房屋租賃法律風(fēng)險(xiǎn)清單（含案例）-

1、房屋租賃法律風(fēng)險(xiǎn)清單（含案例）:房屋租賃法律風(fēng)險(xiǎn)清單（含案例）目錄 風(fēng)險(xiǎn)提示 1 . 2 風(fēng)險(xiǎn)提示 2 . 3 風(fēng)險(xiǎn)提示 3 . 4 風(fēng)險(xiǎn)提示 4 . 4 風(fēng)險(xiǎn)提示 5 . 5 風(fēng)險(xiǎn)提示 6 . 6 風(fēng)險(xiǎn)提示 7 . 6 風(fēng)險(xiǎn)提示 8 . 7 風(fēng)險(xiǎn)提示 9 . 8 風(fēng)險(xiǎn)提示 10 . 8 風(fēng)險(xiǎn)提示 11 . 9 風(fēng)險(xiǎn)提示 12 . 11 風(fēng)險(xiǎn)提示 13 . 11 風(fēng)險(xiǎn)提示 14 . 12 風(fēng)險(xiǎn)提示 15 . 13 風(fēng)險(xiǎn)提示 16 . 14 風(fēng)險(xiǎn)提示 17 . 15 風(fēng)險(xiǎn)提示 18 . 16 風(fēng)險(xiǎn)提示 19 . 16 風(fēng)險(xiǎn)提示 20 . 17風(fēng)險(xiǎn)提示 1 簽合同時(shí) 請(qǐng)仔細(xì)核驗(yàn)對(duì)方的身份證或營(yíng)業(yè)證

2、照，確保與合同落款處的簽章一致。簽約的人不是最后實(shí)際履行合同的人，這可能會(huì)為你的維權(quán)帶來(lái)風(fēng)險(xiǎn)。案例 C 冒 B 之名與 A 簽署租賃合同，A 在簽約時(shí)因未核驗(yàn)身份證而未能發(fā)現(xiàn)。此后因租賃合同履行發(fā)生糾紛，A 將 B 訴至法院，到庭后卻發(fā)現(xiàn) B 并非與自己簽約之人，最后法院駁回了 A 的訴訟請(qǐng)求。 風(fēng)險(xiǎn)提示 2 如果你簽訂合同的對(duì)象并非房屋的實(shí)際權(quán)利人，那么請(qǐng)向他 索要實(shí)際權(quán)利人同意轉(zhuǎn)租的證明，它可以是前手的合同條款，也可以是一份獨(dú)立的情況說(shuō)明。注意前手的合同期限，當(dāng)你的合同期限超過(guò)了前手的合同期限，超過(guò)部分存在不受保護(hù)的風(fēng)險(xiǎn)。 案例 A 與 B 簽訂租賃合同，租賃期限為 2019 年 1 月

3、1 日至2020 年 12 月 31 日。B 并非房屋的產(chǎn)權(quán)人，B 和產(chǎn)權(quán)人 C 的租賃合同約定的租賃期限為 2018 年 9 月 1 日至 2020 年 8 月31 日，且未對(duì) C 是否同意 B 轉(zhuǎn)租作出約定。C 發(fā)現(xiàn) A 實(shí)際承租后，要求解除與 B 之間的租賃合同，并要求 A 搬離房屋。法院認(rèn)為 B 已構(gòu)成違法轉(zhuǎn)租，且本身 A 和 B 之間的合同期限超過(guò)B和C之間合同期限的部分不受保護(hù)，支持了C的請(qǐng)求。風(fēng)險(xiǎn)提示 3 盡量 在合同中明確收款賬號(hào);尤其是在對(duì)方提供的收款賬號(hào)并非是其本人賬號(hào)時(shí)。案例 A 與 B 簽訂租賃合同，B 口頭告知 A 向 C 支付租金，A 支付當(dāng)期租金后，C 下落不明。

4、此后，B 以 A 未向其支付租金為由要求 A 支付該期租金，A 因缺少證據(jù)，只能付款后另行向C 追償。風(fēng)險(xiǎn)提示 4 簽合同時(shí)請(qǐng) 核驗(yàn)出租人的權(quán)利來(lái)源，它可以是不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證，前手的租賃合同，或一份委托管理文件。確保站在你面前的這個(gè)人通過(guò)清晰的權(quán)利路徑與房屋的實(shí)際產(chǎn)權(quán)人發(fā)生關(guān)聯(lián)。 案例 A 與 B 簽訂合同，B 自稱自己是有權(quán)出租房屋的人，并向 A 出具了一份租賃合同，合同顯示 C 將房屋出租給了 B，A 并未審核 C 是否有出租房屋的權(quán)利。A 租賃房屋不久后，房屋產(chǎn)權(quán)人 D 出現(xiàn)，要求 A 搬離。原來(lái)，C 是 D 的親戚，未征得 D 的允許，趁 D 在國(guó)外期間擅自出租房屋牟利。因此，A 只能倉(cāng)促的

5、搬離房屋，還產(chǎn)生了一定的裝修損失。風(fēng)險(xiǎn)提示 5 房屋 沒(méi)有合法登記信息？那么需警惕 法律不會(huì)支持你簽訂的租賃合同繼續(xù)履行。承租后的每一天，請(qǐng)隨時(shí)做好終止履行、結(jié)算損失的心理準(zhǔn)備。 案例 A 和 B 簽訂租賃合同，但房屋系無(wú)證房屋，合同履行未半，B 要求漲租金，A 予以拒絕，后 B 主張合同無(wú)效，要求 A搬離了房屋，法院判決相關(guān)的損失由 A 和 B 按照過(guò)錯(cuò)比例各自分擔(dān)。 風(fēng)險(xiǎn)提示 6 一份不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證上的登記信息，通常情況下會(huì)被認(rèn)為是可信賴的，但如果你尋求更為安全的交易保障，那么請(qǐng) 堅(jiān)持索要一份不動(dòng)產(chǎn)登記部門(mén)實(shí)時(shí)出具的不動(dòng)產(chǎn)登記信息。 案例 A 和 B 簽訂租賃合同，查看了 B 出具的房產(chǎn)證，并

6、支付了租金，但后來(lái)從房屋產(chǎn)權(quán)人 C 得知，B 早已不再是房屋的實(shí)際產(chǎn)權(quán)人。原來(lái)，B 在持證期間通過(guò)掛失獲得了兩本產(chǎn)證，并將其中一本保留至今。風(fēng)險(xiǎn)提示 7 如果承租房屋時(shí)，要著重查看房屋上已經(jīng)存在的以下三類(lèi)信息; 抵押，查封，或已有租賃合同備案登記。它們意味著一個(gè)你未曾謀面的第三者，可能擁有在租賃期間要求你無(wú)條件騰房的權(quán)利。案例 A 向 B 承租房屋，租賃合同簽訂時(shí)房屋上已有 C 的抵押權(quán)登記，此后 B 因?yàn)闊o(wú)法清償對(duì) C 的債務(wù)，C 要求拍賣(mài)實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)。在 C 的申請(qǐng)下，法院執(zhí)行部門(mén)評(píng)估后認(rèn)為 A 和 B 的租賃合同成立于抵押權(quán)設(shè)立之后，且會(huì)影響抵押權(quán)的實(shí)現(xiàn)和拍賣(mài)價(jià)值，遂要求 A 搬離了房屋。

7、風(fēng)險(xiǎn)提示 8 法律保護(hù)的最長(zhǎng)租賃期間為二十年。不要試圖以五十年房屋使用權(quán)轉(zhuǎn)讓等名目規(guī)避法律，法院可能仍會(huì)按照租賃的規(guī)則認(rèn)定你們之間的法律關(guān)系。 案例 A 和 B 對(duì)某房屋簽訂使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同，約定 B 向 A 轉(zhuǎn)讓三十年的房屋使用權(quán)，并由 A 一次性支付對(duì)價(jià)。此后雙方發(fā)生糾紛，法院認(rèn)為 A 和 B 之間實(shí)際為房屋租賃合同關(guān)系，合同超過(guò)二十年的部分無(wú)效。風(fēng)險(xiǎn)提示 9 承租房屋的用途應(yīng)當(dāng)符合法律規(guī)范，一份罔顧用途的租賃合同可能會(huì)因相關(guān)行政機(jī)關(guān)的處罰或管制而無(wú)法履行，只能被迫解除，使得租賃雙方蒙受巨大損失。 案例 A 和 B 簽訂租賃合同，約定 A 向 B 承租有證工業(yè)廠房用作員工宿舍。在 A 裝修改

8、造為員工宿舍的過(guò)程中，行政機(jī)關(guān)發(fā)現(xiàn)并制止了 A 的行為，如果 A 仍堅(jiān)持合同載明的用途，雙方之間的合同已無(wú)法繼續(xù)履行。A 只能被迫解除了和 B 的租賃合同，雙方均為此承受了損失。風(fēng)險(xiǎn)提示 10 承租商業(yè)用房用于開(kāi)設(shè)商鋪？請(qǐng) 在合同中根據(jù)租賃用途明確出租人的配合辦證義務(wù)，包括辦理營(yíng)業(yè)執(zhí)照、衛(wèi)生許可證等。雙方約定的租賃用途一定程度上可以推導(dǎo)出前述義務(wù)內(nèi)容，但是直接訂入合同永遠(yuǎn)是最明智的選擇。案例 A 向 B 承租房屋用于開(kāi)設(shè)餐飲店，合同中約定用途為商業(yè)經(jīng)營(yíng)，未對(duì) B 配合辦證的義務(wù)進(jìn)行約定。此后，A 向 B 主張配合辦理營(yíng)業(yè)執(zhí)照和衛(wèi)生許可證，B 僅同意配合辦理營(yíng)業(yè)執(zhí)照，但認(rèn)為合同中并未寫(xiě)明房屋用作

9、餐飲行業(yè)，A 也未向其提前告知，自己并無(wú)配合辦理衛(wèi)生許可證的義務(wù)，房屋本身也不適宜作餐飲用途，雙方為此產(chǎn)生糾紛。最后 A 只能在支付解約賠償后搬離了房屋。風(fēng)險(xiǎn)提示 11 當(dāng)你是轉(zhuǎn)租關(guān)系中的承租人時(shí)，為辦理證照所需，對(duì)方可能會(huì)要求你和實(shí)際權(quán)利人簽署一份形式上的租賃合同，但這會(huì)為你帶來(lái)額外的法律風(fēng)險(xiǎn)。如果不得已而為之，請(qǐng) 額外簽署一份三方補(bǔ)充協(xié)議，申明這份備案合同并非出自合同雙方的真實(shí)意思。 案例 A 向 B 承租房屋開(kāi)設(shè)商鋪，該房屋系 B 向?qū)嶋H產(chǎn)權(quán)人 C承租獲得。為 A 辦理營(yíng)業(yè)執(zhí)照之便，B 提議由 A 去找 C 簽訂一份形式上的租賃合同交工商局備案。2019 年 8 月 31 日，A 在 B

10、 的帶領(lǐng)下與 C 簽署了一份租賃合同，此后租金實(shí)際上仍然由 A 向 B 支付，再由 B 向 C 支付。2020 年 7 月，C 以 A半年未付租金為由起訴要求解除合同并主張 A 的違約責(zé)任，A 很詫異，認(rèn)為自己與 C 沒(méi)有真實(shí)的合同關(guān)系，且一直在按時(shí)向 B 支付租金。 經(jīng)法院了解情況，在 2019 年 8 月 29 日，B 便與 C 解除了合同，并向 C 謊稱租客 A 愿意直接與 C 建立合同關(guān)系，帶著 A 于 2019 年 8 月 31 日當(dāng)天與 C 簽約。此后幾個(gè)月，B 一直在代 A 向 C 支付租金，但自 2020 年 1 月 1 日以后下落不明。最后，A 只能額外向 C 又支付了半年的

11、租金。風(fēng)險(xiǎn)提示 12 對(duì)承租房屋的裝修應(yīng)當(dāng)征得權(quán)利人的許可，如果你作為承租人在合同期滿時(shí)還希望獲得固定裝修的補(bǔ)償，建議 在合同中明確作出約定。 案例 A 向 B 承租房屋，合同中并未對(duì)到期后固定裝修的歸屬作出約定。合同到期后，A 在搬離時(shí)以固定裝修不能帶走為由向 B 要求補(bǔ)償，被 B 拒絕了。A 為此起訴至法院，法院駁回了 A 的訴訟請(qǐng)求。 風(fēng)險(xiǎn)提示 13 即便在約定中獲得權(quán)利人的許可，裝修時(shí)變動(dòng)房屋的主體結(jié)構(gòu)、實(shí)施違法搭建或違反消防要求等可能危及建筑安全、違反法律規(guī)范的行為也不能當(dāng)然地取得合法性，會(huì)招致行政部門(mén)的強(qiáng)力干預(yù)。通常情況下，這種 因自身不當(dāng)決策帶來(lái)的損失，需自負(fù)主要責(zé)任。案例 A

12、向 B 承租房屋，合同中載明 A 可以對(duì)房屋的內(nèi)部結(jié)構(gòu)進(jìn)行改造。A 拆除了其中一棟承重墻，被鄰居舉報(bào)后，被行政執(zhí)法部門(mén)責(zé)令整改。A 只能自行花費(fèi)額外費(fèi)用恢復(fù)了承重墻，并為室內(nèi)裝修設(shè)計(jì)的更改支付了額外費(fèi)用。 風(fēng)險(xiǎn)提示 14 免租期是出租人基于裝修等事由給予承租人的一定期間內(nèi)免收租金的優(yōu)惠。但天下沒(méi)有免費(fèi)的午餐，如果 合同因承租人的不當(dāng)行為提前解除，承租人可能需要按照適當(dāng)比例向出租人支付免租期租金的損失。 案例 A 向 B 承租房屋，合同租賃期限兩年，雙方在合同中約定租期開(kāi)始之前，B 另行給予 A 兩個(gè)月作為裝修免租期。后A 在合同履行一年后（不含免租期）要求提前退租，除其他違約責(zé)任外，B 另向

13、A 主張免租期的租金損失兩個(gè)月，法院在審理后，按實(shí)際未履行租期一年/總租期兩年的比例計(jì)算，判令 A 向 B 支付免租期的租金損失一個(gè)月。風(fēng)險(xiǎn)提示 15 在合同沒(méi)有特殊約定的情況下，物業(yè)費(fèi)是由出租方來(lái)承擔(dān)的，水、電、煤、電信和有線電視費(fèi)用是由實(shí)際使用人來(lái)承擔(dān)的。想換個(gè)玩法？那么請(qǐng) 把雙方認(rèn)可的規(guī)則寫(xiě)在合同里吧，記得一并記載費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)和實(shí)時(shí)讀數(shù)。 案例 A 和房屋產(chǎn)權(quán)人 B 簽訂租賃合同，合同中對(duì)于物業(yè)費(fèi)、水電費(fèi)的承擔(dān)沒(méi)有約定。此后因?yàn)?A 未繳納前述費(fèi)用，B 向法院起訴要求 A 付款，法院支持了水電費(fèi)的訴訟請(qǐng)求，但駁回了關(guān)于物業(yè)費(fèi)的訴訟請(qǐng)求。風(fēng)險(xiǎn)提示 16 對(duì)于承租人而言， 將付租周期壓縮于三個(gè)月

14、以內(nèi)無(wú)疑是明智的選擇，因?yàn)楦痰母蹲庵芷谝馕吨踩馁Y金保障;尤其是在一段轉(zhuǎn)租關(guān)系之中。不要使用租金貸！以貸款形式一次性支付租期內(nèi)全部租金，無(wú)異于你自愿放棄了全部底牌。 案例 A 向知名連鎖公寓 B 承租房屋，合同約定 A 使用租金貸一次性全部支付租期內(nèi)的全部房租。合同履行至一半，因?yàn)锽 公司爆雷，沒(méi)有收到租金的房屋產(chǎn)權(quán)人 C 上門(mén)要求 A 返還房屋。A 只能搬離了房屋，但還仍身背銀行貸款，找瀕臨破產(chǎn)的 B 維權(quán)也面臨重重困難。風(fēng)險(xiǎn)提示 17 違約金的約定可以顯著降低后期雙方對(duì)實(shí)際損失的舉證風(fēng)險(xiǎn)。在租賃合同關(guān)系中，逾期違約金和解約違約金一般可以同時(shí)主張，請(qǐng)分別進(jìn)行明確。 案例 產(chǎn)權(quán)人 B 和

15、 A 簽訂租賃合同，合同約定承租人逾期支付租金應(yīng)當(dāng)按照日萬(wàn)分之五的標(biāo)準(zhǔn)支付違約金，任何一方違約導(dǎo)致另一方行使解除權(quán)解除合同，還應(yīng)支付違約金五萬(wàn)元。此后，因?yàn)?A 拖欠租金，B 幾次催告不成，起訴要求解除合同，并要求 A 按日萬(wàn)分之五的標(biāo)準(zhǔn)支付逾期付款違約金和五萬(wàn)元解約違約金，A 認(rèn)為兩項(xiàng)違約金不能同時(shí)主張，但法院審理后支持了 B 的訴訟請(qǐng)求。風(fēng)險(xiǎn)提示 18 請(qǐng) 在合同附件中明確隨房屋移交的物品清單和使用狀態(tài)，避免在事后發(fā)生不必要的爭(zhēng)議。對(duì)非因使用不當(dāng)出現(xiàn)的房屋和室內(nèi)物品的損壞，原則上由出租人來(lái)負(fù)擔(dān)維修義務(wù)。案例 B 向 A 出租房屋，合同附件未載明室內(nèi)已有物品。合同到期后，A 和 B 對(duì)于一個(gè)

16、微波爐的歸屬發(fā)生爭(zhēng)議。A 稱系其承租房屋后自行添置，B 稱在交付房屋時(shí)即已存在，雙方均未能對(duì)此提供發(fā)票等證據(jù)。鑒于雙方在移交時(shí)未簽署物品清單，法院根據(jù)證據(jù)規(guī)則支持了 A 的訴訟請(qǐng)求。 風(fēng)險(xiǎn)提示 19 想在租賃過(guò)程中行使優(yōu)先承租權(quán)或優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)？如果出租人沒(méi)有及時(shí)通知你匹配報(bào)價(jià)，擅自與善意第三人簽訂了合同，你無(wú)法以優(yōu)先權(quán)直接推翻合同，也不易舉證實(shí)際損失?；诖?， 提前在合同中約定未保障優(yōu)先權(quán)的違約金數(shù)額，無(wú)疑是更明智的選擇。案例 A向B承租房屋，約定A享有同等條件下的優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)，但未就此約定違約金。后 B 在未通知 A 的情況下將房屋出賣(mài)給了善意的 C，并辦理了過(guò)戶手續(xù)。A 起訴要求確認(rèn) B 和 C 之間的合同無(wú)效并恢復(fù)登記，遭到法院駁回。A 又起訴要求 B承擔(dān)違約責(zé)任，法院審查后認(rèn)為 A 舉證的損失都與優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)的行使沒(méi)有關(guān)聯(lián)，不屬于直接損失或可得利益，僅酌情給了 A 象征性的賠償。風(fēng)險(xiǎn)提示 20 房屋租賃合同糾紛由房屋所在地法院專(zhuān)屬管轄，因此 在合同中沒(méi)有必要再對(duì)管轄問(wèn)題作出特別約定。但預(yù)先在合同中明確爭(zhēng)議發(fā)生時(shí)的送達(dá)地址和聯(lián)系方式，可能會(huì)有助于糾紛的快速解決。案例 A 和 B 就 S 城的某房屋簽訂租賃合同，在合同中約定如發(fā)生糾紛由 B 的住所地 T法院管轄。合同還特別約定：對(duì)于因合同爭(zhēng)議引起的糾紛，司法機(jī)關(guān)可以通過(guò)手機(jī)短信或電子郵件