房地產(chǎn)項目前期階段的風(fēng)險管理研究

1、    房地產(chǎn)項目前期階段的風(fēng)險管理研究    劉艷花摘要本文以房地產(chǎn)項目為研究方向,在對項目管理、風(fēng)險管理基本理論進(jìn)行分析綜述的基礎(chǔ)上,重點研究了房地產(chǎn)開發(fā)項目前期階段的風(fēng)險管理的有關(guān)問題。運用常用的風(fēng)險識別方法對項目的前期階段進(jìn)行全面分析和評價,提出了風(fēng)險決策和風(fēng)險應(yīng)對措施。關(guān)鍵詞房地產(chǎn)項目 風(fēng)險風(fēng)險管理:f293.3:a1 房地產(chǎn)項目概述房地產(chǎn)項目是指在一定建設(shè)時期內(nèi)、在有限的資源條件下,在預(yù)定的時間內(nèi)達(dá)到要求的規(guī)模和質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)的一次性任務(wù)。房地產(chǎn)開發(fā)的主要程序包括四個階段,即投資機(jī)會選擇與決策分析、前期工作、建設(shè)階段和租售與資產(chǎn)管理階段。前期準(zhǔn)備工

2、作階段是指投資決策以后到建設(shè)開發(fā)之前的這段過程,主要涉及開發(fā)期各種合同、條件的談判和簽約。前期工作的具體內(nèi)容包括:(1)對擬開發(fā)地塊的特性、規(guī)劃用途、使用范圍及獲利能力進(jìn)行調(diào)查研究。(2)購買土地使用權(quán)。(3)進(jìn)行征地、拆遷、安置、補(bǔ)償工作。(4)獲得規(guī)劃許可證。(5)進(jìn)行相關(guān)的談判及協(xié)議簽訂工作。2 房地產(chǎn)風(fēng)險概述房地產(chǎn)項目風(fēng)險是指在房地產(chǎn)開發(fā)活動過程中存在影響開發(fā)利潤的多種因素,而這些因素的作用難以或無法預(yù)料、控制,使得企業(yè)實際開發(fā)利潤可能與預(yù)料利潤發(fā)生背離,因而使企業(yè)有蒙受經(jīng)濟(jì)損失的機(jī)會或可能性。3 房地產(chǎn)風(fēng)險管理房地產(chǎn)項目風(fēng)險管理是指開發(fā)商有目的、有意識地通過對房地產(chǎn)項目風(fēng)險的識別與分

3、析,采用合理的經(jīng)濟(jì)和技術(shù)手段對風(fēng)險加以防范與處理,以最小成本獲得最大安全保障的一種管理活動。房地產(chǎn)項目風(fēng)險管理包括風(fēng)險識別、風(fēng)險分析、風(fēng)險應(yīng)對、風(fēng)險監(jiān)控等四個階段,各環(huán)節(jié)緊密聯(lián)系,其推行和開展按一定的程序周而復(fù)始、循環(huán)往復(fù)進(jìn)行。3.1前期階段的風(fēng)險識別房地產(chǎn)項目管理的前提和基礎(chǔ)是有效識別項目風(fēng)險。房地產(chǎn)項目地風(fēng)險識別就是確定何種風(fēng)險事件可能影響項目,并將這些風(fēng)險特性整理成文檔。前期階段存在的主要風(fēng)險有:3.1.1詳細(xì)市場研究和產(chǎn)品定位風(fēng)險詳細(xì)市場研究和產(chǎn)品定位風(fēng)險就是市場研究不充分和產(chǎn)品定位不準(zhǔn)確造成的風(fēng)險。項目詳細(xì)市場研究和產(chǎn)品定位中,所有關(guān)于項目定位,目標(biāo)消費群定位、價格定位、營銷概念定位

4、等重要的原則,全都在規(guī)劃設(shè)計方案里體現(xiàn)出來。3.1.2前期手續(xù)報批和規(guī)劃設(shè)計風(fēng)險前期手續(xù)報批和規(guī)劃設(shè)計風(fēng)險就是項目規(guī)劃設(shè)計與項目定位一致性,以及項目規(guī)劃和各種報批技術(shù)文件合規(guī)性、法律法規(guī)的變化性、政府審批部門嚴(yán)謹(jǐn)性和審批人員差異性造成風(fēng)險。3.1.3施工圖設(shè)計風(fēng)險施工圖設(shè)計風(fēng)險主要是由于設(shè)計單位選擇不當(dāng)、施工圖設(shè)計質(zhì)量低、技術(shù)不完善等對項目安全性、適用性、經(jīng)濟(jì)性造成風(fēng)險。風(fēng)險因素有設(shè)計單位選擇風(fēng)險,不符合規(guī)范標(biāo)準(zhǔn)法規(guī),設(shè)計安全系數(shù)過大或不安全,造成不能實施或?qū)嵤┖蟠嬖陔[患。3.2前期階段的風(fēng)險分析識別風(fēng)險僅能從宏觀上了解和辨別風(fēng)險,若要了解風(fēng)險的準(zhǔn)確情況和確切的根源,尚須對其進(jìn)行進(jìn)一步的分析。

5、房地產(chǎn)項目風(fēng)險分析就是在風(fēng)險識別的基礎(chǔ)上,對項目風(fēng)險所進(jìn)行的風(fēng)險估計和風(fēng)險評價。3.2.1詳細(xì)市場研究和產(chǎn)品定位風(fēng)險分析該階段風(fēng)險分析就是系統(tǒng)設(shè)計、收集、分析并分析項目市場研究、價格定位、客戶定位和市場未來發(fā)展趨勢和規(guī)劃和設(shè)計應(yīng)遵循的原則。包括市場規(guī)模的估計、市場需求的預(yù)測、市場趨勢的分析等。3.2.2前期手續(xù)報批和規(guī)劃設(shè)計風(fēng)險分析該階段風(fēng)險分析主要有:總體判斷該區(qū)域前期手續(xù)報批總體風(fēng)險和面臨的主要風(fēng)險因素,以及相關(guān)部門對項目報批影響的定性分析。3.2.3施工圖設(shè)計風(fēng)險分析該階段風(fēng)險分析主要任務(wù)是確定選擇施工圖設(shè)計單位風(fēng)險,對項目的工期、成本、質(zhì)量影響最大,評價施工圖設(shè)計階段總體風(fēng)險。其次根據(jù)

6、項目的實際情況,分析造成影響設(shè)計質(zhì)量的主要風(fēng)險因素。3.3前期階段的風(fēng)險應(yīng)對風(fēng)險應(yīng)對就是對項目風(fēng)險提出處置意見和辦法,其目的是為了提升實現(xiàn)項目目標(biāo)的機(jī)會、減低對項目目標(biāo)的威脅。在房地產(chǎn)行業(yè),風(fēng)險應(yīng)對最常用的方法有風(fēng)險規(guī)避、風(fēng)險轉(zhuǎn)移、風(fēng)險預(yù)防、風(fēng)險損失減輕,風(fēng)險自留等幾種。3.3.1風(fēng)險規(guī)避風(fēng)險規(guī)避是考慮到房地產(chǎn)項目的生命周期中某些風(fēng)險事件的存在和發(fā)生的可能性太大,不利后果也太嚴(yán)重,又無其它策略可用時,主動放棄或拒絕實施可能導(dǎo)致風(fēng)險損失的方案。由于風(fēng)險回避通常是放棄中止某些決策,使開發(fā)商因為風(fēng)險而遭受經(jīng)濟(jì)損失的可能性不存在,但也使開發(fā)商丟掉了可能獲得的收益。因此規(guī)避是一種消極的風(fēng)險管理措施,不宜

7、經(jīng)常采用。在前期工作階段可以采用放棄原有投資房地產(chǎn)類型,重新規(guī)劃和設(shè)計,但會造成時間和管理成本增加。3.3.2風(fēng)險轉(zhuǎn)移風(fēng)險轉(zhuǎn)移是指開發(fā)商在開發(fā)過程中,設(shè)法將開發(fā)風(fēng)險連同應(yīng)對風(fēng)險的責(zé)任轉(zhuǎn)移給第三方。轉(zhuǎn)移風(fēng)險只是將管理風(fēng)險的責(zé)任轉(zhuǎn)移給另一方,但是不能消除風(fēng)險。在房地產(chǎn)項目中,風(fēng)險轉(zhuǎn)移主要采取的途徑是合同和保險。在前期階段由相關(guān)部門下屬或指定單位簽訂相應(yīng)合同,履行報批手續(xù),如日照分析報告、環(huán)境影響報告報告、交通影響評價、測繪報告等。3.3.3風(fēng)險損失減輕風(fēng)險損失減輕是指在風(fēng)險事件出現(xiàn)時或出現(xiàn)后,采取措施減少損失發(fā)生范圍或損失程度的行為。風(fēng)險損失減輕也是一種相對積極的風(fēng)險應(yīng)對方法,與風(fēng)險預(yù)防相比,風(fēng)險

8、損失減輕不能降低風(fēng)險發(fā)生的概率,但能降低風(fēng)險事件發(fā)生后帶來的損失。在前期工作階段減輕風(fēng)險的措施有:選擇合作單位合作報批、選擇專業(yè)公司報批、通過招標(biāo)確定規(guī)劃設(shè)計方案、專業(yè)設(shè)計單位設(shè)計。3.4前期階段的風(fēng)險監(jiān)控房地產(chǎn)項目風(fēng)險一般經(jīng)歷三個階段:風(fēng)險積聚階段、風(fēng)險顯現(xiàn)階段、造成后果階段。房地產(chǎn)項目風(fēng)險監(jiān)控就是通過制定和實施各種風(fēng)險防范和處理措施。在風(fēng)險積聚階段,通過建立科學(xué)的風(fēng)險預(yù)警機(jī)制,及時發(fā)現(xiàn)和消除各種風(fēng)險隱患。在風(fēng)險顯現(xiàn)階段,啟動應(yīng)急預(yù)案,積極應(yīng)對,將有風(fēng)險導(dǎo)致的損失減少到最低限度。當(dāng)風(fēng)險損失發(fā)生后,即在造成后果階段,迅速對風(fēng)險損夫進(jìn)行充分有效的經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償,在盡可能短的時間內(nèi),排除直接損失對開發(fā)項目正常進(jìn)行的干擾,同時減少間接損失。風(fēng)險識別、風(fēng)險分析