正華文苑房地產(chǎn)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)管理研究.

1、2013屆 分類號(hào)：F293.2 單位代碼 ：10452 畢業(yè)論文（設(shè)計(jì)）正華文苑房地產(chǎn)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)管理研究姓 名 孫茜 學(xué) 號(hào) 200904170120 年 級(jí) 2009級(jí) 專 業(yè) 房地產(chǎn)經(jīng)營管理 系（院） 建筑學(xué)院 指導(dǎo)教師 李文軍 2015年 3月 26日臨沂大學(xué)建筑學(xué)院2013屆本科畢業(yè)論文（設(shè)計(jì)）摘 要本文從國際及國內(nèi)對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)管理的研究現(xiàn)狀入手，結(jié)合房地產(chǎn)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)管理相關(guān)理論；隨后結(jié)合山東省聊城市了正華文苑房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的環(huán)境分析、聊城市房地產(chǎn)市場供求分析以及正華文苑房地產(chǎn)項(xiàng)目的定位及其優(yōu)勢(shì)劣勢(shì)分析；然后借助盈虧平衡分析、敏感性分析及模糊數(shù)學(xué)理論與層次分析法相結(jié)合的綜合分析方

2、法，對(duì)正華文苑房地產(chǎn)項(xiàng)目識(shí)別出的風(fēng)險(xiǎn)因素進(jìn)行定量分析；最后依據(jù)東麗湖房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)分析的結(jié)果，提出了可供該項(xiàng)目選擇的風(fēng)險(xiǎn)控制策略和方法，旨在為我國房地產(chǎn)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)管理實(shí)際過程提供借鑒和指導(dǎo)，以推動(dòng)我國房地產(chǎn)行業(yè)長期穩(wěn)定的健康發(fā)展。關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)；房地產(chǎn)項(xiàng)目；風(fēng)險(xiǎn)管理；控制ABSTRACTThis article from the international and domestic status of the study of real estate development project risk management, combining with the real estate pro

3、ject risk management related theory; Then combined with the shandong liaocheng c-com beautiful environment of the real estate development project, liaocheng city real estate market supply and demand analysis and c-com beautiful real estate projects positioning and its advantage disadvantage analysis

4、; Then with the help of break-even analysis, sensitivity analysis and fuzzy mathematics theory and hierarchical analysis method of comprehensive analysis method, the c-com beautiful to identify risk factors for quantitative analysis of real estate project; Finally on the basis of toray lake real est

5、ate development project risk analysis, put forward for the project to choose the risk control strategies and methods, aiming at actual ? project risk management of real estate in our country.Key words: Real estate; real estate project; risk management; control目 錄摘 要IABSTRACTII引言11 城市土地集約利用的基本理論11.1

6、城市土地集約利用的概念和內(nèi)涵11.2 城市土地集約利用研究的理論基礎(chǔ)22 臨沂市城市土地利用概況22.1 臨沂市地理概況22.2 臨沂市城市土地資源利用現(xiàn)狀23 臨沂市城市用地特點(diǎn)及存在問題23.1 臨沂市城市用地特點(diǎn)23.2 臨沂市城市用地存在的問題34 制約臨沂市城市土地集約利用的原因44.1 地租地價(jià)與土地集約利用44.2 管理制度與土地集約利用45 臨沂市城市土地集約利用措施45.1 樹立節(jié)約用地的觀念45.2 嚴(yán)格按規(guī)劃搞好城市用地管理55.3 開展城市存量土地挖潛工作55.4 建立和完善城市建設(shè)用地綜合開發(fā)機(jī)制55.5 深化土地使用制度改革，培育規(guī)范的土地市場55.6 改革政府績效

7、評(píng)估制度，建立土地供給監(jiān)督與約束機(jī)制6結(jié)論6參考文獻(xiàn)7致 謝8引言隨著我國經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展和人民群眾生活水平的提高，特別是 1999 年全國全面推進(jìn)住房制度改革、取消住房實(shí)物分配以來，人們對(duì)住宅和房地產(chǎn)的需求迅猛增長，極大地促進(jìn)了房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展，有力地推動(dòng)了群眾居住水平的提高，房地產(chǎn)業(yè)逐漸成為我國國民經(jīng)濟(jì)的基礎(chǔ)性、先導(dǎo)性產(chǎn)業(yè)，成為促進(jìn)我國國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重要推動(dòng)力量。在目前社會(huì)上出現(xiàn)的所有投資項(xiàng)目中，房地產(chǎn)行業(yè)扮演著非常重要的角色。作為全世界固定資產(chǎn)的重要組成部分之一，它的發(fā)展優(yōu)劣將直接影響世界資產(chǎn)是否穩(wěn)定，國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展是否正常。房地產(chǎn)行業(yè)作為國民經(jīng)濟(jì)的基礎(chǔ)組成，它的投資失誤不僅影響的是它本身，還

8、不可避免的將這種風(fēng)險(xiǎn)擴(kuò)展到其他行業(yè)，比如說是建筑、施工、金融、能源、運(yùn)輸?shù)?。這種連帶反應(yīng)可能發(fā)生的可能性使我們不得不投入到對(duì)房地產(chǎn)投資方面的研究中去。為了保證國民經(jīng)濟(jì)的健康快速發(fā)展，我們必須有效降低房地產(chǎn)開發(fā)和投資項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)，這也必然會(huì)對(duì)整個(gè)宏觀經(jīng)濟(jì)的發(fā)展速度和質(zhì)量帶來正向的影響。1 項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)管理的理論基礎(chǔ)2.1 項(xiàng)目及項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)2.1.1 項(xiàng)目與風(fēng)險(xiǎn)在人類歷史與社會(huì)經(jīng)濟(jì)不斷發(fā)展的過程中，項(xiàng)目表示為了取得特有的產(chǎn)品或創(chuàng)造特定服務(wù)所努力進(jìn)行的一次性任務(wù)，這個(gè)任務(wù)是一個(gè)唯一的事件，抑或是在特定的預(yù)算或規(guī)定的時(shí)期內(nèi)所期望取得或達(dá)成的預(yù)期目標(biāo)，也可以說項(xiàng)目是一個(gè)系統(tǒng)的、動(dòng)態(tài)的過程。到目前為止學(xué)術(shù)界還沒有

9、對(duì)風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行統(tǒng)一的界定，對(duì)其主要存在以下觀點(diǎn)：其一，認(rèn)為風(fēng)險(xiǎn)即為從事某一項(xiàng)或多項(xiàng)特定活動(dòng)時(shí)存在由不確定因素致使的自然破壞或經(jīng)濟(jì)損失的可能性；其二，將風(fēng)險(xiǎn)定義成具有不確定性且不愿意發(fā)生的客觀事件體現(xiàn)；其三，從統(tǒng)計(jì)學(xué)的角度理解，把風(fēng)險(xiǎn)定義成為某種事件所產(chǎn)生破壞的機(jī)率；其四，認(rèn)為風(fēng)險(xiǎn)即遇到損失或是破壞的危險(xiǎn)或是機(jī)會(huì)。2.1.2 項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)即為項(xiàng)目在其壽命周期內(nèi)發(fā)生的導(dǎo)致經(jīng)濟(jì)損失的可能性，是各種相關(guān)因素導(dǎo)致的項(xiàng)目可能發(fā)生的損失，或發(fā)生損失的可能性。而項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)分析就是對(duì)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)可能性的分析，即分析在項(xiàng)目實(shí)施的時(shí)間和空間內(nèi)存在的導(dǎo)致經(jīng)濟(jì)損失的因素發(fā)生可能性及其變化程度。項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)主要包含了風(fēng)險(xiǎn)規(guī)律性、

10、風(fēng)險(xiǎn)全面性、風(fēng)險(xiǎn)持續(xù)性、風(fēng)險(xiǎn)多樣性等特點(diǎn)，其中風(fēng)險(xiǎn)規(guī)律性是由于同類項(xiàng)目具有相同或相近的規(guī)律，風(fēng)險(xiǎn)的發(fā)生及其影響也具有一定的規(guī)律；風(fēng)險(xiǎn)全面性是由于項(xiàng)目具有整體性和程序性特性，各個(gè)環(huán)節(jié)相互聯(lián)系、相互制約，項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)一旦發(fā)生，就會(huì)對(duì)整個(gè)項(xiàng)目的進(jìn)展情況造成全面影響；風(fēng)險(xiǎn)持續(xù)性是由于項(xiàng)目側(cè)重于過程，項(xiàng)目的實(shí)施必然經(jīng)歷一個(gè)或長或短的時(shí)期，在項(xiàng)目實(shí)施的整個(gè)過程中都將面臨或相對(duì)穩(wěn)定、或隨過程變化的風(fēng)險(xiǎn)，風(fēng)險(xiǎn)將持續(xù)地存在于項(xiàng)目的整個(gè)生命周期內(nèi)；風(fēng)險(xiǎn)多樣性是由于一個(gè)項(xiàng)目中可能發(fā)生的風(fēng)險(xiǎn)有很多種，各種風(fēng)險(xiǎn)因素之間也存在著復(fù)雜的內(nèi)在聯(lián)系。所以說在充分認(rèn)識(shí)和把握風(fēng)險(xiǎn)規(guī)律的基礎(chǔ)上，風(fēng)險(xiǎn)可以進(jìn)行預(yù)測(cè)和防范。2.2 項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)管

11、理的要點(diǎn)2.2.1 項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別就是辨別項(xiàng)目在實(shí)施過程存在哪些風(fēng)險(xiǎn)，各風(fēng)險(xiǎn)因素產(chǎn)生的原因是什么，哪些風(fēng)險(xiǎn)因素是主要的，以及各風(fēng)險(xiǎn)變量是否相關(guān)等，還要分析風(fēng)險(xiǎn)可能引發(fā)的后果或可能對(duì)項(xiàng)目造成的損失情況。風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別的方法有很多種，既可以用結(jié)構(gòu)化和非結(jié)構(gòu)化來劃分，也可以用經(jīng)驗(yàn)性或系統(tǒng)性來劃分。通用的方法主要有環(huán)境分析法、系統(tǒng)分解法、流程圖法、財(cái)務(wù)報(bào)表分析法、風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別問詢法等五種。2.2.2 項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)控制風(fēng)險(xiǎn)對(duì)策實(shí)施控制包括實(shí)施風(fēng)險(xiǎn)管理方案以便在項(xiàng)目過程中對(duì)風(fēng)險(xiǎn)事件做出回應(yīng)，當(dāng)變故發(fā)生時(shí)，需要重復(fù)進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別，風(fēng)險(xiǎn)量化以及風(fēng)險(xiǎn)對(duì)策研究一整套基本措施。 1、風(fēng)險(xiǎn)對(duì)策控制方案風(fēng)險(xiǎn)對(duì)策控制方案包含了實(shí)際

12、風(fēng)險(xiǎn)事件和附加風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別。其中實(shí)際風(fēng)險(xiǎn)事件是指有些已識(shí)別了的風(fēng)險(xiǎn)事件會(huì)發(fā)生，有些則不會(huì)。發(fā)生了的風(fēng)險(xiǎn)事件是實(shí)際風(fēng)險(xiǎn)事件或說是風(fēng)險(xiǎn)的起源，而項(xiàng)目管理人員應(yīng)總結(jié)已發(fā)生的風(fēng)險(xiǎn)事件以便進(jìn)行進(jìn)一步的對(duì)策研究；附加風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別是指當(dāng)項(xiàng)目進(jìn)程受到評(píng)價(jià)和總結(jié)時(shí)，事先未被識(shí)別的潛在風(fēng)險(xiǎn)事件或風(fēng)險(xiǎn)的起源將會(huì)浮出水面。2、風(fēng)險(xiǎn)對(duì)策實(shí)施控制的工具和方法 首先，對(duì)消極的風(fēng)險(xiǎn)事件而言，工作區(qū)是一種不列入方案的對(duì)策。所謂不列入方案是指在感覺上它并未定義在風(fēng)險(xiǎn)事件發(fā)生前。其次，附加風(fēng)險(xiǎn)策略研究。如果風(fēng)險(xiǎn)事件未被預(yù)料到，或后果遠(yuǎn)大于預(yù)料，那么計(jì)劃的風(fēng)險(xiǎn)策略將會(huì)不充分，這時(shí)就有必要再次重復(fù)進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)對(duì)策研究甚至風(fēng)險(xiǎn)管理程序。再次，風(fēng)險(xiǎn)對(duì)

13、策實(shí)施控制方法一方面是校正行為，即校正行為首先包括實(shí)施已計(jì)劃的風(fēng)險(xiǎn)對(duì)策（比如實(shí)施預(yù)防性計(jì)劃或工作區(qū)計(jì)劃），另一方面是實(shí)時(shí)調(diào)整風(fēng)險(xiǎn)管理計(jì)劃，一個(gè)預(yù)料之中的風(fēng)險(xiǎn)事件發(fā)生或沒發(fā)生，對(duì)實(shí)際風(fēng)險(xiǎn)事件后果的評(píng)估，對(duì)風(fēng)險(xiǎn)系數(shù)和風(fēng)險(xiǎn)機(jī)率的評(píng)估，以及風(fēng)險(xiǎn)管理方案的其它方面，都應(yīng)進(jìn)行實(shí)時(shí)的更新調(diào)整。2.3 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)管理的要點(diǎn)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)管理是在房地產(chǎn)開發(fā)過程中對(duì)項(xiàng)目有可能遇到的主要風(fēng)險(xiǎn)因素進(jìn)行識(shí)別與分析，采用合理經(jīng)濟(jì)的手段對(duì)風(fēng)險(xiǎn)因素加以防范和處理，通過最小資金投入為項(xiàng)目提供最大安全保障的一種管理活動(dòng)。從房地產(chǎn)開發(fā)的產(chǎn)業(yè)特點(diǎn)看，房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目投資風(fēng)險(xiǎn)表現(xiàn)出具有個(gè)別性、復(fù)雜性、全面性、不確定性等特征。

14、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目由于地域不同、項(xiàng)目類別不同，不同類別的項(xiàng)目具有各自不同的風(fēng)險(xiǎn)；即使同類的開發(fā)項(xiàng)目，因?yàn)轫?xiàng)目的市場定位、決策系統(tǒng)、風(fēng)險(xiǎn)偏好、規(guī)劃和施工技術(shù)等各不相同，項(xiàng)目所可能遇到的風(fēng)險(xiǎn)也各不相同。近些年，許多專家和實(shí)際工作者從不同角度對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)因素進(jìn)行了分類分析，形成了不同的風(fēng)險(xiǎn)分類方法。房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)的主要內(nèi)容包括房地產(chǎn)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)因素、房地產(chǎn)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)事件和建設(shè)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)損失三個(gè)方面：1、房地產(chǎn)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)因素房地產(chǎn)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)因素是指能夠引起或增加房地產(chǎn)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)事件發(fā)生的機(jī)會(huì)和影響損失嚴(yán)重程度的因素，是事件發(fā)生的潛在條件。風(fēng)險(xiǎn)因素包括無形風(fēng)險(xiǎn)因素及有形。2、房地產(chǎn)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)事件房地產(chǎn)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)事

15、件是指直接導(dǎo)致房地產(chǎn)項(xiàng)目損失發(fā)生的非計(jì)劃的、非預(yù)期的、非故意的偶然事件，它使得風(fēng)險(xiǎn)的可能變成了現(xiàn)實(shí)并導(dǎo)致?lián)p失的后果。3、房地產(chǎn)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)損失房地產(chǎn)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)損失是指由于房地產(chǎn)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)事件的發(fā)生而導(dǎo)致投資商投入資本的減少，或者預(yù)期收益與實(shí)際收益之間出現(xiàn)負(fù)偏差值。風(fēng)險(xiǎn)損失包括直接損失和間接損失。3 正華文苑項(xiàng)目市場環(huán)境分析與項(xiàng)目定位3.1 公司與項(xiàng)目概況3.3.1 公司概況聊城正華置業(yè)有限公司位于山東省聊城市，其是以房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)、策劃、營銷以及房地產(chǎn)方面培訓(xùn)與教育、房地產(chǎn)項(xiàng)目投資、管理顧問、銷售代理等相關(guān)業(yè)務(wù)為主的大型綜合企業(yè)。聊城正華置業(yè)有限公司成立于2010年2月，注冊(cè)資金達(dá)一千萬元，該公司創(chuàng)辦

16、以來，都秉承著“高效、專業(yè)、規(guī)范、誠信”的宗旨，并且長期以來都全心全意為顧客提供專業(yè)化、科學(xué)化的營銷服務(wù)，同時(shí)也形成了包含營銷代理、廣告服務(wù)、營銷策劃、項(xiàng)目定位、投資分析、市場調(diào)研等相關(guān)房地產(chǎn)營銷服務(wù)的高價(jià)值鏈的經(jīng)營體系。3.3.2 項(xiàng)目概況2011年，聊城正華置業(yè)有限公司在山東省聊城市開發(fā)了小型房地產(chǎn)項(xiàng)目正華文苑項(xiàng)目，其位于聊城市高唐縣人和路南、東興路西，整個(gè)項(xiàng)目是兩棟十七層的框架剪力墻結(jié)構(gòu)的小高層，占地面積為13畝，總建筑面積為32300平方米，合同造價(jià)達(dá)到7550萬元人民幣，在對(duì)正華文苑項(xiàng)目開發(fā)的過程中，聊城正華置業(yè)有限公司都有效貫穿了全過程風(fēng)險(xiǎn)管理的理念，并取得了一定的成果。3.2 正

17、華文苑項(xiàng)目環(huán)境分析3.2.1項(xiàng)目宏觀環(huán)境分析正華文苑項(xiàng)目的宏觀環(huán)境是一個(gè)范圍很大的系統(tǒng)，這主要是由于特定地區(qū)或者城市所特有的人文條件與自然環(huán)境均會(huì)對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目造成不同方面與不同程度的影響。就正華文苑項(xiàng)目的開發(fā)過程來講，這方面的條件是項(xiàng)目外在的，即無法通過開發(fā)者主觀臆斷和努力完成改變，這便是宏觀環(huán)境。通常來講，宏觀環(huán)境包含了社會(huì)因素、基礎(chǔ)設(shè)施、自然地理、宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境、法律環(huán)境和政治環(huán)境這六方面的影響因素。1、社會(huì)環(huán)境社會(huì)環(huán)境是房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目所在地社會(huì)秩序、社會(huì)信譽(yù)和社會(huì)服務(wù)等條件的總和。聊城市是我國社會(huì)管理秩序最好的城市之一，社會(huì)管理體系健全，服務(wù)體系完善，全社會(huì)綜合服務(wù)效率及服務(wù)水平較高，有利

18、于房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的持續(xù)投資。2、基礎(chǔ)設(shè)施環(huán)境基礎(chǔ)設(shè)施環(huán)境是項(xiàng)目所在區(qū)域能夠?yàn)榉康禺a(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目所提供的給水排水、能源供應(yīng)、交通等外圍條件。聊城市的基礎(chǔ)設(shè)施環(huán)境水平居于全國前列。交通網(wǎng)絡(luò)發(fā)達(dá)，高速公路網(wǎng)絡(luò)發(fā)達(dá)，通達(dá)全國東部各主要城市，市域道路體系發(fā)達(dá)，城市交通便捷，現(xiàn)在正在加快城市軌道交通體系建設(shè)。城市電力管網(wǎng)、燃?xì)狻⑴潘?、供水基本?shí)現(xiàn)全覆蓋，能夠?yàn)槊總€(gè)開發(fā)項(xiàng)目提供及時(shí)的配套服務(wù)。3、自然地理環(huán)境自然地理環(huán)境是指房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目所在地自然地理?xiàng)l件的總和。自然地理環(huán)境具有相對(duì)不變和長久穩(wěn)定的特點(diǎn)，優(yōu)越的自然地理環(huán)境能夠有效降低開發(fā)項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)，而在自然地區(qū)環(huán)境較差的地區(qū)進(jìn)行項(xiàng)目開發(fā)，不僅要增加投入，而且風(fēng)

19、險(xiǎn)相對(duì)較高。由于各個(gè)城市和地區(qū)自然地理環(huán)境各具特色、差異很大，開發(fā)項(xiàng)目的規(guī)劃、設(shè)計(jì)、施工行為等都需要首先適應(yīng)不同地區(qū)的不同自然地理?xiàng)l件。山東自然地理?xiàng)l件優(yōu)越，地勢(shì)以平原為主，項(xiàng)目基本不會(huì)遇到滑坡等地質(zhì)災(zāi)害影響，自然地理環(huán)境比較適合進(jìn)行項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)，一般不會(huì)對(duì)明顯增加項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)，但項(xiàng)目設(shè)計(jì)和施工應(yīng)充分考慮山東地質(zhì)條件相對(duì)較松軟、氣候四季分明的特點(diǎn)，注意北方居民居住習(xí)慣，相應(yīng)地做好建筑結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)和保溫節(jié)能設(shè)計(jì)，冬季施工難度較大、成本較高。4、宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境是一個(gè)城市或地區(qū)的總體經(jīng)濟(jì)環(huán)境因素的總和。宏觀統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)通常能夠代表這個(gè)城市或地區(qū)總體經(jīng)濟(jì)發(fā)展情況。2010 年，山東生產(chǎn)總值（GDP）4

20、5429.2億元，同比增長 10.9%，是全國增長最快的城市和地區(qū)之一；財(cái)政總收入為3455.71億元，同比增長25.69%；其中地方財(cái)政收入2668.81億元，同比增長22.4%；城鎮(zhèn)居民人均可支配收入為22732元，同比增長14.3%；全年房地產(chǎn)開發(fā)總投資額達(dá)4108.1億元，同比增長26.4%，商品房總銷售面積達(dá)9579.6萬平方米，增長了3.1%。從總體上看，山東是我國經(jīng)濟(jì)發(fā)展較快、發(fā)展水平較高的城市，為房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目提供了一個(gè)好的經(jīng)濟(jì)環(huán)境。3.2.2項(xiàng)目微觀環(huán)境分析微觀環(huán)境是與項(xiàng)目坐落區(qū)域的自然和社會(huì)條件相關(guān)的各項(xiàng)外在因素的總和。與宏觀投資環(huán)境相比，微觀投資環(huán)境與開發(fā)項(xiàng)目的關(guān)系更為直

21、接。1、基礎(chǔ)設(shè)施環(huán)境聊城市正華文苑規(guī)劃區(qū)，市政配套設(shè)施建設(shè)將較為齊全。沿周邊市政道路均鋪設(shè)有污排管線、雨排、配水管道、供水，以及燃?xì)夤芫€、通訊、電力，供熱方式主要采用區(qū)域集中供熱，市政配套設(shè)施齊全，不僅能夠滿足項(xiàng)目開發(fā)期間的施工條件，并且有能力為建成后的項(xiàng)目提供所需的各項(xiàng)配套服務(wù)，保證居民正常生活需要。2、地質(zhì)條件正華文苑項(xiàng)目所在地區(qū)地勢(shì)低平，排水順暢，地下水補(bǔ)給來源較多，地下水位一般較高，平均1.2米。根據(jù)場地周圍已有地質(zhì)資料，結(jié)合場地條件綜合分析判定，地質(zhì)條件能夠滿足一般建筑對(duì)承載力的指標(biāo)要求，地表水及地下水對(duì)混凝土結(jié)構(gòu)及混凝土結(jié)構(gòu)中的鋼筋均無腐蝕性。3、自然環(huán)境正華文苑地區(qū)位于東經(jīng)115

22、度，北緯37度，屬于暖溫帶半濕潤大陸性季風(fēng)氣候。地塊范圍內(nèi)擁有稀缺的濕地資源，水質(zhì)優(yōu)良，具備得天獨(dú)厚的自然生態(tài)環(huán)境，自然條件非常宜居。4、規(guī)劃條件根據(jù)聊城市總體規(guī)劃，規(guī)劃遠(yuǎn)期用地總面積38.07平方公里，其中建設(shè)用地約11.2平方公里。正華文苑項(xiàng)目用地規(guī)劃為住宅、商服用地，在此范圍內(nèi)建設(shè)住宅及商業(yè)設(shè)施等項(xiàng)目符合聊城市總體規(guī)劃和區(qū)域性詳細(xì)規(guī)劃。3.2.3項(xiàng)目市場供求分析就房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目而言，決定投資收益的主要因素只能是市場。市場供求狀況決定著項(xiàng)目收益能否實(shí)現(xiàn)及收益率高低。聊城市未來五年，房地產(chǎn)發(fā)展仍將處于一個(gè)發(fā)展較快的時(shí)期，商品房市場供求比“十一五”時(shí)期仍將顯著增長。1、市場需求分析按照聊城市房

23、地產(chǎn)發(fā)展“十二五”規(guī)劃所做的分析，“住有所居”仍然是“十二五”時(shí)期聊城市經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展的核心任務(wù)之一。就住宅來看，需求有四個(gè)重要增長點(diǎn)：一是拆遷安置需求增長勢(shì)頭強(qiáng)勁。隨著城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)進(jìn)一步提速，外環(huán)線以內(nèi)城中村改造加快實(shí)施，以及示范鎮(zhèn)建設(shè)由試點(diǎn)到全面展開，預(yù)測(cè)“十二五”時(shí)期聊城市拆遷安置剛性需求總量在1750萬平方米左右。二是外來人口住房需求快速增長。據(jù)相關(guān)預(yù)測(cè)，“十二五”時(shí)期聊城市常住人口將增加128萬人，其中，外來常住人口將增加105萬人，預(yù)測(cè)可形成住房需求1185萬平方米。三是改善型需求持續(xù)釋放?！笆濉睍r(shí)期，聊城市人均GDP將從一萬美元向更高水平發(fā)展，在經(jīng)濟(jì)持續(xù)增長、群眾收入不斷提

24、高的背景下，預(yù)計(jì)“十二五”時(shí)期改善型住房需求總量將達(dá)到1294萬平方米。四是本市居民結(jié)婚購房需求保持穩(wěn)定，預(yù)測(cè)需求量在710萬平方米左右。加上其他需求，預(yù)計(jì)“十二五”時(shí)期該市住宅需求總量在7000萬平方米左右。2、市場供給分析根據(jù)聊城市房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展“十二五”規(guī)劃提供的數(shù)據(jù)，今后五年山東仍然是房地產(chǎn)開發(fā)力度進(jìn)一步加大的時(shí)期，五年計(jì)劃開發(fā)建設(shè)房地產(chǎn)11000萬平方米，比“十一五”時(shí)期增長35%。其中建設(shè)保障性住房2200萬平方米；建設(shè)小城鎮(zhèn)農(nóng)民安置用房1350萬平方米；建設(shè)商品住宅4000萬平方米；建設(shè)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目2400萬平方米。3.3 正華文苑項(xiàng)目定位及優(yōu)劣分析3.3.1 項(xiàng)目定位1、市場定位

25、（1）住宅目標(biāo)客戶定位正華文苑項(xiàng)目住宅產(chǎn)品的目標(biāo)消費(fèi)群包括傳統(tǒng)客戶群和中堅(jiān)客戶群兩類。其一，傳統(tǒng)客戶群。通過對(duì)聊城市內(nèi)本項(xiàng)目的競爭項(xiàng)目振光家園項(xiàng)目、東新城邦項(xiàng)目、陽谷水潤項(xiàng)目、麗景花園二期項(xiàng)目等的客戶進(jìn)行調(diào)研得到的結(jié)果，山東以往的高檔住宅區(qū)的購房群體主要集中在城市“先富階層”，以經(jīng)商人士和企業(yè)管理者為主，具體包括：國有大中型企業(yè)管理者、政府官員和私營企業(yè)主。其二，中堅(jiān)客戶群。隨著聊城市城市功能轉(zhuǎn)變以及城市地位的提高，聊城市將建設(shè)為我國北方的經(jīng)濟(jì)中心，第三產(chǎn)業(yè)得到了良好的發(fā)展空間，并隨著時(shí)間的推移成為本城市的主要經(jīng)濟(jì)支柱，相應(yīng)的從事第三產(chǎn)業(yè)服務(wù)行業(yè)的人群隊(duì)伍將日漸龐大，開始出現(xiàn)“中堅(jiān)”購房群體，

26、中堅(jiān)階層主要包括：公務(wù)員、高校教授、科研人員、高級(jí)技術(shù)人員、白領(lǐng)階層、企業(yè)管理者等。（2）商業(yè)目標(biāo)客戶定位正華文苑區(qū)域風(fēng)景優(yōu)美，未來交通便利，與聊城市區(qū)及周邊區(qū)域聯(lián)系緊密，因此大量的認(rèn)可本區(qū)域發(fā)展的聊城市區(qū)及其周邊區(qū)域以及外地的客戶，將成為正華文苑項(xiàng)目商業(yè)設(shè)施的主要目標(biāo)客戶。項(xiàng)目的商業(yè)設(shè)施主要為以下兩部分客戶服務(wù)：一方面是針對(duì)項(xiàng)目及周邊居民的日常商業(yè)消費(fèi)需求。根據(jù)規(guī)劃，正華文苑地區(qū)建設(shè)用地約32平方公里，人口規(guī)模為15萬人。根據(jù)聊城市目前人均商業(yè)面積（0.9平方米/人）計(jì)算，未來若干年內(nèi)，這些人口將產(chǎn)生20萬平方米的商業(yè)需求。另一方面，針對(duì)短距離客戶的休閑旅游消費(fèi)需求，項(xiàng)目應(yīng)尋求發(fā)展具有休閑、

27、度假性質(zhì)的主題性商業(yè)設(shè)施。2、產(chǎn)品價(jià)格定位正華文苑項(xiàng)目的住宅價(jià)格的確定主要參考以下兩個(gè)因素：一是聊城市平均住宅價(jià)格水平。2011年，聊城市住宅平均價(jià)格4437元/平方米，比去年同期增長12.6%；其中，市內(nèi)商品住宅成交均價(jià)為6380元/平方米，高檔住宅市場的平均售價(jià)為 1430元/平方米。按照目前聊城市住宅市場的價(jià)格及漲幅情況，預(yù)計(jì)未來普通住宅的售價(jià)年增長率將保持在8%左右，高檔住宅的售價(jià)年增長率保持在12%左右。二是周邊項(xiàng)目價(jià)格水平。項(xiàng)目定價(jià)時(shí)需要調(diào)查和借鑒周邊同類型項(xiàng)目的價(jià)格水平。本項(xiàng)目地塊周邊在住宅樓項(xiàng)目價(jià)格水平詳見表3.1。表3.1 正華文苑項(xiàng)目周邊在售住宅項(xiàng)目售價(jià)表物業(yè)名稱房屋類型與

28、銷售均價(jià)（元/平方米）洋房小高層高層陽谷水潤無57106080東新城邦450053005880麗景花園二期526060006450基于以上各方面考慮，預(yù)計(jì)未來項(xiàng)目商品房售價(jià)為6500元/平方米。另外，目前區(qū)域的商業(yè)氛圍不濃，需要比較長的市場培育期，但是隨著正華文苑板塊的成熟以及周邊區(qū)域的開發(fā)開放將會(huì)帶動(dòng)本區(qū)域商業(yè)的發(fā)展。從目前市場情況來看，正華文苑項(xiàng)目在開發(fā)前期需要用低于市場平均價(jià)格的優(yōu)惠價(jià)格來吸引商業(yè)的投資者，加快商業(yè)用房的銷售。3.3.2 項(xiàng)目優(yōu)勢(shì)分析首先，區(qū)域整體環(huán)境資源優(yōu)勢(shì)較為突出，自然環(huán)境也很宜人。其次，項(xiàng)目的用地規(guī)模大，其在住宅樓的基礎(chǔ)上還可以建立起俱樂部、酒店等多元素產(chǎn)業(yè)，形成多

29、板塊經(jīng)營，并且能夠通過其努力，為項(xiàng)目提供條件比較優(yōu)越的小區(qū)，以便形成產(chǎn)業(yè)互動(dòng)，發(fā)揮出整體勢(shì)能。再次，該項(xiàng)目當(dāng)前的建設(shè)地點(diǎn)不涉及地上物的拆遷工作，現(xiàn)狀為平整后的工程建設(shè)用地，地形規(guī)整，各項(xiàng)開發(fā)條件比較理想。3.3.3 項(xiàng)目劣勢(shì)分析正華文苑項(xiàng)目當(dāng)前用地周邊的交通通達(dá)性不強(qiáng)，只有兩條公交線路能夠到達(dá)，未來交通路網(wǎng)規(guī)劃實(shí)現(xiàn)需要一個(gè)較長時(shí)期，隨著時(shí)間的推移，由于可能發(fā)生規(guī)劃調(diào)整、投資不落實(shí)等問題，路網(wǎng)規(guī)劃實(shí)施面臨一定的不確定性。正華文苑項(xiàng)目周邊配套性服務(wù)項(xiàng)目處在規(guī)劃或建設(shè)階段，項(xiàng)目自身的服務(wù)項(xiàng)目建成需要一個(gè)階段，目前項(xiàng)目幾乎沒有可以依托區(qū)域生活及產(chǎn)業(yè)配套，近一階段項(xiàng)目缺少生活氣息，這兩個(gè)方面可謂是該項(xiàng)目

30、目前的劣勢(shì)所在。4 正華文苑項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別4.1項(xiàng)目開發(fā)階段的風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別正華文苑項(xiàng)目在前期階段存在著投資風(fēng)險(xiǎn)和籌資風(fēng)險(xiǎn)。一方面，是投資風(fēng)險(xiǎn)，正華文苑項(xiàng)目在設(shè)計(jì)方面引進(jìn)了許多先進(jìn)的技術(shù)，包括框支梁、飛模工藝等，這都會(huì)使該項(xiàng)目投資巨大，有可能超過預(yù)算值。另一方面，是籌資風(fēng)險(xiǎn)，這主要是因?yàn)殚_發(fā)地塊大，開發(fā)商面臨籌資困境，不得不向商業(yè)銀行貸款，將會(huì)面臨增加利息的風(fēng)險(xiǎn)。綜上所述，正華文苑項(xiàng)目在前期階段主要是籌資風(fēng)險(xiǎn)。4.2項(xiàng)目建設(shè)階段的風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別正華文苑項(xiàng)目在項(xiàng)目建設(shè)階段的風(fēng)險(xiǎn)主要是在建設(shè)過程中措施不當(dāng)、管理不善引起的決策目標(biāo)風(fēng)險(xiǎn)，這主要包括了工期風(fēng)險(xiǎn)與成本風(fēng)險(xiǎn)。一方面，正華文苑項(xiàng)目工期風(fēng)險(xiǎn)是指工程項(xiàng)目不能

31、按計(jì)劃目標(biāo)實(shí)現(xiàn)的可能性，工期越長，各種經(jīng)濟(jì)環(huán)境條件發(fā)生變化的可能性越大，各種費(fèi)用和房屋售價(jià)就難以確定，風(fēng)險(xiǎn)就越大。這些影響因素主要包括：其一，開發(fā)商自身引發(fā)的工期拖延，即開發(fā)商臨時(shí)增加工程量、未按時(shí)向承包商提供圖紙，拖欠承包商工程款；其二，承包商引起的工期拖延：由于承包商管理水平差，改變?cè)M(jìn)度計(jì)劃，由于勘察不準(zhǔn)確導(dǎo)致的未能預(yù)料的技術(shù)障礙，施工中采用不成熟工藝導(dǎo)致返工加固。設(shè)備供應(yīng)、機(jī)具、構(gòu)配件、材料等環(huán)節(jié)跟不上，時(shí)間、數(shù)量、規(guī)格、品種不能滿足工程的需要。其三，預(yù)料之外的變故，即一些意料之外或人力不可抗拒的因素也有可能引起項(xiàng)目的變更，如地下不明物、社會(huì)干擾的處理。4.3項(xiàng)目租售階段的風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別假設(shè)

32、正華文苑項(xiàng)目的銷售收入目標(biāo)如果不能實(shí)現(xiàn)，那么主要是由以下風(fēng)險(xiǎn)導(dǎo)致的。其一，從銷售時(shí)機(jī)風(fēng)險(xiǎn)方面，正華文苑項(xiàng)目采用預(yù)售方式，即是售“樓花”，而在當(dāng)前國家加緊對(duì)于房地產(chǎn)市場的宏觀調(diào)控后，房地產(chǎn)市場相對(duì)低迷，采取預(yù)售的方式可以活躍房地產(chǎn)市場，有利于資金的回籠。另一方面，雖然國內(nèi)一線城市的房價(jià)一降再降，但山東省的房價(jià)卻一直未受影響。因此，采用預(yù)售方式風(fēng)險(xiǎn)較少。其二，銷售價(jià)格方面，重要的是銷售價(jià)格的定位，準(zhǔn)確合理的銷售價(jià)格能夠較快地為購買者所接受，從而為資金的快速回籠提供可能。綜上所述，正華文苑項(xiàng)目租售階段的風(fēng)險(xiǎn)主要源于銷售價(jià)格確定風(fēng)險(xiǎn)。6 正華文苑項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)控制6.1 正華文苑項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)控制原則制定風(fēng)險(xiǎn)

33、控制對(duì)策的原則包括以下幾個(gè)方面：6.1.1 可行性原則根據(jù)已識(shí)別的風(fēng)險(xiǎn)影響因素，風(fēng)險(xiǎn)控制對(duì)策首先具有針對(duì)的、可操作性，能夠通過對(duì)策落實(shí)保證項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)得到有效控制。6.1.2 經(jīng)濟(jì)性原則風(fēng)險(xiǎn)控制對(duì)策要注意控制成本，力求通過較小的成本投入，保證項(xiàng)目實(shí)現(xiàn)預(yù)期收益。6.1.3 動(dòng)態(tài)性原則項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)分為前期階段、施工階段、銷售階段和使用階段。風(fēng)險(xiǎn)控制過程中應(yīng)當(dāng)根據(jù)外部環(huán)境因素和內(nèi)部制約因素的變化情況，及時(shí)采取應(yīng)對(duì)措施。動(dòng)態(tài)管理原則要貫穿于項(xiàng)目實(shí)施全過程。6.1.4 全面性原則要有效控制、全面降低甚至消除風(fēng)險(xiǎn)因素的影響，必須動(dòng)員各方力量，科學(xué)分配風(fēng)險(xiǎn)防范責(zé)任，建立全方位風(fēng)險(xiǎn)管理體系，將風(fēng)險(xiǎn)防控責(zé)任落到項(xiàng)目

34、實(shí)施的各個(gè)環(huán)節(jié)、各個(gè)階段。6.2 正華文苑項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)控制對(duì)策6.2.1正華文苑項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)控制方法選擇為了實(shí)施有效的項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)管理，在上述原則的基礎(chǔ)上，開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)采用必要的風(fēng)險(xiǎn)控制方法，具體的控制方法包括風(fēng)險(xiǎn)回避、風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移、風(fēng)險(xiǎn)保留和損失控制等。1、風(fēng)險(xiǎn)回避這種風(fēng)險(xiǎn)管理方法是指當(dāng)確定開發(fā)項(xiàng)目存在較大的風(fēng)險(xiǎn)時(shí)，主動(dòng)放棄該項(xiàng)目的開發(fā)。風(fēng)險(xiǎn)回避通常有兩種方式：一是完全拒絕承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn);二是放棄以前所承擔(dān)的風(fēng)險(xiǎn)。開發(fā)企業(yè)可以在項(xiàng)目規(guī)劃階段采取這種回避風(fēng)險(xiǎn)的策略，雖然可以避免風(fēng)險(xiǎn)造成的經(jīng)濟(jì)損失，但同時(shí)也會(huì)失去開發(fā)收益，影響企業(yè)經(jīng)營目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)。所以，風(fēng)險(xiǎn)回避是一種比較消極的風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對(duì)策略，項(xiàng)目開發(fā)企業(yè)不應(yīng)經(jīng)常采用

35、。2、風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移可以采取保險(xiǎn)轉(zhuǎn)移和非保險(xiǎn)轉(zhuǎn)移方式。由于保險(xiǎn)轉(zhuǎn)移存在著許多優(yōu)點(diǎn)，所以通過保險(xiǎn)來轉(zhuǎn)移風(fēng)險(xiǎn)是最常見的風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移方式。3、風(fēng)險(xiǎn)保留該方法主要用于項(xiàng)目的非主要風(fēng)險(xiǎn)，開發(fā)企業(yè)將可能遇到的風(fēng)險(xiǎn)由企業(yè)自己承擔(dān)。例如，項(xiàng)目存在的利率風(fēng)險(xiǎn)，企業(yè)可以預(yù)提風(fēng)險(xiǎn)基金以彌補(bǔ)風(fēng)險(xiǎn)損失；小額損失納入生產(chǎn)經(jīng)營成本，損失發(fā)生時(shí)用企業(yè)的收益補(bǔ)償?shù)取?、損失控制房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可以通過落實(shí)風(fēng)險(xiǎn)防控計(jì)劃盡可能地控制并減少風(fēng)險(xiǎn)引起的損失。例如，盡可能在項(xiàng)目開發(fā)前精確地測(cè)算開發(fā)面積，避免開發(fā)面積差異帶來的風(fēng)險(xiǎn)；采取固定利率貸款來規(guī)避利率上升而產(chǎn)生的風(fēng)險(xiǎn)；與承包商簽訂固定預(yù)算合同來減輕因建筑費(fèi)用增加而帶來的風(fēng)險(xiǎn)；通過延期罰

36、款方式來降低工期延長所帶來的風(fēng)險(xiǎn)；采取預(yù)租預(yù)售的營銷策略來緩解商品房售價(jià)、租金的不確定性以及房屋完工后可能出現(xiàn)租售困難等引起的風(fēng)險(xiǎn)；對(duì)目標(biāo)客戶進(jìn)行細(xì)分，減少營銷風(fēng)險(xiǎn)。6.2.2正華文苑項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)控制實(shí)施1、建立項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)控制體系從總體上看，多數(shù)開發(fā)企業(yè)缺少對(duì)于項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)的內(nèi)部控制體系，企業(yè)的普遍作法是企業(yè)前期部或策劃部負(fù)責(zé)企業(yè)前期方案，在方案中一般會(huì)涉及項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)的內(nèi)容。但部分知名開發(fā)企業(yè)借鑒金融機(jī)構(gòu)、保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)等企業(yè)的作法，在企業(yè)內(nèi)部設(shè)立了風(fēng)險(xiǎn)分支機(jī)構(gòu)，專門研究區(qū)域或大型項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)問題。正華文苑項(xiàng)目開發(fā)單位雖然重視項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)研究，但在風(fēng)險(xiǎn)控制機(jī)制和機(jī)構(gòu)設(shè)立上仍是傳統(tǒng)作法，沒有明確的風(fēng)險(xiǎn)防范工作體系，仍

37、是由項(xiàng)目策劃部兼職開展風(fēng)險(xiǎn)研究工作。參考優(yōu)秀公司的成功經(jīng)驗(yàn)，建議在公司內(nèi)部成立風(fēng)險(xiǎn)管理機(jī)構(gòu)，建立全員參與的風(fēng)險(xiǎn)防控工作體系。由公司總經(jīng)理牽頭，組織項(xiàng)目策劃部、前期部、工程部、銷售部成立風(fēng)險(xiǎn)管理小組。風(fēng)險(xiǎn)小組定期組織各相關(guān)部門負(fù)責(zé)人進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)分析，研究提出風(fēng)險(xiǎn)控制措施，在風(fēng)險(xiǎn)管理小組確定控制措施后，在企業(yè)內(nèi)部負(fù)責(zé)組織風(fēng)險(xiǎn)防控措施的落實(shí)。在部門設(shè)置上，明確由項(xiàng)目策劃部內(nèi)設(shè)專門分支機(jī)構(gòu)，負(fù)責(zé)風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別和控制工作，同時(shí)作為風(fēng)險(xiǎn)管理小組的常設(shè)工作機(jī)構(gòu)，直接對(duì)總經(jīng)理負(fù)責(zé)。2、加強(qiáng)全方位風(fēng)險(xiǎn)控制正華文苑項(xiàng)目投資量大、實(shí)施周期長，風(fēng)險(xiǎn)因素多。從風(fēng)險(xiǎn)因素分布上看，項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)因素涉及項(xiàng)目內(nèi)部和外部各方面，而且外部因素對(duì)

38、于項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)的影響程度高于普通項(xiàng)目；從時(shí)間因素上看，風(fēng)險(xiǎn)涉及項(xiàng)目實(shí)施的全過程。從公司目前情況看，對(duì)于項(xiàng)目前期階段所可能遇到的風(fēng)險(xiǎn)，在項(xiàng)目前期策劃方案中進(jìn)行了比較多的分析研究，對(duì)于項(xiàng)目實(shí)施過程中期和工程實(shí)施后期可能遇到的風(fēng)險(xiǎn)，因策劃團(tuán)隊(duì)人員和能力局限，目前分析相對(duì)較少。因此，從項(xiàng)目管理小組成立開始，就應(yīng)把加強(qiáng)項(xiàng)目全方位風(fēng)險(xiǎn)控制作為工作的核心內(nèi)容。要通過公司的風(fēng)險(xiǎn)小組，在項(xiàng)目管理團(tuán)隊(duì)建立全方位風(fēng)險(xiǎn)防控機(jī)制，對(duì)各種主要風(fēng)險(xiǎn)因素逐項(xiàng)分析，實(shí)行全過程控制。在當(dāng)前階段，要組織專門力量對(duì)于項(xiàng)目實(shí)施過程中期和實(shí)施后期的風(fēng)險(xiǎn)因素進(jìn)行提前分析，增強(qiáng)風(fēng)險(xiǎn)防范工作的超前性。3、制定風(fēng)險(xiǎn)防范預(yù)案由于企業(yè)內(nèi)部風(fēng)險(xiǎn)防范工作體

39、制制約，目前正華文苑項(xiàng)目策劃方案中沒有風(fēng)險(xiǎn)防范預(yù)案的內(nèi)容，對(duì)于下一步項(xiàng)目可能遇到的風(fēng)險(xiǎn)，企業(yè)沒有專門進(jìn)行分析，更缺少應(yīng)對(duì)措施安排。雖然項(xiàng)目陸續(xù)進(jìn)入施工階段，但項(xiàng)目外部風(fēng)險(xiǎn)依然存在，項(xiàng)目實(shí)施中期和后期還可能遇到新的重大風(fēng)險(xiǎn)因素，一旦這些風(fēng)險(xiǎn)因素實(shí)際發(fā)生，將對(duì)項(xiàng)目的正常運(yùn)作產(chǎn)生重大影響，并可能導(dǎo)致項(xiàng)目無法實(shí)際預(yù)期目標(biāo)。企業(yè)成立風(fēng)險(xiǎn)管理小組后，最重要的任務(wù)就是組織各相關(guān)部門制定風(fēng)險(xiǎn)防范預(yù)案。根據(jù)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別結(jié)果和風(fēng)險(xiǎn)因素嚴(yán)重程度不同，事先制定危機(jī)發(fā)生時(shí)公司的應(yīng)對(duì)措施，以化解風(fēng)險(xiǎn)或減小風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生后給項(xiàng)目帶來的損失。風(fēng)險(xiǎn)預(yù)案經(jīng)風(fēng)險(xiǎn)小組共同研究后，下發(fā)公司各管理部門負(fù)責(zé)人，一旦風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生，各部門按照預(yù)案立即采

40、取應(yīng)對(duì)措施。4、強(qiáng)化項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)管理水平，增強(qiáng)風(fēng)險(xiǎn)防控能力風(fēng)險(xiǎn)控制能力是衡量一個(gè)企業(yè)管理水平的高低的重要因素。風(fēng)險(xiǎn)控制能力影響著企業(yè)對(duì)于風(fēng)險(xiǎn)因素的分析能力、風(fēng)險(xiǎn)預(yù)案制定水平、風(fēng)險(xiǎn)防范措施落實(shí)能力等。強(qiáng)化企業(yè)內(nèi)部風(fēng)險(xiǎn)管理，提高風(fēng)險(xiǎn)管理水平，不僅能夠有效地抵御風(fēng)險(xiǎn)，還能最大限度減小風(fēng)險(xiǎn)造成的損失。建立風(fēng)險(xiǎn)管理小組，僅是風(fēng)險(xiǎn)管理的組織保障。企業(yè)要圍繞項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)管理，在項(xiàng)目內(nèi)部建立風(fēng)險(xiǎn)管理目標(biāo)責(zé)任制，保證風(fēng)險(xiǎn)防范措施全部得到落實(shí)。公司要圍繞正華文苑項(xiàng)目的實(shí)施階段，在項(xiàng)目前期、項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)、項(xiàng)目銷售、后續(xù)管理等主要關(guān)鍵環(huán)節(jié)建立風(fēng)險(xiǎn)責(zé)任制，明確前期部、工程部、銷售部、售后服務(wù)部等各部門負(fù)責(zé)人作為風(fēng)險(xiǎn)防范責(zé)任人，

41、在各主要工作部和主要工作環(huán)節(jié)設(shè)立風(fēng)險(xiǎn)控制員，分別負(fù)責(zé)巡查和分析前期階段、建設(shè)過程、配套過程、銷售過程和后續(xù)管理過程中可能遇到的各項(xiàng)風(fēng)險(xiǎn)情況，對(duì)可能發(fā)生風(fēng)險(xiǎn)的動(dòng)態(tài)變化進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)提示，監(jiān)督落實(shí)風(fēng)險(xiǎn)防范措施，使項(xiàng)目的各個(gè)主要環(huán)節(jié)的各種主要風(fēng)險(xiǎn)處于受控狀態(tài)。在此基礎(chǔ)上，根據(jù)項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度，各部門要定期向風(fēng)險(xiǎn)小組報(bào)告工程進(jìn)展情況和進(jìn)展過程中各風(fēng)險(xiǎn)因素變動(dòng)情況，以便風(fēng)險(xiǎn)管理小組提前采取有效的風(fēng)險(xiǎn)防范措施。5、通過投資組合降低項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)風(fēng)險(xiǎn)與收益同在，收益意味著風(fēng)險(xiǎn)。為了防范風(fēng)險(xiǎn)，在必要情況下可與其他投資商聯(lián)合，通過風(fēng)險(xiǎn)投資組合降低風(fēng)險(xiǎn)，同時(shí)項(xiàng)目收益也做出一定比例讓度。根據(jù)本文對(duì)于風(fēng)險(xiǎn)因素的定性、定量分析，正華文

42、苑項(xiàng)目總體風(fēng)險(xiǎn)不大，但由于項(xiàng)目投資周期長、投資量大，項(xiàng)目可能遇到動(dòng)態(tài)的、不確定性的風(fēng)險(xiǎn)，可能影響項(xiàng)目投資收益。在目前金融形勢(shì)下，項(xiàng)目面臨著融資成本提高的壓力，因此，如果有長期合作的、信譽(yù)良好的其他投資者愿意參與正華文苑項(xiàng)目投資，開發(fā)建設(shè)單位可以考慮選擇合作伙伴合作進(jìn)行項(xiàng)目開發(fā)，本文認(rèn)為這也是降低風(fēng)險(xiǎn)的重要措施。引入合作伙伴，不僅可以多渠道投資，減輕項(xiàng)目融資壓力和財(cái)務(wù)成本，而且可以豐富管理團(tuán)隊(duì)的人員組成，有利于多角度調(diào)整管理措施，完善風(fēng)險(xiǎn)管理手段和措施。6、考慮采取保險(xiǎn)措施轉(zhuǎn)移風(fēng)險(xiǎn)目前不少開發(fā)項(xiàng)目都采取了保險(xiǎn)策略，力求項(xiàng)目能夠以較小的成本投入取得較高的收益保證。正確投保可以幫助項(xiàng)目有效地防范風(fēng)險(xiǎn)

43、，特別是有利于在風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生的情況下控制這些因素對(duì)于項(xiàng)目造成的實(shí)際損失。采取保險(xiǎn)方式控制風(fēng)險(xiǎn)，重要前提是選擇保險(xiǎn)種類，用較少的保費(fèi)投入最大可能地降低風(fēng)險(xiǎn)損失。正華文苑項(xiàng)目目前沒有對(duì)項(xiàng)目主動(dòng)投保，建議項(xiàng)目可以根據(jù)當(dāng)前保險(xiǎn)市場提供的保險(xiǎn)種類，以降低項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)階段的風(fēng)險(xiǎn)為主要目標(biāo)，選擇相應(yīng)的部分險(xiǎn)種投保。主要選擇以下兩類：一是對(duì)直接影響工程質(zhì)量的風(fēng)險(xiǎn)因素投保。如工程質(zhì)量險(xiǎn)、材料質(zhì)量險(xiǎn)等，可以根據(jù)施工單位情況和材料供應(yīng)商情況，選擇性地投保，保費(fèi)可以由開發(fā)企業(yè)一家承擔(dān)，也可以與施工單位、材料供應(yīng)商協(xié)商分擔(dān)。在可能的情況下，優(yōu)先選擇質(zhì)量好、已取得質(zhì)量保險(xiǎn)的材料供應(yīng)商。二是對(duì)于一些雖然發(fā)生概率不大，但可能造成的損失很大的風(fēng)險(xiǎn)因素投保。如，工程火災(zāi)事故發(fā)生概率雖然較小，但一旦發(fā)生