快速復(fù)制，學(xué)習(xí)之后就可以防止成木科忖細則的缺項漏項、建立標準的測算 模型、融匯經(jīng)驗值的產(chǎn)品技術(shù)指標、以及包含市場行情的經(jīng)濟指標。三、如何構(gòu)建企業(yè)成木數(shù)據(jù)庫？金業(yè)如何用最少的時間和成本建立成本數(shù)據(jù)庫，具體而言，我們認為企業(yè)建 立成木數(shù)據(jù)床需要經(jīng)過建體系、沉淀數(shù)據(jù)、合理應(yīng)用和對比分析四個環(huán)節(jié)（如圖 四）。 n/日.般済拽術(shù)irg萬于發(fā)一檢篇斡豈檢績.沉淀效據(jù) 立歷史 立并 立便毀標；歳*(9b.嚴品】合理應(yīng)用tr«xn*.對比分析比分發(fā)快®從歷史«13««

8、;金imiot «»« m«im方j(luò)t* 中引入 «e術(shù)峰鑄掏彈刖入技術(shù)輕濟ah*曬.支特 實mi2h 戸品住弭目的 ra«»rw比分析】l< 9q«m比：片比方價為總價2. &比：對比技術(shù)幔寄揃侔hau 價.2孫支捋方集.» 的«*«比分析 分w»fr ( ktt* i(圖四：成不數(shù)據(jù)陣總體業(yè)務(wù)模理圖)1、建立企業(yè)成木數(shù)據(jù)庫體系成本數(shù)據(jù)庫體系主耍包括建立指標模板和建立成木測算模型兩人部分。建立指標模板耍發(fā)揮成木數(shù)據(jù)庫的價值和意義，企業(yè)務(wù)必建立成本數(shù)據(jù) 庫的完整

9、指標模板和成木測算模型。指標模板指對整個項h從宏觀的項廿規(guī)劃指 標、中觀的產(chǎn)品規(guī)劃指標、以及微觀的與成本相關(guān)的經(jīng)濟技術(shù)指標多項目對比， 提煉岀標準模板。在這個過程屮作為集團公司有必要對各區(qū)域、各項日公司的成 木科1=1, 一般來說是前3-4級科日要統(tǒng)一標準、原則上不允許隨意更改。建立成本測算模型在談測算模型z前，需要提醒的是我們一般會將項目 成本劃分為建安和非建安兩大類。建安部分按產(chǎn)品維度進行測算，而對非建安部 分，按項冃維度進行測算。測算模型是成本數(shù)據(jù)庫中的基礎(chǔ)公式，根據(jù)成本科目和成本特性我們將測算 模型劃分為三類，此模型基木囊括了項冃的各項科1=1成本。第一類型：指標*系數(shù)*造價例如：綠化

10、成本二建筑總面積*綠化率*每平米綠化造價第二類型：工程量*造價第三類型：直接錄入總價2、沉淀數(shù)據(jù)成本數(shù)據(jù)是數(shù)據(jù)庫的最原始、最真實、最有價值的素材源泉。數(shù)據(jù)庫沉淀的 工作主要細分為三類：第一，是建立歷史項h/產(chǎn)品的成本數(shù)據(jù)庫。這是最基木也是最有木企業(yè)特 色的數(shù)據(jù)，在未來項h和產(chǎn)品參考中這類數(shù)據(jù)是第一參考體系。第二，是關(guān)于其它同行企業(yè)的項h成木數(shù)據(jù)庫。這個數(shù)據(jù)獲取有些難度，但 他是站在全行業(yè)高度和視野下檢視自己企業(yè)成木管控指標的水平和參考，在很大 程度上將改良和優(yōu)化企業(yè)自身一些成本瓶頸。第三，是基于以上企業(yè)歷史項日/產(chǎn)品的成木數(shù)據(jù)庫和同行業(yè)其它企業(yè)成木 數(shù)據(jù)庫兩者的積累和總結(jié)，建立企業(yè)級的標準成木

11、庫，最終形成項口和產(chǎn)品商個 維度的標準、系統(tǒng)的成本指標庫。3、合理應(yīng)用一般來說，數(shù)據(jù)庫的應(yīng)用主要表現(xiàn)在拿地前的成本測算參考，輔助項目決策 以及指導(dǎo)項目過程中的成本管控。在新項冃成本測算時，快速從“企業(yè)標準成本 庫”和其它測算方案引入技術(shù)經(jīng)濟指標，而后根據(jù)新項h的實際情況進行產(chǎn)品或 科h的替換與調(diào)整，快速并有效測算出新項h的成本。而在過程具體應(yīng)用中，成木數(shù)據(jù)庫的快速查詢和有效參考將為項1=1進程具體 微觀環(huán)節(jié)提供重要參考和比較價值。有了系統(tǒng)的成木數(shù)據(jù)庫，地產(chǎn)商就可以按項 日維度、產(chǎn)品維度和科日維度進行快速查詢。比如說在產(chǎn)品査詢時，項日負責(zé)人 可以根據(jù)同類產(chǎn)品以及同區(qū)域的市場行情和特征進行同類查找

12、，并通過快速的查 找替換，高效的形成適合項目特征的合理的測算模型。常見的查找替換模式包括如卜按項目查找替換 查找：內(nèi)外部、區(qū)域、項目特征；替換：項冃替 換按產(chǎn)品查找替換 查找：產(chǎn)品分類、區(qū)域，如：住宅連排別墅；替 換：產(chǎn)品替換；按科冃查找替換 查找：明細科冃、產(chǎn)品、指標；替換：科冃測算 模型替換。4、對比分析有對比才有新發(fā)現(xiàn)，新項目成本數(shù)據(jù)與歷史成本數(shù)據(jù)的橫向縱向?qū)Ρ韧?更半富、更真實了解新項目的成本優(yōu)勢和劣勢。比如在項目成本對比中，對比新 老項忖的單方造價與總價的差額和比率，就可以判斷出新項hl在單方造價對成本 的節(jié)約和成本利用上的優(yōu)劣。而產(chǎn)品建安成本對比通過技術(shù)經(jīng)濟指標系數(shù)、單價 和總結(jié)的綜合對比，許多產(chǎn)品的技術(shù)經(jīng)濟問題都會做到心中有數(shù)。而對于數(shù)據(jù)庫自身而言，一旦企業(yè)項目和產(chǎn)品達到一定規(guī)模和數(shù)量后，同類 指標的積累和豐富，企業(yè)可以完全對同類指標進行基于統(tǒng)計學(xué)原理上的指標波動 的分布總結(jié)。比如基于指標波動的上限、下限分析、指標波動的平均值等進行統(tǒng) 計數(shù)據(jù)價值分析這些對指標數(shù)據(jù)庫口身指標單元的真實性、全面性將形成更 科學(xué)的指導(dǎo)意義。四、成木數(shù)據(jù)庫的加速器信息化工具沒有同步提升內(nèi)部管理的外部業(yè)務(wù)人規(guī)模擴張，必是不穩(wěn)健的發(fā)展戰(zhàn)略。伴隨房地產(chǎn)跨 區(qū)域、多項1=1外部經(jīng)營的推進和房地產(chǎn)規(guī)范化管理、精細化管理的內(nèi)在要求，房地產(chǎn)迅速建 立規(guī)范、標準的金業(yè)成本數(shù)據(jù)庫便是當前房地產(chǎn)企