PPP土地問題大全(共4頁)

1、精選優(yōu)質(zhì)文檔-傾情為你奉上PPP土地問題匯總1、 PPP項(xiàng)目獲得土地的常規(guī)問題1. 項(xiàng)目公司是否有資格獲得劃撥土地？政府劃撥土地的主要依據(jù)是劃撥用地目錄（目前是2001版）。該文件中規(guī)定，對(duì)國家重點(diǎn)扶持的能源、交通、水利等基礎(chǔ)設(shè)施用地項(xiàng)目，可以以劃撥方式提供土地使用權(quán)。對(duì)以營利為目的，非國家重點(diǎn)扶持的能源、交通、水利等基礎(chǔ)設(shè)施用地項(xiàng)目，應(yīng)當(dāng)以有償方式提供土地使用權(quán)。 此外，國務(wù)院關(guān)于促進(jìn)節(jié)約集約用地的通知（國發(fā)20083號(hào)）進(jìn)一步收緊了劃撥用地的范圍，規(guī)定：“今后除軍事、社會(huì)保障性住房和特殊用地等可以繼續(xù)以劃撥方式取得土地外，對(duì)國家機(jī)關(guān)辦公和交通、能源、水利等基礎(chǔ)設(shè)施(產(chǎn)業(yè))、城市基礎(chǔ)設(shè)施以及

2、各類社會(huì)事業(yè)用地要積極探索實(shí)行有償使用，對(duì)其中的經(jīng)營性用地先行實(shí)行有償使用。其他建設(shè)用地應(yīng)嚴(yán)格實(shí)行市場(chǎng)配置，有償使用。”目前國土部門判斷營利性的標(biāo)準(zhǔn)是看土地使用權(quán)主體的性質(zhì)，以PPP模式運(yùn)行的項(xiàng)目成立的項(xiàng)目公司都是按照公司法成立的公司法人，無法界定為非營利主體（需要在民政部門注冊(cè)）。所以，按照現(xiàn)行的土地政策，項(xiàng)目公司很難拿到劃撥用地。2. 在實(shí)施機(jī)構(gòu)名下的土地，如何給到項(xiàng)目公司？如果實(shí)施機(jī)構(gòu)名下的土地是劃撥土地，那么劃撥土地的處置（轉(zhuǎn)讓、租賃、作價(jià)入股）都要補(bǔ)繳土地出讓金（即辦理土地出讓手續(xù)）。如果實(shí)施機(jī)構(gòu)名下的土地是出讓土地，那么出讓土地可以隨時(shí)進(jìn)行轉(zhuǎn)讓、出租和作價(jià)入股。3. 項(xiàng)目公司以零租

3、金的形式獲得土地是否合規(guī)？在現(xiàn)實(shí)中，由于項(xiàng)目公司很難獲得劃撥用地，多數(shù)情況下我們操作的PPP項(xiàng)目都是通過租賃獲得土地，根據(jù)PPP Q&A-4中關(guān)于土地租賃的相關(guān)規(guī)定，無論是政府直接將土地零租金給項(xiàng)目公司，還是國有企業(yè)將劃撥獲得土地零租金給項(xiàng)目公司都是違規(guī)的。但目前這是實(shí)踐中普遍存在的做法。實(shí)踐中，應(yīng)讓當(dāng)?shù)貒敛块T做好相關(guān)手續(xù)（僅有政府會(huì)議紀(jì)要和領(lǐng)導(dǎo)批示是不行的）以免在土地出讓金審計(jì)中出問題。4. 項(xiàng)目公司以租賃形式獲得土地能否辦理施工許可證？可以，項(xiàng)目公司可以拿租賃合同辦理施工許可證。只要有施工許可證，就可以開工。5. 如何解決土地出讓過程中的不確定性？目前，定向出讓肯定是違法的。從法

4、律層面沒有辦法確保PPP項(xiàng)目中標(biāo)社會(huì)資本拿到土地的確定性，但在實(shí)際操作中，地方政府的國土部門是可以通過技術(shù)性手段確保實(shí)現(xiàn)政府意圖的，但一定要做成公開競(jìng)爭(zhēng)的形式，不能把取得PPP合同作為參加土地招拍掛的前置條件。在PPP選擇社會(huì)資本和土地使用權(quán)出讓的關(guān)系上，土地可以捆綁項(xiàng)目，但項(xiàng)目不能捆綁土地。也就是說，土地出讓時(shí)可以限定土地的用途，在國土的交易平臺(tái)上可以一并招社會(huì)資本，但在招標(biāo)和政府采購的平臺(tái)上不能同時(shí)捆綁土地出讓。6. 如何實(shí)現(xiàn)土地從社會(huì)資本到項(xiàng)目公司的交接？土地招拍掛的時(shí)候，社會(huì)資本獲得土地后與政府簽合同，可以在土地出讓合同中背書給SPV。依據(jù)是1999年招標(biāo)拍賣掛牌出讓國有土地使用權(quán)規(guī)范

5、（試行）規(guī)定：“申請(qǐng)人競(jìng)得土地后，擬成立新公司進(jìn)行開發(fā)建設(shè)的，應(yīng)在申請(qǐng)書中明確新公司的出資構(gòu)成、成立時(shí)間等內(nèi)容。出讓人可以根據(jù)招標(biāo)拍賣掛牌出讓結(jié)果，先與競(jìng)得人簽訂國有土地使用權(quán)出讓合同，在競(jìng)得人按約定辦理完新公司注冊(cè)登錄登記手續(xù)后，再與新公司簽訂國有土地使用權(quán)出讓合同變更協(xié)議；也可按約定直接與新公司簽訂國有土地使用權(quán)出讓合同”.7. TOT項(xiàng)目中，國有企業(yè)的劃撥用地連同項(xiàng)目一起轉(zhuǎn)讓，應(yīng)該先轉(zhuǎn)變土地性質(zhì)，還是先轉(zhuǎn)讓項(xiàng)目？國家層面只關(guān)心拿到土地出讓金，不管具體流程。要看地方是否有相關(guān)規(guī)定。8. 養(yǎng)老項(xiàng)目中，只有非營利的養(yǎng)老機(jī)構(gòu)才有可能取得劃撥用地。那么SPV能否曲線拿到劃撥用地?可以想到的有兩種情

6、形，一是SPV的一個(gè)股東作為非盈利機(jī)構(gòu)拿到土地，然后用土地作價(jià)入股，此時(shí)還要評(píng)估土地價(jià)格，補(bǔ)繳土地出讓金；二是項(xiàng)目公司收購一個(gè)拿到劃撥用地的非營利機(jī)構(gòu)，那么收購時(shí)進(jìn)行資產(chǎn)評(píng)估，還是要對(duì)土地進(jìn)行評(píng)估。所以，這兩條路都走不通。2、 土地聯(lián)動(dòng)開發(fā)項(xiàng)目目前有哪些規(guī)定？1. 哪個(gè)規(guī)定禁止土地一二級(jí)聯(lián)動(dòng)開發(fā)？2007年，由企業(yè)主導(dǎo)的一二級(jí)聯(lián)動(dòng)開發(fā)模式是合法的主導(dǎo)模式，從2010年開始由企業(yè)主導(dǎo)的一二級(jí)聯(lián)動(dòng)開發(fā)模式逐步向政府主導(dǎo)的一二級(jí)獨(dú)立開發(fā)模式轉(zhuǎn)變。2016年出臺(tái)的關(guān)于規(guī)范土地儲(chǔ)備和資金管理等相關(guān)問題的通知（財(cái)綜【2016】4號(hào)文）進(jìn)一步收緊土地一級(jí)開發(fā)，規(guī)定只有國土資源部門管理的土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)（政府全額

7、撥款的公益一類事業(yè)單位）才能進(jìn)行土地一級(jí)開發(fā)，土地儲(chǔ)備項(xiàng)目所需資金一律納入政府性基金預(yù)算，相應(yīng)的與儲(chǔ)備宗地相關(guān)的道路、供水、供電、供氣、排水、通訊、照明、綠化、土地平整等基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)應(yīng)通過政府購買服務(wù)（不包括PPP）獲得。此文確定了一二級(jí)開發(fā)不能聯(lián)動(dòng)的格局。實(shí)踐中，“固安工業(yè)園區(qū)新型城鎮(zhèn)化項(xiàng)目”（發(fā)改委示范項(xiàng)目）、上海重固模式如果放在現(xiàn)在，都有違法問題。2. 什么叫土地收支兩條線管理？2006年國務(wù)院發(fā)布關(guān)于加強(qiáng)土地調(diào)控有關(guān)問題的通知（國發(fā) 2006 31號(hào)）規(guī)定，國有土地使用權(quán)出讓總價(jià)款全額納入地方預(yù)算，繳入地方國庫，實(shí)行“收支兩條線”管理。2006年國務(wù)院辦公廳出臺(tái)關(guān)于規(guī)范國有土地使用權(quán)出

8、讓收支管理的通知（國辦發(fā)2006100號(hào)），明確將土地出讓收支全額納入預(yù)算，支出通過地方基金預(yù)算安排，實(shí)行“收支兩條線”管理，土地出讓收支步入規(guī)范化管理的軌道。2009年財(cái)政部、國土資源部、中國人民銀行等聯(lián)合發(fā)布關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)土地出讓收支管理的通知（財(cái)綜200974號(hào)），將土地出讓收入全額繳入地方國庫，支出通過地方基金預(yù)算從土地出讓收入中予以安排，實(shí)行徹底的“收支兩條線”管理。因此，土地出讓金不能定向返還。即使事實(shí)上這么做，也不能寫進(jìn)合同。3、 哪些領(lǐng)域有特殊的土地相關(guān)規(guī)定？1. 鐵路。關(guān)于支持鐵路建設(shè)實(shí)施土地綜合開發(fā)的意見（國辦發(fā)201437號(hào)），該辦法實(shí)施鐵路用地及站場(chǎng)毗鄰區(qū)域土地綜合開發(fā)

9、利用政策。2. 養(yǎng)老。國土資源部辦公廳關(guān)于印發(fā)養(yǎng)老服務(wù)設(shè)施用地指導(dǎo)意見的通知（2014年4月）；國務(wù)院關(guān)于加快發(fā)展養(yǎng)老服務(wù)業(yè)的若干意見（國發(fā)201335號(hào)）；十部委 關(guān)于鼓勵(lì)民間資本參與養(yǎng)老服務(wù)業(yè)發(fā)展的實(shí)施意見（民發(fā)201533號(hào)）。3. 文化產(chǎn)業(yè)。國務(wù)院關(guān)于加快發(fā)展體育產(chǎn)業(yè)促進(jìn)體育消費(fèi)的若干意見（國發(fā)201446號(hào)）規(guī)定，在老城區(qū)和已建成居住區(qū)中支持企業(yè)、單位利用原劃撥方式取得的存量房產(chǎn)和建設(shè)用地興辦體育設(shè)施，對(duì)符合劃撥用地目錄的非營利性體育設(shè)施項(xiàng)目可繼續(xù)以劃撥方式使用土地；不符合劃撥用地目錄的經(jīng)營性體育設(shè)施項(xiàng)目，連續(xù)經(jīng)營一年以上的可采取協(xié)議出讓方式辦理用地手續(xù)。4. 收費(fèi)公路。關(guān)于在收費(fèi)公路領(lǐng)域推廣運(yùn)用政府和社會(huì)資本合作模式的實(shí)施意見（財(cái)建2015111號(hào)）規(guī)定，地方各級(jí)財(cái)政、交通運(yùn)輸部門應(yīng)當(dāng)積極協(xié)調(diào)有關(guān)部門進(jìn)一步完善公路收費(fèi)、土地等政策，維護(hù)市場(chǎng)機(jī)制的決定性作用，在項(xiàng)目審批等相關(guān)方面為推進(jìn)項(xiàng)目建立綠色通道。5. 管廊項(xiàng)目。管廊涉及的地下土地管理部門也是國土資源部門，但目前沒有地下建設(shè)用地使用權(quán)的相關(guān)管理規(guī)定。未來有可能參考的是光伏用地：關(guān)于支持新產(chǎn)業(yè)新業(yè)態(tài)發(fā)展促進(jìn)大眾創(chuàng)業(yè)萬眾創(chuàng)新用地的意見國土資規(guī)（20155號(hào)）規(guī)定：光伏、風(fēng)力發(fā)電等項(xiàng)目使用戈壁、荒漠、荒草地等未利用土地的，對(duì)不占?jí)和恋?、不改變地表形態(tài)的用地部分，可按原地類認(rèn)定，不改變土地用途，在年度土地變更調(diào)查