物業(yè)前期管理方案編訂內(nèi)容

1、前期物業(yè)管理方案一、xxx物業(yè)管理前期籌備工作（-）簽訂合同后，管理人員、水電工、保安人員，應(yīng)提早介入了解圖紙熟悉房屋結(jié)構(gòu)、 性能、水電管道布局，智能化安防監(jiān)控系統(tǒng)等管理中應(yīng)注意事項(xiàng)，加強(qiáng)培訓(xùn)，為往后提高、保 養(yǎng)、維修、保值、增值打下基礎(chǔ)，為業(yè)主解決后顧之憂。（二）建立整理樓宇的詳細(xì)資料，組織整理設(shè)備檔案，資料檔案及業(yè)主資料，做到檔案齊全，有序管理。（三）依據(jù)相關(guān)文件及本小區(qū)住宅特點(diǎn)制定xxx花園業(yè)主公約，管理處崗位職責(zé),以及員工的規(guī)章制度。（四）制訂詳細(xì)的設(shè)備，設(shè)施維修，房屋保養(yǎng)計(jì)劃和檢查制度，水電設(shè)施、設(shè)備巡檢計(jì)劃,公共照明維護(hù)計(jì)劃，監(jiān)控與消防系統(tǒng)維護(hù)計(jì)劃等。（五）規(guī)范各部門的日常管理工作

2、，做好人員調(diào)配崗位培訓(xùn)，一個(gè)月內(nèi)所有員工必須全部 到位，并針對(duì)項(xiàng)目管理特點(diǎn)現(xiàn)場(chǎng)培訓(xùn)，提高實(shí)用素質(zhì)。二、xxxx接管后的日常管理服務(wù)工作（一）、設(shè)接待處，白天有專職人員接待住戶，處理服務(wù)范圍內(nèi)的公共性事務(wù)，受理住戶的 咨詢和投訴。服務(wù)做到”十二字方針”（即禮貌、熱情、友善、樂觀、主動(dòng)、平等）。（-）安防工作:1、2、3.4、保安人員著裝統(tǒng)一、整齊，待人要文明禮貌、熱情。保安倒班制：實(shí)行24小時(shí)值班和巡視。門衛(wèi)進(jìn)出管理要嚴(yán)格，來訪車輛要登記，搬遷貨物需由業(yè)主開具證明條。充分發(fā)揮小區(qū)24小時(shí)電視監(jiān)控系統(tǒng)、tv分割鏡頭監(jiān)控系統(tǒng)、入戶梯口電控防盜鎖， 搞好社區(qū)智能化管理。5、6.7、8、做好消防工作，建

3、立防火、防盜責(zé)任制，定期檢查消防器械。建立消防安全制度，開展消防知識(shí)宣傳教育活動(dòng)。配有消防系統(tǒng)設(shè)施設(shè)備，能隨時(shí)啟用。小區(qū)內(nèi)出入口設(shè)有明顯標(biāo)志，各組團(tuán)、棟及單元（門）、戶有明顯標(biāo)志，訂有突發(fā)火災(zāi) 應(yīng)急方案。9、加強(qiáng)與市保安和臨近派出所聯(lián)系，建立聯(lián)防，共同維護(hù)樓區(qū)安全，以創(chuàng)造良好治安環(huán) 境。1 0、車輛收發(fā)卡并由保安員指揮進(jìn)入車庫和停車場(chǎng)，外來車輛未經(jīng)許可不得入?yún)^(qū)，自行車、摩托車和電動(dòng)車派專人管理。（三）為了保障小區(qū)內(nèi)公共秩序和全體業(yè)主生命財(cái)產(chǎn)安全，根據(jù)中華人民共和國治安管理公司處罰條例和重慶市城市住宅區(qū)物業(yè)管理辦法，特制定本規(guī)定:1. 各業(yè)主（住戶）應(yīng)將全部常住人員情況如實(shí)填寫在xxx花園業(yè)主入

4、住登記表中， 并 留下緊急聯(lián)系辦法.2、力:區(qū)內(nèi)公共任域的公共秩序維護(hù)由管理公司負(fù)責(zé)，管理公司工作人員及保安人員有權(quán)對(duì)違反小區(qū)管理規(guī)定的行為進(jìn)行檢査、糾正；屋內(nèi)安全由業(yè)主或使用人自己負(fù)責(zé)；3、本小區(qū)實(shí)施準(zhǔn)封閉式的保安管理辦法，管理公司保安人員全天候24小時(shí)值班，業(yè)主（住 戶）應(yīng)主動(dòng)配合管理公司工作，防止各業(yè)治安事件的發(fā)生；4、各業(yè)主（住戶）不得違反規(guī)定存放易燃、易爆.劇毒.放射性物口，不得利用房屋從事危害公共利益或侵害他人正當(dāng)權(quán)益的活動(dòng);5、為了保障業(yè)主利益，凡個(gè)人攜手箱、包裝箱及大件物品離開小區(qū)，需事先填寫物品搬遷登記表經(jīng)管理公司核實(shí)同意（房屋使用者需經(jīng)業(yè)主簽名同意）方可離開;6、凡住戶搬離

5、小區(qū)應(yīng)提前通知管理公司，并填寫物品搬遷登記表，經(jīng)業(yè)主簽名同意、經(jīng)管理公司核實(shí)后方可離開小區(qū);7、各業(yè)主（住戶）有責(zé)任關(guān)好自家的門窗，并保障治安報(bào)警設(shè)施的完好及有效使用;8、住宅區(qū)內(nèi)嚴(yán)禁進(jìn)行一切違反治安管理?xiàng)l例和角犯法律的活動(dòng)。（四）、環(huán)衛(wèi)綠化工作：1、公共部位及商場(chǎng)門前衛(wèi)生區(qū)，管理處派專職衛(wèi)生員做到垃圾日產(chǎn)日清，樓道每3天清掃 1次，樓梯扶手每3天擦洗1次；共用部位玻璃每季清潔1次；路燈、樓道燈每半年清潔1次， 及時(shí)清除小區(qū)內(nèi)主要道路積水、積雪。2、生活區(qū)按幢設(shè)立垃圾箱，垃圾實(shí)行袋裝，定點(diǎn)堆放、定期清運(yùn)。3、二次裝修房屋共用部位保持清潔，對(duì)亂貼、亂畫，擅自占用和堆放雜物現(xiàn)象定期清理。4、商業(yè)網(wǎng)

6、點(diǎn)管理有序，符合衛(wèi)生標(biāo)準(zhǔn)，無亂設(shè)攤點(diǎn)、廣告牌現(xiàn)象。5、做好二次供水衛(wèi)生檢查，定期清洗，并做好水質(zhì)檢報(bào)告書；公共雨、污水管道每年疏 通1次；每季度檢查1次，及時(shí)清掏；化糞池每半年檢查1次，每年要清理一次。6、聘請(qǐng)專職園藝工對(duì)小區(qū)內(nèi)的綠化進(jìn)行細(xì)心保養(yǎng)和修整，按照綠化的不同品種、不同習(xí) 俗、不同季節(jié)、不同生長期，適時(shí)確定不同的養(yǎng)護(hù)重點(diǎn)，制定不同的養(yǎng)護(hù)計(jì)劃，為小區(qū)提供一 個(gè)優(yōu)雅的環(huán)境。（五）環(huán)境和衛(wèi)生管理規(guī)定為了保持小區(qū)的干凈整潔，為全體業(yè)主創(chuàng)造一個(gè)安全.文明.優(yōu)雅、舒適的生活環(huán)境，特 制定以下規(guī)定：一、本住宅區(qū)內(nèi)實(shí)垃圾袋化管理，各業(yè)主（住戶）傾倒垃圾時(shí)應(yīng)系好垃圾袋口，投放到樓 前垃圾箱內(nèi)。%1. 本

7、住宅區(qū)內(nèi)任何公共場(chǎng)所均不得隨地吐痰，不準(zhǔn)亂倒垃圾、雜物、污水和隨地大小便。三、切勿將垃圾、菜葉、布屑、膠袋、廢紙和硬殼等雜物投入下水道內(nèi)，如使用不當(dāng)而導(dǎo) 致堵塞或損壞時(shí)，業(yè)主（住戶）應(yīng)及時(shí)通知管理公司進(jìn)行處理并承擔(dān)相應(yīng)費(fèi)用。四、住宅區(qū)內(nèi)任何公共地方，均不得亂涂亂畫亂貼，違者應(yīng)負(fù)責(zé)粉刷、更新費(fèi)用，如屬兒 童所為，應(yīng)由家長負(fù)責(zé)。五、凡在公共場(chǎng)所亂貼、亂派廣告、標(biāo)語、傳單者，除責(zé)令期限期清理現(xiàn)場(chǎng)、恢復(fù)原狀外, 還將視情況追究相關(guān)當(dāng)事人的責(zé)任。六、豢養(yǎng)寵物的業(yè)主（住戶）應(yīng)遵守有關(guān)規(guī)定，并妥善管理好自己的寵物，不得讓寵物大 聲嚎叫以及在公共場(chǎng)所大小便。七、保持小區(qū)的安靜，不得在休息時(shí)間（12： 00-1

8、4： 00, 19： 00-8： 00）制造噪曰o八、愛護(hù)小區(qū)綠化、不踐踏草地、攀折花木，不在公共場(chǎng)所晾曬衣物。（六）、房屋及設(shè)備、設(shè)施管理：1、房屋質(zhì)量，設(shè)備設(shè)施維修在保修期內(nèi)應(yīng)及時(shí)反饋給建設(shè)單位，協(xié)助建設(shè)單位與業(yè)主的 溝通，便于做好保修工作。2、與業(yè)主協(xié)商做好房屋公共部位與設(shè)備設(shè)施的定期保養(yǎng)、保修以使得到保值增值。3、建立設(shè)備臺(tái)帳，并設(shè)置標(biāo)志，以示區(qū)別和了解。4、公共照明及線路，水電維修，安防監(jiān)控網(wǎng)絡(luò)，每天完成巡查養(yǎng)護(hù)，所有設(shè)備均按維 保計(jì)劃進(jìn)行維保。5、公司每天應(yīng)派人到樓宇現(xiàn)場(chǎng)檢查一次，對(duì)于存在問題，及時(shí)提出整改6、做到小修，業(yè)主隨叫隨到，30分鐘完成；中修不過夜，大修不超過二天；急修3

9、0分 鐘內(nèi)趕到現(xiàn)場(chǎng)，及時(shí)回訪。（七）、加強(qiáng)二次裝修跟蹤管理，業(yè)主委員會(huì)協(xié)助管理處與業(yè)主簽定二次裝修有關(guān)規(guī)定的協(xié)議，每天檢查一次，協(xié)調(diào)好鄰里關(guān)系，引導(dǎo)業(yè)主按規(guī)定裝修，共同護(hù)房屋質(zhì)量。（八）、積極開展便民服務(wù)，建立熱線電話，方便業(yè)主，為業(yè)主代辦中介，代購機(jī)船票、代請(qǐng)保姆、代請(qǐng)鐘點(diǎn)工等。（九）、根據(jù)本小區(qū)情況，做到微笑相迎，熱情周到，文明服務(wù)，竭盡努力讓業(yè)主滿意。%1. 小區(qū)車輛管理規(guī)定1、自覺遵守小區(qū)交通管理規(guī)定，愛護(hù)道路，公用設(shè)施，不亂停亂放；2、管理區(qū)域內(nèi)車輛行駛停放應(yīng)注意前后左右規(guī)定的安全距離；3、車輛管理員應(yīng)提醒車主停放好車輛后鎖好車門，調(diào)好防盜系統(tǒng)至警備狀態(tài)，車內(nèi)貴重 物品應(yīng)隨身帶走;4

10、、機(jī)動(dòng)車輛在物業(yè)區(qū)域行駛，時(shí)速不得超過5公里，嚴(yán)禁超車，機(jī)動(dòng)車輛在物業(yè)范圍內(nèi)禁止鳴號(hào)；5. 不準(zhǔn)在小區(qū)內(nèi)任何場(chǎng)所試車、修車、練習(xí)；6、不準(zhǔn)輾壓綠化草地?fù)p壞路面、損壞路牌和各類標(biāo)識(shí)，如有損壞應(yīng)照價(jià)賠償;不準(zhǔn)在人行道、車行道、消防通道上停放車輛（機(jī)動(dòng)車輛只能在停車場(chǎng)指定車位內(nèi)停 放，非機(jī)動(dòng)車必須停放在專用場(chǎng)地內(nèi)（消防車、警車、救護(hù)車除外）；8、不損壞停車場(chǎng)消防、通信、電器、供水等公用設(shè)施;9、保持停車位清潔，不得將車上的雜物和垃圾丟在地上，有漏油、漏水時(shí)，車主應(yīng)即行處理。四、管理模式（-）擬采取的管理方式服務(wù)質(zhì)量是企業(yè)生存之本，管理處必須貫徹以下標(biāo)準(zhǔn)：管理無空擋，服務(wù)有標(biāo)準(zhǔn)，投訴有 反饋，辦事有時(shí)

11、限，考核不遷就，獎(jiǎng)懲有力度，滿意見真情。物業(yè)管理要上水平，就要發(fā)揮社區(qū)整體上下功夫，形成物業(yè)管理企業(yè)，業(yè)主委員會(huì)、社區(qū)居委會(huì)、省軍區(qū)各級(jí)官兵、公安派出所等部門緊密聯(lián)系的”共建”機(jī)制。（二）管理處組織機(jī)構(gòu)(1) 負(fù)責(zé)日常事物，代收代發(fā)報(bào)紙信件(2) 二次裝修管理(3) 檢查樓宇和綠化養(yǎng)護(hù)、保潔(4) 協(xié)調(diào)處理鄰里關(guān)系2、工程部：(1 )負(fù)責(zé)房屋質(zhì)量檢查(2) 建立設(shè)備設(shè)施維保計(jì)劃(3) 做好日常維修保養(yǎng)工作3、財(cái)務(wù)部:(1) 管好用好財(cái)務(wù)(2) 負(fù)責(zé)日常收管理費(fèi)、代收水電費(fèi)(3) 統(tǒng)購日常維修器材、分發(fā)器材4. 保安部:(1) 選好保安員搞好培訓(xùn)，管好保安(2) 加強(qiáng)消防檢查，做好防火防盜維持小

12、區(qū)良好治安秩序(3) 與街道建立聯(lián)網(wǎng)治安，加強(qiáng)周邊環(huán)境安全(%1) 管理人員的配備1、項(xiàng)目經(jīng)理1人，全面負(fù)責(zé)小區(qū)日常事務(wù)管理。2、樓管員2人，負(fù)責(zé)樓宇的檢査服務(wù)及收費(fèi)等。3、客服主管1人，全面負(fù)責(zé)客服部工作。4、貼心管家10人，負(fù)責(zé)本單元的日常管理實(shí)務(wù)5、前臺(tái)接待2人、負(fù)責(zé)業(yè)主的投訴和保修的接待工作6、維修主管1人，全面負(fù)責(zé)維修不工作3、水電工2人，負(fù)責(zé)小區(qū)日常水電及工程維修。4, 弱電工1人，負(fù)責(zé)小區(qū)智能化系統(tǒng)。5. 電梯工1人，負(fù)責(zé)小區(qū)電梯的日常維護(hù)工作6、土建工1人，負(fù)責(zé)小區(qū)土建維修工作7、保潔主管1人全面負(fù)責(zé)保潔部工作8、保潔工14人，負(fù)責(zé)小區(qū)公共衛(wèi)生，全日制保潔。9、綠化工2人，負(fù)責(zé)

13、小區(qū)綠化日常養(yǎng)護(hù)。10保安主管1人，全面負(fù)責(zé)安全部工作10、保安24人，24小時(shí)值班。如上共計(jì)64名。五、人員的選拔和培訓(xùn)管理（一）人員選拔根據(jù)本小區(qū)的特點(diǎn)及所需的服務(wù)要求，適應(yīng)今后的管理及服務(wù)水平，所聘用的各基層管理 員將依據(jù)其資歷及實(shí)質(zhì)管理經(jīng)驗(yàn)調(diào)配合適的工作崗位，逐步向社會(huì)公開招聘具有專業(yè)水平的， 實(shí)踐管理經(jīng)驗(yàn)豐富的，善于協(xié)調(diào)各種人際關(guān)系的高素質(zhì)人才。（二）培訓(xùn)目標(biāo)及方式為了適應(yīng)物業(yè)管理行業(yè)日益趨向市場(chǎng)化、專業(yè)化、綜合化、社會(huì)化的發(fā)展趨勢(shì)，我公司將 嚴(yán)格選聘人員，所聘用的各基層管理員工將依據(jù)其資歷及實(shí)質(zhì)管理經(jīng)驗(yàn)調(diào)配合適的工作崗位， 除公開向社會(huì)招聘具有專業(yè)水平的，實(shí)踐管理經(jīng)驗(yàn)豐富的，善于協(xié)

14、調(diào)各種人際關(guān)系，高素質(zhì)、 高效、精干的人員外，還必須定期組織理論學(xué)習(xí)培訓(xùn)，管理處并同時(shí)進(jìn)行必要的培訓(xùn)工作技能 訓(xùn)練，務(wù)求使其能日常管理事物的工作。公司會(huì)采取集中與分工種培訓(xùn)，將內(nèi)部培訓(xùn)與外部培訓(xùn)相結(jié)合，造就房屋管理，電腦與檔 案管理，治安管理，消防管理，水電管理，財(cái)務(wù)管理，與經(jīng)營活動(dòng)等專業(yè)的人才，建立高素質(zhì) 的管理服務(wù)隊(duì)伍，有人才能出好成果。我公司將同時(shí)負(fù)責(zé)督導(dǎo)及培訓(xùn)各級(jí)別管理員工的專業(yè)管 理知識(shí)，使其能于理論中實(shí)踐實(shí)質(zhì)管理工作。（三）培訓(xùn)計(jì)劃及內(nèi)容 培訓(xùn)計(jì)劃及內(nèi)容見附件2（四）培訓(xùn)考核為體現(xiàn)培訓(xùn)的效果并貫徹管理制度及工作經(jīng)驗(yàn)的落實(shí)公司于員工培訓(xùn)期間通過不定期的培 訓(xùn)考核確保培訓(xùn)的質(zhì)量。六、維

15、修基金的管理與使用（-）按國家有關(guān)規(guī)定收取并建立共用部位、共用設(shè)施設(shè)備保修期滿后修理、更新、改造的維修基金。'（二）維修基金的使用由物業(yè)公司提出年度使用計(jì)劃，經(jīng)當(dāng)?shù)匚飿I(yè)管理行政主管部門審核后劃撥。（三）維修基金不敷使用時(shí)，經(jīng)當(dāng)?shù)匚飿I(yè)管理行政主管部門審核批準(zhǔn)，按業(yè)主占有的房屋 建筑面積比例續(xù)籌。（四）業(yè)主轉(zhuǎn)讓房屋所有權(quán)時(shí)，結(jié)余維修基金不予退還，隨房屋所有權(quán)同時(shí)過戶。七、物業(yè)管理服務(wù)承諾我公司將以”以人為本，科學(xué)管理，依法辦事，真誠服務(wù)”為宗旨，在該小區(qū)管理中采用以 往的成功經(jīng)驗(yàn)以外，將在以下幾個(gè)方面作新的嘗試：我們將引進(jìn)系統(tǒng)工程的方法技術(shù)，提高一 體化管理水平，采取計(jì)劃目標(biāo)管理、全面質(zhì)量

16、管理、督導(dǎo)管理協(xié)調(diào)管理等先進(jìn)的管理方法。根 據(jù)i s09001： 2000質(zhì)量管理和質(zhì)量保證國際標(biāo)準(zhǔn)中有關(guān)服務(wù)行業(yè)的要求，探索并逐步走上 物業(yè)的管理標(biāo)準(zhǔn)化之路；始終強(qiáng)調(diào)把服務(wù)業(yè)主（住戶）作為管理的重心。我們將在完善服務(wù)體 系，提高服務(wù)層次，改進(jìn)服務(wù)質(zhì)量等方面采取一系列新舉措，瞄準(zhǔn)物業(yè)管理先進(jìn)水平，全面接 管小區(qū)后，按照xxx市普通住宅物業(yè)管理服務(wù)等級(jí)標(biāo)準(zhǔn)以及物業(yè)管理委托合同的有 關(guān)條款，在物業(yè)管理委托期二年內(nèi)達(dá)到沐陽縣標(biāo)準(zhǔn)化小區(qū)。物業(yè)管理服務(wù)質(zhì)量一、物業(yè)管理公共服務(wù)質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)1、房屋共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維護(hù)（1）房屋a. 房屋完好率達(dá)98%以上；b. 房屋零修、急修及時(shí)率92%以上；c. 房

17、屋零修工程合格率98%以上；d. 外觀良好、整潔、無缺損現(xiàn)象；e. 房屋裝修符合管理規(guī)定。（2）協(xié)調(diào)配合水、電等專業(yè)部門做好水、電等設(shè)施設(shè)備正常運(yùn)行的保障工作，并保障小 區(qū)內(nèi)下水道、化糞池正常暢通運(yùn)行。（3）環(huán)衛(wèi)設(shè)施完好無損。（4）道路暢通，路面平整。（5）消防設(shè)施完好無損，可隨時(shí)啟用。2、安全護(hù)衛(wèi)（1 ）主出入口設(shè)有值班室，并實(shí)行24小時(shí)值班;（2）安全護(hù)衛(wèi)人員24小時(shí)巡査；（3）小區(qū)24小時(shí)監(jiān)控；（4）交通、車輛管理有序;a、機(jī)動(dòng)車輛出入登記、按章行駛，確保道路暢路。b、機(jī)動(dòng)車輛按序停放。（5）危及用戶安全處,設(shè)有明顯的標(biāo)志并制定防范措施（6）有應(yīng)急處理計(jì)劃、措施，遇警能及時(shí)報(bào)警，并努力防

18、止事態(tài)近部惡化，協(xié)助保護(hù)現(xiàn)場(chǎng)。（7）小區(qū)內(nèi)無重大火災(zāi)、刑事和交通事故。3、綠化與環(huán)境衛(wèi)生（1 ）綠化符合規(guī)劃要求，布局合理，綠化覆蓋率不低于30% ；(2)(3)(4)花草樹木長勢(shì)良好，無枯死，無破壞，無大面積蟲害現(xiàn)象; 修剪及時(shí)，整齊美觀；綠化品味高，有較高觀賞價(jià)值;（5）小區(qū)內(nèi)全方位保持清潔；（6）房屋立面整潔，公共樓道及道路整潔，無堆放雜物現(xiàn)像;(7)水、電等設(shè)施設(shè)備整潔，水箱定期清洗，供水符合衛(wèi)生標(biāo)準(zhǔn)，無二次污染及隱患;(8)環(huán)衛(wèi)設(shè)施整潔;（9）無亂貼、亂掛、亂劃現(xiàn)象;（10）噪音等符合環(huán)境標(biāo)準(zhǔn)。4、收費(fèi)管理（1）服務(wù)人員盡職盡責(zé)，崗位職責(zé)上墻公布；物業(yè)管理收費(fèi)實(shí)行明碼標(biāo)價(jià)。（2）用戶

19、主動(dòng)參與.支持物業(yè)管理工作，自覺維護(hù)環(huán)境.秩序，共創(chuàng)文明小區(qū)；（3）建立收費(fèi)管理制度，責(zé)任落實(shí)到人，每六個(gè)月向業(yè)主委員會(huì)或物業(yè)產(chǎn)權(quán)人.使用人公布服務(wù)費(fèi)收支情況;（4）模苑遵守國家收費(fèi)政策，無擅自增加收費(fèi)項(xiàng)目、提高收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)等亂收費(fèi)行為;（5）認(rèn)真接等群眾投訴,并建立群眾投訴記錄，有效投訴辦結(jié)率98%以上，回訪率100% ；（6）業(yè)主意見反饋滿意率90%以上。5、相關(guān)條件（1 ）硬件環(huán)境a、小區(qū)符合規(guī)劃要求，無違章搭建，無擅自改變房屋用途現(xiàn)象;c、b、小區(qū)樓宇、建筑等各類標(biāo)識(shí)明顯;供水、排水、供電、消防、綠化、環(huán)衛(wèi)等設(shè)施設(shè)備齊全;d.停車場(chǎng)分類（汽車、電動(dòng)車、自行車可分別存放）;e、有集中監(jiān)控設(shè)備

20、；f、有生活服務(wù)配套設(shè)施;g、有教育、文體活動(dòng)及商務(wù)服務(wù)設(shè)施;二、物業(yè)管理公司提供的服務(wù)項(xiàng)目（分期逐步到位）1、便民服務(wù)（部分收費(fèi)）（1 ）清洗空調(diào)過濾網(wǎng)；（2）室內(nèi)清潔；(3)檢修電器(室內(nèi)自用部位)；(4)修理家具配件；(5) 安裝、更換配件；(6)修理，開關(guān)、插座、電話盒等；(7) 修理、更換門鈴、門鎖、信箱鎖；(8)修理、更換燈泡、日光燈、燈罩；(9)修理、更換水龍頭、水閥及各類軟管；(10)修理洗手盆、下水管及抽水馬桶;(門)代辦繳納電費(fèi)；(12)代辦繳納電話費(fèi)；(13)代辦電話開戶；(14)代辦有線電視開戶；2、商務(wù)服務(wù)(部分收費(fèi))(1 )代辦收訂報(bào)紙雜志、郵遞；(2)代訂車、船、

21、機(jī)票；(3)中英文打字.傳真；(4)電話留言服務(wù)；3. 社區(qū)娛樂、文化活動(dòng)服務(wù)(1 )棋類；(2)牌類；(3)球類；(4)健身活動(dòng)；(5) 書刊閱覽；(6)歡慶節(jié)日；(7)義務(wù)服務(wù)活動(dòng)。三、物業(yè)管理企業(yè)1、企業(yè)須持有物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)證書;企業(yè)建立現(xiàn)代企業(yè)制度,內(nèi)部考核制度健全，崗位職責(zé)明確;3、人員培訓(xùn)，持證上崗;(1) 企業(yè)從業(yè)人員統(tǒng)一著裝、佩戴胸卡；(2)檔案管理規(guī)范，資料齊全;(3)積極使用新技術(shù)，廣泛使用計(jì)算機(jī)管理。八、接管時(shí)的準(zhǔn)備工作詳見附件3九、服務(wù)目標(biāo)根據(jù)xxx市普通住宅物業(yè)管理服務(wù)等級(jí)標(biāo)準(zhǔn)的精神，我們保證服務(wù)達(dá)標(biāo)。十、便民活動(dòng)提供便利、高效、經(jīng)濟(jì)的便民服務(wù)是我們公司服務(wù)業(yè)主、提

22、高業(yè)主的工作與生活質(zhì)量保障 之一。我們將根據(jù)小區(qū)的結(jié)構(gòu)、地理位置及周邊的配套設(shè)施情況及業(yè)主的需求，結(jié)合本公司多 年從事物業(yè)管理積累下來的經(jīng)驗(yàn)，提供豐富的便民及特約服務(wù)項(xiàng)目，切實(shí)提高物業(yè)管理綜合服 務(wù)質(zhì)量。便民服務(wù)及社區(qū)文化見附件4提高管理服務(wù)水平新設(shè)想（-）（二）（三）（四）（五）實(shí)行小區(qū)主任管理制度；推行is09001質(zhì)量保證體系標(biāo)準(zhǔn)；進(jìn)一步開發(fā)、完善電腦物業(yè)管理軟件，建立計(jì)算機(jī)網(wǎng)絡(luò)管理系統(tǒng)；建立電腦防盜、消防報(bào)警系統(tǒng)，爭取在小區(qū)逐步取消防盜網(wǎng)；導(dǎo)入物業(yè)管理ci系統(tǒng)戰(zhàn)略，從細(xì)處入手，創(chuàng)大品牌效應(yīng)，在小區(qū)內(nèi)設(shè)置各種形象 指示牌，形成獨(dú)有的文化個(gè)性和文明居住特色的小區(qū)。十二.公司與業(yè)主的違約責(zé)任

23、一、甲方違反合紙，未達(dá)到管理服務(wù)質(zhì)量約定目標(biāo)的，乙方有權(quán)要求甲方限期改正，逾期 未改正給乙方造成損失的，甲方承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任;二、乙方違反合約，使甲方未達(dá)到管理服務(wù)質(zhì)量約定目標(biāo)的，甲方有權(quán)要求乙方限期改正, 逾期未改正給甲方造成損失的，乙方承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任；ill三、甲方違反合約，擅自提高收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)或亂收費(fèi)的。乙方有權(quán)要求甲方清退所收費(fèi)用，退 還利息并支付違反金;四、乙方應(yīng)按合同約定，6個(gè)月交納一次物業(yè)服務(wù)費(fèi)，不按本合約約定的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)和時(shí)間 交納有關(guān)費(fèi)用的，甲方有權(quán)要求乙方補(bǔ)交并從逾期之日起按每天萬分之五交納違約金。第八條為維護(hù)公眾、業(yè)主、使用人的切身利益，在不可預(yù)見情況下，如發(fā)生漏電、火災(zāi)

24、、水管破裂、救助人命、協(xié)助公安機(jī)關(guān)執(zhí)行任務(wù)的等突發(fā)事件，甲方因采取緊急措施造成乙方必要的財(cái)產(chǎn)損失的，經(jīng)有關(guān)部門鑒定屬實(shí)的，甲方不承擔(dān)賠償責(zé)任。第九條在本合約執(zhí)行期間，如遇不可抗力，致使合約無法履行，雙方按有關(guān)法律規(guī)定處理。第十條本合約內(nèi)空格部分填寫的文字與印刷文字具有同等效辦。本合約中未規(guī)定的事宜， 均遵照國家有關(guān)法律、法規(guī)和規(guī)章執(zhí)行。第十一條本合約在履行中如發(fā)生爭議，雙方協(xié)商解決或向物業(yè)管理行政主管部門申請(qǐng)調(diào)解; 協(xié)商或調(diào)解無效的，可向浦口區(qū)仲裁委員會(huì)申請(qǐng)仲裁，或向人民法院起訴。第十二條本合約正本連同附件，一式兩份，甲乙雙方各執(zhí)一份，具有同等法律效力。第十三條本合約自簽訂之日起生效。附件1附

25、房屋裝飾裝修管理協(xié)議及辦理裝修手續(xù)流程辦理裝修手續(xù)及管理流程圖尊敬的住戶:當(dāng)您喬遷新居，準(zhǔn)備精心裝飾裝修房屋的時(shí)候，請(qǐng)您參照以下程序辦理裝修手續(xù)。它將為 您節(jié)約許多寶貴的時(shí)間，讓您順利進(jìn)行裝修。業(yè)主裝修前向管理處領(lǐng)取資料，業(yè)主閱讀資料內(nèi)容，向管理處咨詢。業(yè)主提出裝修申請(qǐng)：1、填寫室內(nèi)裝修申請(qǐng)表；2、提交裝修施工圖或裝修方案；3、提供裝修施工人員身份證復(fù)印件1份及一寸照片1張。管理處依據(jù)法規(guī)審核業(yè)主裝修方案。業(yè)主辦理相關(guān)手續(xù)：1、裝修許可證；2、裝修施工人員出入證。裝修施工隊(duì)進(jìn)場(chǎng)施工1、管理處對(duì)業(yè)主裝修施工過程進(jìn)行監(jiān)督2、業(yè)主裝修完工后告知管理處，竣工使用三個(gè)月后管理處負(fù)責(zé)驗(yàn)收3、驗(yàn)收合格，無發(fā)

26、現(xiàn)影響公共設(shè)施、毗鄰房等，無息退還押金不合格由業(yè)主進(jìn)行整改后 再驗(yàn)收裝修特別提示：1、建議業(yè)主與裝修公司簽訂裝修合同時(shí)，要提出保修期及保修金事宜， 司的工程質(zhì)量及保修服務(wù)；以便控制裝修公2、嚴(yán)格遵守小區(qū)裝修時(shí)間（8： 00-1 2： 0014： 00-18： 00）；3、禁止裝修工人員串樓串戶；4、裝修戶應(yīng)配備2只滅火器，嚴(yán)禁使用電爐，注意防火；5、樓梯搬運(yùn)材料時(shí)，應(yīng)注意維護(hù)公共設(shè)施墻面、樓面、窗戶、消防箱、燈具、進(jìn)戶門等八6、垃圾實(shí)行袋裝，按管理處指定位置放，裝修垃圾放置指定位置，生活垃圾放置垃圾房內(nèi);7、為了您和其他業(yè)主的利益，請(qǐng)您嚴(yán)格遵守房屋裝飾裝修管理協(xié)議的規(guī)定，謝謝合作！房屋裝飾裝修

27、管理協(xié)議甲方：丹尼爾物業(yè)管理有限公司乙方:為了確保物業(yè)和公共設(shè)施的安全，延長使用壽命，保證乙方所購物業(yè)的保值增值，甲乙雙 方協(xié)商一致，達(dá)成本協(xié)議：一、甲方建議乙方在住宅室內(nèi)裝修時(shí)，選擇實(shí)力較強(qiáng)，信譽(yù)較好，具有施工資質(zhì)的施工單 位。二、乙方開始裝修前，應(yīng)提前七日向甲方提出申請(qǐng)，辦理如下手續(xù):(1 )提供裝修施工圖或裝修方案;（2）按規(guī)定交納垃圾清運(yùn)費(fèi)、裝修保證金;（3）填寫二次裝修申請(qǐng)表。三、乙方的裝修方案經(jīng)甲方審查合格，發(fā)給裝修施工許可證后，方可進(jìn)場(chǎng)施工，否則 甲方工作人員有權(quán)要求乙方停止裝修。四、乙方應(yīng)協(xié)助施工人員憑身份證復(fù)印件及一寸照片一張辦理臨時(shí)出入證（工本費(fèi)10元/ 本，押金20元/本

28、），無臨時(shí)出入證不得進(jìn)入本小區(qū)，裝修完畢后臨時(shí)出入證及裝修施工許 可證由乙方或裝修負(fù)責(zé)人交回物業(yè)管理中心，并辦理退押手續(xù)。為了保護(hù)轄區(qū)內(nèi)各業(yè)主的居住安全，施工人員不得在大廈內(nèi)留宿，否則甲方有權(quán)不予退還 臨時(shí)出入證押金。五、乙方裝修前須對(duì)樓宇結(jié)構(gòu)、裝置、裝飾等提供足夠的保護(hù)措施，避免在裝修期內(nèi)有任何損毀。如樓宇內(nèi)的公共設(shè)備有任何損毀（污漬、裂痕、刮傷等），有關(guān)業(yè)主須負(fù)擔(dān)一切修復(fù)費(fèi) 用。六、乙方裝修材料應(yīng)按甲方指定的線路出入本小區(qū)，所有的裝修材料只能存放于戶內(nèi)，嚴(yán) 禁從樓上拋棄垃圾或任何物品。建筑垃圾應(yīng)于室內(nèi)裝袋后，當(dāng)天清運(yùn)至甲方指定地點(diǎn)。拖延一 天以上的由管理處負(fù)責(zé)清運(yùn)，所花費(fèi)用從裝修保證金中扣

29、除。七、裝修施工時(shí)間規(guī)定為8： 00-12： 00, 14： 00-18： 00。管理處對(duì)違反裝修時(shí)間規(guī)定的有權(quán)采取責(zé)令停工或沒收工具等處理辦法，以保證小區(qū)住戶正常作息時(shí)間。八、所有裝修工程只限于本戶內(nèi)，不得在走廊或共用區(qū)域內(nèi)進(jìn)行，所有工具必須存放于本 戶內(nèi)，不得占用小區(qū)內(nèi)的公共走道及公共區(qū)域，若乙方行為損害到他人利益，將負(fù)責(zé)賠償其損 失。九、裝修施工時(shí)，應(yīng)盡量減少裝修引起的塵埃及噪音，避免給其他業(yè)主帶來干擾及不便。應(yīng)注意防火，排除火災(zāi)隱患，如引起火災(zāi)并殃及其它業(yè)主和共用設(shè)施，乙方應(yīng)承擔(dān)賠償責(zé)任。乙方在裝修期間應(yīng)關(guān)閉單元入戶門o十、勿將混凝土、沙石、灰渣、瓦礫及其它雜物倒入衛(wèi)生間或排水管道，否

30、則由此產(chǎn)生的 維修、疏通費(fèi)用乙方自行承擔(dān)。入證。十二、乙方在裝修時(shí)，應(yīng)遵守下列規(guī)定：外墻：為維護(hù)建筑外觀的統(tǒng)一、和諧及美觀，業(yè)主不得將窗戶及外墻作任何更改，嚴(yán)禁改 裝窗戶，不得拆遷或更改平臺(tái)窗戶，不得加設(shè)其它附屬物，不準(zhǔn)在外墻及窗戶上豎立廣告標(biāo)志。結(jié)構(gòu)及外觀：1、嚴(yán)禁改動(dòng)和損壞原有的結(jié)構(gòu)、外觀和公共設(shè)施，嚴(yán)禁改變房屋及配套設(shè)施的使用功能, 否則，乙方應(yīng)負(fù)責(zé)恢復(fù)原狀；2、不允許拆、敲打室內(nèi)的柱子、承重梁等，避免不安全的隱患；3、樓板打沖擊鉆時(shí)要避開水管、線纜等，深度不得超過1 0毫米，若由于裝修打擊管線 造成損壞或影響其他住戶的，應(yīng)賠償損失并負(fù)責(zé)修復(fù)。陽臺(tái)及門窗:1、嚴(yán)禁自行封閉陽臺(tái)，加設(shè)防盜欄

31、桿以及其他任何形式的附加物;2、貼磁磚時(shí)不得污損外墻，若出現(xiàn)該情況時(shí)要立即清洗干凈；3、嚴(yán)禁改動(dòng)入戶門、門套；4、嚴(yán)禁在窗戶上安裝防盜網(wǎng)，嚴(yán)禁加裝防盜門；5、靠窗部位建議裝修材料采用防水材料，以避免將來因滲水引起質(zhì)變。管道:1、嚴(yán)禁改動(dòng)廚房、衛(wèi)生間的排水（排污）管道；2、若將排水管埋于墻體內(nèi)，應(yīng)留有檢修口，便于管道堵塞時(shí)的檢修;3、處理好排污口、地漏及周圍防水，避免滲漏水;4、建議對(duì)預(yù)埋在墻體內(nèi)的水管試壓后再封閉。廚房及衛(wèi)生間:1、嚴(yán)禁改變廚房及衛(wèi)生間原有的位置;2、3、嚴(yán)禁敲打和改變屬公共部分的通風(fēng)管道井;按煤氣公司有關(guān)規(guī)定煤氣管道不得做任何改動(dòng)和埋于墻體，避免不安全因素存在;4、吊頂需做成

32、活動(dòng)式的或預(yù)留檢查口，便于日后檢修；5、廚房及衛(wèi)生間已有防水層，嚴(yán)禁鑿擊地面或重力碰撞給排水管，以免造成滲漏，破壞 防水層的要重新補(bǔ)做，避免滲水;6、安裝浴缸.馬桶時(shí)，處理好接頭，保證流水順暢，防止?jié)B水。智能設(shè)施及管線:嚴(yán)禁更改智能設(shè)施管線，嚴(yán)禁擅自更改智能系統(tǒng)所屬設(shè)備的安裝位置。空調(diào):1、裝修前應(yīng)先確定好室內(nèi)機(jī)的安放位置，以便于事先預(yù)埋好管線及插座；2、空調(diào)外機(jī)必須放在指定的位置，保證整體外觀的統(tǒng)一；3、空調(diào)滴水管應(yīng)接于預(yù)埋好的冷凝水管中。十三、裝修期間，乙方不得私自在戶外接駁水、電，違者按偷水.偷電論處。十四、乙方在裝修期間嚴(yán)禁使用明火易燃易爆物品，如電焊、氣割等，若確屬需要，應(yīng)報(bào) 甲方批

33、準(zhǔn)。十五、甲方有權(quán)按乙方申請(qǐng)的裝修內(nèi)容及本協(xié)議進(jìn)行監(jiān)督管理，乙方若有違反，甲方有權(quán) 責(zé)令其停工、扣留、沒收裝修工具或責(zé)令其限期恢復(fù)原狀，造成損失時(shí)，乙方應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的賠 償責(zé)任。十六、乙方在裝修過程中如造成管道堵塞、滲漏、停電、損壞共用部位、共用設(shè)施設(shè)備或 造成他人財(cái)產(chǎn)和人身損失的，乙方應(yīng)負(fù)責(zé)修復(fù)并賠償損失。十七、裝修竣工后乙方通知甲方，甲方將派員與乙方共同驗(yàn)收，經(jīng)三個(gè)月觀察，無滲漏或 其他遺留問題，即可無息退還乙方相應(yīng)的裝修保證金。十八、本協(xié)議一式兩份，自雙方簽字蓋章之日起生效。甲方：xxx物業(yè)管理有限公司乙方：二0 0年 月 日管理處全體員工培訓(xùn)(1) 委托方、管理公司及物業(yè)情況的簡介(包括

34、人事結(jié)構(gòu)和組織)(2) 管理員工禮儀及行為規(guī)范(3) 員工守則、行為及紀(jì)律(4) 物業(yè)管理基礎(chǔ)知識(shí)(5)物業(yè)保安措施及輔助巡邏設(shè)備(6)物業(yè)設(shè)施的類型及應(yīng)用(7)管理服務(wù)的目的及重要性(8)(9)防火知識(shí)、消防裝置及使用各項(xiàng)應(yīng)急預(yù)案及實(shí)際操作培訓(xùn)及臺(tái)風(fēng)、(10)緊急事件處理程序：如水管爆裂、火警應(yīng)變.電力故障、煤氣泄露、雷暴理業(yè)主投訴及投訴處理程序。2 物業(yè)管理人員專業(yè)培訓(xùn)(1) 管理員的職責(zé)(2) 物業(yè)移交單元的程序(3) 清潔知識(shí)的介紹(4) 物業(yè)管理法規(guī)的介紹(5) 二次裝修的監(jiān)控及管理(6) 物業(yè)范圍內(nèi)巡視規(guī)程(7) 緊急事故處理程序3、保安人員專業(yè)培訓(xùn)(1 )保安人員的職責(zé)(2) 保

35、安工作的基本概念(3) 物業(yè)安全防范與管理(4) 消防安全防范與管理(5)車輛管理與停車管理(6)日常巡視及夜間防范管理規(guī)程(7) 二次裝修的監(jiān)控及管理規(guī)程(8) 治安消防等突發(fā)事件處理(9) 步操體能訓(xùn)練及消防演習(xí)(10) 事件記錄規(guī)程4. 工程人員專業(yè)培訓(xùn)(1 )工程人員的職責(zé)(2) 各施工單位監(jiān)督檢查規(guī)程（3）機(jī)電維護(hù)的措施及程序（4）物業(yè)設(shè)施設(shè)備運(yùn)作流程（5）維修工具維護(hù)及保管（6）設(shè)施設(shè)備維修保養(yǎng)規(guī)程(7)物業(yè)設(shè)施的操作流程（8）突發(fā)事件處理程序等5、清潔綠化工專業(yè)培訓(xùn)（1）本崗位規(guī)章制度及崗位責(zé)任制（2）文明禮貌用語及行為道德規(guī)范（3）不同區(qū)域、不同項(xiàng)目清潔.保潔的標(biāo)準(zhǔn)及操作規(guī)范（4）清潔用品的使用規(guī)范及安全操作事項(xiàng)（5）不同綠化品種管理養(yǎng)護(hù)的標(biāo)準(zhǔn)（6）常見病蟲害及防治（7）噴灑農(nóng)藥殺蟲安全操作（8）常用農(nóng)藥的稀釋配置附件3：1）移交接管前的準(zhǔn)備工作a提交介入管理，擬派項(xiàng)目經(jīng)理、部分管理員和維修人員到位，其他人員分步到崗，落實(shí) 管理用房和宿舍，做好各項(xiàng)籌備工作。b成立驗(yàn)收小組。技術(shù)人員進(jìn)駐現(xiàn)場(chǎng)，了解設(shè)備設(shè)施，熟悉構(gòu)造.性能、水、電、氣管道 線路的位置及走向；填寫有關(guān)質(zhì)量記錄。i移交接管驗(yàn)收遺留問題統(tǒng)計(jì)表;ii公共配套設(shè)施接管驗(yàn)收表;ih公共配套設(shè)施接管驗(yàn)收j問題