深圳南山區(qū)商業(yè)分析報(bào)告

1、深圳南山區(qū)商業(yè)分析報(bào)告目 錄序一、南山概況二、區(qū)域商業(yè)歷史概況三、區(qū)域商業(yè)狀況分析1、南山區(qū)商業(yè)現(xiàn)狀總述2、區(qū)域繁華道路商業(yè)狀況3、區(qū)域次級(jí)商圈對(duì)比狀況4、區(qū)域商鋪調(diào)研有關(guān)數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)分析四、南山區(qū)域消費(fèi)者的分類及其購(gòu)物行為方式、消費(fèi)習(xí)慣狀況分析A、此報(bào)告為南山區(qū)商業(yè)分析。B、報(bào)告數(shù)據(jù)來源于對(duì)商場(chǎng)的實(shí)地調(diào)研。C、調(diào)研對(duì)象（商場(chǎng)物業(yè)規(guī)模）在500平米以上。D、部分資料來源于房地產(chǎn)年鑒。一、 南山區(qū)概況：1、行政概況：南山區(qū)于1990年1月經(jīng)國(guó)務(wù)院批準(zhǔn)成立，是深圳市的六個(gè)市轄區(qū)之一，下轄南頭、南山、沙河、西麗、蛇口、招商、粵海和桃源共八個(gè)街道辦事處。2、地理概況：南山區(qū)位于深圳特區(qū)的西部，東臨深圳灣，

2、西瀕珠江口，北靠羊臺(tái)山，南至大鏟島和內(nèi)伶仃島，與香港隔海相望。南山區(qū)東部以僑城東路與福田區(qū)相隔，西部以二線關(guān)與寶安區(qū)相隔。3、政策規(guī)劃：南山區(qū)的功能定位是以“一個(gè)中心三個(gè)基地、”，即高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)基地、旅游基地、高等教育基地和特區(qū)西部物流中心為發(fā)展方針。隨著深圳特區(qū)建設(shè)重心西移，南山區(qū)作為深圳高新技術(shù)基地、旅游基地、高等教育基地和特區(qū)西部物流中心的區(qū)位優(yōu)勢(shì)、產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢(shì)、人才優(yōu)勢(shì)更為突出。藉此南山區(qū)將進(jìn)一步發(fā)展成為華南乃至全國(guó)通向世界的重要口岸，珠三角經(jīng)濟(jì)圈與國(guó)際間人流、物流、資金流、信息流互動(dòng)的重要樞紐，高層次人才的培養(yǎng)基地，高水平的科研開發(fā)基地，高素質(zhì)人群的聚居地。4、發(fā)展?jié)摿Γ耗仙絽^(qū)作為深圳高

3、科技區(qū)域，現(xiàn)時(shí)擁有萬平方米的高尚社區(qū)，現(xiàn)有人口約萬。在現(xiàn)有人口中，擁有中、大專及以上學(xué)歷的人數(shù)占人口總數(shù)的以上。而蛇口一帶還居住著近多名外籍人士。 隨著急劇飆升的人氣指數(shù)、商業(yè)指數(shù)和無可比擬的時(shí)尚都市魅力，使得南山商業(yè)中心，與羅湖的東門商圈、福田的華強(qiáng)北商圈三足鼎立；有關(guān)資料顯示，政府的規(guī)劃中，南山商業(yè)中心區(qū)將設(shè)有大商場(chǎng)、星級(jí)酒店、金融大廈、信息中心、地鐵站、娛樂城和休閑廣場(chǎng)等，目前這一區(qū)域內(nèi)已經(jīng)有歲寶百貨、順電、國(guó)美、友誼城百貨、兒童世界等商家紛紛進(jìn)駐，服飾一條街、美食一條街、家私一條街不斷形成，南山中心區(qū)商業(yè)圈正在逐步形成。另有資料顯示深圳每年引進(jìn)的人才有70是從事IT工作的，這些大部分都

4、生活、工作在南山區(qū)，目前已經(jīng)有大批白領(lǐng)階層在此區(qū)域內(nèi)置業(yè)，這些都成為南山商業(yè)文化中心區(qū)的商業(yè)以及房地產(chǎn)業(yè)帶來強(qiáng)勁的發(fā)展動(dòng)力。南山區(qū)建設(shè)用地布局規(guī)劃，商業(yè)性公共設(shè)施用地1074.11公頃,占地市建設(shè)總用地的9.71%,商業(yè)性公共用地布局主要結(jié)合南山中心區(qū)和其他次級(jí)中心合理布置,形成區(qū)級(jí)-片區(qū)級(jí)-街區(qū)級(jí)的分級(jí)服務(wù)網(wǎng)絡(luò)。5、經(jīng)濟(jì)概況2002年，南山區(qū)國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值達(dá)到482.7億元，年均遞增20.7%，人均8.38萬元，居深圳市前列。優(yōu)勢(shì)產(chǎn)業(yè)迅速掘起，南山已成為全市重要的高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)基地、旅游基地和特區(qū)西部物流中心。A、高新技術(shù)產(chǎn)品產(chǎn)值占全市的41%B、接待旅游人數(shù)占全市的42%C、西部四大港區(qū)集裝箱

5、和散貨吞吐量分別占全市的45%和75%D、人年均擁有可支配收入達(dá)萬元，消費(fèi)能力強(qiáng)，二、 區(qū)域商業(yè)歷史概況：1995年愉康商業(yè)廣場(chǎng)營(yíng)業(yè)之前，南山基本無大型商場(chǎng)， 1996年，南油東濱路人人樂購(gòu)物中心和家樂福常興店相繼開業(yè)，南山商業(yè)特別是零售百貨業(yè)才開始出現(xiàn)較為集中的品牌店。到1999年以后，濱海大道的開通，大量高尚濱海住宅物業(yè)隨之開發(fā)，相繼上市，迎來了大批高素質(zhì)人才的入駐，其穩(wěn)定的經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)、前端的消費(fèi)觀念，引領(lǐng)南山消費(fèi)新時(shí)尚，從而開辟了南山商業(yè)的新紀(jì)元，大批主題性商場(chǎng)、情景購(gòu)物廣場(chǎng)以填補(bǔ)市場(chǎng)空白的差異化營(yíng)銷方式紛紛切入, 自1996年至2003年，南山商業(yè)發(fā)展每年增長(zhǎng)速度超過23%，2004年社

6、會(huì)商品零售總額將超過100億元；市場(chǎng)物質(zhì)豐富，市場(chǎng)繁榮，商品房交易量增大，出現(xiàn)了社會(huì)消費(fèi)品零售總額的增長(zhǎng)幅度近幾年來的最高水平，商業(yè)貿(mào)易興旺。三、區(qū)域商業(yè)狀況分析1、南山商業(yè)現(xiàn)況總述：A、從總量來看，商業(yè)配套基本充足，但分布并不合理，深南路以北商業(yè)明顯不足；B、經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所85%以上為住宅樓底層裙樓，純商業(yè)建筑非常少；C、經(jīng)營(yíng)規(guī)模趨于中等，主要集中于8000平米左右；D、商場(chǎng)近幾年供應(yīng)量大，但不集中，多數(shù)伴隨著住宅、寫字樓的開發(fā)而出現(xiàn)；E、商鋪的整體租金、售價(jià)適中，行情穩(wěn)中有升；F、限規(guī)模、業(yè)態(tài)及本身知名度，商圈的輻射范圍小，多數(shù)僅為社區(qū)服務(wù)；G、區(qū)域業(yè)態(tài)同質(zhì)扎堆現(xiàn)象明顯，相比深圳東門、人民南、華

7、強(qiáng)北而言明顯不夠豐富、層次不合理、分布不集中，不能有效形成輻射影響力，但發(fā)展空間較大，前景可觀。 2、區(qū)域繁華路段商業(yè)狀況： 區(qū)域繁華道路商業(yè)狀況市場(chǎng)調(diào)查資料分項(xiàng)列示如下：南 新 路商場(chǎng)名稱物業(yè)規(guī)模（）主要商業(yè)業(yè)態(tài)租金狀況經(jīng)營(yíng)檔次主消費(fèi)群金華城百貨80001F：綜合日用、食品、果蔬、小家電2F：服飾、皮具、化妝品、床上用品保底扣點(diǎn)1825%中偏低周圍居民、工廠工薪白領(lǐng)惠爾佳超市10001F：日常百貨160元/低檔周圍租住房?jī)?nèi)居民一本電器100001F：手機(jī)、小家電、櫥具、小五金2F：空調(diào)、冰箱、冷柜3F：家庭影院、影音制品160元/中檔周邊白領(lǐng)及本地居民美之都8001F：服裝、皮鞋、箱包180

8、元/中低周邊年輕白領(lǐng)人群，特別是女性沃爾瑪社區(qū)店80001F：食品、果蔬、冷凍食品2F：日常生活用品、家電、奶制品扣點(diǎn)1626%中檔附近上班的白領(lǐng)、周圍居民，因靠近深南大道過往客流較大漂亮媽媽母嬰商場(chǎng)40001F：母嬰用品、食品超市、床上用品2F：媽媽及嬰幼兒的知名品牌、服裝3F：玩具、鞋類、皮具、文具、音像1F：200元/2F：168元/3F：110元/中偏高專業(yè)性的母嬰用品商場(chǎng)，具較大輻射影響力萬家福超市60001F：食品、日雜、新鮮果蔬2F：服裝、化妝品、床上用品、藥品扣點(diǎn)14-24%低檔周圍工業(yè)區(qū)居民、工人南源百貨60001F：服裝、皮鞋、首飾化妝品、藥品、小五金、床上用品2F：百貨、

9、果蔬、冷凍食品、糧油扣點(diǎn)1424%低檔周圍工業(yè)區(qū)居民、工人姊妹城百貨100001F：手機(jī)、音像、數(shù)碼、金銀首飾2F：服裝、鞋類、美容、數(shù)碼攝影3F：日常百貨1F：220元/2F：130元/，扣點(diǎn)25%（七折）中檔周邊年輕白領(lǐng)階層常 興 路 商場(chǎng)名稱商場(chǎng)規(guī)模（）主要商業(yè)業(yè)態(tài)租金狀況經(jīng)營(yíng)檔次主要消費(fèi)群家樂福120001F：金銀首飾、化妝品、音像制品2F：日雜百貨、新鮮冷凍食品扣點(diǎn)1426%中檔周圍居民及其附近白領(lǐng)常興時(shí)代廣場(chǎng)400001F：品牌店2F5F：天虹進(jìn)駐1F：300元/高檔周圍居民、附近白領(lǐng)佳華時(shí)裝城1200中檔服裝220250元/中低檔周邊居民及附近打工者瑪?shù)仙儇?500百貨200元

10、/平米中低檔周邊住宅居民云娜時(shí)裝3000中低檔服裝180220元/周邊居民及附近打工者南 山 大 道商場(chǎng)名稱商場(chǎng)規(guī)模（）主要商業(yè)業(yè)態(tài)租金狀況經(jīng)營(yíng)檔次主要消費(fèi)群百安居16000-1F：五金工具及配件、電工電料、地板及附件、墻地磚2F：櫥具、衛(wèi)浴、家具、裝飾、園藝保底扣點(diǎn)中偏高檔剛購(gòu)房白領(lǐng)、企事業(yè)單位怡康商城40001F：各式服裝、精品2F：手機(jī)、音像、制品、數(shù)碼產(chǎn)品1F：130元/2F：100元/中檔府前路與南山大道附近大眾市場(chǎng)湘量工具城600工量刃具、機(jī)床附件系列、模具磨料系列、儀器、儀表120元/中偏低檔針對(duì)南山及寶安西鄉(xiāng)附近客戶人人樂購(gòu)物120001F：生鮮、水果、蔬菜等2F：冷凍保溫食品

11、、綜合日用3F：床上用品、家電等扣點(diǎn)1426%中偏高檔周圍居民、工薪白領(lǐng)荔馨商業(yè)廣場(chǎng)4000服裝、醫(yī)藥、精品首飾125元/中偏低檔周邊年輕女性蘇寧電器30001F：手機(jī)及配件、入網(wǎng)受理2F：空調(diào)、冰箱、冷柜、油煙機(jī)等3F：彩電、辦公室設(shè)備、家庭影院整租 70元/中檔收入層次較高的白領(lǐng)、私營(yíng)企業(yè)老板 南 油 大 道商場(chǎng)名稱商場(chǎng)規(guī)模（）主要商業(yè)業(yè)態(tài)租金狀況經(jīng)營(yíng)檔次主要消費(fèi)群海雅百貨350001F：化妝品、皮鞋、珠寶、金銀首飾2F：少女服飾、淑女服飾、飾品3F：精品男裝、休閑服、運(yùn)動(dòng)服4F：流行女裝、職業(yè)裝、內(nèi)衣5F；童裝、家居精品、攝影器材6F；美食街、貝貝樂園扣點(diǎn)1626%高檔周邊寫字樓區(qū)白領(lǐng)人

12、群及附近濱海高尚住宅區(qū)居民兒童世界70001F：童裝2F：玩具、嬰育兒用品、圖書音像扣電25%左右中檔針對(duì)南山區(qū)兒童市場(chǎng)，輻射影響力較大友誼城150001F：男裝及內(nèi)衣、金銀首飾2F：箱包、皮具、手表、皮鞋3F女裝及內(nèi)衣、飾品1F：300元/2F：220元/3F：150元/高檔周邊寫字樓區(qū)白領(lǐng)人群及附近濱海高尚住宅區(qū)居民創(chuàng)景名店150001F：男裝、化妝品、鞋、珠寶、皮具2F：精品女妝、飾品、美容中心3F；休閑服飾、運(yùn)動(dòng)系列、泰式家具用品整租50元中高檔周邊寫字樓區(qū)白領(lǐng)人群及附近濱海高尚住宅區(qū)居民金暉家居廣場(chǎng)15000建材、家具1F：168元/2F：120元/3F：90元/中檔接近大眾居家消費(fèi)

13、、綜合功能兼具集美堂家居120001F：衛(wèi)浴器具、磁磚、燈飾2F：木地板、門、小五金3F4F：床上用品、沙發(fā)、茶幾等1F：200元/2F：145元/3F：110元/4F：75元/中高檔接近大眾居家消費(fèi)、綜合功能兼具歲寶萬象店200001F：食品、冷飲、五金燈具、煙酒2F：日用品、鐘表、家電、游戲廳3F：時(shí)裝、窗簾布藝4F；兒童用品、兒童樂園保底扣點(diǎn)1626%中高檔周邊白領(lǐng)及附近居民滿家福百貨25001F：服裝、美容、首飾、攝影沖印、銀行服務(wù)2F：生鮮果蔬、文體用品、鞋區(qū)超市整租45元/低檔附近普通居民及打工者海典數(shù)碼城12000以數(shù)碼城為主題：通信、音響、數(shù)碼、電腦設(shè)備；二樓有國(guó)美、IBM、T

14、CL商主商戶進(jìn)駐1F：250元/；2F：70元/中高檔定位為南山的數(shù)碼商城，客戶為年輕時(shí)尚、高收入群體東 濱 路商場(chǎng)名稱商場(chǎng)規(guī)模（）主要商業(yè)業(yè)態(tài)租金狀況經(jīng)營(yíng)檔次主要消費(fèi)群順電40001F：小家電、手機(jī)、電腦2F：大家電、家居飾品整租50元中檔偏高附近居民人人樂購(gòu)物100001F：日用、小五金、家電、生鮮、冷凍食品2F：服裝、化妝品扣點(diǎn)14-26%中檔偏高周圍居民、白領(lǐng)、私營(yíng)主蛇口沃爾瑪200001F：用綜合超市2F：精品男女裝、床上用品扣點(diǎn)1826%高檔南油生活區(qū)居民，工薪白領(lǐng)及私營(yíng)業(yè)主南油市政精品城3000各色精美小飾品、書刊、音像制品（店中店）1F：135/，2F：100元/中偏低周邊普通

15、打工者天天惠商場(chǎng)1000各式男女服裝 整租 60元/偏檔周邊普通打工者蛇 口 南 水 街 和 太 子 路商場(chǎng)名稱商場(chǎng)規(guī)模（）主要商業(yè)業(yè)態(tài)租金狀況經(jīng)營(yíng)檔次主要消費(fèi)群萬家樂百貨70001F：超市2F；日用品3F：服裝25%扣點(diǎn)，租金120200元/中低檔本地居民、蛇口工業(yè)區(qū)打工者常青百貨80001F：日用品2F；超市3F：服裝扣點(diǎn)20%左右中低檔本地居民、蛇口工業(yè)區(qū)打工者白佳超市800普通生活日用超市自有物業(yè)中檔本地居民、蛇口工業(yè)區(qū)打工者華潤(rùn)超級(jí)市場(chǎng)1000綜合日用、新鮮果蔬、小五金整租50元/中高檔本地居民及工業(yè)區(qū)打工白領(lǐng) 區(qū)域繁華道路商業(yè)狀況對(duì)比分析如下表所示：街道主要商業(yè)情況街鋪（月）平均租

16、金主消費(fèi)群及成因南新路商業(yè)繁榮，低檔為主，業(yè)態(tài)多樣約120-200元/南山老城區(qū)，人流量大，以本地居民、公務(wù)員及較早來深成功人士為主常興路商業(yè)繁榮，業(yè)態(tài)多樣，餐飲業(yè)最發(fā)達(dá)，有家樂福商場(chǎng)約150-220元/深南大道以大型專業(yè)市場(chǎng)、超市、百貨為主，商業(yè)前景可期，但目前顯得業(yè)態(tài)相對(duì)單一120-160元/商業(yè)沿大道分布較散，車流和人流量較大，加上沿路居民消費(fèi)能力較高，商業(yè)物業(yè)體量規(guī)模較大，輻射影響力、知名度相對(duì)而言較高南山大道以家居、服裝、電器等主題商場(chǎng)經(jīng)營(yíng)為主，但分布分散，難以形成整體規(guī)模效應(yīng)，有百安居、蘇寧電器、女兒國(guó)等約120-250元人流量大，主要服務(wù)于周邊居民區(qū)南油大道商業(yè)前景好，以檔次較高

17、的大型商場(chǎng)為主，有海雅百貨、沃爾瑪?shù)?，但分布較散。她是貫通南山區(qū)的區(qū)級(jí)主干道，具有較大發(fā)展前景，但目前交通干線不聚人氣。約150元/-200元/消費(fèi)群體構(gòu)成復(fù)雜，但因交通的便利性，具備較大輻射影響力登良路業(yè)態(tài)以裝飾材料為主，五金配件也較發(fā)達(dá)，但物業(yè)規(guī)模普遍較小，難以體現(xiàn)聚合效應(yīng)。80-120元/以滿足周圍居民及打工者低檔次日常方便為主內(nèi)環(huán)路基本無商業(yè)，目前大型商場(chǎng)僅有東方巴黎服裝市場(chǎng)約80元/因?yàn)槟峡看竽仙?，北面也只是一些不具?guī)模的工業(yè)區(qū)，無法形成有效商業(yè)氛圍東濱路商業(yè)繁榮，業(yè)態(tài)多樣，有人人樂、順電等及大型餐飲四食肆，隨著后海大批住宅興起，被眾商家看好。約120-160-元/位處招商街道辦事處

18、，因這里高素質(zhì)住宅的相繼上市，而聚集了大批高素質(zhì)人群創(chuàng)業(yè)路商業(yè)主要以餐飲、五金和建筑為主商業(yè)繁榮檔次較高。約100元/直接貫通南山路、南油大道、后海大道，是目前南山區(qū)開發(fā)的重點(diǎn)，有大批高素質(zhì)白領(lǐng)蛇口南水街和太子路商業(yè)業(yè)種主要以滿足日常生活便利的中低商品為主，高檔耐用和珍貴的產(chǎn)品決大部分只能靠異地采購(gòu)解決約80100元/因地處蛇口工業(yè)區(qū)附近，異地打工者占該地人口結(jié)構(gòu)的相當(dāng)大比例，方便簡(jiǎn)潔是他們目前的生活方式小結(jié)：南山大道、常興路、南新路圍合成的區(qū)域是南山政治、經(jīng)濟(jì)、文化的中心，發(fā)展較早，是本地居民及早期來深圳的成功人士聚居地，具備良好的市政配套設(shè)施，商業(yè)業(yè)態(tài)豐富，商業(yè)繁榮，整體租金也高出許多，但

19、明顯發(fā)展后勁不足：諸如交通阻塞、圈內(nèi)商家定位雷同、商業(yè)扎堆現(xiàn)象明顯、商業(yè)規(guī)模不夠等發(fā)展瓶頸，已逐步制約其形象和運(yùn)作力度。3、區(qū)域次級(jí)商圈狀況：由于南山區(qū)位交通、產(chǎn)業(yè)、經(jīng)濟(jì)的的發(fā)展特點(diǎn)，已自然明顯地形成各成特色的4大次級(jí)商圈，跨圈消費(fèi)的現(xiàn)象不明顯，次級(jí)商圈之間要吸引更多人流，就需要特色經(jīng)營(yíng)進(jìn)一步突顯、完善，以彌補(bǔ)時(shí)空限制而導(dǎo)致的不足。方便起見，以A、B、C、D四字母代表4大次級(jí)商圈；由于D商圈所在區(qū)域?yàn)槿A僑城，與其他三個(gè)商圈相距甚遠(yuǎn)，加上其特有的地域性以及與本分析報(bào)告可比程度不高，故在此略為帶過。 市場(chǎng)調(diào)查資料匯總分項(xiàng)列表如下：A商圈代表性商場(chǎng)狀況具體區(qū)域:深南大道南頭段及以南、南新路沿線項(xiàng)目名

20、稱鴻洲沃爾瑪曼哈商場(chǎng)姊妹城百貨家樂福一本電器位置深南路與南新路交匯處常興路與桃園路交匯處南新路與桃源路交匯處常興路南新路、鳳凰賓館對(duì)面商業(yè)類別超市主題商場(chǎng)（服裝）百貨+超市超市主題商場(chǎng)（電器）規(guī)模（）800010000100001200010000樓層及主要業(yè)態(tài)1F：食品、果蔬、冷凍食品2F：日用品、兒童用品、小家電1F：箱包、鞋類2F：時(shí)尚女裝3F：內(nèi)衣、女裝4F：休閑裝、男裝1F：通訊器材、音像、數(shù)碼、首飾2F：服裝、鞋類、3F：超市1F：金銀首飾、化妝品、音像2F：日雜百貨、冷凍食品1F：手機(jī)、小家電、櫥具、小五金2F；空調(diào)、冰箱、冷柜、3F：家庭影院、影音配件經(jīng)營(yíng)檔次中檔高檔中檔中低檔

21、中檔日均人流量平時(shí)21600平時(shí)1900平時(shí)10000平時(shí)12500平時(shí)5400節(jié)假日46000節(jié)假日4000節(jié)假日23000節(jié)假日25000節(jié)假日8500租金或扣點(diǎn)扣點(diǎn)1826%扣點(diǎn)1822%1F：220元/2F：130元/，扣點(diǎn)25%（七折）扣點(diǎn)1626%1F：125元/經(jīng)營(yíng)模式開放式半開放式統(tǒng)一管理敞開式統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)管理開放式獨(dú)立式停車位約200個(gè)地下300個(gè)地上約40個(gè)地下250個(gè)地下120個(gè)經(jīng)營(yíng)狀況好一般一般好一般周邊環(huán)境商業(yè)+住宅商業(yè)+住宅商業(yè)+住宅住宅商業(yè)+住宅+工廠備注主要針對(duì)該區(qū)社區(qū)居民購(gòu)物環(huán)境寬敞商場(chǎng)布局差，但位置好，主要消費(fèi)群為附近打工族周邊主要是居民小區(qū)，但相對(duì)來講交通不便

22、因附近工廠較多，相對(duì)而言櫥具、小家電、小五金市場(chǎng)需求較大B商圈代表性商場(chǎng)狀況具體區(qū)位:東濱路以南、大南山以西、蛇口工業(yè)區(qū)及以北、后海大道沿線及以西區(qū)域項(xiàng)目名稱萬家樂百貨蛇口沃爾瑪長(zhǎng)青百貨百佳超市金匯城百貨位置蛇口南水步行街南油大道與東濱路交匯處蛇口南水步行街蛇口太子路招商?hào)|路與后海路交匯處商業(yè)類別百貨超市百貨超市百貨規(guī)模（）700020000800080012000樓層及主要業(yè)態(tài)1F：超市2F：日用、化妝品3F：服裝、皮具1F：生鮮食品2F：日用品、兒童用品、小電器1F ：日用品2F：超市3F；服裝小規(guī)模綜合超市1F：百貨、果蔬、化妝品2F：廚房用品、服裝、皮具箱包、床上用品經(jīng)營(yíng)檔次中檔中高檔

23、中低檔中檔中低日均人流量平時(shí)7200平時(shí)20000平時(shí)8500平時(shí)720平時(shí)12000節(jié)假日10000節(jié)假日36000節(jié)假日15000節(jié)假日1000節(jié)假日20000租金或扣點(diǎn)25%扣點(diǎn)，租金100150元/扣點(diǎn)1826%扣點(diǎn)20%租金110元/扣點(diǎn)1626%經(jīng)營(yíng)模式開放式開放式開放式開放式開放式停車位約80個(gè)約300個(gè)40個(gè)左右約50個(gè)經(jīng)營(yíng)狀況一般好一般一般較好周邊環(huán)境蛇口工業(yè)區(qū)商業(yè)+住宅+字樓住宅+工業(yè)寫字樓+娛樂酒吧等農(nóng)民房住宅+商業(yè)備注2003年4月8日開業(yè)，受非典影響，生意不好，近一、二個(gè)月才恢復(fù)一些，主要面對(duì)的消費(fèi)群50%居民、50%打工者亞洲最大規(guī)模的沃爾瑪與萬家樂距離較近，雙方競(jìng)

24、爭(zhēng)激烈，單因周圍工廠多，日常用品需求量較大規(guī)模太小，產(chǎn)品不豐富；其他超市的開業(yè)分流了消費(fèi)群；輻射的范圍小，周圍有大片的農(nóng)民房，此地聚集了周邊大量租客C商圈代表性商場(chǎng)狀況具體區(qū)域：南山商業(yè)文化中心區(qū)域及附近項(xiàng)目名稱海雅百貨友誼城百貨創(chuàng)景名店樂安居國(guó)美電器位置南油大道與濱海大道交匯處附近南油大道海雅百貨附近南油大道海雅百貨旁后海大道與創(chuàng)業(yè)路交匯處后海大道與創(chuàng)業(yè)交匯處商業(yè)類別百貨百貨百貨主題建材市場(chǎng)專業(yè)電器連鎖規(guī)模（）250001500015000150008000樓層及主要業(yè)態(tài)1F：化妝品、皮鞋、珠寶、金銀首飾2F：少女服飾、淑女服飾、飾品3F：精品男裝、休閑服、運(yùn)動(dòng)服4F：流行女裝、職業(yè)裝、內(nèi)衣

25、5F：童裝、家居精品、攝影器材6F：美食街1F：男裝及內(nèi)衣、金銀首飾2F：箱包、皮具、手表、皮鞋3F女裝及內(nèi)衣、飾品1F：男裝、化妝品、鞋、珠寶、皮具2F：精品女妝、飾品、美容中心3F；休閑服飾、運(yùn)動(dòng)系列、泰式家具用品1F：衛(wèi)浴、石材、瓷磚、玻璃、燈飾2F：櫥具、墻紙、油漆、裝飾建材、廚房電器1F；手機(jī)、數(shù)碼產(chǎn)品、五金超市、小家店2F：空調(diào)、冰箱、洗衣機(jī)、家庭影院、影音配件經(jīng)營(yíng)檔次高檔高檔中高檔中檔中檔日均人流量平時(shí)18000平時(shí)5000平時(shí)4500平時(shí)3000平時(shí)3200節(jié)假日30000節(jié)假日12000節(jié)假日10000節(jié)假日5000節(jié)假日6500租金或扣點(diǎn)扣點(diǎn)1626%保底扣點(diǎn)：1F：300

26、元/2F：220元/3F：150元/整租50元1F：128元/2F：85元/整租45元/經(jīng)營(yíng)模式開放式開放式開放式開放式經(jīng)營(yíng)、統(tǒng)一管理開放式停車位約300個(gè)約150個(gè)約200個(gè)約200個(gè)約120個(gè)經(jīng)營(yíng)狀況較好不太好已停業(yè)一般一般周邊環(huán)境商業(yè)+高尚濱海住宅區(qū)同左同左同左同左備注周邊商業(yè)和高尚住宅迅速崛起，檔次較高開業(yè)不久，還不能有效聚集人氣由于受到總店租金問題拖累，現(xiàn)已停業(yè)20034開業(yè)，靠近后海，目前人流量不太大，但實(shí)力買家占比較高目前人流量不太大，但實(shí)力買家占比較高 次級(jí)商圈綜合對(duì)比分析如下表所示：商圈包括位置主要商業(yè)類別經(jīng)營(yíng)檔次物業(yè)規(guī)模周邊環(huán)境主要特色A商圈以深南大道、南新路、桃源路、南山

27、大道所圍成的區(qū)域百貨、超市餐飲、娛樂、美容美發(fā)等配套服務(wù)綜合性較強(qiáng)大部分中等偏小南山政治、經(jīng)濟(jì)、文化中心業(yè)態(tài)多樣、商業(yè)層次豐富B商圈蛇口區(qū)、東濱路以南的區(qū)域百貨、超市中等偏低較小工業(yè)中心、物流基地消費(fèi)者較單一業(yè)態(tài)單一不具備跨區(qū)吸引消費(fèi)的可能C商圈以商業(yè)文化中心區(qū)為中心，主要是以濱海大道、南油大道、東濱路所圍合成的區(qū)域主題商場(chǎng)、專賣店中偏高檔普遍較大南山商業(yè)規(guī)劃新版快，配套完善，規(guī)劃現(xiàn)代，靠后海附近是高品質(zhì)住宅區(qū)目前正規(guī)劃建設(shè)中的南山商業(yè)文化中心占地243萬平米，規(guī)模宏大，業(yè)態(tài)多樣、商場(chǎng)功能定位明確，規(guī)?；?、特色化經(jīng)營(yíng)，較具發(fā)展?jié)摿商圈華僑城住宅區(qū)主主題商場(chǎng)、專賣店、娛樂中高檔大型全國(guó)知名景點(diǎn)

28、、高爾夫球場(chǎng)業(yè)態(tài)豐富，應(yīng)有盡有，交通極為便利4、區(qū)域商鋪調(diào)研有關(guān)數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)分析：A、 南山商場(chǎng)鋪位面積情況 :鋪位面積以1030所占市場(chǎng)份額最高，主要以經(jīng)營(yíng)小吃、小商品、小家電等為主，經(jīng)營(yíng)方式靈活，投資風(fēng)險(xiǎn)較易規(guī)避；3050的鋪位主要以經(jīng)營(yíng)服裝、皮具箱包、金銀首飾為主，布局合理、檔次較高。50以上的鋪位主要以經(jīng)營(yíng)家具、大型電器、床上用品及大型娛樂、食肆為主。B、南山商場(chǎng)經(jīng)營(yíng)類型情況：隨著南山經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)速度的加快，外來人口日漸增多，人口文化綜合素質(zhì)也相應(yīng)逐步提升，消費(fèi)群體不斷細(xì)化，消費(fèi)者的需求日趨個(gè)性化，為滿足某一特定消費(fèi)群體的需求，一些能提供安全、系統(tǒng)、精致服務(wù)的“主題商場(chǎng)”便應(yīng)運(yùn)而生，他們以拓展

29、產(chǎn)品線、深化服務(wù)內(nèi)容、提供專業(yè)化服務(wù)贏得顧客，南山近幾年的主題商場(chǎng)發(fā)展迅速。C、 區(qū)域物業(yè)規(guī)模情況：商場(chǎng)規(guī)模受到消費(fèi)者購(gòu)物疲勞度、市場(chǎng)定位及自身有效輻射影響力等的限制，近幾年建設(shè)的商場(chǎng)大部分集中于10000-15000之間，超過20000的商場(chǎng)目前在南山區(qū)較少，僅有在經(jīng)營(yíng)的海雅百貨35000、及南山常興·時(shí)代商城。D、電子商城在南山陸續(xù)開張，興起社區(qū)數(shù)碼消費(fèi)，數(shù)碼賣場(chǎng)的面積將達(dá)到萬。四、南山區(qū)域消費(fèi)者的分類及其購(gòu)物行為方式、消費(fèi)習(xí)慣狀況：2002年全區(qū)常住人口為57萬。后海、前海、蛇口片區(qū)更成為高薪高素質(zhì)人才的生活基地，居住人口多為羅湖、福田上班一族，文化水準(zhǔn)普遍在大專以上，年齡主要

30、集中在25-40之間，居住人口素質(zhì)居深圳各片區(qū)之首。 蛇口聚集了深圳市大部分外籍人士（超過3000名），社區(qū)國(guó)際化氛圍濃烈，具有較高的消費(fèi)能力由于南山區(qū)是深圳的教育基地和高新科技聚居地，目前的消費(fèi)人口結(jié)構(gòu)相對(duì)深圳其他區(qū)比較單純，以充滿活力的年輕人居多，而且其中大部分是高學(xué)歷、高智商的白領(lǐng)一族，具體構(gòu)成如下：A、 本地人、成功白領(lǐng)人士及外國(guó)人，占比重40%，有較好經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)，購(gòu)物方便及能體現(xiàn)其品位和身份是他們消費(fèi)購(gòu)物行為方式的主要表現(xiàn)，對(duì)中高檔商品的質(zhì)量要求也是其消費(fèi)行為取向的體現(xiàn)。B、 藍(lán)領(lǐng)人士及外地小本生意經(jīng)營(yíng)者，占比35%，他們對(duì)深圳不具有較強(qiáng)歸屬感，大宗高檔品一般不在其首選之列，對(duì)優(yōu)惠、方

31、便適用的商品需求較大，具備謹(jǐn)慎、一切從簡(jiǎn)的消費(fèi)表現(xiàn)形式和要求。C、 普通打工者及下層低收入者，占比25%，他們僅把深圳作為人生旅途中的一個(gè)驛站，生活的下一站在何方他們無從把握，并且他們大部分是出身于農(nóng)村家庭，有精簡(jiǎn)樸素的習(xí)慣，能省則省，購(gòu)置中高檔耐用品可能會(huì)成為其日后生活的累贅，能基本解決食宿、溫飽的基本支出幾乎是他們消費(fèi)行為導(dǎo)向的全部。以上三類消費(fèi)者對(duì)具體商品的消費(fèi)行為方式具體表現(xiàn)如下：零售商品和服務(wù)的總分類分類常規(guī)商品每項(xiàng)商品的價(jià)格更新的頻率購(gòu)物行為的種類出行的距離高檔商品個(gè)人耐用消費(fèi)品衣服、珠寶、干貨、禮品高經(jīng)常單一目的購(gòu)買車程1530分鐘家庭耐用消費(fèi)品家具、電視、洗衣機(jī)等比較高不頻繁單

32、一目的購(gòu)買車程30分鐘日用品低檔商品日用品雜品、藥品、廚具、調(diào)味中低檔經(jīng)常，一年幾次至頻繁多種目的反復(fù)購(gòu)買步行515分鐘個(gè)人服務(wù)美容、洗滌品、保健品低檔頻繁，每天到每月多種目的反復(fù)購(gòu)買步行515分鐘修理服務(wù)家電修理、家具維修低檔頻繁至經(jīng)常多種目的反復(fù)購(gòu)買步行515分鐘個(gè)人理財(cái)服務(wù)儲(chǔ)蓄、保險(xiǎn)和房產(chǎn)服務(wù)不定經(jīng)常單一或多種目的購(gòu)買，重復(fù)或比較購(gòu)買適中多種屬性或混合類商品餐飲快餐、正餐服務(wù)等低檔經(jīng)常單一或多種目的購(gòu)買，重復(fù)或比較購(gòu)買適中娛樂劇院、舞廳、酒吧等低檔經(jīng)常單一目的重復(fù)購(gòu)買適中自動(dòng)服務(wù)和配套服務(wù)加油、洗車等低檔高檔經(jīng)常到頻繁單一或多種目的重復(fù)或比較購(gòu)買適中五、南山區(qū)商業(yè)狀況的發(fā)展趨勢(shì)：南山區(qū)部

33、分商業(yè)裙樓狀況：項(xiàng)目名稱項(xiàng)目地址商業(yè)規(guī)模業(yè)態(tài)定位目前現(xiàn)狀付款方式價(jià)格租金水平新街口南油大道與內(nèi)環(huán)路交匯處12000潮流百貨招商階段不售1F：250元/2F：扣點(diǎn)26%3F：55元/金暉家居廣場(chǎng)南油大道、南油大廈對(duì)面15000建材、家具營(yíng)業(yè)中首付0.8成,買鋪即收四年32%的租金1F：2.8萬元/2F：2.1萬元/3F：1.68萬/1F：168元/2F：120元/3F：90元/保利商城南油大道與創(chuàng)業(yè)路交匯處15000友誼城進(jìn)駐，以百貨為主營(yíng)業(yè)中不售保底扣點(diǎn)：1F：300元/2F：220元/3F：150元/常興時(shí)代廣 場(chǎng)桃園路與常興路交匯處40000天虹商場(chǎng)進(jìn)駐營(yíng)業(yè)中首期4成,一次性返還二年20%租金1F:不售2F：2.8萬元/3F：2.2萬元/4F：1.5萬元/5F：0.98萬元/1F:300元/25層由天虹待定南頭商業(yè)步行街中山路與深南大道交匯處16000特色小商品批發(fā)市場(chǎng)試業(yè)中首期4成,一次性返還二年租金16%均價(jià)2.9萬/未定港灣麗都桃園路與前海路交匯處200001F:品牌店2F:人人樂超市招商階段6成10年按揭